Шарф Тема 2 Оценка бизнеса

Оценка стоимости бизнеса
Автор: к.эк.н.,
доцент кафедры ЭПР
И.В. Шарф
Темы
Тема 1. Теоретические основы оценки бизнеса
Тема 2. Доходный подход к оценке бизнеса,
недвижимого и другого имущества предприятий
И.В. Шарф
2
Тема 2. Доходный подход к оценке бизнеса,
недвижимого и другого имущества предприятий
2.1 Характеристика доходного метода
2.2 Дисконтирование потока доходов
Определение чистого операционного дохода.
2.3 Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса.
2.4 Метод дисконтированных денежных потоков для
недвижимости.
2.5 Оценка с применением техники остатка.
2.6. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты.
2.7 Прямая капитализация. Методы расчета ставки капитализации.
И.В. Шарф
3
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых
доходов
от
использования
объекта
оценки.
п.13 ФСО №1 «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению
оценки»
качество и количество дохода,
который объект покупки может
принести в течение жизни
риски, характерные как
для оцениваемого
объекта, так и для региона
Стоимость
Преимущества:
в большей степени отражает
представления инвестора о
недвижимости, как источнике
дохода
через ставку дисконтирования
учитывается влияние рыночной
среды
Недостатки:
сложность составления прогноза
денежного потока
субъективность расчета ставки
дисконтирования
приемлем в большей степени для
молодых предприятий
И.В. Шарф
4
Принципы оценки,
применяемые при
доходном подходе
И.В. Шарф
5
Методы доходного подхода :
1) прямой капитализации
доходов;
2) дисконтированных
денежных потоков.
Критерии сравнения методов
доходного подхода
И.В. Шарф
6
В основе 2-х методов лежит предпосылка, что стоимость обусловлена
способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.
В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта
недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для
данного
объекта.
Различие: способ преобразования потоков дохода.
При использовании метода
капитализации доходов в
. При
использовании метода
дисконтированных денежных потоков
- доход от ее предполагаемого
стоимость недвижимости
использования за ряд прогнозных лет,
преобразуется доход за
а также выручка от перепродажи
один временной период
объекта недвижимости в конце
прогнозного периода
И.В. Шарф
7
Дисконтирование – процесс приведения денежных
поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по
определенной ставке.
Особенности метода дисконтированных денежных потоков (DCF):
сложность и детальность;
оценка объекта в случае получения от него нестабильных денежных
потоков;
оценка стоимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего
из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости;
необходимость информации:
величина и динамика будущих доходов
время получения этих доходов
величина стоимости актива или изменения стоимости в конце
инвестиционного периода (спрогнозированного времени владения
активом)
значения
ставки
дохода
на
капиталовложения
(ставки
дисконтирования, нормы прибыли)
уровень риска, характерного для инвестирования подобных активов
И.В. Шарф
8
Оценка денежных потоков во времени:
простые и сложные проценты
FV – будущая стоимость денежной единицы,
накопленная сумма денежной единицы
И.В. Шарф
9
Текущая стоимость аннуитета
Аннуитет – серия равновеликих платежей, осуществляемых
через одинаковые промежутки времени:
a) Платеж (поступление) в конце каждого периода
b) Платеж (поступление)
начале каждого периода
(авансовый)
И.В. Шарф
10
Накопление денежной единицы за период
a) Будущая стоимость обычного аннуитета при платежах,
осуществляемых разово в конце года
b) Будущая стоимость авансового аннуитета при платежах,
осуществляемых разово в начале года
И.В. Шарф
11
Применение метода DCF
Будущие уровни денежных потоков будут существенно
отличаться от текущих
Можно обоснованно оценить будущие денежные потоки с
недвижимости
Объект строится или только что построен
Предприятие
представляет
собой
крупный
многофункциональный коммерческий объект
Потоки расходов или доходов имеют сезонный характер
И.В. Шарф
12
Порядок оценки предприятия методом DCF
1)
2)
3)
Выбор модели денежного потока
Определение длительности прогнозного периода
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от
реализации
4) Анализ и прогноз расходов
5) Анализ и прогноз инвестиций
6) Расчет величины денежного потока для каждого прогнозного
периода
7) Определение ставки дисконта
8) Расчет величины стоимости в постпрогнозный период
9) Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и
стоимости в постпрогнозный период
10) Внесение итоговых поправок
И.В. Шарф
13
Выбор модели денежного потока:
А) денежный поток для собственного капитала
Расчет денежного потока для собственного капитала
И.В. Шарф
14
Выбор модели денежного потока:
Б) денежный поток для всего инвестированного
капитала
Расчет денежного потока для всего инвестированного
капитала
И.В. Шарф
15
Условия выбора модели денежного потока
Если
прибыль
(или
денежный
поток)
предприятия
формируется в основном за счет собственных средств без
значительных задолженностей, то для оценки предприятия
используется денежный поток для собственного капитала.
Если прибыль формируется в значительной части за счет
привлечения
для
производства
заемных
средств,
предприятие целесообразнее оценивать с применением
модели денежного потока для всего инвестированного
капитала, т.е. без учета платы по процентам и изменений по
долгосрочным обязательствам.
И.В. Шарф
16
Определение длительности прогнозного
периода
Учет факторов:
планы руководства по
развитию (ликвидации)
предприятия в ближайшие
годы;
динамика стоимостных
показателей (выручки,
себестоимости, прибыли,
цен);
тенденции изменения
спроса, объемов
производства и продаж.
Прогнозный период, когда
оценщик достаточно точно
прогнозирует динамику
денежных потоков.
Постпрогнозный период, когда
учитывается усредненный
темп роста денежных
потоков предприятия на
весь оставшийся срок его
жизни.
И.В. Шарф
17
Прогнозирование выручки от реализации
Укрупненный подход
Детальный подход
подразумевает
прогнозирование роста
выручки в зависимости от
темпов роста предыдущих
лет
может использоваться для
проведения
предварительной оценки,
а также в случае
отсутствия информации
Подразумевает использование:
фактических данных о
физических объемах
реализуемой продукции
прошлых лет
фактических и прогнозных цен
на производимый продукт
(экспортные, импортные)
прогнозы развития при
различных
внешнеэкономических
условиях отрасли и компании
И.В. Шарф
18
Прогнозирование расходов
Укрупненный подход
Детальный подход
Построение прогноза
себестоимости путем
использования
информации о доле
переменных затрат в
выручке компании и
условно-фиксированной
величины постоянных
затрат.
Рост переменных затрат
прогнозируется
пропорционально росту
выручки.
Подразумевает
определение
себестоимости
произведенной и
реализованной
продукции по элементам
затрат.
Учитываются варианты
условий поставок
продукции и услуг.
И.В. Шарф
19
Прогнозирование инвестиций включает
анализ
и
прогнозирование
собственного
оборотного капитала;
анализ и прогнозирование капиталовложений;
анализ
и
прогнозирование
потребности
в
финансировании из внешних источников.
И.В. Шарф
20
Расчет величины денежного потока для каждого
года прогнозного периода
Косвенный метод
Прямой метод
Допускает анализ движения
денежных средств по
направлениям
деятельности.
Демонстрирует
использование прибыли
и инвестирование
имеющихся денежных
средств.
основан на анализе
И.В. Шарф
движения денежных
средств по статьям
прихода и расхода, т.е. по
бухгалтерским счетам.
21
Ставка дисконтирования — коэффициент пересчета,
используемый для приведения будущего денежного потока в
текущую стоимость на дату оценки, отражающий ожидаемую
или требуемую инвестором (покупателем предприятия)
ставку дохода.
И.В. Шарф
22
Определение ставки дисконтирования
кумулятивным методом
И.В. Шарф
23
И.В. Шарф
24
Определение ставки дисконтирования
методом CAPM
Rm – среднерыночная норма доходности
Rбр – ставка по безрисковым вложениям
S1 - дополнительная норма дохода за риск инвестирования в
конкретную компанию (несистематические риски)
S2 - дополнительная норма дохода за риск инвестирования в
малую компанию
C - дополнительная норма дохода, учитывающая страновой
риск
И.В. Шарф
25
Коэффициент β
— показатель систематического риска,
отражающий амплитуду колебаний общей доходности акций
конкретной компании по сравнению с общей доходностью
фондового рынка в целом, он отражает изменчивость цен на
акции отдельной компании по сравнению с изменениями в
котировке всех акций, обращающихся на данном рынке.
> 1, акции предприятия более
чувствительны
к
систематическому риску, чем
фондовый рынок в среднем
и, следовательно, в это
предприятие
более
рискованно
вкладывать
средства, чем в среднее
предприятие, действующее
на рынке
< 1, цена акций компании
меньше зависит от
общерыночных факторов,
а следовательно, риск
инвестирования меньше,
чем риск, характерный в
среднем для данного
рынка.
И.В. Шарф
26
Методы расчета коэффициента β
Статистический
Фундаментальный
опирающийся на информацию о
динамике акций на фондовом рынке
метод ковариации и дисперсии,
исходя из амплитуды колебания цен
на акции оцениваемой компании
или компаний-аналогов по
сравнению с изменениями на
фондовом рынке в целом
И.В. Шарф
основанный на
мнении оценщика о
состоянии отрасли
и экономики в
целом, об
особенностях
оцениваемого
предприятия;
базируется на
анализе факторов,
имеющих тесную
корреляцию с
коэффициентом
27
ri — доходность акции на i -й момент времени;
r i — средняя доходность акции за рассматриваемый период;
rm — доходность фондового рынка на i -й момент времени;
rm — средняя доходность фондового рынка за рассматриваемый
период.
И.В. Шарф
28
Расчет коэффициента производится в два
этапа:
1) расчет по котировкам акций сопоставимых компаний;
В качестве доходности акции на i -й момент времени
(ri) принимается изменение ее котировок на фондовой
бирже (РТС, АКM) с момента предыдущего наблюдения
(%). В качестве доходности фондового рынка (rm)
используется изменение межотраслевого индекса (АКM
или РТС) за тот же период (%).
И.В. Шарф
29
2) Расчет по отраслевым индексам
В случае отсутствия котировок акций оцениваемой компании на
РТС расчет коэффициента производится на основании
анализа котировок акций компаний к отрасли, которой
принадлежит оцениваемая компания.
Общая доходность рынка в целом
rm
(ставка дохода
среднерыночного портфеля ценных бумаг) определяется на
основании данных информационных агентств, обзоров
периодической печати и данных участников фондового
рынка.
И.В. Шарф
30
Средневзвешенная цена капитала
Ki – стоимость привлеченного капитала из i-того источника
di – доля i-того источника в структуре капитала
предприятия
n – количество источников средств
И.В. Шарф
31
Пример расчета
средневзвешенной стоимости капитала
Источники финансирования
Сумма,
тыс. руб
Доля,
%
Годовая
ставка, %
Заемные краткосрочные
средства
6 000
35,3
8,5
Заемные долгосрочные
средства
2 000
11,8
5,2
Обыкновенные акции
7 000
41,2
16,5
Привилегированные акции
2 000
11,7
12,4
ИТОГО
17 000
100
11,86
И.В. Шарф
32
Расчет величины стоимости
в постпрогнозный период. Модель Гордона
Реверсия — это:
доход
от
возможной
перепродажи
имущества (предприятия) в конце периода
прогнозирования;
стоимость имущества (предприятия) на
конец прогнозного периода.
И.В. Шарф
33
И.В. Шарф
34
И.В. Шарф
35
Модель Гордона — определение стоимости бизнеса
капитализацией дохода первого постпрогнозного года по
ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы
роста денежного потока
Условия применения модели Гордона:
темпы роста дохода стабильны;
капитальные вложения в постпрогнозном периоде примерно
равны амортизационным отчислениям;
темпы роста дохода не превышают ставки дисконтирования,
иначе оценка по модели будет давать иррациональные
результаты.
темпы роста дохода умеренные (3—5%)
Модель Гордона служит способом предварительной или
приближенной оценки стоимости предприятия.
И.В. Шарф
36
t - долгосрочные (условно постоянные) темпы роста
денежного потока в остаточном периоде
Денежный поток предприятия за один год по окончании прогнозного
периода равен 150 млн.руб., ставка дисконтирования — 24%.
Оценщик предполагает, что к концу прогнозного периода темп
роста дохода стабилизируется и составит 2% в год.
И.В. Шарф
37
Показатель
1 -й год
2-й год
3-й год
Постпрогнозный
период
Денежный поток
(CFn)
Стоимость
на конец
прогнозного
периода,
рассчитанная по
модели Гордона
Текущая стоимость
Коэффициент
текущей
стоимости
(DF)
Текущая стоимость
денежных потоков
и реверсии
Стоимость
предприятия
Расчет текущей стоимости денежных потоков и реверсии
И.В. Шарф
38
Внесение заключительных поправок
Основные
1) поправка на величину стоимости нефункционирующих активов при расчете не учитываются активы предприятия, т.к. они могут
быть проданы на рынке, то их стоимость прибавляется к
стоимости, полученной при дисконтировании денежного потока;
2)
3)
коррекция величины собственного оборотного капитала избыток собственного оборотного капитала должен быть
прибавлен, а дефицит — вычтен из величины предварительной
стоимости;
корректировка на величину долгосрочной задолженности (при
определении
стоимости
собственного
капитала
с
использованием модели денежного потока для всего
инвестированного капитала) - из величины найденной стоимости
для определения стоимости собственного капитала вычитается
величина долгосрочной задолженности.
И.В. Шарф
39
В результате оценки предприятия методом
дисконтирования
получается
денежных
стоимость
потоков
контрольного
ликвидного пакета акций
И.В. Шарф
40
Метод DCF для недвижимости
И.В. Шарф
41
Метод DCF
Текущая
стоимость
прогнозируемых
денежных
потоков
Текущая
стоимость
величины
остаточной
стоимости
объекта
Этапы метода DCF:
1 - выбор длительности прогнозного периода
2 - прогнозирование CF для каждого прогнозного
года
3 - расчет ставки дисконтирования
4 - расчет остаточной стоимости (реверсии)
5 - дисконтирование прогнозных CF
6 – дисконтирование остаточной стоимости
7 - расчет стоимости как суммы дисконтированных
CF и дисконтированной реверсии
И.В. Шарф
Стоимость
объекта
Реверсия:
1) временная передача
кредитору каких-либо ценностей
для обеспечения обязательства,
возвращаемых после
погашения этого обязательства;
2) возврат имущества
первоначальному владельцу.
42
Порядок оценки при применении метода DCF
для недвижимости
1. Выбор длительности прогнозного периода зависит от объема
информации, достаточной для долгосрочных прогнозов, типичного
периода владения. Для российских условий обычно принимается в
диапазоне 3-5 лет.
2. Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года
требует:
тщательного анализа финансовой отчетности, представляемой
заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости за
ретроспективный период;
изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики
изменения его основных характеристик;
прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о
доходах.
3. Расчет ставки дисконтирования.
Метод рыночного анализа
Метод суммирования
Метод инвестиционной группы
И.В. Шарф
43
Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей
стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в
будущем; показывает эффективность вложения капитала с учетом
риска
получения
будущих
доходов.
Риск - оцененная степень неопределенности получения в будущем
доходов.
И.В. Шарф
44
Метод рыночного анализа (метод IRR)
На рынке подбирается не менее 3-х объектов аналогов, по которым
известно:
цена приобретения (Р);
средний годовой доход;
По каждому аналогу рассчитывается IRR - ставка дисконтирования,
уравновешивающая сумму будущих дисконтированных доходов с
ценой приобретения.
Ставка дисконтирования определяется как средняя по аналогам.
В данной сделке покупатель планировал получать доходы на уровне
IRR
И.В. Шарф
45
Метод инвестиционной группы
Метод применим при условии:
привлечение заемного капитала для инвестиций;
известны:
доля заемного и доля собственного капиталов в общем объеме
инвестиций
требуемые ставок дохода на каждый из этих компонентов
коэффициент ипотечной задолженности, ставки процента Y ,
среднерыночные значения ставок отдачи на собственные
средства инвесторов.
Ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется
как средневзвешенная величина по долевым коэффициентам
между финансовыми компонентами.
И.В. Шарф
46
Оценка с применением техники остатка: используется
чаще всего для оценки земли с потенциалом развития
Разница – премия
за землю
ЧОД от объекта с землей
Капзатраты
Текущие затраты
И.В. Шарф
Среднерыночный ЧОД
от аналогичного
объекта без земли
(ставка аренды)
47
Алгоритм применения техники остатка для
оценки земли
1.
Определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в
составляющую с известной стоимостью. Для этого соответствующую
ставку капитализации умножают на величину стоимости.
2.
Определяется доход, который приходится на вторую составляющую.
Для этого доход, приходящийся на первую составляющую, вычитают
из общего дохода.
3.
Доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.
Техника остатка для оценки здания обычно используется, когда применение
затратного метода проблематично, например, в случае сильно изношенных
зданий. При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах
сопоставимых свободных участков.
И.В. Шарф
48
Капитализация дохода представляет –
совокупность
приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость
объекта на основе его потенциальной способности
приносить доход.
При этом учитывается:
сумма будущих доходов;
момент получения доходов;
продолжительность времени получения доходов.
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока
будущих доходов в единую текущую стоимость на основе
ставки (коэффициента) капитализации.
И.В. Шарф
49
Особенности метода капитализации
применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые
имеют определенную прибыльную историю хозяйственной
деятельности,
успели
накопить
активы,
стабильно
функционируют, как следствие ограниченность применения
метод капитализации дохода более прост, так как не требуется
составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов
применяется довольно редко из-за значительных колебаний
величин
прибылей
или
денежных
потоков
по
годам,
характерных для большинства оцениваемых предприятий
И.В. Шарф
50
Для оценки полных прав собственности и прав
арендатора
в
качестве
потока
доходов
рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).
Выделяются следующие уровни дохода:
потенциальный валовой доход (ПВД);
действительный валовой доход (ДВД);
чистый операционный доход (ЧОД).
И.В. Шарф
51
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который
можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее
использовании без учета всех потерь и расходов.
Потенциальный валовой доход зависит от площади
оцениваемого объекта и установленной арендной
ставки
S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Са- арендная ставка за 1 м2.
И.В. Шарф
52
Рыночная арендная ставка – ставка,
преобладающая на рынке аналогичных
объектов недвижимости, т.е. наиболее
вероятная величина арендной платы.
Контрактная арендная ставка
Используется при оценке полного права
собственности, когда по существу
недвижимостью владеет, распоряжается
и пользуется сам владелец: каков был бы
поток доходов, если бы недвижимость
была бы сдана в аренду.
арендодателя. В этом случае
используется для оценки
частичных имущественных прав
оценщику целесообразно
проанализировать арендные
соглашения с точки зрения
условий их заключения.
И.В. Шарф
53
В соответствии с видами арендными ставок арендные договора
делятся на три большие группы:
с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях
экономической стабильности);
с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок
производится в течение срока договора, как правило, в условиях
инфляции);
с процентной ставкой (когда к фиксированной величине
арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого
арендатором в результате использования арендованного
имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае
заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных
случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных
потоков.
И.В. Шарф
54
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход
за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от
недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от
нормального рыночного использования объекта недвижимости
Па - потери от недосбора арендных платежей
ПД- прочие доходы
Потери обычно выражают в процентах по отношению к потенциальному
валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой на рынке
аналогичных объектов, что возможно только в условиях наличия
значительной информационной базы по сопоставимым объектам.
И.В. Шарф
55
Коэффициент недоиспользования объекта
недвижимости
Применяется при отсутствии значительной информационной базы
Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года
перезаключаются договора
Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости
свободна
Na – число арендных периодов в году
И.В. Шарф
56
Для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент
недоиспользования должен быть скорректирован с учетом возможной
загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих
факторов:
общеэкономической ситуации;
перспектив развития региона;
стадии цикла рынка недвижимости;
соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном
сегменте рынка недвижимости.
Возможна поправка на потери при сборе платежей с учетом анализа
ретроспективной
информации
по
конкретному
объекту
с
последующим прогнозированием данной динамики на перспективу
Кп- коэффициент потерь при сборе платежей.
И.В. Шарф
57
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход
за минусом постоянных расходов (налоги на имущество,
страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных
или переменных) расходов (за исключением амортизационных
отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не
включенные в операционные) за год.
ПР – постоянные расходы
ОР – операционные расходы
Р - резервы
И.В. Шарф
58
Операционные расходы - это расходы, необходимые для
обеспечения нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства ДВД
Состав операционных расходов по структуре соответствует смете
затрат на содержание объекта недвижимости:
содержание и ремонт;
коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода,
телефон, водопровод и канализация);
заработная плата персонала;
налоги на заработную плату;
договорные услуги (противопожарная система, лифт);
представительские расходы;
реклама;
командировочные расходы;
автотранспорт и др.
И.В. Шарф
59
Капитализация доходов предусматривает расчет текущей
стоимости
будущих
финансовых
выгод,
которые
собственник или владелец может получить от объекта
недвижимости.
Состав финансовых выгод:
поток периодических доходов, получаемых на протяжении
ожидаемого срока удержания определенных прав на
объект недвижимости;
выручка
от
перепродажи
или
передачи
объекта
недвижимости по окончании этого срока (реверсии).
И.В. Шарф
60
В финансовых и экономических терминах ставка
капитализации соответствует ставке дохода на
инвестиции.
Показателем
доходности
бизнеса
в
сфере
недвижимости является ставка капитализации (С),
поскольку за счет деления на данный показатель
значения ожидаемой в будущем прибыли и
вычисляется искомая стоимостная оценка.
Наилучшим источником для определения показателя
доходности являются рыночные данные о продажах
интересующего нас типа объектов приносящей доход
недвижимости. При этом ключевой является рыночная
информация о чистых операционных доходах.
И.В. Шарф
61
Этапы метода капитализации дохода
1)
2)
3)
4)
5)
6)
обоснование стабильности получения доходов проводится на
основе анализа нормализованной финансовой отчетности;
выбор вида дохода, который будет капитализирован: выручка
или
показатели,
так
или
иначе
учитывающие
амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты
налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного
потока;
определение величины капитализируемого дохода;
расчет ставки капитализации;
капитализация дохода;
внесение итоговых поправок
И.В. Шарф
62
Определение величины капитализируемого
дохода
1) величина дохода, спрогнозированная на один год после
даты оценки;
2) средняя
величина
выбранного
вида
дохода,
рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно,
прогнозных данных.
Определение размера прогнозируемого нормализованного
дохода осуществляется с помощью статистических формул
по расчету простой средней, средневзвешенной средней
или метода экстраполяции.
И.В. Шарф
63
R – ставка капитализации, коэффициент, преобразующий доход
одного года в стоимость объекта
I – ожидаемый доход за один год и после даты оценки
V - стоимость
И.В. Шарф
64
Метод прямой капитализации для
недвижимости
И.В. Шарф
65
Метод прямой капитализации – определение стоимости
недвижимости через перевод годового (или среднегодового)
чистого операционного дохода в текущую стоимость.
Преимущества
наиболее применим в
тех случаях, когда
объект недвижимости
имеет стабильную
загрузку
может использоваться
для оценки частичных
имущественных прав, а
также стоимости
отдельных физических
компонентов объекта
(земли и улучшений)
Недостатки
во внимание принимается только
доход за первый год и не учитывается
поток дохода за весь срок владения
не
учитываются
прогнозы
и
предположения инвестора, связанные
с периодом владения, динамикой
дохода, динамикой имущественных
стоимостей
не рекомендуется использовать, когда
объект
недвижимости
требует
значительной реконструкции или же
находится
в
состоянии
незавершенного строительства
И.В. Шарф
66
Стоимость объекта методом прямой
капитализации
С – стоимость объекта недвижимости
NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого
операционного годового дохода
Ck – коэффициент капитализации
И.В. Шарф
67
Этапы оценки объекта недвижимости
методом прямой капитализации
1)
определение ожидаемого годового (или среднегодового)
дохода
в
качестве
дохода,
генерируемого
объектом
недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном
использовании;
2)
расчет ставки капитализации;
3)
определение стоимости объекта недвижимости на основе
чистого
операционного
дохода
и
коэффициента
капитализации путем деления чистого операционного дохода
на коэффициент капитализации.
И.В. Шарф
68
И.В. Шарф
69
Метод анализа рыночных аналогов: подбираются
аналоговые объекты, рассматривается цена их продажи, ЧОД, ставки
капитализации. Ck по объекту оценки рассчитывается либо как
среднеарифметическая, либо как средневзвешенная
Критерии оценки сравнимых объектов
Цена объекта
Приносимый доход коэффициент эксплуатационных расходов
как отношение валового дохода к эксплуатационным расходам
Условия финансирования сделки
Доля заемных средств
Ситуация на рынке в момент заключения сделки
И.В. Шарф
70
Метод кумулятивного построения
- безрисковая ставка дисконтирования
С - страновой риск
П1 - премия за степень ликвидности, низкую ликвидность
П2 - риск, связанный с оцениваемым объектом (0..5%), отражает риск
недополучения дохода (несвоевременные платежи, уход арендатора).
Основывается на анализе состояния рынка учитывает степень
надежности арендатора, а также условия договора аренды в случае
задержки арендной платы
П3 – премия за инвестиционный менеджмент (0..5%). Предполагается,
что повышенная сложность инвестирования требует большей
компетентности в управлении
И.В. Шарф
71
i – доход на капитал – это компенсация, которая должна быть
выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени,
за
риск
и
другие
факторы,
связанные
с
конкретными
инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за
использование денежных средств.
Безрисковая
ставка
доходности
-
ставка
процента
в
высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает
фактические рыночные возможности вложения денежных средств
фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.
При
расчете
надбавки
за
низкую
ликвидность
учитывается
невозможность немедленного возврата вложенных в объект
недвижимости инвестиций.
И.В. Шарф
72
Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает
возможность случайной потери потребительской стоимости
объекта и может быть принята в размере страховых
отчислений в страховых компаниях высшей категории
надежности.
Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.
Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно
рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь
при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и
сложны инвестиции, тем более компетентного управления
они требуют.
И.В. Шарф
73
Метод коэффициента покрытия долга DCR
применяется в случаях, когда большинство объектов инвестиций
приобретаются с привлечением заемных средств. Не является
основным, используется когда рыночные данные недостаточно
надежны
Требования банка
Требования инвестора
получение прибыли на
определенном уровне с
учетом риска по выдаче
кредита и получение равных
периодических платежей,
включающих выплаты по
процентам;
погашение основной
задолженности.
получение за период
владения прибыли на
вложенный капитал в
объеме, достаточном для
оправдания инвестиций с
данным уровнем риска;
возмещение
первоначально
вложенных средств.
И.В. Шарф
74
DS – ежегодные выплаты по обслуживанию долга
NOY - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного
годового дохода
M – коэффициент ипотечной задолженности
Сm – стоимость заемных средств
С – стоимость объекта инвестиций
Rm – ставка капитализации для заемных средств
И.В. Шарф
75
Метод связанных инвестиций по
финансовым компонентам
Re – ставка капитализации для собственных средств
Dn – годовой денежный поток до выплаты налогов
Ce – величина собственного капитала
И.В. Шарф
76
Метод связанных инвестиций по физическим
компонентам
применяется к составным частям недвижимости - земле
(участку) и улучшениям (строениям)
Rl – ставка капитализации для земли
Rb – ставка для улучшений
L– доля стоимости земли в стоимости недвижимости
И.В. Шарф
77
Расчет общего коэффициента капитализации с
корректировкой на изменение стоимости актива
учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию
изменения стоимости объекта за рассматриваемый период.
Доход на инвестиции отражает конечная норма отдачи или
ставка дисконтирования
Yi – ставка доходности инвестиций
Уравнение Элвуда:
инвестирование без привлечения заемного капитала
предполагается аннуитетный характер дохода
стоимость актива может увеличиваться или уменьшаться
И.В. Шарф
78
Норма возврата на капитал, определение Ck
Метод Ринга целесообразно использовать
когда ожидается, что поток доходов будет
систематически снижаться, а возмещение
основной суммы будет осуществляться равными частями
при оценке истощаемых активов (убывающие доходы)
НВК = 100%, НВК =1 / n, где n - оставшийся срок службы объекта (соответствует
ежегодной доле первоначального капитала, отчисляемой в беспроцентный фонд
возмещения)
Метод Инвуда
равномерный (аннуитетный) метод
возврата капитала;
сумма возврата капитала реинвестируется
по основной ставке доходности;
Метод Хоскольда
возврат по безрисковой ставке
ставка доходности первоначальных инвестиций
настолько высока, что маловероятно реинвестирование
по той же ставке
И.В. Шарф
79