АНАЛИЗ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ
advertisement
146 ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКИ АНАЛИЗ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ © Осипенко Н.С., Рубинштейн Е.Д. Дальневосточный федеральный университет, г. Владивосток Статья посвящена различным методам прогнозирования цен на рынке недвижимости. Выясняется необходимость анализа рынка и этапы этого анализа. Даются показатели, которые могут прогнозироваться. В работе описаны источники информации для прогнозирования, отмечается необходимость использования как технического, так и фундаментального анализа. Отмечаются проблемы прогнозирования цен на рынке недвижимости. Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, анализ рынка недвижимости, прогнозирования, методы прогнозирования, модели прогнозирование. Существует мнение, что рынок недвижимости практически невозможно измерить. Это, безусловно, не так. Рынок можно анализировать и его можно спрогнозировать, надо только это делать тщательно и осторожно. Рынок недвижимости сейчас не очень предсказуем, Это связано со сложившийся экономической ситуацией в России: конфликт на Украине, увеличение курса доллара, евро, юаня, введение санкций Евросоюза против Российской Федерации, увеличение уровня инфляции, снижение товарного потока КитайРоссия. Все это снижает точность и достоверность прогноза. Анализ рынка необходим, так как составляет основу прогнозирования, позволяет выявить тенденции рынка, влияние и зависимость на него различных иных факторов. Естественно, что наилучшим образом реальную картину рынка показывают цены, так как именно они наиболее чувствительны к любым изменениям, происходящим на рынке [1]. Общий анализ рынка включает в себя 4 укрупненных этапа [2]. 1 этап – создание и наполнение аналитических баз данных. Сюда входит сбор анализируемой информации, характеристика объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению, изучение состава и состояния строящегося фонда и темпов строительства. 2 этап – мониторинг рынка: статистическая обработка данных, анализ и оценка текущего состояния показателей, динамики показателей. 3 этап – исследование рынка: исследования закономерностей изменения показателей, исследования влияния параметров, размеров, местоположения на среднюю цену, исследования показателей внешней среды. 4 этап – прогнозирование развития рынка и прогнозирование цен. Магистрант кафедры Финансов и кредита. Доцент кафедры Финансов и кредита. Финансовое управление развитием экономических систем 147 При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования является набор показателей, представленный в табл. 1 [4]. Таблица 1 Перечень показателей используемые для комплексного анализа рынка недвижимости № 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Показатель Объем фонда существующих и строящихся объектов недвижимости (зданий, шт., помещений, шт., площадей, кв. м) различных подвидов (жилые, офисные, торговые, складские, свободного назначения) на начало периода (месяц, квартал) Объем ввода новых объектов недвижимости за период Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду) на вторичном рынке за период Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу (аренду) на первичном рынке (для готовых объектов с различной степенью отделки, для строящихся объектов на различных стадиях строительства, для различных заказчиков (источников финансирования) и долевого строительства) Минимальная, средняя, максимальная цена предложения 1 кв. м общей площади объектов, выставленных на продажу (аренду) на первичном и на вторичном рынке за период, и объем выборки Структура предложения объектов по качеству, размеру и местоположению и другим признакам (в % от общего объема) за период Объем спроса на объекты различного типа (число заявок на покупку, аренду) за период Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа за период Количество зарегистрированных сделок по объектам различных типов за период Отношение числа зарегистрированных сделок в городе к предложению, спросу, общему числу объектов данного вида в городе, количеству населения Для проведения анализа необходимо провести общую характеристику продавцов и покупателей на рынке недвижимости. Объем предложения на рынке недвижимости формируется за счет следующих источников: 1) объекты, находящиеся в муниципальной собственности, попадающие под приватизацию. Количество этих объектов незначительно, кроме того при их приватизации действует механизм преимущественного права покупки арендаторами; 2) объекты, продаваемые в случае обращения взыскания на имущество должника. В связи с финансовым кризисом таких объектов становится все больше, хотя представляется, что они так же не играют заметной роли в рыночном предложении; 3) объекты недвижимости, в добровольном порядке выставляемые на продажу и сдаваемые в аренду собственниками, которых на рынке большинство. При проведении анализа рынка недвижимости в г. Владивостоке были полученные следующие результаты приведенные в таблице 2. ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКИ 148 Таблица 2 Средняя стоимость 1 кв. м. в г. Владивостоке с детализацией по району и площади квартиры Квартиры 4 и более Итого 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные гостиничного типа комнат в среднем Весенняя – 50000 53719 53000 – 52240 Горностай – 64583 78226 60345 – 67718 Спутник – – – 56948 – 56948 Патрокл – 91347 – 102764 82474 92195 Садгород – 79672 84384 74534 76708 78824 Фадеева – 95769 95645 – – 95707 Гайдамак – 99583 99769 90944 84451 93687 Снеговая падь – 108596 96419 87348 88060 95106 БАМ 128727 105231 97976 89203 90184 102264 Эгершельд 121148 116000 108361 111281 115235 114405 Заря 122680 96541 94402 89286 82632 97108 Океанская 99961 103799 87007 88423 105449 96928 Седанка – 113811 116967 111141 – 113973 Снеговая 84180 96792 77119 68067 – 81539 Толстого 127778 121357 109232 99984 99187 111508 Трудовая – 97702 92652 86414 74841 87902 Луговая 121912 104216 101752 93549 78358 99957 Центр – 129218 119658 117470 114755 120275 Тихая – 100614 87565 79923 72706 85202 Третья рабочая 107702 117798 105228 95432 99570 105146 64, 71 микрорайоны 108395 97838 84071 81255 82726 90857 Баляева 111746 101211 88569 85464 82156 93829 Некрасовская 126463 121123 111547 113224 104648 115401 Первая речка 132848 119053 117273 110384 121169 120145 Столетие 128958 110879 109179 91303 93076 106679 Чуркин 108120 103725 90085 85789 76434 92831 Вторая речка 119575 110289 96415 95064 87773 101823 Борисенко 111033 104059 88540 79705 72059 91079 Итого в среднем 116327 102252 95837 85652 70880 95046 Район Из таблицы один видно, что самыми дорогими районами города, где стоимость превышает 120 тыс. руб. за 1 кв. м., являются Центр и Первая речка. Это связанно с развитой инфраструктурой и доступности района. Самая низкая цена в районе Весенней, этот район находится практически на выезде из города, и цена за 1 кв. м. здесь практически в два раза меньше. Однокомнатные квартиры в г. Владивостоке в среднем по городу стоят дороже, чем остальные. Четырехкомнатные, пятикомнатные, шести комнатные квартиры в среднем стоят дешевле, чем все остальные, это связано с тем, что очень небольшое количество людей может позволить себе такие квартиры, потому что они самые дорогие из-за своей большой площади. Прогнозирование цен является заключительным и важнейшим этапом в исследовании рынка. Прогноз выстраивается на основе проведенного анализа рынка недвижимости. На основе анализа определяется тенденция рынка и движение его цены. Кроме непосредственного прогнозирования цены, очень важно еще и прогнозирование спроса и предложения. Прогнозирование спроса и предложения является важнейшим элементом прогнозирова- Финансовое управление развитием экономических систем 149 ния и представляет собой построение научно обоснованного сценария возможного развития рынка, а именно: прогноза будущих продаж, выявление возможных объемов строительства и т.д. Прогноз развития рынка недвижимости дает представление о том, что будет с рынком недвижимости в будущем, в результате чего можно выяснить верно ли принято инвестиционное решение и насколько оно будет эффективно. Первые методики прогнозирования рынка недвижимости в России появились вместе с появлением рынка и были направлены на определении тенденции развития рынка и динамики цен на нем. Первоначально методики разрабатывались для рынка жилья, позже стали применяться и для других сегментов рынка. На сегодняшний момент по-прежнему разрабатываются и совершенствуются методы прогнозирования. Всем интересно знать какова будет будущая стоимость недвижимости, это интересно не только профессиональным участникам рынка, но и непрофессиональным. Не существует абсолютно точных методов прогнозирования. Вместе с тем разработано множество способов, методов и подходов для прогнозирования цены, но достоверного и точного нет. Каждый отдельный метод или модели при одних и тех же условиях могут давать абсолютно разные результаты. Все разработанные методы помогают в первую очередь обнаружить тенденцию и выявить зависимость некоторых факторов, а также сопоставить с прошлыми событиями, что помогает спрогнозировать наиболее вероятное развитие события. При прогнозе цен на недвижимость желательно использовать различные методы прогнозирования. Затем результаты сопоставляются и выбирается наиболее реальный, который может быть комбинацией полученных решений. Необходимо, чтобы метод был удобен в применении на практике. Наиболее распространѐнными методами прогнозирования являются технический и фундаментальный анализ. Технический и фундаментальный анализ чаще всего используют для анализа и прогнозирования на рынке ценных бумаг. Однако эти анализы также предназначены для прогноза и на других рынка, так же и на рынке недвижимости, так как рынки подчиняются общеэкономическим закономерностям, но в то же время каждый имеет свои особенности. Фундаментальный анализ основывается на изучении влияния различных факторов, а технический анализ основывается на графических, математических, статистических методах анализа рынка. Стоит обратить внимание, что при выборе метода технического анализа, нужно основываться на специфике рынка недвижимости. Что касается фундаментального анализа, то он является более трудоемким по сравнению с техническим. Кроме того существует очень много факторов, которые могут оказывать влияние на цены, поэтому в фундаментальном анализе важен не выбор методов, а выбор факторов и оказываемое ими влияние. Фундаментальный анализ – это анализ количественных и качественных показателей рынка. 150 ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКИ Использование только одного из анализов неэффективно, поэтому для прогноза технический и фундаментальный анализ необходимо сочетать. Проблемы прогнозирования цен на рынке недвижимости в первую очередь связаны с закрытостью информации о совершенных сделках недвижимости. Вся информация о сделках недвижимости известна только непосредственным ее участникам, и недоступна посторонним. Таким образом, невозможно узнать окончательно стоимость объекта, прогнозирование рынка основывается на данных о предложениях на рынке, а не на окончательной стоимости, что сразу же снижает точность прогноза. Часто цена, указанная в договоре, может быть так же недостоверной, т.к. участники сделки намеренно занижают стоимость квартиры в договоре, для ТОО, чтобы платить меньше налогов. Также проблемой в прогнозировании цен на рынке недвижимости является недостаточность знаний закономерностей в развитии рынка недвижимости. Проблемой также является несвязанность рынка недвижимости с макроэкономическими показателя страны. Список литературы: 1. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридова А.В. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. 2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие / А.Н. Асаул, А.В. Карасев. – М.: Ассоциации строительных вузов; СПб.: СПбГАСУ, 2004. – 384 с. 3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: учебное пособие / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2006. – 70 с. 4. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: Изд. «Экономика», 2009. – 606 с. ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИКИ ГОРНОДОБЫВАЮЩЕЙ КОМПАНИИ НА БЮДЖЕТ РЕГИОНА РЕСУРСНОГО ТИПА1 © Попова Т.Н. Научно-исследовательский институт региональной экономики Севера Северо-Восточного федерального университета им. М.К. Аммосова, г. Якутск Целью данной статьи является оценка влияния результатов хозяйственной деятельности горнодобывающих предприятий на объѐм доходов Статья подготовлена при финансовой поддержке Министерства образования и науки РФ в рамках базовой части государственного задания на выполнение НИР «Оптимизация систем управления финансами Республики Саха (Якутия) в соответствии с потребностями устойчивого социально-экономического развития Северо-Востока России» (проект № 01201460079). Научный сотрудник отдела проблем управления региональными финансами. 1
