Имущественный Наем. Аренда
advertisement
Националььное общеественноее объ ъединениее «Союз экономистов Турккменистанна» The Centter for International P Private Enterpprise The projeect «Fosteringg Entrepreneurrship» В данной брошюре рассмотрены вопросы имущественного найма (аренды), представляющие познавательный и практический интерес для предпринима‐ телей, а также студентов ВУЗов экономических и юридических специальностей. Общеизвестно, что интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, далеко не всегда требуют передачи имущества в собственность. В таких отношени‐ ях, требующих не отчуждения имущества, а его передачи во временное пользова‐ ние, выделяется имущественный наём и его разновидность ‐ аренда. Однако, не‐ смотря на то, что в наши дни аренда очень широко распространена, из этого не следует абсолютное понимание механизмов её правового регулирования и ис‐ пользования в повседневной практике, что, собственно, и предопределяет наш ин‐ терес к этой теме. Аренда – это не только правовая, но и экономическая категория. В отличие от чи‐ сто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это также не что иное, как система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и, прежде всего, ра‐ бочей силы. Слово "аренда" происходит от латинского arrendare, то есть отдавать в наём. Исто‐ рия найма (аренды) уходит корнями глубоко в прошлое и теряется где‐то на заре существования человечества. Уже во втором тысячелетии до нашей эры шумер‐ ские крестьяне арендовали у жрецов сельхозорудия, землю, воду, волов. А в ХI ве‐ ке состоятельные венецианцы сдавали в аренду купцам и владельцам судов доро‐ гостоящие чугунные якоря. Для участия в Крестовых походах некоторые рыцари, как известно, тоже арендовали доспехи, выкупая затем их уже за счёт трофеев. Сам институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio ‐ conductio rerum). Выделялись три отдельных договора найма: наём вещей (locatio‐ conductio rerum), наём услуг (locatio‐conductio onerarum) и наём работы или под‐ ряд (locatio‐conductio operis или operis faciendn). Объектом найма могли быть толь‐ ко непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве со‐ временном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при ис‐ пользовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. Качественно новый смысл аренда и вызванные её развитием арендные отношения получили в последующем в ходе существенных изменений общественных отноше‐ ний, прежде всего, в странах Европы и США. Так, финансирование арендных опе‐ раций различных видов техники и оборудования всегда активно применялось в США. Первый арендный договор персональной собственности был зарегистриро‐ ван в Северо‐Американских Соединенных Штатах еще в начале XVIII века. А более современное значение понятие аренда получила в 1877 г., когда в Амери‐ ке производитель первых телефонных аппаратов компания "Bell" стала сдавать их в аренду вместо продажи. 1 Объективно, экономическая ценность недвижимости исторически вызвала наибольшее развитие во всех странах мира, включая Туркменистан1, именно такой разновидности аренды как аренда недвижимости, что, в свою очередь, есть не что иное, как одна из самых древних форм капиталовложения или финансирования. Тем не менее, в XX веке стала очень популярной, например, и такая разновидность аренды, как, например, прокат автотранспортных средств, оборудования и инвен‐ таря. Услуга проката автомобиля впервые появилась в США. Компании, предлага‐ ющие в аренду транспортные средства, приобретали сначала в пользование авто‐ мобили, доступные широким слоям населения, благо, что в Америке их произво‐ дилось великое множество. Первый пункт по прокату был организован в начале прошлого века в аэропорту Детройта и насчитывал всего три транспортных сред‐ ства, но спустя полвека компании по прокату появились на территории Канады, Мексики, многих европейских, а затем и других стран мира; предлагается два вида проката ‐ с водителем и без водителя. Говоря об истории имущественного найма (аренды) также нельзя обойти внима‐ нием и СССР, где в течение почти всей истории существования этого государства имущественный наём (аренда) так и не нашла место в экономических отношениях как в силу практически абсолютного огосударствления собственности, так и из‐за отсутствия деления вещей на движимые и недвижимые. Конечно, в начале 20‐х годов прошлого века аренде (предприятий) придавалось важное значение как од‐ ному из основных элементов НЭПа2. Однако, уже в 1928‐1929 гг. был принят ряд правительственных решений, сначала ограничивающих, а затем и исключивших аренду имущества из системы планово‐административной системы хозяйствова‐ ния (полностью арендные отношения были прекращены вследствие запрета арен‐ ды земли уже в 30‐е годы). Постепенному возобновлению этой формы экономических отношений послужило принятое в 1984 г. постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "О мерах по расширению хозяйственной самостоятельности и усилению заинтересованности производственных объединений (предприятий) бытового обслуживания населения в более полном удовлетворении потребностей населения в услугах". Фактический же старт аренде и арендным отношениям, в частности, на территории Туркменской ССР дал одноимённый Указ Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. №10277‐XI. Дальнейшему их развитию в Туркменистане способствовал принятый 12 октября 1991 г. и ныне действующий Закон Туркменской ССР "Об аренде и арендных отношениях в Туркменской СССР". Такой коренной пересмотр роли аренды в системе экономических отношений дал быстрый старт широкому созданию, например, арендных предприятий, как форма организации труда в сельском хозяйстве стал широко использовался арендный подряд, а также стали заключаться договоры имущественного найма (аренды) квартир. 1 Например, около 95% заключённых договоров аренды государственного имущества приходится на аренду зданий и сооружений, наибольшую часть которых составляет арен‐ да нежилых помещений. 2 Например, принятое в июле 1921 г. постановление Совнаркома РСФСР "О порядке сдачи в аренду предприятий, подведомственных Высшему Совету Народного Хозяйства" 2 В настоящее время аренда активно продолжает использоваться в различных стра‐ нах мира, например, на сезонных работах ‐ в сельском хозяйстве, рыболовстве, строительстве, а также для временного увеличения производственных мощностей с целью выполнения отдельных крупных заказов. Такая популярность аренды заключается в том, что она, с одной стороны, позво‐ ляет собственнику эффективно управлять принадлежащим ему имуществом, а с другой стороны, ‐ представляет арендатору заметные преимущества, прежде все‐ го, за счёт того, что: его денежные выплаты распределены по времени, не требуется единовре‐ менной концентрации денежных средств, что повышает ликвидность бизне‐ са и позволяет осуществлять оптимальное управление исходящими денеж‐ ными потоками; арендные платежи включаются в себестоимость продукции (работ, услуг) и уменьшают налоговую базу (например, налога на прибыль); арендуемое имущество отражается на балансе арендодателя, следователь‐ но, кредиторская задолженность, связанная с оплатой стоимости арендуе‐ мого имущества, у арендатора не возникает; это позволяет арендодателю сохранять оптимальное соотношение между собственными и заёмными средствами и даёт ему конкурентное преимущество при привлечении кре‐ дитов и займов. Говоря о существе вопроса, заметим, что основой для возникновения арендных отношений как в Туркменистане, так и в других странах является договор аренды, по общему правилу заключаемый между арендодателем – собственником и арен‐ датором. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, ко‐ гда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами на основании за‐ ключённого договора: субаренды (статья 610 ГК Туркменистана3); поручения (статья 721 ГК Туркменистана); доверительного управления (статья 736 ГК Туркменистана). Однако, в отношении государственного имущества всё же следует уточнить, что арендодателем, независимо от того, на балансе какого государственного предпри‐ ятия оно состоит, как правило, выступает орган по государственному имуществу ‐ Министерство экономики и развития Туркменистана, а в установленных случаях хякимлик города Ашхабада и Управление делами Аппарата Президента Туркмени‐ стана; передача государственного имущества в субаренду при этом запрещена (по‐ становление Президента Туркменистана от 23 августа 2002 г. №5835 "О совершен‐ ствовании порядка использования государственного имущества"4, распоряжение Президента Туркменистана от 31 июля 2000 г. №РР‐2223). 3 См. в конце текста Использованные аббревиатуры и сокращения. С учётом изменений, внесенных постановлением Президента Туркменистана от 9 марта 2006 г. №7808 "О повышении эффективности использования доходов, получаемых от аренды государственного имущества" 3 4 Говоря о правовой стороне вопроса, отметим, что институт имущественного найма регламентируется нормами ГК Туркменистана (статьи 555‐628). Причём, понятия имущественного найма и аренды являются, по сути, синонимами, ‐ статьёй 604 к договору аренды отнесён только имущественный наём плодопри‐ носящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов; при отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие дого‐ вор имущественного найма (если статьями 604‐628, регулирующими аренду, не определено иное). В то же время, в некоторых странах, в частности, в ФРГ и в Швейцарии, имуще‐ ственный наём и его разновидность – аренду различают в зависимости от предме‐ та договора. В англо‐американском праве в зависимости от характера предмета договора най‐ ма различают наём недвижимости (lease) и наём движимых вещей (hire). При най‐ ме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей – лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам. Источником регулирования отношений по найму в странах романо‐германской си‐ стемы права являются нормы гражданских кодексов (Франция – статьи 1708‐1778, 1800‐1831 ФГК2; ФРГ – 535‐597 ГГУ2; Швейцария – нормы ШОЗ2 и т.д.). В странах англо‐американского права действуют нормы прецедентного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах также изданы многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использова‐ нию сельскохозяйственных земель, промышленно‐торговых помещений и т.д. Це‐ лью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных соци‐ альных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества внаём. При отсутствии специальных пред‐ писаний (см. выше) также применяются общие правила, регулирующие имуще‐ ственный наём. В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разрабо‐ танные для найма различных видов имущества. Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоста‐ вить другой стороне (нанимателю или арендатору) право пользования и исключи‐ тельного владения имуществом на определенное время за установленное возна‐ граждение, которое эта другая сторона обязана уплатить. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает природную ренту (земельную ренту), амортизацию про‐ цента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, по‐ лученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В этой связи, представляется важным отметить, что договор имущественного най‐ ма (аренды) сам является родовым понятием по отношению к некоторым другим 4 договорам, – это отдельные виды аренды5 и аренда отдельных видов имущества, к числу которых законодательство разных стран, как правило, относит договоры проката, аренды (фрахтования на время) транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга). В этой связи, необходимо учитывать, что: законодательство Туркменистана (статья 599 ГК Туркменистана) выделяет только финансовую аренду (лизинг), экономическое содержание которой заключается в том, что она представляет собой комплекс имущественных отношений, которые характеризуются тем, что арендодатель обязан приоб‐ рести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во времен‐ ное владение и пользование для предпринимательских целей. При этом, статьёй 603 ГК Туркменистана установлено, что в отношении лизинга также применяются правила договора найма (не противоречащие статьям 599‐ 602); понятие проката как краткосрочной сдачи в аренду инвентаря, другого имущества потребительского назначения гражданам для потребительских целей предприятием, для которого указанная деятельность является устав‐ ной, является ограниченным, так как оно установлено в Положении о по‐ рядке аренды государственного имущества, утверждённом постановлением Президента Туркменистана от 23 августа 2002 г. №5835; по общему правилу, действующему в зарубежных странах, по договору фрахтования на время транспортного средства арендодатель предоставляет его во временное владение и пользование с условием оказания арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации или без оказания таковых (в морском праве тайм‐чартер и бербоут‐чартер). Однако, Кодекс торгового мореплавания Туркменистана не определяет эти понятия как разновидность аренды; в настоящее время в Туркменистане не существует арендных предприятий, ранее созданных на основании Закона Туркменистана от 12 октября 1990 г. "Об аренде и арендных отношениях в Туркменской ССР", последнее из ко‐ торых Ашхабадское арендное предприятие по переработке шерсти "Эгри‐ джи"6 существовало до 1999 г.; правоотношения финансовой аренды (лизинга) установлены как нормами ГК Туркменистана (статьи 599‐603), так и Законом Туркменистана от 15 сен‐ 5 В общем смысле, арендой товарного знака (коммерческого обозначения) также является франчайзинг (или коммерческая концессия), который, однако, имеет иную правовую при‐ роду (статья 629 ГК Туркменистана). 6 Было преобразовано в Ашхабадскую шерстопрядильную фабрику "Аргач" Государствен‐ ного объединения "Туркменхалы" на основании постановления Президента Туркмениста‐ на от 13 августа 1999 г. №4309 "О преобразовании ашхабадского арендного предприятия "Эгриджи". 5 тября 1999 г. "О лизинге", которые, однако, имеют заметно отличающиеся нормы в отношении предмета и срока договора лизинга7. В связи с чем, заметим, что не зависимо от чисто юридического определения фи‐ нансовой аренды (лизинга), его экономическая сущность заключается в том, что: арендатору передаются практически все риски (например, потери от про‐ стоя арендуемого оборудования и др.) и выгоды, связанные с владением имуществом (например, повышением справедливой (рыночной) стоимости арендуемого оборудования и др.) в период аренды; право собственности на арендуемое имущество в конце срока действия до‐ говора аренды переходит к арендатору; договор аренды предусматривает право арендатора получить право соб‐ ственности на арендуемое имущество по заранее оговоренной цене, кото‐ рая значительно ниже его справедливой (рыночной) стоимости на дату реа‐ лизации указанного права; срок аренды составляет большую часть срока службы имущества, несмотря на то, что право собственности в течение периода аренды не переходит к арендатору, и пр. Поэтому уместно кратко остановиться и на истории финансовой аренды (лизинга). Как известно, в начале 50‐х годов ХХ века долгосрочная аренда машин и оборудо‐ вания стала широко использоваться в США, затем как форма сбыта товаров появи‐ лась в международной торговле. Первую специализированную лизинговую форму в США основала компания "Юнайтед стейтс лизинг корпорейшн", затем стали быстро возникать новые "финансово‐лизинговые общества", предлагавшие своим клиентам все новые формы лизинговых сделок. В последующее десятилетие ли‐ зинговые компании (ЛК) получили широкое развитие и в Европе. Позднее в лизин‐ говый бизнес вторгся банковский капитал. В Туркменистане постановление Прези‐ дента страны от 5 января 1995 г. №2443 "О развитии финансового лизинга" факти‐ чески стало стартом нового в тот период для страны вида предпринимательской деятельности, которая стала профилирующей для созданных впоследствии боль‐ шинством банков дочерних лизинговых компаний. Кроме того, нельзя не сказать о тенденциях развития финансовой аренды (лизинга) в мире. Общеизвестно, что в последние десятилетия резко увеличился объём опе‐ раций по лизингу недвижимости в виде комплексов технологического оборудова‐ ния и целых промышленных предприятий, когда перемещается не предмет арен‐ ды, а арендатор. Весьма активно используется и ливеридж лизинг – то есть долго‐ срочная аренда наукоёмкого оборудования, например, вычислительной техники, медицинского оборудования, самолетов с активным использованием правитель‐ ственных поощрений. Не вдаваясь в детали, несколько слов о финансовой стороне найма (аренды). Во‐ первых, наёмная (арендная) плата является объектом налогообложения. Во‐ вторых, отражение связанных с наймом (арендой) операций в финансовой (бухгал‐ 7 Возможно, это связано с тем, что Туркменистан ещё не присоединился к Оттавской Кон‐ венции УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г. 6 терской) отчетности осуществляется в соответствии с МСФО 17 "Аренда", для целей которой аренда классифицируется на финансовую аренду и операционную (теку‐ щую) аренду (к которой относится любая аренда, которая не признается финансо‐ вой согласно определяющим критериям, которые носят качественный характер и не содержат никаких количественных характеристик). Поэтому здесь также применяется общее правило, ‐ при классификации тщательно исследуется экономический смысл сделки, а не форма заключенного договора. Отметим следующее. Как известно, договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве Туркменистана, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь – движимая или недвижимая. Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово‐промышленных предприятий, машинно‐ технического оборудования, зданий и сооружений, транспортных средств и т.д. Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформ‐ ления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран су‐ ществуют и требования в отношении формы договоров, заключаемых на опреде‐ ленную сумму: во Франции ‐ все договоры на сумму свыше 5 тыс. франков должны быть заключены в простой письменной форме; в США ‐ единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов. Законодательство Туркменистана не является столь однозначно определённым. Так, например, требование заключения договора в письменной форме установле‐ но: ГК Туркменистана в отношении прекращения договора найма жилого по‐ мещения (статья 587), заключения договора найма земельного участка на срок свыше одного года и договора аренды земель сельскохозяйственного назначения (статьи 592 и 616), заключения договора лизинга (статья 600), а также прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 628); вышеуказанным постановлением Президента Туркменистана от 23 августа 2002 г. №5835 в отношении заключения и прекращения договора аренды (найма) государственного имущества; распоряжением заместителя Председателя Кабинета Министров Туркмени‐ стана от 20 ноября 2008 г. № ОD/05 в отношении договоров аренды (найма) жилых домов, квартир. При этом, в отношении договоров аренды (найма) государственного имущества, а также жилых домов, квартир одновременно установлено, что они вступают в силу только после их регистрации соответственно Министерством экономики и разви‐ тия Туркменистана и соответствующими хякимликами городов, этапов (или орга‐ нами местного самоуправления). В англо‐американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс‐мажор), то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обеща‐ 7 ние (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом англо‐американское право до сих пор базируется на старом прецеденте XVII века, под названием "Пэрэдай (парадина) против Джейна", который по своим обстоятельствам довольно любопытен. Был заключен договор аренды, по которо‐ му арендатор обязался платить арендодателю рентные платежи от урожая, полу‐ чаемого на земельный участок. После заключения договора на территорию бри‐ танских островов вторглось войско немецкого князя, которое согнало арендатора с земли и некоторое время занимало эту землю до тех пор, пока не была изгнана обратно на континент. Согласно законодательству различных стран, в обязанности наймодателя входит, прежде всего, предоставление в пользование имущества, сдаваемого в наём, в со‐ стоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имуще‐ ства или специальным условиям договора. Наймодатель несет ответственность за любые недостатки – как явные, так и скры‐ тые, проявившиеся в процессе эксплуатации имущества, ‐ исключающие или суще‐ ственно препятствующие обычному, либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недо‐ статки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки иму‐ щества также отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках. Если вещь представляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе, либо потребовать соответ‐ ственно уменьшения размера наёмной платы (например, статья 255 ШОЗ или ста‐ тья 560 ГК Туркменистана). Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устра‐ нении наниматель может это сделать сам за его счет. В большинстве стран допус‐ кается включение в контракт условий, ограничивающих ответственность наймода‐ теля за недостатки вещи. Исключение составляют в этом отношении лишь некото‐ рые объекты, например, жилые помещения, помещения для торгово‐ промышленных операций и т. п. Не допускаются договорные ограничения ответ‐ ственности за состояние вещи, если наймодатель умышленно умолчал о недостат‐ ках. Ответственность наймодателя за недостатки вещи в английском праве регули‐ руется нормами, аналогичными нормам об ответственности продавца за недостат‐ ки проданной вещи (раздел 7(1), 7(2) и 8 английского закона о поставке товаров и предоставлении услуг 1982г.). На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригод‐ ном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он дол‐ жен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также произво‐ дить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя (такая норма, например, прямо установлена статьёй 572 ГК Туркменистана). И наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан при‐ 8 нять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями исполь‐ зованию объекта, например, предъявляют права собственника, патентообладателя и пр., либо создают препятствия в какой‐либо иной форме. В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной в наём ве‐ щи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неис‐ полнения договора, как это прямо предусматривается, например §541 ГГУ. По условиям договоров, особенно при сдаче в наём машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополнительные обязанности, что не может не отражаться на сумме договора. К такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого в наём; проведение технического обслуживания объекта, особенно технически сложных машин и оборудования; инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта. Определенный круг обязанностей лежит по закону и на нанимателе. Наниматель обязан пользоваться имущество добросовестно, как "хороший хозяин". В первую очередь, это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами её технического использования и специальными условиями договора. В противном случае наймо‐ датель может требовать его расторжения, как например, это установлено статьёй 581 ГК Туркменистана. С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и не‐ которые другие обязанности. В частности, наниматель должен обеспечить надле‐ жащее хранение нанятого имущества, исключающего его порчу или иное ухудше‐ ние состояние объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах, обнаруженных им при использовании вещи, в интересах своевре‐ менного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и пр. (та‐ кая норма, например, прямо установлена статьёй 567 ГК Туркменистана). Наруше‐ ние этой обязанности может повлечь ответственность за убытки, вызванные не уведомлением. Обязанностью нанимателя является уплата установленной по договору наёмной платы в срок, указанный в договоре. В отношении срока действия договора отметим следующее. Как известно, дли‐ тельность каждого вида аренды зависит от характера предметов аренды, хотя под влиянием научно‐технического прогресса имеет тенденцию к сокращению. По общему правилу, действующему в большинстве зарубежных стран, договоры имущественного найма (аренды) делятся по срокам их действия на краткосрочные – от одного дня до года (renting или charter), среднесрочные – от года до тех лет (hiring) и долгосрочные от трех до пяти лет и более (leasing). Однако, для современного наукоемкого оборудования эти сроки гораздо более уже. Так, renting – это, обычно, аренда на срок от нескольких дней до нескольких месяцев, hiring ‐ от нескольких месяцев до года и leasing ‐ на срок более года. 9 Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, заявив о расторжении не позднее третьего рабочего дня арендного года с прекращением договора по окончании следующего года аренды, что в частности, установлено статьёй 628 ГК Туркменистана. Несколько иная конкретика имеет место быть в Туркменистане в отношении зе‐ мельных участков, ‐ Кодексом Туркменистана "О земле" установлено, что8: земельные участки передаются в аренду для строительства и иных несель‐ скохозяйственных нужд на срок до 40 лет, а для размещения временных торговых и бытовых точек, складов, автостоянок и других объектов ‐ на срок до 5 лет (часть 5 статьи 44); орошаемые земли крестьянских объединений и других сельскохозяйствен‐ ных предприятий предоставляются членам этих хозяйств и другим установ‐ ленным лицам в долгосрочную аренду сроком на 10 и более лет. В отношении же наёмных платежей отметим, что они осуществляются исходя из срока найма, ‐ обычно периодически: по месяцам, кварталам и т.д. Размер наём‐ ной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого в наём имущества. При отсутствии в договоре указаний на сроки наёмной платы платежи должны производиться в сроки, предусмотренные законом или обычаями (например, Франция – статья 1728 ФГК; Туркменистан ‐ статья 577 ГК Туркменистана и пр.). Неплатеж нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как ос‐ нование для требования наймодателем расторжения договора. Кроме того, необходимо учитывать и то, что, как это выше уже было отмечено, установленная по договору наёмная плата является объектом налогообложения. В связи с чем, законодательством зарубежных стран в этих целях устанавливается обязательность рыночной оценки арендуемого имущества. Согласно Закону Турк‐ менистана от 25 июня 2011 г. "Об оценочной деятельности" проведение оценки объекта оценки в целях его передачи в аренду является обязательным в случаях, предусмотренных законодательством Туркменистана. И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в та‐ ком состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшие во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях нанимателю должно быть возмещено внесенное дополнение или улучшение вещи. Соответ‐ ствующие нормы, например, также установлены статьями 589 и 590 ГК Туркмени‐ стана. Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наёмную плату. К обязан‐ ности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих воз‐ 8 В целом, такие сроки установлены и статьёй 12 ныне действующего Закона Туркменской ССР от 12 октября 1991 г. "Об аренде и арендных отношениях в Туркменской СССР". 10 можность ознакомление конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатаци‐ онными качествами объекта. Особую проблему составляет право нанимателя на сдачу имущества полученного в наём, в пользование третьим лицам – в поднаём (или субаренду). Право отдель‐ ных стран, признавая в принципе такую возможность, по‐разному регулирует предпосылки возникновения поднайма. Во Франции и странах англо‐американской системы права установлен принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого за‐ прещения в законе или договоре (Франция – статья 1717 ФГК). Так, французский кодекс законов о сельском хозяйстве (статья 832) запрещает субаренду земельных участков. В ФРГ передача в поднаём возможна лишь с согласия наймодателя (§549 ГГУ). В Туркменистане: наниматель не вправе передавать нанятую вещь третьему лицу в поднаём без согласия наймодателя и, кроме того, за некоторыми определенными исключениями установлена недопустимость отказа наймодателя на подна‐ ём (статьи 573 и 574 ГК Туркменистана); помимо вышеуказанного запрета передачи в субаренду (поднаём) принад‐ лежащего государству имущества, также действует установленный статьёй 51 Кодекса Туркменистана "О земле" прямой запрет субаренды земельных участков. При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаём. Другая особая проблема состоит в урегулировании отношений сторон, связанных с внесением нанимателем улучшений в используемое имущество. Известно, напри‐ мер, что суды, как правило, исходят из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых. Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесе‐ нии такого рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения произведен‐ ные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью. Заметим, что заклю‐ чаемые в Туркменистане договоры найма (аренды) государственного имущества достаточно подробно регламентируют соответствующие правила и процедуры. Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постанов‐ лений. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока – по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны. Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймода‐ теля продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопре‐ деленное время или на установленный законом срок (Франция – статьи 1737 и 1737 ФГК, ФРГ ‐ §565‐569 ГГУ); аналогичная норма также установлена статьёй 583 ГК Туркменистана. 11 Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жи‐ лых помещений (например, статья 586 и упомянутая выше статья 587 ГК Туркмени‐ стана), торгово‐промышленных помещений, устанавливаемые специальными за‐ конами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сро‐ ком, а при неуказании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законода‐ тельства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово‐ промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после ис‐ течения срока его действия. При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаще всего в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора на помещения, в кото‐ рых функционируют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например, по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, "злоупотребляющее правом", отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать в наём это помещение конкури‐ рующему предприятию. Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при от‐ сутствии вины в этом какой‐либо из сторон. Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (Франция – статья 1741 ФГК; ФРГ ‐ §554 ГГУ). Например, наймодатель может пре‐ кратить договор при просрочке внесения нанимателем наёмной платы или ис‐ пользовании им вещи вопреки условиям договора. Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса на над имуществом нанимате‐ ля. Неодинаково определяются юридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного в наём. Для сторон договора важное значение имеет норма‐ тивное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имуще‐ ства, сданного в наём, договор найма или нет. От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нани‐ мателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее за‐ ключенным договором найма прежним собственником имущества. Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имуще‐ ства как совершенного до или после передачи вещи нанимателю, и, наконец, фак‐ та применения к нанимателю имущества специального законодательства по защи‐ те его интересов. По общему правилу, переход права собственности на сданное имущество к друго‐ му лицу не является основанием для изменения или расторжения договора иму‐ щественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так назы‐ ваемое "право следования", характерное для вещной природы того или иного пра‐ ва. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечи‐ 12 вает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику. Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником в наём, не вправе высе‐ лить нанимателя‐фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (статьи 1743 и 1744 ФГК РФ). В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§571 ГГУ). Помимо вышеизложенного также выделим и аналогичные и некоторые другие особенности правового регулирования отношений найма (аренды) в Туркмени‐ стане, представляющие практический интерес, в частности: теоретически выкуп принадлежащего государству объекта найма (аренды) может быть осуществлен на основаниях и в порядке, установленных статьёй 10 Закона Туркменской ССР "Об аренде и арендных отношениях в Туркмен‐ ской СССР" и Законом Туркменистана от 12 июня 1997 г. "О разгосударств‐ лении и приватизации", однако, на практике такая форма приватизации ока‐ залась неэффективной и с 1993 г. не применяется; Кодексом Туркменистана "О земле" (статьи 16 и 20) существенно ограниче‐ ны вещные права для иностранных граждан и юридических лиц, иностран‐ ных государств и международных организаций, ‐ земельные участки им мо‐ гут быть предоставлены только на основания решения Правительства и только в аренду для строительства объектов и иных несельскохозяйствен‐ ных целей, а также для размещения временных объектов; многие нормы Кодекса Туркменистана "О земле", призванного регулировать публично‐правовые отношения, не точно, на наш взгляд, соответствуют не‐ которым нормам ГК Туркменистана, регулирующего частно‐правовые отно‐ шения; в частности, это касается такого пограничного вопроса, как о содер‐ жании вещных (арендных) прав на землю (например, статья 44 Кодекса Туркменистана "О земле" и статья 604 ГК Туркменистана). На практике, это делает трудновыполнимой передачу в аренду имущественного комплекса зданий и сооружений в границах отведенного земельного участка путём за‐ ключения одного гражданско‐правового договора; тогда как согласно части 4 статьи 44 Кодекса Туркменистана "О земле" это возможно путём заключе‐ ния договора аренды земли9, и т.д. Несколько слов о найме (аренде) жилых помещений. Право граждан Туркменистана сдавать принадлежащие им жилые дома (квартиры) в аренду было впервые установлено 29 мая 1991 г. путём введения статьи 531 в Жилищный кодекс Туркменистана. Однако, в последующем своего развития эта 9 Статьёй 5 Закона Туркменистана от 25 октября 2004 г. "Об утверждении и введении в действие Кодекса Туркменистана "О земле"" установлен приоритет норм этого Кодекса в сфере земельных отношений 13 норма не получила, возможно за исключением, вышеупомянутого распоряжения заместителя Председателя Кабинета Министров Туркменистана от 20 ноября 2008 г. №ОD/05. Вместе с тем, в отличие от законодательства Туркменистана, законодательство многих других стран, как известно, различает договор аренды (если жилое поме‐ щение снимает юридическое лицо) и договор найма жилого помещения (если жи‐ лое помещение снимает физическое лицо (гражданин)). При этом, договор найма жилого помещения подразделяется на коммерческий договор найма и договор социального найма. В частности, согласно пункту 1 статьи 672 ГК Российской Феде‐ рации в государственном и муниципальном жилищном фонде социального ис‐ пользования жилые помещения предоставляются гражданам по договору соци‐ ального найма жилого помещения. Как известно, к настоящему времени в Туркменистане крупнейшим собственни‐ ком имущества остаётся государство, несмотря на приватизацию и быстрое укруп‐ нение негосударственного сектора экономики. Соответственно серьёзный резо‐ нанс в экономических отношениях имеет (наём) аренда государственного имуще‐ ства, которая системно начала использоваться с апреля 2000 г. после принятия (ныне утратившего силу) постановления Президента Туркменистана от 3 марта 2000 г. №4599 "Об упорядочении аренды государственного имущества", действие которого основано на соответствующих нормах ГК Туркменистана. Как следствие, упорядочение аренды государственного имущества повлекло за со‐ бой всё более заметные позитивные сдвиги как в повышении эффективности управления государственной собственностью, так и в имущественной поддержке развития малого и среднего предпринимательства10. Наиболее существенным, несмотря на то, что правоотношения найма (аренды) жилья и земли регулируются иными актами законодательства (см. выше), являлось то, что: разрешая государственным предприятиям сдавать в наём (аренду) закреп‐ ленное за ними имущество, государство реализовало принадлежащее ему как собственнику право изъятия в бюджет от 25% до 50% арендной прибы‐ ли, что создало дополнительный стимул этим предприятиям использовать имущество по целевому назначению; функции наймодателя (арендодателя) были переданы уполномоченным государственным органам11 (см. выше), а также была утверждена форма ти‐ 10 С которыми из года в год заключается почти 90% договоров аренды государственного имущества. 11 В этом есть существенное различие от опыта Российской Федерации, где данные функ‐ ции являются компетенцией территориальных органов по государственному имуществу, а также, например, Казахстана, где функции наймодателя возложены на сами республикан‐ ские государственные предприятия (см. "Правила передачи в имущественный наем иму‐ щества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении республи‐ канских государственных предприятий, в том числе объектов государственной собствен‐ ности, не подлежащих приватизации", утвержденные решением Правительства Респуб‐ лики Казахстан от 7 марта 2001 г. №336). 14 пового договора, введен единый порядок заключения, пролонгации, пре‐ кращения договоров и пр.; несмотря на отсутствие системы рыночной оценки стоимости имущества (вводится с 1 января 2012 г.), устанавливаемая в договорах ставка наёмной платы прямо зависит от уровня платежей на аналогичные объекты, сложив‐ шегося на рынке аренды на день заключения договора аренды. Все это в совокупности позволило повысить эффективность передачи государ‐ ственного имущества в аренду, причем за весь период (с апреля 2000 г.) продол‐ жают сохраняться как стабильно высокие темпы платежей, так и количество дого‐ воров аренды, ежегодно заключаемых с арендаторами (в частности, если в 2000 г. действовало около 2, 5 тыс. договоров, в 2006 г. около 5,5 тыс. договоров, то к кон‐ цу 2011 г. уже около 11 тыс. договоров). В настоящее время правовое регулирование аренды объектов государственной собственности осуществляется вышеуказанным постановлением Президента Турк‐ менистана от 23 августа 2002 г. №5835 "О совершенствовании порядка использо‐ вания государственного имущества", а также "Положением о порядке заключения и регистрации договоров аренды (найма) и передачи в безвозмездное пользова‐ ние государственного имущества", утвержденным приказом Министерства эконо‐ мики и финансов Туркменистана 21 января 2003 г. №9412. В заключение отметим следующее. В последние годы становятся всё более заметными тенденции опережающего раз‐ вития найма (аренды) в негосударственном секторе экономики Туркменистана, где вкладываются значительные инвестиции в строительство объектов недвижимости. Постепенно негосударственный сектор становится серьезным конкурентом госу‐ дарственному сектору на рынке арендных услуг, особенно в тех сегментах эконо‐ мики, где государство объективно не способно быть эффективным собственником (менеджером). Однако, всё это полностью соответствует стратегическому курсу рыночно ориенти‐ рованного развития Туркменистана на долгосрочную до 2030 г. перспективу, пред‐ полагаемого к внедрению в жизнь, прежде всего, за счёт совершенствования роли государства как регулятора общественного развития и системного изменения удельного веса и роли негосударственного сектора в национальной экономике. Имущественный наём (аренда), при этом, должны и будут по праву продолжать занимать достойное место в экономических отношениях, характеризуя тем самым конкретику развития институтов рынка в стране и инвестиционную привлекатель‐ ность национального хозяйства. Использованные аббревиатуры и сокращения: ГК Туркменистана – Гражданский кодекс Туркменистана ФГК ‐ Гражданский кодекс Франции ГГУ ‐ Германское Гражданское уложение ШОЗ – Швейцарский Обязательственный закон 12 Зарегистрирован Министерством юстиции Туркменистана 24 февраля 2003г. за №269 15 16
