Форум "БВ" - Национальный банк Республики Беларусь
advertisement
Банкаўскi веснiк, КРАСАВIК 2010 îéêìå “ÅÇ” В Беларуси рынок ипотеки, несмотря на принятие Закона “Об ипотеке”, эффективным механизмом решения жилищной проблемы пока не стал. Какие первоочередные меры необходимо предпринять для того, чтобы заработала система ипотечного кредитования в Беларуси, и какой она должна быть? Ответить на эти вопросы мы попросили авторитетных экспертов. åËı‡ËÎ äéÇÄãÖÇ, ÔÓÙÂÒÒÓ После финансовых кризисов в Юго-Восточной Азии (1997—1998 гг.) и США (2007—2008 гг.) проблема ипотечного кредитования стала одной из самых дискутируемых. Очевидно, что этот сектор должен более жестко регулироваться. Мнения ученых суммировал глава исследовательского департамента МВФ Оливье Бланшар: “...Чтобы уменьшить рост цен на жилье, может быть снижено отношение кредита к стоимости жилья” (то есть, возможно, не всегда следует выдавать кредит в размере 100% стоимости жилья). Понятно, что жилье нужно строить в долг. В нашей стране более половины кредитов населения — это кредиты, выданные на строительство или покупку жилья (более 8 трлн. руб. с 2004 г., ежегодный прирост — 50%). Вместе с тем кредиты не должны увеличивать спрос и взвинчивать цены на жилье, как это было во всем мире, да и в Беларуси в канун кризиса. В будущем регулятор, скорее всего, с помощью нового обязательного норматива по ипотечным кредитам и облигациям, выпущенным на их основе, новых методик оценки ипотечных рисков научится ограничивать “ипотечный пузырь”. Что касается естественного желания каждой семьи решить свою жилищную проблему, то оно, безусловно, должно быть адекватно доходам. Здесь есть две проблемы: во-первых, в Беларуси среднее соотношение месячной зарплаты и стоимости квадратного метра в три раза хуже, чем требуется по теории; во-вторых, у çËÍÓÎ‡È ãìáÉàç, Á‡ÏÂÒÚËÚÂθ è‰Ò‰‡ÚÂÎfl 臂ÎÂÌËfl 燈ËÓ̇θÌÓ„Ó ·‡Ì͇ Создание условий для обеспечения граждан страны жильем, повышения его доступности является одной из важнейших целей социально-экономической политики государства. Данная цель обеспечивается путем увеличения объемов жилищного строительства, улучшения инфраструктуры населенных пунктов. 32 нас слишком высока стоимость денег (у Национального банка нет более важной задачи, чем снижение инфляции до 3—4% и, соответственно, стоимости кредита — до 6—7%). На их решение должны быть направлены все усилия, а не на поиски “новой ипотечноэмиссионной алхимии” или “мифических банков капитала”. (Любая эмиссия в конечном итоге ведет только к новым долгам перед МВФ или Россией.) Строить, в том числе и жилье, можно только на сбережения общества. Поэтому повышение нормы сбережений населения — непременное условие развития института ипотеки. В банках должны храниться не по две месячных зарплаты на одного белоруса, как сегодня, а минимум годовая зарплата на каждого работающего (как в Китае). Необходимо не столько льготировать проценты по кредитам, сколько создавать стимулы к стройсбережениям. Нам давно нужен закон о стройсбережениях, который будет стимулировать родителей, дедушек и бабушек открыть счет и откладывать деньги на будущую квартиру ребенка до его совершеннолетия или до момента вступления в брак. Таким стимулом во всем мире является освобождение средств, направляемых в стройсбережения, от подоходного налога. Стимулировать нужно и строительство жилья для сдачи внаем. Пусть те, у кого есть деньги, строят квартиры, общежития, малосемейки и сдают их в аренду. Такие доходы можно даже освободить от налогов. Следует также оставить разумный налог на собственность, который будет заставлять сдавать лишнее жилье внаем, а не держать его пустым в ожидании подорожания. В целом в Республике Беларусь строят немало жилья. И тормозит развитие ипотеки не столько несовершенство законодательства (нужны более простые правила выселения, изъятия заложенной квартиры), сколько недостаточное богатство страны. Убежден, что если за три следующие пятилетки наша страна выйдет на среднеевропейский уровень благосостояния, то и квадратных метров станет в три раза больше. На сегодняшний день основным механизмом финансового обеспечения жилищного строительства является система льготного кредитования граждан. Именно эта система в период с 1994 г. по настоящее время обеспечивает возможность повышения объемов жилищного строительства. Несмотря на это, численность граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства с использованием льготных кредитов банков, обширная система государственной поддержки, в частности, по компенсации потерь банков по льготной процентной ставке, приводят к росту нагрузки на республиканский бюджет. Ежегодные расходы бюджета на компенсацию потерь банков от выдачи льготных кредитов на жилищное строительство становятся соразмерны объемам льготного кредитования. Банкаўскi веснiк, КРАСАВIК 2010 îéêìå “ÅÇ” В республике давно ведется работа по поиску альтернативных схем финансирования жилищного строительства, которые помогли бы постепенно перенаправить часть бюджетных средств, например, на строительство социального жилья, жилья для коммерческого и некоммерческого найма, выплаты премии в рамках системы жилищных строительных сбережений, и обеспечивается их нормативно-правовое регулирование. Институт ипотеки как раз и является альтернативой сложившейся системе льготного кредитования. В 2008 г. с принятием Закона Республики Беларусь “Об ипотеке” создана правовая основа для функционирования института ипотеки. Однако в настоящее время реализация ипотечного кредитования затруднена по ряду следующих причин: — высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Мало кто способен купить квартиру в столице за сумму, эквивалентную 100 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту сумму, эквивалентную 500— 700 долл. каждый месяц; — высокие процентные ставки по кредитам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья; — отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость; — отсутствие подменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную; — отсутствие вторичного рынка закладных; — проблематичность обращения взыскания по договору об ипотеке недвижимого имущества ввиду закрепленного в законодательстве запрета на выселение проживающих на условиях договора найма, поднайма в заложенном жилом доме, квартире лиц, а также лиц, проживающих в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного èÂÚ ÜÄÅäé, è‚˚È Á‡ÏÂÒÚËÚÂθ åËÌËÒÚ‡ ˝ÍÓÌÓÏËÍË êÂÒÔÛ·ÎËÍË Å·ÛÒ¸ С принятием Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. “Об ипотеке” (далее — Закон) создана правовая база для функционирования ипотеки. При этом необходимо отметить, что и до утверждения Закона банки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам применяли ипотеку. Данный Закон создал правовые основы для дальнейшего развития ипотечного кредитования путем конкретизации норм законодательства, возникновения предпосылок для создания институтов классической ипотеки, открывающих банкам путь к рефинансированию через институт закладных, указания особенностей, регулирующих ипотеку различных видов имущества (не только жилья, но и земельных участков, пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу; — проблемы может вызвать обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Дело в том, что действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае неисполнения им обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования им. Выселить их принудительно практически невозможно. Для того чтобы реализовать механизм ипотечного кредитования в полном объеме, необходимо внести соответствующие дополнения к уже принятому Закону, а также внести изменения в Жилищный и Гражданский кодексы, другие законодательные акты. Развитие ипотечного кредитования позволит как расширить возможности приобретения жилья гражданами, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, так и стимулировать развитие банковской деятельности. Проводимая Национальным банком денежно-кредитная и процентная политика направлена в том числе и на увеличение доступности кредитных ресурсов банков для населения, в частности, на ипотечное кредитование недвижимости: проводится постепенное снижение ставки рефинансирования Национального банка, ведется постоянная работа с банками по снижению процентных ставок как по привлекаемым ресурсам, так и по кредитам. Вместе с тем обеспечение доступности жилья для населения может достигаться не только снижением ставок по кредитам, но и соответствующим повышением уровня доходов, а также снижением стоимости одного квадратного метра жилья. Необходимо отметить, что ипотека в Республике Беларусь должна стать доступным и действенным способом решения жилищной проблемы населения страны. предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений). Мировой опыт свидетельствует, что ипотека выступает существенным фактором экономического и социального развития стран. Ее роль может быть особенно заметна в период выхода из экономического кризиса, так как стимулирует развитие реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства. Ипотечный механизм, интегрирующий финансовый рынок и рынок недвижимости, в состоянии значительно увеличить активы как отдельной семьи, предприятия, так и государства в целом. Кроме того, ипотека, способствуя удовлетворению потребности населения в жилье, дает толчок развитию строительства, производства строительных материалов и конструкций, дорожного и строительного машиностроения и т. д. Однако в настоящее время, как это было отмечено и на парламентских слушаниях на тему “Состояние и перспективы развития законодательства в сфере жилищного кредитования населения”, которые состоялись 25 ноября 2009 г., существует ряд сдерживающих факторов для широкого применения норм Закона как при ипотечном кредитовании строительства или покупки жилья, так и кредитовании иных объектов. 33 Банкаўскi веснiк, КРАСАВIК 2010 îéêìå “ÅÇ” Для более полного использования ипотечного кредитования в Республике Беларусь полагаем, что необходимо принять ряд мер, направленных на совершенствование законодательной базы, обеспечивающих: — развитие фондового рынка, который оказывает определенное влияние на привлечение долгосрочных денежных ресурсов в банки республики; — бесспорную защиту прав и интересов кредитодателя, с одной стороны, и формирование механизмов социальной защиты кредитополучателей, с другой стороны; — упрощение порядка обращения взыскания на недвижимое имущество (предмет ипотеки) и его реализацию, в том числе во внесудебном порядке; — развитие системы строительных сбережений, вторичного рынка обращения закладных, где закладная будет выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Вместе с тем необходимо отметить, что обеспечение исполнения обязательств с использованием ипотеки в настоящее время широко практикуется банками республики. Однако ввиду понижения платежеспособности субъектов хозяйствования и населения в целом понизился спрос на кредиты, в том числе и на те, целевым назначением которых являлось создание объектов недвижимости, соответственно, уменьшилось количество заемщиков и договоров, обеспечением которых являлась ипотека. Таким образом, учитывая вышеизложенное, для того чтобы система ипотечного кредитования в стране заработала в полную силу, необходимо создать соответствующие экономические условия, которые не препятствовали бы ее практическому применению, а также необходим поиск других не менее эффективных технологий привлечения внебюджетных средств в Ç·‰ËÏË Ñåàíêìä, Á‡‚Â‰Û˛˘ËÈ ÓÚ‰ÂÎÓÏ èÓÒÚÓflÌÌÓÈ ÍÓÏËÒÒËË è‡Î‡Ú˚ Ô‰ÒÚ‡‚ËÚÂÎÂÈ ç‡ˆËÓ̇θÌÓ„Ó ÒÓ·‡ÌËfl êÂÒÔÛ·ÎËÍË Å·ÛÒ¸ ÔÓ ÊËÎˢÌÓÈ ÔÓÎËÚËÍÂ, ÒÚÓËÚÂθÒÚ‚Û, ÚÓ„Ó‚ÎÂ Ë ÔË‚‡ÚËÁ‡ˆËË Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в экономику. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому способствует широкое распространение ипотечного кредитования. Закон Республики Беларусь “Об ипотеке” является правовой основой системы ипотечного кредитования. В целях ее эффективного функционирования необходимо принятие еще ряда законодательных решений, связанных с предоставлением права банкам выселять должников из заложенных жилых помещений; формированием долгосрочных ресурсов; снижением про- 34 сферу жилищного кредитования. Одним из таких направлений может стать внедрение в нашей стране одноуровневой системы ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений. В настоящее время в Беларуси еще окончательно не выбрано направление дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования влечет вероятность потери государственного контроля, и, как показывает мировой опыт, ипотечная система без развитого фондового рынка подвержена всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка. Одноуровневая система ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах, поскольку обеспечивает ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг и развитость системы жилищных строительных сбережений. Кроме того, очень важно выбрать правильное направление дальнейшего развития жилищного кредитования в нашей республике, так как это окажет существенное влияние на эффективность функционирования ипотеки в стране, ее стабильность, востребованность у граждан и юридических лиц, доступность кредитных ресурсов. На наш взгляд, следует продолжить формирование в стране эффективной системы жилищного кредитования, ведущими звеньями которой должны стать не только ипотека, но и жилищные строительные сбережения. Банки в этой системе являются одним из ее ключевых институтов, и от результативности их деятельности во многом будет зависеть успех функционирования ипотечного кредитования. центных ставок по ипотечным кредитам; уменьшением стоимости жилья; повышением жизненного уровня населения Беларуси и др. Начнем с последней из перечисленных проблем и, по моему мнению, самой главной. От того, насколько высок уровень благосостояния населения, зависит его кредитоспособность, предпринимательская активность, а это предпосылки эффективного функционирования рыночных институтов, к которым, несомненно, относится и ипотека. Стоимость жилья напрямую связана с жизненным уровнем населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать ипотечные кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство. Проблема решается одним из двух путей — либо снизить стоимость одного квадратного метра, используя рыночные, маркетинговые и иные способы, либо принять меры по увеличению заработной платы и пенсий (повысить жизненный уровень населения). Снижение процентных ставок по кредитам, наличие долгосрочных ресурсов и другие проблемные вопросы деятельности банковской системы требуют своего разрешения и, безусловно, влияют прямо или косвенно на ипотеку в целом и ее отдельные элементы. Еще одним из существенных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, является невозможность банков-кредитодателей выселить из заложенного жи- Банкаўскi веснiк, КРАСАВIК 2010 îéêìå “ÅÇ” лого помещения должников-кредитополучателей при обращении взыскания на это жилое помещение. Отсутствует правовой инструмент, обеспечивающий гарантированность возврата ипотечных кредитов, поэтому в силу этой, а также перечисленных выше и многих других причин активность коммерческих банков в предложении услуг по ипотечному кредитованию стремится к нулю. Хотя проблема выселения должников должна быть в скором времени разрешена в новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, проект которой до апреля 2010 г. должен быть внесен Правительством в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь. Важнейшим остается вопрос: какой быть ипотеке в Беларуси? От ответа зависит дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования, ее надежность и востребованность, доступность кредитных ресурсов, возможность выбора кредитных механизмов и т. д. В мире доминируют две системы ипотечного кредитования — американская двухуровневая и западно- àÌ̇ áÄÅàêÄç, Á‡ÏÂÒÚËÚÂθ ‰ËÂÍÚÓ‡ ÑÂÔ‡Ú‡ÏÂÌÚ‡ ÔÓ ‡·ÓÚÂ Ò ˜‡ÒÚÌ˚ÏË ÍÎËÂÌÚ‡ÏË “èËÓ·‡ÌÍ” éÄé Одной из актуальнейших проблем социальной сферы в Республике Беларусь, как и в любой другой стране, является удовлетворение потребностей населения в доступном жилье. Наиболее эффективным механизмом решения данной проблемы является ипотечное кредитование. Основы для развития ипотечного кредитования у нас в республике заложены в Законе “Об ипотеке”. С одной стороны, для банков ипотека привлекательна тем, что является наиболее надежным, консервативным и стимулирующим кредитополучателя способом обеспечения исполнения обязательств по выданному кредиту, с другой — действующая сегодня нормативно-правовая база в должной мере не защищает кредитодателей, что препятствует полноценному развитию ипотечного жилищного кредитования. В частности, на законодательном уровне не разрешен вопрос об обращении банком взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, так как действующее законодательство не предоставляет права выселить из заложенного жилого помещения должника, который систематически не осуществляет платежи по ипотечному кредиту. Усложняет процедуру предоставления недвижимости в залог необходимость получения письменного согласия всех членов семьи, проживающих в жилом доме, квартире, а также невозможность выселения лиц, проживающих в таких жилых помещениях на условиях договора найма или поднайма. На сегодняшний момент не урегулированы вопросы оформления залога имущества, которое поступит в будущем или которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Решение данной европейская одноуровневая. Выбрав американскую систему ипотечного кредитования, Беларусь может утратить государственный контроль над ней, и, как показывает мировой опыт, ипотечная система без развитого фондового рынка станет подверженной всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка. Западноевропейская модель одноуровневой системы ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах. Важными признаками такой системы являются ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг (в объеме жилищного кредитования составляют около 25—35%) и развитость системы жилищных строительных сбережений. На мой взгляд, для Беларуси предпочтительнее одноуровневая система ипотечного кредитования, в которой присутствуют элементы двухуровневой. Имеется в виду секьюритизация отдельных ипотечных обязательств, способствующая формированию и развитию национального фондового рынка. проблемы особенно актуально при кредитовании строящегося жилья, которое затем предоставляется в качестве обеспечения по кредиту. Действующие нормы законодательства не разрешают вопросов определения стоимости имущества, передаваемого в ипотеку, а именно — стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, и в то же время она не может быть ниже рыночной стоимости имущества. Поскольку методика рыночной оценки не так проста, то стороны договора об ипотеке не смогут провести внутреннюю оценку стоимости. Таким образом, оценка по соглашению сторон является практически не реализуемой. Необходима независимая оценка, что усложняет принятие решения по выдаче кредита. Для урегулирования вышеописанных вопросов следует в первую очередь усовершенствовать нормативноправовую базу, которая обеспечила бы минимальные издержки, связанные с оформлением договоров и исполнением обязательств при ипотечном жилищном кредитовании. Также очень важно наличие в стране механизмов социальной защиты граждан-кредитополучателей при их выселении в случае невозможности погашения ипотечных жилищных кредитов. Что касается стоимости и доступности кредитных ресурсов для банков и, как следствие, для населения, то они зависят от различных факторов (ставки рефинансирования Национального банка, реальной стоимости и доступности кредитных ресурсов на межбанковском рынке). В данном случае ситуацию могли бы стабилизировать усовершенствование и развитие неденежных финансовых инструментов (например, ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в строительную отрасль, а также привлечение долгосрочных иностранных инвестиций на развитие ипотечного кредитования в республике. Таким образом, наличие долгосрочных кредитных ресурсов в банковском секторе в сочетании с четкой и понятной законодательной базой может способствовать развитию ипотечного кредитования, что позволит удовлетворить потребность населения в жилье; строительной отрасли—развиваться на основе привлечения внебюджетных инвестиций, банкам — эффективно и прибыльно размещать кредитные ресурсы. 35
