Инвестиции - Colliers International

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2012 | МОСКВА | ИНВЕСТИЦИИ
Инвестиции
• В первом полугодии 2012 г. общее количество инвестиционных сделок
Показатель
Суммарный объем
инвестиционных сделок
$3 138 734 000
Ставка капитализации
по офисным объектам
9,5%
Ставка капитализации
по торговым объектам
10%
Ставка капитализации
по складским объектам
11%
в Московском регионе составило $3,14 млрд, что на 9% меньше, чем в первом
полугодии 2011 г., но при этом эквивалентно 47% общего объема сделок за весь
2011 г.
• Основное внимание инвесторов в первом полугодии 2012 г. было обращено
в сторону офисной и торговой недвижимости: от общего объема сделок на долю
офисного сегмента пришлось 30,7% сделок, на долю торгового – 28,2%;
в абсолютном выражении это составило $963 млн и $884 млн соответственно.
• В офисном сегменте в первом полугодии 2012 г. объем сделок снизился на 27%
ДИНАМИКА СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ
ПО СЕГМЕНТАМ, %
по сравнению с первым полугодием 2011 г. Основной объем инвестиций в
сегменте сформировали две крупные сделки: продажа Hines офисного здания
Ducat Place III инвестиционной компании O1 Properties (примерно $360 млн),
а также сделка по продаже БЦ «Арбатская площадь» (предполагаемая сумма
сделки около $230 млн).
21%
• Объем сделок на рынке торговой недвижимости в первом полугодии 2012 г.
19%
вырос на 31% по сравнению с первым полугодием 2011 г. Были заключены
несколько крупных сделок: покупка австрийской инвестиционной компанией
Immofinanz Group оставшихся 50% долей в ТРЦ «Золотой Вавилон» у компании
Patero Development (стоимость всего комплекса оценивается в $500 млн),
а также продажа австрийской компанией Volksbank Real Estate 40% торгового
центра «Времена года» на Кутузовском проспекте инвестиционному фонду
Romanov Property Holdings Fund (около $150 млн).
17%
15%
13%
11%
9%
7%
5%
• Значительный рост объема инвестиций в первом полугодии 2012 г. показал
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 I-II кв.
2012
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
Складская недвижимость
• Сектор складской недвижимости в первом полугодии 2012 г. показал рост на 60%
Источник: Colliers International
по сравнению с первым полугодием 2011 г. Крупнейшими сделками стали
покупка Raven Russia логистического парка в подмосковном городе Пушкино
($215 млн) у немецкой PLP Holding GmbH и покупка обувным ритейлером
«ЦентрОбувь» складского терминала в индустриальном парке «PNK-Внуково»
($68 млн).
ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ
ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК
ПО СЕГМЕНТАМ РЫНКА
Млрд USD
сектор mixed-use – почти в 8 раз по сравнению с первым полугодием 2011 г.
Во многом это произошло благодаря продаже активов предпринимателя Бидзина
Иванишвили: микрорайона «Садовые кварталы» (жилой комплекс, офисноторговые площади и конгресс-центр; ориентировочная цена продажи $445 млн)
и многофункционального комплекса Summit на Тверской ($300 млн) группе БИН.
• Количество сделок в гостиничном сегменте в первом полугодии 2012 г.
9
сократилось почти в 8 раз в сравнении с первым полугодием 2011 г., но все же
эта цифра в 3 раза больше, чем количество сделок в гостиничном сегменте
в 2010 г. Главные сделки в гостиничном сегменте также связаны с продажей
активов Бидзина Иванишвили группе БИН: проект гостиничного комплекса
«Люксъ Отель», расположенного по адресу: Тверская, 22, ($82 млн),
предполагающий реконструкцию гостиницы «Минск», а также – гостиница
Intercontinental Moscow ($111,5 млн).
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2007
2008
2009
2010
2011
I-II кв.
2011
I-II кв.
2012
Офисный сегмент
Торговый сегмент
Mixed-use
Складской сегмент
Гостиничный сегмент
Источник: Colliers International
1 | COLLIERS INTERNATIONAL
• Одним из ограничений инвестиционной активности в конце первого полугодия
2012 г. стала неблагоприятная конъюнктура финансовых рынков. С начала мая
индекс российских компаний, торгующихся на Лондонской фондовой бирже
(FTSE RIOB) упал на 8%, а падение индекса ММВБ за аналогичный период
составило 4,6%, что заставило тех, кто планировал разместиться на рынках
капитала, отложить это решение. Одним из примеров стала компания O1
Properties.
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | ПЕРВОЕ ПОЛУГОДИЕ 2012 | МОСКВА | ИНВЕСТИЦИИ
• Еще одним ограничением инвестиционной активности стало решение ЦБ
о подготовки новой версии поправок в положение о формировании банками
резервов на возможные потери по ссудам. ЦБ предлагает ввести повышенное
резервирование по кредитам, выданным на финансирование инвестиционных
проектов (вплоть до 75% от объема ссуды). Такое нововведение отрицательно
отразится на готовности банков кредитовать излишне рискованные
девелоперские проекты. Тем не менее, данная мера не скажется на доступности
и стоимости заемного финансирования для качественных инвестиционных
проектов.
ДИНАМИКА РОСТА ВВП,
ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА
И УРОВЕНЬ БЕЗРАБОТИЦЫ
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
ПРОГНОЗЫ
-15%
-20%
I кв.
2009
III кв.
2009
I кв.
2010
III кв.
2010
I кв.
2011
III кв.
2011
I кв.
2012
Темп роста ВВП
Темп роста пром. производства
Уровень безработицы
Источник: Федеральная служба государственной
статистики
ИЗМЕНЕНИЕ ЦЕНЫ НА НЕФТЬ
МАРКИ BRENT
USD/баррель
• Во втором полугодии 2012 г. мы ожидаем сохранение инвестиционной
активности, так как несмотря на бюджетные трудности в ряде стран-участниц
ЕС, продолжает сохраняться дефицит качественных инвестиционных продуктов
на фоне снижения общего уровня вакантных площадей и, как следствие, менее
активного, но все же роста арендных ставок.
КРУПНЕЙШИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2012 г.
Сегмент/
недвижимость
Объект
Сумма
сделки,
$ млн
Продавец
Инвестор
Торговая
«Золотой Вавилон»
500
Patero
Development
Immofinanz
Mixed-use
«Садовые кварталы»
445
«Уникор»
(Иванишвили)
Группа БИН
(Гуцериев)
Офисная
Ducat Place III
360
Hines
O1 Properties
Mixed-use
Summit
303
«Уникор»
(Иванишвили)
Группа БИН
(Гуцериев)
Офисная
«Арбатская площадь»
230
Жилреконструкция
Конфиденциально
Складская
Логистический парк
«Пушкино»
215
PLP Holding
GmbH
Raven Russia
Торговая
«Времена года»
150
Volksbank Real
Estate
Romanov
Property Holdings
Fund
Офисная
Nagatino i-Land
120
Landesbank
Raiffeisen
Гостиничная
InterContinental
Moscow Tverskaya
111,5
«Уникор»
(Иванишвили)
Группа БИН
(Гуцериев)
Офисная
«Паскаль»
100
N/A
«Альфа-Банк»
Гостиничная
«Люксъ Отель»
82
«Уникор»
(Иванишвили)
Группа БИН
(Гуцериев)
Офисная
БЦ на Николоямской
80
ГК «Бородино»
«Интеко»
130
125
120
115
110
105
100
95
Цена на нефть марки Brent
Источник: Thomson Reuters
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
июн-2012
апр-2012
май-2012
мар-2012
фев-2012
дек-2011
янв-2012
окт-2011
ноя-2011
авг-2011
сен-2011
июн-2011
июл-2011
90