Оценка рыночной стоимости прав требований банков по

Вагаровская К. Е.
Жаворонкова В. Ю.
Оценка рыночной стоимости прав требований банков по
кредитным договорам: анализ типовых ситуаций
В настоящей публикации рассмотрены типовые ситуации, наиболее часто
встречавшиеся авторам статьи в их практике оценки прав требований банков по
кредитным договорам. Проведен анализ факторов, определяющих выбор алгоритма
оценки. Выработаны рекомендации по проведению оценки прав требований в каждой
типовой ситуации, при этом впервые обращено внимание на целесообразность учета в
оценке изменения стоимости предмета залога и объема задолженности за период с
даты оценки до предполагаемой даты реализации заложенного имущества.
Охарактеризованы сложности, с которыми могут столкнуться оценщики при
определении рыночной стоимости прав требований банков по кредитным договорам, в
том числе риски, которые надо учитывать при оценке заложенного имущества.
В результате финансового кризиса многие представители малого и
среднего бизнеса оказались неспособны погасить задолженность по
кредитам перед банками, а у банков, в свою очередь, возникли портфели
просроченной задолженности. В зависимости от принятой банком
политики
работы
просроченного
с
проблемной
кредита
может
задолженностью,
быть
либо
в
выбрана
отношении
стратегия
самостоятельной работы банка по возврату долга (в том числе с
привлечением коллекторской фирмы на условиях агентского соглашения),
либо принято решение об уступке права требования долга (цессии),
подразумевающей передачу прав кредитора третьим лицам, в том числе
другим банкам или коллекторским агентствам, но уже работающим
независимо от банка. И в том, и в другом случае банки, как правило,
проводят оценку – соответственно проблемных залоговых активов и прав
требований по кредитным договорам. И если в первом случае задача
оценщика сводится, как правило, к определению стоимости недвижимого и
движимого имущества, при этом методические основы такой оценки
понятны, то во втором случае оценщик сталкивается с тем направлением
оценочной деятельности, которое в настоящее время не является
достаточно проработанным с методической точки зрения, ввиду чего
возникают сложности и противоречия во взглядах на верную концепцию
оценки. Поскольку с ростом объемов просроченной задолженности
увеличился спрос на оценку не только залоговых активов, но и прав
требований банков по кредитным договорам, стоит более детально
проанализировать необходимые процедуры оценки и возможные методы
оценки в наиболее распространенных ситуациях.
Право требования банка по кредитному договору (далее по тексту –
право требования) – это право банка требовать от заемщика исполнения
его обязательств, вытекающих из кредитного договора. Подробный анализ
норм законодательства, позволяющих отнести право требования ссудной
задолженности к объектам оценки, приведен в [2] и [3].
Следует отметить, что согласно п. 2.2 Положения ЦБ РФ «О порядке
формирования кредитными организациями резервов на возможные потери
по ссудам…» [4], оценка ссуды и определение размера резерва на
возможные потери по ссудам осуществляется кредитными организациями
самостоятельно на основе профессионального суждения, за исключением
случаев, когда оценка ссуды и (или) определение резерва производится на
основании оценки Банка России. Привлечение же независимого оценщика
для определения стоимости прав требований банков по кредитным
договорам осуществляется ими для целей заключения договоров уступки
прав требований согласно внутренним документам банков, при этом
определяется рыночная стоимость прав требований.
Очевидно, что рыночная стоимость права требования как наиболее
вероятная цена его реализации на открытом рынке в условиях
конкуренции может быть определена сравнительным или доходным
подходом. Для того чтобы обосновать возможность применения к оценке
прав требований указанных подходов, необходимо определить основные
ценообразующие факторы для подобного рода активов: стоимость права
требования зависит от условий тех договоров, которые заключены в
2
рамках кредитного соглашения, от уровня обеспеченности кредита, стадии
и предполагаемого направления урегулирования задолженности, а также от
состояния рынка прав требований.
В настоящее время часть сделок по продаже прав требований
осуществляется на открытом рынке посредством проведения аукционов.
Дисконты по ценам сделок к номинальным суммам задолженности
варьируются в достаточно широком диапазоне: 5-60% по индивидуальным
кредитам1 и до 95% и более по портфелям проблемной задолженности2.
Однако публикуемой информации по таким сделкам, как правило,
недостаточно для того, чтобы учесть все ценообразующие факторы,
определяющие стоимость оцениваемого права требования, и сопоставить
ему тот или иной рыночный дисконт. Таким образом, применить
сравнительный подход к оценке прав требований, используя при этом
достаточно обоснованные данные и учитывая все особенности конкретной
кредитной истории, чаще всего, не представляется возможным. Поэтому
основным подходом при оценке прав требований для большинства
ситуаций остается доходный подход, основанный на анализе возможной
степени погашения задолженности перед банком.
Следует отметить, что на практике переуступка прав требований
осуществляется банками, главным образом, в случаях проблемной
задолженности, то есть когда заемщик уже не способен погасить
задолженность перед банком за счет средств, получаемых им в процессе
своей деятельности. В этом случае оценка проводится в допущении, что
вероятность погашения задолженности за счет деятельности заемщика
пренебрежимо мала, и стоимость права требования формируется в
1
http://www.acceptspb.ru/credit/purchase-of-debts.html, http://ustupka.info/dogovor-ustupkifinansovyx-trebovanij/opredelenie-diskonta-pri-prodazhe-zadolzhennosti/
2
http://www.bfm.ru/news/185430?doctype=article, http://auction-house.ru/press/2928
3
результате анализа тех денежных потоков, которые можно получить за
счет средств обеспечения кредита либо реализации конкурсной массы.
Далее рассматриваются именно такие ситуации.
Типовые
ситуации
по
способам
погашения
проблемной
задолженности
По опыту проведения оценок прав требований авторы статьи
выделили следующие наиболее распространенные случаи.
Типовая ситуация № 1 – кредит обеспечен залогом, отсутствуют
признаки
банкротства
залогодателя3.
Наиболее
вероятный
способ
погашения заложенности в таком случае – за счет реализации объекта
залога в ходе исполнительного производства или, при наличии соглашения
о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, в
ходе реализации объекта залога с торгов без инициирования судебного
процесса.
Типовая ситуация № 2 – кредит обеспечен залогом, залогодатель
находится в стадии банкротства. В силу пункта 2 статьи 18.1 Закона о
банкротстве [6] конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным
залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и
внешнего
управления
вправе
обратить
взыскание
на
заложенное
имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания
на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление
его платежеспособности. Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о
банкротстве на стадии конкурсного управления продажа заложенного
имущества осуществляется конкурсным управляющим путем проведения
3
В качестве примера такой ситуации можно привести оценку права требования банка к
юридическому лицу, у которого были зафиксированы нарушения графика
обслуживания кредита, при этом в распоряжении банка была информация о том, что
данное предприятие намеревается сворачивать свою деятельность на территории РФ. В
таких условиях банком было принято решение о переводе долга на другое лицо.
4
торгов в ходе аукциона. Порядок и условия проведения торгов
определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены
залогом реализуемого имущества в той мере, в которой это допускается
указанными положениями Закона о банкротстве.
В случае если залогодатель-юридическое лицо находится в стадии
конкурсного производства, при проведении оценки необходимо учитывать
положения пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве: «из средств,
вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на
погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору,
обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная
сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и
причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной
от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет
должника в следующем порядке: 15% от суммы, вырученной от
реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов
первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества
должника
в целях погашения указанных
требований; оставшиеся
денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по
выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц,
привлеченных
арбитражным
управляющим
в
целях
обеспечения
исполнения возложенных на него обязанностей».
Типовая ситуация № 3 – кредит не обеспечен залогом, заемщик
находится в стадии конкурсного производства. В данном случае
погашение задолженности возможно за счет реализации конкурсной массы
и перечисления кредитору средств, соответствующих доле его требований
в общем реестре требований кредиторов должника.
В вышеприведенных типовых ситуациях № 1 и № 2 в качестве
обеспечения кредита подразумевается только залог. При наличии прочих
видов обеспечения, в том числе поручительства, оценщик учитывает также
5
возможность погашения задолженности за счет них, при этом следует
иметь в виду, что порядок использования различных видов обеспечения
для удовлетворения требований кредитора не установлен. Однако
необходимо отметить, что зачастую информацию о поручителях, их
имуществе и финансовом состоянии оценщик может получить только у
банка. При этом на практике очень часто приходится сталкиваться с
ситуацией, когда данная информация оценщику не предоставляется, – в
большинстве случаев ввиду того, что банк провел соответствующий анализ
возможности погашения задолженности поручителями и не усмотрел
реальной вероятности покрытия долга данным способом (например,
поручитель находится в стадии банкротства и пр.). В данной ситуации
оценка права требования может быть проведена только при включении в
задание на оценку допущения о том, что оценка проводится при условии,
что вероятность погашения долга со стороны поручителей равна нулю.
Алгоритмы оценки прав требований в типовых ситуациях
Общий принцип оценки права требования доходным подходом
заключается в том, что его стоимость формируется из денежных потоков,
которые можно получить за счет средств обеспечения кредита, с учетом
сроков предполагаемого получения этих денежных средств и рисков их
получения в предполагаемый срок и в предполагаемом объеме.
В любом случае, приступая к оценке прав требований, оценщик
должен изучить следующий массив информации:
1.
Проанализировать кредитный договор и выявить причины
признания задолженности заемщика перед банком проблемной.
2.
Изучить прочую документацию по кредитному соглашению
(договоры ипотеки, залога, поручительства и пр.) и сделать выводы о
наличии обеспечений по кредиту.
3.
Запросить у банка информацию о сумме задолженности,
включая сумму основного долга, начисленные проценты, штрафы,
6
неустойки, а также получить информацию о текущей стадии и возможных
способах урегулирования задолженности.
При
4.
наличии
обеспечений
запросить
у
банка
и
проанализировать следующие данные:
- информацию о заложенном имуществе,
- финансовую отчетность залогодателя-юридического лица для
выполнения анализа его финансового состояния и выявления вероятности
или факта банкротства,
- информацию об имуществе поручителей-физических лиц,
-
учредительные
документы,
бухгалтерскую
отчетность
и
информацию об активах поручителей-юридических лиц.
5. Изучить рынок сопоставимых прав требований.
Далее представлен алгоритм оценки для типовых ситуаций № 1 и
№ 2 (кредит обеспечен залогом):
1.
Определяется состав заложенного имущества, проводится
анализ правоустанавливающих документов на заложенное имущество, а
также документов, описывающих технические характеристики и состояние
заложенного имущества, осуществляется его осмотр. Выполняется
определение стоимости заложенного имущества.
2.
С
учетом
имеющейся
информации
определяется
предполагаемая дата реализации заложенного имущества.
В случае внесудебного обращения взыскания на объект залога срок
реализации
устанавливается
с
учетом
условий
соответствующего
соглашения о внесудебном урегулировании задолженности и, как правило,
не превышает 3-5 месяцев.
При реализации залогов по решению суда в ходе исполнительного
производства дата предполагаемой продажи объекта определяется с
учетом того, что время на получение судебного решения об обращении
взыскания на объект залога составляет не менее 6 месяцев, процедуры
7
исполнительного
производства
до
торгов
занимают
3-6
месяцев,
непосредственно реализация имущества осуществляется в срок до 3
месяцев.
В случае реализации заложенного имущества на стадии банкротства
необходимо учитывать, что срок процедур по введению банкротства
составляет не менее месяца, стадий наблюдения и внешнего управления –
соответственно 7 и 18 месяцев, плюс 6 месяцев возможного продления для
стадии внешнего управления. Для стадии конкурсного производства
законом установлен срок в 6 месяцев и возможность его пролонгации еще
на 6 месяцев, однако в особенно сложных случаях (например, когда
ведется розыск имущества должника) есть прецеденты продления сроков
конкурсного производства по решению суда. Следует отметить, что
непосредственно
на
реализацию
заложенного
имущества
на
всех
вышеприведенных стадиях банкротства отводится чуть более 2 месяцев.
3.
Проводится
анализ
на
предмет
возможного
изменения
стоимости заложенного имущества за период с даты оценки до
предполагаемого
момента
реализации,
и
определяется
итоговая
прогнозируемая цена продажи заложенного имущества.
Если реализация предмета залога будет проходить в условиях
конкурсного производства в отношении залогодателя (типовая ситуация
№ 2), необходимо помнить, что в расчете стоимости права требования
следует учитывать величину, соответствующую 80% цены реализации
заложенного имущества при наличии кредиторов 1 и 2 очереди, либо 95% при их отсутствии.
4.
Определяется сумма задолженности по кредитному договору,
включая сумму основного долга, начисленные проценты, штрафы,
неустойки и пр. (далее – полная сумма задолженности).
Необходимо отметить, что полная сумма задолженности к моменту
реализации заложенного имущества может увеличиться. При внесудебном
8
урегулировании
задолженности
она
изменится
ввиду
начисления
процентов по кредитному договору. Однако принимая во внимание
незначительные сроки реализации залогов во внесудебном порядке, таким
изменением можно пренебречь. При обращении взыскания на предмет
залога через суд в порядке исполнительного производства, начисление
процентов по основному кредитному договору прекращается с момента
подачи искового заявления, однако до момента принятия судом решения
по делу возможно начисление процентов согласно статье 395 ГК РФ [1].
При конкурсном производстве также прекращается начисление процентов
по основному кредитному договору, однако согласно статье 126 Закона о
банкротстве проводится начисление процентов на сумму требований
конкурсного
кредитора,
в
размере
ставки
рефинансирования,
установленной Центральным банком РФ на дату открытия конкурсного
производства.
5.
Проводится сопоставление величины денежных
средств,
которая будет получена от реализации предметов залога в будущем, и
полной суммы задолженности. При этом возможны следующие варианты:
˗
если вырученная от продажи предмета залога сумма покрывает
величину полной задолженности, кредитор получает средства в размере
величины
полной
задолженности
на
дату
реализации,
то
есть
осуществляется погашение задолженности по номиналу. Стоимость права
требования на дату оценки определяется дисконтированием к дате оценки
суммы, предполагаемой к получению кредитором на дату реализации
предмета
залога
(то
есть
дисконтированием
номинала
полной
задолженности);
˗
если вырученная от продажи предмета залога сумма не
покрывает величину полной задолженности, кредитор получает средства
только в размере дохода от продажи, и в отсутствии прочих видов
обеспечения стоимость права требования на дату оценки определяется
9
дисконтированием к дате оценки суммы, предполагаемой к получению
кредитором на дату реализации предмета залога.
Таким образом, при любом способе реализации предмета залога по
проблемной задолженности рыночная стоимость права требования на
дату оценки будет ниже номинала задолженности на дату оценки
(включая сумму основного долга, начисленные проценты, штрафы,
неустойки и пр.).
Согласно нашему мнению, для расчета текущей стоимости денежных
потоков при оценке права требования в случае проблемной задолженности
оправдано
применение
ставки
дисконтирования,
существенно
превосходящей процентную ставку по кредитам на срок, сопоставимый с
ожидаемым сроком получения денежных средств от продажи. Такая
величина ставки дисконтирования отражает более высокие риски,
сопровождающие процедуры урегулирования проблемной задолженности
по сравнению с нормальными кредитными отношениями.
Как было сказано ранее, последовательность «первоочередное
покрытие долга за счет реализации залогов и потом уже истребование за
счет
поручителей»
распространенной
на
не
регламентирована,
практике.
Также
однако
необходимо
является
признать,
более
что
прогнозирование той суммы, которая может пойти на покрытие долга за
счет реализации залога, оценщик может осуществить с большей долей
уверенности, чем суммы, которая может быть истребована у поручителей.
Таким образом, рекомендуется сначала рассматривать возможность
покрытия долга за счет залога, и уже в случае невозможности покрытия –
приступать к анализу прочих видов обеспечения.
При оценке возможности покрытия долга за счет поручительства в
зависимости от типа поручителя и его финансового состояния могут быть
рассмотрены варианты погашения задолженности за счет денежных
средств от деятельности поручителя-юридического лица, а также
10
реализации имущества поручителей с учетом соответствующих сроков и
рисков.
Алгоритм оценки прав требований в типовой ситуации 3 (кредит не
обеспечен залогом) следующий:
1.
Проводится оценка имущества, составляющего конкурсную
массу должника.
2.
При наличии в конкурсной массе имущества, находящегося в
залоге у прочих конкурсных кредиторов, 80% (или 95% при отсутствии
кредиторов 1 и 2 очереди) его стоимости вычитается из стоимости
конкурсной массы, используемой далее для расчета стоимости права
требования кредитора по задолженности, не обеспеченной залогом.
3.
Из полученной величины вычитается сумма требований по
текущим платежам (расходы на проведение процедур, применяемых в деле
о банкротстве согласно статье 20.7 Закона о банкротстве, текущая
задолженность по платежам в бюджет и внебюджетные фонды), а также
требований кредиторов 1 и 2 очереди при их наличии.
4.
Согласно данным, полученным от конкурсного управляющего,
определяется доля требований кредитора в общем реестре требований
оставшихся кредиторов. Сумма денежных средств, направляемая на
погашение задолженности перед кредитором по рассматриваемому
обязательству, определяется как соответствующий данной доле процент от
величины, определенной на этапе 3.
5.
Стоимость права требования определяется дисконтированием
полученной величины по тем же принципам, что были изложены при
описании типовых ситуаций 1 и 2.
Специфика оценки заложенного имущества в рамках оценки
прав требований
Оценка залогов при оценке прав требований имеет ряд особенностей,
рассмотренных далее.
11

Реализация заложенного имущества происходит в условиях
погашения проблемной задолженности, при этом в большинстве случаев
срок
экспозиции
существующим
объекта
методикам
будет
[2,
3],
меньше
при
рыночного.
оценке
прав
Согласно
требований
предлагается определять рыночную стоимость заложенного имущества,
выступающего обеспечением по кредиту. Тем не менее, вынужденный
характер продажи и ограниченные сроки реализации заложенного
имущества
соответствуют
условиям
формирования
ликвидационной
стоимости активов. По этой причине оценщику целесообразно занимать
консервативную позицию при определении наиболее вероятной цены
реализации заложенного имущества. В рассматриваемой ситуации при
использовании цен предложения необходимо учитывать максимально
допустимые скидки на торг и прочие корректировки, учитывающие
сложность реализации подобного имущества.

При определении стоимости заложенного имущества крайне
важен его тщательный визуальный осмотр (конечно, за исключением тех
случаев, когда выполнить его не представляется возможным ввиду
специфики заложенного имущества, например, подземных линейных
сооружений). В отношении зданий и помещений на практике возможны
ситуации,
когда
с
момента
предоставления
в
банк
технической
документации на заложенное недвижимое имущество залогодателем были
проведены несанкционированные перепланировки, в результате которых
наружные границы объектов недвижимости изменились. В данном случае,
в зависимости от характера произведенных изменений, необходимо либо
учитывать в оценке затраты на легализацию проведенных перепланировок,
либо
проводить
оценку
заложенного
имущества
в
состоянии,
соответствующем правоудостоверяющим документам, и кроме того,
12
учитывать затраты, необходимые на приведение объекта недвижимости в
исходное состояние.

оценки
При определении стоимости заложенного имущества в рамках
прав
требований
оценщику
необходимо
правильно
позиционировать заложенное имущество. Например, объекты залога
представляют собой совокупность встроенных помещений различного
назначения
(торгового,
офисного
и
сопутствующего
складского),
расположенных в одном здании. При этом стоит отметить, что несмотря на
то, что помещения технологически сложно эксплуатировать обособленно,
данные объекты принимались в залог банком не все сразу, а по частям. На
первоначальном этапе, когда помещения еще только рассматривались в
качестве обеспечения выдаваемого кредита, они оценивались как
отдельные объекты согласно правоудостоверяющим документам. Однако,
на этапе, когда заложенное имущество перешло в разряд «проблемных
активов» и предполагается его реализация в ограниченные сроки,
целесообразно позиционировать заложенное имущество как комплексный
объект недвижимости.

Возможны также ситуации, когда на дату оценки предмет
залога (движимое имущество) фактически отсутствует (находится в
розыске). В данной ситуации, в зависимости от того, какие мероприятия по
поиску объектов были предприняты службами банка и какие были
получены результаты, оценщик либо исключает для целей расчета
стоимости права требования данные объекты из залоговой массы, либо
учитывает более длительные сроки получения денежных средств от их
реализации и повышенные риски.
Таким образом, при оценке заложенного имущества в рамках
определения
рыночной
стоимости
прав
требований
банков
по
просроченной задолженности необходимо идентифицировать и учитывать
в оценке все те риски, которые свойственны проблемным активам.
13
Заключение
При оценке прав требований необходимо выполнять тщательный
анализ документации по кредитному соглашению, задействованным в нем
лицам
и
активам,
а
также
учитывать
законодательные
нормы,
регулирующие возможные процедуры погашения задолженности.
Специфика прав требований как объектов оценки обуславливает
сложность их оценки сравнительным подходом: несмотря на наличие на
открытом рынке определенного объема данных по дисконтам при
переуступке прав требований, эта информация не является детальной и,
чаще всего, не позволяет учесть в оценке специфические характеристики
конкретного кредитного соглашения. Тем не менее, рыночная информация
о состоянии рынка прав требований должна использоваться оценщиком
для проверки результатов оценки, полученных иными методами.
Основным подходом к оценке прав требований остается доходный
подход. Конкретный алгоритм оценки в рамках доходного подхода
выбирается оценщиком в зависимости от вероятности погашения кредита
должником тем или иным способом, степени обеспеченности кредита,
финансового
состояния
рассматриваемой
должника
кредитной
сделке
и
прочих
лиц,
обязательства
имеющих
по
в
погашению
задолженности перед банком. В оценке прав требований по проблемным
кредитам, обеспеченным залогом, должны быть учтены: наиболее
вероятные сроки реализации залогового имущества; стоимость залоговых
активов, учитывающая вынужденность и ограниченный срок их продажи;
возможные
изменения
стоимости
предметов
залога
и
объема
задолженности в течение периода ее взыскания; а также прочие риски,
связанные с получением средств от погашения задолженности.
14
Список литературы
1.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994
№ 51-ФЗ.
2.
Лепешкина М. Н. Общие принципы оценки прав требования по кредитным
соглашениям банков / М. Н. Лепешкина, Е. Г. Синогейкина, П. А. Тюков. — М.:
Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2011.
3.
Методические рекомендации АРБ «Оценка прав требования по кредитным
соглашениям банков», 2010.
4.
Положение Центрального банка РФ «О порядке формирования кредитными
организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к
ней задолженности» от 26.03.2004 г. № 254-П.
5.
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном
производстве».
6.
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)».
15