МУП «Служба заказчика и технического надзора» Инвестиционный меморандум проекта жилой застройки микрорайона Глумилино-2, в Октябрьском районе город Уфа Республика Башкортостан Уфа август 2015 Характеристика рынка недвижимости Уфы Интегральная оценка привлекательности районов для девелопмента жилой недвижимости г. Уфа 2 Общая характеристика* Количественная обеспеченность населения жильем выросла за постсоветское время с 19 м2 до нынешних российских 23 м2, но заметно ниже, чем в Европе (39 м2) и в три раза ниже, чем в США (70 м2). Чтобы выйти на показатель 35 м2 на человека, требуется увеличить объем жилищного фонда в полтора раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составить 80% имеющегося жилищного фонда. Для Уфы – это порядка 20 млн. кв.м жилья. Укрупненно это и есть величина потребности населения в жилье. На начало 2015 года 1,15 млн м2 жилого фонда в Республике Башкортостан официально признано ветхим и аварийным. В г. Уфа более половины имеющегося жилья построено до 1970 года. 3 *По информации из открытых источников Общая характеристика Доступное жилье, предпосылками для строительства которого являются данные исследований характеризуется следующими показателями: 1. Обеспеченность жильем (характеризует потребность населения в жилье). 2. Уровень цен на жилье и количество сделок (характеризуют активность спроса). 3. Размер душевого дохода и уровень цен (характеризуют доступность жилья для населения). 4 *С данными аналитического отчёта можно ознакомиться по запросу Обеспеченность жильем, 2014 5 Уровень цен на жилье, 2014 6 Активность и динамика спроса на новостройки Количество зарегистрированных прав на жилые помещения в расчете 1 000 человек, 2014 Спрос на новостройки в городе Уфа, количество сделок 7 Среднедушевой доход и доступность жилья для населения, 2014 Международный коэффициент Доступности жилья показывает количество лет, которое в среднем необходимо потратить семье из двух работающих человек на приобретение жилья. 8 Оценка потенциального спроса на жилье Немаловажным фактором, увеличивающим потенциал спроса, является государственная политика в отношении жилищного строительства, стимулирующая спрос на жилье. В декабре 2014 года была утверждена Государственная программа «Развитие строительного комплекса и архитектуры Республики Башкортостан на 2015-2020 гг.», общий объем финансирования которой составит 60,2 млрд. руб. Реализация программы преследует цель обеспечить граждан республики жильем к 2020 году до 29,5 кв.м на одного проживающего. Помимо мер по оказанию государственной поддержки различным категориям граждан согласно законодательству и расселению ветхого жилого фонда, программа предусматривает реализацию мероприятий по повышению доступности ипотечного кредитования для широких слоев населения, и развитие сегментов найма жилья и жилищно-строительной кооперации. Таким образом, значения всех рассмотренных выше показателей положительны. Учитывая растущую, положительную динамику спроса на жилье на фоне большой потребности населения в жилье и внимания со стороны государства к теме жилищного строительства можно утверждать, что спрос на жилье в г. Уфа обладает значительным потенциалом. При этом спад на рынке, наблюдаемый в настоящее время формирует отложенный спрос в среднесрочной перспективе. Так как спад связан с конъюнктурными явлениями, а тренд по спросу на жилье стратегически неизменен. Кроме того снижение цены на жилье в валюте также имеет среднесрочный характер, что формирует предпосылки к существенному росту цен в будущем. 9 Средние цены на рынке жилья по Российской Федерации в 1998 - 2014 гг. в долларах США (на конец периода, курс доллара принят по данным ЦБ РФ) Средняя цена в долларах США Степенная (средняя цена в долларах США) 10 Сравнение базисных темпов роста трёх показателей Средняя цена в долларах США Средняя цена в рублях Курс доллара США На основе представленных данных можно сделать вывод о том, что за 14 лет цены на жильё в долларах США следавали за «рублёвыми» ценами. В 2015 году образовался значительный разрыв между ценами в долларах США и в рублях. Поэтому можно ожидать роста цен на жильё в долларах США. 11 Проект «Планета» 12 Место расположения Проекта Микрорайон перспективной застройки Глумилино-2 расположен в географическом центре Уфы, в южной части микрорайона Глумилино. 13 Место расположения Проекта Микрорайон перспективной застройки Глумилино-2 расположен рядом, на смежном участке, с ТРЦ «Планета» и гипермаркетом «Леруа Мерлен». 14 История микрорайона Исторически южная часть микрорайона Глумилино была закрытой территорией военно-технического назначения на площади более 100 гектаров. Соответственно, строительство жилых и нежилых объектов не велось, отсутствовали коммуникации, дороги. С развитием города на этом месте образовался остров необустроенного пространства с зеленой зоной и садовыми участками. Толчком для развития территории послужила ликвидация в 2007 году федерального радиотехнического центра с радиовышками. После сноса радиовышек территория стала доступна городу, но еще долгое время оставалась неосвоенной. Привлекательность территории выросла в связи с завершением строительства проспекта Салавата Юлаева и появлением сетки дорог в виде продления улиц Менделеева и Энтузиастов, а также с вводом в эксплуатацию регионального торгово-развлекательного центра «Планета» в 2013 году. 15 *С данными аналитического отчёта можно ознакомиться по запросу Транспортная доступность объекта Достижимость на общественном транспорте Указано расстояние до остановочных пунктов в метрах и количество маршрутов на каждом из них. Достижимость на легковом автомобиле Указано расстояние до инфраструктурных районов Уфы в километрах и время в пути. 16 Общественные объекты На пересечении улицы Комсомольская и Бульвара Саид-Галиева запроектирована зона общественных центров, которая станет логическим завершением существующей оси значимых объектов общегородского значения: Госцирк - Кинотеатр «Искра» - Строящийся Воскресенский кафедральный собор. Объекты микрорайонного значения предусмотрены встроено-пристроенными в жилых комплексах и отдельно-стоящих объектов с нормативными размерами территорий – это детские дошкольные учреждения и общеобразовательные школы. В жилом районе предусмотрено по Генплану строительство котельной, 2-х пожарных депо по 6 автомобилей в каждом, станция скорой помощи. В местах перепада рельефа на овражных территориях запроектированы многоярусные террасы – многоуровневые паркинги. На территории проекта планировки размещены паркинги закрытого типа на 8980 м/мест. На улице Сипайловской в Уфе, ниже гипермаркета «Леруа Мерлен» на площади 3,5 га планируется строительство гипермаркета «Лента». 17 Название Проекта. Идея концепта. Микрорайон «Планета» рядом крупнейшим на Урале одноименным моллом с аквапарком разработан с учетом современных требований урбанистики. Основная цель проекта состоит в создании максимально комфортной среды и полноценных условий для жизни. Инфраструктура проекта включает школу, детский сад, стадион, благоустроенный парк, придомовые территории, реализованные по принципу «двор без машин», широкие и удобные транспортные развязки, пешеходные мосты и максимальный коэффициент обеспеченности парковочными местами. 18 19 20 Идентификация Участка Адрес местонахождения Адресный ориентир участка – в квадрате улиц Энтузиастов, Архитектора Рехмукова и Рудольфа Нуреева. С юга участка располагается ТРК «Планета» и гипермаркет «Леруа Мерлен». С востока участок примыкает к крупному лесному массиву. С севера к участку подступает жилая застройка в виде нескольких жилых комплексов, а также Воскресенский храм на улице Комсомольской. С запада к участку примыкает другой участок с потенциалом под жилую застройку. Площадь застройки 22,2 Га Разрешённое использование Строительство жилья Вид права Собственность Существующие ограничения права Нет Документы – основания Постановление Администрации ГО г.Уфа РБ №2620 от 18.06.2014. Договора передачи в собственность земельных участков. Свидетельства о государственной регистрации права. Субъект права ООО «Служба Заказчика» 21 Описание участка Форма Участок имеет овальную форму Рельеф Рельеф участка имеет перепад высот в правой части участка и наличие оврагов в лесной зоне между участком и сипайловским транспортным кольцом Обстоятельства, ограничивающие застройку Код изображения строительной площадки на картах Google В настоящее время Участок свободен от застройки. На Участке отсутствуют коммуникации, ограничивающие застройку https://goo.gl/maps/bwhpG 22 Результат реализации Проекта Объекты социальной инфраструктуры согласно проекту планировки и проекту межевания территории Школа, Детский сад, Многофункциональный Центр, автостоянки Количество жилых домов по проекту 8 Общая площадь квартир по проекту 176 123 м2 Площадь ВПП по проекту 19 858 м2 Количество машиномест открытых парковок микрорайона по проекту 1 845 Количество машиномест подземных автопарковок жилых домов по проекту 1 237 23 О группе МУП «Служба заказчика и технического надзора» 24 Краткая справка о компании История МУП «Служба заказчика и технического надзора» г. Уфа начинается с 2001 года с создания Муниципального унитарного предприятия «Группа технического надзора». Предприятие создано Администрацией города Уфы для осуществления строительного контроля при строительстве объектов за счет бюджетных средств. В 2006 году деятельность предприятия расширилась. Начато строительство собственных коммерческих объектов, строительство и реконструкция объектов социального назначения, выполнение проектных и изыскательских работ. Предприятие получило новое название МУП «Служба заказчика и технического надзора» ГО г. Уфы РБ. В группу компаний под руководством МУП «Служба заказчика и технического надзора» входят: • застройщик – ООО «Служба заказчика» • проектный институт – ООО «Главпроект» • генподрядная компания – ООО «Адего» • подрядная компания по строительству дорог – ООО «Главмехсрой» • компания розничных продаж – ООО «Городской центр недвижимости» Миссия предприятия состоит в создании комфортной среды для жизни людей. Предприятие ставит перед собой претенциозные задачи по постоянному росту на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Для реализации части проектов предприятие приглашает к сотрудничеству инвесторов. 25 Инвестиционное резюме проекта 26 Рекомендуемая стартовая цена продаж по проекту Тип квартиры Цена реализации, руб./м2 1-комнатные 64 000 2-комнатные 60 000 3-комнатные 58 000 многокомнатные 64 000 В среднем 62 000 27 Технико-экономические показатели проекта Типовой дом 1 Типовой дом 2 Проект в целом Количество подъездов, шт 1 8 – Количество этажей, шт 35 16-19 16-35 Площадь квартир, м2 15 449,06 34 396,80 176 122,52 Площадь ВПП, м2 1 823,53 2 720,00 19 858,18 Автостоянка, площадь, м2 3 603,00 5 432,40 32 342,40 157 150 1 237 Автостоянка, машиномест, шт 28