Как Яресько поможет владельцам элитной недвижимости

Как Яресько поможет владельцам элитной недвижимости платить меньше
Комментарий Инны Плескач для портала "Деловая столица", юридическая фирма FELIX
Сейчас в Киеве выставлен на продажу пятиуровневый пентхаус площадью почти 1,1
тыс. кв м. Налог по максимально предложенной ставке составит свыше 37 тыс. грн, а по
фиксированной - только 25 тыс. грн
В рамках налоговой реформы Минфин предложил увеличить максимальную ставку
налога на недвижимость с нынешних 2% до 3% от минимальной заработной платы (сейчас 1218 грн.). Хотя конкретный размер налога, от 0 до 3%, будут устанавливать местные
советы. Его будут платить собственники квартир площадью до 300 кв. м и домов до 500
"квадратов". При этом сохранится действующая льгота - необлагаемый налогом минимум
составит 60 кв м для квартир и 120 кв м для домов - за каждый метр выше этого потолка
придется платить налог. С владельцев квартир площадью свыше 300 кв м и особняков от 500
"квадратов" будут взимать фиксированный налог в размере 25 тыс. грн в год. По оценке
замминистра финансов Елены Макеевой, такое новшество коснется не более 1% всех
собственников недвижимости. Как же эти нововведения будут работать на практике?
Сейчас владелец 3-комнатный квартиры площадью 64 кв м в типовой "панельке"
должен заплатить за "лишние" 4 кв м максимум 97,6 грн в год. Но если Минфин реализует
свою задумку, эта сумма вырастет до 146 грн. Раскошелиться придется в основном
собственникам квартир в новостройках. Средняя площадь квартир в Киеве, построенных за
последние три года, составляет 72-90 кв м. И если столичные власти установят максимальную
3%-ную ставку, жителям новостроек придется в среднем платить за превышение "лимита" от
438 грн до 1,1 тыс. грн в год.
Новый сбор для самых больших апартаментов и вилл вполне можно назвать налогом на
роскошь. Если бы хозяин 400-метровых апартаментов платил налог на недвижимость на
общих основаниях (из расчета 3% минимальной зарплаты за "квадрат" за вычетом 60-ти
льготных метров), ему пришлось бы выложить не 25 тыс., а вдвое меньше - 12,4 тыс. грн в год.
Но с другой стороны, для владельцев VIP-недвижимости площадью свыше 745 "квадратов"
фиксированная сумма налога станет просто подарком. К примеру, сейчас в Киеве выставлен на
продажу пятиуровневый пентхаус площадью почти 1,1 тыс. кв м (находится в доме по
бульвару Леси Украинки, 7-Б). Если его новый владелец будет платить налог на недвижимость
по ставке 3%, ему придется выкладывать ежегодно свыше 37 тыс. грн. Но если будет введен
фиксированный налог, он заплатит все те же 25 тыс. грн. То же касается принадлежащих VIPчиновникам загородных резиденций, чья площадь часто превышает 1-1,5 тыс. "квадратов". По
сути, для самых богатых людей Украины Минфин предлагает льготное налогообложение.
По самым скромным подсчетам, местные бюджеты смогут получить от налога на недвижимость
6-7 млрд грн
"Налог на недвижимость не должен определяться в фиксированной сумме или
привязываться к минимальной зарплате. Целесообразнее было бы устанавливать ставку в
зависимости от стоимости недвижимости", - заявила "ДС" юрист юридической фирмы FELIX
Инна Плескач. Такой подход применяют во многих странах, где взимается этот налог - США,
1
Швейцарии, Швеции, Дании, Японии, Австралии и т. д. От цены жилья зависят и льготы. К
примеру, в Греции владельцы жилья стоимостью до 200 тыс. евро в казну ничего не платят.
Провести оценку всей жилой недвижимости в Украине было бы проблематично (дорого
и долго), но можно хотя бы установить базовую стоимость квадратного метра и ввести
коэффициенты в зависимости от региона и месторасположения недвижимости (в центральной
части города или на окраине). "Иначе собственник сравнительно недорогой квартиры
площадью 300 квадратных метров в Кировограде будет платить те же 25 тыс. грн, что и
владелец 300 "квадратов" в центре Киева, которые стоят намного дороже", - уточняет
управляющий партнер юридическо-консалтинговой компании "Де-юре" Григорий
Трипульский.
Конечно, не факт, что местные советы решат повсеместно поднять налоги.
Действующие сейчас ставки достигают максимума далеко не во всех городах. Минимальная
ставка (0,1%) установлена в Кировограде. В Киеве, Днепропетровске, Тернополе, Черновцах,
Полтаве, Черкассах, Чернигове, Хмельницком, Ивано-Франковске и Ужгороде налог составляет
1%. В Харькове и Запорожье - 2%.
Согласно расчетам Минфина, количество объектов недвижимости, подлежащих
налогообложению, составит около 349 тыс., а дополнительные поступления в местные
бюджеты - 3,8 млрд грн в год. Однако эта цифра явно занижена. Налог начисляется в
соответствии с данными Госреестра прав собственности на недвижимое имущество. Но по
оценкам участников рынка недвижимости, он сформирован только на 30-50%. Информация об
объектах, не внесенных в реестр, есть только на бумажных носителях в БТИ.
По данным Госстата, на 1 января этого года в Украине насчитывалось 16,7 млн квартир
и частных домов. Если, как уверяют в Минфине, 1% из них подпадает под фиксированный
налог 25 тыс. грн., то поступления в бюджет должны составить порядка 4,2 млрд грн. Сюда
нужно приплюсовать налоги на квартиры и дома, площадь которых превышает необлагаемый
налогом лимит. В эту категорию попадут, как минимум, все четырехкомнатные квартиры,
которых в Украине насчитывается 1,9 млн. Средняя площадь таких квартир в старых домах
составляет 80 кв. м., в новостройках - 150 кв м. При максимальной ставке налога собственники
такого жилья заплатят за "лишние" квадратные метры в общей сложности около 2 млрд грн.
То есть, по самым скромным подсчетам, местные бюджеты смогут получить от налога на
недвижимость 6-7 млрд грн.
Самые богатые живут в райцентрах
При существующем подходе к налогообложению по "квадратуре" жильцам панельных
домов в райцентрах придется платить больше, чем жителям элитных новостроек. Если взять
квартиру в центре Киева, где стоимость квадратного метра $2,5 тыс, то налог 36,5 грн/кв. м
($1,65 по курсу НБУ), составит 0,07% от цены "квадрата". В райцентре, где недвижимость
продают по $500 за кв./м, налог превысит 0,3%, а в поселке, где квартиры стоят $100 за кв./м, более 1,6% от цены квадратного метра. То есть жители небольших населенных пунктов, где
уровень доходов населения намного ниже, чем в столице, будут платить за свою
недвижимость столько же, сколько жители, скажем, Флориды.
Елена Богун
2