Обзор рынка торговых центров

Обзор рынка торговых центров
Нижнего Новгорода | III квартал 2013г.
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
Характеристика Нижнего Новгорода
Рынок торговой недвижимости города активно развивается, продолжает привлекать
операторов торговли и сетевых девелоперов. Активно ведется строительство
крупных торговых центров.
Население Нижнего Новгорода (01.01.2013 г.)
1,268 тыс. человек
Население Нижегородской области (01.01.2013 г.)
3,289 тыс. человек
Оборот розничной торговли (2012 г.)
280,7 млрд. руб.
Средняя номинальная начисленная з/п (2012 г.)
27 935 руб.
Расстояние до Москвы
439 км.
Количество торговых центров
37
GBA/GLA торговых центров
Обеспеченность качественными торговыми
площадями
1 044 тыс. / 757 тыс. кв.м
579 кв.м/1000 чел.
Развитие рынка торговых центров Нижнего
Новгорода
В настоящий момент в Нижнем Новгороде функционирует порядка 99 различных
объектов, именуемых торговыми центрами.
Консультанты IDEM, руководствуясь международными стандартами, выделяют 37
торговых центров в Нижнем Новгороде суммарной арендопригодной площадью
757 000 кв.м.
Рис. 1 Торговые центры на карте Нижнего Новгорода
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
Визуализация расположения торговых центров на карте города
достаточно
наглядно демонстрирует концентрацию
объектов на важных связующих
транспортных артериях и в центре густонаселенных районов города. Наибольшая
концентрация торговых объектов наблюдается в Нижегородском и северо-восточной
части Канавинского районов. Районные торговые центры обычно дислоцированы на
центральных улицах административных районов.
В 2012 году в Нижнем Новгороде состоялось открытие трех объектов общей площадью 165 000 кв.м. Единственное открытие первого полугодия 2013 года – ТРЦ «Индиго Life» общей площадью 60 000 кв.м.
Таб. 1 Торговые центры Нижнего Новгорода открытые в 2012-13 гг.
Год
Объект
GBA
GLA
открытия
ТРЦ «Седьмое небо»
90 000
75 000
2012
Таб. 3 Обеспеченность качественными
торговыми площади на 1000 чел. по
районам Нижнего Новгорода
Район
Автозаводский
Канавинский
кв.м/1000 чел.
103
1377
Ленинский
290
Московский
260
Нижегородский
1477
Район
Приокский
382
Канавинский
Советский
326
Сормовский
357
ТРЦ «РИО»
68 000
40 000
2012
Канавинский
МЦ «Печерский»
7 000
5 600
2012
Нижегородский
Заречная часть
425
ТРЦ «Индиго Life»
60 000
40 000
2013
Нижегородский
Нагорная часть
740
ТЦ «Водный мир»
6 300
5 000
2013
Автозаводский
Нижний Новгород
597
Источник: IDEM
Источник: IDEM
Большая часть других открытий ожидается только в конце года. При этом, знаковый
для города проект ТРЦ «Небо», строительство которого по плану должно завершиться до конца текущего года, по нашей оценке, будет реализован не ранее 2014
года.
Рис. 2 Основные девелоперы на рынке
торговых центров Нижнего Новгорода
Таб. 2 Строящиеся торговые центры Нижнего Новгорода
Объект
GBA
GLA
Район
Открытие
ТЦ «Март»
6 200
5 000
Автозаводский
2013
ТЦ «Куб»
12 000
10 000
Советский
2013
ТЦ «Печерский»
12 000
9 400
Нижегородский
2013
Нижегородский
2013/
2014
ТРЦ «Небо»
140 000
75 000
Источник: IDEM
По сравнению с 2012 годом, когда основной прирост торговых площадей был обеспечен реализацией двух масштабных проектов, в 2013 году большая часть готовящихся к открытию торговых центров – объекты районного масштаба. Отметим, что
компания IDEM работает как официальный брокер с тремя из четырех строящихся
ТЦ в Нижнем Новгороде («Март», «Куб», «Печерский»).
Рис. 3 Динамика ввода качественных торговых площадей 2003-2013 гг.
Источник: IDEM
Таким образом, прогнозируемый прирост качественных торговых площадей до конца 2013 года в Нижнем Новгороде составляет 69 400 кв.м или 10%.
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
Спрос
В первом полугодии 2013 года на рынке торговых центров Нижнего Новгорода
наблюдался умеренный спрос со стороны федеральных и международных торговых
сетей.
Основной приток новых для города сетевых игроков розничного ритейла был
обеспечен открытием ТРЦ «Индиго Life»: магазин кожаной мужской одежды Ochnik,
магазины женской одежды Bebe, Oha, Odri, магазины casual-одежды US Polo ASSN,
Tom Tailor, Normann, женское белье Парижанка, детская одежда Kanz, супермаркет
бытовой техники и электроники Телемакс, зоомаркет Ле’ Муррр.
Таб. 4 Торговые сети, открывшие первые
магазины в Нижнем Новгороде
Торговая
сеть
Одежда
ТРЦ Индиго Life
БТЭ
LP Fashion
Gallery
Bebe
Oha
Odri
Другая важная сделка, прошедшая в «Фантастике» - второй магазин в городе
молодежного лайфстайл бренда Quiksilver, открытый 27 апреля.
Normann
6 апреля в LP Fashion Gallery состоялось открытие второго CStore в России. Это
монобрендовый магазин продукции Apple. Площадь нового магазина составляет 100
кв.м. Развитием новой сети салонов занимается сотовый ритейлер «Связной».
Телемакс
В марте открылся пятый по счету фирменный продуктовый
агропромышленного холдинга «Мираторг» в МЦ «Печерский».
Локация
Ochnik
12 апреля в ТРЦ «Фантастика» открылся первый в городе магазин раннего
развития британского ритейлера ELC (Early Learning Centre), развивающий сеть по
системе франчайзинга. Площадь магазина порядка 200 кв.м. В России развитием
бренда ELC занимается ГК «Детский мир».
В июле состоялось открытие магазина спортивных товаров премиум-класса Bosco
Sport в СТЦ «Мега». Ранее сеть была представлена в Нижнем Новгороде только в
упоминавшейся выше fashion-галерее бизнес-центра класса А «Лобачевский Plaza».
Профиль
US Polo
ASSN
Tom Tailor
Kanz
CStore
Kanz
ELC
Детские
товары
Парижанка
Нижнее
белье
Ле’ Муррр
Зоотовары
Магазин
постоянных распродаж
Дисконтцентры
супермаркет
О намерении выйти на нижегородский рынок в 2013 году заявляли представители
книготорговой сети «Республика». Речь идет об открытии магазинов по
франчайзингу.
До конца 2015 года в Нижний Новгород планирует выйти сеть салонов премиальной
оптики Renome.
Об интересе к Нижнему Новгороду заявляли также представители федеральной
сети фитнес-клубов Alex Fitness.
В этом году планируется открытие второго магазина международного БТЭритейлера MediaMarkt в СТЦ «Мега». Известно, что одним якорных арендаторов
строящегося ТЦ «Куб» будет продуктовый супермаркет премиум-формата
«Гастроном №1» (третий по счету) - новый формат ООО «ВКТ», крупнейшего
дистрибьютора продуктов питания в Нижнем Новгороде, развивающего
собственные сети «РайЦен», «РайЦентр», «Точка». Первый магазин такого формата
был открыт в прошлом году в ТРЦ «Восторг» в г. Кстово.
Якорным арендатором в новом ТЦ «Водный мир» в Автозаводском районе стал
продуктовый супермаркет Spar.
Существенное влияние на рынок ритейла окажет завершение сделки между
«М.Видео» и «Эльдорадо». По сообщениям в прессе, принято решение закрыть
магазины «Эльдорадо» в ряде регионов, в том числе и Нижегородской области. В
Нижнем Новгороде к настоящему времени сеть насчитывает 9 магазинов (из них 3
гипермаркета и 3 супермаркета расположены в торговых центрах) и 3 пункта выдачи
интернет-магазинов.
ТРЦ Индиго Life
ТРЦ Фантастика
ТРЦ Индиго Life
ТЦ Отличный
Таб. 5 Торговые сети, планирующие развитие в Нижнем Новгороде
Торговая сеть
Профиль
Республика
Книги
Renome
Оптика
Alex Fitness
Фитнес
Дальние дали
Семейный
капитал
Продукты
В ТРЦ «Фантастика» завершился переход гипермаркета Real под бренд «Ашан
Сити» - 1 июля состоялось его официальное открытие.
БТЭ-ритейлер DNS, активно развивающийся в регионе, закрыл две точки в ТРЦ
«РИО» и ТРЦ «Седьмое небо». В планах открытие двух других магазинов, один из
которых разместится в СТЦ «Мега».
Петербургская
сеть
супермаркетов
цифровой
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
техники
«Кей»
покинула
4
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
нижегородский рынок, закрыв магазин в ТЦ «Новая эра».
В ТРЦ «Фантастика» произошло закрытие специализированного
осветительного оборудования известной региональной сети «Электра»
магазина
Предложение
Объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах Нижнего
Новгорода в первом полугодии 2013 года по оценкам консультантов IDEM составляет 757 000 кв.м.
Рис. 4 Распределение торговых площадей по районам города
Для торговых центров Нижнего Новгорода характерна существенная дифференциацию по типу, масштабу, расположению и, как следствие, успешности как в целом
по городу, так и внутри отдельно взятых районов.
Наибольшей популярностью пользуются
нескольким условиям:




объекты, соответствующие одному или
продуманная концепция
удобное расположение
известные якорные арендаторы
развлекательная составляющая
На рынке торговых центров города наблюдается однообразие типов и форматов
действующих торговых центров, дефицит уникальных концепций. Ощущается
недостаток развлекательной составляющей, которая чаще всего представлена лишь
кинотеатром и фуд-кортом. Отсутствуют такие форматы, как ритейл-парк, аутлетцентр, life style-центр. Существуют несколько проектов по строительству ТЦ с
аквапарками в качестве «якоря», но их реализация регулярно откладывается по
различным причинам. Специализированные торговые центры представлены
исключительно мебельными и строй-центрами. Ряд объектов по прошествии
времени требует реконцепции.
Источник: IDEM
Несмотря на серьезные цифры по объему предложения и обеспеченности торговыми площадями, хорошо продуманных концептуальных объектов по-прежнему не так
много. Для рынка торговых центров Нижнего Новгорода характерно первичное насыщение, но перспективы для его дальнейшего освоения присутствуют. Консультанты IDEM констатируют, что девелоперам больше нельзя рассчитывать на отсутствие
конкуренции и эффект новизны. Каждый новый проект должен предварять анализ
маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций
конкурирующих объектов – для этого необходимо обращаться к профессиональным
консультантам по торговой недвижимости.
В крупнейших ТЦ, расположенных в черте города («Фантастика» и «Седьмое небо»), наблюдаются наиболее высокие ставки (для стандартного магазина 50-200
кв.м) – варьируются от 5 и могут достигать 8 тыс. руб./кв.м в месяц.
В таких объектах, как «Республика», ЦУМ и Муравей на проспекте Ленина, ставки
примерно на 10-15% ниже - также одни самых высоких по городу. И, если в первом
из них это объясняется хорошим местоположением, инфраструктурой и концепцией
модного центра, то популярность ТЦ «Муравей» на проспекте Ленина обусловлена
скорее низкой насыщенностью Ленинского и Автозаводского районов качественными торговыми площадями. После реализации проекта ГК Столица Нижний на месте
Заречного рынка этот объект первым ощутит на себе его конкурентное давление.
Для ЦУМа же, помимо выгодного местоположения, характерен эклектичный состав
арендаторов, большая часть которых - индивидуальные предприниматели, снимающие небольшие площади, что неизменно ведет к увеличению ставки.
Средняя ставка в специализированных центрах находится в районе 1000 рублей и,
как правило, не превышает 1500 руб./кв.м в месяц.
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
5
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
Рис. 5 Распределение торговых площадей по районам города
Наиболее низкие ставки характерны для небольших объектов в спальных районах
города, обслуживающие ближайшие жилые массивы, также не превышая 1500 руб.
В качественных объектах городского значения, а также в районных ТЦ расположенных в местах повышенной концентрации покупательских потоков ставка находится в
диапазоне от 2000 до 3000 руб./кв.м. В торговых центрах открытых в последние два
года, как например, «Ганза» и РИО, её размер несколько выше и может достигать
5000 руб./кв. в месяц.
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
6
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
Перспективы развития
В настоящее время на рынке
торговой недвижимости Нижнего Новгорода
наблюдается снижение темпов развития перед масштабными открытиями в 20142015 годах. Единственное открытие ТРЦ «Индиго Life» состоялось в начале года,
готовятся к запуску объекты лишь районного масштаба.
Таб. 4 Торговые центры, планируемые к открытию в 2014-15 гг.
Год
Объект
GBA
GLA
открытия
Рис. 4 Прогнозируемый прирост торговых площадей до конца 2013 года по
районам
Девелопер
ТРЦ «Небо»
131 000
69 000
2014
ГК Электроника
ТЦ на пл. Советская
70 000
45 000
2014
ГК Столица Нижний
ТРЦ на месте
Заречного рынка
147 000
65 000
2015
ГК Столица Нижний
Источник: IDEM
После открытия ТРЦ «Небо», строительство которого идет полным ходом, на
площади Лядова (III кв. 2014 г.), можно прогнозировать серьезные изменения
покупательских потоков и предпочтений среди жителей города. В первую очередь
ТЦ «Этажи» и ТРЦ «Шоколад» на улице Белинского подвергнутся мощнейшей
конкурентной атаке, в особенности ТРЦ «Шоколад» - его дальнейшая судьба будет
зависеть от удачно найденной специализации и грамотно проведенной
реконцепции. Конкурентное давление ТРЦ «Небо» в силу его удачного
местоположения почувствуют все торговые центры в нагорной части города, в том
числе ТРЦ «Фантастика» и СТЦ «МЕГА» и крупные ТЦ в Заречной части города
(прежде всего в Канавинском районе).
В сентябре 2012 года была обнародована информация о том, что соинвестором
ТРЦ «Небо» станет компания «Союз Маринс Групп», являющаяся собственником
двух ТЦ «Муравей» и ЦУМа. Примечательно, что все эти объекты относятся к
сегменту «средний минус», а основная масса их арендаторов – индивидуальные
предприниматели.
О двух других проектах ГК Столица Нижний (на проспекте Ленина и площади
Советская) говорить пока преждевременно. Более подробная информация об этих
объектах, а также их влиянии на рынок будет указана в итоговом отчете за 2013 год.
До конца 2013 года в самом крупном и густонаселенном спальном Автозаводском
районе уже состоялось открытие ТЦ «Водный мир» и до конца года планируется
открытие ТЦ «Март». Этот факт примечателен тем, что обеспеченность данного
административно-территориального образования торговыми площадями одна из
самых низких по городу. Однако эти объекты районного значения, как отмечалось
выше, не окажут существенного влияния на рынок. Федеральные сети проявляют
невысокий интерес к объектам такого масштаба, а значит, часть площадей в них
будет сдана индивидуальным предпринимателям.
ТЦ «Куб» на месте бывшего завода НЗШВ в Советском районе будет ориентирован
прежде всего на обслуживание жителей близлежащих жилых массивов и новостроек (микрорайоны «Лидер», «Высоково», «Вега», «Подкова»). Его якорными арендаторами станет продуктовый супермаркет «Гастроном №1», БТЭ-супермаркет и фитнес-клуб.
Таким образом, появление новых федеральных и международных сетей напрямую
коррелирует с девелопментом торговых центров, другими словами, объемом качественного предложения на рынке торговой недвижимости. Площади, соответствующие требованиям крупных федеральных сетей, как правило, могут предоставить
только современные торговые центры.
Консультанты IDEM отмечают высокий интерес федеральных сетей к развитию в
Нижнем Новгороде, но в ведущих торговых центрах города весьма проблематично
найти крупноформатные площадки, что существенно откладывает сроки их выхода
на рынок.
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
7
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ НИЖНЕГО НОВГОРОДА | I ПОЛУГОДИЕ 2013
О компании IDEM
IDEM (International Development & Marketing) – ведущая региональная компанияконсультант по коммерческой недвижимости, оказывающая консалтинговые и брокерские услуги девелоперам торговых и бизнес-центров, многофункциональных
комплексов и гостиниц, а также ритейлерам и управляющим компаниям.
IDEM оказывает широкий спектр услуг
девелоперам объекутов коммерческой
недвижимости, ритейлерам и
представителям управляющих компаний
Компания IDEM консультирует заказчиков на всех стадиях реализации проекта, помогая принимать верные решения владельцам объектов коммерческой недвижимости, управляющим компаниям при проектировании, строительстве или эксплуатации
объекта. Специалисты IDEM отлично ориентируется в рыночной конъюнктуре, обладают необходимой квалификацией. Наша работа призвана повысить эффективность и рентабельность проекта, а также минимизировать риски.
Консультации и рекомендации
Наш опыт и навыки позволяют нам создавать уникальные и главное успешные торговые, офисные и многофункциональные комплексы в городах России с численностью населения от 150 тыс. до 1 500 тыс. человек. Наша главная специализация –
это объекты общей площадью от 7 000 до 35 000 кв.м. в региональных городах России. Мы знаем все о таких проектах, разрабатываем качественные концепции развития объектов недвижимости, подобрием для них лучших арендаторов и
главное сделаем ваш объект недвижимости популярным и востребованным рынком.
Оценка бизнес идеи
С 2008 года консультанты компании участвовали в разработке концепций объектов
различного назначения, маркетинговых политик торговых центров, редевелопменте
зданий, а также заполнили более 100 тысяч квадратных метров качественных торговых площадей.
В 2012 году проект компании ТЦ "Плаза" в г. Арзамас (Нижегородская обл.) был
признан Лучшим Малым Торговым Центром в регионах России по версии премии
Commercial Real Estate Awards.
Брокеридж – подбор арендатора
Управление и продвижение
Продажа и сдача в аренду
Оценка потенциала рынка
Опытные исследователи компании IDEM
регулярно проводят тщательный
мониторинг всех сегментов рынка
торговой недвижимости Нижнего
Новгорода и других городов Приволжского
Федерального округа. Результатом
данной работы является актуальная и
достоверная информация о важнейших
составляющих рынка: арендные ставки,
динамика цен на объекты, соотношение
спроса и предложения, перспективы и
прогнозы развития, насыщенность
площадями в городах, планируемые и
строящиеся объекты, поведение
покупателей, запросы ритейлеров,
комментарии к важнейшим событиям на
рынке коммерческой недвижимости и
многое другое.
Этот и другие обзоры IDEM размещены
на сайте www.idem-nn.ru
Сенная площадь, д. 6/49, офис 12
г. Нижний Новгород, 603155, Россия
тел. +7 (831) 432-20-08
тел. +7 (831) 432-14-48
IDEM – КОНСУЛЬТАНТЫ ПО ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
www.idem-nn.ru
info@idem-nn.ru
8