Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.

Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
Предложение
По уточненным данным, собранным компанией NAI Becar, в январе–июне 2011 г. в СанктПетербурге сданы в эксплуатацию офисные помещения в 12 объектах, общая площадь которых
составила около 68 тыс. кв. м. Это более чем в два раза меньше соответствующего показателя
2010 г. (145,6 тыс. кв. м).
Общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В, С) по итогам
I полугодия составит 2 546,4 тыс. кв. м.
Источник: NAI Becar
Динамика ввода по кварталам представлена на диаграмме ниже.
Источник: NAI Becar
Обеспеченность качественными офисными площадями на тысячу жителей города составила
550 кв. м и порядка 933 кв. м на тысячу экономически активного населения Санкт-Петербурга.
Все новые объекты позиционируются в классах А и В. Качественная структура офисных
площадей, введенных в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г. и общего объема
предложения в сравнении с итогами 2010 г. представлена на рис. ниже.
тм
Build on the power of our network. Over 350 offices worldwide. www.naiglobal.com
1
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
Источник: NAI Becar
60% всех введенных площадей приходится на объекты нового строительства, остальные –
реконструкция зданий и проекты, сочетающие реконструкцию с новым строительством.
Новые офисные центры открылись в шести административных районах города – Адмиралтейском,
Василеостровском, Выборгском, Красногвардейском, Фрунзенском и Центральном (см. рис.
ниже). На долю районов исторического центра пришлось более 60% новых площадей
(41,6 тыс. кв. м).
Источник: NAI Becar
Наиболее крупные офисные объекты, введенные в I полугодии 2011 г.
Класс Наименование
Общ. пл.,
кв. м
Адрес
Девелопер
Гельсингфорсский
Гельсингфорсская ул., 4
Завод «Красная Заря.
Системы цифровой связи»
Греческий
Лиговский пр., 13-15, лит. А СК «Петроинвест»
5 025
Ренессанс Форум,
гостин.-деловой центр
Лиговский пр., 61, лит. А
Renaissance Development
7 577
Невский Плаза
Невский пр., 55-57
IHI Pls
9 630
Невский Центр, МФК
Невский пр., 114-116, лит.А
Stockmann
5 500*
В+
Балканский, МФК
Балканская пл., 5
Холдинг «Адамант»
7 000*
В
Охта-Хаус, 1-я оч.
Индустриальный пр., 44
«УНИСТО Петросталь»
5 000
А
11 798
Примечание: * для МФК указана общая площадь офисной части.
Источник: NAI Becar
Спрос
По данным девелоперов и управляющих компаний, на начало июля 2011 г., офисные объекты,
открывшиеся во II квартале, заполнены на 46–95%. Поглощение площадей, выведенных
на рынок в апреле–июне можно оценить на уровне 54%.
тм
Build on the power of our network. Over 350 offices worldwide. www.naiglobal.com
2
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
По сравнению с концом 2010 г. в I полугодии 2011 г. спрос стал заметно активнее:
потенциальные арендаторы стремились определиться с необходимыми офисными площадями
до начала прогнозируемого роста арендных ставок.
По размерам запрашиваемых в аренду площадей спрос сдвинулся в сторону постепенного
укрупнения: от небольших офисов (15–50 кв. м) до средних (100–200 кв. м). Также брокеры
отмечают возрастание интереса к офисам 300–500 кв. м. В марте-апреле зафиксирован заметный
рост числа заявок на площади свыше 500 кв. м
Заполняемость бизнес-центров класса С близка к 100%. Офисные объекты классов В/В+
заполнены на 60–90% (в зависимости от местоположения), объекты класса А – на 75–95%.
По сравнению с 2010 г. возросло количество сделок по аренде площадей от 600 кв. м.
В I полугодии на рынке аренды состоялись следующие статусные сделки:
 Coca Cola HBC Eurasia арендовала 1 300 кв. м в бизнес-центре «Обуховъ Центр»;
 Петербургский филиал международной компании Tebodin Consultants and Engineers B.V.,
которая специализируется на строительном консалтинге, арендовал 750 кв. м в бизнесцентре Renaissance Plaza;
 компания Baker & McKenzie заняла более 600 кв. м в деловом комплексе Bolloev Center;
 также Bolloev Center переехал Региональный офис крупнейшей российской биржи ММВБ
275 кв. м), договор аренды подписан сторонами сроком на 7 лет;
 ключевым арендатором «Технополис Пулково» стала компания Schneider Electric,
специализирующаяся в области управления электроэнергией. Долгосрочный договор
заключен на аренду 927 кв. м;
 первым арендатором бизнес-центра класса А «Ренессанс Форум» стала сеть «ВКонтакте»,
расположившаяся на двух верхних уровнях (около 900 кв. м);
 ГК
«Диалог
IT»,
(комплексная
автоматизация
предприятий
Санкт-Петербурга
и Ленинградской области) арендовала 800 кв. м. в бизнес-центре «Выборгская Застава».
Спрос на покупку офисных площадей в I полугодии текущего года не увеличился. Среди крупных
сделок можно назвать покупку ГУП ТЭК 5 200 кв. м. в бизнес-центре класса В+
«Белоостровская, 6».
Арендные ставки и цены продаж
С начала года начался постепенный рост ставок аренды, который в среднем за полугодие
составил порядка 5%.
В среднем, по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 г. ставки аренды (с учетом НДС
и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились
в следующих диапазонах (см. рис. ниже):
 класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц;
 класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц;
 класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц.
Источник: NAI Becar
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в январе–июне 2011 г. цены продаж одного квадратного
метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах сохранились на уровне
2010 г. и варьировались в диапазоне от 50 000 (при продаже здания целиком) до 140 000 руб.
тм
Build on the power of our network. Over 350 offices worldwide. www.naiglobal.com
3
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
Стоимость зависит от
приобретаемого офиса.
местоположения,
класса
объекта,
размеров
и
состояния
отделки
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом
проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 г. возможен ввод 32 офисных объектов
общей площадью более 345 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение
II полугодия текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 15-18
объектов общей площадью 190–210 тыс. кв. м.
На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В
и С составит порядка 2,736–2,756млн кв. м.
Источник: NAI Becar
Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2011 г.
Класс Наименование
А
В+
Общ. площадь,
кв. м
Адрес
Девелопер
Санкт-Петербург Плаза
Малоохтинский пр., 68а
Setl City, ИФК «БСПб»
50 950
Аэропорт-Сити, МФК
Стартовая ул., 6
Avielen A.G
37 500*
Сенатор, 3-я очередь
18-я линия В.О., 31
ФХК «Империя»
26 225
Ткачи
Боровая ул., 47, лит. В
ГК «Овентал»
13 000
Scandinavian
Революции ш., 69
Sloane Square Capital
Partners
15 500
Вант, 2-я оч.
Обуховской Обороны пр.,
120, лит. З, И
«Парос»
12 000
Охта-Хаус, 2 оч.
Индустриальный пр., 44
«УНИСТО Петросталь»
10 000
В
Источник: NAI Becar
Тенденции рынка бизнес-центров

Текущее состояние рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга характеризуется стабильностью.

Прирост общего объема предложения по итогам I полугодия 2011 г. составил около 3%.
Ожидаемый прирост по году в целом будет не меньше показателя 2010 г. – 10–11%. Таким
образом, падение темпов прироста рынка остановится.

Наиболее успешно реализуются проекты с участием крупных банков или администрации
города.

Помимо традиционного ввода крупных объектов очередями, получила распространение
практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. Запуск в эксплуатацию части
площадей, к примеру, 3–5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать
замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций.

К концу I полугодия 2011 г. рост ставок аренды составил в среднем 5%. Дальнейший
существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды
тм
Build on the power of our network. Over 350 offices worldwide. www.naiglobal.com
4
Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в I полугодии 2011 г.
в объектах с высокой заполняемостью, а также в бизнес-центрах, ставки в которых за 2009–
2010 гг. опустились ниже среднерыночных.

Сокращаются диапазоны разброса ставок внутри одного объекта, которые существенно
дифференцировались в период кризиса. Преференции возможны только для старых клиентов
или арендаторов больших площадей.

По размерам запрашиваемых в аренду офисов спрос сдвинулся в сторону площадей 100–
200 кв. м.

Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение I полугодия
2011 г. сохранялись на уровне 2010 г.
тм
Build on the power of our network. Over 350 offices worldwide. www.naiglobal.com
5