КАК НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ

КАК НЕ ПЛАТИТЬ НАЛОГ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
ВСТУПИВШИЕ В СИЛУ ИЗМЕНЕНИЯ К НАЛОГОВОМУ КОДЕКСУ ПОРОДИЛИ НОВУЮ ЗАКОННУЮ СХЕМУ
УХОДА ОТ НАЛОГОВ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ
казуистика
поможет спекулянтам,
зарабатывающим
на
перепродаже квартир, увеличить свои доходы. Используя размытые формулировки
Налогового кодекса, они смогут торговать недвижимым имуществом без уплаты налогов,
подписав договор дарения на него с подставными лицами. Правда, новая схема может
стать жизнеспособной при поддержке местных налоговых органов.
Согласно Налоговому кодексу до 1 января 2012 года продать любой объект
недвижимости без уплаты налога на доходы физлиц, полученные от такой продажи,
можно было только по истечении трехлетнего срока владения таким объектом. Помимо
этого, чтобы пресечь спекуляции на рынке недвижимости, кодекс разрешал продавать
без налогов лишь один объект однотипной недвижимости в год (один дом, одну квартиру,
один земельный участок в рамках норм выделения, предусмотренных Земельным
кодексом, например для дачи — 10 соток). Каждая последующая продажа в течение года,
а также продажа объекта недвижимости, которым гражданин владел менее трех лет,
должна была сопровождаться уплатой подоходного налога в размере 5% от суммы
сделки (но не ниже оценочной стоимости имущества).
Самые большие неудобства от этих правил испытывали те, кто получал недвижимое
имущество в наследство. «Они вынуждены были либо платить налог с продажи
бабушкиной квартиры, владение которой не входило в их планы, либо в течение трех
лет платить за не нужные им коммунальные услуги», — объяснила партнер ЮФ FELIX
Оксана Кобзар. С 1 января трехлетний мораторий на продажу полученного в наследство
имущества отменен. Это означает, что продавать его без налогов счастливые
обладатели дома, квартиры, дачи или земельного участка могут сразу же после
вступления в права наследования.
Этот, на первый взгляд, незначительный нюанс заинтересовал налоговых оптимизаторов,
которые положили его в основу новой схемы безналоговой продажи недвижимости. Дело
в том, что некоторые нормы Налогового кодекса уравнивают в юридическом статусе
унаследованное и подаренное имущество. «Согласно нормам п. 172.8 ст. 172 отчуждение
недвижимого имущества ни в порядке наследования, ни в порядке дарения не считается
его продажей. Согласно ст. 174 ставки и порядок налогообложения в отношении
наследования применяются и к дарению», — объяснила старший юрист МЮГ
AstapovLawyers Юлия Яшенкова.
Таким образом, можно допустить, что виртуозы юридической эквилибристики смогут
трактовать отмену «правила трех лет» для продажи унаследованного имущества как
устранение аналогичного препятствия и для продажи домов, квартир, дач, земельных
участков и прочей недвижимости. А такой подход, в свою очередь, открывает
возможности для серьезной экономии на налогах как для спекулянтов, так и для обычных
продавцов недвижимости. Налоговый кодекс, как и любой другой законодательный акт, не
ограничивает гражданина в количестве квартир, которые он может купить (по крайней
мере, до вступления в силу налога на недвижимость и гипотетического принятия законов
о налоге на богатство), а также подарить кому-либо. Поэтому не исключено, что
подкованный «риелтор» сможет безболезненно для кошелька покупать квартиры,
«дарить» их подставному лицу, а это лицо — перепродавать без уплаты налогов. Один
«риелтор» сможет перепродать десятки жилищ и участков, вопрос лишь в количестве его
знакомых, которые согласятся быть «одаренными» таким образом.
Залогом успеха этой схемы является витиеватость формулировок Налогового кодекса.
«Законодатель избрал специфическую юридическую технику при определении правил
налогообложения дохода от имущества, полученного в дар и в порядке наследования.
Доход, полученный в подарок, указан в скобках. То есть обе формы уравнялись в
правовом режиме. Такая трактовка может дать основание считать, что положения статьи
о продаже унаследованной недвижимости без налогов распространяются и на
реализацию квартир и домов, полученных в дар», — говорит старший юрист ЮФ «Василь
Кисиль и партнеры» Иван Юрченко. По его словам, правило «конфликта интересов» при
неточно выписанных нормах законодательства предполагает, что такие нормы
трактуются в пользу плательщика налогов. «Нельзя исключить, что налоговые органы
будут применять в этом случае «фискальную позицию», то есть настаивать на
необходимости уплаты налогов. В связи с этим использование таких схем без получения
индивидуальной консультации или разъяснения со стороны налогового органа является
рискованным», — добавил юрист.
Вряд ли необходимость получить «правильное» разъяснение остановит желающих
подзаработать на безналоговой перепродаже квартир. Если фискальные органы на
местах дадут зеленый свет этой схеме, вскоре большинство процедур отчуждения
недвижимости будет осуществляться исключительно через договоры дарения.
10.02.2012
ЮРИЙ ЩЕРБИНА
№298 | 10 февраля 2012