Реалии сКладсКого РынКа
advertisement
Тенденции Реалии складского рынка: facility и не больше Как показывает практика, услуги управляющих компаний в складском сегменте ограничиваются исключительно обслуживанием и эксплуатацией инженерных систем. В ближайшей перспективе, по мнению собственников и самих УК, ситуация на рынке вряд ли изменится. Мария Панкратова УК не могут, собственники не хотят Отличительной чертой российского складского рынка, в сравнении, скажем, с сегментом офисов или торговых центров, является ограниченное число игроков, контролирующих львиную долю площадей. Подконтрольность рынка складов всего нескольким игрокам напрямую отражается на масштабе деятельности независимых управляющих компаний. Если потенциально потребность в стороннем комплексном управлении на рынке и существует, то на деле все собственники предпочитают заниматься property-менеджментом самостоятельно, отдавая на аутсорсинг исключительно facility. Почему? 14 Прежде всего, когда в собственности имеются большие объемы площадей, владельцам складов целесообразнее и эффективнее создавать собственную структуру по управлению, а не отдавать эти задачи на аутсорсинг. «Рынок управления складами существует, но он очень закрытый и в ближайшее время останется таковым, – делится мнением Олег Коновалов, генеральный директор «Эспро Менеджмент». – Даже приход нового крупного игрока приведет лишь к некоторому перераспределению влияния, но сколько-нибудь существенного изменения картины ждать не стоит». Компания MLP в принципе не обсуждает возможность передачи управления объектами сторонней организации. «Будучи девелопером и собственником объектов, мы рассматриваем управление ими как одну из функций, относящихся к сфере наших прямых компетенций, а не как услугу, которую мы можем приобрести на рынке, – говорит Алла Соловьева, исполнительный директор компании. Российский рынок коммерческой недвижимости достаточно закрыт с точки зрения ставок, сроков и условий аренды и доходности, считает Ярослав Шувалов, директор управления недвижимостью Raven Russia Property Advisers. «По этой причине на рынке нет однозначных примеров, доказывающих, что сторонняя организация достигнет того максимума, который обеспечивает команда собственника, – комментирует эксперт. – Если отбросить всю техническую часть, то для собственника важен хороший арендатор, качественный денежный поток и своевременная замена арендатора по истечении срока договора аренды или по другим причинам. Но полноценной property-компании, которая взяла бы на себя эти обязательства, на рынке нет: существующие эксплуатирующие компании либо не доказали свою эффективность в брокеридже, либо в принципе не собираются этим заниматься. С другой стороны, сегодня property стали предлагать брокерские компании, но, как позывает практика, они, скорее всего, приведут арендатора, за которого получат брокерское вознаграждение, что не всегда является оптимальным вариантом для собственника. Поэтому мы вынуждены делать это сами». Несмотря на гордое звание «управляющая компания», ни одна из них на сегодняшний # 10 (23) / октябрь 2011 В тему Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса HSG Zander – В обслуживании складских комплексов есть своя специфика: • круглосуточный режим работы объекта, что необходимо учитывать при проведении плановых и ремонтных работ. Поэтому от УК требуется гибкий подход; • большое количество погрузочноразгрузочного оборудования, которое, помимо планового обслуживания, требует регулярных ремонтов из-за механических повреждений; • значительная по площади прилегающая территория под стоянку и движение большегрузных автомобилей, требующая пристального ухода и уборки, особенно в зимний период. день не способна оказывать в полной мере property-услуги, соглашаются крупные собст­ венники. Еще одна особенность в части управления на складском рынке – нежелание привлекать внешние управляющие компании на этапах проектирования или строительства складских комплексов. Raven Russia, PNK Group и MLP заявили, что накопили достаточный опыт работы и знают, какие решения будут оптимальными. Кроме того, по конструкции классический спекулятивный склад – достаточно типовой продукт, который подвергается усовершенствованиями в отдельных узлах и не является каждый раз проектированием с нуля. «Мы пробовали привлекать к проектированию сторонние компании, – комментирует Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, – но, к сожалению, их компетенция оказалась катастрофически низкой». Ярослав Шувалов рассказал, что Raven Russia иногда обращается к брокерам для оценки будущего спроса на размер складских площадей, чтобы учесть потребности рынка на этапе проектирования. Но и этот аспект компания сама достаточно хорошо понимает, подытоживает эксперт. Услуги в одни руки? На рынке складов сформировался стандартный набор facility-услуг, отдаваемых независимым управляющим компаниям, – это техническая эксплуатация инженерных систем, комплексная уборка территории и охрана складского комплекса. Среди дополнительных услуг – обслуживание систем основного и резервного Когда в собственности имеются большие объемы площадей, для владельцев складов целесообразнее и эффективнее создавать собственную структуру по управлению, а не отдавать эти задачи на аутсорсинг. энерго­снабжения, технологического (холодильного, или «рефрижераторного») оборудования, обслуживание специализированных систем (газовых или других), обес­ печение пожарной безопасности и работы в области экологии или охраны окружающей среды и прочее. 15 Тенденции Один из недостатков внешних эксплуатирующих компаний – это отсутствие стимула повышать удовлетворенность арендатора, поскольку их бизнес от этого объективно не зависит. 16 Причем владельцы предпочитают не консолидировать все услуги в руках одной УК, а стараются заключать прямые договоры с подрядчиком по каждому из направлений. За собой собственник, как правило, оставляет общий контроль и управление. «Выбирать одного поставщика пусть даже на такие услуги, как facility-менеджмент, пока не хотим, – рассказывает Ярослав Шувалов. – Мы знаем, что между компаниями есть определенные корпоративные договоренности, когда они идут в одной связке на тендер. Например, facility-компания предлагает одну – максимум две клининговые компании, а в нашем портфеле их пять. Почему же мы должны сужать себя до двух?» Собственников настораживает и отношение facility-компаний к работе. «Мы вынуждены самостоятельно закупать даже технику для эксплуатации, потому что компании принципиально не несут никакой ответственности, – сетует Олег Мамаев. – Они будут говорить, что это не так, но на деле оказывается, что их обязательства исключительно моральные. Еще один недостаток внешних эксплуатирующих компаний – это отсутствие стимула повышать удовлетворенность арендатора, поскольку их бизнес от этого объективно не зависит». Действительно, в формальных показателях такая опция, как «ориентированность на арендатора», не участвует, а стало быть, большинство УК не тратят своих ресурсов на то, что не приносит им отдачи. И это лишь одна из оборотных сторон в извечной борьбе за оптимизацию цены и качества. Не тендерные процедуры Сегодня на рынке управления складской недвижимостью представлены управляющие компании разного калибра: от дорогих и средних до дешевых. «Собственник может выбрать дорогостоящие услуги международной компании, особенно если он преследует имиджевые цели или собирается продавать объект, – делится опытом Дмитрий Поляков, директор по продажам «ФМ-Крафт». – Если собственника интересует оптимальное соотношение цены и качества, то он предпочтет компанию со средней ценовой политикой. Ну а если в приоритете стоимость услуг, то – недорогую УК. При этом выбор последней может стать для владельца определенным конкурентным преимуществом для привлечения арендаторов. Поскольку деньги в конечном счете платит арендатор, то для него низкие эксплуатационные расходы могут стать дополнительной мотивацией для аренды площадей именно на этом складе». Чтобы определить подрядчика по той или иной услуге, собственник организует тендер. «Как показывает практика, обычно проводятся закрытые тендеры, с заранее определенным составом участников, – рассказывает Олег Захаров, менеджер по развитию бизнеса Colliers International FM. – Как правило, это 4–6 или 9–12 УК, из которых 30–40 % международные компании, остальные – российские». Зачастую тендер проводится в два этапа. После первого тура определяется тройка лидеров, и дальше собственник внимательно работает с оставшимися компаниями: осмат­ ривает объекты УК, общается с руководством, анализирует тендерное предложение и т. д. По словам Дмитрия Полякова, кризис внес свои приоритеты: «Если до 2008 года качество и цена имели равное значение, то сегодня при принятии решения приоритет цены составляет 60–65 %, качества – 35–40 %». Немаловажную роль для собственника при принятии решений играет и лояльность потенциальной УК и возможность оказания ею дополнительных услуг, в частности услуг по модернизации инженерных систем и оборудования, ремонтным работам, обслуживанию арендаторов. Однако и кулуарные средства борьбы по-прежнему никто не отменял. Правда, об этой стороне тендерных технологий управляющие компании распространяться не любят. «Можно представить оптимальное для рынка соотношение цены и качества по facility, – сокрушается представитель УК. – А тендер при этом возьмет кто-то из «своих», или кто даст взятку, или кто сходит с нужным человеком в баню». «Мы бы сходили в баню, – смеется представитель другой УК, – мы люди не гордые. Знать бы с кем!» # 10 (23) / октябрь 2011 Демпинг также популярен. Зачастую это единственное средство для компанииновичка, у которой нет ни одного складского объекта, войти на этот рынок. «Сейчас в нашем портфеле несколько складов, – рассказывает сотрудник одной УК. – Мы дали цену ниже рыночной и перехватили эти объекты у предыдущей управляющей компании. Для нас это было единственной возможностью войти на этот рынок. Качество эксплуатации, конечно, упало, но собственника это устраивает». Назад в будущее Эксперты довольно скептично оценивают возможность расширения портфеля услуг, оказываемых сегодня независимыми УК. «Сторонние компании способны брать на себя property-менеджмент, но зачастую эта услуга не востребована собственниками помещений, – комментирует Олег Коновалов. – ментации рынка складского девелопмента и/ или появления на нем большого количества объектов, приобретенных в инвестиционных целях российскими или зарубежными инвесторами, не рассматривающими данные инвестиции в качестве своей приоритетной деятельности. Ярослав Шувалов допускает возможность качественного стороннего управления, но полагает, что рынку нужен прецедент: «Property-компания должна доказать, что, будучи в составе большого брокера, может работать независимо от него, либо facilityкомпании должны развить свои компетенции. Но более правильным для рынка было бы появление property-компании, не занимающейся ни эксплуатацией, ни брокериджем. Правда, пока спроса на комплексное стороннее управлении на рынке нет, поэтому мы имеем в основном facility-компании, которые называют себя рroperty». Если в приоритете у собственника стоимость услуг, он выберет недорогую УК. Поскольку деньги в конечном счете платит арендатор, то низкие эксплуатационные расходы могут стать дополнительной мотивацией для аренды площадей именно на этом складе. По большей части property-менеджмент является административной работой, и многие собственники недвижимости предпочитают осуществлять эту деятельность своими си­лами». Есть и еще одна причина: российским собст­венникам традиционно сложно расстаться с финансовым потоком, это считается своеобразной «святой коровой», говорит представитель УК. По мнению Аллы Соловьевой, рынок независимого управления складской недвижимостью будет развиваться только в случае фраг- Олег Мамаев не согласен с коллегой по бизнесу. «Западные игроки по привычке будут ориентироваться на внешние propertyуслуги, считая, что собственную квалификацию развивать менее выгодно. Но, на мой взгляд, лучше развивать компетенцию внутри компании, потому что в России сторонние управляющие компании работают неэффективно, и, главное, они не становятся более результативными. Если сторонние управленцы принципиально изменят свой подход к делу, то мы готовы обсуждать с ними property-менеджмент». В тему Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group – Управляющая компания – это как консультант по стратегии, УК нужны тем, кто ничего не понимает в рынке. Если вы «пассивный» инвестор, для которого объект недвижимости интересен только с точки зрения получения рентного дохода, то тогда внешняя УК вам подойдет. Да, она не очень эффективна, есть определенные риски, но по крайней мере она снимет с вас головную боль. Но если вы занимаетесь складской недвижимостью профессионально, то стороннее комплексное управление никогда не сможет конкурировать с собственным. Таковы реалии российского рынка. Есть ряд профессиональных УК, которые хорошо работают с точки зрения сохранения актива для собственника, но они не стремятся стать дешевле, повысить удовлетворенность клиента, потому что для них остается собственник, который их нанимает. 17
