Ежеквартальный макроэкономический анализ показателей
advertisement
Ежеквартальный макроэкономический анализ показателей, влияющих на деятельность АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына» 3-квартал 2012 год Астана, 2012 Макроэкономический отчет, январь-сентябрь 2012 Департамент корпоративного развития Цены на нефть (3К2012) Цены на первичную недвижимость Астана (3К2012) Цены на первичную недвижимость Алматы (3К2012) 1. 1.1 1.2 1.3 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3. 3.1 3.2 3.3 4. 4.1 4.2 5. 6. 7. Инфляция (сентябрь, 2012) Доходность инвестиций в недвижимость, Астана (январь – сентябрь, 2012) Доходность инвестиций в недвижимость, Алматы (январь – сентябрь, 2012) Основные макроэкономические показатели ВВП Инфляция Цены на нефть Основные показатели сектора жилищного строительства Инвестиции в жилищное строительство Источники финансирования инвестиций в жилищное строительство Объемы выполненных строительных работ Объемы ввода в эксплуатацию Динамика цен на элементы технологической структуры строительства Динамика цен продажи (первичное и вторичное жилье) и аренды жилья, количество сделок купли-продажи жилья. Основные показатели, влияющие на сектор жилищного строительства Демографические данные Доходы населения Ипотечное кредитование: - Объемы ипотечного кредитования БВУ - Кредиты БВУ строительной отрасли - Доля неработающих кредитов БВУ (NPL) - Качество ипотечных жилищных займов - Займы БВУ физическим лицам на покупку и строительство жилья - Ставки по ипотечным кредитам БВУ - Ипотечные организации Аналитика Индекс доступности жилья Доходность инвестиций в недвижимость 20,0% Инфляция за 2005-2015гг. на конец периода (%, к декабрю предыдущего года, 2013-2015гг. прогноз) 18,8% прогноз 10,0% 7,5% 3,9% 0,0% Источник: АРКС 1.3. В июле средняя цена на нефть марки Brent составила 103,14 долл./баррель, в августе – 113,34 долл./баррель, в сентябре – 113,38 долл./баррель. За 3 квартал средняя цена нефти марки Brent составила 109,95 долл./баррель, увеличившись на 0,96% за квартал (на 1,05 долл./баррель). Средняя цена на нефть (Brent, долл.США) 134 114,4 114,5110,1 113,8 116,5 104 104,0 79,3 76,4 74,3 85,0 7,6% 5,2% 1,2% Источник: АРКС 6,1% 76,7 74,8 74,7 76,3 119,7 108,0 111,0 110,5 113,4 110,5 113,3 103,1 95,6 85,7 82,9 77,8 Источник: http://www.imf.org/external/np/res/commod/index.asp Прогноз МЭРиТ 2. Основные показатели сектора жилищного строительства прогноз 6,0% 109,5 110,9 96,3 91,8 94 10,7% 7,0% 120,6 123,2 114 Темпы роста ВВП Казахстана за 2005-2015 (%, 20122015гг. прогноз) 3,3% 8% 8% 8% 7,4% 6,2%7,8% 124,9 1. Основные макроэкономические показатели 1.1. Индекс физического объема Валового внутреннего продукта (ВВП) Казахстана за январь-сентябрь 2012 года по отношению к соответствующему периоду предыдущего года составил 105,2%. В структуре ВВП доля производства товаров занимает – 42,9%, услуг – 50,5%. 5,8% 9,5% 8,4% 5,0% 74 7,0% +9% 15,0% 84 8,9% +41,5% 1.2. Инфляция в сентябре 2012 года по сравнению с предыдущим месяцем составила 0,6%, за период с начала года (по соотношению к декабрю 2011 года) цены на тарифы и потребительские товары и услуги увеличились на 3,9%. В среднегодовом выражении уровень инфляции в январе-сентябре 2012 года к соответствующему периоду прошлого года составил 4,9%. 124 Меры государственной поддержки жилищного строительства Основные индикаторы рынка недвижимости США Исследования рынков недвижимости в мире 9,7% 3,9% 2.1. Объем инвестиций в жилищное строительство снизился на 7,1% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 281,6 млрд. тенге. В региональном разрезе за январь-сентябрь текущего года - в г.Алматы и в г.Астане было направлено 47,2 млрд. тенге и 42,5 млрд. тенге соответственно. Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития Объем выполненных строительных работ (млрд. тенге) 200% 2500 500 150% 2000 400 100% 300 50% 200 0% 100 -50% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 2011 (янвсент) Казахстан 60 130 254 368 490 468 311 336 417 282 Астана 19 54 96 130 162 129 54 62 75 42 Алматы 13 20 48 81 47 104 148 127 59 55 Казахстан 119% 95% 45% 33% -5% -34% 8% 24% -7,1% Астана 184% 78% 35% 25% -20% -58% 15% 20% -21% Алматы 54% 140% 117% 42% -14% -54% -7% 48% -9% -100% Источник: АРКС 2.2. Источники финансирования инвестиций в жилищное строительство за 9 месяцев 2012 года. По Казахстану основными источниками инвестиций в жилищное строительство остаются собственные средства застройщиков и населения, несмотря на сокращение их доли с 71% в 2004г. до 51% в 2011г. За 9 месяцев 2012 года их доля составила 56%. В г.Алматы собственные и заемные средства за 9 месяцев 2012 года составили 39% и 45% соответственно. В г.Астана за 9 месяцев 2012 года жилищное строительство осуществлялось в основном за счет заемных средств (48%), тогда как собственные и бюджетные средства составили 28% и 23% соответственно. 1441 1000 500 0 425 2003 11% 3% 80% 15% 0% 29% 38% 0,08% 48% 27% 25% 0% 2% 21% 2% 71% 61% 0,37% 61% 40% 52% 40% 9% 12% 45% 51% 56% 21% 27% 26% 26% 20% 15% 0% 2004 24% 10% 2006 средства, выделяемые из бюджетов иностранные инвестиции 2008 2010 1465,1 818 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2012 (янвсент) 2011 Ввод в экплуатацию общей площади жилых зданий 18% 0% 52% 2083 1918 2.4. Объем ввода жилых площадей в эксплуатацию в январесентябре 2012 года по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года повысился в целом по республике на 9,1% и составил 4,542 млн.кв.м, в том числе в гг. Астана и Алматы – 1,009 и 0,586 млн.кв.м. Всего по республике сдано в эксплуатацию 37 487 квартир. Наибольшее снижение в региональном разрезе отмечено в Акмолинской (-24,1%) и Жамбылской (-8,2%) областях. Вместе с тем, наибольшее увеличение объема введенного жилья наблюдалось в Павлодарской (+90,5%) и Южно-Казахстанской (+53,7%) областях к соответствующему периоду прошлого года. 0,13% 60% 2004 1790 Источник: АРКС Источники финансирования инвестиций в жилищное строительство в Республике Казахстан 100% 528 1785 % 0 1817 1500 тыс.кв.м. млрд.тенге Инвестиции в жилищное строительство 600 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (янвсент) Казахстан 2111 2591 4992 6245 6679 6848 6398 6408 6533 4542 г.Астана 261 421 1 007 1 024 1 152 1 212 12 1 382 1404 1 009 г.Алматы 292 311 605 833 983 1 010 10 1 056 775 586 Казахстан 22,7% 92,7% 25,1% 6,9% 2,5% -6,6% 0,2% 1,9% 9,1% г.Астана 61,3% 139,2% 1,7% 12,5% 5,2% 4,0% 9,7% 1,6% 5,3% г.Алматы 6,5% 94,5% 37,7% 18,0% 2,7% 4,0% 0,6% -26,6% 24,0% Источник: АРКС Изменение цен на элементы технологической структуры (на конец периода, к декабрю предыдущего года) 2012(янв-сент) собственные средства заемные средства 10,0 Источник: АРКС 8,0 7,0 % 2.3. Объем выполненных строительных работ (услуг) в целом по Казахстану в январе-сентябре 2012 года увеличился на 2,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 1 465,1 млрд. тенге. Наибольший объем от общего объема строительных работ по республике выполнен частными строительными организациями 82,8%, иностранными – 16,5%, государственными – 0,7%. Увеличение объема строительных работ наблюдается в двенадцати регионах республики. При этом значительный рост отмечался в Жамбылской (в 1,6 раза), Южно-Казахстанской (в 1,3 раза), Актюбинской и Карагандинской (в 1,2 раза) областях, гг. Астана (в 1,2 раза) и Алматы (в 1,1 раза). Наибольшее снижение зафиксировано в Атырауской (-28,9%), Западно-Казахстанской (-14,2%) и в Кызылординской (-12,8%) областях. Вместе с тем, лидерами по доле в объеме строительных работ по Казахстану остаются Атырауская область (14%), гг. Астана (13,8%) и Алматы (10%). 9,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (янвсент) Казахстан 3,0 5,6 5,3 5,0 7,1 8,5 4,5 3,6 5,4 5,0 Астана 8,2 6,0 5,1 4,6 7,0 8,2 5,9 5,8 6,1 6,5 Алматы 4,2 7,3 6,0 4,5 9,6 8,6 3,3 3,0 3,8 4,0 Источник: АРКС 2.5. Индекс цен в строительном секторе по состоянию на 1 октября 2012г. вырос на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2011г. К декабрю 2011г. аналогичный индекс составил 103,3%, на строительно-монтажные работы - 103,8%, на машины и оборудование – 101,8%, на прочие работы и затраты - 102,9%. Наибольшее увеличение индекса цен в строительном секторе в период с января по сентябрь 2012 года наблюдалось в Жамбылской области (+5,3%), Акмолинской области (+4,4%), Костанайской (+4,1%) и Карагандинской (4,1%) областях. 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 -0,2 -0,4 Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития 2.6. Цены продажи нового жилья. В сентябре 2012 года в среднем по Республике цена 1 кв.м. нового жилья составила 168,6 тыс. тенге, прирост с начала года – 9,4% и прирост к соответствующему месяцу 2011 года – 11,9%. В городах Алматы, Астана, Атырау и Шымкент цена 1 кв.м. нового жилья составила соответственно 239,4 тыс. тенге, 210,3 тыс. тенге, 199,3 тыс. тенге, 170,4 тыс. тенге. В остальных крупных городах Казахстана данный показатель ниже среднереспубликанского значения. В то время как наибольший прирост цен нового жилья по сравнению с соответствующим месяцем 2011 года наблюдался в г. Кокшетау (39,5%), г. Талдыкорган (32,7%) и г. Атырау (23,5%). Цена аренды благоустроенного жилья в сентябре 2012 года в среднем составила 923 тенге за 1 кв.м., прирост с начала года – 9,5%, а прирост к соответствующему месяцу 2011 года – 6,5%. Наиболее высокая цена аренды зафиксирована в г.Алматы (1 979 тенге за 1 кв.м.), г.Астана (1 865 тенге за 1 кв.м.), г Актау. (1 383 тенге за 1 кв.м.), г.Атырау (1 304 тенге за 1 кв.м.) и г.Петропавловск (909 тенге за 1 кв.м.), в остальных крупных городах Казахстана данный показатель ниже среднего значения по РК. А наибольший рост цен аренды жилья по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года приходится на г.Актау (64,6%),. г.Костанай (28,9%), г.Семей (22,1%), г.Актобе (15,3%). Казахстан Цены продажи нового жилья 400 350 Цены на аренду Астана Алматы 345 2072 300 тыс тенге/кв м. 199 200 150 131 101 90 100 84 78 50 153 124 115 93 194 161 147 239,1 239,4 210,3 182,3 237,4 240 226 178,7 170 154,1 143,9 137 168,6 1883 1900 1909 1828 1865 837 843 1859 1875 1751 тыс тнг./кв.м. 275 250 1740 1979 1865 70 50 923 0 839 793 Казахстан Астана Алматы 2007 Изменение цен продажи нового жилья % к декабрю предыдущего года) 72%(в 55% 41% Казахстан 53% 34% 34% 32% Алматы 15% 9% 7% 2% 1% 0% 5% -7% -12% -9% -13% -20% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Алматы 2012 (сент) тыстенге/кв м. . 211 201 189 136 150 108 156 100,8 100 197,1 203,9 159,8 161,6 106 110,5 212,0 204,8 124,8 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (сент) Изменение цен перепродажи благоустроенного (вторичного) жилья (%, к предыдущему году) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (сент) Казахстан Астана Алматы 31% 43% 43% 24,6% 5% 2% -20% -33% Источник: АРКС -7% -4,8% -17% -39,1% -1,9% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 (сент) Источник: АРКС Количество сделок купли-продажи 200 000 150 000 100 000 139 203 158 853 118 880 124 613 50 000 4% 1% 3,4% 2010г. 2011г. 2012г. (янв-сент) Источник: АРКС Алматы 279 200 0% 3,7% 0,70%2%0,5% -3,6% -7,2% -10,3% 2009г. Астана 347 9,5% 5,1% 3,0% 2,2% 0 Казахстан 400 2012 (сент) Астана 10,0% 7,1% 5,8% Цены перепродажи благоустроенного (вторичного) жилья 250 2011 Казахстан -1% Цена перепродажи благоустроенного жилья в сентябре 2012 года в среднем составила 124,8 тыс. тенге за 1 кв. метр, увеличившись с декабря предыдущего года – на 12,9% и с сентября 2011 года – на 11,5%. Наиболее высокая цена на вторичном рынке недвижимости отмечена в г.Астана (212 тыс. тенге за 1 кв.м.), г.Алматы (204,8 тыс. тенге за 1 кв.м.), г.Актау (197,5 тыс. тенге за 1 кв.м.), и г.Петропавловск (140,7 тыс. тенге за 1 кв.м.), а наибольший рост вышеуказанных цен по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года – в г.Шымкент (56,2%), г.Семей (46,9%) и г.Кокшетау (32,3%). 300 2010 Изменения цен на аренду (к предыдущему году) Источник:АРКС 350 2009 24,5% 4% -2% 2004 36,5% 33,9% 2008 Астана 30% 30% 13% 13% 8% 811 13% 0,4% Количество сделок купли-продажи жилья в январе-сентябре 2012 года составило 124 613, что больше на 9,3% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года, что свидетельствует об увеличении активности на рынке недвижимости. В сентябре 2012 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 15 026 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 1,3%. 3. Основные показатели, влияющие на сектор жилищного строительства 3.1. По состоянию на 1 октября 2012 года население Республики Казахстан увеличилось на 1,2% по сравнению с 1 января 2012 года и составило 16 856,6 тыс.человек, в том числе в г.Астана – 770,4 тыс.человек и г.Алматы - 1 466,8 тыс.человек. Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития Темпы прироста населения Казахстана Доля неработающих кредитов в портфеле БВУ 8,0% 7,3% 7,0% 33,8% 32,6% 6,6% 36,7% 37,1% 35,1% 36,5% 6,1% 6,0% 5,0% 11 196 4,9% 4,0% 4,0% 3,0% 3,2% 10 958 4,4% 3,7% 3,0% 3,2% 2,6% 2,5% 1,5% 1,2% 1,0% 1,3% 1,6% 1,1% 10 473 2,7% 2,9% 2,0% 1,0% 10 585 1,1% 8,1% 1,1% 1,1% 1,4% 9 639 9 245 9 066 0,0% 2006 2007 2008 Казахстан 2009 2010 2011 г. Астана 2012 г. Алматы 2012 (сентябрь) Кредитный портфель Доля не работающих кредитов Источник: АРКС 3.2. Среднедушевые номинальные денежные доходы населения в сентябре 2012 года, по предварительным данным, составили 50520 тенге, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом 2011 года на 7,4%. Реальные денежные доходы возросли на 2,3%. Лидирующие позиции по размерам среднедушевых денежных доходов в сентябре 2012 года, по-прежнему, занимают Атырауская область, город Алматы и Мангистауская область, где данный показатель превысил среднереспубликанский уровень в 2,3 -1,8 раза. В числе самых низкодоходных регионов в сентябре 2012 года отмечены Южно-Казахстанская, Жамбылская и Алматинская области, в которых величина доходов населения составила в среднем 60,9% - 76,7% от республиканского уровня. Вместе с тем, наибольшие темпы роста реальных денежных доходов населения отмечаются в Актюбинской, Карагандинской и Павлодарской областях. Соотношение между максимальными и минимальными величинами номинальных денежных доходов по регионам в сентябре 2012 года составило 3,7 раза (в сентябре 2011 года – 3,8 раза). Источник: АФН РК Займы физическим лицам на покупку и строительство жилья на 1 октября 2012г. составили 890,6 млрд. тенге, в том числе ипотечные жилищные займы – 802,4 млрд. тенге. Объем кредитов БВУ физическим лицам на покупку и строительство жилья, выданных за 9 месяцев 2012 года, превышает аналогичный показатель 2011 года на 35,8%. Средневзвешенная ставка вознаграждения по ипотечным кредитам за 9 месяцев 2012 года составила 12,1%. Кредиты БВУ, выданные физическим лицам на строительство и приобретение недвижимости 20 000 13,0% 12,7% 15 000 10 000 12,5% 11,7% 12,1% Займы БВУ по видам экономической деятельности Горнодобывающая промышленность Обрабатывающая промышленность Прочие отрасли промышленность 2,9% 8,2% Сельское хозяйство 0,9% 12,0% 11,5% 7 859 10 969 10 739 12 258 14 855 16 613 14 424 15 613 14 668 0 11,0% Вознаграждение Источник: НБ РК Доля безнадежных кредитов в структуре ипотечных жилищных займов по состоянию на 1 октября 2012г. составила 12,2%, увеличившись по сравнению с началом текущего года на 0,9 п.п. Удельный вес стандартных займов увеличился с начала года с 12,7% до 13,0%, в то время как доля сомнительных кредитов снизилась с 76,0% до 74,8%. Качество ипотечных жилищных займов 100% 1,10% 1,20% 4,1% 23,40% 14,10% 12,3% 11,30% 11,60% 12,20% 12,20% 73,0% 75,90% 76,50% 74,80% 74,80% 14,7% 12,80% 11,90% 13,00% 13,00% 80% 56,60% 3,1% Строительство 46,0% 12,1% 12,2% Кредит 3.3. Строительство на 1 октября 2012 года в ссудном портфеле БВУ составляет порядка 8%, или 1 364,7 млрд. тенге. Вместе с тем, непроизводственная сфера (включая индивидуальную деятельность) составляет 46% от объема ссудного портфеля и торговля – 20%. 12,1% 5 000 Источник: АРКС Другие (непроизводственная деятельность, индивидуальная деятельность) 12,3% 12,0% 12,0% 14,2% 4,1% 40% Транспорт 65,6% 60% 20% 62,20% 75,50% 42,20% 0,7% Связь 20,0% Стандартные Торговля Источник: НБ РК Кредитный портфель банковского сектора РК на отчетную дату составил 11 195,5 млрд. тенге, увеличившись по сравнению с началом года на 722,7 млрд. тенге или 6,9%. В тоже время наблюдается незначительное ухудшение качества совокупного ссудного портфеля БВУ: доля неработающих кредитов (сомнительные 5 категории и безнадежные) от общего объема кредитного портфеля составила 36,7%, увеличившись на 1,6 п.п. с начала текущего года. 30,3% 23,70% 0% Сомнительные Безнадежные Источник: АФН Анализ программ ипотечного кредитования, предлагаемых БВУ, показывает что ситуация на ипотечном рынке остается без особых изменений. Эффективные ставки по ипотечному кредитованию в некоторых банках колеблются от 12,69% до 16,0%. Некоторые БВУ отказываются от обязательного первоначального взноса, если заемщиком предоставляется дополнительное обеспечение. Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития Мин.ставка по кредиту KZT USD Сумма мин. первонач. взноса Народный банк 14,6%* 14,6%* 20% 30 лет KZT,USD Казкоммерц банк 13,9%* 13,4%* 10% 25 лет KZT, USD БТА Банк 12,69%* 12,69%* 20 лет KZT,USD Каспийский Банк 15,99% 15 лет KZT Евразийский Банк С подтв. 13,99%* Без подтв. 15,13 %* Банк Центр Кредит 14%* HSBC 13,29%* Сбербанк 15,36%* АТФ Банк 16,0%* Банк Макс. срок кредита Качество ссудного портфеля ипотечных организациЙ Валюта кредита 86,7% 89,4% 82,6% 16,8% 20% 12,5% 10,7% 0,8% 8,9% 8,5% 80,6% 78,7% 72,5% 10,3% 12,7% 9,1% 8,6% Безнадежные 85,9% 7,3% 7,5% 6,8% 7,3% 8,3% 2,3% Сомнительные 88,7% 85,9% 85,2% 7,6% 7,0% 4,3% 6,5% Стандартные Источник: АФН С подтв. 20% Без подтв. 40% 20 лет KZT 30% 20 лет KZT,USD 30% 179 месяцев KZT 15,36%* 30% 30 лет KZT, USD, EUR, RUB 14,6%* 20% 20 лет KZT, USD 14%* 4. Анализ доступности жилья 4.1. Начиная с 2007 года, в целом по Казахстану прослеживается тенденция повышения доступности жилья1. Если в конце 2007 г. показатель доступности жилья составлял около 7 лет, то к концу 2011г. он понизился до 4 лет, что отражает переход из категории «значительно недоступное жилье» в «умеренно недоступное жилье». Коэффициент доступности жилья в Алматы по-прежнему остаются высоким, хотя наблюдается значительное улучшение по сравнению с 2007г. Коэффициент доступности жилья 12,0 10,0 10,0 8,6 8,0 6,8 6,1 *годовая эффективная ставка вознаграждения 6,0 Источник: данные БВУ 5,4 5,4 4,8 4,8 4,0 5,1 6,9 6,8 6,1 6,0 5,6 5,5 5,6 5,7 5,5 3,9 По состоянию на 1 октября 2012 года на финансовом рынке республики функционировали 3 ипотечные организации. Наибольшую долю в совокупном ссудном портфеле ипотечных организаций занимает АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» – 98,6%. По состоянию на 1 октября 2012 года совокупный размер активов ипотечных организаций составил 102,1 млрд. тенге, что больше показателя на 1 января 2012 года на 3,7 млрд. тенге или на 3,8%. В общей сумме активов ипотечных организаций значительную долю занимают займы юридическим и физическим лицам – 54,4% (55,5 млрд. тенге), тогда как на ценные бумаги приходится – 23,5% (24 млрд. тенге), текущие счета в банках – 6,7% (6,8 млрд. тенге), вклады, размещенные в других банках – 11,9% (12,2 млрд. тенге). 5,0 4,6 4,9 4,4 4,2 3,6 4,1 3,8 3,8 3,3 3,1 2,0 0,0 Казахстан Астана Алматы Источник: Расчеты Фонда недвижимости «Самрук-Қазына» 4.2. В сентябре 2012 года доходность инвестиций в недвижимость2 по Казахстану составила 15,3%, в г.Астана – 41,5% и г.Алматы – 9,0% соответственно. В связи с тем, что в третьем квартале 2012 года арендные ставки и средние цены на рынке вторичного жилья показывают умеренный рост, наблюдается повышение доходности инвестиций. Доходность инвестиций в недвижимость 60,0% 51,6%52,4% 41,5% Совокупные активы и займы, выданные ипотечными компаниями 31,7% 40,0% 20,0% 2,3% 214,6 16,2% 15,3% 15,0% 13,4% 14,9% 9,3% 13,8% 15,0% 6,4% 10,0% 8,5% 9,0% 0,0% 170,7 2007 122,8 80,0 68,4 124,2 76,8 113,9 75,4 107,8 69,0 60,6 99,7 98,4 60,2 58,9 97,3 58,0 -20,0% 102,1 55,5 -40,0% 2008 -13,3% -24,7% 2009 -5,8% Казахстан 2010 Астана 2010 2011 2012 (сент) Алматы -32,3% Источник: Расчеты Фонда недвижимости «Самрук-Қазына» Совокупные активы Выданные займы Источник: АФН Структура кредитного портфеля ипотечных организаций. По состоянию на 1 октября 2012 года совокупный ссудный портфель ипотечных организаций составил 55,5 млрд. тенге, что ниже показателя на начало текущего года на 4,7 млрд. тенге или на 7,8%. По состоянию на 1 октября 2012 года на долю стандартных кредитов приходилось 88,7%. Доля сомнительных кредитов снизилась на с 6,8% до 4,3%, доля безнадежных займов уменьшилась с 7,3% до 7%. 1 Доступность жилья оценивается с использованием специального индекса, который вычисляется как средняя цена 1 кв. м, умноженная на 18 (норма обеспеченности жильём согласно СНиП РК) и делённая на значение заработной платы за 1 год (среднемесячная заработная плата, умноженная на 12 (количество месяцев)) и умноженная на коэффициент 3/2 (3 человека в семье: 2 взрослых и 1 ребенок; 2 заработные платы). Пределы колебания данного коэффициента характеризуют доступное жилье (до 3), умеренно недоступное жилье (3,1-4), серьезно недоступное жилье (4,1-5), значительно недоступное жилье (выше 5,1). Данный коэффициент оценивает, сколько лет должна работать семья из 3 человек, чтобы заработать на квартиру площадью в 54 кв.м, при условии что весь доход идет на уплату стоимости квартиры. 2 Доходность от инвестиций в недвижимость рассчитывается как сумма доходности от аренды благоустроенного (вторичного) в течение года и от последующей перепродажи. Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития 5. Меры строительства государственной поддержки жилищного Во исполнение Послания Президента Республики Казахстан от 27.01.2012 года «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана», постановлением Правительства РК от 21.06.2012 г. №821 утверждена Программа «Доступное жилье – 2020» (далее – Программа). В рамках настоящей Программы предусмотрен комплекс мер государственной поддержки следующих действующих и новых основных направлений жилищного строительства: строительство жилья местными исполнительными органами для очередников, а также через "Жилстройсбербанк" (ЖССБ) для всех категорий граждан и для молодых семей, возведение арендного жилья по линии АО «КИК», строительство и реализация жилья через АО «Фонд недвижимости «СамрукҚазына», намечено более активное привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование ГЧП, развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки, ИЖС, а также развитие строительной индустрии и другие направления. Главной целью государственной жилищной политики является создание условий для обеспечения граждан доступным жильем. В рамках реализации Программы на строительство арендного жилья в 2012 году планируется выделить 34,6 млрд. тенге из республиканского бюджета. План ввода арендного жилья на 2012 год составляет 136,4 тысяч кв. метров. За январьсентябрь 2012 года введено в эксплуатацию и приобретено 46,9 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, 39,2 тыс. кв. метров площади квартир, 699 квартир (26% к плану). На строительство арендного жилья областным бюджетам, бюджетам городов Астаны и Алматы в 2012 году предусмотрено выделение из республиканского бюджета целевых трансфертов в сумме 34,6 млрд. тенге. Кредитное жилье по системе жилстройсбережений. В республике ведется работа по совершенствованию системы жилищных строительных сбережений. По состоянию на 1 октября 2012 года, с начала деятельности АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» около 260 тысяч участников заключили договора о жилищных строительных сбережениях с общей суммой накопления более 110 млрд. тенге. В январесентябре 2012 года выдано жилищных, промежуточных и предварительных жилищных займов 6043 заемщикам на общую сумму около 22,2 млрд. тенге, из них в рамках Государственной программы – 1758 заемщикам (29% от общего числа заемщиков) на общую сумму более 5,8 млрд. тенге. В 2012 году на развитие и обустройство инженернокоммуникационной инфраструктуры в районах жилищной застройки из республиканского бюджета предусмотрено выделение целевых трансфертов в сумме 57004,4 млн. тенге, в том числе Акмолинской области на проведение предварительных работ по развитию села Кощи, как городаспутника города Астаны - 1939,6 млн. тенге и Алматинской области на проведение предварительных работ по строительству четырех городов-спутников города Алматы – 4064,8 млн. тенге. В рамках настоящей Программы АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына» будет осуществлять финансирование проектов по строительству жилых объектов, в том числе пилотных. Для осуществления строительства жилья по данному направлению будут использоваться собственные средства АО «Самрук-Қазына» и средства Национального фонда. Механизмы строительства жилых объектов, в том числе пилотных проектов будут осуществляться посредством организации строительства по инвестиционным заявкам частных застройщиков (инвесторов), реализации проектов на земельных участках МИО и через целевой депозит. Реализация жилых помещений будет осуществляться через механизмы продажи и аренды с выкупом. 6. Основные индикаторы рынка недвижимости США На рынке недвижимости США ситуация улучшается: уменьшились случаи изъятия жилья за долги, увеличился уровень подачи заявлений на оформление ипотечного кредита. Активность на рынке недвижимости США нельзя назвать однородной, так как от штата к штату положение дел меняется, в целом же рынок продолжает движение в позитивном направлении. В США ставки по фиксированным 30-летним ипотечным займам3 показывали рост до 3,60% в августе т.г., снизившись на 0,13 п.п. в сентябре месяце т.г. Индекс заявлений на ипотечный кредит стал максимальным с середины июля, и совпал со снижением ставки по ипотеке сроком на 30 лет. Подъем этого показателя свидетельствует о сохраняющемся спросе как на покупку жилья в стране, так и на рефинансирование существующих ипотечных кредитов в условиях снижения процентных ставок. Согласно комментариям MBA, толчком для повышения активности по оформлению ипотечных кредитов стал рост доходности казначейских облигаций США, с которой связан уровень ипотечных ставок. Количество строительных проектов жилых домов (housing starts4) в 3-м квартале показало существенный рост. Так, количество строительных проектов жилых домов начатых в июле, августе и сентябре 2012 года составило 746 тыс., 750 тыс. и 872 тыс. соответственно, по сравнению с соответствующим периодом 2011 года этот показатель увеличился на 21,5%, 29,1%, 34,8% соответственно. Увеличение объемов строительства свидетельствует о благоприятных тенденциях в сфере доходов населения, а также положительно влияет на динамику в смежных отраслях. Количество разрешений на строительство (Building Permits5), показатель будущего строительства, в июле, августе и сентябре 2012 года составило 812 тыс., 803 тыс. и 894 тыс. соответственно, по сравнению с соответствующим периодом 2011 года данный показатель снизился на 29,5%, 24,5%, 45,1% соответственно. Продажа новых домов6 в сентябре 2012 года зафиксирована на уровне 369 тыс. ед. Объем продаж нового жилья показывает число построенных домов с обязательством продажи в течение месяца. 7. События на рынке недвижимости в мире Согласно исследованию «Глобальный индекс цен на жилую недвижимость», проведенной международной консалтинговой компанией Knight Frank7, значение Global House Price Index выросло за три месяца на 0,1% по итогам III квартала 2012 года и на 1% за 12 месяцев по состоянию на сентябрь 2012 года. Средние значения на массовых рынках недвижимости по всему миру в настоящее время всего на 5,2% превышают показатели II кв. 2009 г., когда в большинстве стран были зафиксированы минимальные цены после кризиса. Лидер рейтинга – Бразилия с годовым показателем роста 15,2% , при этом темпы роста несколько снизились. Рынок недвижимости Греции показал за III кв. 2012 года снижение на 11,7%, заняв последнее место из 55 рассматриваемых стран. Шесть стран, рассматриваемых в Global House Price Index, продемонстрировали за 12 месяцев двузначный рост: Бразилия, Гонконг, Турция, Россия, Колумбия и Австрия. После кризиса 3 http://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives.html http://www.census.gov/const/www/newresconsthist.html http://www.census.gov/const/www/newresconsthist.html 6 http://www.bloomberg.com/apps/quote?ticker=NHSLTOT:IND 7 http://my.knightfrank.com/research/?regionid=7 Глобальный индекс цен на жилую недвижимость (GHPI) компании Knight Frank существует с 2006 года и является источником информации о показателях ключевых рынков жилья по всему миру для инвесторов и девелоперов. Индекс подсчитывается на ежеквартальной основе с использованием официальной государственной статистики и данных центрального банка, где это возможно. Производилось ранжирование 55 стран мира в соответствии с показателями соответствующих рынков жилья (все ценовые сегменты). 4 5 Макроэкономический отчет, 2012 Департамент корпоративного развития Еврозона переживает уже вторую рецессию, и уверенность потенциальных инвесторов в европейских рынках находится на невысоком уровне, что подтверждает тот факт, что 12 стран Европы находятся на самых низких позициях Global House Price Index. Средние показатели 17 стран-членов Евросоюза за 12 месяцев снизились на 1,8%, при этом в Южной Америке и Азии динамика положительная – 9,8% и 4,2% соответственно. Рынок недвижимости США в последнее время демонстрировал признаки восстановления. С III квартала 2011 по III квартал 2012 года средние цены за кв. м выросли на 3,6%, арендные ставки сейчас находятся на уровне не выше показателей 2005 года, также за 12 месяцев увеличилось количество строящихся проектов. При этом бюджетный дефицит страны на фоне сокращения расходов на рынок недвижимости может изменить ситуацию не в лучшую сторону. В Азиатско-Тихоокеанском регионе тенденция стабилизации продолжится, так как правительственные меры по регулированию рынка во многих странах сдерживают темпы роста цен на жилье. Россия занимает 4 место по темпам роста цен на жилую недвижимость с годовым показателем роста 10,7% по итогам 3 квартала 2012 года. Данная тенденция сохранится и в 2013 году. Цены на недвижимость России растут 3-й квартал подряд впервые после падения в кризисный период. Так, в I квартале 2012 года цены на недвижимость в стране продемонстрировали 8,2%-ный рост, что позволило ей занять 8 строчку рейтинга, тогда как еще в IV квартале 2011 года падение цен здесь исчислялось в −9,3%, и Россия находилась на 50 месте из 52 индексируемых стран. Такое укрепление позиций рынка жилья России в индексе за 2012 год связано с тем, что большая часть россиян рассматривает приобретение недвижимости как надежное долгосрочное вложение. Касательно покупательских предпочтений, то интересы международных частных инвесторов в жилую недвижимость сейчас сосредоточены на зрелых рынках, характеризующихся высокой прозрачностью и предсказуемостью. Это в первую очередь Великобритания, Швейцария, Монако, Австрия, Германия, в меньшей степени Франция (из-за последних изменений в налоговом законодательстве). Безусловно, на операциях с недвижимостью Бразилии, Гонконга или Турции можно получить в краткосрочной перспективе намного большую прибыль, но это достаточно молодые рынки, и, соответственно, вложения в них являются гораздо более рискованными, а большинство покупателей в настоящий момент интересует в первую очередь надежность вложений и их высокая ликвидность. Самым прозрачным рынком недвижимости в 2012 г. стали США, за ними с небольшим отрывом идут Великобритания и Австралия. В категорию «С высокой прозрачностью» входят также Нидерланды, Новая Зеландия, Канада, Франция, Финляндия, Швеция и Швейцария. Четыре страны, составлявшие БРИК изначально (Бразилия, Россия, Индия и Китай), продолжают уверенно продвигаться на пути к прозрачности. Крупнейшие города Бразилии стали первым «прозрачным» рынком, появившимся в странах БРИК. Столицы Китая и России отстают ненамного, занимая верхние строчки в категории «страны со средней прозрачностью». Индекс в очередной раз подтвердил быстрое повышение уровня прозрачности на растущих рынках стран MIST (Мексика, Индонезия, Южная Корея и Турция) – все они находятся в числе лидеров по увеличению показателя. Этот список в очередной раз возглавила Турция. Текущие результаты свидетельствуют о взаимосвязи между объемами инвестиций в недвижимость и прозрачностью рынков. Все рынки, на которых в течение последних двух лет наблюдались самые высокие темпы роста объемов прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, такие как Бразилия, Турция, Индонезия и Вьетнам, входят в первую десятку мировых лидеров по улучшению прозрачности. Индекс-2012 показывает, что ситуация с прозрачностью долгов, имеющая непосредственное отношение к международным инвесторам, незначительно улучшилась с 2010 года. Объем предоставляемых данных по задолженности и движению средств, которые помогают инвесторам и корпоративным арендаторам лучше оценить риски на различных рынках, увеличился в 11 странах и в 15 странах регулирующие органы усилили контроль за процессом кредитования на рынке коммерческой недвижимости. Канада, Австралия, США, Великобритания и Франция по-прежнему занимают лидирующие позиции по предоставлению данных и надзору со стороны регулирующих органов. Между тем, в Германии и Японии попрежнему нет базы данных о задолженности за последние пять лет и более. Самыми прозрачными рынками с точки зрения экологичности (индекс экопрозрачности – Real Estate Sustainability Transparency Index) признаны Великобритания, Австралия и Франция. Оценивая ситуацию на глобальных рынках, можно предположить, что ввиду ситуации в Еврозоне, бюджетного дефицита в США и регулировании рынков АзиатскоТихоокеанского региона в 2013 году Global House Price Index будет находиться примерно на том же уровне, что и сейчас. 8. Исследования рынков недвижимости в мире Результаты исследования «The 2012 Global Real Estate Transparency Index»8, проведенной международной консалтинговой компанией Jones Lang LaSalle, свидетельствуют о том, что сейчас возобновился процесс повышения прозрачности рынков недвижимости после замедления, наблюдавшегося во время финансового кризиса 2008-2009 годов. В последние два года почти на 90% рынков недвижимости в мире зафиксировано повышение их прозрачности, что связано с улучшением фундаментальных показателей. Среди основных выводов исследования: 8http://www.joneslanglasalle.com/GRETI/engb/Documents/GRETI/docs/TransparencyIndex_2012.pdf Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости (Global Real Estate Transparency Index) рассчитывается на 97 мировых рынках недвижимости путем анализа 83 различных факторов каждые два года с 1999 года. В зависимости от полученной оценки страны распределяются по пяти группам: от «с высокой прозрачностью», «прозрачные» и «со средним уровнем прозрачности» до «с низкой прозрачностью» и «непрозрачных». Эти данные помогают собственникам объектов и инвесторам при совершении сделок в различных странах, а также правительствам и другим отраслевым организациям, заинтересованным в повышении прозрачности. Великобритания имеет продолжительный опыт в создании энергоэффективных систем, и именно в этой стране впервые в мире была внедрена система экологической оценки зданий. В Австралии апробируются новые законы, нормативно-правовые акты и инициативы по охране окружающей среды.