зачем расширяют москву почему россияне покупают жилье в
advertisement
26 СЕНТЯБРЯ — 2 ОКТЯБРЯ 2011 № 3 (14) ЗАЧЕМ РАСШИРЯЮТ МОСКВУ ПОЧЕМУ РОССИЯНЕ ПОКУПАЮТ ЖИЛЬЕ В ЛАТВИИ ЧЕМ СОЛОМА ЛУЧШЕ КИРПИЧА И БЕТОНА ЭКСПЕРТ-НЕДВИЖИМОСТЬ Приложение к журналу «Эксперт» №38 (771) от 26.09.2011 года Распространяется только с журналом «Эксперт» Генеральный директор Александр Привалов Финансовый директор Андрей Болдин Директор по инвестициям Виктор Суворов Коммерческий директор Артем Дрыгант Заместитель генерального директора по дистрибуции и продажам Юрий Мухтаров Директор по региональному развитию Павел Маркарян Директор по маркетингу Олег Хинкис Директор по производству Борис Каган ИТ-директор Евгений Мальцев Директор по рекламе Анастасия Жаворонкова Дирекция рекламы Оксана Анисенко, Марина Антипина, Мария Грекова, Мария Гурова, Артем Данилин (дизайнер), Антонина Корушенкова, Елена Самохина, Сергей Маслов, Наталия Смирнова, Владимир Сопронкин (дизайнер), Оксана Хромова Руководитель группы международных проектов Ирина Маслова Бренд-менеджер Мария Щенникова Пресс-секретарь Стася Шульга Координатор группы региональной рекламы Марина Акинина Административный директор Валерия Гулимова Начальник отдела кадров Ольга Модина По размещению рекламы обращаться к Смирновой Наталье, т. 510 5643, 510 5645, доб. 1261 ЗАО «Журнал Эксперт» Журнал «Эксперт» зарегистрирован в Комитете РФ по печати. Свидетельство о регистрации СМИ № 013820 от 29 марта 1996 года Россия, Москва, 125866, ул. Правды, 24 Редакция не несет ответственности за достоверность информации, опубликованной в рекламных объявлениях и сообщениях информационных агентств. Редакция не предоставляет справочной информации. Перепечатка материалов из «ЭКСПЕРТа» только по согласованию с редакцией. Индекс еженедельника «ЭКСПЕРТ» 72550. Учредитель ЗАО «Медиахолдинг “Эксперт”». Зарегистрировано в Россвязькомнадзоре РФ, ПИ № ФС77-35211 от 06 февраля 2009 г. Издатель ЗАО «Группа Эксперт». ISSN: 1812-1896 Отпечатано в Oy ScanWeb Ab, Korjalankatu 27, 45100, Kouvola, Finland Тираж 60 000 экз. Содержание АЛЕКСЕЙ НАРОДИЦКЙИ Главный редактор Валерий Фадеев Первый заместитель главного редактора Татьяна Гурова Заместители главного редактора Павел Быков, Александр Ивантер, Дан Медовников Научные редакторы Дмитрий Гришанков, Александр Привалов Выпускающий редактор Гелена Сает Арт-директор Сергей Жегло Ответственный секретарь Ася Аракелян Редакторы отделов Павел Быков (мировая экономика), Ольга Власова (мировая политика), Николай Силаев (политика), Лина Калянина (конъюнктура), Олег Краснов (культура), Вера Краснова (менеджмент), Дан Медовников (инновации), Максим Рубченко (экономика), Елена Рыцарева (новости), Дмитрий Сиваков (промышленность), Алексей Хазбиев (инфраструктурные отрасли) / Обозреватели Андрей Виньков, Александр Механик, Елена Рыцарева/ Специальные корреспонденты Елена Борисова, Ирик Имамутдинов, Ирина В. Кириченко, Галина Костина, Лилия Москаленко, Тигран Оганесян, Юлия Попова, Иван Рубанов, Илья Ступин, Алексей Щукин / Корреспонденты Софья Инкижинова, Станислав Кувалдин, Наталья Курчатова, Дмитрий Ланин, Василий Лебедев, Наталья Литвинова, Геворг Мирзаян, Петр Михальчук / Собственные корреспонденты Марк Завадский (Пекин), Александр Кокшаров (Лондон), Сергей Сумленный (Берлин) / Информационная служба Оксана Мулина, Татьяна Садикова / Креативный директор Кирилл Рубцов / Старший дизайнер Петр Каневский / Дизайнер Александр Козлов / Инфографика Людмила Кадилова / Художники Константин Батынков, Сергей Калинин / Директор фотослужбы Александр Сидоров / Фоторедактор Ника Зиангирова / Фотокорреспондент Олег Сердечников / Производственно-издательский отдел Владимир Котов (руководитель), Андрей Коробко, Анна Сокальская (дизайнер), Лариса Сон, Михаил Стрельцов / Сканирование Сергей Бирюков, Константин Кудрявцев / Верстка Алла Ильичева, Наталья Стародубова, Людмила Хлопкова, Петр Кузьмин (дизайнер) / Литературное редактирование Марина Карнаухова, Анна Шафран / Корректура Наталья Богачева, Ольга Венцковская, Елена Толочко, Любовь Федецкая / Ассистент ответственного секретаря Елена Платонова Редактор приложения «Эксперт-Недвижимость» Алексей Щукин Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 3 РАСШИРЕНИЕ МОСКВЫ: «ЗА» И «ПРОТИВ» 4 Территорию Москвы увеличат на 160 тыс. га — это решение на десятилетия определит развитие столицы. Какими будут последствия расширения столицы для рынка недвижимости? На этот вопрос мы попросили ответить участников рынка КОМЕТА, ЮБКА, ЗАМОЧНАЯ СКВАЖИНА 6 Строительство все активнее перемещается из Москвы в районы за кольцевой дорогой. Расширение столицы может внести в этот процесс упорядоченность КТО КОГО ПЕРЕЖДЕТ? Офисный рынок Москвы замер в разбалансированном состоянии 12 НОВЫЕ МОСКВИЧИ 20 Одним из проектов, которые выигрывают от планов расширения Москвы, стал Бутово-парк «НАШ ПРОЕКТ РАССЧИТАН ПРИМЕРНО НА 30 ЛЕТ» 22 В 100 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, на берегу Иваньковского водохранилища, строится уникальный гольф-яхт-клуб «Завидово» АМЕРИКАНСКИЕ ГОРКИ НА РИЖСКОМ ВЗМОРЬЕ 24 Латвийская недвижимость в последние годы пережила невероятный взлет цен — и их драматическое падение. Сегодня власти Латвии делают ставку на привлечение покупателей из России 27 СОЛОМА ПРОТИВ КИРПИЧА И БЕТОНА Анализ существующих строительных систем по тридцати с лишним параметрам привел к крайне неожиданному выводу: лучшим стеновым материалом для малоэтажки оказалась прессованная солома ЭКСПЕРТ Э К С П Е Р№Т .37С28 П ЕСЕНТЯБРЯ Ц И А Л Ь –Н 4ЫОКТЯБРЯ Й В Ы П 2009 УСК 4 МНЕНИЕ Расширение Москвы: «за» и «против» Территорию Москвы увеличат на 160 тыс. га — это решение на десятилетия определит развитие столицы. Какими будут последствия расширения столицы для рынка недвижимости? На этот вопрос мы попросили ответить участников рынка Максим Перов, вице-президент Союза архитекторов России: — Расширение Москвы — это начало восстановления нормального порядка вещей. В московском регионе сложилась уникальная ситуация, когда агломерация управляется из двух центров: правительствами столицы и Московской области. Я не знаю другого такого случая в мировой практике. Сейчас эта ситуация меняется. Уже вышло распоряжении правительства Москвы о конкурсе на разработку концепции развития московской агломерации. Я надеюсь и прикладываю усилия, чтобы этот конкурс прошел по аналогии с конкурсом «Большой Париж». Там участвовало десять интернациональных команд со специалистами из разных областей. Результатом большой работы стали различные сценарии развития парижской агломерация. Такая работа очень нужна и для московской агломерации. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: — На новых территориях, думаю, будут развиваться проекты в сегменте эконом плюс с оригинальными архитектурными решениями. Бизнес класс будет развиваться локально:, потому что пока не создана среда для проживания этой категории покупателей. Позднее мы ожидаем появления в «новой Москве» новых типов недвижимости. Возможно, это будут доходные дома, дома-коммуны или комплексы нового формата для студенчества, молодежи и иммигрантов. Ирина Ирбитская, руководитель архитектурного бюро «Платформа»: — Проект опасный. Разгрузится ли Москва за счет новых территорий? Не уверена. Есть риск, что этот проект превратится в кормушку для девелоперов и чиновников. Тем более что в России нет гражданского общества, которое могло бы контролировать процесс. На освоение новых территорий уйдут огромные средства, но эффективность этих вложений никто не просчитывал. Мне кажется более перспективным альтернативный вариант: вложить эти деньги в улучшение качества жизни в «старой» Москве. В реконструкцию кварталов, в модернизацию жилья и т. д. Опасно, что расширение Москвы идет параллельно с двумя абсолютно проигрышными в горизонте пяти-десяти лет программами. Первое: активно продвигается миф о том, что малоэтажное строительство — это дешево. Умалчивается, что оно очень дорого в эксплуатации. Второе: в скором будущем власти хотят начать массовую закупку устаревших архитектурных проектов на Западе, чтобы строить по ним в России. Это нанесет сильный удар по архитектурному цеху и, как следствие, по качеству жизни многих поколений горожан. Андрей К., сотрудник девелоперской компании: — Это план облегчения жизни правящего класса и создания новых возможностей зарабатывания денег. Доказать это просто. Балашиха, Одинцово и Химки давно дефакто стали частью Москвы. Присоединение этих городов означало бы, что проект нацелен на улучшение качества жизни населения. А так почему-то «прирезали» участок под Звенигородом, недалеко от Рублевки, — говорят для администрации президента. Присоединили РублевоАрхангельское, чтобы Сбербанк как-то пристроил участок, под который зачем-то дал кредит в пять миллиардов долларов. Идея реорганизации границ Москвы могла быть плодотворной, но сейчас этот проект реализуется в интересах меньшинства. Виталий Разуваев, коммерческий директор компании «Сити-XXI век»: — Задел, оставшийся нам от советской экономики, постепенно исчерпывается. Энергетика, тепло- и водоснабжение во многих городах работают на пределе нормативов. То же с объектами образования, здравоохранения, культуры. Проект расширения Москвы повлечет за собой серьезные капитальные вложения в инфраструктуру и строительство дорог — это, безусловно, позитивно. Для девелоперов создание столичного округа — это новые возможности, связанные с проектами развития этих территорий. Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск»: — В старых границах Москва развиваться больше не могла. В случае успешной реализации проекта расширения столицы Москва станет супермегаполисом с историческим центром, развитой деловой зоной и современной транспортной инфраструктурой. Если политики и чиновники переедут в «новую» Москву, то это будет серьезным шагом в борьбе со столичным транспортным коллапсом. Валентина Становова, первый вицепрезидент Capital Group: — Расширение Москвы — это революционное решение. Хотя, конечно, пока это лишь отличная заявка на будущее. Сегодня вопрос номер один — создание концепции развития присоединенных территорий. Реализация проекта потребует тщательной проработки деталей с участием всех задействованных сторон. Федеральная власть на новых территориях сможет разместить новый правительственный центр. Москва будет решать существующие городские проблемы, а присоединенные территории получат современную инфраструктуру, новые транспортные коммуникации, дополнительные рабочие места. Девелоперы и инвесторы получат возможности для создания новых бизнесов. Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость»: — Вопрос о расширении Москвы назрел давно. Город задыхается от пробок, удобных для строительства площадок практически не осталось. К Москве могли присоединить ближайшие районы «замкадья», но такой вариант потребовал бы больших расходов на строительство и реконструкцию развязок, новых эстакад в Москву, на социальные выплаты новым москвичам. Присоединение «луча» с достаточно невысокой плотностью населения кажется наиболее экономичным вариантом. Но так кажется только на первый взгляд. Транспортные проблемы ближнего Подмосковья все равно надо будет решать в самом ближайшем будущем. К тому же строительство столичных районов за Люберцами говорит о том, что Москва продолжает развитие по пути разрастания в разные стороны. Думаю, ближнее Подмосковье рано или поздно будет админи■ стративно присоединено к столице. БИЗНЕС Москва Алексей Щукин Комета, юбка, замочная скважина Строительство все активнее перемещается из Москвы в районы за кольцевой дорогой. Расширение столицы может внести в этот процесс упорядоченность АННА МОРОЗОВА ЭКСПЕРТ Э К С П Е Р№Т .37С28 П ЕСЕНТЯБРЯ Ц И А Л Ь –Н 4ЫОКТЯБРЯ Й В Ы П 2009 УСК 6 Власти Подмосковья наконец-то решили ограничить многоэтажное строительство. Но уже слишком поздно: двадцатиэтажки заполонили область лавное событие последних месяцев на рынке недвижимости — решение о расширении российской столицы. Инициированный президентом процесс меняет не только форму города, но и географию будущих строительных проектов. Стройка в пределах МКАД завершается, зато на присоединенных к городу территориях она обещает быть в ближайшие десятилетия весьма бурной. Г Пылесос «большая Москва» Масштаб будущего изменения столицы поражает: к Москве присоединяется гигантская территория в 160 тыс. га. То есть столица вырастет почти в два с половиной раза. С градостроительной точки зрения конфигурация присоединяемых территорий выглядит весьма случайной. Новую форму столицы называют «юбкой», «замочной скважиной», «кометой». Город гигантским протуберанцем вырвался за пределы МКАД и смог затормозить только на границе с Калужской областью. Откуда взялась именно такая форма новой Москвы? Есть несколько версий. По одной из них эта конфигурация просто результат действия лоббистских групп, представляющих интересы крупных землевладельцев. Зная размеры коррупции в стране, отрицать влияние этого фактора невозможно. По второй версии московское правительство сначала хотело присоединить к городу сегмент наиболее престижной западной части вокруг столицы, от Ленинградского шоссе до юга. Губернатор Борис Громов активно сопротивлялся тому, что наиболее сладкая часть «бублика» от него уйдет. И в результате остановились на компромиссе: присоединяется не полкольца, а значительно более узкий сегмент. Зато новая территория вытянется на 60 километров, дойдя до соседней области. Наконец, власти объясняют свой выбор и так: «юго-запад — это слабоурбанизированная территория», «рядом располагается правительственный аэропорт Внуково» и проч. Скорее всего, странная итоговая форма новой Москвы — результат действия всех перечисленных факторов. Но независимо от формы главным в этом проекте является слово «инвестиции». Дело в том, что Москва и в новой форме остается огромным пылесосом, засасывающим финансы и людей со всей России. Это порочная ситуация, но с ней власти смирились. Так вот, «пылесос Москва» близок к коллапсу, он потерял способность переваривать инвестиции. Удобных площадок для застройки не осталось, по городу невозможно двигаться на машине, есть проблемы с водой и энергетикой. Новые территории позволят включить «инвестиционный пылесос» заново. На юго-западе много незастроенной земли, и люди со всей страны будут по-прежнему покупать квартиры в столице, пусть и в 40 километрах от МКАД. Есть еще один нюанс. Обилие незастроенной земли на юго-западе не случайно. Отсутствие резерва по инженерной инфраструктуре не позволяло частным застройщикам развивать эти территории. На контрасте: большой советский задел по инженерии был, допустим, в Балашихе и некоторых других городах, что и спровоцировало там строительный бум. Так вот, столичный статус территории приведет к массовым государственным инвестициям в дороги, транспорт и инженерную инфраструктуру. «Москву уже испортили. Инфраструктуру и дорожную сеть в последние 15 лет слабо развивали, только зарабатывали деньги на строительстве торговых центров и жилья. Лечить существующий город — это сложно и дорого. Гораздо легче присоединить новую территорию и на ней продолжить стройку, — говорят эксперты. — Эта экспансия в духе российского этноса: захват новой территории, ее освоение и по мере истощения легко используемых ресурсов захват следующих земель». Наценка за столичность Плана освоения новой столичной территории пока нет. Некоторые информационные утечки, допустим о строительстве правительственных зданий на окраинах существующих деревень, выглядят как провокация. Однако, несмотря на полную неопределенность, застройщики югозапада, конечно, попытались использовать ситуацию, сыграв на повышении. Стоимость квадратного метра в квартирах жилого комплекса «Коммунарка» была увеличена за август на 20%. Застройщик, Московский ипотечный центр, объяснил этот скачок именно тем, что участок, на котором возводится жилой комплекс, вошел в территорию Москвы. При этом в компании предсказывают еще один крупный рывок цен через 2–2,5 года, когда расширение Москвы будет оформлено юридически. Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 8 БИЗНЕС Дмитрий Котровский, управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск»: западного направления Подмосковья, воспользовавшись грядущим расширением столицы, повысили цены в августе. Считаю, что пока это чистейшей воды спекулятивное решение. Лариса Инченкова, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» — В зависимости от сезонности, на подмосковном рынке новостроек появляется в среднем 5–15 новых проектов в месяц. Конкуренция между проектами в Подмосковье достаточно сильная, есть случаи демпинга. Из новых проектов в Москве отмечу жилой комплекс «Головино» застройщика «Ведис групп» на Балтийской улице: квадратный метр там стоит порядка 120 тысяч рублей. Объемы, которые продает этот застройщик, продолжают впечатлять. Летом средняя стоимость новостроек не изменилась: никто из застройщиков в это время обычно не повышает цены. Ряд девелоперов юго- «В первом полугодии 2011 года спрос на квартиры в строящихся домах премиального сегмента СанктПетербурга впервые за долгое время превысил спрос на готовое жилье. Это связано не только с сокращением ассортимента готовых квартир (в этом году приток нового предложения был невысок), но и с ростом потребительского доверия к девелоперским проектам в стадии начальной реализации. Ряд застройщиков юго-запада увеличил цены на 5–7%. Так, в частности, поступила компания «Мортон», возводящая комплексы «Бутово-парк» и «Солнцево-парк». Цены в этих комплексах были подняты на 5 и 7% соответственно. Сейчас цены на квартиры в комплексе «Солнцево-парк» начинаются от 61,2 тыс. рублей за квадратный метр, а в комплексе «Бутово-парк» — от 62,3 тыс. Спрос на недорогие новостройки на землях, которые будут присоединены к столице, увеличился. Среди покупателей таких квартир много иногородних, которых заинтересовала возможность стать новыми москвичами по невысокой цене и тем самым получить социальные льготы. А вот в сегменте коттеджного строительства цены не выросли и спрос практически не изменился. «Мы ожидали, что на наши дома после решения о расширении Москвы вырастет спрос и мы проведем повышение цен. Однако на деле получилось наоборот, — говорит один из застройщиков. — Даже созревшие покупатели стали задавать новые вопросы. Например, как на них отразится расширение? Сможем ли быстро оформить участки и дома в собственность?» Другой эффект расширения Москвы — резко возросшие риски при реализации новых проектов. «Мой знакомый девелопер купил 100 гектаров на Калужском шоссе под коттеджный поселок. Сейчас все согласования были остановлены. Во властных кабинетах ему сказали: “Подожди год-другой, пока мы не определимся с тем, За полгода средневзвешенная цена в элитном сегменте выросла в среднем на 4%, сейчас она составляет 160 тыс. рублей за кв.м. По сравнению с первым полугодием прошлого года спрос вырос на 40 % и приблизился к докризисным показателям. В центральных районах СанктПетербурга в 2011 году появилось считанное количество новых проектов. Связано это с тем, что согласование проектов, связанных со строительством в центре города, не ведется. Верховный суд отменил действовавшие градостроительные нормативные акты и образовался правовой вакуум, который не позволяет строителям начинать новые проекты.» Екатерина Румянцева, генеральный директор компании KalinkaRealty : «Среди десятков жилых проектов Сочи наиболее интересны те, в которых концептуально обыгрывается не только курортная, но и спортивная составляющая. Это горный и приморский проекты - «Горки-Город» и «Олимпийская деревня». На мой взгляд, «ГоркиГород» – практически единственный что будет на всей присоединенной территории”. У него заморожена сумма в несколько десятков миллионов долларов», — рассказывает один из риэлтеров. Смена девелоперского караула Летом и в начале осени продолжился процесс смены элиты столичных застройщиков, начавшийся в 2008 году. Главное событие: Елена Батурина договорилась о продаже своей компании «Интеко». «Интеко» — одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы. Кроме многочисленных стройплощадок у девелопера был и уникальный актив — муж Батуриной столичный мэр Юрий Лужков. За счет административного ресурса застройщица получала отличные площадки и эффективно проходила согласование. После увольнения мужа с поста мэра дальше эффективно заниматься девелопментом стало невозможно. Учитывая многочисленные вопросы к Лужкову, вопрос об «Интеко» стоял так: позволят ли супруге мирно выйти из бизнеса через его продажу или незащищенную компанию постараются просто забрать? Батуриной дали выйти из бизнеса похорошему. «Интеко» покупает президент Бинбанка Микаил Шишханов. В течение сентября предприниматель должен купить 95% ЗАО «Интеко», а 5% компании достанутся «дочке» Сбербанка — ООО «Сбербанк Инвестиции». Новым владельцам отойдут сама «Интеко», компания «Патриот» со строительными площадками по России, не противоречащий здравому смыслу градостроительный проект в новейшей российской истории. В нем на отдельно взятой территории «с нуля» создается целый «курортный город», где все продумано до мелочей. Интересна и «Олимпийская деревня» в приморском кластере. Оба этих проекта — это не просто жилье, а качественно новая среда обитания. Каковы перспективы сочинской недвижимости? Я полагаю, что рынок будет понемногу расти до Олимпиады, а затем в 2014 возможна небольшая коррекция. Инвестиции в сочинскую недвижимость делать можно. Особенно в олимпийские проекты федерального значения: у них гарантированная реализация в заявленные сроки и качество строительства, соответствующее международным стандартам». а также производственные и проектные структуры. По оценке ВТБ, портфель проектов компании на начало 2011 года составлял 6,5 млн кв. м. Остается вопросом, сколько получит за «Интеко» Батурина. Дело в том, что совокупные долги компании оцениваются примерно в 1 млрд долларов. При этом саму компанию аналитики оценивали в 1,2–2 млрд долларов. Так что, возможно, суть сделки в том, что Батурина получит разницу между нынешней рыночной стоимостью и долгами, а обслуживание кредитов ляжет при этом на нового владельца. Еще одно событие, тоже связываемое с семьей Лужкова, — отмена столичной градостроительно-земельной комиссией Москвы проекта по застройке трамвайного депо им. Апакова на Шаболовке. На этом участке застройщик «Столица-Групп» хотел возвести многофункциональный комплекс площадью в 190 тыс. кв. м, но комиссия, возглавляемая новым мэром, посчитала этот проект «экономически нецелесообразным». Дело в том, что право застройки на участок площадью в 3 га девелопер получил без конкурса и на весьма льготных условиях. При этом город на себя брал обязательства почти на 2 млрд рублей по перебазированию депо. «При чем здесь Лужков?» — восклицал в таких случаях Сергей Доренко. При том, что компанию «Столица-Групп» участники рынка связывают с младшим сыном Юрия Лужкова от первого брака Александром. Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 10 БИЗНЕС Анна Миронова, заместитель генерального директора компании «ГутаДевелопмент»: — Главная тенденция рынка новостроек последних месяцев — это сокращение предложения в Москве и его рост в Подмосковье. В целом рынок жилья находится в стагнации. Повышение цен в некоторых новостройках обусловлено, как правило, выходом на более высокую стадию строительства. Подорожание затронуло и ряд проектов, расположенных на землях, которые будут присоединены к Москве. Это увеличение цен я считаю абсолютно адекватным: московская регистрация, столичная социальная поддержка и уменьшенные коммунальные платежи — все это имеет свою стоимость. В ближайшие два-три года динамика цен на новых столичных территориях будет, как нам кажется, скачкообразной. Стоимость недвижимости уже выросла на ожиданиях расширения Москвы, следующее повышение произойдет при официальном утверждении границ города. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от темпов освоения новых территорий. В случае создания делового центра на новой территории цены могут вырасти в перспективе и на 100 процентов. Думаю, что в перспективе проект расширения столицы существенно повлияет на рынки недвижимости Москвы и Московской области. Виталий Разуваев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: — Средний уровень цен на первичном рынке Московской области за последние месяцы снизился на 2 Завершается смена собственников и в компании ПИК: из нее практически ушли ее основатели Юрий Жуков и Кирилл Писарев. В июне 2011 года они не вошли в новый совет директоров ПИК. Летом же представляющие Жукова и Писарева компании либо вышли из состава акционеров, либо сократили свою долю почти до нуля. Еще одна девелоперская история завершилась в суде. По делу обанкротившейся компании «Социальная инициатива» признаны потерпевшими более 9 тыс. граждан и юридических лиц, на фирму было подано свыше 1600 исков на сумму, превышающую 1 млрд рублей. Следствие установило, что руководители как организованная преступная группа по обману вкладчиков заключали договоры на основе фиктивной документации, а полученные от граждан деньги расходовали на личные цели. В результате организатор группы Алексей Быковский и главбух товарищества «Социальная инициатива и компания» Сергей Литовченко получили по семь лет лишения свободы, а вице-президент компании Владимир Головачев — три. Основатель «Социальной инициативы» Николай Карасев еще в 2009 году был осужден к десяти годам колонии строгого режима. Подмосковье против Москвы Параллельно с расширением столицы происходит дальнейшая разбалансировка раз- процента. Это обусловлено ростом предложения квартир в проектах на начальной стадии строительства и увеличением конкуренции из-за появления новых проектов масштабной застройки. Проекты на южном и юго-западном направлениях Подмосковья за август выросли в цене на 10% из-за решения о расширении Москвы. В среднесрочной перспективе динамика цен на недвижимость на этих землях будет опережать среднерыночные показатели. Учитывая наличие негласного моратория на продажу земли на этой территории (городские власти хотят сохранить за собой приоритет в освоении этих земель), отсутствие новых проектов возможно приведет к дефициту предложения и к росту цен на существующие проекты. Николай Румянцев, директор по реализации инвестиционных программ ЗАО «Интеко»: — Расширение Москвы на рынок столичных новостроек существенного влияния в ближайшие пять-семь лет не окажет. Это возможно только после того, как в новый район переедут чиновники, когда будет построена ка- вития Москвы и Московской области. Если столичный градоначальник Сергей Собянин смог остановить «убивающий город» маховик строительства, то в Подмосковье продолжается и даже усиливается хаотичная застройка многоэтажными комплексами на всех мало-мальски пригодных для этого участков. В Москве годовые объемы строительства с 2007-го по 2010 год упали в несколько раз — с 5,4 до 1,7 млн кв. м. В то же время в Подмосковье стройка выросла более чем в два раза: с 3,4 до 7,7 млн кв. м. Рост строительства можно было бы приветствовать, если бы не три момента. Во-первых, транспортная инфраструктура Подмосковья драматически не соответствует новым объемам строительства. «Пробки в центрах есть во многих городах мира. Москва — чуть ли не единственная столица в мире, где сумасшедшие пробки есть и на окраинах, и за пределами города», — говорит эксперт по транспорту Михаил Блинкин. Во-вторых, структура распределения рабочих мест в Московском регионе такова, что люди, проживающие в области, в значительной степени работают в центре столицы. От массированного строительства на окраинах дисбалансы и пробки увеличиваются. В-третьих, сам характер застройки Подмосковья огромными многоэтажными жилыми комплексами абсолютно не чественная инфраструктура, сравнимая с московской. Если же говорить о подмосковном рынке, то, естественно, новые столичные районы становятся более привлекательными для покупателей, цены в них будут расти. На рынок жилой недвижимости неотвратимо надвигается серьезный дефицит предложения. В последний год объемы строительства коммерческого жилья снизились почти в три раза по сравнению с благополучными 2003–2008 годами. Земельные аукционы под жилищное строительство городские власти в последний год не проводили. Ощущается острый дефицит площадок под жилищное строительство, что и приводит к росту цен. Рост цен продолжится и в ближайшие полтора-два года, если не случится каких-либо внешних финансовых катаклизмов. соответствует элементарным критериям качества жизни. Сложилась парадоксальная ситуация: в столице новый мэр начал исправление градостроительных ошибок, а в то же время в Подмосковье порочная практика продолжается. Летом подмосковные власти сделали первый шаг, чтобы как-то упорядочить градостроительную деятельность. Заместитель председателя правительства Московской области Владимир Жидкин объявил, что власти Подмосковья намерены ограничить многоэтажное строительство. Должны быть приняты регламенты, которые ограничат многоэтажное строительство в небольших муниципальных образованиях региона. Можно было бы приветствовать этот шаг, если бы не одно но: ситуация так быстро ухудшается, что такая локальная мера не способна не только вылечить, но и притормозить болезнь. Кроме ухудшения качества жизни массированные объемы строительства в Подмосковье создают и рыночную проблему: строящиеся квартиры трудно сбыть. Все новые и новые жилые комплексы выходят на рынок, соответственно, резко возрастает и конкуренция между застройщиками. Некоторые аналитики уже отметили, что средние цены на новостройки в Подмосковье начали снижаться. По крайней мере это относится к проектам на уровне ■ котлована. БИЗНЕС Денис Тыкулов Кто кого переждет? Офисный рынок Москвы замер в разбалансированном состоянии АЛЕКСЕЙ АНДРЕЕВ ЭКСПЕРТ Э К С П Е Р№Т .37С28 П ЕСЕНТЯБРЯ Ц И А Л Ь –Н 4ЫОКТЯБРЯ Й В Ы П 2009 УСК 12 Министерство обороны не смогло продать здание на Софийской набережной, несмотря на то что расположено оно прямо напротив Кремля а столичном рынке офисов затишье. Сделок практически не проходит из-за того, что продавцы и покупатели кардинально разнятся в представлениях о реальной цене недвижимости и перспективах мировой экономики. Покупатели и арендаторы ждут прихода второй волны кризиса и нового обвала цен. Владельцы зданий пребывают в оптимизме. Они надеются, что худшее позади, и ждут, что контрагенты вскоре смирятся с возросшими ценами. Сложилась патовая ситуация, где главный вопрос — у кого крепче нервы. Н Врем я удачны х прошло пок у пок Вла де льцам московск их бизнесцентров кризис дался тяжело. Другие сегменты рынка пережили 2008–20009 годы значительно легче — торговые площади даже на пике кризиса почти не потеряли в цене, а цены на жилье начали отрастать еще в 2009 году. Офисный же рынок в 2009 году лишь начинал нащупывать дно после сильного падения. По словам директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максима Жуликова, во второй половине 2009 года скидки на аренду площадей в бизнес-центрах достигали 50%. В этот период, приводит цифры управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, сделки по покупке совершались по следующим ценам: класс А — 3–5 тыс. долларов, класс В — 1,5–2,5 тыс. долларов за квадратный метр. «Во второй половине 2009 года компании снова стали заключать сделки по покупке и аренде офисов. Главным мотивом для покупателей были низкие цены, — рассуждает генеральный директор BPS International Леонид Лопатин. — Эмоциональное ощущение удачной покупки в последние два года стало ключевым при принятии решения по приобретению офиса». После первых сделок по почти демпинговым ценам ситуация стала понемногу меняться. За рисковыми покупателями офисных площадей потянулись другие, тоже не желавшие упустить момент «удачной покупки». В результате в конце 2010 года рынок постепенно стал восстанавливаться. Спрос отражает резко уменьшившийся уровень вакантных площадей в бизнес-центрах. По данным аналитического центра «ГдеЭтотОфис. Ру», количество вакантных офисных площадей в центре столицы с июля 2010 года по август 2011-го снизилось с 420 тыс. до 240 тыс. кв. м. Интерес покупателей и арендаторов стал для владельцев бизнес-центров сигналом. «Кризис кончился!» — решили они и стали резко поднимать цены и арендные ставки. Как замечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, дно средних цен на офисные помещения в центре Москвы были зафиксировано в апреле 2010 года. Купить офис на тот момент можно было по 7382 доллара за квадратный метр, а уже в июле 2011 года средневзвешенные цены выросли до 8702 долларов. За пределами Садового кольца минимальные средневзвешенные цены поднялись с марта 2010-го примерно на 15% — до 3792 долларов за квадрат. Похожая тенденция отмечена и в сегменте аренды. Минимальные средние ставки в центральной части Москвы аналитики компании RRG зафиксировали в августе 2009 года — 626 долларов за квадратный метр в год, а через два года они увеличились до 779 долларов. За пределами Садового кольца рынок аренды нашел свое дно лишь в июле прошлого года: с тех пор средние ставки с 399 долларов за квадрат в год дошли до 475 долларов. БИЗНЕС Не способствует росту цен и ввод новых бизнес-центров. В основном это размороженные, еще начатые до кризиса стройки. По информации Александра Пыпина, в среднем в месяц на рынок выходит порядка 50–100 тыс. новых офисных площадей. В частности, в апреле-июне на рынке появилось 160 тыс. кв. м новых офисов. Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 14 АЛЕКСЕЙ АНДРЕЕВ Купить казарму В Сити пафоса пока больше, чем благоустройства Смутное время Желание продавцов и арендодателей наверстать упущенное привело к хаотичному ценообразованию и разбалансировке рынка. Сегодня нередки ситуации, когда ставки и цены в бизнес-центрах класса А сопоставимы с офисными комплексами более низкого класса. Как замечает аналитик «ГдеЭтотОфис.Ру» Александр Пыпин, одно из самых дорогих предложений в столице — 15 тыс. долларов за квадрат относится к классу В. За эту цену офисные площади пытаются реализовать владельцы бизнес-центра, расположенного на Ильинке. Подскочившие цены и неразбериха сразу отпугнули покупателей, решивших переждать смутное время. В результате офисный рынок вновь вошел в состояние стагнации. «Главный тренд текущего лета — затишье, — рассказывает Максим Жуликов. — Продавцы ждут покупателей, а покупатели, в свою очередь, — скидок». Пока преимущество за покупателями, которые, если проводить аналогию с фондовым рынком, выступают в роли «медведей». Они апеллируют к проблемам в американской и европейской экономике. Новую волну кризиса, которая вскоре может накрыть мировую экономику, сегодня предрекают многие эксперты. К примеру, так считает президент Всемирного банка Роберт Зеллик, которому по должности положено успокаивать рынок. Некоторые покупатели даже ждут прихода второй волны кризиса, готовясь купить стрессовые активы по демпинговым ценам. Собственники же нечасто идут на уступки. «Только те немногие владельцы бизнесцентров, которые крайне заинтересованы в сделках, сегодня ищут компромисс с покупателями, — рассказывает Максим Жуликов. — В этих редких сделках дисконт может быть весьма велик. По нашей информации, максимальная скидка, которую арендатор получил в процессе переговоров, составила 20 процентов». На руку «медведям» может сыграть и президентское обращение по поводу эффективного использования федерального имущества. Дмитрий Медведев признал, что у органов власти есть масса избыточной недвижимости, которая часто используется не для выполнения обязанностей (она для этого не нужна), а в коррупционных сделках. Президент призвал ведомства выставить неиспользуемое имущество на аукционы. Распродажа федеральной недвижимости может серьезно изменить рынок офисов. «Потенциально федеральная недвижимость — это миллионы квадратных метров. Если она выйдет на рынок, то весь объем коммерческой недвижимости на данный момент можно умножить на два», — констатирует директор департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Вячеслав Аксенов. «Если федеральная недвижимость массированно выйдет на рынок, то цены опустятся в два-три раза», — вторит ему Александр Пыпин. Директор компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко замечает, что суммарная площадь только тех зданий, где размещены центральные аппараты 17 ключевых министерств, достигает 200 тыс. кв. м. Эти здания прекрасно расположены — внутри Садового кольца. Федеральные объекты уже продаются. В первую очередь, отмечает Вячеслав Аксенов, речь идет о зданиях, принадлежащих Министерству обороны РФ. В частности, 16 августа военным ведомством на аукционе было продано за 647,7 млн рублей двухэтажное здание площадью 7,9 тыс. кв. м по адресу Университетский проспект, дом 12а. Однако состоявшийся аукцион по продаже федерального имущества — это скорее исключение, чем правило. «Федеральная недвижимость имеет очень плохую “карму”, — убежден ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Денис Габа. — На одном объекте проблемы с правами на землю, на другом — с самим зданием». Эксперт приводит пример: в мае текущего года Минобороны пыталось продать на аукционе здание площадью порядка 12 тыс. кв. м по адресу Софийская набережная, дом 34, стр. 1. Была установлена начальная цена — 2,288 млрд рублей. Хорошее здание с видом на Кремль вызвало интерес, од- Анжела Кузьмина, вице-президент по недвижимости ОАО «Сити»: — Сегодня практически все проекты на территории Сити вошли в активную стадию строительства. Приостановленные объекты разморожены. Лишь несколько площадок стоят без стройки: например, участки 17 и 18 пока еще находятся в стадии решения вопросов (споров между владельцами). А 15-й участок Сити, принадлежащий правительству Москвы, уже официально выставлен на аукцион. Сегодня на территории Сити имеется порядка 2,5 тысяч наземных парковочных мест и порядка 4,5 тысяч подземных. Проблема с парковками решается: так, управляющая компания «Сити» развивает новый план создания дополнительных парковочных мест. Радует, что отношение московского правительства к Сити изменилось в лучшую сторону. Планы улучшения транспортной доступности Сити начнут реализовываться в ближайшее время. Александр Эльстер, коммерческий директор «Меркурий Сити»: — В проекте Сити за последние полгода произошел ряд интересных событий, комплекс живет и активно развивается. В центральном ядре Москвы-Сити открылся крупнейший торгово-развлекательный объект в центре Москвы — «Афимолл Сити». Возобновлен ряд проектов, нако аукцион был признан несостоявшимся из-за отсутствия заявок. «Дело в том, что Минобороны не взяло на себя обязательство пересадить свое подразделение, которое занимает сегодня данное помещение, — рассказывает Денис Габа. — То есть кто-то купит здание, а строительство которых было заморожено в кризис: многофункциональный комплекс с Дворцом бракосочетаний, расположенный на участке 2–3 и переименованный в Evolution Tower, башня «Восток» в составе комплекса «Федерация», транспортный терминал, который объединит транспортную инфраструктуру делового центра и позволит быстро добраться до москов- там будут сидеть военные. Выселить их оттуда будет непросто». Если посмотреть сайт Минобороны, то окажется, что на десять аукционов по продаже недвижимости сделкой заканчивается в лучшем случае один. «Ведомствам невыгодно расставаться со ских аэропортов. Участок номер 15, на котором предполагалось построить новый комплекс зданий для мэрии, выставлен на торги. В декабре 2011 года планируется ввести в эксплуатацию две эстакады, которые свяжут Москву-Сити с Третьим транспортным кольцом (всего на данном участке предполагается строительство семи эстакад). Мэр города поручил открыть основной участок строящейся транспортной развязки между Звенигородским шоссе и Москвой-Сити уже в 2012 году. До конца 2011 года планируется начать работы по продлению Краснопресненской набережной в районе ММДЦ «Москва-Сити» и ее соединению с Шелепихинской набережной. В конце лета мэрия заявила о намерении построить на территории Сити три паркинга на 10 тысяч машиномест. своим имуществом. Пока они не получат сильного толчка сверху, принадлежащая им недвижимость не будет выходить на рынок, — резюмирует руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — В ближайшее время покупателям вряд ли стоит 15 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К БИЗНЕС Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 18 БИЗНЕС Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group: — За первую половину 2011 года произошло самое большое количество инвестиционных сделок за всю историю российского рынка коммерческой недвижимости. Среди наиболее крупных сделок по реализации офисных зданий отметим сделку Capital Group с UFG Real Estate по реализации проектов бизнес-центров «Конкорд» и «Пушкинский дом», сделку по реализации бизнес-центра «Метрополис», а также покупку компанией «ВТБ Капитал» доли в проектах Coalco Development. Крупные сделки по реализации торговых центров — это, безусловно, продажа торговых центров «Калужский» и «Горбушка», а также сети торговых центров «Метромаркет». Что касается планов вывода правительственных структур из Москвы, то рынок коммерческой недвижимости вряд ли отреагирует на данную инициативу в ближайшие пару лет. Необходимо обеспечить хорошую транспортную доступность, построить инфраструктурные объекты — на это уйдет, как минимум, три года. Деве- рассчитывать на падение цен на офисы, связанное с массовой распродажей федерального имущества». Сити как возможный двигатель рынка Владельцы бизнес-центров и брокеры, в свою очередь, выступают в роли «быков». По их версии, отсутствие сделок связано исключительно с традиционным летним затишьем. «Начиная с сентября рынок, безусловно, будет расти: осенью ставки и цены поднимутся примерно на 10 процентов», — уверен Максим Жуликов. Уверенность эксперта строится на том, что в последнее время на российский рынок стали возвращаться западные инвесторы. Это, по мнению брокеров, один из главных признаков оздоровления рынка лоперы начинают смотреть участки в этих районах, но пока не будет четкого понимания, где расположатся правительственные организации, как пройдут автомобильные трассы и так далее, они не смогут планировать развитие проектов. Сергей Матюхин, генеральный директор KR Properties: — За последние полгода ставки аренды на объектах коммерческой недвижимости увеличились. В сегменте офисов класса А появились объекты с докризисным уровнем ставок — 1400–1500 долларов. В строящихся объектах этого класса появились предложения и спрос на площади с уровнем ставок 1200 долларов. Рост ставок в классе В+ составил 15 про- и улучшения бизнес-климата в стране. По словам Константина Ковалева, ожидается ряд крупных сделок с бюджетом от 500 млн до 1 млрд долларов в рамках проекта ММДЦ Москва-Сити, в том числе и с зарубежными инвесторами. «Сейчас московский Сити вообще сильно недооценен. В ближайшие пару лет цены здесь вырастут в два раза», — уверен Ковалев. Это мнение разделяют далеко не все: масса экспертов критикует проект Сити из-за транспортных проблем и затянувшихся сроков строительства. «В Сити многое пока сделано не по уму. Возьмем башню “Федерация”: после бюро пропусков нужно почемуто долго идти по деревянному настилу. Непрезентабельность этого входа резко контрастирует с общим пафосом Сити. Это раздражает клиентов», — отмечает один из брокеров. В пос леднее время сит уация вокруг Сити развивается неоднозначно. С одной стороны, город прилагает усилия, чтобы хоть как-то смягчить остроту транспортной проблемы. До конца года будут введены в строй две новые эстакады в развязке Звенигородского шоссе с Третьим транспортным кольцом. Станет легче въехать с кольца в Сити и обратно. С другой стороны, постоянно приходят новости о новых стройках в Сити. Так, будет застроена площадка, где должна была разместиться крупнейшая башня Сити «Россия» высотой более 600 м. На этой площадке после кризиса хотели сделать парковку, а теперь — крупный комплекс из трех зданий общей площадью в 250 тыс. кв. м. По иронии судьбы застройщиком выступит Александр Чигиринский, брат которого Шалва и пытался построить «Россию» (ни для кого не секрет, что отношения между братьями после череды центов. Несмотря на традиционный летний спад деловой активности, на рынке коммерческой недвижимости совершалось много сделок. В сегменте класса А значительно уменьшилась доля вакантных площадей в качественных объектах с хорошим местоположением. скандалов более чем натянутые). Кроме того, осенью мэрия выставит на торги за 7 млрд рублей участок, на котором планировалось возвести новый комплекс зданий для городской администрации. Получается, что московская власть в лице Сергея Собянина, называя Сити градостроительной ошибкой, при этом еще больше уплотняет застройку, усугубляя ошибку. «Транспортные развязки активно строятся, и можно сказать, что ситуация вокруг Сити постепенно разруливается, — сохраняет оптимизм Юрий Тараненко. — Естественно, подъемные краны и деревянные настилы портят впечатление, но всем понятно, что все это временные вещи». В пользу Сити сегодня и то, что у арендаторов, которые хотят снять недвижимость высокого класса, иногда просто нет выбора. «Недавно к нам обратился представитель компании из Саудовской Аравии. Он хотел офис “как в Дубае”. Наш Сити ему не понравился. Он не хотел туда садиться. Но альтернативы в Москве просто нет», — рассказывает Вячеслав Аксенов. Предстоящие президентские выборы и запретительная политика московских властей по поводу строительства в центре, состояние мировой экономики и стоимость нефти — вот главные факторы на московском рынке офисов. Исходя из общей неопределенности, мнения экспертов по поводу будущего рынка расходятся. «Думаю, что даже если очередная волна кризиса захлестнет офисный рынок, то эффект от нее будет не таким существенным, как в 2008–2009 годах, — оптимистично предполагает Леонид Лопатин. — Все-таки объемы строительства в последние годы были очень неве■ лики». Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 20 ПРОЕКТ Алексей Лоссан Новые москвичи Одним из проектов, которые выигрывают от планов расширения Москвы, стал Бутово-парк роект расширения Москвы и переноса правительственного центра за МКАД придал неожиданный импульс столичному рынку недвижимости. На будущей территории Москвы уже сейчас, задолго до фактического присоединения, вырос спрос на жилье и повысилась активность девелоперов. Одним из крупных проектов, попавших в «зону расширения» и выигравших от этого, стал Бутово-парк. Еще недавно он был просто «замкадным» проектом, а завтра покупатели квартир окажутся полноценными москвичами. П Рост цен на смене границ Территория Москвы в ближайшее время увеличится в два с половиной раза: к столице присоединят территорию площадью 160 тыс. га, расположенную клином между Варшавским и Киевским шоссе. Развитие новых территорий будет не быстрым процессом. Планируется, что присоединение будет оформлено решением Совета Федерации в следующем году, еще пару лет уйдет на подготовку градостроительной документации, а сама застройка новых земель займет порядка двадцати-тридцати лет. Тем не менее рынок уже отреагировал на мегапроект увеличением спроса на недвижимость в этих районах. «Жилой комплекс Бутово-парк находится на территории сельского поселения Булатниковское. Согласно актуализированному плану развития столицы, это поселение окажется внутри границ новой Москвы. Таким образом микрорайон Бутово-парк получит статус столичного и будет находится в центре развивающегося округа с новой инфраструктурой», — говорит генеральный директор Galaxy Group Евгений Штраух. По его словам, на сообщение о расширении покупатели отреагировали незамедлительно: спрос на квартиры резко вырос. «Мы планировали провести сезонное повышение цен в сентябре. Однако в новой ситуации изменили “ценник” уже августе. Так же поступили застройщики многих проектов, расположенны на участках, которые войдут в состав Москвы», — рассказывает он. Первая очередь Бутово-парка уже построена На 20% подняли цены на квартиры и в крупном проекте A101, который располагается на территории более чем 3000 га по Калужскому шоссе. «Новость о присоединении вызвала дополнительный интерес к нашему проекту», — объясняет генеральный директор компании “Авгур Эстейт” (застройщик А101) Виктор Козлов. — «Будущие жильцы рассчитывают на социальные льготы, которые положены москвичам. И конечно, на то, что огромные деньги государства будут вложены в транспортную и социальную инфраструктуру». «После объявления границ новой Москвы активность покупателей в отношении объектов, расположенных на этой территории, заметно выросла. Это привело к повышению цен — на пять-десять процентов в зависимости от объекта», — подтверждает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, рост спроса в большей степени коснулся не коттеджей, а квартир в новостройках с высокими темпами строительства, расположенных в первом поясе удаления, то есть недалеко от МКАД. Характеристики проекта «Бутово-парк» Адрес Москва, Булатниковское поселение, пересечение Варшавского и Расторгуевского шоссе Удаленность от МКАД 3 км от МКАД. Количество квартир 6900 Новая социальная инфраструктура Школа, два детских сада, поликлиника, спортивно-оздоровительный комплекс, бассейн, торговые центры, кинотеатр Минимальная цена От 64 тыс. рублей По данным аналитического консалтингового центра «Миэль», только в июле 2011 года средневзвешенная цена предложения новостроек в секторе, присоединяемом к Москве, выросла на 11%. «После заявлений о расширении границ Москвы многие застройщики, работающие в этом секторе, начали поднимать цены. Девелоперы объясняют это удорожанием стройматериалов, ростом стоимости по мере появления новых этажей и, конечно, увеличением спроса со стороны покупателей». — объясняет гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков. Но, возможно, это только начало тренда. «Я ожидаю, что в 2012 году на 10–15 процентов вырастут цены на проекты южного и юго-западного направлений. Именно тогда будут утверждены планы развития территорий и начнутся реальные инвестиции в инфраструктуру, — говорит руководитель аналитического центра “Инком-недвижимость” Дмитрий Таганов. — По мере строительства на этих территориях и улучшения транспортной ситуации можно ожидать таких темпов прироста ежегодно». «В ближайшее время Бутово-парк обречен на высокий спрос со стороны покупателей, — рассуждает управляющий директор “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. — Значительная часть спроса на новостройки Москвы и Московской области — это традиционно покупатели из регионов. В столице из-за градостроительных ограничений нового мэра предложение новостроек экономкласса невелико. Покупка в Бутово-парке позволит регионалам убить сразу двух зайцев: приобрести квартиру значительно дешевле, чем в пределах МКАД, и при этом через несколько лет стать полноценным москвичом». Плюс метро Бутово-парк — это большой район, который возводится в 2,5 км от МКАД. На территории площадью 37 га будет построено 6900 квартир. Бутово-парк расположен в экологически чистом месте: буквально в двух шагах от жилых домов начинается лесной массив. В настоящее время полностью завершено строительство двух монолитных башен с двухэтажным стилобатом общей площа- дью 50 тыс. кв. м Совместно с ГК «Мортон» девелопер проекта, Galaxy Group, ведет строительство второй очереди, в рамках которой возводится более 340 тыс. кв. м жилья с развитой инфраструктурой. План застройки района был разработан архитектурной мастерской «Группа АБВ». В кризис застройщик провел реконцепцию проекта. «Проект комплексной застройки Бутово-парка разрабатывался до 2008 года. Изначально мы планировали застроить всю территорию монолитно-кирпичными домами. Но после 2008 года рынок изменился: стали востребованы недорогие квартиры в панельных домах. Поэтому сегодня мы в основном возводим дома современных типовых серий П-111М, П-44Т и Д-25Н. Это позволило и значительно сократить сроки строительства. Уже построено восемь домов, ведется монтаж еще пяти», — рассказывает Евгений Штраух. При этом Бутово-парк остается проектом комплексной застройки с достаточно высоким качеством жизни. Так, количество парковочных мест рассчитано по стандартам жилья бизнес-класса — в соотношении 1,5 на квартиру. То есть обеспеченность парковками в новом районе будет гораздо лучше, чем в соседнем Южном Бутово. Кроме жилья в районе будет построена поликлиника, школа, два детских сада, спортивнооздоровительный комплекс, бассейн, торговые центры, кинотеатр. Появится и искусственное озеро, которое станет местом отдыха и улучшит видовые характеристики квартир. При этом благодаря масштабу проекта строительство социальной инфраструктуры и досуговых объектов не сильно повышает его стоимость в пересчете на одну квартиру. То есть высокий уровень жизни может сочетаться с вполне умеренной ценой квадратного метра для покупателей. По данным Александра Зиминского из Penny Lane Realty, сегодня цены на квартиры в строящихся домах Бутовопарка начинаются от 64 тыс. рублей за квадратный метр. При этом цены квадратного метра в однокомнатной квартире в уже построенном доме стартуют с 80 тыс. рублей. Почти все квартиры первой очереди проекта выкуплены. В отличие от целого ряда проектов квартиры в Бутово-парке строятся в соответ- ствии с Федеральным законом «О долевом строительстве» № 214. Покупатель подписывает с застройщиком не какой-нибудь предварительный договор, а договор инвестирования, что для частного лица весьма выгодно. Со стороны дольщика есть возможность требовать пени за несвоевременную сдачу дома госкомиссии. Дольщик может расторгнуть договор и получить деньги назад, если сроки строительства не соблюдены. Кроме того, соответствие федеральному закону говорит о том, что весь пакет исходно-разрешительной документации, включая права на земельный участок и разрешение на строительство, полностью собран к началу строительства. В целом договор соинвестирования обеспечивает хорошую защиту дольщика и прозрачность проекта. Соответствие федеральному закону «О долевом строительстве», в частности, позволило девелоперу привлечь в качестве ипотечного партнера Сбербанк. Помимо крупнейшего банка страны ипотеку в комплексе предоставляют АКБ «Балтика» и Локо-банк», так что покупателям доступно множество вариантов ипотеки и рассрочки. Например, Сбербанк кредитует покупателей квартир в Бутово-парке под залог приобретаемой недвижимости без комиссии и поручителей на срок до 30 лет. При этом первоначальный взнос может составлять всего 15% стоимости квартиры. Например, клиент, покупающий квартиру за 4,3 млн рублей, в качестве первого взноса уплачивает всего 645 тыс. рублей — столько стоит средний автомобиль. При этом ставка по кредиту составляет 10,5–13,5% в рублях и 8,8–11,8% в валюте в зависимости от срока кредита, размера первоначального взноса и категории заемщика. Существенным недостатком проекта «Бутово-парк» некоторые риэлтеры называли удаленность от метро. Ближайшая станция метро — «Бульвар Дмитрия Донского» — находится в 25 минутах ходьбы от центра района. Эта удаленность несколько компенсируется тем, что от жилого комплекса ходят автобусы до станций метро «Аннино» и «Бульвар Дмитрия Донского», а также дублирующие их маршрутные такси. К тому же вблизи от микрорайона находится железнодорожная станция “Бутово”, от которой за 40 минут можно добраться до Курского вокзала. Впрочем, в ближайшее время транспортная доступность проекта общественным транспортом существенно улучшится. «В 2013 году откроется новая станция метро “Бутово”, которая будет располагаться близко к “Бутово-парку”. Думаю, после этого цены в комплексе могут еще увеличиться», — ■ говорит Александр Зиминский. 21 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К ПРОЕКТ Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 22 ИНТЕРВЬЮ Тамара Антонова «Наш проект рассчитан примерно на 30 лет» В 100 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, на берегу Иваньковского водохранилища, строится уникальный гольф-яхт-клуб «Завидово» авидово» — один из немногих проектов комплексного освоения территории на значительном удалении от Москвы, который активно финансировался во время кризиса. К настоящему времени в проект вложено порядка 200 млн долларов. Девелопер проекта — компания «ПрофЭстейт», входящая в холдинг «Интеррос». Константин Забродин, генеральный директор компании «Завидово Девелопмент», через которую «ПрофЭстейт» реализует проект, рассказал о стратегии развития «Завидово», о том, почему было выбрано именно это место и зачем вообще нужны гольф-поля. «З — Какова концепция проекта? — Мы развиваем Завидово как современный курорт, куда можно приехать на выходные или жить здесь постоянно. Общая площадь проекта — более 1500 гектаров. В «Завидово» несколько точек притяжения, включая яхт-клуб на Московском море и гольф-поле. Только в гольф-яхт-клубе более 260 гектаров отведено под индивидуальную жилую застройку. Сначала мы рассматривали Завидово как проект курорта, но в какой-то момент подумали: «А почему бы не сделать его местом постоянного проживания?» После этого в концепции появилась офисно-деловая зона с наукоемкими бизнесами. Под эту зону мы выделили большой участок земли между существующей трассой Москва—Санкт-Петербург и планируемой скоростной магистралью. — На удалении 100 километров от Москвы есть много недорогой земли. Есть красивые озера, водохранилища и леса. Почему вы считаете, что при такой конкуренции покупатели будут приобретать недвижимость в Завидово? — Мы очень тщательно подбирали место. Еще в 2004 году родилась идея: нужен курорт не дальше двух часов езды от Москвы. Провели окружность радиусом 150 километров от центра Москвы. Рассуждали примерно так: для покупателей недвижимости самое привлекательное сочетание — комбинация «горы плюс вода». В идеале — озеро, окруженное горами и лесами. Но в средней полосе России гор, к сожалению, нет, так что остаются вода и леса. И воды у нас намного меньше, чем лесов. Значит, надо проанализировать земельные участки около всех водохранилищ на таком расстоянии от столицы. Посмотрев на результаты, поняли, что великая река Волга с Московским морем — это единственная водная артерия, которая действительно связана со всей остальной страной. С Каспийским и Балтийским морями. Конечно, Пестовское или Химкинское водохранилища тоже связаны с большой водой. Но чтобы оттуда дойти до Волги, надо пройти через восемь шлюзов канала имени Москвы. Это как выехать из Москвы в час пик. Нас не могло не заинтересовать это место — пересечение Волги и автотрассы Москва—Санкт-Петербург. Это идеальное место для строительства такого крупного комплекса. Здесь же проходит Октябрьская железная дорога. И здесь пройдет новая скоростная трасса Москва—Санкт-Петербург. Важно и правильное соседство: с нами граничит крупнейший в Центральной России заповедник площадью около 125 тысяч гектаров. У района Завидово пре- Константин Забродин: «Территория Завидово будет полностью освоена за 30 лет» стижная репутация: здесь находятся знаменитое с советских времен охотничье хозяйство, комплекс отдыха дипломатической службы и резиденция президента РФ. Что касается конкуренции, то она невелика. На сегодня аналогичных проектов, которые были начаты и профинансированы в самый разгар кризиса 2008 года, очень мало. Либо проекты другого масштаба, либо другой стадии готовности. — Когда было начато строительство? — В 2009 году мы приступили к строительству магистральных сетей инженерных объектов. В проектировании участвовали известные западные компании AECOM и Buro Happold. — В проект уже инвестировано около 200 миллионов долларов. На что были потрачены эти деньги? Какие объекты в Завидово уже можно посмотреть? — Создано гольф-поле чемпионского класса на 18 лунок. Строительство такого поля площадью 100 гектаров обычно сто- ит 15–20 миллионов долларов. Я не буду сейчас рассказывать технологию строительства гольф-полей, но технологически и инженерно это сложное сооружение. Например, система полива включает 1800 форсунок, которые управляются компьютерной системой. Плюс к этому воду с поля нужно еще и удалять, а это чуть ли не сотня километров дренажных труб. Гольф-поле — это своего рода скульптура, и процесс «резьбы по земле» довольно сложен. Плюс большой клубный дом с гостиницей, гринкиперский комплекс для хранения техники и эксплуатации поля. Для любителей яхтинга на реке Дойбица мы построили две марины. Главная марина позволяет принять от 400 до 550 яхт размером до 40 метров. Построен причал, позволяющий принять во внешнем бассейне речное круизное судно или частную яхту. Уже создана система пешеходных набережных, велосипедных дорожек, прибрежных парков. На набережной разместятся магазинчики, кафе, салоны, отделение банка. Речка и берег водохранилища благоустроены, осталось выполнить завершающие штрихи. Большая часть средств «закопана» в землю. В сентябре должны пустить в эксплуатацию 12-километровый напорный канализационный коллектор, который будет обслуживать весь проект. Построено несколько километров асфальтовых дорог с освещением. Километры инженерных сетей разведены по участкам, которые мы продаем с подрядом. Большие земляные и инфраструктурные работы мы на 90 процентов закончили. А с точки зрения девелопера, построить собственно дома на подготовленном участке — это вообще смешная задача при современном уровне технологий. — Каковы цены на недвижимость в Завидово? — За счет величины проекта мы хотим перекрыть весь спектр возможного спроса. У нас есть недвижимость трех ценовых категорий. В экономклассе мы сейчас строим около десятка домов по канадской технологии площадью 100–150 квадратных метров. Дома «под ключ» будут продаваться по 35 тысяч рублей за «квадрат». Стоимость сотки земли — 6 тысяч долларов. То есть комплект «дом плюс участок» будет стоить 7–8 миллионов рублей. Как недорогая «двушка» в Москве. Дома пользуются спросом, но в силу консервативности людей, их недоверия к качеству строительства чаще покупаются участки без подряда. Я считаю, что на большом расстоянии от Москвы самому дом строить не нужно. Надо покупать готовый дом и жить в нем пять-десять лет. А потом, когда потребности и возможности изменятся, продавать его и покупать другой. Лучше жить по такой американской модели, нежели пытаться любой ценой построить родовое гнездо, которое обессмыслится через пять лет. Есть дома среднего класса — 250–400 квадратных метров. Технология строительства отработана: монолитный каркас с заполнением пустотелым кирпичом. Цена метра — около 40 тысяч рублей без отделки. Участки от 20 до 40 соток стоят в диапазоне 9–20 тысяч долларов за сотку. И есть участки у воды. Они большие по площади — от 0,8 до 1,5 гектара. Они стоят дороже. — А какой вообще срок освоения всей территории Завидово? — Около тридцати лет. Проект будет состоять из трех этапов. Сейчас мы реализуем программу-минимум. Помимо уже начатых коттеджей на набережной будут построены дома с апартаментами. К 2014 году откроется отель «Рэдиссон Завидово» на 240 номеров с конференц-центром и спа-салоном. Его открытие будет окончанием первого этапа проекта. «Рэдиссон Завидово» даже сам по себе будет самодостаточным бизнес-проектом и значительно добавит привлекательности всему нашему девелоперскому проекту в целом. Второй период продлится пять-семь лет и будет связан с превращением Завидово из проекта курортной недвижимости в объект для постоянного проживания. К 2015 году мы подтянем соцкульбыт. К 2012 будет достроен новый детский сад на 120 мест. Уже проведен капремонт школы. Появится торговая галерея, кафе и ресторанчики на набережной. Я увязываю конец этой фазы с окончанием и вводом в эксплуатацию платной дороги Москва—Санкт-Петербург. Третья фаза будет этапом классического субдевелопмента. На эту территорию будут заходить крупные компании, которые будут брать участки под застройку под свои проекты. У нас нет задачи и претензий на то, чтобы самим застроить всю территорию. Мы только создаем условия, строим основные точки притяжения и всю инфраструктуру. — Зачем строится дорогостоящее элитарное гольф-поле в нашем климате? — В мире гольф становится все более демократичным, строится много полей. В той же Финляндии, где климат не лучше, чем в Тверской области, их около 150. Гольф стал олимпийским видом спорта. В нашей стране, думаю, гольф не обязательно должен развиваться как элитный вид спорта. Это медитативный, полезный для здоровья и нервов вид спорта. Если говорить об экономике, то гольф-поле — это, безусловно, большие капитальные затраты и выведенные из оборота 100 гектаров земли. Это на одной стороне чаши. А на другой — ландшафтный парк, на который из домов открываются прекрасные виды. С точки зрения учебников по недвижимости гольф стоит на втором месте после воды по привлекательности. Затраты на поле «отбиваются» через продажу земли на ближайших участках. Участок, прилегающий к полю, мы продаем не по 9 тысяч, а по 20 тысяч долларов за сотку. Отбить затраты на гольф-поле за счет его эксплуатации невозможно, но оно поднимает капитализацию места в целом. — Почему вы считаете, что бизнес-парк в ста километрах от Москвы будет востребован? — Об этом говорит мировая практика: в Европе и Штатах состоятельные люди, находя себе хорошее место для жизни, и офис располагают недалеко от дома. Например, офис нашей компании находится в подмосковном коттеджном поселке Павлово. После 2014 года мы перенесем бэк-офис в Завидово. Там ниже зарплаты персонала, ниже затраты на инфраструктуру, больше парковок и так далее. Для многих бизнесов, например консалтингового и адвокатского, постоянное пребывание в столице не обязательно. Формат малоэтажных загородных офисов весьма популярен во всем мире, но не в России. Я убежден, что это правильный формат с точки зрения комфорта, работы и жизни. — Крупный дорогой проект располагается далеко в Тверской области, где население, скажем так, небогато. Как складываются отношения столичного застройщика с местным населением? — На территории проекта есть несколько деревень. Люди, которые там живут, уже почувствовали личную выгоду от проекта. Их земля подорожала. Школа полностью перестроена, детский сад строится. Мы приносим на территорию рабочие места. Мы приняли на работу значительную часть тех, кто когда-то работал на местном сельхозпредприятии. На гольф-поле занято около 40 человек, еще около 50 работают на предприятии по благоустройству и озеленению. С открытием клубного дома потребуется 30 сотрудников, а когда в конце года откроется «Макдоналдс», там работу получат еще около 50 человек. Хочу отметить, что шестьдесят процентов земли мы оставили общедоступной. Мы не просто оставляем маленькие лазейки к большой воде, а делаем благоустроенную общественную зону, хороший общий пляж. Это актуально, потому что участки вдоль Волги давно проданы, там вообще нет общественных зон. Конечно, когда кто-то приходит и что-то строит на земле, которая как бы условно была твоей, всегда есть шероховатости. Но если застройщик ведет себя корректно, то эти шероховатости можно ■ сгладить.роится 23 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К ИНТЕРВЬЮ БИЗНЕС Алексей Щукин Американские горки на рижском взморье Латвийская недвижимость в последние годы пережила невероятный взлет цен — и их драматическое падение. Сегодня власти Латвии делают ставку на привлечение покупателей из России рибалтийский» — синоним размеренности и выдержанности. Латвийский рынок жилья в последние десять лет, напротив, был похож на американские горки. Он зарекомендовал себя как один из самых буйных и непредсказуемых в мире. Квартиры могли дорожать на 70% в год, а потом так же быстро падать. После того как пузырь на рынке лопнул, цены на некоторые типы недвижимости снизились в три-четыре раза. Несмотря на эту нестабильность, россияне в последний год достаточно активно покупают недвижимость в Латвии. Зачем они это делают и что приобретают, выяснял «Эксперт-Недвижимость». «П Недвижимость как окно в Европу За последний год свыше 1,2 тыс. русских купили латвийскую недвижимость. Для страны, где проживает немногим более двух миллионов человек, это немало. Почему русские, до последнего времени стремившиеся к берегам Испании или Турции, обратили взоры на Прибалтику? Есть целый комплекс причин. Латвия — это очень близко. Рига находится в двух часах лета от Москвы, на поезде ехать всего одну ночь (правда, с пробуждением при прохождении двух границ). Из государств Евросоюза Латвия — одна из наиболее комфортных для россиян стран. Здесь даже не владеющие иностранными языками люди не ощущают неудобств от того, что находятся за границей: порусски в Латвии говорит большинство населения, а в некоторых городах русский является основным языком. У части россиян в возрасте остается ностальгия по Юрмале и Лиепае, которые были одними из лучших советских курортов. «Море, песок, сосны» — для многих юрмальские пейзажи этакий рай на земле. Людей, не заставших Союза, привлекают размеренность, безопасность и спокойствие на балтийских курортах. Здесь можно отдохнуть от суеты. Плюс к тому Латвия позиционирует себя как «страна для семьи», и детям там действительно очень удобно. Это выражается в множе- LEGION-MEDIA Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 24 Элитные квартиры в центре Риги стоят около 5 тысяч евро за квадратный метр стве мелочей: много детских площадок, в каждом кафе есть зона, где дети могут поиграть или порисовать и так далее. В последние годы все больше московских семей вывозят детей в Латвию, чтобы те отдохнули от мегаполиса. Все чаще такие оздоровительные курсы длятся весь летний сезон. Почему Латвия? Здесь не так жарко, как в Турции и в Крыму. Жизнь намного дешевле, чем на западноевропейских курортах. При этом даже небольшие латвийские городки в лучшую сторону отличаются от российских аналогов благоустроенностью. В маленькой Латвии нескучно отдыхать. Власти активно трудятся над раскруткой курортов, организуя многочисленные мероприятия. В курортный сезон даже в городках и городишках проходит много фестивалей, концертов, спортивных соревнований. В небольшом — с 40-тысячным населением — Вентспилсе этим летом отдыхающий за неделю мог сходить, скажем, на концерт Поля Янга, на матч «Вентлпилс» — «Црвена звезда» в рамках Лиги Европы и на местные национальные праздники. Российские курорты в этом плане сильно отстают. За последние годы достаточно сильно изменился местный климат. «Лет пятнадцать назад летом на море часто могли идти дожди. Сейчас намного теплее и суше. В прошлом году температура воды была +23 °C. Наверное, Латвия будет одной из стран, которые выиграют от глобального потепления», — говорит глава Балтийского архитектурного центра и архитектурного фестиваля Baltic Breeze Айвия Барда. Впрочем, в последний год покупки латвийской недвижимости россиянами связаны не только с этим. Прошлым летом Латвия, желая привлечь инвесторов из России, ввела новые правила получения вида на жительство. Теперь покупка недвижимости дает право иностранцу подать документы на вид на жительство. Для этого в Риге и Рижском регионе (включая Юрмалу) достаточно купить недвижимость стоимостью более 140 тыс. евро. Для других регионов планка установлена на уровне 70 тыс. евро. Так что латвийская недвижимость оказывается неплохим окном в Европу: можно не только инвестировать средства за пределами РФ (что активно делают наши соотечественники сегодня), но и получить вид на жительство в стране Евросоюза. В прошлом году Латвия отказала в виде на жительство Юрию Лужкову. «В отказе не было особой политики. У нас маленькая страна, и местная элита побоялась, что придет очень крупный агрессивный игрок, и другим придется потесниться. Слон в посудной лавке — это не для нас», — так объясняет решение властей один из рижских политтехнологов. Латвийской недвижимости история с отказом Лужкову пошла на пользу. «О деле Лужкова в течение нескольких недель писали российские газеты. Лучшей рекламы для программы по выдаче видов на жительство придумать было бы трудно. Количество обращений от россиян по поводу жилья в Латвии выросло в разы», — с удовольствием вспоминают местные риэлтеры. Этим летом подвели первые итоги реализации программы. За год в латвийскую недвижимость было инвестировано более 100 млн евро. «Для маленькой страны весьма неплохо. Особенно если учесть, что это был первый год действия программы», — замечает первый за всю историю Риги «русский» мэр латвийской столицы Нил Ушаков. Кредитная трагедия Чтобы понимать ситуацию на рынке недвижимости Латвии, необходимо знать его историю. История эта крайне любопытна: пару лет здесь наблюдался невероятный рост цен, а затем наступил коллапс, и пузырь лопнул. В 2009 году латвийская недвижимость была мировым рекордсменом по падению цен. Сегодня по отношению к пику 2007 года она подешевела в три-четыре раза. Как же такие американские горки могли случиться в тихой и неспешной прибалтийской стране? После того как Латвия вступила в Евросоюз, в страну пришли шведские банки. В 2005–2006 годах скандинавы активно кредитовали под залог недвижимости на очень хороших условиях. Но банкиры не учли двух вещей. Первое: жители Латвии не так законопослушны, как скандинавы: заемщики стали «рисовать» справки с большими доходами и получать большие кредиты. Второе: рынок недвижимости Латвии очень небольшой, и его легко можно раскачать и дестабилизировать внешними, скромными по меркам Швеции, деньгами. В Латвии началась лихорадка, связанная с недвижимостью. «В то время казалось, что полстраны занимается недвижимостью. Один торгует участками, второй строит, третий работает риэлтером, четвертый инвестирует в жилье, пятый просто покупает для себя в ипотеку», — вспоминает один из рижских предпринимателей. «Получить кредит было очень легко. Банки даже уговаривали взять деньги. Мне для строительства было нужно 100 тысяч евро, так в банке меня чуть ли не просили взять миллион. Проценты были тоже гуманные: один кредит мне удалось взять под 0,9 процента в швейцарских франках», — продолжает бизнесмен Марис. Дешевые кредиты многие с удовольствием тратили: на машины, на поездки и так далее. Заемные средства потекли в недвижимость рекой, и цены пошли вверх. В год рост мог составлять 70%. Эксклюзивные участки дорожали сверхбыстро. «На участках первой линии вдоль Даугавы за 15 лет цены поднялись в 100 раз», — вспоминает один из рижских риэлтеров. Рост цен втягивал все новых и новых игроков, которые хотели заработать на недвижимости. На пике стоимость сотки в Юрмале доходила до умопомрачительных 100 тыс. евро — дороже, чем на Рублевке. Ценовое ралли прекратило государство, которое хоть и с опозданием, но сообразило, что на рынке недвижимости надулся пузырь и цены оторвались от реальности. В 2007 году правительство сделало то, что должно было сделать несколькими годами раньше, — ввело более жесткие правила кредитования. И рынок встал. «Все остановилось буквально за день. Еще вчера все бурлило — и вдруг тишина. Никто ничего не покупает», — вспоминает рижский предприниматель. Окончательный удар по пузырю нанес экономический кризис 2008 года. Резко сократились доходы населения, часть людей потеряла работу. Цены на недвижимость стали пикировать вниз. Стройки были заморожены. Земля под застройку оказалась никому не нужна. Часть заемщиков, взявших ипотеку по пиковым ценам, оказалась не способна выплачивать кредиты. Депрессия в экономике и невозможность расплатиться по кредитам толкала людей на крайние меры. Прошла целая волна самоубийств, которую пресса, естественно, постаралась не заметить. Здесь надо сказать об одной из особенностей латвийской ипотеки. В некоторых странах — например, в США — дефолт по ипотеке не влечет личного банкротства. То есть даже состоятель- ный человек может перестать платить по ипотеке, занести ключи от дома в банк и выйти из игры — дальше с недвижимостью и долгами будет разбираться банк. В других же странах — к примеру, в Канаде — долг по ипотеке заемщик должен погасить в обязательном порядке. Так и в Латвии. Представим, что до кризиса человек купил квартиру за 200 тыс. евро: внес 30 тыс. в качестве первоначального взноса и взял кредит на 170 тыс. Но потом цена упала в три раза — до 70 тыс. евро. В такой ситуации если человек откажется от ипотеки и банк продаст жилье по новой цене, разница между ценами окажется долгом перед банком. То есть в нашем случае, потеряв квартиру, человек оказывается еще и должен банку 100 тыс. евро. Многим такую сумму не выплатить за всю жизнь. Сейчас ситуация с ипотекой, похоже, уже не так остра, как в 2009 году. Часть латвийцев уехала за Великобританию и Германию, чтобы на зарабатываемые деньги расплачиваться за ипотеку. Часть смогла уйти от ипотеки, объявляя банкротство в Англии. Да и правительство изменило закон: теперь у банков не может быть вечных должников. Сегодня рынок недвижимости Латвии вроде оправился от шока и депрессии. Цены не только не падают, но и, как рапортуют западные консалтинговые агентства, начали чуть подрастать. Похоже, рынок оттолкнулся от дна, но покупателей очень мало. «В любом случае, цен 2007 года в Латвии не будет больше никогда. Это была аномалия», — единодушны все игроки рынка. 25 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К БИЗНЕС Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 26 БИЗНЕС Русский след в латвийских лесах «Есть Рига и Юрмала. И есть остальная Латвия», — говорит рижский журналист Игорь. Он имеет в виду, что большинство русских выбирает себе жилье либо в центре латвийской столицы, либо на раскрученном морском курорте. «Пьянящий воздух свободы сыграл дурную шутку с профессором Плейшнером», — говорилось в «Семнадцати мгновениях весны», которые снимались в Риге. Пьянящий воздух спокойствия и комфорта Риги ощущается и сейчас: здесь, особенно в центре города, часто покупают россияне. Интересно, что хорошие новостройки в центре Риги мало подешевели в кризис — они запросто могут стоить 5 тыс. евро за метр. А вот не очень удачные квартиры в центре подешевели втрое: с 3,5 тыс. до 1,2 тыс. евро за квадрат. Квартиры в новостройках на окраинах Риги сразу после кризиса можно было купить ниже себестоимости — по 500 евро за метр. Сейчас метр подорожал до 700–800 евро. Но новостройки на окраинах не интересуют россиян. Особое место — Юрмала. Летом она вообще становится Рублевкой-2: здесь очень много наших состоятельных соотечественников. Пик паломничества приходится на конец июля — начало августа, когда проходит международный фестиваль «Новая волна». В этом году на фестиваль прилетело 200 частных самолетов. Особенностью Юрмалы является то, что сюда приезжает много звезд шоубизнеса. «Центральная улица Юрмалы называется Йомас. Отсюда выражение “повыйомываться”. Она иногда похожа на ярмарку тщеславия», — говорит один из рижских журналистов. «Звезды» покупают дома или квартиры в новых комплексах. «Моя родственница живет в новом жилом комплексе в Юрмале. Все 20 квартир давно выкуплены, в основном русскими, которые приезжают преимущественно летом. Круглогодично в этом комплексе с охраной, кажется, только родственница и живет», — рассказывает чиновник одного из латвийских городков. Юрмала — это не только «море, песок и сосны», но и замечательные деревянные дачи, составляющие местный неповторимый колорит. Лет десять назад эти домики стали как по команде гореть. На их месте вырастали кирпичные дворцы — история, знакомая по российским городам. Но, к чести властей Юрмалы, они нашли способ бороться с уничтожением исторической среды. По новым правилам землепользования и застройки на местах снесенных домов разрешается строить здания, габариты которых не больше, чем утраченный дом. Пожары прекратились. В Юрмале, конечно, прежде всего ценятся дома недалеко от моря. «Чувствуется запах моря? Слышится плеск волн? Значит, такой дом будет стоить намного дороже, чем аналог в 50 метрах дальше от моря», — говорят риэлтеры. Юрма ла пережи ла невероятный всплеск цен в середине 2000-х. Стоимость сотки земли, как уже говорилось, здесь доходила до 100 тыс. евро, цена за дом в 5–10 млн евро была не редкость. После кризиса очень сильно подешевела земля: в тричетыре раза. Дома вообще часто пытаются продать дешевле себестоимости, но все равно сделок мало. Риэлтеры надеялись на «Новую волну — 2011»: на фестиваль приезжает много известных людей, которые часто заодно прикупают недвижимость. В этом году просмотров было много, но дальше их дело не пошло. Последний тренд курортной недвижимости — это смещение спроса в пригороды Юрмалы. «Зачем переплачивать за центр раскрученного места, если можно купить квартиру или домик неподалеку. До центра Юрмалы можно ездить на машине, занимает это 10–15 минут. Машина в любом случае на порядки дешевле, чем разница в стоимости недвижимости», — рассказывает россиянка Мария, купившая квартиру недалеко от Юрмалы. Так что можно сказать, что курорт «расползается» и формируется Большая Юрмала. За пределами Юрмалы и Риги российские покупатели все чаще что-то покупают в области Латгалия. Это, можно сказать, тренд последних пары лет. Латгалия находится не на море, но зато пустынна, имеет не менее красивую природу и ближе к России, чем Рига, километров на 200. «Серьезные люди не покупают в Юрмале: там много шума, крутится так называемая богема. Серьезные люди покупают в Латгалии — на природе, в тишине, подальше от чужих глаз, — рассказывает о покупателях в латвийской глубинке один из местных риэлтеров. — В Юрмале может купить звезда шоу-бизнеса или какой-нибудь банкир. В Латгалии строят себе дома люди из “Росвооружения” и госкорпораций». Латгалия — страна озер: здесь их около двух тысяч. Писк моды — это купить большой участок с собственным озером, к которому никто больше не будет иметь выхода. Впрочем, ценятся и участки с выходом к большому озеру. Стоимость зависит от красоты места, наличия дороги, возможностей проведения электричества и прочих факторов, характерных для малоразвитых районов. Цены на землю начинаются от 3 тыс. евро за гектар. Хорошие участки (с озером и сосновым бором, с дорогой и достаточным количеством электричества) — 10–20 тысяч евро. Особенность латгальской недвижимости в том, что в заповедных местах нельзя купить 10 или 20 соток, обычный лот — это участок в 10 га, где можно построить не поселок, а один частный дом. Стоит ли покупать в Латвии «Хочется остаться, купить недвижимость и хоть наездами, но жить здесь» — такие мысли в Латвии возникают у многих отдыхающих. Особенно у пенсионеров и тех, у кого есть дети. Но стоит ли это делать? Рассматривать покупку латвийской недвижимости резонно в ряде ситуаций. Первая: покупателем движут желание создать «запасной аэродром» вне России и необходимость получения вида на жительство в европейской стране. Вторая: частые поездки в Латвию по бизнесу. Третья: необходимость или сильное желание проводить в стране целое лето (например, пару лет назад знакомые, которым надо было вывозить ребенка-астматика из Москвы на лето, купили квартиру в новостройке рядом с Юрмалой по 1,5 тыс. евро за метр). Нередко несколько мотивов покупки совпадают, и тогда она случается. Что против? В Латвии курортный сезон значительно короче, чем в Турции или Испании: меньше четырех месяцев. Осенью и весной частые дожди, а зимы в последние годы весьма суровы, так что окупить курортную недвижимость непросто. Другая неприятность: достаточно высокие коммунальные платежи и стоимость энергоносителей. Даже в однокомнатной квартире счет только за тепло легко может превышать 100 евро в месяц. Если изредка пользоваться недвижимостью, приезжая на пару недель, то выгоднее ее арендовать. За пределами туристических районов доходы населения очень невелики и квартиры порой сдаются просто за обязательства по оплате коммуналки. Третье: Латвия — не богатая страна с неясными экономическими перспективами. После распада СССР «сборочный цех всесоюзного значения» потерял рынки сбыта, а вхождение в Евросоюз не решило экономических проблем. Средняя пенсия — 250 евро. Рождаемость низкая, безработица, напротив, высокая — 15–20%. Самая очевидная реакция на депрессию экономики — отток населения из страны. В небольших городках до половины молодых людей уехали в Европу на заработки, и в ближайшие пару лет они точно не вернутся. Почему недвижимость в стране с небогатым и убывающим населением должна дорожать? Почему дома в Юрмале должны так дорого стоить, если даже в Латвии земли с «морем, песком и соснами» предостаточно? Впрочем, Юрмала — это не совсем латвийская история. Это частично российской «офшор недвижи■ мости», что многое объясняет. 27 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К БИЗНЕС Юрий Лапин* Солома против кирпича и бетона Анализ существующих строительных систем по тридцати с лишним параметрам привел к крайне неожиданному выводу: лучшим стеновым материалом для малоэтажки оказалась прессованная солома деа льных строите льных материалов не бывает. Каждый материал или строительная система имеет свои особенности, достоинства и недостатки. Всегда ли потенциальный застройщик понимает их в процессе принятия решения? Далеко не всегда. Не хватает достоверной информации, да и трудно провести анализ более чем десятка существующих строительных систем самостоятельно. Мы разработали методику для анализа строительных систем через их комплексную оценку по 33 критериям. По ней любой застройщик может выбрать ту систему строительства, которая отвечает его потребностям. Проведенная нами оценка 11 распространенных и достаточно новых стройсистем дала нетривиальные результаты. Общепринятые системы: кирпич, бетон, «сэндвич», дерево — показали весьма невысокие результаты, это говорит о том, что строить по ним сегодня неэффективно. И наоборот, строительные системы на основе таких еще не раскрученных материалов, как соломенные блоки или геокар, обладают очень хорошими показателями. Методика оценки При выборе строительной системы необходимо учесть множество факторов и сделать их интегральную оценку. С одной стороны, важно максимально полно учесть все значимые характеристики, свойства и аспекты строительной системы. С другой — не потеряться в их разнообразии и многочисленности. Этим требованиям, на наш взгляд, наилучшим образом отвечает балльная взвешенная критериальная оценка. Многочисленность критериев помогает сделать анализ более полным и всесторонним. Итак, в чем состоит наша методика? Каждая строительная система по тому или иному свойству получала экспертную оценку по пятибалльной шкале от «–2» до «+2», включая ноль. Баллам приписывались следующие смысловые значения: «–2» (весьма плохо), «–1» (плохо), «0» (средне), «+1» (хорошо), «+2» (очень хоро*Академик Международной академии экологии. LEGION-MEDIA И шо). Шкала с отрицательными и положительными значениями была выбрана не случайно: часть использованных характеристик имеет явно выраженные полезные (+) и вредные (–) значения. Так, критерий «усадка после постройки» имеет явные негативные последствия. Было бы нелогично добавлять за него баллы, что пришлось бы делать при использовании положительной шкалы. С другой стороны, добавлять положительные баллы за отсутствие негативного свойства также несообразно, поэтому безусадочные стройсистемы получили в соответствующей графе нули. В то же время ряд свойств не имеет знакопеременных характеристик, но тем не менее может описываться знакопеременными значениями, если среднему значению присваивать нулевую оценку. Например, теплоизоляционная способность может вполне корректно оцениваться отрицательными и положительными значениями. Применительно к критерию «теплоизоляционные свойства» это обосновывается наличием того или иного среднего уровня теплоизоляции. Это могут быть разные уровни: нормативный, экономически или экологически оптимальный и т. д. Важно, что в принципе он имеется, это и позволяет оценивать теплоизоляцию как недостаточную (отрицательную), удовлетворительную или очень хорошую. Однако суммировать полученные оценки непосредственно было бы неразумно, Солома — дешевый, энергоэффективный и биопозитивный материал поскольку очевидна большая разница в значимости (весе) различных свойств и характеристик. Например, характеристики, связанные с безопасностью, теплоизоляционной способностью или стоимостью, несомненно, более значимы, чем послепостроечная усадка или вариативность отделки. Хотя в исключительных случаях вес последних факторов может резко возрасти, все же в обычных условиях они менее существенны. Каждому критерию экспертно присваивалась значимость (вес) по десятибалльной шкале. Общее количество баллов для каждой строительной системы вычислялось по формуле: сумма баллов = ∑ (оценка × вес критерия) Строительные системы Заметим, что наша методика оценивает именно строительные системы, а не отдельные материалы. Дело в том, что использование определенного материала не полностью определяет качество будущего строения. Более того, одни и те же материалы могут использоваться в конструкциях по-разному и в разных комбинациях. Так, бревна или брусья, уложенные горизонтально, дадут одно качество, а поставленные вертикально — совершенно другое. Под строительной системой понимается совокупность основных строительных материалов вкупе со способами их Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 28 БИЗНЕС Сравнительная комплексная оценка различных строительных систем Наименование критериев Основные критерии 1 Влияние на здоровье 2 Теплоизоляционные свойства 3 Стоимость строительства 4 Стоимость эксплуатации 5 Безопасность при пожаре 6 Скорость строительства 7 Долговечность 8 Ресурсообеспеченность текущая 9 Квалификация строителей Сумма баллов Дополнительные критерии 10 Ресурсообеспеченность потенциальная 11 Теплоинерционность обитаемая 12 Усадка после постройки 13 Вес 14 Несущая способность 15 Пожаробезопасность строительная 16 Виброизоляция 17 Шумозащита 18 Буферные свойства 19 Вариативность отделки 20 По повреждениям микроорганизмами 21 По поселяемости грызунов 22 Сезонность строительства 26 Устойчивость к длительному увлажнению 27 Экологичность утилизации Сумма баллов Специфические критерии 28 Сейсмоустойчивость 29 Устойчивость к наводнениям 30 Легкость модификации 31 Устойчивость к поражению стрелковым оружием 32 Устойчивость к тарану грузовика 33 Включенная энергия Сумма баллов Общая сумма баллов Значимость (вес) критерия Кирпичная Бетон Пенобетон Деревомассив Минвата + каркас «канадка» Каркас + ППС Теплостен Прессованная солома Прессованная солома + каркас 10 10 1 -1 -1 -2 0 1 2 0 0 1 -2 1 0 1 1 0 1 1 2 2 2 2 8 10 7 6 4 8 -1 -1 2 -2 2 0 -1 -2 1 0 1 1 0 1 1 0 1 2 0 -1 -1 1 1 1 -1 1 0 1 -1 2 0 1 -2 1 -1 2 0 1 0 1 0 2 2 0 1 0 0 2 0 2 0 1 1 -1 2 2 2 2 2 -2 2 2 2 1 2 -2 5 68 -2 -18 -1 -44 0 47 0 21 0 30 -1 -1 0 42 2 59 1 47 2 104 1 93 8 0 -1 0 0 2 2 1 2 2 2 2 5 0 -1 1 0 0 0 0 0 1 2 2 3 5 7 2 0 -1 1 2 0 -2 2 2 0 0 1 2 -2 0 1 0 0 2 1 1 0 2 2 1 0 0 1 2 -2 1 0 1 0 1 2 0 0 2 0 -2 0 2 2 -2 4 7 9 4 5 2 2 0 2 1 2 2 -2 2 2 2 2 -1 2 1 -1 -2 2 0 -1 0 0 0 2 1 -1 0 -1 2 1 2 2 -1 2 1 1 1 1 -1 1 0 2 1 2 1 1 2 2 -1 0 0 2 2 2 0 4 3 5 1 -1 0 2 -1 1 2 -1 0 -1 2 -1 0 2 0 -1 2 0 2 1 1 -1 -1 -2 0 1 -1 0 2 -2 0 2 -2 2 84 1 44 0 27 0 47 2 -3 -1 52 -2 40 -1 59 2 25 2 78 2 64 2 86 6 2 -1 2 1 2 0 0 1 1 2 0 2 0 -1 0 -1 -2 2 0 2 1 2 1 1 2 -1 2 -2 2 -1 1 0 0 0 -1 0 -2 -1 1 -1 -2 0 0 1 1 1 1 1 1 2 1 0 0 -2 1 -1 0 0 0 3 15 167 -2 -4 22 -2 8 -9 -2 -4 90 1 11 29 -2 4 86 -1 3 42 -2 -10 91 1 -13 71 0 12 137 2 23 191 2 23 202 использования в конструкции здания. Например, под понятием «деревомассив» понимаются строительные системы, в которых дерево укладывается горизонтально. Это могут быть обструганные или оцилиндрованные бревна, клееные брусья и т. д. Если то же дерево мы используем в конструкции вертикально, то получим другую строительную систему — каркасную. Она кроме каркаса состоит еще из различных стеновых материалов. К настоящему времени известно множество материалов и строительных систем. Здания могут выполняться из дерева, кирпича, бетона или из комбинаций этих материалов. Дома могут возводиться по каркасной, монолитной и другим технологиям. Известны и экзотические системы строительства, например из бутылок или из старых автомобильных покрышек. Ниже мы рассмотрим наиболее распространенные системы, а также некоторые перспективные новые и хорошо забытые старые. Следует отметить, что понятие строительной системы в первую очередь характеризует несущие стены. Фундамент, крыша, перекрытия и перегородки в некоторой степени независимы от материалов и конструкции основных стен. Кирпич и пенобетон, солома и «теплостен» Итак, мы выбрали для сравнения 11 строительных систем. Что мы под ними понимали? Мы начали оценку с хорошо всем известной технологии кирпичного Саман Геокар + каркас строительства. Под кирпичной системой здесь подразумеваются стены из обычного глиняного кирпича толщиной в полтора кирпича (38 см), оштукатуренные цементной штукатуркой с одной или двух сторон. Это самый распространенный формат кирпичных стен. Под пенобетонной системой мы подразумеваем использование конструкционного пенобетона марки 500–600 (то есть плотностью 500–600 кг/м3) с толщиной стены 0,4– 0,5 м. Под деревомассивными системами будем понимать стройсистемы, в которых бревна или брусья укладываются горизонтально. Это как традиционные технологии, так и новые типа клееного бруса. В западных странах распространена характерная легкокаркасная система стро- ительства малоэтажных зданий. Каркас обычно деревянный, из нетолстых брусовых стоек с малым (0,6–0,8 м) шагом с соединениями элементов на металлозубчатых пластинах. Жесткость достигается использованием наружных и внутренних мембран из фанеры или ориентированных древесно-щеповых плит. Межстоечным утеплителем чаще всего служит минеральная вата или пенополистирол. При этом применяются паро- и ветрозащитные мембраны. Данная технология у нас обычно именуется канадской. Она рассмотрена в двух вариантах в зависимости от применяемого теплоизолятора: минваты или пенополистирола. Пенополистирол в силу своей относительной дешевизны и высоких теплоизоляционных свойств широко применяется в строительстве. Однако его использование сопряжено с рядом серьезных рисков, в том числе для здоровья. В составе полистирольного пенопласта содержатся следующие вещества: стирол, хлороформ, триметилбензол, этилбензол, изопропилбензол и целый ряд других органических веществ. Обычный (неэкструдированный) пенополистирол обладает большим разбросом качественных характеристик в зависимости от производителя, но в любом случае это далеко не безвредный материал. Существует куст технологий возведения стен из пенобетонных блоков с усиленной путем внедрения пенополистирола теплоизоляцией. Пенополистирол может внедряться в виде гранул или внутреннего слоя. Выпускаются блоки различных типов, но их свойства близки, что позволяет отнести их в одну категорию. Их характеристики рассмотрены на примере распространенной системы «теплостен». В последнее время возрождаются некоторые старые забытые технологии, такие как землебитная и саманная. Так, по строительству из грунтовых блоков в Европе принята и осуществляется специальная программа. К саману во всем мире, в том числе и в России, проявляют интерес участники экопоселений. Саман имеет ряд специфических достоинств и недостатков. В восьмидесятых годах был разработан новый утеплительный материал на основе торфа и древесных опилок — геокар. Разработчикам удалось успешно решить сложную задачу: получить натуральное вяжущее вещество из исходного сырья и обойтись без синтетических добавок. Таким образом, был получен полностью натуральный утеплитель с большой сырьевой базой. И наконец, новая для нашей страны, но уже насчитывающая более чем вековую историю технология строительства из прессованных соломенных блоков. Ее не следует путать с саманом, где добавляется глина. Эти перевязанные веревками блоки состоят исключительно из соломы, без каких-либо добавок. Используются стандартные прямоугольные соломенные блоки, получаемые в сельхозпроизводстве на пресс-подборщиках — тракторных прицепах, которые подбирают солому с поля и прессуют ее для удобства дальнейшего использования. В данной работе рассмотрены две разновидности «соломенной» технологии: каркасная и бескаркасная. Оценки строительных систем Кратко остановимся на свойствах стройсистем и отдельных материалов, а также на их оценках по нашей методике. Кирпич Как и другие керамические материалы, кирпич может иметь повышенную удельную активность естественных радионуклидов в готовых изделиях. Это нередко встречается в ситуациях, когда радиологический контроль сырьевых компонентов не производится должным образом. Однако по влиянию на здоровье он получает положительную оценку «+1». Мнение о хороших теплоизоляционных свойствах кирпича ошибочно: чтобы получить хотя бы минимальное нормативное теплосопротивление для Новосибирска, потребовалась бы стена в 2,8 м толщиной. Теплосопротивление распространенной стены толщиной в 1,5 кирпича (38 см) составляет 0,7 м2×оС/Вт, при минимально требуемых 3,7. Увеличение толщины кирпичной стены из соображений повышения теплоизоляции смысла не имеет: даже «теплый» (с пустотами) кирпич теплоизолятором не является. Неутепленные кирпичные дома требуют больших расходов на отопление. Кирпич — материал не из дешевых. Он требует для укладки рабочих сравнительно высокой квалификации, а скорость строительства невысока. Все это приводит к отрицательной сумме баллов по основной группе критериев. По второй группе критериев кирпич получил довольно высокую положительную оценку, но по третьей снова уходит в минус. В итоге общая невысокая сумма баллов — меньше 30. Бетон Неутепленная бетонная стена получает общую минусовую сумму. Бетон в силу вариабельности его состава может представлять большую или меньшую опасность для здоровья. Исследования показали, что токсичность бетона зависит от использованных в производстве компонентов. Так, иногда применяемая при его производстве зола может иметь повышенную радиоактивность. Бетон на гранитном щебне часто бывает с избыточным радиоактивным излучением. Пенобетон В целом пенобетон имеет большую воздухопроницаемость, чем обычный бетон, и может рассматриваться как нейтральный по влиянию на здоровье. Имея схожие оценки по второй и третьей группам критериев, пенобетон выигрывает у кирпича по первой группе за счет лучших теплоизоляционных свойств, скорости, стоимости строительства и текущей ресурсообеспеченности (доступности на рынке). Это и определяет его сравнительно высокий общий балл. Деревомассив Дом из массива дерева (брус, бревно) хорошо влияет на здоровье, но он холодный (стены тонкие, теплоизоляция слабая). 29 Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К БИЗНЕС Э К С П Е Р Т. С П Е Ц И А Л Ь Н Ы Й В Ы П У С К 30 БИЗНЕС Деревянные дома дороги в эксплуатации и пожароопасны, что и предопределяет невысокую сумму баллов по основной группе критериев. Немного деревомассив набрал и по остальным группам, что и определило его нахождение в группе аутсайдеров. Деревомассивные дома, безусловно, нуждаются в утеплении. Но есть нюанс: хорошие теплоизоляторы для деревянных стен (соломитовые или камышитовые маты) сейчас не производятся, а применение искусственных утеплителей во многом перечеркивает экологические преимущества деревянных стен. Канадская технология Деревянный каркас с межстоечным минераловатным утеплением по канадской технологии имеет малую долговечность и относительно большую стоимость строительства. Это вкупе с остальными оценками определяет небольшую сумму баллов по первой группе. Минерально-волокнистые утеплители обладают рядом недостатков. В их числе высокое влагопоглощение и низкая механическая прочность (из-за этого они могут давать усадку, образовывая сквозные пустоты). Для повышения прочности минеральные ваты иногда пропитывают полимерными смолами, получая минераловатные плиты, но это ухудшает их гигиенические характеристики. Кроме того, минераловатные утеплители должны быть надежно изолированы от внутреннего пространства во избежание попадания микроскопических обломков их волокон с током воздуха внутрь помещений. Минераловатные плиты — недолговечный материал. При проведении исследований на старение было отмечено, что разрушение минераловатных плит происходит в два этапа. На первом этапе разрушается связующее вещество. На втором происходит процесс незначительной усадки плит по толщине и увеличение их теплопроводности, что связано с разрушением самих волокон. Последнее сопровождается выделением волокнистой пыли в окружающую среду. После 25 условных лет эксплуатации данного материала потеря массы составит более 18% для матов плотностью 74 кг/м3 и более 3% для матов плотностью 156 кг/м3. В целом эта система получает сумму баллов, лежащую в среднем диапазоне. Аналогичная система с пенополистирольным утеплителем получает значительно меньшую сумму за счет выраженного негативного влияния на здоровье и большой опасности при пожаре. Пенополистирол хотя и относится к веществам, не поддерживающим горения, но при высокой температуре выделяет высокотоксичные пары. Эти пары часто приводят к отравлению, гибельному при пожаре. Пенобетон + пеностирол Система «пенобетон + пенополистирол» получает сумму баллов, сопоставимую с системой «каркас + минвата», несколько выигрывая по первой группе критериев и проигрывая по третьей. Саман Саманный дом получил неплохую сумму баллов, существенно большую, чем «кирпич» или «деревомассив». Немалую роль в этом сыграли дешевизна строительства, доступность материалов, хорошие буферные свойства. Геокар Каркасные стены с заполнителем геокаром, имея мало недостатков и много достоинств, получили высокий балл по всем группам критериев и, как следствие, высокую общую сумму. Выводы Избранный в данной работе алгоритм задает диапазон возможных значений для суммарных оценок от –334 до +334. Реальные значения для рассмотренных строительных систем оказались в диапазоне от –9 до +202. Можно констатировать, что разброс суммарных оценок оказался весьма значительным. При общем взгляде на полученные результаты бросается в глаза, что строительные системы разбились на три группы (не считая изгоя — неутепленной бетонной стены). Первая — «аутсайдеры», набравшие 20–40 баллов. Это кирпич, деревомассив, «канадка» с пенополистиролом. Вторая — «середняки» с 70–90 баллами. Это пенобетон, канадская с минватой, теплостен, саман. Третья — «лидеры», набравшие 138–202 баллов. Это геокар и обе соломенные технологии. Абсолютным же лидером по набранным баллам стала технология прессованных соломенных блоков в сочетании с деревянным каркасом. Соло соломы Свойства соломы как строительного материала мало знакомы широкой публике, и поэтому есть смысл остановиться на них подробнее. Начнем с того, что у соломы высокие теплоизоляционные свойства. Они в 3,5–4 раза выше, чем у дерева поперек волокон (и в 6–7 лучше, чем вдоль). Это позволяет отнести прессованную солому к хорошим утеплителям. Стоимость эксплуатации соломенных домов благодаря хорошей теплоизолированности низка. Солома не только не вредна для здоровья — она обладает оздоровительными свойствами. Об этом говорят как субъективные оценки живущих в соломенных домах, так и объективные свидетельства (например, статистические исследования французских медиков). Даже дерево, имеющее по этому параметру высокую оценку, проигрывает соломе. Стоимость строительства из соломы одна из самых низких. При этом заме- тим, что рынок соломенных блоков как строительного материала еще не устоялся, и поэтому на нем зафиксированы большие колебания цен. Так, блоки на первый соломенный дом в Белоруссии (15 тонн, вес среднего блока 20 кг) обошлись в две бутылки водки. Однако в Подмосковье в условиях ситуационного дефицита в некоторых случаях приходилось покупать блоки по несколько тысяч рублей за тонну. Соломенные дома пожаробезопасны. Людям, не знакомым с технологией, трудно поверить, однако это доказано не только многочисленными испытаниями в разных странах мира, но и реальными случаями возгораний в соломенных домах. Дело в том, что спрессованная солома сама по себе горит плохо (спрессованная до большей плотности не горит вообще). Солома, закрытая глиняно-известковой штукатуркой, теряет способность воспламеняться и предохраняет от воспламенения деревянный каркас. Строятся соломенные дома быстро: так, закладка блоков в каркас занимает всего несколько дней. Хотя соломенно-блоковой технологии возведения домов уже около сотни лет, можно утверждать, что долговечность правильно построенных и эксплуатируемых соломенных домов будет не меньше, чем деревянных. Текущая ресурсообеспеченность по соломенным блокам низка: рынок предложения не сформирован из-за несложившегося спроса. Однако потенциальная ресурсообеспеченность очень высока из-за избытка ежегодно образующейся соломы, она многократно превышает максимально мыслимые потребности строительной отрасли. Еще несколько заслуживающих внимания характеристик соломы. Послепостроечная усадка отсутствует из-за того, что блоки предварительно напряжены. Соломенные блоки имеют хорошие шумои виброизоляционные свойства. В правильно построенных соломенных домах не поселяются грызуны. Буферные свойства стен из соломенных блоков в несколько раз выше, чем деревянных, что было подтверждено проведенными в Германии испытаниями. Системы строительства из соломенных тюков имеют минимум отрицательных оценок по нашей методике: только по текущей ресурсообеспеченности, по построечной пожаробезопасности и устойчивости к длительному (более нескольких недель) увлажнению. Бескаркасная технология имеет более низкую оценку из-за меньшей вариативности фасадной отделки. Однако по большинству критериев эти системы имеют высокие оценки. В результате строительные системы, связанные с соломенными блоками, получили очень ■ высокие суммы баллов.
