Поносов А.Н., Поносова Н.Н. Экономичекие основы

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Пермская государственная сельскохозяйственная академия
имени академика Д.Н. Прянишникова»
Факультет землеустройства и кадастра
Кафедра земельного кадастра
А.Н. Поносов, Н.Н. Поносова
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методическое пособие
по дисциплине «Экономика недвижимости»
Для студентов направления подготовки
120700.62 «Землеустройство и кадастры»
ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА
Пермь 2014
УДК 332.74
ББК 65.223
П 563
Поносов, А.Н. Экономические основы оценки недвижимости [Текст:
учебно-методическое пособие по дисциплине «Экономика недвижимости» /
А.Н. Поносов, Н.Н. Поносова. – Пермь: Изд-во ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА, 2014.
– 84 с.
Рецензенты:
А.В. Севостьянов, д.э.н., профессор кафедры городского кадастра ФГБОУ
ВПО «Государственный университет по землеустройству».
А.И. Латышева, к.э.н., доцент кафедры отраслевой и территориальной экономики ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА.
Учебно-методическое пособие соответствует требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования по дисциплине «Экономика недвижимости». Содержит основы экономического
обеспечения оценки стоимости объектов недвижимости, ипотечного кредитования.
Помогает овладеть навыками применения методов стоимостной оценки недвижимого имущества, содержит методические указания и задания на выполнение курсовой
работы по данной дисциплине.
Предназначено для студентов направления подготовки бакалавриата
120700.62 «Землеустройство и кадастры».
Рассмотрено и рекомендовано к изданию на заседании методической комиссии факультета землеустройства и кадастра. Протокол №2 от 21 ноября 2014 года.
© ФГБОУ ВПО Пермская ГСХА, 2014
СОДЕРЖАНИЕ
1.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
3.
3.1.
3.2.
3.3.
4.
5.
5.1.
5.2.
5.3.
6.
7.
Общие положения
Содержание и методика выполнения курсовой работы
Финансовые основы экономики недвижимости. Стоимость денег во времени, функции сложного процента
Накопленная сумма денежной единицы
Текущая стоимость единицы (реверсии)
Накопление денежной единицы за период
Фонд возмещения
Взнос на амортизацию единицы
Текущая стоимость аннуитета (платежа)
Оценка стоимости объектов недвижимости
Доходный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости
Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования
недвижимости
Ипотечно-инвестиционный анализ
Оценка эффективности привлечения заемных средств
Оценка кредитуемой недвижимости
Расчет стоимости кредита
Оценка стоимости земельных участков
Список литературы
Приложения
4
5
7
11
12
13
16
18
19
26
26
32
38
41
45
45
49
54
59
70
71
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Дисциплина «Экономика недвижимости» формирует у студентов совокупность знаний о недвижимом имуществе в системе рыночных отношений.
Предметом дисциплины является система экономических, организационных,
правовых отношений, возникающих при осуществлении рыночного оборота, кредитовании, оценке, налогообложении и других вопросов, связанных с недвижимостью.
Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Экономика недвижимости включает следующие основные разделы:
 Оценку стоимости недвижимости.
 Инвестирование недвижимости.
 Ипотечное кредитование.
 Управление объектами недвижимости.
 Налогообложение.
 Страхование недвижимости.
В процессе освоения дисциплины студентом выполняется курсовая работа на
тему: «Экономическая оценка объектов недвижимости».
Целью курсовой работы является закрепление теоретических основ экономики
недвижимости, получение практических навыков в стоимостной оценке зданий, сооружений, земельных участков, экономическому обоснованию управленческих решений в отношении объектов недвижимого имущества.
Основные задачи курсовой работы следующие:
– формирование целостной системы знаний о недвижимости как объекте экономической оценки;
– освоение экономических основ и финансовых инструментов оценки недвижимости, ипотечно-инвестиционного анализа;
– овладение методологией оценки объектов недвижимости.
Проведение в работе математических расчетов предполагает наличие многофункционального калькулятора.
Курсовая работа оформляется в печатном виде в соответствии требованиям
методических указаний «Оформление текстовых и графических материалов, рефератов, курсовых и дипломных проектов».
Учебно-методическое пособие составлено для студентов факультета землеустройства и кадастра, изучающих курс «Экономика недвижимости», выполняющих
курсовую работу по данной дисциплине, студентов-дипломников.
1. СОДЕРЖАНИЕ И МЕТОДИКА ВЫПОЛНЕНИЯ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Курсовая работа состоит из отдельных разделов, выполняется студентом самостоятельно на основе индивидуального задания.
Общий объем курсовой работы составляет 35 – 40 страниц печатного текста.
Студенту выдается вариант индивидуального задания (прил. Б, В, Д, Е, И, К,
Л, М), согласно которому выполняются расчеты по 30 задачам 6 разделов курсовой
работы.
Каждый раздел курсовой работы должен включать основные теоретические
выдержки по содержанию раздела (даны курсивом в структуре работы), условия и
решения практических задач, четко понимаемые ответы и выводы.
Данные к индивидуальным заданиям, которые отсутствуют в условиях задач
приложений, принимаются равными условиям соответствующих рассматриваемых
задач методического пособия.
Индивидуальное задание по выполнению раздела «Анализ рынка недвижимости» студент выбирает самостоятельно из предложенных вариантов (прил. Г), при
этом обязательно согласовывает его с преподавателем.
Структура и примерное содержание курсовой работы
Введение (объем 1-3 стр.)
Приводится понятие недвижимого имущества. Отражаются основные компоненты, составляющие экономические аспекты создания, функционирования, оборота недвижимости (инвестиционный анализ, оценка, ипотечное кредитование,
страхование, налогообложение и другие). Характеризуется актуальность оценки
недвижимости как важнейшей экономической категории регулирования имущественных отношений в сфере эксплуатации и сделок с недвижимостью. Основные
цели и методические подходы к оценке недвижимости.
1. Стоимость денег во времени, функции сложного процента
Излагаются основы теории стоимости денег во времени, операции расчета
текущей стоимости денег (капитала), будущей стоимости. Дается понятие
сложного процента. Указывается общее назначение функций сложного процента,
применение их в экономическом обеспечении оценки недвижимости.
1.1. Накопленная сумма денежной единицы.
1.2. Текущая стоимость единицы (реверсии).
1.3. Накопление денежной единицы за период.
1.4. Фонд возмещения.
1.5. Взнос на амортизацию единицы.
1.6. Текущая стоимость аннуитета (платежа).
В каждом подразделе рассматривается определенная функция сложного процента в следующем порядке: раскрывается экономический смысл, приводятся формула,
график (желательно), практическое применение в оценке капитала (недвижимости),
даются условия, на основе которых решается задача (по индивидуальным данным).
2. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости
2.1. Доходный подход к оценке недвижимости.
2.1.1. Прямая капитализация дохода.
2.1.2. Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период.
2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости.
2.2.1. Метод сравнения продаж.
2.2.2. Валовой рентный мультипликатор.
2.3. Затратный подход к оценке недвижимости.
В разрезе подразделов отражается сущность каждого подхода (метода)
оценки стоимости недвижимости, этапы и условия применения. Объекты недвижимости, оценка которых возможна тем или иным подходом. Указываются преимущества и недостатки подходов. Решаются задачи по каждому из методов
оценки объектов недвижимости.
3. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта
использования недвижимости
Рассматривается содержание анализа определения варианта наилучшего и
наиболее эффективного использования недвижимого имущества, выполняется расчетный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного
участка под застройку и существующего объекта недвижимости.
4. Ипотечно-инвестиционный анализ
Рассчитываются показатели оценки эффективности привлечения заемного
капитала. Определяется стоимость недвижимости, приобретаемой с помощью
ипотечного кредита. Производится расчет платежей и стоимости кредита по
формам ипотечного кредитования.
4.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств.
4.2. Оценка кредитуемой недвижимости.
4.3. Расчет стоимости кредита.
5. Оценка стоимости земельных участков
Проводится оценка рыночной стоимости земельных участков в системе
оценки объектов недвижимости. Рассматривается реализация методов оценки недвижимости применительно к земельным участкам.
Заключение (объем 1-3 стр.)
Использование результатов оценки недвижимости. Анализируется возможность применения в практической деятельности тех или иных методов оценки в
современных условиях. Обозначаются проблемы, возникающие при реализации методов оценки недвижимого имущества. Дается общая характеристика рынка недвижимости, активность, сегменты.
Список нормативно-правовых документов и литературы (10-12 источников)

На титульном листе курсовой работы обязательно указываются:
Кафедра земельного кадастра;
Дисциплина «Экономика недвижимости»;
Тема курсовой работы «Экономическая оценка объектов недвижимости»;
Номер варианта индивидуального задания;
Выполнил: (с указанием личной подписи студента);
Проверил:.
2. ФИНАНСОВЫЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ, ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА
Стоимость недвижимости, как и стоимость денег, меняется во времени. Известно, что одна и та же сумма денег, полученная в разные моменты времени, обладает разной полезностью (стоимостью). Стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью доходов, ожидаемых от нее в будущем. Теория стоимости денег
во времени позволяет рассчитать и уравнять денежные потоки, приходящиеся на
разные моменты времени.
Денежные потоки – суммы денег, относящиеся к определенным моментам
времени.
Сколько будет стоить сумма в 1000 рублей через год? Или какова сегодняшняя (текущая) стоимость 5000 рублей, получаемых через 3 года?
Ответы на такие вопросы дает теория стоимости денег во времени.
По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стоит
дороже, чем полученная в будущем. Это связано с тем, что весь период до появления будущих доходов денежная единица (некоторая сумма денег) приносит прибыль, новую стоимость.
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные (приходящиеся на разные моменты времени) деньги, являются операции накопления и
дисконтирования (рис. 1).
Накопление – процесс определения будущей стоимости денег.
Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (реверсии), т. е. это процесс, обратный накоплению.
Накопление
Дисконтирование
Рисунок 1. Процессы накопления и дисконтирования
PV – present value, текущая (приведенная) стоимость;
FV – future value, будущая стоимость.
На этих двух операциях строится весь финансовый анализ. Денежная единица
рассматривается как капитал.
Одним из основных критериев кредитных отношений является процентная
ставка (i) – отношение чистого дохода к вложенному капиталу, выраженное в процентах. В случае операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.
Пример 2.1. Определим влияние фактора времени на вклад в банке. Предположим, что процентная ставка составляет 10% в год. Тогда при вкладе 10 тыс. руб.
через 1 год сумма вклада составит 11 тыс. руб. Из этого простого примера следует
важный вывод: Сегодняшние деньги дороже такого же количества денег в будущем.
Вложенные в этом году 10 тыс. руб. равны 11 тыс. руб. через 1 год. И, наоборот, будущие 11 тыс. руб. (через 1 год) – это сегодняшние 10 тыс. руб.
Накопление:
FV  PV  1  i n  10000  (1  0,10)1  11000 руб.
Дисконтирование: PV  FV 
где FV
PV
i
n
–
–
–
–
1
1  i n
 11000 
1
1  0,101
 10000 руб. ,
(1)
(2)
будущая стоимость;
текущая стоимость;
процентная ставка (доход на вложенный капитал);
число лет, в течение которых получен доход (период накопления).
Задачи накопления наиболее наглядно иллюстрируются примерами из области
кредитных отношений. При этом используется формула начисления сложных процентов.
Аннуитет – равновеликие периодические платежи или суммы денег, получаемые (отдаваемые) регулярно (ежегодно, ежемесячно и т.д.). Аннуитеты бывают простыми или авансовыми. В случае, если платежи (поступления) производятся в конце
каждого периода, то говорят об обычном аннуитете. Если платежи (поступления)
осуществляются авансом, т. е. в начале каждого периода, то это авансовый аннуитет.
Если все платежи равны между собой и условно равны единице, то такой поток называется единичным аннуитетом.
Риск – неопределенность, связанная с инвестициями, т.е. вероятность того,
что прогнозируемые доходы от инвестиций окажутся больше или меньше предполагаемых величин.
Ставка дохода на инвестиции – процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом (конечная отдача). Естественно, чем больше риск,
тем выше должна быть ставка дохода, компенсирующая риск инвестора.
Финансовые расчеты могут основываться на простом или сложном процентах.
Простой процент – приращение дохода на вложенную сумму денег по единой
процентной ставке в течение всего срока инвестиции или кредита.
Сложный процент – приращение дохода на вложенную сумму денег по сумме остатка предыдущего периода времени в течение срока инвестиций или кредита.
Разница в расчетах по простому и сложному процентам заключается в том, что
при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный
капитал; при сложном проценте каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы с учетом начисленных
процентов (рис. 2, табл. 1).
Простой процент
FV  PV  1  n  i  ,
Сложный процент
FV  PV  1  i n ,
(3)
(4)
Рисунок 2. Начисления по простому и сложному процентам
Пример 2.2. Первоначальный депозит (вклад) в банке составляет 1000 руб.,
процентная ставка 10% годовых, период накопления 3 года. Определить накопления
по простому и сложному процентам в течение 3 лет.
Таблица 1 – Получение простого и сложного процентов, руб.
Год
1-й
2-й
3-й
Наименование суммы
Первоначальный депозит
Полученный процент
Сумма на начало периода
(остаток на конец 1-го года)
Полученный процент
Сумма на начало периода
(остаток на конец 2-го года)
Полученный процент
Сумма на конец периода
Простой
процент
1000,0
100,0
Сложный
процент
1000,0
100,0
1100,0
1100,0
100,0
110,0
1200,0
1210,0
100,00
1300,00
121,0
1331,0
Примечание: Процентная ставка в расчетах берется как относительная величина, т.е. если она составляет 10%, то i = 0,10. Все дальнейшие расчеты будут построены на эффекте сложного процента.
В основе всех рассматриваемых далее функций сложного процента используется общая базовая формула (1+i)n, описывающая накопленную сумму одной денежной единицы.
Процентная ставка задается, как правило, номинальной годовой ставкой. В
случае, если начисление процента осуществляется чаще, чем 1 раз в год, например,
ежемесячно или ежеквартально, то эффективная годовая ставка рассчитывается
по следующей формуле:
k
i эф
i

 1    1 ,
 k
(5)
где iэф – годовая эффективная ставка;
i – номинальная годовая ставка;
k – число начислений процента в год.
Например, при 12%-ной номинальной годовой ставке в случае ежеквартального начисления процента годовая эффективная ставка будет равна:
4
i эф
 0,12 
 1 
  1  0,1255 или 12,55%.
4 

В случае ежемесячного начисления процента при той же номинальной ставке
годовая эффективная ставка будет равна:
12
i эф
 0,12 
 1 
  1  0,1268 или 12,68%.
12 

Таким образом, чем чаще производится начисление процента, тем выше эффективная годовая ставка.
Для определения примерного срока удвоения капитала (в годах) применяется
правило «72-х», согласно которому «число 72 необходимо разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал» (форм. 6). Правило применимо
для ставок дохода в интервале от 3 до 18%.
n
72
,
i
(6)
Для облегчения расчетов по формированию и оценке денежных потоков с заданными характеристиками (процентная ставка, время, период поступления доходов
от инвестиций) существуют таблицы, содержащие значения факторов сложного процента, которые отражают изменения стоимости одной денежной единицы (прил. А).
Для удобства также применяются специальные финансовые калькуляторы.
В расчетах по определению стоимости недвижимости используют шесть
стандартных функций сложного процента (табл. 2). Базовыми являются три
функции, оставшиеся три – их обратные величины.
Таблица 2 – Стандартные функции сложного процента
Прямая функция (процесс накопления)
обозначение
наименование
фактора
1. Накопленная сумма деfvf
нежной единицы
3. Накопление денежной
fvaf
единицы за период
5. Взнос на амортизацию
iaof
единицы
Обратная функция (процесс дисконтирования)
обозначение
наименование
фактора
2. Текущая стоимость едиpvf
ницы (реверсии)
4. Фонд возмещения
sff
6. Текущая стоимость аннуитета (платежа)
Далее рассмотрим сущность каждой из перечисленных функций.
pvaf
2.1. Накопленная сумма денежной единицы (будущая стоимость единицы)
Данная функция используется в том случае, если известна текущая (сегодняшняя) стоимость денег и требуется определить ее накопленную сумму (будущую
стоимость) на конец определенного периода при заданной процентной ставке дохода на капитал (рис. 3).
Экономический смысл функции: показывает, какая сумма будет накоплена на
счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.
Базовые формулы:
а) при начислении процентов 1 раз в год:
FV  PV  1  i n  PV  (fvf , i, n) ,
(7)
б) при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов:
i

FV  PV  1  
 k
где n
i
k
(1+i)n
–
–
–
–
i

1  
 k
n k
nk
,
(8)
число лет;
ставка дохода на капитал;
число начислений процентов в год;
фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы (fvf) при ежегодном начислении процентов;
– фактор накопленной суммы (будущей стоимости) денежной единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.
Рисунок 3. Определение накопленной суммы денежной единицы
Задача 1. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 5-го года, если сегодня внести на счет, приносящий 11% годовых, 1000 руб.? Начисление
процентов осуществляется: а) в конце каждого года; б) в конце каждого месяца.
Решение:
a) Начисление процентов осуществляется в конце каждого года (форм. 7).
FV  1000  1  0,115  1000 1,685058  1685,06 руб.
(*- fvf = 1,685058 таблицы годового начисления процентов – приложение А);
б) Начисление процентов осуществляется в конце каждого месяца (форм. 8).
512
 0,11 
FV  1000  1 
 1000 1,728916  1728,92 руб.

12 

(**- fvf = 1,728916 таблицы ежемесячного начисления процентов – приложение А)
2.2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
Данная функция обратна функции накопленной суммы денежной единицы.
Сущность ее состоит в том, чтобы при заданной ставке дисконта (процесс дисконтирования) оценить текущую стоимость денег, которые могут быть получены (уплачены) в конце определенного периода (рис. 4). Например, можно рассчитать, какую
сумму нужно уплатить за объект недвижимости сегодня, чтобы продать его в будущем, получив определенный доход.
Экономический смысл функции: показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.
Базовые формулы:
а) при начислении процентов 1 раз в год:
PV  FV 
1
1  i n
 FV  (pvf , i, n ) ,
(9)
б) при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов:
PV  FV 
где
1
i

1  
 k
nk
,
(10)
– фактор текущей стоимости единицы (pvf) при ежегодном начислении процентов;
1  i n
1
i

1  
 k
1
nk
– фактор текущей стоимости единицы при более частом, чем 1 раз
в год начислении процентов.
Рисунок 4. Определение текущей стоимости единицы (реверсии)
Задача 2. Определить текущую стоимость 1000 руб., которые будут получены через 2 года при 10% ставке дисконта. Начисление процентов осуществляется:
а) в конце каждого года; б) в конце каждого квартала.
Решение:
a) Начисление процентов осуществляется в конце каждого года (форм. 9).
PV  1000 
1
1  0,10
2
 1000  0,826446  826,45 руб.;
б) Начисление процентов осуществляется в конце каждого квартала (форм. 10).
PV  1000 
1
 0,10 
1 

4 

24
 1000  0,820747  820,75 руб.
2.3. Накопление денежной единицы за период
На основе использования данной функции определяется будущая стоимость
серии равновеликих периодических платежей (аннуитетов). В отличие от предыдущих двух функций, в этой и последующих производится пополнение первоначальной суммы денег аннуитетными платежами.
Экономический смысл функции: показывает, какая сумма будет накоплена на
счете при заданной ставке, если регулярно в течение определенного срока откладывать на счет одну денежную единицу (платеж).
Платежи могут производиться как в конце (обычный аннуитет), так и в начале
(авансовый аннуитет) каждого периода времени. Рассмотрим расчеты будущей стоимости обычного и авансового аннуитетов (рис.5,6).
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в
конце периода).
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:

1  i n  1
FV  PMT 
 PMT  (fvaf , i, n ) ,
i
(11)
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода:
nk
i

1
1  
k

FV  PMT 
,
i
k
– равновеликие периодические платежи (поступления);
где PMT
1  i n  1
i
i

1  
 k
i
k
(12)
– фактор накопления денежной единицы за период (fvaf) при
платежах, осуществляемых 1 раз в конце года;
nk
1
– фактор накопления денежной единицы за период при платежах,
осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода.
Рисунок 5. Определение будущей стоимости обычного аннуитета
Расчет будущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся
в начале периода).
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:
 1  i n 1  1 
FV  PMT  
 1 ,
i


(13)
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода:
nk 1


i
1 
 1  
k
FV  PMT   
 1 ,


i


k


где
1  i n 1  1  1
i
(14)
– фактор накопления денежной единицы за период при
платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;
n k 1
i

1  
 k
i
k
1
 1 – фактор накопления денежной единицы за период при
платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале
каждого периода.
Рисунок 6. Определение будущей стоимости авансового аннуитета
Из формул 11, 13 следует заключить, что
фактор накопления  фактор накопления
 
 

единицы за период для   единицы за период для   1
 
n авансовых платежей  (n  1) - го платежа
 
Задача 3. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем
14% годовых к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет 1000 руб.
Платежи осуществляются: а) в конце каждого месяца; б) в начале каждого месяца.
Решение:
a) Платежи осуществляются в конце каждого месяца (форм. 12).
0,512
 0,14 
1 

12 

FV  1000 
0,14
12
1
 1000  6,177746  6177,75 руб.;
б) Платежи осуществляются в начале каждого месяца (форм. 14).
  0,14  0,5121

1


1



12 


FV  1000 
 1  1000  6,249820  6249,82 руб.


0,14


12


2.4. Фонд возмещения
Данная функция обратна функции накопления денежной единицы за период.
Используется для расчета равновеликих периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение определенного периода для того, чтобы к концу срока
иметь на счете запланированную сумму денег (рис. 7).
Экономический смысл функции: показывает, сколько нужно откладывать на
счет регулярно в течение определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода
иметь на счете к концу этого срока одну денежную единицу.
Рассматриваются расчеты при внесении платежей в конце каждого периода.
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:
PMT  FV 
i
1  i n  1
 FV  (sff , i, n ) ,
(15)
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
i
k
,
PMT  FV 
nk
i


1
1  
k


где
i
1  i n  1
(16)
– фактор фонда возмещения (sff) при платежах, осуществляемых 1 раз в год;
i
k
– фактор фонда возмещения при платежах, осуществляемых
nk
i


чаще, чем 1 раз в год.
1    1
 k
Рисунок 7. Определение платежей для накопления запланированной суммы в будущем
Задача 4. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года иметь на счете, приносящем 15% годовых, 10000 руб. Платежи осуществляются:
а) в конце каждого года; б) в конце каждого полугодия.
Решение:
a) Платежи осуществляются в конце каждого года (форм. 15).
PMT  10000 
0,15
1  0,157  1
 10000  0,090360  903,60 руб.;
б) Платежи осуществляются в конце каждого полугодия (форм. 16).
0,15
2
PMT  10000 
 10000  0,042797  427,97 руб.
72
0
,
15


1 
 1
2


2.5. Взнос на амортизацию единицы
Под амортизацией в данном случае понимается процесс погашения долга с течением времени. Функция используется для определения обязательных периодических платежей, необходимых для погашения (возврата) кредита в течение установленного срока (рис. 8).
Экономический смысл функции: показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в одну денежную единицу, выданного при
заданной процентной ставке на определенный срок.
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в год:
i
PMT  PV 
1
 PV  (iaof , i, n ) ,
1
(17)
1  i n
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
i
k
PMT  PV 
1
где
i
1
1
i

1  
 k
i

1  
 k
(18)
nk
– фактор взноса на амортизацию единицы (iaof) при платежах,
осуществляемых 1 раз в год;
1
1
1  i n
i
k
,
1
nk
– фактор взноса на амортизацию единицы при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год.
Рисунок 8. Определение платежей в счет погашения кредита
Задача 5. Кредит в размере 100000 руб. выдан на 4 года под 16% годовых.
Определить размер аннуитетных платежей. Выплаты по кредиту осуществляются:
а) в конце каждого года; б) в конце каждого месяца.
Решение:
a) Выплаты осуществляются в конце каждого года (форм. 17).
PMT  100000 
1
0,16
1
 100000  0,357375  35737,50 руб.;
1  0,164
б) Выплаты осуществляются в конце каждого месяца (форм. 18).
PMT  100000 
1
0,16
12
1
 0,16 
1 

12 

 100000  0,028340  2834,00 руб.
412
2.6. Текущая стоимость аннуитета (платежа)
Данная функция является обратной функции взноса на амортизацию единицы.
Используется для того, чтобы определить текущую стоимость регулярных платежей, получаемых в будущем в течение определенного времени. Например, необходимо обосновать размер сегодняшних инвестиций в недвижимость исходя из того,
какой доход она принесет в будущем.
Экономический смысл функции: показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу, поступающих
в течение определенного срока.
Как отмечалось, платежи могут поступать как в начале, так и в конце каждого
периода времени. Рассмотрим расчеты текущей стоимости обычного и авансового
аннуитетов (рис. 9,10).
Расчет текущей стоимости обычного аннуитета (платежи производятся в
конце периода).
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в конце года:
1
PV  PMT 
1
1  i n
i
 PMT  (pvaf , i, n ) ,
(19)
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода:
1
PV  PMT 
где
1
1
1
1  i n
i
1
i

1  
 k
i
k
1
i

1  
 k
i
k
nk
,
(20)
– фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf) при платежах,
осуществляемых 1 раз в конце года;
n k
– фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в конце каждого периода.
Рисунок 9. Определение текущей стоимости обычного аннуитета
Расчет текущей стоимости авансового аннуитета (платежи производятся
в начале периода).
Базовые формулы:
а) при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года:
1


1



n 1


1

i
PV  PMT  
 1 ,
i






(21)
б) при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год, в начале каждого периода:
1


1



nk 1
 1  i 

  k

PV  PMT  
 1 ,
i


k






где
1
1
1  i n 1  1
i
(22)
– фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых 1 раз в начале года;
1
1
i

1  
 k
i
k
n  k 1
1 –
фактор текущей стоимости аннуитета при платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год в начале каждого периода.
Рисунок 10. Определение текущей стоимости авансового аннуитета
Из формул 19, 21 следует заключить, что
фактор текущей  фактор текущей стоимости  
 

стоимости n   обычного аннуитета
  1

 
авансовых платежей  для (n  1) - го платежа
 
Задача 6. Договор аренды квартиры составлен на один год. Определить текущую стоимость арендных платежей при 11% ставке дисконтирования. Арендная
плата вносится: а) в размере 60000 руб. в конце года; б) в размере 5000 руб.
(60000/12) в конце каждого месяца; в) в размере 5000 руб. в начале каждого месяца.
Решение:
a) Арендная плата в размере 60000 руб. выплачивается в конце года (форм. 19).
1
PV  60000 
1
1  0,111
0,11
 60000  0,900901  54054,06 руб.;
б) Арендная плата в размере 5000 руб. выплачивается в конце каждого месяца
(форм. 20).
1
PV  5000 
1
112
 0,11 
1 

12 

0,11
12
 5000  11,314566  56572,83 руб.;
в) Арендная плата в размере 5000 руб. выплачивается в начале каждого месяца
(форм. 22).
1


1 

1121
0
,
11


 1 


 

12 
PV  5000  
 1  5000  11,418282  57091,41 руб.
0,11


12






3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая
находится в процессе оценки.
Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.
Стандарты оценки выделяют рыночную стоимость, стоимость замещения,
стоимость воспроизводства, инвестиционную, ликвидационную стоимость, стоимость для целей налогообложения и другие. Наиболее распространена необходимость определения рыночной стоимости.
При оценке недвижимого имущества применяют 3 общеизвестных подхода:
 доходный;
 рыночный;
 затратный.
В рамках каждого подхода к оценке недвижимости выделяют ряд методов оценки.
Оценка недвижимости базируется на принципах полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, экономической величины, зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения, наилучшего и наиболее эффективного использования.
3.1. Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя
из величины (суммы) доходов, которые оцениваемый объект приносит и может
принести в будущем. Оценка недвижимости методами доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимого имущества, скорректированных величиной соответствующих рисков.
Доход, приносимый недвижимостью, может быть подставлен следующими видами:
 Потенциальный валовой доход (доход, который принесет объект при условии
максимальной загрузки, т.е. будет сдана в аренду вся предназначенная площадь).
 Действительный валовой доход (потенциальный валовой доход, скорректированный на уровень незанятости площадей и потерь платежей).
 Чистый операционный доход (действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и
ее эксплуатацией).
 Стоимость реверсии (выручка от продажи объекта недвижимости).
Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может
производиться с помощью ставки капитализации (форм. 23) или функций сложного
процента (форм. 31).
Принципы, лежащие в основе данного подхода, – ожидания, замещения.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:
1) прямой капитализации дохода;
2) дисконтирования будущих доходов (денежных потоков).
3.1.1. Прямая капитализация дохода
Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход
от объекта в величину его стоимости (форм. 23). Метод не устанавливает отдельно
доходы в расчете по периодам эксплуатации и владения объектом.
V
NOI
ЧОД
или С 
,
R
К
(23)
где V – стоимость объекта недвижимости (С);
NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД);
R – коэффициент капитализации (К).
Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие – ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) капитала (of). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Для расчета ставки капитализации применяют методы:
 кумулятивного построения (формирует коэффициент капитализации из составных частей, отражающих определенный уровень риска);
 рыночной «выжимки» (экстракции) (сопоставляется величина годового дохода с ценой продажи аналогичных объектов недвижимости);
 метод остатка (основан на разделении стоимости объекта недвижимости на
составляющие – физические, финансовые);
 коэффициента покрытия долга (отношение чистого операционного дохода к
сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга).
В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных
средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):
R o  M  R k  E  R e или R o  M  R k  1  M  R e ,
где Ro –
M–
Rk –
E –
Re –
(24)
общий коэффициент (ставка) капитализации;
доля заемного капитала;
ставка доходности на заемный капитал (кредит);
доля собственного капитала;
ставка доходности на собственный капитал.
Метод остатка применяется также и для физических составляющих (земельный участок и улучшения – здания, сооружения). Соответственно выделяют:
 метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или
сравнительно новые), формула 25;
 метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений), формула 26.
Формулы для расчетов по методу остатка для физических составляющих:
VL 
NOI o  VB  R B
,
RL
(25)
NOI o  VL  R L
,
(26)
RB
стоимость земельного участка;
стоимость здания, сооружения;
чистый операционный доход, приносимый объектом в целом (общий);
ставка капитализации для земли;
ставка капитализации для здания, сооружения.
VB 
где VL –
VB –
NOIO –
RL –
RB –
Задача 7. Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 27% годовых. Срок
инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные
инвестиции оценивается в 12%. Ожидаемый доход арендной платы 300000 руб. в
год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (R) методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.
Решение:
Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода определяется по
формуле 23. Находятся величины ставок капитализации указанными методами и соответствующие оценочные стоимости объекта.
1. Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала):
100%
100%
 27% 
 27%  25%  52% или 0,52 ,
n
4
где on – ставка дохода на капитал;
of – норма возврата (возмещения) капитала;
n – период возмещения капитала (срок службы зданий, сооружений).
Соответственно стоимость земельного участка равна (форм. 23):
R Ринга  on  of  on 
(27)
300000
 576923 руб.
0,52
2. Метод Инвуда (возврат капитала по фактору фонда возмещения):
V
R Инвуда  on  (sff )  i 
V
i
(1  i) n  1
 0,27 
0,27
(1  0,27) 4  1
 0,27  0,17  0,44 . (28)
300000
 681818 руб.
0,44
3. Метод Хоскольда (возврат капитала по фактору фонда возмещения, образованного по безрисковой процентной ставке):
R Хоскольда  on  (sffбезриск . )  0,27 
0,12
(1  0,12) 4  1
 0,27  0,21  0,48 .
(29)
V
300000
 625000 руб.
0,48
Вывод: из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем,
что с увеличением риска возрастает вероятность потери вложенных средств, соответственно увеличивается ставка капитализации.
Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 60%. Стоимость собственных вложенных
средств равна 600000 руб., которые приносят 150000 руб. годового дохода. Ставка
капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую
ставку капитализации.
Решение:
1. Определяется ставка дохода на собственный капитал. Из общей формулы 23
следует:
NOI
NOI
,
(30)
V
R
R
V
тогда для собственного капитала
Re 
NOI e 150000

 0,25 или 25%.
Ve
600000
2. Рассчитывается общая ставка капитализации (форм. 24):
R o  M  R k  1  M R e  0,6  0,15  1  0,6 0,25  0,09  0,10  0,19 или 19%.
Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 500000 руб.
Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 12%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 650000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.
Решение: общая формула 26.
1. Определяется доход, относимый к земле:
NOI L  VL  R L  500000  0,12  60000 руб.
2. Находится доход, относимый к зданию:
NOI B  NOI o  NOI L  650000  60000  590000 руб.
3. Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина (по методу Ринга
форм. 27):
100%
R B  12% 
 12%  2%  14% или 0,14.
50
4. Капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость:
590000
VB 
 4214286 руб.
0,14
3.1.2. Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)
Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения.
В отличие от прямой капитализации дохода, этот метод предполагает оценку
дохода по отдельным периодам (как правило, по годам), на которые разбивается
время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от
продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком
доходов, например, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т.д.
Пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости производится по следующей модели:
n
V
n 1
где V
NOI
FVB
i
n
m
–
–
–
–
–
–
NOI n

FVB
1  i n 1  i m
,
(31)
стоимость объекта недвижимости;
чистый операционный доход за период;
выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;
ставка дисконтирования;
число периодов (порядковый номер периода);
период владения объектом до момента продажи.
Ставка дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка
дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может
меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.
Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:
 кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски,
характерные оцениваемому объекту – аналогичен методу определения R);
 рыночного анализа (на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты);
 инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала).
Задача 10. В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,5 млн.
руб. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет
получает годовой доход, приведенный в таблице 3. Установить:
1. Какова величина текущей стоимости доходов?
2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 18% годовых?
Таблица 3 – Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.
Годы
Доход
1
200
2
300
3
500
4
700
5
900
Решение:
1. Текущая стоимость ежегодного потока дохода на сегодняшний день – момент вкладывания денег (форм. 31) (без продажи объекта в будущем) составит:
n
V
n 1
NOI n
1  i 
n

200
1  0,18
1

300
1  0,18
2

500
1  0,18
3

700
1  0,18
4

900
1  0,185

 169,5  215,4  304,3  361,1  393,4  1443,7 тыс. руб.
2. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций равна –56,3 тыс. руб. (1500
– 1443,7), следовательно, проект покупки оборудования на рассматриваемых условиях окупаемости не рентабелен.
Задача 11. На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного
использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного
здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го
года, 5 млн. руб. – на конец 1-го и 3 млн. руб. – на конец 2-го года. Предполагается,
что объект недвижимости начнет приносить доход в виде чистой аренды, начиная с
конца 2-го года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 4, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 36 млн. руб. (за вычетом расходов на продажу). Ставка дисконтирования для доходов определена в 15%, для
объекта недвижимости – 19%. Определить текущую стоимость денежных потоков.
Таблица 4 – Итоговый поток денежных средств, тыс. руб.
Статья
доходов и расходов
0
1
Первоначальная ин- (12000)
вестиция
Дополнительные за(5000)
траты
Чистый операционный доход, NOI
Чистая
реверсия
(продажа)
Поток
денежных – 12000 – 5000
средств
Периоды (годы)
2
3
4
5
6
4500
5000
(3000)
3000
3500
4000
36000
0
3500
4000
4500
41000
Расчеты производятся по формуле 31. В первый год капиталовложения формируют отрицательный поток денежных средств, поэтому доход имеет знак «–».
n
V
n 1

NOI n
1  i 
4500
n


FVB
1  i 
m
5000
 12000  (5000)  0 

36000
1  0,155 1  0,156 1  0,196
 2161,6  12677,1  4664,3 тыс. руб.
3500
1  0,15
3

4000
1  0,154

 12000  5000  2301,3  2287,0  2237,3 
3.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход оценки недвижимости определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.
Основными условиями применения методов сравнительного подхода являются активность рынка с аналогичными объектами недвижимости и доступность качественной информации по совершенным сделкам.
Источниками получения информации являются продавцы, покупатели, регистрационные палаты, налоговые органы, специализированные риэлторские базы
данных, электронные и печатные периодические издания, ипотечные банки и др.
Сравнительный подход базируется на принципах спроса и предложения, замещения, вклада.
Рыночный подход представлен двумя методами:
1) метод сравнения продаж;
2) валовой рентный мультипликатор.
3.2.1. Метод сравнения продаж
Посредством анализа рыночных цен недавних продаж аналогичных объектов
моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта:
j
V  Рi   K i ,
(32)
j1
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;
Pi – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);
Ki – корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.
Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально
похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используются 3-5 объектов-аналогов.
Единица сравнения – физическая (цена единицы площади – цена за 1 га, цена
за 1 сотку, цена за 1 кв. м и т.д.; цена за весь объект) или экономическая единица
(цена единицы, приносящей доход, – номер в гостинице, посадочное место, машиноместо и т.д.), в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектов. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и
наличия рыночной информации.
Элемент сравнения – характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими
величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс.
руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.
К наиболее существенным различиям (элементам сравнения) в характеристиках объектов недвижимости относят:
1. Переданные имущественные права на объект (собственность, аренда).
2. Условия финансирования (способ расчета, привлечение заемных средств).
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Время продажи (динамика цен сделок на рынке).
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (наиболее значительные).
7. Экономические характеристики.
8. Отклонение от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.
Поправки по первым четырем элементам сравнения производятся в очередности согласно их порядковым номерам. Корректировке подлежат цены всех отобранных схожих объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки.
При внесении поправок необходимо соблюдать следующие два правила:
 корректируется цена продажи объектов сравнения. В оцениваемый объект
поправки не вносятся;
 если объект-аналог по какому-либо элементу сравнения (характеристике)
лучше оцениваемого объекта, то поправка вносится со знаком «минус», и
наоборот. Направленность (знак) поправки должна быть в сторону, приближающую аналог к объекту оценки.
Наиболее распространенные методы внесения поправок:
 анализа парных продаж (два объекта-аналога должны быть максимально
похожи между собой, кроме той характеристики, на которую вносится поправка);
 анализа затрат (на основе информации, полученной от аналогичных строительных компаний о затратах на возведение оцениваемого объекта, которые пересчитываются на дату оценки);
 экспертный метод (на основе экспресс-расчета специалиста (в процентах) о
влиянии анализируемого параметра на цену объекта);
 статистического анализа (определяется математическая зависимость цены
аналогичной недвижимости от различных характеристик, которая затем переносится на оцениваемый объект).
Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:
 скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее
количество поправок, или их абсолютное значение минимально;
 статистические величины (мода, медиана).
Задача 12. Требуется оценить дачу общей площадью 60 м2. Дача имеет четыре
комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача, –
11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом загородном районе. Третий и пятый объекты сравнения при-
обретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.
Решение:
Устанавливается единица сравнения. Цена продажи объектов сравнения за
весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т. к. общая площадь дома для аналогов находится в достаточно широком диапазоне от 45 до 70 м2. В качестве единицы сравнения принимается цена продажи 1 м2
общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.
Таблица 5 – Информация для проведения оценки
ОцениОбъекты сравнения (аналоги)
ваемый
I
II
III
IV
объект
Цена продажи, руб.
?
61460
52060
44370
69890
2
Площадь дома, м
60
70
65
45
78
Динамика сделок
Полгода Полгода
Месяц Две недена рынке (дата
назад
назад
назад
ли назад
продажи)
Условия финансо- Рыноч- РыночРыноч- Нерыноч- Рыночвого расчета
ные
ные
ные
ные (цена
ные
завышена
на 7,0 тыс.
руб.)
Площадь садового
11
11
12
10
11
участка, соток
Число комнат
4
4
4
3
3
Местоположение
Аналог
Аналог
Аналог Ближе к
(относительно гогороду
рода)
Транспортная доЛучше
Аналог
Аналог
Аналог
ступность
Водопровод
Есть
Нет
Нет
Нет
Есть
Характеристика
объекта
V
43450
55
Год назад
Нерыночные (цена
завышена
на 5,6 тыс.
руб.)
10
4
Аналог
Аналог
Есть
Таблица 6 – Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.
Характеристика
объекта
Оцениваемый
объект
1
2
2
Объекты сравнения (аналоги)
I
II
III
IV
V
3
4
5
6
7
801
Рыночные
0
986
Нерыночные
– 155
(7000/45)
831
Время
896
Рыночные
0
790
Нерыночные
– 102
(5600/55)
688
Время
Цена продажи 1 м , руб.
878
Условия финансового РыРыночрасчета
ночные
ные
Поправка на условия
0
финансового расчета
Скорректированная
878
цена
801
896
Продолжение таблицы 6
Характеристика
объекта
Оцениваемый
объект
1
2
Динамика сделок на
рынке (дата продажи)
Поправка на дату продажи, % (руб.)
Скорректированная
цена
Местоположение
Поправка на местоположение
Скорректированная
цена
Транспортная доступность
Поправка на транспортную доступность
Размер участка, соток
Поправка на размер
участка
Число комнат
Поправка на число
комнат
Водопровод
Поправка на наличие
водопровода
Скорректированная
цена продажи
Количество внесенных
поправок, ед.
Абсолютное значение
поправок, руб.
Стоимость 1 м2 оцениваемой дачи, руб.
Объекты сравнения (аналоги)
I
II
III
IV
V
3
4
5
6
7
Месяц
назад
+ 1,7
(+ 14)
845
Две недели назад
0
Год
назад
+ 20,8
(+ 143)
831
Полгода Полгода
назад
назад
+ 10,4%
+ 10,4
(+ 91)
(+ 83)
969
884
Местоп.
Аналог Аналог
Аналог
0
Трансп.
969
Размер
0
Трансп.
884
Размер
0
Комн.
845
Водопр.
– 12
Лучше
Аналог
Аналог
Аналог
Аналог
11
– 85
11
0
12
0
10
0
11
0
10
4
0
4
– 85
4
+ 85
3
0
3
+ 85
4
Есть
0
Нет
0
Нет
+ 14
Нет
+ 14
Есть
0
Есть
+ 14
+ 14
+ 14
0
0
898
813
958
898
916
3
3
5
2
3
20
12
– 28
2
126
896
Местоп.
Ближе
884
Аналог
0
Комн.
831
Водопр.
898
В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по I и IV объектам-аналогам, в размере 898 руб. за
кв. м (мода – величина, встречающаяся наибольшее количество раз). Правильность
выбора подтверждается также тем, что в IV объект сравнения внесено наименьшее
количество поправок, сумма которых минимальна.
Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет 898 60 53880 руб.
Сущность и расчет вносимых поправок
Корректировка цен производится по методу анализа парных продаж.
1. Переданные имущественные права на недвижимость. Правовой статус
одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту,
отчуждаемому в собственность. Корректировка цен продаж отсутствует.
2. Условия финансирования. Рассматриваются условия расчета при приобретении недвижимости. По объектам III и V эти условия нерыночные (цены завышены
платой за кредит). Проводится соответствующая корректировка цен продаж 1 м2 по
этим объектам:
объект III: 7000/45= – 155 руб./м2;
объект V: 5600/55= – 102 руб./м2.
3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок с объектами не выявлено.
Корректировка отсутствует.
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины поправки за фактор времени выбираются два объекта – III и V (относительно последний и ранний по дате продажи). В V объект-аналог вносится корректировка, рассчитанная следующим образом:
 831  688
 100%  20,8% .

688 
Определено, что за год цена продажи 1м2 недвижимости данного типа выросла
на 20,8%. Следовательно, за полгода цены выросли на 10,4%. Исходя из установленной величины роста цен проводится соответствующая корректировка цены продажи 1 м2 по объектам сравнения I, II, III и V. Дату продажи IV объекта можно приравнять к дате оценки (разница 2 недели), поэтому поправка не вносится.
5. Местоположение. В данном случае сделки были отобраны в одном районе,
тем не менее, по IV объекту наблюдается отличие в местоположении относительно
города – ближе расположен, более развита инфраструктура. Следовательно, поправка
вносится со знаком «–». Объектами для расчета поправки выбираются II и IV (максимально похожи по другим характеристикам) (Обозначены в табл. 6 – Местоп.).
Величина поправки: 896 – 884 = 12 руб.
6. Физические характеристики. Все аналоги и оцениваемый объект – кирпичные дома, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу.
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары
сравнимых объектов I и II (Трансп.): 969 – 884 = 85 руб. Корректировка цены продажи первого объекта проводится вычитанием этой денежной суммы, т.к. транспортная доступность к этому объекту лучше, чем у оцениваемого.
Корректировка на размер участка. Размеры дачных участков представлены величинами 10, 11 и 12 соток. Величина поправки за отличие в размере участка на одну сотку определяется сравнением I и II объектов (Размер): 969 – 884 = 85 руб. Поправка вносится с соответствующим знаком, в зависимости от разницы в размере
участка оцениваемой дачи и объектов-аналогов. Так, например, для II-го объекта
сравнения, имеющего площадь 12 соток, поправка имеет знак «–», в III-й объект
сравнения, имеющего размер 10 соток, поправка вносится со знаком «+».
Величина поправки на количество комнат в дачном доме определяется сравнением объектов III и V (Комн.): 845 – 831 = 14 руб.
Корректировка цен продаж на разницу в наличии водопровода проводится путем сравнения объектов III и V (Водопр.): 845 – 831 = 14 руб. Поправка в цены продаж
объектов I, II, III положительная, т.к. у оцениваемого объекта имеется водопровод.
7. Экономические характеристики. Не выявлено различий, поправка отсутствует.
8. Отклонение от целевого использования. Не выявлено различий, поправка
отсутствует.
9. Наличие движимого имущества. Не выявлено различий, поправка отсутствует.
3.2.2. Валовой рентный мультипликатор
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального либо действительного валового дохода (годового, месячного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.
n
BPM 
P
 Ii
n 1 i
n
,
(33)
где Pi – цена продажи i-го аналогичного объекта;
I i – валовой доход i-го аналогичного объекта;
n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).
Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:
V  I  BPM ,
(34)
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;
I – валовой доход оцениваемого объекта.
Задача 13. Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если
известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в
данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 8500 рублей в месяц.
Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора (форм. 33)
Объекты-аналоги
Квартира 1
Квартира 2
Квартира 3
ВРМ (средний)
Рыночная цена,
тыс. руб.
2300
2250
2500
Арендная плата
в месяц, тыс. руб.
8,0
8,0
9,0
Расчетный ВРМ
287,5
281,3
277,8
282,2
Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры (форм. 34) составляет 8,5  282,2  2398,7  2400 тыс. руб.
3.3. Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы
для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму
остаточной стоимости здания и земельного участка.
V  VL  Vвосст.  D,
где V
–
VL –
Vвосст. –
D
–
(35)
стоимость объекта недвижимости;
стоимость земельного участка;
стоимость восстановления (замещения) здания;
накопленный износ оцениваемого здания.
Методология оценки недвижимости затратным подходом включает элементы
оценки рыночным и доходным подходами, поскольку участники рынка соотносят
стоимость приобретаемого объекта с затратами, которые потребуются для строительства или приобретения аналогичного объекта.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления – стоимость строительства (в текущих ценах)
точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных
решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ,
что и у объекта оценки.
Стоимость замещения – затраты (в текущих ценах) на строительство объекта
недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но
построенного с использованием современных проектных решений и нормативов,
прогрессивных материалов и конструкций, современного оборудования.
В процессе оценки данным методом определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, также учитывается предпринимательская прибыль.
Для пересчета восстановительной стоимости прошлых показателей затрат в
текущие цены (на дату оценки) применяются специальные индексы.
Методы расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений:
 количественного обследования (рассчитываются затраты на основе нормативов по статьям затрат труда, материалов и оборудования, которые использованы в оцениваемой недвижимости – составление сметы);
 разбивки (разделения) по компонентам (отдельные строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным
показателям затрат на единицу объема, которые затем суммируются);
 сравнительной единицы (основан на использовании стоимости строительства 1 м2 или 1 м3 аналогичного здания, корректируемой на различия).
Накопленный износ – потеря стоимости оцениваемого объекта по ряду причин (эксплуатация, новые материалы и технологии строительства, воздействие
окружающей среды и др.).
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Износ зданий, сооружений делится также на устранимый и неустранимый.
Методы определения износа зданий и сооружений:
 рыночной выборки или сравнения продаж (сопоставление накопленного
износа зданий с текущими ценами продаж аналогичных объектов);
 метод эффективного возраста (срока службы) (рассчитывается из равенства
о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни, как накопленный износ к восстановительной стоимости);
 метод разбивки (определение всех видов износа с разделением на устранимый и неустранимый).
Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад,
определена в 6570 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической
жизни здания составляет 90 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому.
Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230
тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.
Решение:
1. Определяется величина накопленного износа (по методу эффективного возраста). Для этого используется следующее соотношение:
ЭВ
И
ЭВ
=> И (D) =

 ВС ,
СЭЖ
СЭЖ ВС
где ЭВ –
СЭЖ –
И
–
ВС –
(36)
эффективный возраст здания;
срок экономической жизни;
накопленный износ (D);
восстановительная стоимость.
По формуле 36 рассчитывается износ:
И
ЭВ
20
 ВС   6570  1460 тыс. руб.
СЭЖ
90
2. Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости (форм. 35)
V  VL  Vвосст.  D  1230  6570  1460  6340 тыс. руб.
Задача 15. Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка 4000 м2. Кадастровая стоимость земли данного
вида функционального использования 265 руб./м2. Полезная площадь здания 2000
м2. Стоимость строительства здания по смете 12000 тыс. руб. Косвенные издержки
составляют 20% от стоимости строительства. В оцениваемом здании необходимо
провести некоторые восстановительные работы (табл. 8). Ежегодная потеря арендной платы помещений составляет 90 руб./м2. Валовой рентный мультипликатор
арендных убытков для аналогичных объектов равен пяти.
Таблица 8 – Восстановительные работы, требующиеся в оцениваемом здании
Вид работ (затрат)
Замена кровли
Отделка интерьеров
Демонтаж и модернизация отопительной системы
Стоимость, тыс. руб.
150
430
195
Решение: общая формула 35.
1. Определяется стоимость земельного участка (VL)
VL  SL  C K  4000  265  1060 тыс. руб.
где SL – площадь земельного участка;
СK – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального
использования (земли под административно-управленческими и общественными объектами).
2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания. Прямые затраты составляют 12000 тыс. руб., косвенные – 20% от прямых затрат, тогда
Vвосст.  12000  12000  0,20  14400 тыс. руб.
3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавливается
на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ:
D  Dфиз.  Dфунк.  Dвн.  580  195  900  1675 тыс. руб.,
где Dфиз. – физический износ;
Dфунк. – функциональный износ;
Dвн. – внешний износ.
К физическому износу относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.
Dфиз. = 150 + 430 = 580 тыс. руб.
К функциональному износу – затраты по модернизации отопительной системы:
Dфунк. = 195 тыс. руб.
Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или
при помощи валового рентного мультипликатора:
Dвн.  2000  90  5  900 тыс. руб.
4. Вычисляется стоимость объекта недвижимости (форм. 35):
V  VL  Vвосст.  D  1060  14400  1675  13785 тыс. руб.
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной
стоимости. Принятие финансовых решений участниками рынка, инвесторами диктует
необходимость определения наиболее эффективного использования недвижимости.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования – сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка. При этом должны соблюдаться следующие четыре условия (критерия):
1. Юридическая допустимость (законность) (функциональное зонирование
территории, градостроительные регламенты, строительные нормы и правила, экологические требования).
2. Физическая осуществимость (возможность) (размер, форма, рельеф участка,
возможности технологий строительства, подъездные пути).
3. Финансовая оправданность (стоимость недвижимости должна превышать
издержки на строительство или реконструкцию объекта).
4. Максимальная продуктивность (обеспечивается максимальная остаточная
стоимость земельного участка).
Разрабатывается детальный план реализации каждого варианта использования
с учетом следующих факторов:
– местоположение (формирование вариантов, соответствующих функциональной зоне города, градостроительным регламентам);
– рыночный спрос (востребованность рынка в возводимых объектах);
– наличие долгосрочных договоров аренды земельного участка (срок аренды);
– ресурсное качество участка (инженерно-геологические условия, грунт и т. д.);
– инвестиционная привлекательность (уровень доходности инвестиций).
Проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
осуществляется либо на основе существующих строений, либо предполагает строительство новых зданий, сооружений. Исходя из этого, анализ наилучшего использования проводится в двух направлениях (случаях):
1) наиболее эффективное использование незастроенного (свободного) земельного участка;
2) наиболее эффективное использование застроенного земельного участка
(существующих улучшений).
5.1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного
земельного участка
Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Базируется на
допущении, что участок не имеет строений либо может быть освобожден от строений в результате их сноса. В итоге определяется стоимость земли (по методу остатка) на основе анализа возможных вариантов застройки участка. Наивысшая остаточная стоимость земли на дату оценки соответствует варианту наилучшего и
наиболее эффективного использования.
Анализ включает три этапа:
1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки, инвестиционные проекты). Принимаются во внимание потенциал местоположения, рыночный
спрос, юридические требования на застройку. Например, если нормами градостроительного зонирования предусмотрена застройка территории жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройкой не рассматриваются.
2. Определяется стоимость нового строительства по каждой из выбранных
стратегий, при этом учитываются ресурсное качество участка и технологическая
обоснованность различных вариантов застройки.
3. Устанавливается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки в следующей последовательности:
а. вычисление чистого операционного дохода для каждого варианта;
б. расчет коэффициентов капитализации;
в. нахождение распределения чистого операционного дохода между доходом,
приносимым землей и доходом, относящимся к зданию (улучшению);
г. определение остаточной стоимости земли путем капитализации величины
чистого дохода, относимого к земле.
Составляется отчет-прогноз о доходах и расходах (учитываются отток денежных средств на этапе строительства, возможные затраты на снос ветхих строений).
Задача 16. Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45 млн. руб.; 57,7 млн. руб.; 72,5 млн. руб. Ожидаемая эффективность инвестиций
составляет 12%. Срок службы объектов определен соответственно в 90, 100 и 50 лет.
Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка
для земли. Ставка капитализации для земли определена на уровне 11%.
Решение: общая формула 25.
Результаты расчетов приведены в таблице 9.
1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга – форм. 27)
100%
 13,11% или 0,131;
90
100%
R оф.зд.  12% 
 13,00% или 0,130;
100
100%
R торг.ц.  12% 
 14,00% или 0,140.
50
R жил.зд.  12% 
2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям (из
форм. 30)
V
NOI
 NOI  V  R ;
R
NOI жил.зд.  45000  0,131  5895  5900 тыс. руб.;
NOIоф.зд.  57700  0,130  7501  7500 тыс. руб.;
NOI торг.ц.  72500  0,140  10150 тыс. руб.
3. Вычисляется чистый операционный доход, относящийся к земельным
участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли (форм. 25)
6500  5900 600

 5455  5460 тыс. руб.;
0,11
0,11
8000  7500 500
VLоф.зд. 

 4545  4550 тыс. руб.;
0,11
0,11
10500  10150 350
VLторг.ц. 

 3182  3180 тыс. руб.
0,11
0,11
VLжил.зд. 
Таблица 9 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс. руб.
Показатели
Годовой валовой доход
Поправки за недоиспользование и потери при сборе
платежей (потери платы за аренду площадей)
Прочий доход (салон красоты, бар, парикмахерская и т.п.)
Действительный валовой доход
Операционные расходы (эксплуатация объектов)
Резерв на замещение короткоживущих элементов
(коммуникации, сантехника и т.п.)
Чистый операционный доход (общий), NOIO
Доход, относимый к зданиям, NOIВ
Чистый операционный доход от земли, NOIL
Стоимость земли, VL
Жилое Офисное Торговый
здание здание
центр
10000
15000
25000
–500
+300
9800
–3000
–300
–2000
+500
13500
–5000
–500
–2500
+1000
23500
–12000
–1000
6500
–5900
600
5460
8000
–7500
500
4550
10500
–10150
350
3180
Вывод: наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах
признается освоение жилой застройкой.

В случае, если будет получена отрицательная стоимость земельного участка,
необходимо проанализировать параметры соответствующих объектов (ставки дохода, стоимость строительства и сроки эксплуатации зданий) и определить, какими
они должны быть с тем, чтобы стоимость земли имела положительное значение.
5.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования застроенного
земельного участка
Проводится в целях определения, является ли текущее использование лучшим,
или альтернативное использование принесет более высокую норму дохода.
Предполагает сохранение либо изменение (реконструкцию) на анализируемом
участке существующих строений. При анализе рассматривается необходимость и
возможность следующих действий:
– сохранение существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
– проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их
класса и изменение ставок арендной платы;
– проведение строительных работ по расширению (сокращению) площадей
для сдачи в аренду.
Наиболее эффективный вариант использования строений обеспечит максимальную доходность недвижимости при соответствующем уровне риска выбранного
варианта.
Задача 17. Собственники многоквартирных жилых домов сдают в аренду
меблированные и немеблированные квартиры в одном районе города. Расходы на
приобретение, обслуживание мебели и бытовой техники составляют в среднем
12000 руб. на квартиру в год. Эксплуатационные расходы и налоги достигают 40%
валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей и неплатежей арендной
платы оцениваются на уровне 5% для немеблированных квартир и 10% для меблированных. Арендная плата немеблированной квартиры составляет 4000 руб. в месяц,
меблированной – 6000 руб. Расчеты представлены в таблице 10.
Таблица 10 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования квартир, руб.
Показатели
Валовой доход (в год)
Убытки от простоя площадей и неплатежей арендной платы
Действительный валовой доход
Расходы на приобретение, обслуживание
мебели и бытовой техники
Эксплуатационные расходы
Чистый операционный доход
Немеблированная
квартира
48000
Меблированная
квартира
72000
–2400
45600
–7200
64800
0
–19200
26400
–12000
–28800
24000
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования арендуемого жилья в многоквартирных домах является сдача в аренду немеблированных
квартир.
5. ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
Приобретение недвижимости с помощью заемных средств инвестора предполагает оценку рыночной стоимости собственного и привлекаемого заемного капитала.
Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой совокупность расчетов
и аналитических решений, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом
конкретных условий финансирования. Данный анализ является моделью доходного
подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости,
приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Ипотечный кредит – разновидность кредита, который характеризуется
предоставлением денежных средств на длительное время для кредитования сделки
по приобретению недвижимости, выступающей в качестве залога.
Инвестор – участник инвестиционного проекта, вкладывающий в него собственные или иные средства с целью получения дохода.
6.1. Оценка эффективности привлечения заемных средств
В процессе ипотечного кредитования важно анализировать эффективность использования кредита. Эффективность ипотечного кредитования оценивается кредитором и заемщиком. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка
по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый левередж и другие особые условия кредитования.
Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных
средств в инвестиционном процессе.
Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется
следующим образом:
V  Vm  Ve ,
(37)
где V – стоимость недвижимости;
Vm – стоимость заемных средств (ипотечного кредита);
Ve – стоимость собственного капитала инвестора.
Чистый операционный доход – разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости. Если для приобретения собственности привлекается ипотечный кредит, то у инвестора ежегодно появляются расходы, связанные с условиями финансирования – возврат части основного долга и уплата причитающихся процентов.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга – это денежные поступления, отражающие величину дохода, получаемого инвестором:
I e  NOI  DS ,
(38)
где I e – денежные поступления на собственный капитал;
NOI – чистый операционный доход;
DS – годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).
Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.
Rm 
DS
,
Vm
(39)
где Rm – ипотечная постоянная;
DS – годовые расходы по обслуживанию долга;
Vm – величина первоначально полученного ипотечного кредита.
При кредитовании используются специально рассчитанные карты ипотечных
постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик
может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину
ежегодных выплат банку.
Пример 6.1. Кредит в сумме 800 тыс. руб. выдан на 20 лет под 13% с ежемесячным погашением. Определить величину ипотечной постоянной.
Решение: Используются таблицы сложного процента.
Первый вариант
1. Ежемесячные платежи в счет погашения кредита составят (форм. 18):
PMT = 0,011716×800000 = 9372,8 руб.
(iaof – фактор взноса на амортизацию денежной единицы, начисление процентов ежемесячно, 13%, 20 лет).
2. Годовые расходы по обслуживанию долга (ежемесячный платеж × 12):
DS = 9372,8×12 = 112473,6 руб.
3. Ипотечная постоянная (форм. 39):
112473,6
Rm 
 0,1406 или 14,06%.
800000
Второй вариант
Rm = (iaof или фактор взноса на амортизацию кредита) × 12 = 0,011716×12 =
= 0,1406 или 14,06%.
Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе
называется финансовым левереджем. Качество финансового левереджа является
важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором
заемных средств. Для его оценки следует различать уровни дохода, приносимого
недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.
Rv 
NOI
,
V
(40)
где Rv – ставка доходности недвижимости;
NOI – чистый операционный доход;
V – стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).
Re 
Ie
,
Ve
(41)
где Re – ставка доходности на собственный капитал;
I e – денежные поступления на собственный капитал инвестора;
Ve – величина собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.
Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением
ставок доходности.
Rv = Re нейтральный финансовый левередж;
Rv > Re отрицательный финансовый левередж;
Rv < Re положительный финансовый левередж (эффективное использование заемных средств).
Пример 6.2. Объекты недвижимости ежегодно приносят равный чистый операционный доход по 1500 тыс. руб. и имеют одинаковую стоимость 10 млн. руб. В
каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал – по 4 млн. руб.
Оба объекта имеют аналогичную величину ипотечного кредита. Так как кредит был
получен на разных условиях, то ежегодные расходы по обслуживанию долга (DS)
составляют по первому объекту – 700 тыс. руб., по второму – 1000 тыс. руб. Требуется оценить финансовый левередж по двум объектам.
Решение:
Таблица 11 – Расчет ставок доходности
Ставка доходности, %
Недвижимости (Rv)
(форм. 40)
Собственного капитала (Re)
(форм. 38, 41)
Объект №1
1500
 15
10000
1500  700
 20
4000
Объект №2
1500
 15
10000
1500  1000
 12,5
4000
Вывод: финансовый левередж по объекту №1 оценивается положительно, по
объекту №2 – отрицательно.
Тем не менее отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. Инвестору выгодно приобрести второй объект на данных условиях финансирования, если среднерыночная
доходность ниже 12,5%.
Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения
займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая
за счет ипотечного кредита.
Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных
средств в стоимости недвижимости.
Кm 
Vm
,
V
(42)
где Km – коэффициент ипотечной задолженности;
Vm – величина первоначально полученного ипотечного кредита;
V – стоимость недвижимости (включая сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора).
Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является оценка достаточности величины прогнозируемого чистого операционного дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях
кредитования. Для этого рассчитывается минимально необходимая сумма чистого
операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, а затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
Задача 18. Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная
оценщиком, составляет 8000 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложит 16000
тыс. руб. собственных средств и 35000 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал.
Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку
доходности на собственный капитал?
Решение:
1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал (из форм. 41):
I e  Ve  R e  16000  0,15  2400 тыс. руб.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга (из форм. 39):
DS  Vm  R m  35000  0,1653  5785,5 тыс. руб.
Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 11%, 10 лет) × 12 = 0,013775×12 = 0,1653.
3. Минимальная величина чистого операционного дохода (из форм. 38):
NOI = I e +DS = 2400+5785,5 = 8185,5 тыс. руб.
Вывод: доход, приносимый недвижимостью в размере 8185,5 тыс. руб., обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.
При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент
покрытия долга (DCR), сравнить его с требованиями банка.
Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку:
DCR 
NOI
,
DS
(43)
где DCR – коэффициент покрытия долга;
NOI – чистый операционный доход;
DS – годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов).
Задача 19. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR ≥ 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 300 тыс. руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 800 тыс. руб. на 15 лет под 12% с ежемесячным погашением.
Решение:
1. Ипотечная постоянная (по второму варианту из примера 6.1):
Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 15 лет) × 12 = 0,012002×12 = 0,1440
2. Годовые расходы по обслуживанию долга (из форм. 39):
DS  Vm  R m  800000  0,1440  115200 руб.
3. Коэффициент покрытия долга (форм. 43):
DCR 
300000
 2,6 > 2,5
115200
Вывод: Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как
расчетный коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив. Кредит
будет предоставлен.
5.2. Оценка кредитуемой недвижимости
Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования
приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:
 рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него
собственного капитала, т.к. недвижимость частично куплена за счет заемных средств;
 текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.
Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта
недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость
при помощи коэффициента капитализации (форм. 23), включающего норму дохода
на инвестиции и норму возврата капитала.
Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.
Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на
вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
R  R e  1  K m   R k  K m ,
(44)
где R –
Re –
Rk –
Km –
коэффициент капитализации;
ставка доходности инвестора (на собственный капитал);
процентная ставка по кредиту;
коэффициент ипотечной задолженности.
Пример 6.3. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11500 тыс.
руб. чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 20
лет под 10% с величиной ипотечной задолженности 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%.
В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму процентов,
погашение ипотечного кредита произойдет в момент перепродажи недвижимости.
Решение:
1. Коэффициент капитализации (форм. 44):
R  Re  1  K m   Rk  K m  0,15  1  0,7   0,10  0,7  0,115 .
2. Стоимость кредитуемой недвижимости (форм. 23):
V
NOI 11500

 100000 тыс. руб.
R
0,115
Если инвестор получит самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (Rm) вместо
процентной ставки по кредиту (Rk). Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.
R  R e  1  K m   R m  K m ,
где R –
Re –
Rm –
Km –
(45)
коэффициент капитализации;
ставка доходности инвестора (на собственный капитал);
ипотечная постоянная;
коэффициент ипотечной задолженности.
Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 11340
тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся
ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с величиной ипотечной задолженности
60%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал равна 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.
Решение:
1. Коэффициент капитализации (форм. 45):
R  R e  1  K m   R m  K m  0,12  1  0,6  0,1090  0,6  0,1134 ;
Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 10%, 25 лет) × 12 = 0,009087×12 = 0,1090.
2. Стоимость кредитуемой недвижимости (форм. 23):
V
NOI 11340

 100000 тыс. руб.
R
0,1134
Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от
объекта в будущем. Данный метод обычно называют традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.
Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного
кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения
и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода
владения.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:
 ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором
ставке дохода на собственный капитал;
 в качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
 выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного
долга на эту дату.
Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистой операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс. руб.,
во 2-й – 300 тыс. руб., в 3-й – 500 тыс. руб., в 4-й – 800 тыс. руб., в 5-й – 1000 тыс. руб.
Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается в размере 1300 тыс. руб.
Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке
кредит в сумме 900 тыс. руб. на 15 лет под 10%. Долг погашается ежегодно равными
частями с начислением процентов на остаток долга.
Решение:
1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода
и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 12). Анализируемый период до
момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.
Таблица 12 – Расчет доходов по обслуживанию долга
Периоды (годы)
№
Показатель
п/п
1
2
3
4
5
1 Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. (900/15)
60
60
60
60
60
2 Остаток долга на конец года,
тыс. руб.
840
780
720
660
600
3 Сумма начисленных процентов по сумме остатка преды- (900×0,10) (840×0,10) (780×0,10) (720×0,10) (660×0,10)
дущего периода (ставка 10%)
90
84
78
72
66
4 Расходы по обслуживанию
долга, тыс. руб. (стр. 1+3)
150
144
138
132
126
2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (табл. 13). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf).
Таблица 13 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
Периоды (годы)
2
3
4
№
Показатель
п/п
1
1 Чистый операционный доход, тыс. руб. (по условию)
160
2 Расходы по обслуживанию
долга, тыс. руб. (табл. 12, стр. 4)
150
3 Денежные поступления, тыс.
руб. (стр. 1 – 2)
10
4 Фактор текущей стоимости
денежной единицы
(pvf, начисление процентов
ежегодно, 15%, 1-5 лет)
0,8696
5 Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб.
(стр. 3×4)
8,9
6 Сумма
дисконтированных
поступлений, тыс. руб.
5
300
500
800
1000
144
138
132
126
156
362
668
874
0,7561
0,6575
0,5718
0,4972
118,0
238,0
382,0
434,6
1181,5
3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:
 цена продажи = 1300 тыс. руб.;
 остаток долга на конец 5-го года = 900 – 60×5 = 600 тыс. руб.;
 выручка от продажи = 1300 – 600 = 700 тыс. руб.;
 текущая стоимость выручки от продажи = 700×0,4972 (pvf, начисление
процентов ежегодно, 15%, 5 лет) = 348 тыс. руб.
4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора:
Ve = 1181,5+348,0=1529,5 тыс. руб.
5. Оценка рыночной стоимости недвижимости (форм. 37):
V  Vm  Ve  900  1529,5  2429,5 тыс. руб.
Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без
их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.
Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:
V  Vm  NOI  DS pvaf
Re
n
 FVB  Vmn  pvf
Re
n
,
(46)
где V –
Vm –
NOI –
DS –
pvaf –
FVB –
Vmn –
pvf –
Re –
n –
стоимость недвижимости;
ипотечный кредит;
чистый операционный доход;
годовые расходы по обслуживанию долга;
фактор текущей стоимости аннуитета;
цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода;
остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;
фактор текущей стоимости денежной единицы;
ставка дохода на собственный капитал;
анализируемый период.
Задача 22. Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 10 лет составит 1500 тыс. руб. В конце 10 года
объект планируется продать за 12000 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9000 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.
Решение:
1. Ипотечная постоянная:
Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 30 лет) × 12 = 0,010286×12 = 0,1234
2. Годовые расходы по обслуживанию долга (из форм. 39):
DS  Vm  R m  9000  0,1234  1110,6 тыс. руб.
3. Остаток долга на конец 10-го года (конец анализируемого периода):
 ежемесячный платеж (форм. 18) PMT = Vm × (iaof, ежемес., 12%, 30 лет) =
= 9000×0,010286 = 92,6 тыс. руб.;
 остаточный срок кредитования после продажи объекта = 30 – 10 = 20 лет;
 остаток долга на дату продажи (форм. 20) Vmn = PMT × (pvaf, ежемес., 12%,
20 лет) = 92,6 × 90,81942) = 8409,9 тыс. руб.
4. Текущая стоимость денежных поступлений:
PV0 = (NOI – DS)×(pvaf, ежегод., 15%, 10 лет) = (1500 – 1110,6) × 5,01877 = 1954,3 тыс. руб.
5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта:
PVB0 = (FVB – Vmn)×(pvf, ежегод., 15%, 10 лет) = (12000 – 8409,9)×0,247185 = 887,4 тыс. руб.
6. Рыночная стоимость собственного капитала:
Ve = PV0 + PVB0 = 1954,3 + 887,4 = 2841,7 тыс. руб.
7. Стоимость недвижимости (форм. 37):
V  Vmo  Ve  9000  2841,7  11841,7 тыс. руб.
Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:
V  Vmo  NOI  DS pvaf
Re
n
 FVB  Vmnk  pvf
Re
n
,
(47)
где Vmo – остаток долга на дату оценки;
Vmnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.
Задача 23. Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия
предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.
Решение:
1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки (форм. 20):
Vmo = PMT × (pvaf, ежемес., 12%, 27 лет) = 92,6 × 96,02007) = 8891,5 тыс. руб.
2. Остаток задолженности на дату продажи:


остаточный срок кредитования после продажи объекта = 30 – 3 – 10 = 17 лет;
остаток долга на дату продажи (форм. 20) Vmnk = PMT × (pvaf, ежемес.,
12%, 17 лет) = 92,6 × 86,86471) = 8043,7 тыс. руб.
3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется):
PV0 = (NOI – DS)×(pvaf, ежегод., 15%, 10 лет) = (1500 – 1110,6) × 5,01877 = 1954,3 тыс. руб.
4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта (с учетом остатка долга):
PVB0 = (FVB – Vmnk)×(pvf, ежегод., 15%, 10 лет) = (12000 – 8043,7)×0,247185 = 977,9 тыс. руб.
5. Рыночная стоимость собственного капитала:
Ve = PV0 + PVB0 = 1954,3 + 977,9 = 2932,2 тыс. руб.
6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи):
V  Vmo  Ve  8891,5  2932,2  11823,7 тыс. руб.
5.3. Расчет стоимости кредита
Сведения о величине стоимости кредита важны как для кредитора, так и заемщика.
Андеррайтинг – процедура оценки кредитором (банком) финансового положения заемщика и возможности своевременного возврата кредита, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении средств.
Сумма платежа по кредиту (форм. 48) состоит из двух следующих частей:
1) платеж по кредиту (погашение основной суммы долга);
2) проценты по кредиту (плата за пользование кредитом).
Сумма платежа  платеж по кредиту  проценты по кредиту .
(48)
Существует несколько форм ипотечного кредитования, которые различаются
порядком расчета платежей по кредиту, процентам, условиям возврата кредита.
Основными видами ипотечного кредита являются:
 постоянный ипотечный кредит (самоамортизирующийся кредит), предусматривающий ежемесячные равновеликие (аннуитетные) выплаты, которые
включают платежи по погашению долга и платежи по процентам (рис. 11);
 кредит с фиксированным платежом основной суммы долга (дифференцированный платеж), предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи
в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга
(доля процентов снижается к концу срока погашения кредита) (рис. 12).
6.3.1. Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося
кредита) (для упрощения срок кредитования сокращен до 3-х лет)
Сумма платежа по кредиту рассчитывается с применением фактора взноса на
амортизацию денежной единицы (iaof) функции сложного процента (форм. 17,18).
Платеж по кредиту при такой форме кредитования возрастает к концу срока
возврата кредита (рис. 11) при равновеликой (аннуитетной) сумме платежа.
Задача 24. Кредит в размере 180 тыс. руб. выдан на 3 года (36 мес.) под 17%
годовых. Срок действия договора с 20.05.2008 г. по 20.05.2011 г. Определить стоимость кредита при возврате аннуитетными платежами.
Решение:
1. Расчет ежемесячного равновеликого (аннуитетного) платежа (форм. 18):
PMT  180000 
1
0,17
12
1
 0,17 
1 

12 

 180000  0,035653  6417,54 руб.
312
2. Расчет величины ежегодного платежа по кредиту:
PMTгод. = PMT × 12 = 6417,54 × 12 = 77010,48 руб.
3. Определение стоимости кредита (суммы платежей в конце срока действия
договора). Расчеты приведены в таблице 14, отображены на рисунке 11:
Vкред. = PMTгод. × 3 = 77010,48 × 3 = 231031,44 руб.
или
Vкред. = PMT× 36 = 6417,54 × 36 = 231031,44 руб.
№ месяца
Таблица 14 – Расчет характеристик и стоимости самоамортизирующегося кредита
Количество
Остаток
дней
Дата
задолженности
с даты поплатежа
по кредиту,
следнего
руб.
платежа
1
2
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20.05.200
8
20.06.200
8
20.07.200
8
20.08.200
8
20.09.200
8
20.10.200
8
20.11.200
8
20.12.200
8
20.01.200
9
20.02.200
9
20.03.200
9
3
180000,00
175000,00
170000,00
165000,00
160000,00
155000,00
150000,00
145000,00
140000,00
135000,00
130000,00
4
–
31
30
31
31
30
31
30
31
31
28
Платежи
по кредиту Проценты Сумма платежа,
(погашение по кредиту,
руб.
основной
руб.
(форм. 18)
суммы долга), руб.
5
–
5000,00
5039,38
5078,75
5118,13
5157,50
5196,88
5236,26
5275,63
5315,01
5354,38
6
7
–
1417,54
1378,16
1338,79
1299,41
1260,04
1220,66
1181,28
1141,91
1102,53
1063,16
–
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
11 20.04.200
9
125000,00
31
5393,76
1023,78
6417,54
Продолжение таблицы 14
2
3
4
5
12
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
20.05.2009
20.06.2009
20.07.2009
20.08.2009
20.09.2009
20.10.2009
20.11.2009
20.12.2009
20.01.2010
20.02.2010
20.03.2010
20.04.2010
20.05.2010
20.06.2010
20.07.2010
20.08.2010
20.09.2010
20.10.2010
20.11.2010
20.12.2010
20.01.2011
20.02.2011
20.03.2011
20.04.2011
20.05.2011
Итого
120000,00
115000,00
110000,00
105000,00
100000,00
95000,00
90000,00
85000,00
80000,00
75000,00
70000,00
65000,00
60000,00
55000,00
50000,00
45000,00
40000,00
35000,00
30000,00
25000,00
20000,00
15000,00
10000,00
5000,00
0,00
30
31
30
31
31
30
31
30
31
31
28
31
30
31
30
31
31
30
31
30
31
31
28
31
30
6
5433,14
5472,51
5511,89
5551,27
5590,64
5630,02
5669,39
5708,77
5748,15
5787,52
5826,90
5866,27
5905,65
5945,03
5984,40
6023,78
6063,15
6102,53
6141,91
6181,28
6220,66
6260,04
6299,41
6338,79
6378,16
204806,95
7
984,40
945,03
905,65
866,27
826,90
787,52
748,15
708,77
669,39
630,02
590,64
551,27
511,89
472,51
433,14
393,76
354,39
315,01
275,63
236,26
196,88
157,50
118,13
78,75
39,38
26224,49
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
6417,54
231031,44
6000
4000
2000
0
Сумма платежа, руб.
8000
1
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
Срок кредитования, мес.
Платежи по кредиту
Проценты по кредиту
Рисунок 11. Расчет платежей по самоамортизирующемуся ипотечному кредиту
35
6.3.2. Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной
суммы долга
При данной форме кредита размер платежа дифференцируется в зависимости
от остатка основной суммы долга (к концу срока погашения кредита сумма платежа
снижается).
Платежи по кредиту (возврату основной суммы долга) фиксированы и рассчитываются следующим образом:
Платеж по кредиту 
Сумма кредита
,
Количество месяцев, на которые оформлен кредит
(49)
Проценты по кредиту определяются по формуле:
Количество дней
Остаток долга  Годовая % ставка
Проценты по кредиту 
 с даты последнего , (50)
365 (366)
платежа
Задача 25. Определить стоимость кредита при возврате дифференцированными платежами. Используются условия предыдущей задачи 24.
Решение:
Расчеты приведены в таблице 15, отображены на рисунке 12.
№ месяца
Таблица 15 – Расчет характеристик и стоимости кредита с фиксированным платежом
Количество
Остаток
дней
Дата
задолженности
с даты поплатежа
по кредиту,
следнего
руб.
платежа
1
2
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
12
13
14
15
16
17
20.05.200
20.06.200
8
20.07.200
8
20.08.200
8
20.09.200
8
20.10.200
8
20.11.200
8
20.12.200
8
20.01.200
8
20.02.200
9
20.03.200
9
20.04.200
9
20.05.200
9
20.06.200
9
20.07.200
9
20.08.200
9
20.09.200
9
20.10.200
9
9
3
180000,00
175000,00
170000,00
165000,00
160000,00
155000,00
150000,00
145000,00
140000,00
135000,00
130000,00
125000,00
120000,00
115000,00
110000,00
105000,00
100000,00
95000,00
4
–
31
30
31
31
30
31
30
31
31
28
31
30
31
30
31
31
30
Платежи
по кредиту Проценты
(погашение по кредиту, Сумма платежа,
основной
руб.
руб.
суммы
(форм. 48)
долга), руб. (форм. 50)
(форм. 49)
5
–
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
6
–
2591,80
2438,52
2447,81
2375,82
2229,51
2231,83
2090,16
2093,56
2021,37
1760,55
1876,99
1746,58
1732,60
1606,85
1588,22
1516,03
1397,26
7
–
7591,80
7438,52
7447,81
7375,82
7229,51
7231,83
7090,16
7093,56
7021,37
6760,55
6876,99
6746,58
6732,60
6606,85
6588,22
6516,03
6397,26
Продолжение таблицы 15
2
3
4
5
6
7
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
20.11.2009
20.12.2009
20.01.2010
20.02.2010
20.03.2010
20.04.2010
20.05.2010
20.06.2010
20.07.2010
20.08.2010
20.09.2010
20.10.2010
20.11.2010
20.12.2010
20.01.2011
20.02.2011
20.03.2011
20.04.2011
20.05.2011
Итого
90000,00
85000,00
80000,00
75000,00
70000,00
65000,00
60000,00
55000,00
50000,00
45000,00
40000,00
35000,00
30000,00
25000,00
20000,00
15000,00
10000,00
5000,00
0,00
31
30
31
31
28
31
30
31
30
31
31
30
31
30
31
31
28
31
30
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
5000,00
180000,00
1371,64
1257,53
1227,26
1155,07
978,08
1010,68
908,22
866,30
768,49
721,92
649,73
558,90
505,34
419,18
360,96
288,77
195,62
144,38
69,86
47203,39,
6371,64
6257,53
6227,26
6155,07
5978,08
6010,68
5908,22
5866,30
5768,49
5721,92
5649,73
5558,90
5505,34
5419,18
5360,96
5288,77
5195,62
5144,38
5069,86
227203,39
6000
2000 4000
0
Сумма платежа, руб.
8000
1
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
Срок кредитования, мес.
Платежи по кредиту
Проценты по кредиту
Рисунок 12. Расчет платежей по кредиту с фиксированным платежом основной суммы долга
Стоимость кредита при возмещении дифференцированными платежами составит 227203,39 руб.
Сравнивая рассмотренные формы кредитования, следует отметить, что возмещение самоамортизирующегося кредита предусматривает более быстрый возврат
процентов, возмещение кредита с фиксированным платежом – возврат всей суммы
кредита.
6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Земельный участок – неотъемлемая составляющая любого объекта недвижимости. С вовлечением земли в сферу гражданского оборота, появлением соответствующей правовой базы, развитием земельного рынка возросла необходимость в
оценке земли как отдельного объекта недвижимости.
Оценка стоимости земли имеет определенную специфику, которая обусловлена, прежде всего, особенностями земли как природного ресурса, режимом ее использования. Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве
и пространственным базисом для размещения другой прочно связанной с землей недвижимости.
При оценке рыночной стоимости земли руководствуются классическими
принципами, и применяют те же подходы, что и при оценке зданий, сооружений.
К наиболее распространенным методам оценки земельных участков относятся
следующие:
 сравнения продаж;
 распределения (соотнесения);
 предполагаемого использования (определение затрат на освоение);
 капитализации земельной ренты (дохода);
 остатка дохода для земли.
1. Метод сравнения продаж
Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения
продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.
Проводится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту
земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым
характеристикам земельного участка относятся:
 целевое назначение земель (категория земельного фонда);
 вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые,
офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т. д.);
 местоположение;
 передаваемые юридические права (собственность, аренда и т. д.);
 функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;
 наличие сервитута (ограничений и обременений).
Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:
 Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га):
кв. м – под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры);
сотка – строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи;
га – сельскохозяйственные и лесные угодья.
 Цена за весь участок (лот):
лот – стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.
В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие
основные элементы сравнения:
1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности,
пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка
вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием).
2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может
быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную
стоимость объекта.
3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они
принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка
(например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).
4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившиеся тенденции).
Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному
(текущему) периоду времени.
5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).
6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).
7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения
связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного
облика микрорайона, квартала и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройством, необходимостью сноса ветхого
жилья и с возможным переселением жильцов.
8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности
объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.
Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков)
и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.
Задача 26. Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 250 кв. м.
Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация
по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками,
проданными в текущем году, приведена в таблице 16.
Решение:
В качестве единицы сравнения принимается цена 1 кв. м.
Таблица 16 – Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения
Объекты сравнения
Оценив.
объект
1
2
3
4
5
1. Цена продажи, руб.
?
35250
45000
42000
32250
51250
2. Площадь, кв. м.
250
150
200
200
150
250
3. Вид права
Аренда Собствен. Собствен. Собствен. Аренда Аренда
4. Расчет с продавцом Безналич. Безналич. Наличн. Безналич. Наличн. Безналич.
5. Условия продажи
Рыночн. Рыночн. Рыночн. Нерын. Рыночн. Рыночн.
(срок продажи в
течение
1 месяца)
6. Дата продажи
Декабрь Февраль Апрель Август Декабрь
Июль
7. Местоположение
Зона 1
Зона 1
Зона 1
Зона 1
Зона 2
Зона 2
8. Обременение
Есть
Нет
Есть
Нет
Нет
Есть
Характеристики
Таблица 17 – Корректировка цен продаж объектов сравнения, руб.
Оценив.
объект
1
Цена продажи 1 кв.м.
?
235 П
Вид права
Аренда Собствен.
1 Корректировка
–20
Скоррект. цена
215 Ф
Усл-я финансиров. Безналич. Безналич.
2 Корректировка
0
Скоррект. цена
215 Пр
Условия продажи Рыночн. Рыночн.
3 Корректировка
0
Скоррект. цена
215
Дата продажи
Декабрь Февраль
4 Корректировка
+19,7
Скоррект. цена
234,7
Местоположение
Зона 1
Зона 1
5 Корректировка
0
Скоррект. цена
234,7
Площадь, кв. м.
250
150
6 Корректировка
+11,7
Скоррект. цена
246,4 О
Обременение
Есть
Нет
7 Корректировка
–9,8
Скоррект. цена
236,6
Рыночная стоимость
236,6
Характеристики
Объекты сравнения
2
3
4
5
225
210
215 П
205
Собствен. Собствен. Аренда Аренда
–20
–20
0
0
205 Ф
190
215
205
Наличн. Безналич. Наличн. Безналич.
+10
0
+10
0
215
190 Пр
225
205
Рыночн. Нерын. Рыночн. Рыночн.
0
+25
0
0
215
215
225
205
Апрель Август Декабрь
Июль
+15,8
+7,9
0
+9,4
230,8
222,9
225,0
214,4
Зона 1
Зона 1
Зона 2
Зона 2
0
0
+22,5
+21,4
230,8
222,9 247,5 Пл 235,8 Пл
200
200
150
250
+5,8
+5,8
+11,7
0
236,6 О
228,7
259,2
235,8
Есть
Нет
Нет
Есть
0
–9,8
–9,8
0
218,9
249,4
235,8
236,6
Рыночная стоимость земельного участка составит 59150 руб. (236,6250).
Сущность и расчет вносимых поправок
Корректировка цен производится по методу анализа парных продаж.
1. Переданные имущественные права на земельный участок. Из сравнения первого и четвертого объектов, которые наиболее похожи по остальным характеристикам,
определяется, что право собственности дороже права аренды на величину 20 руб./м2 =
235 – 215 (обозначены в табл. 17 – П). Поскольку оцениваемый объект находится на
праве аренды, то необходимо занизить цены объектов, находящихся в собственности.
2. Условия финансирования. Покупка по безналичному расчету завышает стоимость объекта (плата за банковский перевод и др.). Для сравнения выбираются 1-й и
2-й объекты (Ф). Следовательно, цены объектов, приобретаемых за наличные деньги,
корректируются со знаком «+». Величина поправки равна: 215 – 205 = 10 руб./м2.
3. Условия продажи. В цену продажи участка №3 вносится поправка ввиду
короткого срока продажи (1 месяц вместо 2-3 типичных для данного рынка). Данное обстоятельство, как правило, свидетельствует о заниженной цене продажи.
Поэтому в нее вносится повышающая поправка, рассчитанная путем сравнения 1го и 3-го объектов (Пр): 215 – 190 = 25 руб./м2.
4. Время продажи. Поправка отражает динамику цен на земельном рынке в
зависимости от времени. Цены объектов сравнения необходимо скорректировать на
дату продажи оцениваемого объекта. Аналоги продавались с февраля по декабрь текущего года. Изменение ценовой ситуации за рассматриваемый период установлено
в размере 11% (рост уровня цен). Следовательно, поправка имеет знак «+».
Величина поправки для i-го объекта сравнения (Пi) определяется по формуле:
П i  Vi  h  k i ,
(51)
где Vi – цена i-го объекта сравнения;
h – величина, отражающая уровень роста цен;
ki – коэффициент за промежуток времени между датой сделки с i-м объектом сравнения и датой оценки объекта.
Величина ki рассчитывается по формуле:
ki 
mo  mi
,
mo
(52)
где mo – порядковый номер месяца (в году) проведения оценки объекта;
mi – порядковый номер месяца продажи i-го объекта сравнения.
Например, для первого участка, который был продан в феврале (форм. 52):
12  2
k1 
 0,833
12
Поправка на дату продажи для первого объекта равна (форм. 51):
П1  215  0,11 0,833  19,7 руб./м2
Аналогично проводится корректировка цен остальных объектов сравнения.
5. Местоположение. Согласно результатам государственной кадастровой оценки
земель данного населенного пункта, стоимость земли в зоне 2 меньше стоимости в зоне
1 на 10%. Оцениваемый объект находится в зоне 1, следовательно, вносятся положительные 10%-ные поправки в цены 4-го и 5-го объектов, расположенных во 2-й зоне.
6. Физические характеристики. Площади земельных участков представлены
размерами в 150, 200 и 250 кв. м. Для определения поправки за разницу в площади
100 м2 , выбираются пятый объект (аналогичен по площади оцениваемому) и наиболее похожий на него по остальным характеристикам – четвертый. Размер увеличивающей поправки для первого и четвертого объектов (Пл) равен 11,7 руб. = 247,5 –
235,8. Цены второго и третьего объектов за разницу в 50 м2 повышаются половинным значением, т.е. на 5,8 руб.
7. Обременения. Связаны с дополнительными затратами на озеленение земельных участков. При сравнении первого и второго объектов (О) находится поправка: 246,4 – 236,6 = 9,8 руб./м2. Оцениваемый объект имеет обременения в использовании, поэтому цены продаж аналогов без обременений (первого, третьего и
четвертого) занижаются.
В скорректированных ценах продаж объектов-аналогов повторяется значение
236,6 руб./м2 (первый, второй объекты), которое принимается в качестве рыночной
стоимости 1 м2 для оцениваемого объекта. Правильность выбора скорректированной
цены продажи подтверждается тем, что цена пятого объекта, в который внесено
наименьшее количество поправок, близка к принятому значению.
2. Метод распределения (соотнесения)
Установлено, что для типичных (аналогичных) объектов недвижимости
наблюдается устойчивое пропорциональное соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью построек в общей стоимости объекта недвижимости.
Метод распределения заключается в определении доли стоимости улучшений
(построек) в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом накопленного
износа. Стоимость участка может определяться через коэффициент, характеризующий долю стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.
Последовательность расчета данным методом (из форм. 35):
1. Расчет рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земельного
участка с улучшениями – зданиями, сооружениями).
2. Расчет восстановительной стоимости возведения новых зданий и сооружений, идентичных расположенным на земельном участке.
3. Определение величины физического износа, функционального, внешнего
устаревания зданий и сооружений на земельном участке.
4. Уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму
накопленного износа для получения их текущей стоимости.
5. Получение рыночной стоимости земельного участка вычитанием текущей
стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с
улучшениями (зданиями, сооружениями):
VL  V  Vвосст.  D ,
(53)
где VL – стоимость земельного участка;
V
– стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями);
Vвосст. – стоимость восстановления (замещения) здания;
D
– накопленный износ оцениваемого здания.
Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми
зданиями. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей
стоимости объекта увеличивается.
Задача 27. Определить стоимость свободного земельного участка, если его
аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2400 тыс. руб. Характеристики цен продаж трех типичных объектов недвижимости в данном районе и
стоимости их улучшений приведены в таблице 18.
Решение:
Таблица 18 – Определение доли стоимости земли в цене продаж объектов
Цена продажи участка Стоимость улучшений Отношение стоимости
с постройками, Vi,
к учетом износа, VВi , улучшения к цене протыс. руб.
тыс. руб.
дажи, KВi
1
2200
1580
0,718
2
2030
1400
0,690
3
1900
1350
0,710
В среднем
0,706
№ объектааналога
1. Коэффициент, характеризующий долю стоимости улучшения (построек) в
общей стоимости объекта недвижимости (KВi) определяется по следующей формуле:
K Bi 
VBi
,
Vi
(54)
где VВi – стоимость улучшений i-го объекта-аналога с учетом износа;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога.
2. Коэффициент, характеризующий долю стоимости земли (KL), равен:
KL = 1,00 – KВ = 1,000 – 0,706 = 0,294 или 29,4%.
3. Стоимость земельного участка составит:
VL = V × KL = 2400 × 0,294 = 705,6 тыс. руб.
3. Предполагаемого использования (определение затрат на освоение)
Представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта
наилучшего использования оцениваемой территории, предназначенной под застройку.
Крупные (нестандартные) земельные массивы, как правило, не имеющие аналогов в
сравнимых продажах, разбиваются на отдельные (стандартные) участки.
Метод предполагаемого использования базируется на методах затратного, рыночного и доходного подходов. Применяется, когда разбивка участка на несколько
частей представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Метод основывается на принципах сбалансированности, экономической величины.
Последовательность расчета данным методом следующая:
1. Определение размеров и количества участков исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.
2. Расчет потенциального валового дохода от продажи или сдачи в аренду
подготовленных участков. Основой для расчета может являться стоимость одного
участка, определенная методом сравнения продаж.
3. Вычисление чистого операционного дохода от продаж:
ЧОД  ПВД  ИЗ ,
(55)
где ЧОД – чистый операционный доход;
ПВД – потенциальный валовой доход;
ИЗ – суммарные издержки на разбивку и устройство участков.
Издержки на улучшения могут быть представлены следующими статьями:
– расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
– затраты на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
– налоги, страхование, заработная плата;
– расходы на маркетинг;
– прибыль и накладные расходы подрядчика;
– прибыль предпринимателя (обеспечивает экономические интересы хозяйственной деятельности, стимулирует вкладывание средств).
4. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продаж (с помощью функции сложного процента).
Задача 28. Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Предложен вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.
Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное
строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории может быть размещено
и пущено в продажу 40 земельных участков: [40 = (6,00 × 0,8) / 0,12.
При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций
(электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем
за 180 тыс. руб., т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 7200 тыс. руб.
(180 × 40). С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около
10 участков в год, тогда период товарного обращения составит 4 года.
Норма отдачи проекта принимается в размере 12% (без учета инфляции, которая закладывается дополнительно).
Издержки и прибыль инвестора составят 3900 тыс. руб., в том числе:
1. Благоустройство: проектно-изыскательские работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций
2400 тыс. руб.
2. Управление
300 тыс. руб.
3. Маркетинг
350 тыс. руб.
4. Налоги и страхование
200 тыс. руб.
5. Прибыль инвестора
650 тыс. руб.
Определяется величина чистого операционного дохода (форм. 55):
ЧОД  ПВД  ИЗ  7200  3900  3300 тыс. руб.
1. Вариант
Текущая стоимость земельного массива определяется путем дисконтирования
потока чистого дохода, поступающего равномерно в течение 4 лет при норме отдачи
12%. Применяется фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf, ежегод.,12%, 4 года).
Рыночная стоимость земельного массива составляет:

1
1 
n
ЧОД  1  i 
V

n
i
где V
–
ЧОД –
n
–
i
–



1

1 

4
 3300  1  0,12 

  825  3,03735  2505,8 тыс. руб. ,

4
0,12
рыночная (текущая) стоимость земельного массива;
чистый операционный доход;
период продажи участков (товарного обращения);
процентная ставка, характеризующая норму отдачи проекта.
2. Вариант
В случае, если доход по периодам неравномерен, то расчет может производиться с применением фактора текущей стоимости единицы. Для условий рассматриваемой задачи чистый операционный доход равномерен (3300/4 = 825), дисконтируется по годам с применением указанного фактора (pvf, ежегод., 12%, 1 – 4 года).
ЧОД n
825
825
825
825




 2505,8 тыс. руб.
n
2
3
1  0,12 1  0,12 1  0,12 1  0,124
n 1 (1  i)
n
V
4. Метод капитализации земельной ренты (дохода)
Оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в
стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично методу прямой капитализации дохода при оценке зданий).
Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки,
арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).
Последовательность расчета стоимости земельного участка:
1. Определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений
по аналогичным участкам).
2. Калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
3. Вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь
по различным причинам.
4. Находится чистый операционный доход путем исключения из действительного валового дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае ис-
пользования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).
5. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.
Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается
на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве
срок принимается равным 33 годам (R = 1/33 = 0,03), в лесном хозяйстве – 50 лет (R
= 1/50 = 0,02).
Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с
известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого
операционного дохода понимается величина арендной платы (Ап).
Тогда из формулы 23 устанавливается:
V
NOIА п 
 Ап  V  R
R
(56)
Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную
величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.
Задача 29. Собственник сдает земельный участок площадью 6 га в аренду для
целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет
58 руб./га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в
среднем 10% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 700 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.
Решение: общая формула 23.
1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи в аренду:
ПВД = 700  6 = 4200 руб.
2. Вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора:
ДВД = 4200 – (4200  0,10) = 3780 руб.
3. Находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты
земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):
ЧОД = 3780 – (58  6) – (3780  0,13) = 3780 – 348 – 491 = 2941 руб.
4. Рассчитывается стоимость земельного участка (Vзем.) (форм. 23):
2941
Vзем. 
 98033 руб.
0,03
5. Метод остатка дохода для земли
Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода,
относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.
Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость
здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о
продажах свободных земельных участков.
Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.
Для определения стоимости земельного участка должны быть известны следующие сведения:
 стоимость здания (сооружения);
 чистый операционный доход от всей недвижимости;
 коэффициенты капитализации для земли и для здания.
Определение стоимости земли данным методом представлено формулой 25.
Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка
для земли:
1. Определяются улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.
2. Рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем
произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации
(коэффициент капитализации для здания).
Доход может выражаться следующими величинами:
– арендная плата;
– экономия на эксплуатационных затратах, налогах;
– доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога под кредит.
3. Вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разности общей величины годового дохода и суммы дохода от здания.
4. Рассчитывается стоимость земельного участка путем деления величины дохода, относящегося к земле, на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
Задача 30. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под
строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 2500 тыс. руб., возмещение инвестиций осуществляется прямолинейно, планируемый доход на инвестиции – 18%, срок экономической жизни сооружений – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:
 в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 68 л бензина;
 чистый доход от продажи 1 л бензина составляет в среднем 3 руб.;
 с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Решение: общая формула 25.
1. Определяется стоимость строительства АЗС: VB = 2500000  5 = 12500 тыс. руб.
2. Рассчитывается коэффициент капитализации для сооружений (по методу
Ринга – форм. 27):
RB  i 
100%
100%
 18% 
 29,11% .
n
9
3. Вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:
NOI B = VB  RB = 12500000  0,291 = 3637,5 тыс. руб.
4. Определяется общий чистый операционный доход от АЗС (земельного
участка и сооружений): NOIо = 5  300  24  68  3 = 7344 тыс. руб.
5. Находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: NOI L = 7344000 – 3637500 = 3706500 тыс. руб.
6. Рассчитывается стоимость земельного участка:
VL 
3706500
 20591,7 тыс. руб.
0,18
Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 20591,7 тыс. руб.
8. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской
Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, №135 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2008.
2. Федеральные стандарты оценки. ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, ФСО 7 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2014.
3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от
06.03.2002, №568-р [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2008.
4. Артеменко, Т.В. Экономика недвижимости [Текст] / Т.В. Артеменко, А.В.
Севостьянов. – М.: ГУЗ, 2000. – 127 с.
5. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст] / А.Н. Асаул. – Спб.: Питер, 2004. – 512 с.
6. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости.
[Текст]: учебник / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. – М.: КолосС, 2006. – 463 с.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Юрайт, 2010. –
883 с.
8. Гранова, И.В. Оценка недвижимости [Текст] / И.В. Гранова. – Спб.: Питер, 2002. – 256 с.
9. Желясков, А.Л. Оформление текстовых и графических материалов, рефератов, курсовых и дипломных проектов [Текст]: методические указания для студентов
землеустроительного факультета / А.Л. Желясков, Н.П. Шалдунова, Т.Г. Орлова. –
Пермь, 2001. – 38 с.
10. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие
/ М.А. Федотова. – М.: КНОРУС, 2007. – 344 с.
11. Коваленко, Н.Я. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Н.Я.
Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Романов. – М.: КолосС, 2007. – 240 с.
12. Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Г.А.
Маховикова. – Спб.: Вектор, 2006. – 173 с.
13. Оценка земельных ресурсов [Текст] / Под. общ. ред. В.А. Антонова, П.Ф.
Лойко. – М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. – 364 с.
14. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. –
М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
15. Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с.
16. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное пособие / М.А. Федотова. – М.: КНОРУС, 2008. – 224 с.
17. Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости [Текст] / А.В. Севостьянов. –
М.: КолосС, 2007. – 276 с.
18. Симионов, Ю.Ф. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Ю.Ф.
Симионов, Л.Б. Домрачева. – Ростов н/Д: МарТ, 2004. – 222 с.
19. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст].
Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник Ордуэй. – М.: Дело ЛТД., 1997. – 480 с.
20. Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие. –
Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
Приложение А
Таблицы шести стандартных функций сложного процента (фрагмент)
11,00%
11,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(начисление процентов ежегодно)
Год
Накопленная
сумма
денежной
единицы
Накопление
денежной
единицы за
период
Фактор
фонда
возмещения
Текущая
стоимость
денежной
единицы
Текущая
стоимость
аннуитета
Взнос на
амортизацию
денежной
единицы
Год
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
1,110000
1,232100
1,367631
1,518070
1,685058
1,870415
2,076160
2,304538
2,558037
2,839421
3,151757
3,498451
3,883280
4,310441
4,784589
5,310894
5,895093
6,543553
7,263344
8,062312
8,949166
9,933574
11,026267
12,239157
13,585464
15,079865
16,738650
18,579901
20,623691
22,892297
25,410449
28,205599
31,308214
34,752118
38,574851
42,818085
47,528074
52,756162
58,559340
65,000867
1,000000
2,110000
3,342100
4,709731
6,227801
7,912860
9,783274
11,859434
14,163972
16,722009
19,561430
22,713187
26,211638
30,094918
34,405359
39,189949
44,500843
50,395936
56,939488
64,202832
72,265144
81,214309
91,147884
102,174151
114,413307
127,998771
143,078636
159,817286
178,397187
199,020878
221,913174
247,323624
275,529222
306,837437
341,589555
380,164406
422,982490
470,510564
523,266726
581,826066
1,0000000
0,4739336
0,2992131
0,2123264
0,1605703
0,1263766
0,1022153
0,0843211
0,0706017
0,0598014
0,0511210
0,0440273
0,0381510
0,0332282
0,0290652
0,0255167
0,0224715
0,0198429
0,0175625
0,0155756
0,0138379
0,0123131
0,0109712
0,0097872
0,0087402
0,0078126
0,0069892
0,0062571
0,0056055
0,0050246
0,0045063
0,0040433
0,0036294
0,0032591
0,0029275
0,0026304
0,0023642
0,0021254
0,0019111
0,0017187
0,900901
0,811622
0,731191
0,658731
0,593451
0,534641
0,481658
0,433926
0,390925
0,352184
0,317283
0,285841
0,257514
0,231995
0,209004
0,188292
0,169633
0,152822
0,137678
0,124034
0,111742
0,100669
0,090693
0,081705
0,073600
0,066314
0,059742
0,053822
0,048488
0,043683
0,039354
0,035454
0,031940
0,028775
0,025924
0,023355
0,021040
0,018955
0,017077
0,015384
0,90090
1,71252
2,44371
3,10245
3,69590
4,23054
4,71220
5,14612
5,53705
5,88923
6,20652
6,49236
6,74987
6,98187
7,19087
7,37916
7,54879
7,70162
7,83929
7,96333
8,07507
8,17574
8,26643
8,34814
8,42174
8,48806
8,54780
8,60162
8,65011
8,69379
8,73315
8,76860
8,80054
8,82932
8,85524
8,87859
8,89963
8,91859
8,93567
8,95105
1,1100000
0,5839336
0,4092131
0,3223264
0,2705703
0,2363766
0,2122153
0,1943211
0,1806017
0,1698014
0,1611210
0,1540273
0,1481510
0,1432282
0,1390652
0,1355167
0,1324715
0,1298429
0,1275625
0,1255756
0,1238379
0,1223131
0,1209712
0,1197872
0,1187402
0,1178126
0,1169892
0,1162571
0,1156055
0,1150246
0,1145063
0,1140433
0,1135294
0,1132591
0,1129275
0,1126304
0,1123642
0,1121254
0,1119111
0,1117187
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
Продолжение приложения А
11,00%
11,00%
6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ
(ежемесячное начисление процентов)
Месяц
Накопленная Накопление десумма
нежной
денежной
единицы за
единицы
период
Фактор
фонда
возмещения
Текущая
стоимость
денежной
единицы
Текущая
стоимость
аннуитета
Взнос на
амортизацию
денежной
единицы
Месяц
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
1,009167
1,018417
1,027753
1,037174
1,046681
1,056276
1,065958
1,075730
1,085591
1,095542
1,105584
1,000000
2,009167
3,027584
4,055337
5,092511
6,139192
7,195468
8,261427
9,337156
10,422747
11,518289
1,0000000
0,4977188
0,3302964
0,2465886
0,1963668
0,1628879
0,1389764
0,1210445
0,1070990
0,0959440
0,0868185
0,990917
0,981916
0,972997
0,964158
0,955401
0,946722
0,938123
0,929602
0,921158
0,912790
0,904499
0,99092
1,97283
2,94583
3,90999
4,86539
5,81211
6,75023
7,67983
8,60099
9,51378
10,41828
1,0091667
0,5068855
0,3394630
0,2557553
0,2055335
0,1720545
0,1481430
0,1302111
0,1162657
0,1051107
0,0959851
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Годы
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
1,115719
1,244829
1,388879
1,549598
1,728916
1,928984
2,152204
2,401254
2,679124
2,989150
3,335051
3,720979
4,151566
4,631980
5,167988
5,766021
6,433259
7,177708
8,008304
8,935015
9,968965
11,122562
12,409652
13,845682
15,447889
17,235500
19,229972
21,455242
23,938018
26,708098
12,623873
26,708566
42,423123
59,956151
79,518080
101,343692
125,694940
152,864085
183,177212
216,998139
254,732784
296,834038
343,807200
396,216042
454,689575
519,929596
592,719117
673,931757
764,542228
865,638038
978,432537
1104,279485
1244,689295
1401,347165
1576,133301
1771,145485
1988,724252
2231,480981
2502,329236
2804,519736
0,0792150
0,0374412
0,0235721
0,0166789
0,0125758
0,0098674
0,0079558
0,0065418
0,0054592
0,0046083
0,0039257
0,0033689
0,0029086
0,0025239
0,0021993
0,0019233
0,0016871
0,0014838
0,0013080
0,0011552
0,0010220
0,0009056
0,0008034
0,0007136
0,0006345
0,0005646
0,0005028
0,0004481
0,0003996
0,0003566
0,896283
0,803323
0,720005
0,645329
0,578397
0,518408
0,464640
0,416449
0,373256
0,334543
0,299846
0,268747
0,240873
0,215890
0,193499
0,173430
0,155442
0,139320
0,124870
0,111919
0,100311
0,089907
0,080582
0,072225
0,064734
0,058020
0,052002
0,046609
0,041775
0,037442
11,31456
21,45562
30,54487
38,69142
45,99303
52,53735
58,40290
63,66010
68,37204
72,59528
76,38049
79,77311
82,81386
85,53923
87,98194
90,17129
92,13358
93,89234
95,46868
96,88154
98,14786
99,28284
100,30010
101,21185
102,02904
102,76148
103,41795
104,00633
104,53369
105,00635
0,0883817
0,0466078
0,0327387
0,0258455
0,0217424
0,0190341
0,0171224
0,0157084
0,0146259
0,0137750
0,0130923
0,0125356
0,0120753
0,0116905
0,0113660
0,0110900
0,0108538
0,0106505
0,0104746
0,0103219
0,0101887
0,0100722
0,0099701
0,0098803
0,0098011
0,0097313
0,0096695
0,0096148
0,0095663
0,0095232
12
24
36
48
60
72
84
96
108
120
132
144
156
168
180
192
204
216
228
240
252
264
276
288
300
312
324
336
348
360
Приложение Б
Платежи
22
23
24
25
1150
1200
1250
1300
1350
1400
1450
1500
1550
1600
2150
2200
2250
2300
2350
2400
2450
2500
2550
2600
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
24
18
12
6
36
30
24
18
12
6
12
6
36
24
18
12
6
36
24
18
В начале и в конце
каждого полугодия
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
21
В начале и в конце
каждого квартала
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
n, мес.
205
210
215
220
225
230
235
240
245
250
305
310
315
320
325
330
335
340
345
350
i, %
20
PMT,
руб.
19
Платежи
18
Ежемесячные
17
Ежемесячные
n, лет
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
i, %
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
Текущая стоимость
аннуитета
Задача 6
PV,
тыс. руб.
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
16
Взнос на амортизацию единицы
Задача 5
Платежи
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
15
Ежегодные и
ежеквартальные
3500
3600
3700
3800
3900
4000
4100
4200
4300
4400
5500
5600
5700
5800
5900
6000
6100
6200
6300
6400
14
Полугодовые и
ежеквартальные
13
n, лет
12
i, %
11
FV,
тыс. руб.
Платежи
10
В начале и в конце
каждого месяца
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
9
В начале и в конце
каждого месяца
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
n, мес.
4500
4450
4400
4350
4300
4250
4200
4150
4100
4050
3500
3450
3400
3350
3300
3250
3200
3150
3100
3050
i, %
8
PMT,
руб.
7
Начисление %
15,5
16,5
17,5
18,5
19,5
20,5
21,5
22,5
23,5
24,5
20,5
21,5
22,5
23,5
24,5
25,5
26,5
27,5
28,5
29,5
6
Квартальное начисление
процентов
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
5
Ежедневное начисление
процентов
3050
3100
3150
3200
3250
3300
3350
3400
3450
3500
4050
4100
4150
4200
4250
4300
4350
4400
4450
4500
n, лет
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
i, %
4
FV,
руб.
3
Текущая стоимость Накопление денежной Фонд возмещения
единицы
единицы за период
Задача 2
Задача 3
Задача 4
Начисление %
2
Ежедневное начисление
процентов
n, лет
1
Полугодовое начисление
процентов
i, %
№ варианта
задания
PV,
руб.
Накопленная сумма
денежной единицы
Задача 1
№ варианта
задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу «Функции сложного процента»
26
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Продолжение приложения Б
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
17
18
19
20
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
255
260
265
270
275
280
285
290
295
300
155
160
165
170
175
180
185
190
195
200
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
21
22
23
24
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
5500
6000
1650
1700
1750
1800
1850
1900
1950
2000
2050
2100
6500
7000
7500
8000
8500
9000
9500
1000
1050
1100
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
36
30
24
18
12
6
36
30
24
18
36
30
24
18
12
6
36
30
24
18
12
6
36
30
24
18
12
6
36
30
25
В начале и в конце
каждого квартала
16
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
В начале и в конце
каждого месяца
15
В начале и в конце
каждого месяца
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
Ежемесячные
14
Ежемесячные
13
Ежемесячные
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Ежегодные и
ежемесячные
12
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Ежемесячные и
ежедневные
11
Ежеквартальные и
еженедельные
10
1500
1600
1700
1800
1900
2000
2100
2200
2300
2400
4500
4600
4700
4800
4900
5000
5100
5200
5300
5400
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3100
3200
3300
3400
В начале и в конце
каждого месяца
9
В начале и в конце
каждого полугодия
8
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
В начале и в конце
каждого квартала
7
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
27
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
Полугодовое начисление
процентов
6
5500
5450
5400
5350
5300
5250
5200
5150
5100
5050
4000
3950
3900
3850
3800
3750
3700
3650
3600
3550
5000
4950
4900
4850
4800
4750
4700
4650
4600
4550
Ежемесячное начисление
процентов
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
5
Еженедельное начисление
процентов
4
3,5
4,5
5,5
6,5
7,5
8,5
9,5
10,5
11,5
12,5
20,5
21,5
22,5
23,5
24,5
25,5
26,5
27,5
28,5
29,5
12,5
13,5
14,5
15,5
16,5
17,5
18,5
19,5
20,5
21,5
Квартальное начисление
процентов
3
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Еженедельное начисление
процентов
2
2050
2100
2150
2200
2250
2300
2350
2400
2450
2500
3550
3600
3650
3700
3750
3800
3850
3900
3950
4000
2550
2600
2650
2700
2750
2800
2850
2900
2950
3000
Ежемесячное начисление
процентов
1
26
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение В
Данные к индивидуальному заданию по разделу «Доходный подход к оценке недвижимости»
Доход по периодам, тыс. руб. Доход по периодам, млн. руб.
1
2
3
4
5
2
3
4
5
6
Ставка
дисконта,
%
Прогнозируемая
цена продажи
недвижимости,
млн. руб.
для
доходов
для
недвижим.
№ варианта
задания
Ставка дохода, %
Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)
Задача 10
Задача 11
Инвестиции,
млн. руб.
Ставка дохода, %
доход,
тыс. руб.
Стоимость зем.
уч-ка, тыс. руб.
NOI бизнеса,
тыс. руб.
Собственные
средства
стоимость,
тыс. руб.
№ варианта
задания
Планируемая
ставка дохода, %
Безрисковая
ставка, %
Ожидаемый
доход, тыс. руб.
Доля заемных
средств, %
Прямая капитализация дохода
Задача 7
Задача 8
Задача 9
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
20
11
22
12
15
23
13
16
14
26
26
24
21
27
25
24
18
19
21
17
14
17
12
15
19
6
5
8
6
5
9
7
6
8
10
10
7
8
10
8
7
6
8
9
7
6
8
5
6
7
700
590
550
640
660
520
600
690
560
740
670
530
710
620
750
680
510
630
730
570
330
370
300
420
470
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
49
48
47
46
45
635
630
625
620
615
610
605
600
595
590
685
680
675
670
665
660
655
650
645
640
565
570
575
580
585
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
190
185
180
175
170
165
160
155
150
145
190
195
200
205
210
561
562
563
564
565
566
567
568
569
570
551
552
553
554
555
556
557
558
559
560
541
542
543
544
545
871
873
875
877
879
881
883
885
887
889
851
853
855
857
859
861
863
865
867
869
850
848
846
844
842
30
15
22
23
28
16
26
20
29
18
14
19
24
23
21
25
18
27
19
25
14
28
17
23
15
1,6
1,6
1,5
1,5
2,6
2,6
2,6
2,5
2,5
2,5
2,0
1,9
1,9
1,9
1,8
1,8
1,8
1,7
1,7
1,7
2,0
2,0
2,0
2,0
2,0
27
28
29
30
12
13
14
15
16
17
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
19
20
21
22
23
385
390
395
400
405
410
415
420
425
430
335
340
345
350
355
360
365
370
375
380
285
290
295
300
305
470
475
480
485
490
495
500
505
510
515
420
425
430
435
440
445
450
455
460
465
370
375
380
385
390
810
820
830
840
850
860
870
880
890
900
710
720
730
740
750
760
770
780
790
800
610
620
630
640
650
1030
1040
1050
1060
1070
1080
1090
1100
1110
1120
930
940
950
960
970
980
990
1000
1010
1020
830
840
850
860
870
1220
1230
1240
1250
1260
1270
1280
1290
1300
1310
1120
1130
1140
1150
1160
1170
1180
1190
1200
1210
1020
1030
1040
1050
1060
6,5
6,6
6,7
6,8
6,9
7,0
7,1
7,2
7,3
7,4
5,5
5,6
5,7
5,8
5,9
6,0
6,1
6,2
6,3
6,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
7,0
7,1
7,2
7,3
7,4
7,5
7,6
7,7
7,8
7,9
6,0
6,1
6,2
6,3
6,4
6,5
6,6
6,7
6,8
6,9
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
7,5
7,6
7,7
7,8
7,9
8,0
8,1
8,2
8,3
8,4
6,5
6,6
6,7
6,8
6,9
7,0
7,1
7,2
7,3
7,4
5,5
5,6
5,7
5,8
5,9
8,0
8,1
8,2
8,3
8,4
8,5
8,6
8,7
8,8
8,9
7,0
7,1
7,2
7,3
7,4
7,5
7,6
7,7
7,8
7,9
6,0
6,1
6,2
6,3
6,4
8,5
8,6
8,7
8,8
8,9
9,0
9,1
9,2
9,3
9,4
7,5
7,6
7,7
7,8
7,9
8,0
8,1
8,2
8,3
8,4
6,5
6,6
6,7
6,8
6,9
42,7
42,8
42,9
43,0
43,1
43,2
43,3
43,4
43,5
43,6
41,7
41,8
41,9
42,0
42,1
42,2
42,3
42,4
42,5
42,6
40,7
40,8
40,9
41,0
41,1
14
16
20
24
15
12
21
28
13
18
22
30
25
13
23
16
29
14
18
15
21
23
25
19
17
19
20
17
22
19
15
18
26
17
21
19
27
23
17
21
19
26
18
16
12
17
18
21
16
14
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Продолжение приложения В
Ставка дохода, %
доход,
тыс. руб.
Стоимость зем.
уч-ка, тыс. руб.
NOI бизнеса,
тыс. руб.
стоимость,
тыс. руб.
Собственные
средства
Задача 10
Инвестиции,
млн. руб.
Задача 9
Ставка дохода, %
Задача 8
№ варианта
задания
Планируемая
ставка дохода, %
Безрисковая
ставка, %
Ожидаемый
доход, тыс. руб.
Доля заемных
средств, %
Задача 7
Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)
Задача 11
Доход по периодам, тыс. руб. Доход по периодам, млн. руб.
1
2
3
4
5
2
3
4
5
6
Ставка
дисконта,
%
Прогнозируемая
цена продажи
недвижимости,
млн. руб.
для
доходов
для
недвижим.
№ варианта
задания
Прямая капитализация дохода
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
23
20
18
22
25
11
12
13
14
15
16
10
16
13
11
11
16
13
19
15
12
17
18
14
20
8
9
6
8
9
4
6
5
6
7
8
6
7
5
4
5
7
8
9
7
8
6
9
7
8
720
610
540
650
580
360
310
500
280
390
410
350
450
270
490
250
380
320
460
290
430
340
400
260
480
46
47
48
49
50
59
58
57
56
55
54
53
52
51
50
70
69
68
67
65
64
63
62
61
60
710
705
700
695
690
515
520
525
530
535
540
545
550
555
560
465
470
475
480
485
490
495
500
505
510
215
210
205
200
195
140
145
150
155
160
165
170
175
180
185
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
546
547
548
549
550
531
532
533
534
535
536
537
538
539
540
521
522
523
524
525
526
527
528
529
530
841
843
845
847
849
870
868
866
864
862
860
858
856
854
852
890
888
886
884
882
880
878
876
874
872
24
22
20
17
21
27
18
24
17
13
29
12
20
13
25
16
22
15
19
26
16
30
21
14
12
2,1
2,1
2,1
2,0
2,0
1,0
1,0
1,0
1,8
1,8
1,8
1,9
1,9
1,9
1,9
1,2
1,2
1,2
1,2
1,2
1,1
1,1
1,1
1,1
1,0
12
13
14
15
16
28
29
30
12
13
14
15
16
17
18
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
310
315
320
325
330
235
240
245
250
255
260
265
270
275
280
185
190
195
200
205
210
215
220
225
230
395
400
405
410
415
320
325
330
335
340
345
350
355
360
365
270
275
280
285
290
295
300
305
310
315
660
670
680
690
700
510
520
530
540
550
560
570
580
590
600
410
420
430
440
450
460
470
480
490
500
880
890
900
910
920
730
740
750
760
770
780
790
800
810
820
630
640
650
660
670
680
690
700
710
720
1070
1080
1090
1100
1110
920
930
940
950
960
970
980
990
1000
1010
820
830
840
850
860
870
880
890
900
910
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
3,5
3,6
3,7
3,8
3,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
2,5
2,6
2,7
2,8
2,9
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
5,5
5,6
5,7
5,8
5,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
3,6
3,7
3,8
3,9
6,0
6,1
6,2
6,3
6,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
3,5
3,6
3,7
3,8
3,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
6,5
6,6
6,7
6,8
6,9
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
5,5
5,6
5,7
5,8
5,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
7,0
7,1
7,2
7,3
7,4
5,5
5,6
5,7
5,8
5,9
6,0
6,1
6,2
6,3
6,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
41,2
41,3
41,4
41,5
41,6
39,7
39,8
39,9
40,0
40,1
40,2
40,3
40,4
40,5
40,6
38,7
38,8
38,9
39,0
39,1
39,2
39,3
39,4
39,5
39,6
27
12
19
26
17
22
30
25
24
26
20
16
18
22
27
29
24
26
20
18
17
21
28
23
19
24
16
21
22
20
19
26
21
19
22
15
14
16
19
25
24
21
20
16
14
15
18
23
18
16
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение Г
11
12
13
65,5
64,7
63,9
62,0
61,4
60,3
59,5
58,2
57,9
56,1
62,3
63,8
64,6
65,1
66,2
67,4
68,8
69,7
70,3
71,4
62
61
60
59
58
57
56
55
54
53
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
15
16
47,3
48,9
49,4
50,6
51,3
52,2
53,7
54,6
55,9
56,2
64,3
65,0
66,2
67,9
68,4
69,5
70,7
60,3
61,8
62,1
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
67
68
69
70
71
72
73
64
65
66
17
18
19
43,7
44,5
45,8
46,0
47,2
48,6
49,9
50,4
51,2
52,7
57,4
58,8
59,3
60,7
61,2
62,0
63,8
64,5
65,6
66,2
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
20
№ варианта задания
Другая
характеристика
Цена продажи,
млн. руб.
Арендная плата,
тыс. руб. в мес.
Цена продажи,
млн. руб.
Арендная плата,
тыс. руб. в мес.
Цена продажи,
млн. руб.
Арендная плата,
тыс. руб. в мес.
Доход от оцениваемого
объекта, тыс. руб. в мес.
Площадь дома, м2
Другая
характеристика
Цена продажи,
тыс. руб.
Площадь дома, м2
Другая
характеристика
Цена продажи,
тыс. руб.
14
Размер участка 11 соток
10
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
Площадь дома, м2
Другая
характеристика
Цена продажи,
тыс. руб.
9
58,5
59,7
60,9
61,2
62,4
63,6
64,1
65,0
66,2
67,5
60,4
61,9
62,2
63,1
64,0
65,8
66,3
67,9
68,4
69,7
Валовой рентный мультипликатор
Задача 13
Аналогичные объекты
I
II
III
Транспортная доступность
хуже
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
8
Водопровода нет
7
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
V
Условия финансирования нерыночные (кредит 6000 руб.)
6
41,3
42,6
43,2
44,1
45,0
46,4
47,8
48,7
49,3
50,2
55,6
56,4
57,2
58,0
59,3
60,4
61,2
62,8
63,7
64,3
IV
Транспортная доступность
хуже
5
3
4
3
4
3
3
4
3
4
3
3
4
3
3
4
3
4
3
3
4
Условия финансирования
рыночные
4
11
12
10
10
12
12
10
11
12
10
12
12
10
11
12
10
10
12
11
10
Условия финансирования нерыночные (кредит 6300 руб.)
3
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
Размер участка 10 соток
2
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
65
50
55
60
65
45
50
55
60
65
Число комнат – 3
1
Местоположение:
дальше от города
Площадь дома, м2
I
Другая
характеристика
Цена продажи,
тыс. руб.
Метод сравнения продаж
Задача 12
Объекты сравнения
II
III
Площадь дома, м2
Оцениваемый
объект
Площадь дома, м2
Водопровод
(есть +, нет – )
Размер участка,
соток
Число комнат
Цена продажи,
тыс. руб.
№ варианта задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу «Сравнительный подход к оценке недвижимости»
21
22
23
24
25
26
27
28
3,70
3,75
3,80
3,85
3,90
3,95
4,00
4,05
4,10
4,15
2,70
2,75
2,80
2,85
2,90
2,95
3,00
3,05
3,10
3,15
10,2
10,3
10,5
10,7
10,9
11,1
11,2
11,4
11,6
11,8
6,6
6,7
6,9
7,1
7,3
7,5
7,6
7,8
8,0
8,2
3,50
3,55
3,60
3,65
3,70
3,75
3,80
3,85
3,90
3,95
2,50
2,55
2,60
2,65
2,70
2,75
2,80
2,85
2,90
2,95
10,5
10,7
10,9
11,1
11,3
11,5
11,7
11,9
12,1
12,3
6,5
6,7
6,9
7,1
7,3
7,5
7,7
7,9
8,1
8,3
3,85
3,90
3,95
4,00
4,05
4,10
4,15
4,20
4,25
4,30
2,85
2,90
2,95
3,00
3,05
3,10
3,15
3,20
3,25
3,30
11,2
11,4
11,6
11,8
12,0
12,2
12,4
12,6
12,8
13,0
7,2
7,4
7,6
7,8
8,0
8,2
8,4
8,6
8,8
9,0
9,5
9,6
9,8
9,9
10,1
10,2
10,4
10,5
10,7
10,8
6,5
6,6
6,8
6,9
7,1
7,2
7,4
7,5
7,7
7,8
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
43,7
44,8
45,0
46,3
47,2
48,4
49,6
50,8
51,1
52,0
50,8
51,5
52,9
53,3
54,2
55,1
56,4
57,3
58,0
59,7
49,6
50,2
51,4
52,7
53,9
54,1
55,8
56,0
57,2
58,3
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
43,2
44,0
45,6
46,7
47,5
48,8
49,4
50,3
51,0
52,2
52,1
53,4
54,5
55,8
56,3
57,2
58,6
59,0
60,4
61,5
53,1
54,3
55,5
56,7
57,9
58,6
59,4
60,2
61,1
62,3
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
15
16
52,0
53,6
54,8
55,4
56,1
57,3
58,5
59,0
60,7
61,8
54,3
55,7
56,6
57,0
58,2
59,9
60,5
61,3
62,1
63,8
50,4
51,7
52,2
53,8
54,3
55,0
56,2
57,5
58,1
59,7
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
17
18
19
42,4
43,9
44,2
45,7
46,5
47,3
48,6
49,1
50,2
51,4
47,7
48,8
49,1
50,6
51,4
52,0
53,2
54,9
55,1
56,0
48,5
49,2
50,8
51,4
52,2
53,5
54,9
55,0
56,3
57,2
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
20
Условия финансирования
рыночные
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
14
Число комнат – 3
41,8
42,0
43,4
44,6
45,9
46,5
47,2
48,1
49,4
50,6
45,1
46,4
47,5
48,6
49,3
50,2
51,7
52,3
53,5
54,1
51,8
52,4
53,2
54,6
55,8
56,0
57,1
58,6
59,9
60,4
13
Местоположение:
дальше от города
4
3
3
4
3
4
3
4
4
3
3
3
4
4
3
3
3
4
4
4
3
3
4
3
3
4
3
3
4
3
12
Размер участка 12 соток
12
11
10
12
11
10
12
12
10
12
10
11
12
10
12
10
11
12
12
10
11
12
10
10
10
12
12
11
12
12
11
Транспортная доступность
лучше
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
–
+
10
Число комнат – 4
42
41
45
43
44
47
46
50
48
49
45
50
55
60
65
70
45
50
55
60
45
50
55
60
65
70
50
55
60
65
9
Местоположение:
дальше от города
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
8
Время продажи:
продан 3 месяца назад
7
Время продажи:
продан год назад
6
Местоположение:
ближе к городу
5
Водопровод есть
4
Время продажи:
продан 1 месяц назад
3
Водопровод есть
2
Условия финансирования нерыночные (кредит 4800 руб.)
1
Транспортная доступность
лучше
Продолжение приложения Г
21
22
23
24
25
26
27
28
4,20
4,25
4,30
4,35
4,40
4,45
4,50
4,55
4,60
4,65
2,20
2,25
2,30
2,35
2,40
2,45
2,50
2,55
2,60
2,65
3,20
3,25
3,30
3,35
3,40
3,45
3,50
3,55
3,60
3,65
12,0
12,1
12,3
12,5
12,7
12,9
13,0
13,2
13,4
13,6
4,8
4,9
5,1
5,3
5,5
5,7
5,8
6,0
6,2
6,4
8,4
8,5
8,7
8,9
9,1
9,3
9,4
9,6
9,8
10,0
4,00
4,05
4,10
4,15
4,20
4,25
4,30
4,35
4,40
4,45
2,00
2,05
2,10
2,15
2,20
2,25
2,30
2,35
2,40
2,45
3,00
3,05
3,10
3,15
3,20
3,25
3,30
3,35
3,40
3,45
12,5
12,7
12,9
13,1
13,3
13,5
13,7
13,9
14,1
14,3
4,5
4,7
4,9
5,1
5,3
5,5
5,7
5,9
6,1
6,3
8,5
8,7
8,9
9,1
9,3
9,5
9,7
9,9
10,1
10,3
4,35
4,40
4,45
4,50
4,55
4,60
4,65
4,70
4,75
4,80
2,35
2,40
2,45
2,50
2,55
2,60
2,65
2,70
2,75
2,80
3,35
3,40
3,45
3,50
3,55
3,60
3,65
3,70
3,75
3,80
13,2
13,4
13,6
13,8
14,0
14,2
14,4
14,6
14,8
15,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,0
6,2
6,4
6,6
6,8
7,0
9,2
9,4
9,6
9,8
10,0
10,2
10,4
10,6
10,8
11,0
11,0
11,1
11,3
11,4
11,6
11,7
11,9
12,0
12,2
12,3
5,0
5,1
5,3
5,4
5,6
5,7
5,9
6,0
6,2
6,3
8,0
8,1
8,3
8,4
8,6
8,7
8,9
9,0
9,2
9,3
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение Д
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Задача 14
Задача 15
Срок эконо- Эффек- Восстано- Кадастровая Стоимость Полезная Потери
мической
тивный вительная стоимость строитель- площадь арендной
жизни
возраст, стоимость,
земли, ства здания, здания,
платы,
здания, лет
лет
млн. руб.
руб./м2
млн. руб.
м2
руб./м2
90
100
110
120
50
60
70
80
90
100
110
120
70
80
90
100
110
120
110
100
80
90
100
110
120
80
90
100
110
120
60
70
80
90
100
110
120
130
70
80
90
80
70
60
70
80
90
100
110
120
15
20
25
30
10
15
45
20
35
30
15
20
25
30
35
40
35
40
45
50
15
20
25
30
35
20
35
20
35
30
10
15
25
30
35
40
25
30
25
40
30
15
20
35
40
25
15
20
25
30
21,001
20,653
20,304
19,955
19,607
19,258
18,909
18,560
18,212
17,863
17,514
17,166
16,817
16,468
16,120
15,771
15,422
15,073
14,725
14,376
27,968
27,653
27,247
26,941
26,581
26,232
25,883
25,534
25,186
24,837
24,488
24,140
23,791
23,442
23,094
22,745
22,396
22,047
21,699
21,350
14,027
13,679
13,330
12,981
12,633
12,284
11,935
11,586
11,238
10,889
200
202
205
208
211
213
216
219
221
224
227
229
232
235
238
240
243
246
248
251
146
148
151
154
157
159
162
165
167
170
173
175
178
181
184
186
189
192
194
197
254
256
259
262
264
267
270
273
275
278
32,862
32,773
32,684
32,595
32,507
32,418
32,329
32,240
32,151
32,062
31,973
31,884
31,795
31,706
31,618
31,529
31,440
31,351
31,262
31,173
34,632
34,589
34,411
34,395
34,285
34,196
34,107
34,018
33,929
33,840
33,751
33,662
33,573
33,484
33,396
33,307
33,218
33,129
33,040
32,951
31,084
30,995
30,906
30,817
30,729
30,640
30,551
30,462
30,373
30,284
2730
2740
2751
2761
2772
2782
2792
2803
2813
2824
2834
2844
2855
2865
2876
2886
2896
2907
2917
2928
2520
2535
2543
2552
2564
2574
2584
2595
2605
2616
2626
2636
2647
2657
2668
2678
2688
2699
2709
2720
2938
2948
2959
2969
2980
2990
3000
3011
3021
3032
77
76
75
74
73
72
71
70
69
68
67
66
65
64
63
62
61
60
59
58
97
96
95
94
93
92
91
90
89
88
87
86
85
84
83
82
81
80
79
78
57
56
55
54
53
52
51
50
49
48
Валовой
рентный
мультипликатор
№ варианта
задания
№ варианта
задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу
«Затратный подход к оценке недвижимости»
5,0
5,1
5,2
5,3
5,4
5,5
5,4
5,3
5,2
5,1
5,0
4,9
4,8
4,7
4,6
4,5
4,4
4,3
4,2
4,1
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
3,6
3,7
3,8
3,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
4,5
4,6
4,7
4,8
4,9
4,0
3,9
3,8
3,7
3,6
3,5
3,4
3,3
3,2
3,1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение Е
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Жилое Офисное Торговый Жилое Офисное Торговый Жилое Офисное Торговый
здание здание центр здание здание
центр здание здание центр
2
46,1
46,3
46,5
46,7
46,9
47,0
47,2
47,4
47,6
47,8
44,3
44,5
44,8
44,9
45,0
45,2
45,4
45,6
45,8
46,0
47,9
48,1
48,3
48,5
48,7
3
54,9
55,0
55,2
55,3
55,4
55,6
55,7
55,8
55,9
56,1
53,6
53,7
53,9
54,0
54,1
54,3
54,4
54,5
54,6
54,8
56,2
56,3
56,5
56,6
56,7
4
70,3
70,4
70,5
70,7
70,8
71,0
71,1
71,2
71,4
71,5
68,9
69,0
69,1
69,3
69,4
69,6
69,7
69,8
70,0
70,1
71,7
71,8
71,9
72,1
72,2
5
100
110
120
80
85
90
95
100
110
120
85
90
95
100
110
120
80
95
90
95
75
80
85
90
95
6
70
75
85
60
65
70
75
80
85
90
70
75
80
85
90
80
50
55
50
65
55
60
65
70
75
7
40
50
55
45
35
40
45
50
55
60
50
55
45
55
60
50
35
60
50
35
40
45
50
55
60
8
11720
11730
11740
11750
11760
11770
11780
11790
11800
11810
11240
11250
11260
11270
11280
11290
11300
11310
11320
11330
12440
12450
12460
12470
12480
9
17250
17260
17270
17280
17290
17300
17310
17320
17330
17340
17050
17060
17070
17080
17090
17100
17110
17120
17130
17140
17350
17360
17370
17380
17390
10
28130
28140
28150
28160
28170
28180
28190
28200
28210
28220
27130
27140
27150
27160
27170
27180
27190
27200
27210
27220
27630
27640
27650
27660
27670
11
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
12
12
11
13
12
13
11
10
13
10
11
11
10
12
11
14
10
12
10
11
10
10
11
12
13
14
Улучшенный (застроенный) участок
Задача 17
Аренда
Аренда
Расходы
квартиры без квартиры с на приобретемебели и мебелью и ние, обслужив.
бытовой бытов. тех- мебели и бытехники,
никой,
тов. техники,
руб. в месяц руб. в месяц руб. в год
13
14
15
6200
9000
13000
6300
9100
12900
6400
9200
12800
6500
9300
12700
6600
9400
12600
6700
9500
12500
6800
9600
12400
6900
9700
12300
7000
9800
12200
7100
9900
12100
5200
8000
14000
5300
8100
13900
5400
8200
13800
5500
8300
13700
5600
8400
13600
5700
8500
13500
5800
8600
13400
5900
8700
13300
6000
8800
13200
6100
8900
13100
7200
10000
12000
7300
10100
11900
7400
10200
11800
7500
10300
11700
7600
10400
11600
№ варианта
задания
Свободный (незастроенный) участок
Задача 16
Стоимость строительства,
Срок эксплуатации
Годовой доход
млн. руб.
объекта, лет
недвижимости, тыс. руб.
Эффективность
инвестиций, %
Ставка
капитализации
для земли, %
№ варианта
задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу
«Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости»
16
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
Жилое Офисное Торговый Жилое Офисное Торговый Жилое Офисное Торговый
здание здание центр здание здание
центр здание здание центр
Улучшенный (застроенный) участок
Задача 17
Аренда
Аренда
Расходы
квартиры без квартиры с на приобретемебели и мебелью и ние, обслужив.
бытовой бытов. тех- мебели и бытехники,
никой,
тов. техники,
руб. в месяц руб. в месяц руб. в год
№ варианта
задания
Свободный (незастроенный) участок
Задача 16
Стоимость строительства,
Срок эксплуатации
Годовой доход
млн. руб.
объекта, лет
недвижимости, тыс. руб.
Эффективность
инвестиций, %
Ставка
капитализации
для земли, %
№ варианта
задания
Продолжение приложения Е
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
48,8
49,0
49,2
49,4
49,6
51,5
51,7
51,9
52,1
52,3
52,4
52,6
52,8
53,0
53,2
49,7
49,9
50,1
50,3
50,5
50,6
50,8
51,0
51,2
51,4
56,9
57,0
57,1
57,2
57,4
58,8
58,9
59,1
59,2
59,3
59,5
59,6
59,7
59,8
60,0
57,5
57,6
57,8
57,9
58,0
58,2
58,3
58,4
58,5
58,7
72,4
72,5
72,6
72,8
72,9
74,5
74,6
74,7
74,9
75,0
75,2
75,3
75,4
75,6
75,7
73,1
73,2
73,3
73,5
73,6
73,8
73,9
74,0
74,2
74,3
90
85
110
100
75
100
110
90
70
80
85
90
95
100
110
90
85
95
100
110
120
80
85
90
95
70
55
85
90
65
80
85
75
65
60
55
70
65
50
60
55
60
65
70
75
85
60
65
70
75
50
40
55
60
45
50
55
45
40
50
35
45
50
35
40
40
35
45
40
50
55
45
35
40
45
12490
12500
12510
12520
12530
12540
12550
12560
12570
12580
12590
12600
12610
12620
12630
12640
12650
12660
12670
12680
12690
12700
12710
12720
12730
17400
17410
17420
17430
17440
18050
18060
18070
18080
18090
18100
18110
18120
18130
18140
17650
17660
17670
17680
17690
17700
17710
17720
17730
17740
27680
27690
27700
27710
27720
28130
28140
28150
28160
28170
28180
28190
28200
28210
28220
28430
28440
28450
28460
28470
28480
28490
28500
28510
28520
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
11
10
11
10
12
11
12
13
12
14
11
12
10
12
11
11
12
13
12
14
12
10
12
11
12
4200
4300
4400
4500
4600
8200
8300
8400
8500
8600
8700
8800
8900
9000
9100
4700
4800
4900
5000
5100
7700
7800
7900
8000
8100
7000
7100
7200
7300
7400
11000
11100
11200
11300
11400
11500
11600
11700
11800
11900
7500
7600
7700
7800
7900
10500
10600
10700
10800
10900
15000
14900
14800
14700
14600
11000
10900
10800
10700
10600
10500
10400
10300
10200
10100
14500
14400
14300
14200
14100
11500
11400
11300
11200
11100
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение И
сумма, i, n,
тыс. % лет
руб.
КреNOI,
дит,
тыс.
тыс.
руб.
руб.
Задача 23 Задачи 24,25
Условия Кредит (на
задачи 22 текущую дату)
Кредит сумполучен за
(число лет) ма, i, n,
до даты тыс. % лет
оценки руб.
№ варианта
задания
Кредит
Задача 22
Кол-во лет до
продажи объекта
Доход на собств.
капитал, %
Цена продажи
недвижимости,
тыс. руб.
Задача 21
Цена продажи
недвижимости,
тыс. руб.
№ варианта
задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу «Ипотечно-инвестиционный анализ»
Задача 18
Задача 19
Задача 20
Соб- Заемный
Кредит
ствен- капитал,
NOI, ный
NOI,
NOI,
i, n, Km,
сумтыс. капитыс.
тыс.
% лет %
ма, i, n,
тыс.
руб. тал, руб. % руб.
руб.
тыс.
%
лет
тыс.
руб.
руб.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
9300
9700
8100
8600
8700
9200
7900
8400
8500
9200
9100
9600
8200
8700
8800
9400
9500
9900
9100
9700
8400
8900
8900
9300
18500
18700
15100
15300
15500
15700
15900
16100
16300
16500
16700
16900
17100
17300
17500
17700
17900
17500
18300
18500
16500
16700
16900
17100
35500
35300
34000
34200
34400
34600
34800
35000
35200
35400
35600
35800
36000
36200
36400
36600
36800
36600
37200
37400
37500
37300
37100
36900
14
15
12
13
14
15
10
11
12
13
14
15
10
11
12
13
14
15
12
13
10
11
12
13
570
680
650
700
640
660
620
680
630
690
620
670
630
700
660
650
640
690
680
700
590
670
640
680
2140
2040
1940
1840
1740
2130
2030
1930
1830
1730
2120
2020
1920
1820
1720
2110
2010
1910
1810
1710
2160
2060
1960
1860
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
24
23
21
20
19
23
22
20
19
18
22
21
19
18
17
21
20
18
17
16
26
25
23
22
11860
11880
11900
11920
11940
11960
11980
12000
12020
12040
12060
12080
12100
12120
12140
12160
12180
12200
12220
12240
12030
12010
11990
11970
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
12
13
14
15
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
30
31
32
33
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
50
49
48
47
680
670
660
650
740
730
720
710
700
690
680
670
660
650
640
630
620
610
600
590
885
875
865
855
16
15
14
13
12
11
10
9
8
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
13
12
11
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
22
23
24
25
1300
1400
1500
1600
1700
1800
1900
2000
2100
2200
2300
2400
2500
2600
2700
2800
2900
3000
3100
3200
2300
2400
2500
2600
1460
1480
1500
1520
1540
1560
1580
1600
1620
1640
1660
1680
1700
1720
1740
1760
1780
1800
1820
1840
1750
1770
1790
1810
8900
8920
8940
8960
8980
9000
9020
9040
9060
9080
9100
9120
9140
9160
9180
9200
9220
9240
9260
9280
9190
9210
9230
9250
14
13
15
8
10
7
12
11
9
15
13
10
9
14
11
8
12
7
13
15
8
11
9
12
17
16
13
20
19
16
14
13
16
12
17
15
19
17
20
14
15
18
19
18
12
16
18
17
12560
12570
12580
12590
12600
12610
12620
12630
12640
12650
12660
12670
12680
12690
12700
12710
12720
12730
12740
12750
12460
12470
12480
12490
7
5
6
4
5
3
6
5
4
7
6
5
4
7
5
4
6
2
6
7
3
5
4
6
400
410
420
430
440
450
460
470
480
490
500
510
520
530
540
550
560
570
580
590
300
310
320
330
19
12
20
11
16
13
15
11
17
19
12
18
20
14
16
13
15
12
17
14
18
15
20
14
30
34
36
32
30
34
32
30
36
34
30
36
34
32
30
34
36
32
30
36
36
32
30
36
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
Кредит
сумма, i, n,
тыс. % лет
руб.
Задача 22
КреNOI,
дит,
тыс.
тыс.
руб.
руб.
Задача 23 Задачи 24,25
Условия Кредит (на
задачи 22 текущую дату)
Кредит сумполучен за
(число лет) ма, i, n,
до даты тыс. % лет
оценки руб.
№ варианта
задания
Задача 21
Кол-во лет до
продажи объекта
Доход на собств.
капитал, %
Цена продажи
недвижимости,
тыс. руб.
Задача 18
Задача 19
Задача 20
Соб- Заемный
Кредит
ствен- капитал,
NOI, ный
NOI,
NOI,
i, n, Km,
сумтыс. капитыс.
тыс.
% лет %
ма, i, n,
тыс.
руб. тал, руб. % руб.
руб.
тыс.
%
лет
тыс.
руб.
руб.
Цена продажи
недвижимости,
тыс. руб.
№ варианта
задания
Продолжение приложения И
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
9400
9900
8400
8800
8800
9300
8400
8800
8900
9400
8000
8400
8500
9000
9100
9500
8100
8600
8600
9100
9200
9700
8900
9400
9400
9900
17300
17500
17700
17900
18100
18300
17000
16900
16800
16700
16600
16500
16400
16300
16200
16100
16000
15900
15800
15700
15600
15500
15700
15900
16100
16300
36700
36500
36300
36100
35900
35700
34200
34400
34600
34800
35000
35200
35400
35600
35800
36000
36200
36400
36600
36800
37000
37200
38300
38100
37900
37700
14
15
10
11
12
13
12
13
14
15
10
11
12
13
14
15
10
11
12
13
14
15
12
13
14
15
650
640
630
690
630
700
600
650
590
680
620
650
620
670
640
690
590
660
650
690
640
630
620
670
640
700
1760
2150
2050
1950
1850
1750
2200
2100
2000
1900
1800
2190
2090
1990
1890
1790
2180
2080
1980
1880
1780
2170
2070
1970
1870
1770
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
11
12
13
14
15
21
25
24
22
21
20
30
29
27
26
25
29
28
26
25
24
28
27
25
24
23
27
26
24
23
22
11950
11930
11910
11890
11870
11850
12430
12410
12390
12370
12350
12330
12310
12290
12270
12250
12230
12210
12190
12170
12150
12130
12110
12090
12070
12050
10
11
12
13
14
15
12
13
14
15
16
17
18
19
20
10
11
12
13
14
15
16
17
18
10
11
34
35
34
33
32
31
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
46
45
46
47
48
49
70
69
68
67
66
65
64
63
62
61
60
59
58
57
56
55
54
53
52
51
845
835
825
815
805
690
860
850
840
830
820
810
800
790
780
770
760
750
740
955
945
935
925
915
905
895
13
12
11
10
9
17
16
15
14
13
12
11
10
16
15
14
13
12
11
20
19
18
17
16
15
14
26
27
28
29
30
10
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
15
16
17
18
19
20
21
2700
2800
2900
3000
3100
1200
1700
1800
1900
2000
2100
2200
2300
2400
2500
2600
2700
2800
2900
1600
1700
1800
1900
2000
2100
2200
1830
1360
1380
1400
1420
1440
1350
1370
1390
1410
1430
1450
1470
1490
1510
1530
1550
1570
1590
1610
1630
1650
1670
1690
1710
1730
9270
8800
8820
8840
8860
8880
8790
8810
8830
8850
8870
8890
8910
8930
8950
8970
8990
9010
9030
9050
9070
9090
9110
9130
9150
9170
10
7
9
11
8
12
8
10
7
9
11
14
12
9
7
10
13
8
14
11
7
13
15
12
10
13
14
18
19
12
15
20
16
13
17
15
20
18
14
12
19
15
14
17
16
20
13
19
14
18
13
15
12500
12510
12520
12530
12540
12550
12260
12270
12280
12290
12300
12310
12320
12330
12340
12350
12360
12370
12380
12390
12400
12410
12420
12430
12440
12450
5
3
4
5
3
6
4
5
3
4
6
7
6
4
2
5
6
3
7
6
4
5
7
6
5
4
340
350
360
370
380
390
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
250
260
270
280
290
16
13
18
15
11
17
11
14
16
12
15
18
13
19
17
20
19
13
18
12
20
14
11
17
19
16
32
34
36
34
32
36
36
32
34
36
32
30
32
34
36
34
32
30
34
32
36
32
34
30
34
32
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Приложение К
Цена продажи участка
с постройками, тыс. руб.
Стоимость улучшений
с учетом износа, тыс. руб.
Цена продажи участка
с постройками, тыс. руб.
Стоимость улучшений
с учетом износа, тыс. руб.
Цена продажи участка
с постройками, тыс. руб.
Стоимость улучшений
с учетом износа, тыс. руб.
№ варианта задания
Зона 1
Сентябрь
Нерыночн.
Обрем. нет
S=200 м2
Зона 1
Обрем. нет
Наличн.
Собствен.
Нерыночн.
30,00
35,50
34,50
36,00
31,75
53,00
30,25
34,25
31,50
42,25
Нерын.
Собствен.
Зона 1
Собствен.
Обрем. есть
S=250 м2
Нерыночн.
Зона 1
Обрем. есть
S=200 м2
Изменений нет
Изменений нет
2200
2190
2180
2170
2160
2150
2140
2130
2120
2110
2100
2090
2080
2070
2060
2050
2040
2030
2020
2010
2240
2230
2220
2210
2200
2190
2180
2170
2160
2150
2140
2130
2120
2110
2100
2090
2080
2070
2060
2050
1470
1460
1450
1440
1430
1420
1410
1400
1390
1380
1370
1360
1350
1340
1330
1320
1310
1300
1290
1280
2210
2200
2190
2180
2170
2160
2150
2140
2130
2120
2110
2100
2090
2080
2070
2060
2050
2040
2030
2020
1420
1410
1400
1390
1380
1370
1360
1350
1340
1330
1320
1310
1300
1290
1280
1270
1260
1250
1240
1230
2180
2170
2160
2150
2140
2130
2120
2110
2100
2090
2080
2070
2060
2050
2040
2030
2020
2010
2000
1990
1390
1380
1370
1360
1350
1340
1330
1320
1310
1300
1290
1280
1270
1260
1250
1240
1230
1220
1210
1200
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
6
7
8
9
10
11
12
Изменений нет
5
Изменений нет
4
41,00
46,50
44,00
41,50
41,75
40,25
33,50
47,25
46,00
40,00
Зона 2
Обрем. нет
Январь
Нерыночн.
Аренда
Зона 2
S=150 м2
Октябрь
Безналичн.
Аренда
39,00
39,25
41,00
40,00
40,50
39,50
30,75
44,00
42,75
53,00
38,00
38,50
39,00
43,00
31,25
37,50
41,25
40,00
39,00
43,50
Аренда
Обрем. есть
Наличн.
Июнь
Наличн.
Обрем. есть
S=150 м2
Рыночн.
Сентябрь
S=250 м2
Аренда
Зона 2
Обрем. есть
Октябрь
S=150 м2
Аренда
Наличн.
Обрем. есть
Зона 2
Март
Цена продажи оцениваемого объекта, тыс. руб.
52,50
52,00
47,75
47,50
40,25
53,00
53,25
50,75
55,00
48,50
Другая
характеристика
20
Цена продажи,
тыс. руб.
19
Другая
характеристика
18
Цена продажи,
тыс. руб.
17
Другая
характеристика
16
Цена продажи,
тыс. руб.
15
Другая
характеристика
14
Цена продажи,
тыс. руб.
13
3
34,50 Январь
33,75 Зона 2
34,50 Обрем. есть
46,00 S=200 м2
33,15 Аренда
32,25 Нерыночн.
33,00 Зона 2
33,50 Обрем. есть
34,50 Наличн.
34,25 Зона 2
III объект
Изменений нет
V
Задача 27
I объект
II объект
Изменений нет
IV
Другая
характеристика
II
Изменений нет
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Задача 26
III
Цена продажи,
тыс. руб.
2
I
Изменений нет
Оцениваемый участок
1
Площадь участка – 200 м2 Местоположение – Зона 2
№ варианта задания
Данные к индивидуальному заданию по разделу «Оценка стоимости земельных участков»
36,00
33,75
33,25
58,25
32,00
32,50
33,00
46,50
35,75
32,25
Май
Зона 2
Обрем. есть
S=250 м2
Аренда
Нерыночн.
Зона 2
S=200 м2
Безналичн.
Нерыночн.
35,25
30,00
30,50
32,75
33,00
30,75
35,50
42,50
30,25
52,75
37,50 Аренда 30,25
51,75 S=250 м2 32,75
40,25 Зона 2 33,00
41,25 Наличн. 35,75
40,00 Обрем. есть 42,25
31,75 S=150 м2 30,50
43,00 Октябрь 30,00
40,50 Обрем. есть 33,50
39,75 Зона 2 36,00
38,00 Аренда 53,50
56,25
55,00
53,50
31,25
50,50
49,25
40,50
47,50
56,50
53,75
Собствен. 47,25
Зона 1 40,00
Обрем. есть 55,50
Ноябрь 57,00
Безналичн. 53,25
Обрем. есть 31,50
Собствен. 48,00
S=200 м2 52,75
Февраль 54,00
S=250 м2 50,25
Обрем. есть
Безналичн.
Сентябрь
Собствен.
S=200 м2
Обрем. есть
Нерыночн.
Июнь
Собствен.
S=250 м2
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Собствен.
Зона 1
Обрем. нет
S=150 м2
Наличн.
Январь
S=200 м2
Нерыночн.
Собствен.
Обрем. нет
Нерыночн.
S=200 м2
Зона 1
Собствен.
Обрем. нет
S=150 м2
Нерыночн.
Март
Обрем. нет
Наличн.
2000
1990
1980
1970
1960
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1890
1880
1870
1860
1850
1840
1830
1820
1810
1800
1790
1780
1770
1760
1750
1740
1730
1720
1710
2040
2030
2020
2010
2000
1990
1980
1970
1960
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1890
1880
1870
1860
1850
1840
1830
1820
1810
1800
1790
1780
1770
1760
1750
1270
1260
1250
1240
1230
1220
1210
1200
1190
1180
1170
1160
1150
1140
1130
1120
1110
1100
1090
1080
1070
1060
1050
1040
1030
1020
1010
1000
990
980
2010
2000
1990
1980
1970
1960
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1890
1880
1870
1860
1850
1840
1830
1820
1810
1800
1790
1780
1770
1760
1750
1740
1730
1720
1220
1210
1200
1190
1180
1170
1160
1150
1140
1130
1120
1110
1100
1090
1080
1070
1060
1050
1040
1030
1020
1010
1000
990
980
970
960
950
940
930
1980
1970
1960
1950
1940
1930
1920
1910
1900
1890
1880
1870
1860
1850
1840
1830
1820
1810
1800
1790
1780
1770
1760
1750
1740
1730
1720
1710
1700
1690
1190
1180
1170
1160
1150
1140
1130
1120
1110
1100
1090
1080
1070
1060
1050
1040
1030
1020
1010
1000
990
980
970
960
950
940
930
920
910
900
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
Изменений нет
Зона 2
Обрем. нет
Январь
Нерыночн.
Аренда
Зона 2
S=150 м2
Нерыночн.
Безналичн.
Аренда
Изменений нет
40,50
47,00
46,25
41,00
40,25
40,75
33,50
40,85
46,00
40,00
11
Изменений нет
Октябрь
Наличн.
S=150 м2
Аренда
Обрем. есть
Зона 2
Июнь
Наличн.
Зона 2
S=250 м2
10
Изменений нет
43,25
41,00
31,25
37,75
39,75
40,00
41,25
40,75
40,25
52,00
Изменений нет
Нерыночн.
Аренда
Зона 2
Обрем. есть
Сентябрь
Аренда
Нерыночн.
Обрем. есть
S=200 м2
Зона 2
9
Изменений нет
8
Изменений нет
33,00
30,75
33,50
33,75
37,00
32,55
32,75
33,50
46,75
34,00
Изменений нет
7
Изменений нет
6
Изменений нет
5
Изменений нет
4
Изменений нет
3
Площадь участка – 150 м2
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
2
Обременение отсутствует
1
Вид права – собственность
Продолжение приложения К
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
5,0
5,2
5,4
5,6
5,8
6,2
6,4
6,6
6,8
7,0
5,1
5,3
5,5
5,7
5,9
6,1
6,3
6,5
6,7
6,9
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
4,1
4,3
4,5
4,7
4,9
3,0
3,2
3,4
3,6
3,8
4,0
3,1
3,3
3,5
3,7
3,9
7,2
7,4
7,6
7,8
8,0
7,3
7,5
7,7
7,9
185
190
195
200
205
210
215
220
225
230
235
240
245
250
255
260
265
270
275
280
285
290
295
300
305
185
190
195
200
205
210
215
220
225
230
235
240
245
250
255
260
265
270
275
280
285
290
295
300
305
24
17
22
19
25
28
15
24
29
18
27
21
30
16
26
23
15
24
20
26
17
23
25
18
15
16
20
22
27
19
25
27
22
28
20
30
16
21
19
23
29
26
18
15
30
28
17
16
21
29
19
8
11
14
7
16
12
9
15
18
13
17
10
20
24
29
21
37
23
28
39
22
46
27
33
45
51
25
52
32
44
53
26
49
38
43
31
54
35
40
56
30
55
36
41
47
34
50
42
48
500
510
520
530
540
550
560
570
580
590
600
610
620
630
640
650
660
670
680
690
700
710
720
730
740
750
760
770
780
790
800
810
820
830
840
850
860
870
880
890
900
910
920
930
940
950
960
970
980
990
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
7
8
9
10
5
6
2550
2560
2570
2580
2590
2600
2610
2620
2630
2640
2650
2660
2670
2680
2690
2700
2710
2720
2730
2740
2750
2760
2770
2780
2790
2800
2810
2820
2830
2840
2850
2860
2870
2880
2890
2900
2910
2920
2930
2940
2950
2960
2970
2980
2990
3000
3010
3020
3030
3040
2,1
2,2
2,3
2,4
2,5
2,6
2,7
2,8
2,9
3,0
3,1
3,2
3,3
3,4
3,5
3,6
3,7
3,8
3,9
4,0
4,1
4,2
4,3
4,4
4,5
4,4
4,3
4,2
4,1
4,0
3,9
3,8
3,7
3,6
3,5
3,4
3,3
3,2
3,1
3,0
2,9
2,8
2,7
2,6
2,5
2,4
2,3
2,2
2,1
2,0
№ варианта
задания
№ варианта
задания
Окончание приложения Л
Задача 28
Задача 29
Задача 30
Пло- Стоим. Норма Пло- Аренд Земель Годовые Кол-во Кап. вло- Чист. до- Планищадь одного отдачи щадь ная мель- потери, бензо- жения в
ход от
зем. участзем. плата ный % к ваодну бен- продажи руемый
масси- ка, тыс. проек- участ- в год, налог, ловому коло- зоколонку, 1 л. бензи- доход,
%
ва, га руб. та, % ка, га руб./га руб./га доходу нок тыс. руб. на, руб.
17
19
15
20
16
18
14
21
25
22
24
18
14
23
21
17
19
16
22
20
15
17
24
16
19
23
15
20
25
21
18
25
23
15
24
14
22
20
17
21
19
16
22
25
18
23
16
24
17
19
Примечание: в задаче 28 вычисленное количество земельных участков округлить до целого числа.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50