управление эксплуатацией жилищного фонда

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Норильский индустриальный институт
На правах рукописи
КОПЫЛОВ ВЛАДИМИР ВЛАДИМИРОВИЧ
УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ КООПЕРАЦИИ И
СБАЛАНСИРОВАННОЙ ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
Специальность 08.00.05 –Экономика и управление народным хозяйством:
экономика, организация и управления предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).
ДИССЕРТАЦИЯ
на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Научный руководитель
кандидат технич. наук, профессор
Жигулина Марина Александровна
Норильск
2015 г.
1
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ............................................................................................................. 4
ГЛАВА
1.
АНАЛИЗ
ТЕОРЕТИЧЕСКИХ
ОСНОВ
ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И НАПРАВЛЕНИЙ РЕФОРМИРОВАНИЯ
ЖКХ ....................................................................................................................... 10
1.1. Анализ состояния, целей, задач и результатов реформирования
ЖКХ .................................................................................................................... 10
1.2. Структурно-функциональный анализ управления жилищнокоммунальным хозяйством муниципального образования ................... 21
1.3.
Анализ
законодательной
и
нормативно-методической
базы
реформирования жилищно-коммунальной сферы в РФ ........................ 32
Выводы по главе 1 и постановка задач исследования ............................. 42
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ
ИНСТРУМЕНТОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ
УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА .............. 46
2.1.
Сущность
и
особенности
организационной
кооперации
в
управлении эксплуатацией жилищным фондом ...................................... 46
2.2
Исследование
факторов
выбора
формы
организационной
кооперации в управлении ЖКХ ................................................................... 54
2.3. Моделирование управления эксплуатацией жилищным фондом
города на основе организационной кооперации ....................................... 58
Выводы по главе 2 ........................................................................................... 73
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНСТРУМЕНТОВ
ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНЫМ
ФОНДОМ.............................................................................................................. 74
3.1. Формирование сбалансированной тарифной политики в системе
управления эксплуатацией жилищного фонда ......................................... 74
3.2. Обоснование
критериев отбора подрядчиков в конкурсной
процедуре по ремонту жилищного фонда ................................................... 89
2
Выводы по главе 3 ......................................................................................... 102
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................. 104
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ..................................... 107
ПРИЛОЖЕНИЕ 1............................................................................................. 118
ПРИЛОЖЕНИЕ 2.............................................................................................. 119
ПРИЛОЖЕНИЕ 3............................................................................................. 123
ПРИЛОЖЕНИЕ 4.............................................................................................. 124
3
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения ряда теоретических и практических задач в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда.
Жилищно-коммунальное
хозяйство
(ЖКХ)
является
одной
из
системообразующих отраслей народнохозяйственного комплекса страны,
поскольку выполняет функции жизнеобеспечения населения и эксплуатации
как социально-экономической, так и производственной инфраструктуры.
Очевидно, что накопившиеся годами проблемы в ЖКХ привели к
кризисному состоянию этой отрасли, а также к отсутствию каких-либо
возможностей развития без кардинальных изменений и реорганизации
существующего механизма функционирования.
В силу своей многоотраслевой структуры, включающей такие виды
деятельности как содержание и безопасная техническая эксплуатация
объектов жилищного фонда, тепло-, электро-, газоснабжение, водоснабжение
и водоотведение, санитарная очистка и т.д., ЖКХ является инертной
системой. Безусловно, ЖКХ является одним из наиболее значимых секторов
национальной экономики, и реформирование отрасли, совершенствование
управления ЖКХ – одна из самых сложных целей развития страны, как в
экономической, так и в социальной сфере.
Развитие рыночной экономики в России особо указывает на вопросы и
проблемы
эффективной
деятельности
реформирования в этой сфере
ЖКХ.
Десятилетие
активного
не принесло серьезных позитивных
изменений, и большинство заявленных целей, качественных преобразований
не достигнуты, многие проблемы, и противоречия только обострились, в ряде
регионов ухудшилось как техническое, так и финансовое положение отрасли.
С одной стороны, процесс приватизации в жилищной сфере существенно изменил структуру собственности жилья, что повлекло изменение
системы экономических взаимоотношений в отрасли, в том числе и развития
4
конкурентных отношений. С другой стороны произошло размывание ответственности, благодаря неэффективной схеме управления, стареет жилищный
фонд, находящийся в распоряжении управляющих компаний снижаетс
я надежность эксплуатации инженерных систем, растут задолженности
перед энерго-, газо-, теплоснабжающими предприятиями, ухудшается качество жилищно-коммунальных услуг. В то же время, доля расходов на содержание отрасли по-прежнему остается одной из самых значительных в структуре местных бюджетов. Проблема эффективного управления актуальна на
всей территории страны.
Несмотря на зарубежный опыт и ряд положительных отечественных
примеров преобразований в системе управления ЖКХ по-прежнему остро
стоят вопросы теоретического и прикладного характера повышения эффективности этой сферы, в том числе за счёт перехода на полноценные договорные отношения, создания конкурентной среды, разработки экономических
условий для привлечения инвесторов.
Таким образом, актуальность данной работы определяется недостатком организационно-экономических инструментов и механизмов управления
эксплуатацией жилищного фонда.
Состояние
изученности проблемы. Обзор, критический анализ
накопленных знаний и изложение теоретических, методических основ повышения эффективности управления эксплуатацией жилищного фонда содержится в трудах: А.Ф. Андреева, А.Н. Асаула, Р.З. Акбердина, В.В. Бузырева,
А.Н. Волочкова, Х.М. Гумбы, С.А. Гунько, В.Г. Захарова, А.А. Ильинского,
Е.Л. Кантора, В.П. Красовского, С.Н. Максимова, Р.Г. Маниловского, П.М.
Павлова, Ю.П. Панибратова, В.С. Чекалина, В.З. Черняка и других.
Цель диссертационной работы заключается в развитии организационных и экономических инструментов повышения эффективности управления эксплуатацией жилищного фонда, на основе внедрения элементов орга-
5
низационной кооперации и принципов сбалансированной тарифной политики.
Исходя из поставленной цели, в работе решены следующие задачи:
 проанализированы отечественный и зарубежный опыт управления эксплуатацией жилищного фонда в рыночных условиях и выделены приоритетные направления развития ЖКХ;
 определена сущность функционирования ЖКХ города, исследована
его структура и определены основные механизмы взаимодействия
участников рыночных отношений в этой сфере;
 проанализированы системы управления ЖКХ городов РФ в условиях
реформирования отрасли, выделены их особенности и формирующие
факторы;
 сформированы методические подходы к совершенствованию управления эксплуатацией жилищного фонда на основе организационной кооперации;
 разработана модель
сбалансированной тарифной политики в сфере
ЖКХ с учетом динамики показателей субъектов системы управления
эксплуатацией жилищного фонда;
 предложена методика отбора и назначения значимости
критериев
оценки конкурсных предложений подрядчиков на выполнение ЖКУ,
выполнены расчёты для работ по ремонту жилищного фонда.
Объектом диссертационного исследования является жилищный фонд
и ЖКХ городов и муниципальных образований, система органов управления
и организации обслуживающие жилищную сферу.
Предметом диссертационного исследования – являются экономические отношения и организационные формы управления эксплуатацией жилищного фонда.
Исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05. –
Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и
6
управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство). Подпункты паспорта специальности: 1.3.57 – Развитие теории, методологии и организации подрядных торгов (конкурсов) на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве; 1.3.72 – Развитие методологии комплексного
управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство); 1.3.73 – Анализ состояния и определение
тенденций развития сферы жилищно-коммунального хозяйства различных
организационно-правовых форм функционирования.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования являются работы ведущих отечественных и зарубежных ученых, специалистов по вопросам управления в сфере ЖКХ; прикладные работы по
проблемам реформирования ЖКХ
России, действующие нормативно-
правовые акты Российской Федерации, а также решения органов исполнительной власти.
Эмпирической базой данного исследования являются официальные
статистические данные на государственном, региональном и отраслевом
уровнях.
Решение поставленных задач осуществлялось на основе системного
подхода с использованием методов экономического и статистического анализа, а также методов экспертной оценки.
Основные научные результаты, полученные в рамках проведенного исследования, составляющие научную новизну:
1. Уточнено понятие «организационной кооперации» применительно к сфере
управления ЖКХ, которое предполагает один из вариантов рациональных
организационно-управленческих отношений между субъектами ЖКХ, а
также выявлены факторы влияния и сущностные характеристики организационной кооперации в сфере ЖКХ.
7
2. Разработана структурно-логическая модель и уточнен механизм выбора и
оценки различных вариантов организационной кооперации управляющих
компаний позволяющий определить итоговый интегральный показатель
эффективности функционирования различных форм взаимодействия в
сфере ЖКХ.
3. Усовершенствован и дополнен алгоритм выбора оптимальной формы и
сферы организационной кооперации управляющих компаний с учётом
факторов, характеризующих их потенциал, а также учитывающий систему
сбалансированных показателей эффективности в сфере ЖКХ;
4. Разработана математическая модель сбалансированной тарифной политики, основанная на экономически обоснованных тарифах и включающая
повышающие индексы, связанные с инфляционными тенденциями, ростом инвестиционной и управленческой составляющей, и понижающие
индексы получаемой экономии в условиях организационной кооперации,
в том числе за счет ресурсосбережения, создания конкурентной среды в
поставках услуг и ресурсов, а также эффективного перераспределения и
консолидации функций управления.
5. Предложен оценочный показатель тарифной политики - коэффициент
сбалансированности роста ставок оплаты ЖКУ, отражающий динамику
степени достижения экономических интересов основных субъектов
управления ЖКХ - предприятий, населения и государственных органов
власти.
Практическая значимость результатов работы состоит в возможности
их использования управляющими компаниями и администрациями городов
для повышения эффективности управления эксплуатацией жилищного фонда
при создании ассоциаций и других объединений, при обосновании решений
по формированию тарифной политики, а также при организации и проведении конкурсных процедур на работы по ремонту жилищного фонда. Также
возможно использовать в системе подготовки и переподготовки кадров для
8
ЖКХ, в том числе по дисциплинам «Технологии управления ЖКХ», «Экономика ЖКХ», «Основы местного самоуправления», «Управление проектами».
Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на:
- Международной научно-практической конференции «Наука и практика организации производства и управления (Организация-2008)», Алтайский
государственный технический университет им. И.И. Ползунова, г. Барнаул,
июнь 2008 г.
-VIII Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные
проблемы управления экономикой региона», г. Санкт-Петербург, апрель
2011г.
- IV научно-практической конференции «Современные проблемы
управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании», Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова, г.
Москва, апрель 2014 г.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 14 научных
работ общим объемом 19,61 печатных листа (вклад автора - 4,99 п. л.) в виде
научных статей, отражающих основное содержание диссертации, в том числе
1 монография, 5 работ в научных журналах, рекомендованных ВАК.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех
глав, заключения, списка литературы и приложений. Объем диссертационного исследования составляет 126 страниц основного текста, в том числе 9 рисунков, 19 таблиц. Библиография диссертационной работы включает 111
наименований.
9
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ТЕОРЕТИЧЕСКИХ ОСНОВ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И НАПРАВЛЕНИЙ РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ
1.1. Анализ состояния, целей, задач и результатов реформирования ЖКХ
Реформирование ЖКХ - это актуальная и важная тема на протяжении
последних лет. Одним из основных факторов в экономической и социальной
стабильности общества является устойчивая и качественная работа ЖКХ,
муниципальных образований, городов и регионов и страны в целом. Это связано с тем, что стоимость жилищно-коммунальных услуг имеет особое значение для населения, и они являются жизненно важными для каждого гражданина. Качество и объем этих услуг напрямую связаны с комфортом и безопасностью проживания жителей РФ. Таким образом, внимание общества и
государства к решению проблемы эффективного функционирования сферы
ЖКХ должно быть повышенным, а их взаимодействие - эффективными своевременным, особенно в условиях снижения финансовых возможностей, как у
государства, так и у населения.
Сфера ЖКХ обладает спецификой, связанной с социальными аспектами развития общества. Поэтому важнейшая задача при реформировании сферы ЖКХ заключается в определении форм и размеров государственного регулирования взаимодействия субъектов при проведении реформы этой отрасли. Следует сказать, что реформирование ЖКХ - это целый ряд комплексных вопросов экономического, социального, правового, технического и технологического свойства. За последние годы проблемы с экономикой в целом,
а также вопросы, связанные с деятельностью в области ЖКХ, становятся
предметом особенного внимания со стороны руководства страны, но какиелибо значительные положительные изменения на данный момент не зафиксированы.
10
Экономика РФ в настоящий момент переживает сложный период преобразований. В сфере ЖКХ страны занято более 3 миллионов человек, около 34
тысяч организаций снабжают теплом, водой, газом, электроэнергией и другими видами услуг 2,8 миллионов жилых домов площадью более 3 миллиардов квадратных метров, 4,2 миллиона объектов инженерной инфраструктуры.
Услуги ЖКХ обеспечивают около 8% ВВП РФ и оказывают большое влияние
на макроэкономические показатели в стране. Стоимость основных фондов
ЖКХ составляет 1,5 трлн. руб., т.е. около одной трети основных фондов
страны. В бюджетах муниципальных образований расходы на ЖКХ составляют 30-40% и более [19].
Основной проблемой отрасли является плохое состояние основных
фондов ЖКХ, а также нехватка инвестиций для их комплексной модернизации и своевременного капитального ремонта. Основными причинами аварий
в важных системах инфраструктуры являются: износ конструктивных элементов инженерных групп и жилья, последствия неверной эксплуатации и
ошибки из-за низкой квалификации персонала, отсутствие капитального ремонта и т.д. [1, 2, 19 , 23, 25 и др.].
Согласно данным Федеральной службы Государственной статистики
РФ потребность в срочной замене тепловых сетей составляет 45,1 тыс. км
или 21 % от их общего количества, водопроводных сетей 176,5 тыс. км или
33 % от их протяженности, канализационных сетей 52,5 тыс. км или 30,4 %
от общей их протяженности [19, 23].
Таким образом, для модернизации и реформирования ЖКХ, создания
условий для надежной и стабильной работы основных систем жизнеобеспечения населения, необходимо найти ресурсы и осуществить достаточные
инвестиции в основные фонды. Кроме того, важно обеспечить эффективное
управление жилищным фондом, направленное на рациональное использование финансовых, технических, энергетических ресурсов и имущества граждан в условиях кризиса.
11
В настоящее время в муниципальных образованиях России имеется
достаточный опыт в управлении ЖКХ. В связи с этим существует два основных, принципиально разных, подхода к управлению [31, 43, 47].
1. Первый подход базируется на сохранившемся с дореформенного времени
управлении эксплуатацией и обслуживанием жилищного фонда,
осу-
ществляемым одной организацией – жилищным трестом, на балансе которого находится жилищный фонд. Такая схема реализуется в Красноярске,
частично Хабаровске, Перми, Южно-Сахалинске, Казани, Магадане, Владимире, Новосибирске.
2. Основой второго подхода является передача функций управления эксплуатацией и обслуживания жилищного фонда разным организациям. Эта
схема реализована в Оренбурге, Петрозаводске, Рязани, Саратове, частично в Москве, Хабаровске, Ишиме, Чебоксарах, Ярославле, Нижнем Новгороде, Норильске.
Следует обратить внимание, что существование и функционирование
муниципальных жилищных трестов, даже если их несколько в муниципальном образовании города (например, в средних и крупных городах), обеспечивает им гарантию постоянного финансирования, что не заинтересовывает ни
их в целом, ни их структурные подразделения - жилищно-эксплуатационные
участки (ЖЭУ) работать лучше. В этих условиях заложником сложной финансовой ситуации становится местный бюджет. Там, где остается трестовская системы управления, уровень выплат гражданами за жилищнокоммунальные услуги (ЖКУ) невысок - около 25-35%. В то же время, отрасль ЖКХ традиционно рассматривается как административное подразделение финансовых отношений.
Административное управление со стороны руководства города жилищно-коммунальными организациями сочетается с практически бюджетным
финансированием отрасли. В городах, где было произведено деление функций управления и обслуживания и созданы службы заказчика, уровень пла12
тежей граждан выше и в среднем составляет, согласно исследованиям, по
всем ЖКУ 45-60 %. Естественно, что прямой аналогии между двумя указанными фактами проводить нельзя, но это говорит (во втором случае) о поступательном движении в характере мышления местной администрации, которая осуществляет инновации в ЖКХ, согласно нескольким взаимосвязанным направлениям одновременно. Часто финансовый орган муниципального
образования утверждает сметы доходов и расходов трестов жилья. Таким образом, финансовая организация диктует последним штатную численность.
Финансовая организация просит у трестов информацию о реальной численности и финансирует их работу, учитывая фактическое количество. Это привело к тому, что тресты «добирают» численность до нормативной, в результате чего финансирование зависит не от объемов выполненных работ, а
численности персонала.
Конкурсы на содержание и ремонт жилья, учитывая, что жилищноэксплуатационные участки являются структурными подразделениями трестов, теряют какой-либо смысл. В РФ есть города, где делаются попытки
осуществлять конкуренцию в рамках жилищного треста. Такой опыт реализован в Набережных Челнах, и надо отметить, что, в конечном счете, структура начала работать лучше. Такой подход оправдан на первом этапе преобразований в целях перехода к самостоятельности и независимости структурных подразделений жилищного треста, но на втором этапе им необходимо
дать экономическую независимость. Проблема состоит в том, что структурные подразделения не заинтересованы в снижении стоимости и состязании
между собой, так как они не являются распорядителями денежных средств, а
организовывать внешний конкурс - означает передачу жилищного фонда
сторонним организациям.
Сторонники сохранения трестовской системы управления жилищным
фондом, в основном это руководители трестов отмечают, что управление жилищным трестом позволяет быстро решить все появляющиеся проблемы, к
13
тому же имеется возможность использовать общую материальную и транспортную базы. Но при этом не учитывают, что материальная база, например
столярная мастерская, часто не покрывает свои расходы, и убытки по её содержанию возмещаются за счет платежей населения за ЖКУ. Таким образом,
создание службы заказчика позволит перейти к экономическим хозяйственным отношениям между независимыми организациями. Такая согласованная
экономическая свобода обяжет эти организации не "проедать" средства бюджета и населения, а зарабатывать их.
Сложившаяся практика показывает, что образование служб заказчика в
муниципальных подразделениях происходит различными путями:
1) на базе департамента ЖКХ или жилищных отделов районных администраций в городах с административным делением;
2) как новые организации;
3) путем реорганизации муниципальных жилищных трестов.
В первом варианте образование служб заказчика никак не затрагивает
монополию жилищных трестов, организация конкурса по обслуживанию жилья становится затруднительной вследствие значительных объемов жилищного фонда, которыми управляют тресты (в отделенных городах - до 1,5
млн.кв. м общей площади жилья). Во взаимоотношениях службы заказчика с
жилищными трестами сохраняются главным образом административные
способы управления. Второй вариант - это практическое повторение недостатков первого. Этими вариантами преобразования воспользовались многие
муниципальные подразделения. В настоящее время в более чем 80 % муниципальных образований сформированы службы заказчика, но эффективность
управления от этого не повысилась. Кроме того, были случаи, когда местные
органы власти, стремясь доложить о создании служб заказчика, просто переименовали отделы и департаменты ЖКХ или жилищные тресты в службы
заказчика.
14
Организация служб заказчика путем преобразования муниципальных
жилищно-эксплуатационных трестов и управлений является, на наш взгляд,
наиболее рациональным вариантом формирования системы управления муниципальным жилищным фондом.
Деление функций управления жилищным фондом и создание службы
заказчика, заключающей соглашения на выполнение работ по содержанию и
ремонту жилищного фонда с несколькими подрядчиками, как показала практика, не является решением всех проблем. При этом возникают определенные вопросы, связанные не с системой управления фондом ЖКХ как такового, а часто с неверно формируемыми подходами к организации функционирования службы заказчика, некорректного понимания её функционального
направления. Точное описание функций службы заказчика – это гарантия
успешного и продуктивного функционирования системы управления. Обычно образуемым службам заказчика вменяют в обязанность осуществление
следующих функций: заключение соглашений с поставщиками жилищнокоммунальных услуг, контроль объемов и качества выполненных работ и
оказанных услуг, прием денежных средств населения за ЖКУ через банковскую систему города или самостоятельно, организация конкурсного обслуживания жилья. Достаточно часто ряд функций, являющихся по своей сути
функциями управления, перекладывается на плечи подрядных организаций.
К таким функциям относятся: проведение осмотров жилищного фонда, планирование работ по его техническому обслуживанию и текущему ремонту,
осуществление контроля работ других подрядных организаций, выполняющих специальные виды работ на обслуживаемой территории, прием населения по вопросам выполнения работ и предоставления услуг, начисление и
перерасчет платежей за ЖКУ, взыскание задолженности населения по оплате
жилья и коммунальных услуг, проведение мероприятий по гражданской обороне.
15
Указанные функции приписываются подрядным организациям и включаются в условия контракта на техническое содержание, заключаемого службой заказчика с подрядными жилищно-эксплуатационными предприятиями.
Исполнение подрядными организациями не свойственных им функций сложилось исторически, они не были переданы формируемой службе заказчика.
Иногда указанные обязанности руководство служб заказчика умышленно или
в приказном порядке передает или оставляет за подрядными организациями.
Мотивацией такого подхода служит недостаточное количество работников
службы заказчика, в то время как это ключевые функции службы заказчика.
При исследовании структуры действующих служб заказчика, было выявлено, что контроль производства работ и оказания услуг обычно поручен
различным подразделениям службы заказчика. Например, в одной из служб
клиента три таких подразделения: производственно-технологическая служба
осуществляет контроль за исполнением работ по текущему профилактическому ремонту жилищного фонда, группа технического наблюдения осуществляет контроль ведения капитальных работ, как избирательных ремонтов, так и комплексных; служба абонентского отдела занимается подготовительной работой по заключению соглашений с обслуживающими предприятиями и ресурсоснабжающими организациями (поставка воды, тепла, вывоз
мусора, обслуживание лифтов) и осуществляет контроль за поставкой
средств. Контроль санитарного состояния за содержанием мест общего пользования в жилых зданиях и придомовых территориях отсутствует или осуществляется выборочно.
У структурного использования нескольких подразделений службы заказчика для контроля за исполнением работ по содержанию и ремонту фонда
жилья есть ряд недостатков[49, 60]:
 каждая структура отдельно не может обеспечить качественный контроль
выполнения работ по содержанию и ремонту всего жилищного фонда,
общая площадь которого иногда доходит до 3-4 млн. кв. м.
16
 работа структурных подразделений, контролирующих отдельные направления, не позволяет сформировать комплексный план работы подрядных
жилищно-эксплуатационных предприятий;
 существующая структура руководит исполнением отдельных видов работ
в жилищном фонде и не направлена на контроль за состоянием каждого
отдельного объекта недвижимости;
 в некоторых случаях происходит дублирование контрольных функций отдельными структурными подразделениями
Во многих случаях договорные отношения между службами заказчика
и организациями, выполняющими работы, носят условный характер, так,
несмотря на то, что в договоре установлена договорная цена на работы подрядчиков, в действительности финансирование осуществляется согласно
смете с учётом численности работников. Чем выше нормативное количество
работников подрядной организации, тем выше планируемое финансирование.
В свою очередь, службы заказчика финансируются по смете, что не создает для них соответствующей мотивации, так как разница между доходами
и расходами службы заказчика представляет собой запрос на бюджетное финансирование, соответственно, чем выше доход от прочей деятельности у
службы заказчика, тем меньше она может рассчитывать на получение
средств из бюджета. Такая система создает у службы заказчика интерес к
увеличению расходов, которые во всех случаях будут покрыты за счет бюджета. Расходы, на которые не выделялись денежные ресурсы, увеличивают
кредиторскую задолженность служб заказчика. Если же служба заказчика создана в виде муниципального учреждения, она, в конечном итоге, не несет
ответственности за расходы, так как отвечать на практике приходится местному бюджету.
Кроме того, у учреждений нет экономического интереса в повышении
сбора долга дебитора или в повышении прочих доходов как возможностей,
17
которые могут быть использованы для уменьшения задолженности перед
кредиторами, так как данный доход автоматически сокращает выделенную
службе заказчика сумму бюджетного финансирования. На текущий момент
единственными мотивами, которые толкают службы заказчика работать с
должниками и зарабатывать прочие доходы, являются нерегулярные и хаотичные финансовые субсидии из бюджета и большая часть денежных суррогатов в бюджетном финансировании.
В условиях рыночной экономики в области ЖКХ гарантирование высокого уровня обслуживания многоквартирного жилищного фонда - это задача развития, прежде всего, профессионального конкурентного управления
жилищным фондом. Для эффективного управления жилищным фондом владелец должен иметь возможность выбора той управляющей компании, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов гарантирует наилучшее
исполнение своих функций по содержанию жилищного фонда и предоставлению жилищно-коммунальных услуг. При этом главными задачами управляющих организаций являются [47]:
- эффективное планирование объемов работ и услуг на переданном им в
управление жилищном фонде;
- заключение договоров с подрядными организациями и обеспечение исполнения договоров;
- работа с населением по удовлетворению потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах и повышению исполнительности платежей
населения.
Выполняя основные целевые установки собственника в отношении
фонда жилья, профессиональный управленец должен уметь использовать
функции финансового планирования и управления, отражать их в пределах
договорных связей с собственником жилищного фонда, уметь организовывать работу по вовлечению согласованных с собственником источников финансирования для обслуживания жилищного фонда.
18
Для успешного процесса создания профессионального управления жилищным фондом необходимо ввести пообъектное ведение договоров, планирование и учет выполнения работ.
Создание рыночного механизма управления ЖКХ
целесообразно и
возможно на основе следующих принципов [47,44]:

реализация рыночных подходов в формировании цен на услуги
по управлению эксплуатацией жилищного фонда, которые должны учитывать их рыночную конъюнктуру с учетом платежеспособности населения. Формирование рыночных цен на услуги по управлению жилищным
фондом должно осуществляться на основании проведения открытых конкурсов.
 создание конкурентной среды и обеспечение одинаковых возможностей для выполнения работ по управлению жилищным фондом
различным организациям, независимо от их формы, для чего необходима
разработка условий и процедур
отбора управляющих организаций на
конкурсной основе.
 формирование контрактных связей между собственниками жилья
и организациями, осуществляющими управление, а также между управляющими компаниями на принципах кооперации. Основой договора на
управление жилищным фондом между владельцем и управляющей организацией должен быть её экономический интерес в повышении эффективности управления муниципальным жилищным фондом, а также обеспечен механизм контроля за выполнением обязательств по договору.
Необходимо отметить, что только при наличии всех этих составляющих возможно развитие механизма эффективного управления жилищным
фондом.
В современных условиях этим требованиям соответствуют, прежде
всего, те организации, которые уже занимаются данным типом деятельности
- управляющие организации различных форм собственности. В роли потен19
циальных претендентов на управление муниципальным жилищным фондом
могут быть как службы заказчика (клиента), так и жилищные тресты.
Другими претендентами могут быть организации, которые обслуживали или обслуживают ведомственный жилищный фонд и наряду с трестами
также могут выполнять функции управления жилищным фондом.
Также потенциальными участниками конкурса на управление муниципальным жилищным фондом являются управляющие организации, предоставляющие свои услуги товариществам собственников жилья.
В любом случае управляющая компания должна выбираться на основе
конкурсного отбора, являющегося важнейшим инструментом формирования конкурентной среды. Открытие доступа различным организациям в область управления жилищным фондом возможно через осуществление открытого конкурса, к участию в котором вместе с существующими муниципальными предприятиями и учреждениями следует приглашать фирмы различных организационно-правовых форм.
Одновременно организация конкурсов позволяет активизировать не
только компании, которые потенциально готовы работать в этой сфере, но
также вовлечь в эту сферу деятельности и другие организации.
Недостаточная конкуренция в области управления жилищным фондом
и отсутствие антимонопольного контроля ведет не только к высокой стоимости, но также и к неудовлетворительной оценке качества предлагаемых
услуг. Сохранение имеющегося монопольного положения муниципальных
управляющих организаций (например, ДЕЗов в Москве) влечет за собой поддержание высокого уровня затрат и, следовательно, стоимости услуг. Формирование конкурентоспособного рынка в области управления и эксплуатации жилищного фонда позволит создать рыночные основы функционирования жилищно-коммунального хозяйства и предложить реальную пропорцию
между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг.
20
Таким образом, одна из главных задач настоящего периода состоит в
том, чтобы от существующего монопольного режима перейти в развитый
рынок предоставления услуг в сфере управления и обслуживания жилищного
фонда.
1.2.
Структурно-функциональный
анализ
управления
жилищно-
коммунальным хозяйством муниципального образования
С целью перевода ЖКХ на рыночные принципы управления, базирующиеся на договорных отношениях субъектов, целесообразно провести исследование функций [47, 72, 97], выполняемых в существующей системе различными структурными подразделениями. Для этого был отобран ряд городов со схожими и наиболее распространенными системами управления ЖКХ
и обобщены данные для существенного анализа управления ЖКХ муниципального образования, условно названный городом.
На данный момент в обобщенной структуре администрации города может существовать несколько управлений, которые занимаются вопросами в
области городского хозяйства:
 управление архитектуры и градостроительства (УАиГ),
 управление
городского
и
жилищно-коммунального
хозяйства
(УЖКХ),
 управление капитальных ремонтов и строительства (УКРиС),
 управление имущества (УИ),
 управление жилищного фонда (УЖФ),
 управление муниципального заказа (УМЗ),
 управление потребительского рынка услуг (УПРУ),
 управление главного энергетика (УГЭ).
Анализ действующих структур показал, что нередко функции по управлению имущественным комплексом города и ЖКХ, как её составной частью,
дублируются (табл.1.1).
21
Таблица 1.1
Анализ функций муниципальных органов исполнительной власти по
управлению ЖКХ города
Функции муниципальных органов исУЖКХ,
УКРиС
полнительной власти по управлению
УЖФ
ЖКХ города
1. Стратегические (политические)
1.1 Разработка Программ производственнохозяйственной деятельности и социального
+
развития городского хозяйства.
1.2 Принятие решений об определении приоритетов в области управления, сохранно+
+
сти, содержания, эксплуатации жилищного
фонда.
1.3 Утверждение Финансовых планов по
содержанию и обслуживанию жилищного
+
+
фонда, инженерной инфраструктуры.
2. Нормативно-регулятивные
2.1 Разработка и утверждение нормативнораспорядительных документов по содержа+
+
нию и эксплуатации жилищного фонда.
2.2 Разработка нормативных актов по приватизации, управлению и распоряжению
+
объектами муниципальной собственности.
2.3 Начисление собственникам (нанимателям) жилых помещений платежей за содержание общего имущества в многоквар+
тирном доме, начисление нанимателям
(арендаторам) платежей за пользование жилыми помещениями.
2.4 Формирование себестоимости работ по
обслуживанию, содержанию жилищного
+
фонда и коммунальным услугам.
3. Исполнительно-распределительные
3.1 Передача в наем, аренду жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с правилами пожарной безопасности и уровнем технического состояния
3.2 Разработка перспективных и годовых
планов ремонтно-строительных работ зда+
+
ний и инженерных систем
3.3 Заключение договоров подряда на ре+
+
монтно-строительные работы
3.4 Заключение договоров на содержание и
текущие ремонты объектов муниципальной
+
+
собственности, материально-техническое
обеспечение и оказание прочих услуг
3.5 Организация и планирование работы по
+
УМЗ
УИ
УАиГ
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
22
Функции муниципальных органов исУЖКХ,
УКРиС
полнительной власти по управлению
УЖФ
ЖКХ города
благоустройству, озеленению и освещению
города.
3.6 Осуществление оперативного сбора и
анализа информации о функционировании
городского хозяйства.
4. Контрольно-надзорные
4.1 Осуществление технического надзора за
состоянием зданий и сооружений, объектов
+
+
инженерной инфраструктуры
4.2 Контроль работ по подготовке объектов
муниципального жилищного фонда и инже+
+
нерной инфраструктуры к работе в зимних
условиях.
4.3 Организация и контроль работы по эксплуатации, текущему ремонту жилищного
+
+
фонда и объектов муниципальной собственности.
4.4 Контроль за обеспечением сохранности,
содержания, эксплуатации ЖФ и комму+
нальной инфраструктуры.
4.5 Контроль за использованием жилых помещений и общего имущества в многоквар+
тирном доме.
4.6 Контроль за содержанием передаваемых
в наем, аренду жилых помещений, общего
+
имущества в многоквартирном доме.
4.7 Контроль поступления средств от приватизации объектов муниципальной собственности.
4.8 Контроль за обеспечением содержания
общего имущества в многоквартирных до+
мах ЖФ.
5 Обеспечивающие
5.1 Обеспечение предоставления коммунальных услуг собственникам и иным
+
пользователям жилыми помещениями.
5.2 Обеспечение содержания и проведения
капитальных ремонтов жилых помещений,
общего имущества в многоквартирном доме, ремонта и технического обслуживания
+
+
основных конструкций и оборудования,
вводных сетей ТВСиК, электросетей и подстанций, благоустройства жилого дома и
придомовой территории.
5.3 Обеспечение работы санитарнотехнического и инженерного оборудования
+
жилых домов. Вывоз ТБО.
УМЗ
УИ
УАиГ
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
+
23
Функции муниципальных органов исУЖКХ,
УКРиС УМЗ
полнительной власти по управлению
УЖФ
ЖКХ города
5.4 Прием заявок от пользователей на выполнение работ по техническому обслуживанию санитарно-технического оборудова+
ния жилых помещений, по вопросам обеспечения жилищными услугами.
5.5 Подготовка ЖФ к эксплуатации в зим+
них условиях.
6. Функции управления государственным имуществом
6.1 Выступает заказчиком по обслуживанию, эксплуатации и ремонтам жилищного
+
+
фонда и объектов инженерной, коммунальной инфраструктуры.
6.2 Учет муниципального ЖФ на террито+
рии городов НПР.
6.3 Представление интересов собственника
+
в суде.
6.4 Принятие мер по недопущению аварий в
+
+
ЖФ или их устранению.
6.5 Контроль поступления средств от приватизации объектов муниципальной собственности.
6.6 Передача недвижимого имущества в
+
аренду или иное владение и управление.
6.7 Контроль управления и распоряжения
объектами муниципальной собственности,
+
их использования по назначению и сохранности.
УИ
УАиГ
+
+
+
+
+
+
Очевидно, что повторяемость функций ЖКХ еще раз подтверждает
проблему эффективности её функционирования. Очевидно, что такая система
создает затратную модель отрасли и не позволит перейти к договорным отношениям с чётко определенными функциями.
Сфера ЖКХ
является многофункциональной, многоуровневой систе-
мой, которая включает в себя взаимозависимые, но, одновременно, и юридически самостоятельные предприятия и организации общественного и производственного значения. Производственная структура ЖКХ в настоящее время объединяет около 50 видов деятельности, основными из которых являются: содержание жилищного хозяйства, холодное и горячее водоснабжение,
теплоснабжение, очистка сточных вод и водоотведение и т.д.
24
Одной из главных проблем в сфере ЖКХ является то, что
администрация городов, как собственник достаточно большой части
жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры, не может
гарантировать её эффективное использование посредством привлечения к
управлению профессионального бизнеса и определения точных и единых
принципов взаимодействия между бизнесом и собственником жилищного
фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.
Жилищно-коммунальные услуги, холодное и горячее водоснабжение,
канализование (водоотведение), теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, освещение мест общего пользования, содержание и ремонт жилья, вывоз мусора, капитальный и текущий ремонты и т.д. – это максимально
социально ощутимые и важные услуги для населения любого города. Несмотря на присутствие общих родовых признаков с иными сферами и отраслями социально-экономического и производственного характера, ЖКУ имеют свой специфический характер, т.к. являются сопряженными с воспроизводством жилого фонда, который в свою очередь определяет социальные,
экономические, политические и демографические процессы.
Большая часть организаций,
которые предоставляют жилищно-
коммунальные услуги, несмотря на неоднородность оказываемых услуг, характеризуются общими чертами:
 применением в ходе производственно-технологического процесса
сложной инженерной инфраструктуры, закреплённой к конкретной
территории в зависимости от местных условий;
 постоянной связью и последовательностью процессов производства,
передачи и потребления материальных носителей услуги;
 относительной сложностью (или отсутствием) компенсации расходов
населения в случае предоставления жилищно-коммунальных услуг в
неполном объеме;
25
 необходимостью четкой взаимосвязи на всех стадиях производственного процесса.
Актуальным вопросом является отсутствие законодательного обеспечения деятельности на рынке управления жилищным фондом профессиональных управляющих с закреплением мер экономического стимулирования
их деятельности - осуществление долгосрочной деятельности по управлению
общим имуществом многоквартирного жилого дома, законодательно закрепленные гарантии оплаты собственниками оказанных жилищных и (или) коммунальных услуг, а также мер по повышению ответственности. В этой связи
одной из приоритетных задач является формирование минимальных требований к организациям, осуществляющим управление жилищным фондом, в
том числе их кадровому составу, стандартам и правилам деятельности,
должно быть введено государственное регулирование и установлен порядок
и условия их допуска к управлению жилищным фондом.
Анализ функционирования различных схем управления ЖКХ показал,
что
если
обслуживанием
жилищного
фонда
занимаются
структуры
администрации города, то наблюдается снижение качества предоставляемых
услуг, необоснованность и непрозрачность тарифов на ЖКУ и т.д. Очевидно,
что структура управления ЖКХ муниципальных образований не подразумевает
контроль и снижение издержек в условиях жестких бюджетных условиях.
Общая схема взаимодействия субъектов ЖКХ в большинстве субъектов РФ представлена на рисунке 1.1.
26
Администрация
муниципального
образования
Собственники
жилья
ГУЖА
Жилкомсервис
Управляющая
компания
ТСЖ
ЖЭС
ЖЭК
Поставщики жилищно-коммунальных услуг
Жилищный фонд
Рис. 1.1. Общая схема взаимодействия субъектов ЖКХ города
Во многих городах отстают в выполнении жилищной реформы в части
развития новых форм управления жилищным фондом, в частности выбора
жителями управляющей и эксплуатационной компании, создания ТСЖ.
Главная причина этого скрывается в плохом уровне информированности и
низкой правовой культурой граждан, а также в отсутствии доверия к новым
формам вследствие несовершенства законодательства. Так, например, не
предусмотрено лицензирование руководства и управления ТСЖ, что нередко
приводит к тому, что в товариществах руководящие должности занимают некомпетентные люди, в случае же банкротства ТСЖ груз обязанностей и долгов возлагается на жильцов. Не отрегулированы взаимные связи между компаниями - поставщиками ресурсов и управленческими организациями, не
разработан механизм накопления средств собственников помещений для
осуществления капремонтов. Также не решен вопрос законодательной передачи и эксплуатации домов товариществам собственников жилья и управля27
ющим компаниям в условиях рынка. С тем же недоверием население относится к специализированным управляющим компаниям, которые становятся
распорядителями значительных финансовых потоков, однако существенной
ответственности за качество услуг не несут.
В соответствии с последними изменениями в законодательстве РФ администрация города должна организовать выбор управляющих компаний на
конкурсной основе, что должно создать условия для конкуренции в ЖКХ. В
соответствии с этими условиями разработана модель взаимодействия участников в сфере ЖКХ (рис. 1.2.), на которой представлены все три возможные
схемы управления жилищным фондом: ТСЖ, профессиональная управляющая компания и государственные ЖЭКи. Рассмотрим состояние каждой из
представленных схем.
Схема ТСЖ находится в стадии становления: еще не до конца отработаны взаимоотношения на уровне управляющий орган ТСЖ - собственники
жилья, не организован рынок организаций и предприятий, которые предлагают свои услуги компаниям, нет рекомендаций по формированию штата
ТСЖ. И, наконец, в стране и регионах нет достаточного количества квалифицированных кадров, занятых в управлении ТСЖ, и не организована система
их подготовки и переподготовки. Как правило, основная часть ТСЖ находятся в домах, введенных в эксплуатацию в течение последних нескольких лет.
Заметим, что обычно застройщики вводящие в эксплуатацию дом, стремятся
создать в нем создать ТСЖ. Именно в домах, построенных за последние 5-7
лет, жильцы ясно осознают и понимают, что квартира и придомовая территория находятся в их собственности, и поэтому уделяют больше внимания тому, как обслуживается их имущество и как им руководят. Опыт создания
ТСЖ показывает, что в таких домах повышается качество услуг, предоставляемых компанией, становится чище в подъездах и придомовых территориях,
уменьшается размер платежей за предоставляемые услуги. Во многом это
28
связано с повышенной степенью ответственности управленческого аппарата
перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья.
тарифы
законы
Поставщики ресурсов:
тарифы
Правительство РФ, Администрация
региона, города, муниципалитета
Водоканал
Энергосбыт
ТЭЦ
(теплоснабжение)
Газоснабжение
Управляющие
компании
Собственники жилищного фонда:

Товарищества
собственников
жилья


Подрядные организации:



Вывоз ТБО
Уборка территории
Капитальный и текущий ремонт
Жилкомсервис
ЖЭКи
ГУЖА
Частная
собственность
Собственность
муниципалитета,
города, региона
Собственность
ведомств и министерств
………….
Рис. 1.2. Концептуальная модель взаимодействия субъектов ЖКХ
В жилых домах старой постройки создание ТСЖ сдерживается, прежде
всего, из-за самих жильцов, которые обладают некоторой инерцией и привержены старым формам управления.
Так, согласно данным Минрегионразвития в середине 2005 года в России
насчитывалось 5000-6000 ТСЖ, что составляло около 6% общего жилищного
29
фонда. В конце 2013 г. в России было зарегистрировано уже больше 8000
ТСЖ, т.е. 9,6%. Количество ТСЖ в Российской Федерации неуклонно увеличивается в связи с введением нового Жилищного Кодекса, обязывающего
собственников жилья сделать выбор в течение нескольких ближайших лет.
Управляющие компании осуществляют свою деятельность по результатам выигранного конкурса, проводимого администрацией города, что относится в первую очередь к сегменту муниципального жилья.
Зачастую проблемой организации управляющей компании берет на себя
застройщик, но такой вариант имеет не только положительные, но и отрицательные моменты. Застройщик наиболее хорошо разбирается во всех особенностях построенного им дома, ему известны инженерные коммуникации, а
также определенные требования к обслуживанию и ремонту. Но с другой
стороны — менеджмент многоквартирного дома нуждается в специфических
знаниях этого
рынка, необходимо разбираться в вопросах определенных
стандартов качества, организаций работы с клиентами.
Следует отметить, что администрации городов занимают недостаточно
активную позицию при проведении реформы ЖКХ: несвоевременно принимают нормативные акты, недостаточно проводят системную работу по информированию населения, не формируют заказ на подготовку кадров для
управления эксплуатацией жилищным фондом. Все это приводит к задержке
развития коммунальной инфраструктуры города, и, следовательно, к ухудшению не только экономического, но и социального положения. Такая пассивность обоснована, прежде всего, нежеланием муниципалитета передавать
придомовую территорию и собственность в руки владельцев дома.
Третья форма управления жилищным фондом – ЖЭК, является самой
старой, в которой переход на современные, новые условия работы будет
наиболее трудным. Им необходимо либо изменять и совершенствовать правила работы, внедрять понятие стандартов качества и рассматривать клиента,
как приоритетную составляющую, либо довольствоваться управлением де30
шевым жильем, собственники которого предъявляют гораздо меньше требований и претензий к качеству хозяйствования, но и стоимость работ (услуг) и
при таком варианте не высока.
Таким образом, исследование показало, что система управления ЖКХ
находится в переходном состоянии, где присутствуют три основные схемы. В
сегменте новых многоквартирных домов эконом и бизнес класса создаются
ТСЖ, которые нанимают эксплуатирующие компании и заключают договора
с собственниками и поставщиками услуг. Собственники жилья этой категории отличаются более высокой платежеспособностью, требовательностью,
активностью и ответственностью. Вторая схема с участием управляющих
компаний, которые на конкурсной основе выбирает администрация города,
характерна для всех других категорий, включая муниципальные, и возрастов
домов. Как правило, это бывшие ЖЭКи или ДЕЗы, которые привыкли работать по старым стандартам, качество услуг ниже и дешевле, обслуживаемое
население разнородно и часто неплатежеспособно. Последняя государственная схема управления жилищным фондом встречается все реже, а рыночные
условия и стандарты работы с поставщиками неизбежно заставляют их переходить на новые формы отношений. Все три схемы в сегодняшних условиях
несовершенны и требуют решения двух ключевых вопросов.
Во-первых, вследствие маломощности ТСЖ и управляющих компаний
как инвесторов и высоких рисков, связанных с неплатежеспособностью отдельных категорий населения, необходимо разработать модели взаимодействия при выполнении дорогостоящих услуг и работ, например, таких как
капитальный ремонт здания.
Во-вторых, для повышения платежеспособности управляющих компаний и ТСЖ в перспективе необходимо сформировать экономические условия, позволяющие с одной стороны обеспечить более высокую надежность
платежей собственников жилья за ЖКУ, что возможно с использованием эффективных тарифов, а с другой стороны, снизить издержки на оказание услуг
31
за счёт создания конкуренции среди управляющих компаний и поставщиков,
сформулировав необходимые критерии их отбора в конкурсной процедуре.
1.3. Анализ законодательной и нормативно-методической базы реформирования жилищно-коммунальной сферы в РФ
Реформа ЖКХ располагает обширной законодательной и нормативно-методической базой, предусматривающей распределение прав и обязанностей между различными уровнями государственной власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. В течение последних лет был
принято более 40 законодательных и нормативных актов, которые способствуют формированию новых условий для функционирования ЖКХ.
Особенная черта современного периода развития преобразований в
ЖКХ состоит в переходе от стадии жилищной реформы, которая определила
ее основные направления, к стадии последовательной реализации намеченных мероприятий, расширению масштабов и повышению эффективности созданных институтов жилищного рынка при укреплении адресности социальной защиты населения.
В самом начале переходного периода были намечены основные
направления новой политики жилищного-коммунального сектора (Закон «Об
основах федеральной жилищной политики», (1992 г.), Государственная целевая программа «Жилище» (1993 г.), принципы которой впоследствии были
развиты в документе «Основные направления реализации нового этапа Государственной целевой программы «Жилище» (1996 г.)). В сентябре 2001 года
была утверждена федеральная программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевая программе «Жилище» на 2002-2010 гг.»), которая направлена в первую
очередь на продолжение преобразований в жилищной сфере.
Сфера ЖКХ настолько объемна, что затрагивает такие основы государственно-правового устройства в обществе как гражданское законодатель32
ство, законодательство о земле и охране природы, жилищное законодательство, законодательство о труде, об административных правонарушениях, вопросы социальной защиты населения, вопросы бухгалтерского учета, аудита,
статистической отчетности, налоговое законодательство.
Анализ документов показал, что процесс изменения жилищнокоммунальных отношений между участниками данного рынка в течение
1997-2001 годов был очень активным как с позиции нормотворчества, так и в
области построения новых механизмов в жилищно-коммунальной сфере. За
данное время были конкретизированы основные цели преобразований в ЖКХ
и созданы необходимые юридические основы для осуществления реформы.
Сформировавшаяся в 1990 - 2001 годах законодательная, правовая и нормативно – методическая база определила основные направления преобразований ЖКХ на основании рассчитанного перехода этой сферы экономики на
рыночные принципы хозяйствования, усиления мер социальной поддержки
категорий граждан с низкими доходами при гарантированном обеспечении
стандартов качества проживания.
Решающим шагом в формировании нормативно-правовой базы реформирования ЖКХ явилось принятие Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04.07.1991
г.; Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» № 4219-1 от 24.12.1992 г., а так же Постановления Совета Министров
- Правительства Российской Федерации «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» № 935 от
22.09.1993, которым предусматривалось поэтапное использование новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг с достижением 100% покрытия
затрат на содержание и ремонт жилья и коммунальных услуг за счет платежей граждан с одновременным переходом на бюджетную форму социальной
поддержки малообеспеченных семей через предоставление компенсаций
33
(субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг вместо дотирования
предприятий ЖКХ.
Большое значение в части разработки реформы ЖКХ имел Указ Президента РФ № 425 от 28.04.1997 г. «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», в котором была приведена Концепция реформирования жилищной сферы на территории нашего государства, реализация которой планировалась поэтапно.
I этап был рассчитан на период 1997 - 1998 годов. В нем предусматривалась разработка нормативно-правовой базы и кредитно-финансовых механизмов реализации Концепции реформирования ЖКХ, согласно которым
предполагалось, что на первом этапе будут решены следующие задачи:
 Завершение разделения функций собственника-домовладельца, управляющей организации (службы заказчика) и обслуживающей организации в
государственном и муниципальном жилищных фондах.
 Проведение приватизации эксплуатирующих фирм и постепенный переход на контрактные связи в сфере организации и предоставления жилищно-коммунальных услуг.
 Переподготовка персонала по требующимся направлениям для работы в
управляющих и обслуживающих организациях.
 Доведение до 60% части государственного и муниципального жилищного
фонда, которая будет обслуживаться на конкурсной основе.
 Отбор на конкурсной основе организаций, которые будут обслуживать
государственный и муниципальный жилищный фонд.
 Разработка и переход на контрактные условия обеспечения жилищнокоммунальными услугами населения, заключение в письменной форме
договоров найма государственного и муниципального жилищных фондов.
 Организация контроля за обоснованностью тарифов на предоставляемые
жилищно-коммунальные услуги, учитывая при этом необходимость решения вопросов по снижению издержек на их предоставление.
34
 Стандартизация системы льгот отдельным категориям граждан и определение источников их финансирования.
 Включение затрат на ремонтно-реконструктивные мероприятия в ставку
оплаты жилья платы за наем.
 Разработка и внедрение методов антимонопольного регулирования при
формировании тарифов на услуги предприятий - естественных монополий.
 Разделение ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения, при условии превышения его по площади социальной нормы,
а также тарифов на коммунальные услуги при сверхнормативном их потреблении.
 Разгосударствление деятельности организаций жилищно-коммунального
хозяйства.
 Разработка федеральных стандартов, необходимых для перехода на новую
систему оплаты жилья и коммунальных услуг.
 Завершение создания системы органов государственных жилищных инспекций в субъектах Российской Федерации.
 Организационное и методическое содействие массовому созданию товариществ собственников жилья, включая помощь в обучении кадров.
 Обязательная установка индивидуальных приборов учета и регулирования
потребления воды, газа и других энергоресурсов в жилых домахновостройках, реконструированном или капитально отремонтированном
жилье.
II этап был рассчитан на период 1999 - 2000 годов и предусматривал
доведение доли государственного и муниципального жилищных фондов, обслуживаемых на конкурсной основе, до 100%. Широкое использование практики выбора на конкурсной основе управляющей организации в государственном и муниципальном жилищных фондах.
35
Переход на полную оплату населением затрат на содержание жилья.
Окончание в основном перевода жилищно-коммунального хозяйства на работу в режиме безубыточного функционирования.
Пошаговое включение издержек по обязательному страхованию жилья
в себестоимость предоставляемых жилищных услуг.
Разработка методологии технико-экономических обоснований инвестиционных проектов для привлечения организациями коммунального хозяйства средне- и долгосрочных кредитных ресурсов на развитие объектов
инфраструктуры.
III этапом (2001 - 2010 годы) планировалось завершение перехода на
полную оплату населением затрат на обслуживание и ремонт (включая капитальный) жилья и коммунальных услуг в части покрытия текущих издержек.
Окончание внедрения механизма обязательного страхования жилья.
Обязательная установка во всех жилых домах индивидуальных приборов
учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов. Широкое введение механизма привлечения кредитных средств для развития муниципальной жилищно-коммунальной инфраструктуры с использованием
различных источников инвестиций.
Однако в новых условиях управления жилищные предприятия оказались не способны к предоставлению конкурентоспособных услуг, преодолению расточительности и бесхозяйственности, внедрению действительно эффективных форм обслуживания и управления жилищным фондом.
Исследуя нормативные и правовые документы, научные источники и
методические разработки можно сделать вывод, что меры по реформированию ЖКХ характеризуется непоследовательностью и противоречивостью,
что находит подтверждение в официальных выступлениях и заявлениях руководителей страны, публикациях ряда политических организаций, региональных лидеров, парламентариев, различных государственных, общественных, научных, производственных и коммерческих организаций.
36
Необходимо заметить, что уже к 2010 году объективно назрела необходимость изменения модели реформирования ЖКХ и в первую очередь пересмотра и систематизации законодательной и нормативно-методической базы
на федеральном уровне. Таким образом, анализируя существующую законодательную базу и обозревая проводимую реформу ЖКХ в различных регионах России можно сформулировать следующие приоритетные задачи реформирования ЖКХ:

структурные – развитие рыночных преобразований в области ЖКХ,
создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг, внедрение энергоэффективных технологий;

экономические – минимизация расходов муниципальных бюджетов,
введение сбалансированной тарифной политики, устранение остаточного принципа финансирования отрасли ЖКХ;

социальные – поддержка отдельных групп населения, повышение качества эксплуатации жилищного фонда и предоставления коммунальных
услуг, налаживание эффективного общественного и муниципального
контроля в сфере ЖКХ.
Для выполнения этих задач необходимо внести поправки в законода-
тельную базу реформы:
 провести аудит законодательства РФ в сфере ЖКХ;
 принять рамочный федеральный закон «Об общих принципах организации жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» и
на его основе развивать законодательство субъектов РФ;
 добавить в сферу государственного регулирования ценообразование на
рынке жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению,
формируя оптимальные тарифы на основании экономически обоснованных и целесообразных затрат и результатов обязательного аудита
качества предоставляемых услуг;
37
 на законодательном уровне утвердить продление до 2017 года перехода
на
100-процентную
систему
оплаты
гражданами
жилищно-
коммунальных услуг.
В целях настоящего исследования был проведен анализ нормативных документов, регламентирующих техническую эксплуатацию зданий, являющейся важнейшей и наиболее затратной составляющей управления жилищным фондом (Приложение 2). Под технической эксплуатацией понимается
комплекс мероприятий, обеспечивают функционирование и использование
зданий по назначению, техническое и санитарное обслуживание и ремонт.
В рыночных условиях организационная структура ЖЭК оказалось несостоятельной при решении вопросов технического использования жилищного фонда. Появилась необходимость создания принципиально новой структуры организации и управления технической эксплуатацией жилья на основе новых экономических инструментов (табл. 1.2).
Таблица 1.2
Перечень документов, регламентирующих управление эксплуатацией
жилищного фонда
№п/
п
1
2
3
4
5
6
Разработчик
Год
выпуска
Методика проведения финансового аудита тарифов в организациях, оказывающих жилищнокоммунальные услуги
Госстрой РФ
1997
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
ГК РФ по
строительству
и жилищнокоммунальному комплексу
2003
Госстрой РФ
1999
Правительство
РФ
1999
Правительство
РФ
Правительство
1999
Наименование документа
Методика планирования, учёта и калькулирования себестоимости услуг жилищнокоммунального хозяйства
О совершенствовании системы оплаты жилья и
коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения
Положение от предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг
От порядке учёта доходов и расчёта среднедуше-
2000
38
№п/
п
7
8
9
10
11
12
13
Наименование документа
Разработчик
вого дохода малоимущих семей и малоимущих
одиноко проживающих граждан для предоставления им государственной социальной помощи
Методика расчёта экономически обоснованных
ставок и тарифов на услуги жилищнокоммунального хозяйства
Методическое пособие по содержанию и ремонту
жилищного фонда (МДК 2-04.2004)
Рекомендации по определению численности работников, занятых расчётом, учётом и приёмом
платежей от населения за жилищнокоммунальные услуги
Рекомендации по нормированию труда работников водопроводно-канализационного хозяйства
Рекомендации по нормированию труда на установку, обслуживание и ремонт приборов учёта и
регулирования в жилищно-коммунальном хозяйстве
Типовая инструкция для оператора, лифтёра по
обслуживанию лифтов
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда
РФ
Год
выпуска
Роскоммунхоз
1993
Госстрой РФ
2004
Госстрой РФ
2000
Госстрой РФ
1999
Госстрой РФ
2001
Госгортехнадзор СССР
1986
Госстрой РФ
1999
ЖКХ является сложной социально-экономической системой, специфический характер которой состоит в многопрофильности, что требует соответствующих организационно-правовых и экономических регуляторов. Главная
цель реформы ЖКХ это постепенный перевод предприятий этой сферы на
рыночные принципы работы и передача права распоряжения всеми бюджетными средствами, выделяемыми на ее дотирование, от коммунальных предприятий непосредственно к гражданам – субъектам, в максимальной степени
заинтересованным в эффективном расходовании этих средств.
При этом должны быть решены следующие задачи: повышение устойчивости и безопасности функционирования жилищно-коммунальных систем
жизнеобеспечения населенных пунктов, привлечения вложений в жилищнокоммунальный комплекс, улучшение качества жилищно-коммунальных
услуг, уменьшение нерациональных затрат, адресная социальная защита
населения в оплате жилищно-коммунальных услуг.
39
Техническое состояние основных фондов ЖКХ страны неудовлетворительное. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 процентов, около четверти основных фондов полностью выработали свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет приблизительно в 5 раз. Объем ветхого и
аварийного жилищного фонда составляет около 50 млн.м2. Жилищный фонд
России насчитывает 53 млн. квартир, из них 52 млн. - отдельные, из которых
однокомнатные составляют 24 %, двухкомнатные – 42 %, трехкомнатные –
29 %, четырехкомнатные и более – 5 %. В отдельных квартирах проживает
137 млн. человек или 94 % от числа постоянно проживающих граждан, в
коммунальных - 3 млн. человек (2 %), в общежитиях - 5,6 млн. человек (4 %);
29,9 млн. квартир находится в частной собственности [25,26,27].
Более 290 млн. м3 (11% всего жилищного фонда) нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в отдельные; 250 млн. м2 (9%) - в реконструкции. Из года в год увеличивается
подлежащий сносу ветхий и аварийный фонд с износом более 60%. Только за
последние 5 лет по ветхости выбыло около 40 млн. м2 общей площади. Около
20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, а в малых городах
каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. Таким образом, с
каждым годом все более актуальной становится задача проведения масштабных работ по реконструкции и модернизации жилых домов. В связи с этим
актуальным является формирование источников финансирования капитальных ремонтов, в дополнение к бюджетным. Для инвесторов основной задачей является повышение эффективности за счёт снижения издержек производительных услуг, оптимизации тарифов на услуги при повышении их
качества, совершенствовании системы управления и организации работы
предприятий, занятых в коммунальной сфере, разработки условий для развития конкурентной среды в сфере строительства, управление жилищным фондом и эксплуатации, внедрения мер по социальной защите населения.
40
Разделение собственности, в результате которого жилье и объекты
коммунального назначения переходят в состав муниципальной собственности, подразумевает, что функции по реформированию системы финансирования ЖКХ и обеспечению социальной защиты населения поручаются органам муниципального управления. Ориентируясь на федеральные стандарты,
инструкции региональных департаментов по управлению ЖКХ должны быть
разработаны положения, учитывающие специфику городов и муниципальных
образований, природно-климатические условия, особенности жилищного
фонда и территориальные особенности и, соответственно все это позволит
обосновывать более точные региональные тарифы.
Следует сказать, что экономическое регулирование и тарифная политика основывается на ежегодных федеральных стандартах, устанавливаемых постановлениями Правительства РФ, в том числе:

государственном стандарте социальной площади жилья;
 государственном
стандарте
стоимости
предоставления
жилищно-
коммунальных услуг на 1 м2 общей площади жилья в среднем по России и
дифференцированно по субъектам РФ;
 государственном стандарте уровня платежей граждан по отношению к
уровню понесенных затрат на содержание и ремонт жилья, а также коммунальных услуг;
 государственном стандарте максимально допустимой части собственных
расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в общем семейном бюджете, основываясь на социальных нормах площади жилья и нормативах потребления коммунальных услуг.
Начиная с 2010 года, законодательная и исполнительная власть, для
изменения складывающейся негативной практики в сфере ЖКХ, предпринимает ряд серьезных решений по корректировке законодательных актов, разработке и принятию отдельных специальных федеральных законов, а также
41
необходимых для их реализации подзаконных нормативных правовых актов
[78-86].
С точки зрения управления эксплуатацией жилищного фонда в перечисленных законах сделана попытка решить возникшие проблемы в сфере
управления многоквартирными домами, а именно:
 введена новая форма самоуправления собственников жилых помещений –
совет многоквартирного дома;
 сформированы основные положения о контрольно-надзорных функциях
органов публичной власти в этой сфере;
 закреплены основы регулирования отношений при предоставлении услуг
по тепло-водоснабжению и водоотведению;
 заложены основы формирования устойчивой долгосрочной региональной
системы проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов;
 установлены механизмы передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения, очистки сточных вод) на условиях концессии;
 решены некоторые вопросы финансирования отрасли за счет средств
бюджетной системы Российской Федерации, в том числе продлен срок деятельности Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства с одновременным закреплением положений о дополнительном
финансировании программ Фонда.
Однако в настоящее время остается большое количество технологических, организационных и финансовых проблем отрасли, которые также требуют принятия законодательных решений.
Выводы по главе 1 и постановка задач исследования
1. Проведенный анализ этапов реформирования сферы ЖКХ позволил
выявить ключевые проблемы в области экономики и управления, которые в
42
свою очередь определяют техническое состояние отрасли, в том числе: монополизация сферы ЖКХ, отсутствие эффективных механизмов формирования конкурентной среды в области предоставления жилищно-коммунальных
услуг, необоснованность тарифной политики, не позволяющей привлечь
коммерческих инвесторов и обеспечить социальную защищенность конечных потребителей – собственников жилья при высоком качестве их обслуживания.
2.
Изучение
существующей
законодательной
и
нормативно-
методической базы реформирования ЖКХ позволило сделать вывод о достаточности регуляторов, однако основной проблемой является непоследовательная её реализация на местах из-за нехватки финансирования из местных
бюджетов, недостаточного внимания к организации конкурсных процедур по
выбору управляющих и снабжающих компаний и построения их отношений
с конечными потребителями на договорной основе, а также недоучета местных условий при формировании тарифной политики региона.
3. Постановка задач исследования. Актуальность настоящего исследования определяется необходимостью совершенствования организационных и
экономических инструментов регулирования отношений между субъектами
ЖКХ, базирующихся на принципе конкуренции, реализуемого в конкурсных
процедурах выбора исполнителей и построении отношений сотрудничества с
четко определенными функциями каждого и консолидации ресурсов для их
исполнения, а также тарифной политике, формирующейся с учетом региональных особенностей, в том числе учитывающей как интересы инвесторов,
так и уровень доходов собственников жилья.
В качестве научной гипотезы выдвинуто предположение, что усовершенствованные экономические и организационные инструменты регулирования отношений субъектов ЖКХ позволят повысить эффективность эксплуатации жилищного фонда для каждого субъекта ЖКХ, в том числе создать экономическую заинтересованность инвесторов в реализации проектов
43
по развитию его материально-технической базы, улучшить качество жилищно-коммунальных услуг, снизить издержки бюджета, обеспечить социальную
защищенность населения.
Цель исследования - разработка методических рекомендаций по повышению эффективности управления жилищным фондом на основе совершенствования организационных и экономических инструментов в форме организационной кооперации управляющих компаний, сбалансированной тарифной политики и конкурсных процедур в системе ЖКХ.
Таблица 1.3
Постановка задач исследования
Задача
Анализ состояния и реформы ЖКХ
Анализ законодательства и нормативно-методических основ функционирования ЖКХ на рыночных принципах
Структурно-функциональный анализ
управления ЖКХ города
Исследование форм организационноэкономических отношений субъектов
хозяйства и их обоснование для
управляющих компаний (УК) ЖКХ
Результат
Неразработанность рыночных инструментов эффективного управления ЖКХ, позволяющих реализовать
основные положения законодательства в исследуемой области.
Необходимость внедрения правовых
регуляторов в практическую деятельность местных органов власти в
условиях дефицита средств местных
бюджетов и плохой организации системы конкурентных закупок ЖКУ
Выявлена высокая степень неопределенности договорных отношений
между собственниками жилья и
управляющими компаниями, а также
нечеткое распределение функций
между субъектами управления.
Модель и алгоритм выбора оптимальной формы организационной кооперации УК ЖКХ и области сотрудничества на основе анализа факторов
потенциала и системы сбалансированных показателей.
44
Анализ динамики затрат на эксплуатацию жилищного фонда, тарифов на
ЖКУ, доходов населения и субсидий
и дотаций из бюджета, совершенствование тарифной политики на новых принципах.
Исследование системы конкурентного размещения заказов на выполнение работ и оказание услуг в ЖКХ и
разработка предложений по её совершенствованию.
Оценка эффектов при использовании
усовершенствованных организационных и экономических инструментов,
внедрение в практику работы управляющих компаний.
Разработка методики
построения
сбалансированной тарифной политики, увязывающей экономические интересы предприятий ЖКХ с учетом
инвестиционной
составляющей,
бюджета и населения с учетом фактора социальной защищенности.
Разработка научных методов выбора
и обоснования значимости критериев
оценки конкурсных предложений
подрядчиков на выполнение работ и
услуг по эксплуатации жилищного
фонда.
Повышение надежности, стабильности и гибкости в оказании ЖКУ, экономический эффект от сокращения
потерь и простоев ресурсов при организационной кооперации
Сокращение расходов бюджетов на
субсидии и дотации при сокращении
доли платежей за ЖКУ в расходах
населения и увеличения инвестиционного потенциала у предприятий
при внедрении разработанной сбалансированной тарифной политике.
Улучшение показателей договоров
подряда на выполнение работ и оказание ЖКУ, прямое снижение стоимости работ на 10-15% за счёт применения обоснованных критериев отбора подрядчиков и создания конкурентной среды.
45
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ И РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННЫХ
ИНСТРУМЕНТОВ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ СИСТЕМЫ
УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1. Сущность и особенности организационной кооперации в управлении эксплуатацией жилищным фондом
Для обеспечения эффективной работы ЖКХ в условиях переходного
периода становления рыночных отношений является устойчивое развитие
предприятий. Решению этой задачи способствует использование научно
обоснованных видов, форм и содержания организационно-экономических
взаимоотношений и связей между экономическими субъектами, которые
обеспечивали бы рациональное использование возможностей и ресурсов в
целях повышения их гибкости и финансовой устойчивости, а также повышали инвестиционную активность.
Как было выявлено, приоритетными направлениями экономической
реформы ЖКХ на современном этапе следует считать:
-повышение стабильности, эффективности и устойчивости деятельности субъектов ЖКХ;
-мобилизация инвестиций в ЖКХ;
-повышение уровня качества жилищно-коммунальных услуг;
-снижение нерациональных расходов;
-оптимизация тарифов и адресная социальная защита населения по
оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Техническое состояние основных фондов ЖКХ неудовлетворительное.
Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60 процентов, около
четверти основных фондов полностью отслужили свой срок.
Кризисное состояние ЖКХ и сложности с его финансированием не
только негативно воздействует на экономику городов. Количество аварий
выросло за 10 лет примерно в 5 раз. Объем ветхого и аварийного жилищного
фонда составляет около 50 млн. кв.м. Решить масштабные задачи по полной
46
реконструкции жилищно-коммунальной инфраструктуры на инновационной
платформе за счёт бюджетных средств не представляется возможным. При
этом маломощные управляющие компании в сфере ЖКХ, привыкшие к постоянным государственным дотациям, не смогут выступить в качестве инвесторов и эффективных организаторов производства. Одним из путей реформирования ЖКХ является изменение организационно- экономических условий её функционирования на основе поиска новых форм взаимодействия
юридически независимых субъектов управления.
В связи с этим целесообразно исследовать возможность применения
различных организационно-экономических форм консолидации деятельности
предприятий ЖКХ в рыночных условиях.
Существуют и описаны в научной экономической литературе [22, 24,
58, 82, 98] следующие виды организационно-экономических отношений:
 кооперация – сотрудничество самостоятельных предприятий при изготовлении определенной продукции;
 конгломерация - совокупность фирм, которые не имеют каких-либо производственных основ, но объединены организационными или финансовыми связями;
 концентрация - это увеличение масштаба предприятия за счет собственных ресурсов;
 интеграция – слияние компаний, занимающихся изготовлением как одинаковых, так и различных изделий; зачастую не конкурирующих впрямую
на рынке.
Анализируя формы взаимодействия в контексте классического определения сущности организационно-экономических отношений, нами используется системный и структурный подход. Это позволяет выявить содержательную характеристику процесса взаимодействия субъектов различного масштаба и выделить кооперацию как приоритетную и эффективную форму организационно-экономических отношений предприятий ЖКХ
в условиях
формирования и развития новой системы управления.
47
Кооперация, по нашему мнению, это одна из наиболее целесообразных
форм установления экономических отношений и взаимосвязей между экономическими субъектами в условиях нестабильности, неопределенности, которые
свойственны данному периоду развития ЖКХ. Другие организационноэкономические отношения (Приложение 1) не имеют такой гибкости и разнообразия видов и форм, не обеспечивают субъектов необходимой стабильностью. Так интеграция, наиболее близкий по организационному взаимодействию кооперации способ организационно-экономических взаимоотношений,
позволяет соединить все ресурсы и средства, оказывающиеся в распоряжении
субъектов. Но при интеграции предприятия не имеют возможности сохранить свою независимость, что приводит к потере скорости и гибкости реакции на изменяющиеся условия внешней среды.
Общепринятое понятие кооперации (от лат. «cooperatio» - сотрудничество) – это совокупные усилия (труд) большого количества людей или организаций (предприятий) в одном и том же или в разных, но взаимосвязанных
между собой этапах труда.
Анализируя экономическую литературу, можно выделить следующие формы кооперации [22,24,50,58]:
1.
По видам деятельности: производственная, финансово-кредитная,
организационная, потребительская, торгово–закупочная или торгово-сбытовая, сельскохозяйственная, кооперация внешнеэкономической деятельности (табл.2.1).
2.
По направлению хозяйственных связей: горизонтальная и вертикальная. Горизонтальная кооперация - осуществляет совместную
деятельность группы предприятий, которые имеют технологическую общность и их продукция однородна. Вертикальная кооперация предусматривает взаимное сотрудничество предприятий, которые заняты различными технологическими стадиями производства одного продукта.
48
3.
По отраслевому признаку: межотраслевая и внутриотраслевая. В
случае внутриотраслевой кооперации сотрудничество между организациями происходит в пределах одной отрасли. При межотраслевой кооперации совместное производство распространяется на
организации разных отраслей народного хозяйства.
В рамках данного научного исследования был выполнен анализ воз-
можности внедрения и усовершенствования форм организационной кооперации между ТСЖ, УК, ЖЭКами, Жилкомсервисами и т.д. различных размеров, что рассматривается как скрытый ресурс повышения стабильности и
эффективности функционирования сферы ЖКХ.
С этой целью были определены качественные стороны такой формы взаимоотношений, как организационная кооперация. В рамках анализа были рассмотрены экономические интересы субъектов и их отношение к объектам
управления в системе ЖКХ.
Схема взаимосвязи субъектов и объектов кооперации на примере сферы ЖКХ представлена на рис.2.1.
В классическом понимании взаимосвязь различных субъектов и объектов кооперации представляет собой «межхозяйственную кооперацию». Межхозяйственная кооперация предполагает рациональное сочетание финансовых, материальных, трудовых и других ресурсов различных предприятий или
их производственной деятельности на базе внутриотраслевой специализации
под единым организационным управлением.
49
Объекты
Субъекты
Управляющая компания 1
Управляющая компания 2
……..
ТСЖ1
ТСЖ 2
…………..
ЖЭК 1
ЖЭК 2
………….
Жилкомсервис 1
Жилкомсервис 2
…………..
Поставщики ресурсов:
Водоканал
ТЭЦ (теплоснабжение)
Электроснабжение
Газоснабжение
Организационная кооперация
Услуги ЖКХ:
Вывоз ТБО
Уборка территории
Капитальный ремонт
……..
Трудовые ресурсы
Информационные ресурсы
Материальнотехнические ресурсы
Рис. 2.1. Принципиальная схема взаимосвязи субъектов и объектов кооперации в сфере ЖКХ
50
Таблица 2.1
Классификация видов кооперации субъектов экономической деятельности
Наименование
Характеристика
сотрудничество предприятий в организационноуправленческом поле для совместного и
кооперация
взаимовыгодного решения общеэкономических
проблем
предусматривает
организацию
длительных
производственных
взаимосвязей
между
Производственная
предприятиями,
которые
солидарно
кооперация
изготавливают установленный вид продукции, но
при
этом
сохраняют
достаточную
самостоятельность.
объединение
физических
лиц
на
основе
Потребительская
добровольного
членства
для
совместной
деятельности во имя интересов всех участников
кооперация
кооператива (например, гаражные, жилищностроительные и т.д).
кооперативы (союзы) созданные для решения
вопросов кредитования своих членов. Пайщиков
(членов кооператива) привлекают доступные
ссуды и кредиты, достаточно высокие проценты
Кредитная (финансово- по вкладам, а самое главное - полная прозрачность
кредитная) кооперация системы. Любой вкладчик (пайщик) в любой
момент,
при
его
желании
может
проконтролировать где работают его деньги,
выступить с предложением по эффективному
использованию ресурсов.
Торгово-закупочная
объединение малых и средних предприятий
розничной торговли для создания конкуренции
кооперация
крупным торговым организациям
Сельскохозяйственная совокупность
сельскохозяйственных
кооперативов,
созданных
сельскими
кооперация
товаропроизводителями
организация совместной деятельности с участием
партнеров из других стран, и заключающейся в
Кооперация
организации совместного производства продукции
внешнеэкономической на
базе
совместной
собственности
или
совместного инвестирования при обеспечении
деятельности
взаимных гарантий рисков, общей защите
инвестиций и т.д.
Организационная
Беря за основу общепринятое определение термина «кооперация» и
изучая специфику данного понятия применительно к ЖКХ, введем опреде51
ление понятия: «организационной кооперации» как добровольной формы
рациональных организационно-управленческих отношений между субъектами ЖКХ, возникающих в результате их деятельности и устанавливающихся в процессе эффективного функционирования для достижения
поставленных целей.
Наиболее важными и основополагающим принципом формирования
организационных кооперативных взаимосвязей между субъектами ЖКХ, отвечающими за эксплуатацию жилищного фонда в современных условиях с
целью эффективного функционирования и развития отраслевого рынка, является взаимодействие между субъектами на добровольных началах, то есть
без обязательств по заключению договоров о совместном сотрудничестве.
Анализируя исторический опыт развития кооперативных форм управления, можно сформулировать следующие принципы для организационной
кооперации [22]:
 принцип добровольного участия, согласно которому кооперативы - добровольные организации, открытые для всех заинтересованных лиц, которые
могут использовать их услуги и готовы брать на себя все, связанные с
принадлежностью обязанности без различия согласно гендерным, социальным, расовым, политическим или религиозным признакам;
 принцип демократизации контроля, когда
организации, все участники
динамично участвуют в разработке политики, а также участвуют в принятии решений, имеют равное избирательное право;
 принцип равноправного участия, в том числе при распределении доходов
среди участников пропорционально их участию в деятельности кооператива;
 принцип самостоятельности и независимости, предусматривающий самостоятельность организаций, которые функционируют на основе взаимопомощи, что не исключает инспекций со стороны их участников;
 принцип корпоративного духа, объединяющий участников с целью максимальной эффективности служения интересам и укрепления связей и
52
сотрудничества в рамках местных, национальных, региональных и международных структур.
Характер связей позволяет выделить следующие формы организационной кооперации [22]: субконтрактная, контрактная, временное деловое сотрудничество, долевое участие в создании и реализации проектов, лизинговая, кадровая. Подробная характеристика видов кооперации и других организационно-экономических отношений приведена в Приложении 1. Из них
наиболее распространены как в отечественной, так и в зарубежной практике
контрактная и субконтрактная кооперация, в рамках которых могут осуществляться другие виды кооперации, например, лизинговая, кадровая и т.д.
в соответствии с объектом и предметом экономического сотрудничества.
На сегодняшний день кооперацию можно считать основной формой,
применяя которую возможно выстроить многоуровневую структуру управления и взаимодействия субъектов ЖКХ в регионах [22, 50].
Учитывая, что предприятия ЖКХ преимущественно относятся к категории малого и среднего бизнеса, построение кооперационных связей еще более актуально, что подтверждает иностранный опыт функционирования этой
сферы.
Эффекты от организационной кооперации у управляющих компаний,
ТСЖ и др. состоят в [22]:
- сокращении финансовых, материальных и трудовых издержек;
-консолидации ресурсов, включая инвестиционные, повышение кредитоспособности;
- снижении хозяйственного риска;
- повышении маневренности в текущей деятельности;
- распределении ответственности;
- отсутствии жестких производственно-экономических связей.
Организационная кооперация субъектов ЖКХ, по нашему мнению, будет
способствовать увеличению финансовой и экономической устойчивости
предприятия, а также повышению стабильности положения предприятия в
53
работе с контрагентами. Кроме этого косвенными эффектами будет увеличение числа рабочих мест,
повышение инвестиционной привлекательности
сферы ЖКХ и как следствие - улучшение общего социально-экономического
состояния региона.
2.2 Исследование факторов выбора формы организационной кооперации в
управлении ЖКХ
С целью обоснования возможности применения новых схем совместной деятельности субъектов ЖКХ были исследованы факторы, оказывающие влияние на выбор формы кооперации. Анализ теории [22, 50, 70, 90,
97] и практики позволил сформировать факторное пространство, характеризующее деятельность предприятий ЖКХ при принятии решения о кооперации (табл. 2.2).
Таблица 2.2.
Факторы выбора форм организационной кооперации между управляющими компаниями в сфере ЖКХ [22]
54
Продолжение табл.2.2
55
Окончание табл.2.2
В развитых рыночных экономиках субъекты управления ЖКХ осуществляют свою деятельность в сотрудничестве друг с другом и пользуются
эффективной поддержкой государства. Эти два условия - кооперация и государственная поддержка являются обязательными условиями развития реформы ЖКХ в современных условиях. Особенно это касается ТСЖ, для которых государство должно обеспечить поддержку, создавая условия и эко56
номическую мотивацию для их выгодного сотрудничества друг с другом и с
более крупными субъектами ЖКХ. Также кооперация важна для выгодного
сотрудничества промышленных компаний, предприятий, оказывающих разные виды услуг, органов управления эксплуатацией жилым фондом.
Учитывая вышесказанное, объективно существует необходимость в
разработке структурно-логической схемы организационного взаимодействия
и сотрудничества органов управления ЖКХ с учетом особенностей развития
территории (региона). В частности, в данной модели важно логически увязать возможности различных вариантов организационной кооперации, такие,
как субконтрактная кооперация, временное деловое сотрудничество, контрактнаяркооперация малых предприятий с крупными предприятиями, совместное участие в производстве и реализации проектов, финансовая и кадровая кооперация.
В реальности выбор формы организационно-экономического взаимодействия и сотрудничества в сфере управления эксплуатацией жилищным
фондом должен учитывать особенности специфику предприятий и условий
хозяйствования предприятий. Еще раз следует подчеркнуть, что схема такого
взаимодействия может быть реализована как между ТСЖ и управляющими
компаниями, так и между разными ТСЖ.
Выбирая ту или иную форму кооперации нужно учитывать влияние
выявленных факторов. Так, например, не отвлекая свою технику с других
участков, руководитель управляющей компании обращается к соседним
управляющим компаниям или ТСЖ за техникой, которая на данный момент
может быть свободна – таким образом, вступает в действие лизинговая кооперация и т.д.
Для обеспечения собственников жилья качественными и своевременными услугами ТСЖ прибегают к различным видам организационной кооперации, ориентируясь, в том числе, при выборе на ряд дополнительных параметров: территориальную близость, совместное пользование двором, наличие
опыта в обустройстве территорий, техническую и кадровую обеспеченность,
57
присутствие юридически грамотного персонала, возможность снижения затрат за счет увеличения объема работ подрядной организации.
2.3. Моделирование управления эксплуатацией жилищным фондом города
на основе организационной кооперации
В целях создания эффективного механизма функционирования ЖКХ
города рассмотрена система, включающая три стороны, как наиболее представительная на территории РФ [22, 24, 26, 53, 114]:
 собственники жилищного фонда и других объектов недвижимости;
 организации по управлению муниципальным жилищным фондом;
 подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Схемы организации сотрудничества, характерные для ЖКХ России до
начала рыночных изменений и в отрасли ив экономике страны в целом, были
в значительной степени централизованы. В настоящий момент в условиях
существенного осложнения промышленных и информационных аспектов,
увеличения количества и степени экономической независимости предприятий, их территориальной раздробленности, роста в геометрической прогрессии числа управленческих решений, изменения конъюнктуры рынка и т.д.
появилась объективная потребность урегулирования существующих и образующихся производственно-экономических отношений на основе организационной кооперации.
В представленной на рис. 2.2 структурно-логической модели организационной кооперации рассмотрен порядок выбора возможных форм организационной кооперации и обоснования оптимальной из них, и далее разработана модель реализации одной из её разновидностей.
Модель управления эксплуатацией жилищным фондом города на основании организационной кооперации составлена с учетом следующих требований:
58
• упрощение системы путем устранения её многоступенчатости, ликвидации промежуточных звеньев, не участвующих непосредственно в управлении;
• соблюдение основных норм управляемости каждого звена системы
управления на всех ступенях, обеспечивающих организационную устойчивость, оперативность и надежность управления;
• аргументированное деление и сотрудничество в аппарате управления,
гарантирующее устойчивые обусловливающие связи между руководителями
как внутри структурного подразделения, так и между подразделениями;
• четкое и ясное разделение функций управления между субъектами
управления и отдельными исполнителями;
• создание условий для широкого использования электронного документооборота и, автоматизации в управлении.
59
Повышение эффективности управления эксплуатацией жилищным фондом
ЦЕЛИ
ЗАДАЧИ
Устойчивое развитие региональной системы ЖКХ
Стратегические
Расширение организационной
кооперации между предприятиями, обслуживающими жилищный фонд
Тактические
Повышение экономической
эффективности и социальной
устойчивости системы управления
Оперативные
 Укрепление позиций частных форм
(УК,ТСЖ) управления эксплуатацией
жилищного фонда
 Кооперация между различными эксплуатирующими компаниями
 Повышение качества предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг
 Обоснованные тарифы за предоставляемые ЖКУ
 Снижение себестоимости ЖКУ
 Повышение качества оплаты ЖКУ
 Повышение квалификации сотрудников
Выбор формы организационной кооперации
Кадровая кооперация
Лизинговая кооперация
Долевое участие в разработке и
реализации совместных проектов
Временное деловое сотрудничество
Субконтрактная кооперация
Формы кооперации
Управленческий потенциал
Инновационный потенциал
Инвестиционный потенциал
Производственный потенциал
Потенциал региона
Факторы выбора
Обоснование оптимальной формы организационной кооперации на
основе системы сбалансированных показателей
Рис. 2.2. Структурно-логическая модель организационной кооперации в сфере управления ЖКХ
60
В качестве критерия выбора оптимальной формы организационной кооперации целесообразно принять её результирующие показатели, характеризующие эффективность системы. В общем случае эффективность функционирования различных систем определяется соотношением результатов и затрат, осуществленных для достижения этого результата. В настоящей работе
целесообразно рассматривать систему как совокупность процессов. В рамках
подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых
процессов.
Для оценки эффективности формирования организационной структуры
управления как делового процесса нами предлагается использовать систему
сбалансированных показателей, характеризующих результативность процессов управления жилищным фондом первого уровня. Подпроцессы, или процессы второго уровня определяются как конкретные функции по технической эксплуатации и управлению.
Для использования системы сбалансированных показателей необходимо выполнить следующие шаги:
1.
Сформулировать цель, которую нужно достигнуть при выборе
оптимальной формы организационной кооперации (G).
2.
Определить группы сбалансированных показателей успешности
функционирования управляющей компании{Pi}:
P1 = {Обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме}
P2 = {Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации}
P3 = {Проведение технических осмотров и мелкий ремонт}
P4 = {Аварийное обслуживание и прочие услуги}
P5 = {Услуги по управлению многоквартирным домом}
3.
Определить факторы успеха.
61
Для построения системы сбалансированных показателей необходимо
определить набор факторов успеха, в нашем случае это конкретные
услуги, оказываемые управляющей компанией, качество выполнения
которых определяют возможность достижения цели G. Любой фактор
успеха (функция) должен принадлежать единственной группе показателей Pi.
Для каждого фактора успеха необходимо задать метрику. В данной работе все факторы Pi обладают универсальной метрикой, т.е. значение
фактора можно определять на интервале [0…1].
4.
Сбалансировать показатели и факторы.
На этом этапе необходимо определить относительный вес показателей
и факторов. Предполагается, что веса показателей могут определяться
каким-либо из известных методов, например методом экспертных оценок.
На рис. 2.3 приведен алгоритм выбора оптимальной формы организационной кооперации в сфере управления эксплуатацией жилищным
фондом на основе процессного подхода. На основе выполненного анализа функций управляющих компаний (Гл.1) в данной задаче принята
иерархическая система критериев и факторов, которая может быть
уточнена в зависимости от особенностей и специфики города.
На основе анализа факторов, характеризующих потенциал управляю-
щей компании (рис. 2.2) предполагаются различные возможные варианты
форм организационной кооперации. По каждому варианту организационной
кооперации определяются показатели успешности по группам показателей
(Pi). Степень успешности определяется как отношение фактического или
прогнозного значения показателя к целевому значению этого же показателя.
Далее экспертным методом определяются коэффициенты весомости каждого
показателя (Wi)
На следующем этапе производится расчет интегрального показателя
оценки эффективности управления ЭPi по группам (Pi). Этот показатель ха62
рактеризует степень достижения поставленных целей по каждой группе показателей (Gi).
На основании рассчитанных выше групповых показателей рассчитывается итоговый интегральный показатель оценки эффективности управления
эксплуатацией жилищным фондом (ЭG), характеризующий степень достижения поставленной цели (G):
ЭG – ЭPi→min
Предлагаемое правило позволяет сформировать поликритериальную
систему управления, ориентированную на стратегические потребности в подсистемах управления жилищным фондом.
Ниже приведены расчёты по обоснованию оптимального варианта организационной кооперации в сфере управления жилищным фондом. В таблице 2.3. приведен перечень услуг (факторов успеха) по управлению эксплуатацией жилищным фондом с удельным весом значимости каждого показателя - услуги при оценке эффективности системы управления.
Далее, в таблице 2.4 приведена сравнительная экспертная оценка оказания услуг по содержанию и обслуживанию жилищного фонда между:
•
управляющими компаниями УК №1, УК №2, УК №3
•
различными вариантами организационной кооперации между этими
управляющими компаниями (ОК 1-2, ОК 1-3, ОК 2-3). В настоящем примере
приняты субконтрактная форма организационной кооперации в кадровой
сфере.
63
Выбор формы организационной кооперации управления жилищным
фондом
Определение вариантов организационной кооперации
между субъектами ЖКХ на основе факторного анализа
По каждому из показателей успешности по группам (Pi) определяется отношение фактического значения к
целевому значению
Экспертным методом определяются
коэффициенты весомости каждого
показателя (Wi)
Расчет интегрального показателя оценки
эффективности управления по группам
ЭPi=∑Pi×Wi
Итоговый интегральный показатель оценки
эффективности управления, характеризующий степень достижения поставленной цели (G)
ЭG – ЭPi →min
Соответствие результата поставленной
цели?
Оптимальная форма организационной кооперации в
сфере управления эксплуатацией жилищным фондом
Рис. 2.3. Алгоритм обоснования оптимальной формы организационной
кооперации в сфере управления эксплуатацией жилищным фондом
64
Таблица 2.3.
Услуги (факторы успешности), формирующие показатели эффективности управления эксплуатацией жилищного фонда
Оценка
оказываемой
услуги
1.Обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме (Р1)
1.1. Содержание мест общего пользования
1 Влажная уборка лестничных площадок и маршей
2 Уборка окон
3 Прочие услуги по уборке
1.2. Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества
многоквартирного дома.
1 Уборка прилегающей территории
2 Уборка газонов
3 Очистка урн
4 Уборка контейнерных площадок
5 Стрижка газонов, уборка скошенной травы
6 Посыпание песком пешеходных дорожек во время гололёда
7 Уборка снега с крыш, сбивание наледей
2. Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации (Р2)
1 Ликвидация воздушных пробок в стояке
2 Подготовка дома к сезонной эксплуатации
3 Осмотр вводных ВРУ - проверка состояния
4 Ревизия, ремонт ВРУ
5 Ревизия, ремонт РЩ без замены автоматов
Техническое, аварийное обслуживание и текущий ремонт газовых
6
приборов, газопроводов и сооружений на них
3. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт (Р3)
Проведение технических осмотров и устранение незначительных не1 исправностей с системах вентиляции, дымоудаления, электротехнических устройств
Проверка показаний общедомовых приборов учета и соблюдения пра2
вил эксплуатации
4. Аварийное обслуживание и прочие услуги (Р4)
Прием заявок круглосуточно и выезд для устранения аварий на систе1
мах водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения.
5. Услуги по управлению многоквартирным домом (Р5)
1 Договорно-правовая деятельность
2 Технический контроль и планирование
уд.
вес
40%
20%
10%
5%
5%
20%
от 0 до 1
3%
3%
3%
3%
2%
3%
3%
10%
3%
2%
1%
1%
1%
2%
4%
2%
2%
5%
8%
1%
2%
3
Организация контроля за предоставлением коммунальных услуг
1%
4
Финансово-экономическая деятельность
1%
5
Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме
3%
6. Стоимость оказываемых услуг
7. Качество оказываемых услуг
25%
8%
65
1
2
Скорость принятия решений (быстрота реагирования на запросы жильцов)
Количество нареканий, количество "исправлений" в выполненных работах
3%
5%
Далее в таблице 2.4 приведены группы показателей успешности
функционирования управляющей компаниии (Pi) и выполнена оценка
каждого показателя от 0 до 1.
Следует сказать, что оценка может производиться как экспертным путем, так и путем опросов населения или же по фактическим или прогнозным
данным, полученным от представителей тех многоквартирных домов, которые уже обслуживают рассматриваемые управляющие компании или уже
действуют те или иные формы организационной кооперации между управляющими компаниями.
В таблице 2.4 приведена оценка вариантов организационной кооперации управляющих компаний с учетом удельного веса показателей, а также
определен итоговый интегральный показатель оценки эффективности управления жилищным фондом. Наилучшим вариантом организационной кооперации является тот вариант, отклонение которого от целевого показателя минимально.
Расчёты показали, что оптимальным вариантом организационной кооперации в субконтрактной форма в области кадрового сотрудничества будет
взаимодействие второй и третьей управляющих компаний, так как итоговый
показатель 0,84 имеет минимальное отклонение от целевого 1,0.
Также сотрудничество управляющих компаний №1 и №3 также целесообразно. В данной задаче было рассмотрено одно из направлений кооперации, в рамках разработанного подхода возможно решение более сложных задач, например поиск партнеров по совместному инвестированию в развитие
инфраструктуры эксплуатации жилищного фонда, что является более рискованным и затратным проектом по сравнению с совместным использованием
имеющихся производственных бригад рабочих, рассмотренным в диссертации.
66
На практике организационная кооперация в сфере управления эксплуатацией жилищным фондом может происходить в форме, например, ассоциации управляющих компаний, которые будут:
•
осуществлять поддержку малого и среднего бизнеса в ЖКХ
• обобщать и внедрять положительный опыт деятельности УК соседних муниципальных образований, городов и областных центров;
•
вставать на защиту интересов членов ассоциации в органах госу-
дарственной власти и органах местного самоуправления;
•
формировать базу данных органов управления эксплуатацией
жилого фонда для выбора партнеров по бизнесу.
Кроме этого Ассоциация может оказывать такую дополнительную поддержку как:
•
юридическая помощь инициативных групп по созданию ТСЖ;
•
юридическая поддержка ТСЖ в процессе функционирования;
•
организация и проведение семинаров по вопросам деятельности
ТСЖ с приглашением профильных специалистов;
•
составление и экспертиза различных видов договоров;
•
составление смет на техническое обслуживание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме;
•
помощь в составлении претензий и обращений в различные ин-
станции;
•
методические разработки и подготовка информационных блоков
по правовому обеспечению деятельности ТСЖ;
•
юридическое сопровождение и обеспечение необходимой доку-
ментацией организационной кооперации товариществ собственников жилья.
Следует подчеркнуть, что наиболее эффективная кооперация органов
управления ЖКХ может быть достигнута при поддержке административных
структур города, в том числе в виде:
•
создания необходимых нормативных документов;
67
•
создания специальной рабочей группы, отслеживающей деятель-
ность работающих органов управления эксплуатацией жилой недвижимости;
•
организации круглых столов, для участия в которых должны
быть приглашены представители администрации, жилищно-коммунального
хозяйства города, управляющих компаний, товариществ собственников жилья.
68
Таблица 2.4.
Исходные данные для оценки различных вариантов организационной кооперации управляющих компаний
1.Обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме (Р1)
1.1. Содержание мест общего пользования
1
Влажная уборка лестничных площадок и маршей
2
Уборка окон
3
Прочие услуги по уборке
1.2. Уборка земельного участка, входящего в состав общего
имущества многоквартирного дома.
1
Уборка прилегающей территории
2
Уборка газонов
3
Очистка урн
4
Уборка контейнерных площадок
5
Стрижка газонов, уборка скошенной травы
Посыпание песком пешеходных дорожек во время го6
лолёда
7
Уборка снега с крыш, сбивание наледей
2. Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации (Р2)
1
Ликвидация воздушных пробок в стояке
2
Подготовка дома к сезонной эксплуатации
3
Осмотр вводных ВРУ - проверка состояния
4
Ревизия, ремонт ВРУ
5
Ревизия, ремонт РЩ без замены автоматов
Вариант Вариант Вариант
ОК 1-2
ОК 1-3
ОК 2-3
Целевое
значение
(G)
УК №1
УК №2
УК №3
0,7
0,8
0,8
0,7
0,7
0,8
1,0
0,6
0,6
0,6
0,6
0,7
0,8
0,6
0,7
0,9
0,7
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
0,6
0,6
0,6
0,7
0,7
0,7
0,9
0,9
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
1,0
0,8
0,7
0,9
0,8
0,7
0,9
0,7
0,9
0,9
0,7
0,7
0,7
0,9
0,8
0,7
0,7
0,7
0,9
0,9
0,7
0,8
0,7
0,9
0,8
0,7
0,8
0,7
0,9
0,8
0,7
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
0,8
0,7
0,8
0,7
0,8
0,7
0,8
0,7
0,8
0,7
0,8
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
0,7
1,0
1,0
69
Техническое, аварийное обслуживание и текущий ремонт газовых приборов, газопроводов и сооружений на
них
3. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт (Р3)
Проведение технических осмотров и устранение незна1
чительных неисправностей с системах вентиляции,
дымоудаления, электротехнических устройств
6
Проверка показаний общедомовых приборов учета и
соблюдения правил эксплуатации
4. Аварийное обслуживание и прочие услуги (Р4)
Прием заявок круглосуточно и выезд для устранения
1
аварий на системах водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения.
5. Услуги по управлению многоквартирным домом (Р5)
2
0,8
1,0
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
0,7
0,7
0,9
0,8
0,9
0,9
1,0
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
0,7
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
1,0
0,7
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
1,0
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
1
Договорно-правовая деятельность
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
2
Технический контроль и планирование
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
3
Организация контроля за предоставлением коммунальных услуг
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
0,7
0,7
0,8
0,8
0,8
0,8
1,0
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
0,9
1,0
0,9
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
0,9
0,8
0,9
1,0
1,0
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
0,8
0,8
0,8
0,9
0,9
0,9
1,0
4
5
Финансово-экономическая деятельность
Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме
6. Стоимость оказываемых услуг
7. Качество оказываемых услуг
Скорость принятия решений (быстрота реагирования на за1
просы жильцов)
Количество нареканий, количество "исправлений" в выпол2
ненных работах
70
Таблица 2.5.
Оценка вариантов организационной кооперации управляющих компаний с учетом удельного веса показателей
1.Обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме (Р1)
1.1. Содержание мест общего пользования
1
Влажная уборка лестничных площадок и маршей
2
Уборка окон
3
Прочие услуги по уборке
1.2. Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.
1
Уборка прилегающей территории
2
Уборка газонов
3
Очистка урн
4
Уборка контейнерных площадок
5
Стрижка газонов, уборка скошенной травы
6
Посыпание песком пешеходных дорожек во время гололёда
7
Уборка снега с крыш, сбивание наледей
2. Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации (Р2)
1
Ликвидация воздушных пробок в стояке
2
Подготовка дома к сезонной эксплуатации
3
Осмотр вводных ВРУ - проверка состояния
4
Ревизия, ремонт ВРУ
5
Ревизия, ремонт РЩ без замены автоматов
Техническое, аварийное обслуживание и текущий ремонт газовых прибо6
ров, газопроводов и сооружений на них
Уд. вес показателя
Целевое значение (с учетом уд. веса)
40%
0,40
0,27
0,29
0,33
20%
10%
5%
5%
0,20
0,10
0,05
0,05
0,12
0,14
0,18
0,06
0,03
0,03
0,07
0,04
0,04
0,09
0,05
0,05
20%
0,20
0,15
0,15
0,15
3%
3%
3%
3%
2%
3%
3%
10%
3%
2%
1%
1%
1%
0,03
0,03
0,03
0,03
0,02
0,03
0,03
0,10
0,03
0,02
0,01
0,01
0,01
0,02
0,02
0,03
0,03
0,01
0,02
0,02
0,02
0,02
0,03
0,02
0,01
0,02
0,02
0,02
0,02
0,03
0,02
0,01
0,02
0,02
0,09
0,09
0,09
0,03
0,02
0,01
0,01
0,01
0,03
0,02
0,01
0,01
0,01
0,03
0,02
0,01
0,01
0,01
2%
0,02
0,02
0,02
0,02
Вариант Вариант Вариант
ОК 1-2
ОК 1-3
ОК 2-3
71
3. Проведение технических осмотров и мелкий ремонт (Р3)
1
Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей с системах вентиляции, дымоудаления, электротехнических
устройств
Проверка показаний общедомовых приборов учета и соблюдения правил
эксплуатации
4. Аварийное обслуживание и прочие услуги (Р4)
Прием заявок круглосуточно и выезд для устранения аварий на системах
1
водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения.
5. Услуги по управлению многоквартирным домом (Р5)
Договорно-правовая деятельность.
1
2
4%
0,04
0,03
0,04
0,04
2%
0,02
0,02
0,02
0,02
2%
0,02
0,02
0,02
0,02
5%
0,05
0,04
0,04
0,04
0%
0,00
0,00
0,00
0,00
8%
0,08
0,07
0,07
0,07
1%
0,01
0,01
0,01
0,01
2
Технический контроль и планирование
2%
0,02
0,02
0,02
0,02
3
Организация контроля за предоставлением коммунальных услуг
1%
0,01
0,01
0,01
0,01
4
Финансово-экономическая деятельность
1%
0,01
0,01
0,01
0,01
5
Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме
3%
0,03
0,03
0,03
0,03
25%
8%
3%
5%
0,25
0,08
0,03
0,05
0,23
0,07
0,03
0,05
0,23
0,07
0,03
0,05
0,20
0,07
0,03
0,05
1,00
0,80
0,83
0,84
6. Стоимость оказываемых услуг
7. Качество оказываемых услуг
1
Скорость принятия решений (быстрота реагирования на запросы жильцов)
2
Количество нареканий, количество "исправлений" в выполненных работах
Итоговый интегральный показатель оценки эффективности управления жилищным фондом
72
Выводы по главе 2
1. В результате проведенного анализа организационно-экономических
форм взаимодействия субъектов хозяйственной деятельности обосновано, что для малых и средних предприятий ЖКХ, осуществляющих управление эксплуатацией жилищным фондом, целесообразно применять организационную кооперацию в субконтрактной форме, осуществляемой в
производственной, кадровой, лизинговой и инвестиционной сфере, не
требующей заключения договора о сотрудничестве и обеспечивающей
гибкость, оперативность принятия решений, способствующих повышению
эффективности использования имеющихся у компаний ресурсов.
2. Моделирование организационной кооперации между субъектами
управления ЖКХ целесообразно осуществлять с учетом факторов их регионального, производственного, инвестиционного, инновационного и
управленческого потенциала и на основе принципов упрощения многоступенчатости;
соблюдения норм управляемости, обеспечивающих
устойчивость, оперативность и надежность компаний; четкого и ясного
разделение функций управления между субъектами; автоматизации планирования и контроля исполнения функций.
3. Выбор оптимальной формы кооперации следует осуществлять на основе построения иерархической системы сбалансированных показателей,
позволяющих оценить эффективность выполнения основных функций по
управлению эксплуатацией жилищного фонда.
73
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНСТРУМЕНТОВ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛИЩНЫМ
ФОНДОМ
3.1. Формирование сбалансированной тарифной политики в системе
управления эксплуатацией жилищного фонда
Рассмотренный выше организационный механизм управления эксплуатацией жилищным фондом имеет экономические эффекты, однако в первую
очередь нацелен на повышение надежности и устойчивости работы управляющих компаний за счёт консолидации ресурсов. Основными экономическими инструментами, определяющими финансовое положение отрасли
ЖКХ и каждого предприятия, оказывающего ЖКУ, являются сбалансированная тарифная политика и конкурсные процедуры при выборе подрядчиков. Таким образом, в принятой в настоящей диссертации системе управления: управляющая компания – собственники жилья-подрядчики по оказанию
услуг, будут все три стороны обеспечивать реформу ЖКХ.
В настоящее время текущие поступления на содержание жилищного
фонда, поступающие от населения имеют такой размер и вероятность поступления, что этих средств хватает только на текущее обслуживание, что
же касается стратегического развития ЖКХ, то это затруднено в связи с недостаточным объемом инвестиционных средств. В связи с этим исследуемый вопрос напрямую затрагивает интересы населения. Концепция реформирования предусматривает полный перевод оплаты всех жилищно- коммунальных услуг
с бюджетов непосредственно на население, при этом не
должно снижаться их качество, количество и доступность, но должны сокращаться затраты на их производство. При этом для обеспечения доступности предполагается для наименее обеспеченной части россиян покрывать
часть расходов дотациями на оплату жилья и услуг ЖКХ.
74
Учитывая это, можно сделать заключение о необходимости совершенствования политики формирования тарифов, основанием которой должна
стать концепция экономически обоснованного тарифа (ЭОТ).
Говоря об этом, следует отметить, что Постановлением Правительства
РФ
«Об
утверждении
основ
ценообразования
в
сфере
жилищно-
коммунального хозяйства» № 89 от 17 февраля 2004 г. было введено понятие
«экономически обоснованные расходы», определен состав затрат по видам
жилищно-коммунальных услуг. Суть состояла в том, что органы власти
субъектов РФ при установлении региональных стандартов оплаты жилья и
коммунальных услуг и муниципальные органы при установлении цен на содержание и ремонт жилья, а также тарифов на коммунальные услуги в жилых помещениях должны исходить из необходимости возмещения экономически обоснованных затрат на предоставление ЖКУ. Нужно отметить, что
экономически обоснованные затраты должны быть установлены учетом заключения независимой экспертизы и стандартов качества ЖКУ. Соответственно, экономически обоснованные затраты на ЖКУ складываются из себестоимости единицы услуги и прибыли организации — производителя
услуг. Прежде всего, формируется полная себестоимость ЖКУ, фиксируется
ее уровень. Структура себестоимости ЖКУ прозрачна и выглядит следующим образом:
 материальные затраты (материалы, используемые для технологических
целей, топливо, электроэнергия, вода);
 оплата труда работников ЖКХ;
 амортизационные отчисления (на основе действующих норм амортизации
и балансовой стоимости основных средств по группам);
 затраты на проведение текущего и капитального ремонтов (за основу берутся сметы на выполнение ремонтных работ в соответствии с действующими планами и регламентами ремонтов). Следует отметить, что существует предел затрат на текущий и капитальный ремонты. Этот предел зависит от процентного отношения балансовой стоимости основных фондов
75
(водоснабжение, водоотведение - 7%; теплоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и их захоронение - 8, текущий ремонт жилищного фонда 1, капитальный ремонт жилищного фонда -1,5%);
 налоги, включаемые в себестоимость услуг (в соответствии с действующим законодательством).
Кроме этого, при расчете тарифов на коммунальные услуги есть возможность учитывать прибыль в размере до 12%, а на содержание и ремонт
жилищного фонда - до 5%. При планировании нормы прибыли учитывается,
что часть функций от предприятий переходит к службе заказчика и она оплачивается в централизованном порядке. Норма прибыли должна быть достаточной для получения предприятием инвестиционной надбавки.
Стоит заметить, что более высокая стоимость обслуживания элитного
жилья напрямую зависит от большого количества современных инженерных
коммуникаций, которые достаточно сложны в эксплуатации и обслуживании.
Особенностью сферы ЖКХ является риск возможной неплатежеспособности населения. Задолженность клиентов за коммунальные услуги в большинстве случаев ложится на управляющие компании. В данный период развития долги потребителей – это фактически неустранимый компонент эксплуатацией многоквартирным домом. Рынок управления эксплуатацией многоквартирными жилыми домами находится в начальной фазе развития. Для
решения этой проблемы в судебном порядке пока нет законодательного основания, однако существует возможность обеспечить безопасность компании, применяя новые технологии работы с владельцами.
На основе анализа фактических данных на примере города с численностью населения свыше 400 тыс.чел. проведено моделирование динамики
оплаты ЖКУ с учетом возможных задержек платежей населением и доплат
из бюджета. В табл. 3.1. представлено воздействие изменения размера максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату ЖКУ
на основные экономические показатели.
76
Таблица 3.1
Анализ динамики показателей перехода на 100-% оплату населением затрат на ЖКУ
Основные выходные
показатели
Единицы
измерения
Стоимость ЖКУ
Бюджетные дотации на
оплату ЖКУ
Субсидии при 100процентной обращаемости
Уровень обращаемости за
субсидиями
Число домохозяйств,
получающих субсидии
Доля получающих
субсидии
Средний размер субсидии
Сумма выплаченных
субсидий
Сумма льгот
Средства, начисленные
населению
Уровень платежной
дисциплины
Оплата населением ЖКУ
Прирост задолженности
населения
Средняя доля расходов на
ЖКХ
Платежи бюджета за ЖКУ
для населения
Прирост задолженности
бюджета
Расходы бюджета при
условии возмещения из
бюджета прироста
задолженности населения
Суммарный прирост
задолженности за ЖКУ
Собранные платежи
предприятиями ЖКХ
тыс. руб.
тыс. руб.
45%
151567
82665
50%
151567
74501
60%
151567
57866
70%
151567
41028
80%
151567
24383
90%
151567
7324
92%
151567
593
тыс. руб.
8056
9479
13045
17696
23353
30132
32497
%
66.2%
63.1%
58.4%
55.1%
55.3%
54.9%
49.8%
533
565
662
794
941
1103
1158
%
10.7%
11.4%
13.3%
16.0%
18.9%
22.2%
23.3%
руб.
тыс. руб.
764
4885
895
6069
1095
8697
1240
11823
1379
15576
1512
20009
1545
21478
тыс. руб.
тыс. руб.
4407
59611
4896
66100
5875
79129
6855
91861
7834
103775
8813
115421
9107
120389
%
77.7%
74.2%
67.3%
61.2%
56.0%
51.2%
49.2%
тыс. руб.
тыс. руб.
46326
13285
49030
17071
53255
25874
56232
35629
58132
45643
59094
56327
59206
61183
%
5.8%
6.4%
7.7%
9.0%
10.1%
11.3%
11.7%
тыс. руб.
91956
85467
72438
59706
47792
36146
31178
тыс. руб.
20494
22072
23686
23158
21020
17640
15845
тыс. руб.
105241
102537
98312
95335
93435
92473
92361
тыс. руб.
33779
39143
49560
58787
66663
73966
77028
тыс. руб.
53547
57163
63062
67665
71246
73851
74248
единиц
Доля населения в покрытии затрат на услуги ЖКХ
Целевым экономическим показателем реформы ЖКХ, является внедрения 100%-ой оплаты населением за ЖКУ. Эффект повышения доли населения в покрытии затрат на услуги ЖКХ различен. Главными его последствиями являются: изменение сумм, начисленных населению и бюджету за ЖКУ;
уровень поступления платежей в срок и соответствующая динамика задолженности, как населения, так и бюджета за ЖКУ; изменение финансового состояния предприятий ЖКХ. Расчеты приведенные в таблице, показывают,
77
что усредненная ситуация, при которой предприятия ЖКХ получат от населения и из бюджета сумму дохода, превышающую 100% их затрат, сложится
уже при 93% покрытии населением этих затрат. Этот факт объясняется тем,
что социальная норма жилья для средней по составу семьи выше, чем средняя обеспеченность жилой площадью.
При переходе на уровень покрытия затрат 93% максимальная доля
начисленных населению платежей в покрытии расходов на ЖКУ не превысит
79%, остальное приходится на жилищные субсидии и льготы. Если льготы
будут частично или полностью отменены, то на долю начисленных платежей
населению придется 86%.
Расчёты показали, что необходимо снижать долю субсидий населению, а это возможно только в случае снижения тарифов на ЖКУ. В свою
очередь одним из путей снижения тарифов на ЖКУ, как было установлено,
является использование методов организационной кооперации между управляющими организациями.
100%
доля в затратах на ЖКХ
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
45%
50%
60%
70%
80%
90%
93%
доля населения в покрытии затрат
Сумма льгот
Сумма субсидий
Дотации
Средства начисленные населению
Рис.3.1. Динамика платежей, льгот, субсидий и дотаций, начисленных
населению, в зависимости от доли собственных расходов граждан на оплату
ЖКУ
78
Анализ хода реформы ЖКХ на уровне регионов и муниципальных образований показал, что на данный момент проблема перехода к оплате за
ЖКУ потребителями в суммах, обеспечивающих полное покрытие расходов
на ремонт и обслуживание объектов ЖКХ, не решена и нуждается в усовершенствовании экономической модели формирования тарифов. К настоящему
времени тарифы по оплате ЖКУ в среднем по регионам РФ дотируются на
уровне 55-60%, что ниже, чем предполагалось по ранее принятым этапам перехода ЖКХ на самофинансирование.
Очевидно, что в первоначальные периоды реформы увеличение платежей за ЖКУ и, в результате, доли платежей граждан в покрытии расходов
ЖКХ было обусловлено низким уровнем тарифов, даже относительно весьма
низких уровней качества предоставляемых услуг. В настоящее время, в
большей части регионов уровень тарифов в значительной степени не соответствует уровню качества предоставляемых услуг. С другой стороны предприятия ЖКХ постоянно заявляют о недостаточности инвестиций в сферу
ЖКХ, о чересчур низких тарифах по сравнению с развитыми странами. В
итоге муниципальные и городские власти берут на себя дополнительную ответственность по дотированию сферы ЖКХ. Таким образом, высокий уровень расходов городов на покрытие разницы между запланированными расходами и экономически обоснованными тарифами в области ЖКХ определяют недостаточное финансирование других сфер жизни города, включая
другие сектора социальной сферы, а также создают затруднения в финансировании инвестиционных проектов развития ЖКХ.
Учитывая вышеизложенное, необходимо отметить, что основными
действительными источниками, которые обеспечивают возможность перехода к полной оплате ЖКУ, в настоящее время являются следующие:
 рост реальных доходов населения;
 снижение удельных затрат на содержание, ремонт жилья и оказание
коммунальных услуг.
79
В настоящее время функционирование сферы ЖКХ базируется на механизмах выделения дотаций непосредственно жилищно-коммунальным
предприятиям, что не дает возможность потребителям услуг - населению
влиять на качество и количество услуг и, соответственно, не направлено развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом.
Основополагающим принципом усовершенствованной тарифной политики должно стать снижение дотаций из региональных и муниципальных
бюджетов в структуре оплачиваемых платежей за ЖКУ, сбалансированного
с ростом тарифов на содержание, ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг и динамикой изменения реальных доходов населения.
Для реализации этого принципа необходимо систематизировать реализуемые в настоящее время пропорции тарифной политики.
На текущий момент действует практика установления трех групп тарифов:
 экономически обоснованных ставок и тарифов на ЖКУ, покрывающих
затраты предприятий на их производство и реализацию;
 утвержденные ставки фактических расходов, дотируемых бюджетом;
 тарифы для населения на жилищные и коммунальные услуги на каждый конкретный период.
Необходимо отметить, что, экономически рассчитанные тарифы устанавливаются в соответствии с нормами затрат на оказание услуг и определенным между заказчиком и подрядчиком размером прибыли в зависимости
от обеспечения качества обслуживания. Однако, затраты предприятий по
факту устанавливаются исходя из объемов работ в соответствии с имеющимися стандартами обслуживания населения. И экономически обоснованные и
фактически складывающиеся ставки и тарифы утверждаются и прописываются в договорах подряда в качестве платежей за единицу оказываемых ЖКУ
в соответствии с их качеством.
Ориентируясь на концепцию реформы ЖКХ можно выделить две базовые группы условий ценообразования на рынке ЖКУ субъектов РФ. Первая
группа включает в себя организационно-экономические и технологические
80
инструменты, направленные на снижение себестоимости производства ЖКУ
[113]:

организационно-управленческие: выбор гибких и адаптивных структур
управления, регулирования и контроля количественных и качественных параметров предоставляемых услуг;

технологические: модернизация основных фондов отраслей, внедрение
новых ресурсосберегающих технологий и подготовка соответствующих трудовых ресурсов, повышение уровня инновационности отрасли
и стимулирование привлечения квалифицированного инженернотехнического персонала с рынка труда;

демонополизация, развитие конкурентной среды, формирование рынка
независимых производителей ЖКУ, внедрение договорных отношений, обеспечение возможностей выбора потребителями уровня и качества потребляемых услуг.
Другая группа факторов связана с динамикой формирования текущих
тарифов для потребителей, среди которых выделяются:

инфляционная переменная;

изменение тарифа, зависящее от роста доходов населения;

инвестиционная составляющая в тарифах на коммунальные услуги;

изменение тарифа в зависимости от роста заработной платы в отрасли.
С учетом приведенных факторов, функционально модель тарифной политики представляет собой следующую функцию:
Fтп  f  Д , Т , Сопл , Qсуб , I  (3.1)
f ( Д ) - функция динамики доходов потребителей ЖКУ;
f (Т )
- функция роста тарифов;
f (Сопл ) - функция ставок оплаты (доля плательщиков);
f (Qсуб ) - функция жилищных субсидий;
f (I )
- функция инфляции.
81
Формализация процесса изменения тарифов на ЖКУ в условиях влияния двух приведенных выше групп факторов может быть осуществлена на
основе следующего выражения:
n
 n

i
TЖКУ (t )    Cei (t )  q   1   (t )   (t )   (t )  a(t )  b(t )  c(t )    Qсуб
(t ) (3.2)
i 1
 i1

где
TЖКУ(t) – текущий тариф (фактическая стоимость) ЖКУ в период t,
руб/м2;
Cei(t) - сложившиеся затраты предприятий на производство i-го вида
ЖКУ на 1 м2 в период времени t, руб/м2;
q – доля затрат, покрываемая населением – определяется администрацией региона, доля ед.;
i
Qсуб
(t ) - субсидии, предоставляемые населению по i-ой услуге, руб.
 (t ),  (t ),  (t )
- индексы, характеризующие снижение себестоимости
ЖКУ, соответственно:
α(t) – в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда (в т.ч.
за счет внедрения механизмов организационной кооперации);
β(t) – в сфере ресурсосбережения;
γ(t) – в сфере демонополизации предоставляемых услуг и ресурсов;
Индексы
 (t ),  (t ),  (t ) ,
определяются управляющей компанией по
фактическим расчетам в зависимости от формы организационной кооперации.
a(t ), b(t ), c(t )
- индексы роста, которые повышают себестоимость
ЖКУ в зависимости:
a(t) – инфляционный индекс роста материальных издержек в тарифе;
b(t) – индекс, характеризующий рост инвестиционной составляющей в
тарифе;
82
c(t) – индекс отражающий рост административно-хозяйственных издержек в управлении жилищным фондом.
Очевидно, переменный показатель тарифной политики и ценообразования в сфере ЖКХ можно представить в виде следующего выражения:
f (t )  1   (t )   (t )   (t )  a(t )  b(t )  c(t )
(3.3)
После преобразования функция формирования тарифа в сфере ЖКХ выглядит следующим образом:
n
 n

i
TЖКУ (t )    Cei (t )  q   f (t )   Qсуб
(t )
i 1
 i1

(3.4)
Следует сказать, что тарифы на ЖКУ не должны превышать экономически обоснованного тарифа на эти услуги, т.е. должно соблюдаться следующее неравенство:
n
TЖКУ (t )   ЭОТi (t )
i 1
(3.5)
ЭОТ(t) – экономически обоснованный тариф на период t, руб/м2 – устанавливается администрацией региона.
Следует ввести следующие ограничения при формировании сбалансированной тарифной политики в сфере ЖКХ:
 управление тарифами состоит в корректировке путем применения индексов повышения и снижения уровня их роста относительно как базового уровня, так и экономически обоснованного;
 изменение тарифов должно соотноситься как с параметром q, так и с
обобщенным показателем обоснованности тарифной политики f(t);
 основой корректировки должны стать данные мониторинга предприятий ЖКХ с целью контроля факторов, влияющих на увеличение (снижение) конечных тарифов для потребителей.
Ключевым регулятором тарифной политики является показатель доли
затрат покрываемых населением (q), который определяется двумя факторами:
83
 величиной доходов населения, которая оценивается долей затрат на
ЖКХ в доходах;
 социально-экономическая удовлетворенность населения качеством
предоставляемых услуг, которая определяется путем опроса населения,
либо по статистике обращений граждан.
С показателем доли затрат, покрываемых населением, связан второй
показатель, характеризующий эффективность деятельности ЖКХ – это
уровень жилищных субсидий населению (Qсуб), которые осуществляются
за счет муниципальных, городских и региональных средств. Размер и уровень субсидий определяется на основе жилищной политики проводимой
городскими и региональными властями, а также исходя из следующих
данных:
 распределение городского населения по уровню среднедушевого
дохода;
 разделение домохозяйств различного состава и уровня благоустройства по среднедушевому размеру занимаемой площади;
 динамика изменения стоимости жилищно-коммунальных услуг;
 динамика изменения ставок оплаты услуг гражданами;
 распределение домохозяйств различного типа по уровню оплаты
ЖКУ;
 объемы жилищных субсидий в предыдущем периоде и число семей, их получающих;
 индексы роста потребительских цен и стоимости ЖКУ.
В настоящее время в сфере ЖКХ сформировались существенные диспропорции по отдельным уровням текущих тарифов по отношению ЭОТ.
Такие диспропорции предопределяют разные темпы прироста текущих тарифов и динамику достижения экономически обоснованных тарифных ставок.
Дотационный характер функционирования ЖКХ и трудности в бюджетном финансировании сферы ЖКХ на уровне экономически обоснованных
84
затрат для их нормального функционирования, требуют дифференцированного подхода при обосновании темпов и пропорций роста тарифных ставок в
различных подотраслях ЖКХ.
С точки зрения управления ЖКУ на уровне города (муниципального
района), предлагаемый коэффициент сбалансированности тарифов в зависимости от доходов населения и с учетом жилищных субсидий и инфляционных процессов выглядит следующим образом:
I суб

I дох
Tсб  

 I ЖКУ  I ОК I ЖКУ  I ОК

  I инфл

(3.6)
где
Т сб - коэффициент сбалансированности роста ставок оплаты ЖКУ;
I дох - темпы роста среднедушевых доходов населения
I ЖКУ - темпы роста стоимости ЖКУ;
I ОК - индекс организационной кооперации ЖКУ (определяется как степень
понижения стоимости ЖКУ)
I суб - темпы роста объемов жилищных субсидий;
I инфл - индекс инфляции.
При превышении темпов роста (прироста) доходов над темпами роста
(прироста) ставок оплаты ЖКУ, т.е., если Тсб>1, это может указывать на возможность снижения доли средств из городского бюджета, направляемых на
дотирование разницы между величиной тарифов и ставками оплаты услуг
населением.
При отставании темпов роста (прироста) доходов от темпов роста (прироста) ставок оплаты услуг ЖКХ (или тарифов), если Тсб<1, это указывает на
слабое регулирование тарифной политики, что может повлечь социальную
неудовлетворенность населения заявленными условиями проведения жилищно-коммунальной реформы.
85
Следует отметить, что размер субсидий напрямую зависит от уровня
тарифов, т.е. чем выше уровень тарифов – тем выше размер субсидий, т.к.
тем большее количество населения нуждается в дотировании и соответственно может рассчитывать на помощь администрации муниципалитета и города.
Обоснование и выбор тарифной политики может быть осуществлен на
основе решения оптимизационной задачи, которая заключается в максимизации высвобождаемых денежных средств от снижения тарифа на ЖКУ. Иными словами ожидаемое изменение платежей населения ( П ) при переходе от
ставки
T
к ставке
T ок :
П  П  П ок 
 max
T
и
T ок
(3.7)
- усредненные тарифы ЖКУ соответственно без учета организационной кооперации (Т) и с учетом выбора варианта организационной кооперации (Ток), руб.;
П и Пок – платежи населения за ЖКУ, которые прогнозируются без
учета организационной кооперации (П) и с учетом выбора
варианта организационной кооперации (Пок), руб.;
Таким образом, экономический эффект от сбалансированной тарифной
политики с учетом варианта выбора организационной кооперации в сфере
управления ЖКХ можно представить в виде следующей системы:
П  П  П ок 
 max

I суб
 I дох


T


 сб  I
 ЖКУ  I ОК I ЖКУ  I ОК


  I инфл  1

Ниже приведен расчётный пример формирования показателей сбалансированной политики в сфере ЖКХ, исходные данные приведены в Приложении 3 (по результатам эксперимента по внедрению разработанной методики в городе Норильске). На основании приведенных данных, а также с уче-
86
том экспертных оценок понижающих и повышающих коэффициентов определен текущий тариф на ЖКУ (табл. 3.2).
Далее проведена оценка степени сбалансированности тарифов, по формуле 3.6 (табл. 3.3). Для этого были определены: темпы роста среднедушевых доходов населения, темпы роста стоимости ЖКУ, темпы роста объемов
жилищных субсидий, индекс инфляции.
Таблица 3.2
Расчет среднего тарифа на ЖКУ
ПОКАЗАТЕЛИ
Доля затрат покрываемая населением (q)
Себестоимость ЖКУ (Се (t) )
в сфере управления эксплуатацией жилищного
фонда
α (t)
в сфере ресурсосбереПонижающие коэффижения
циенты
β (t)
в сфере демонополизации предоставляемых
ϒ (t) услуг и ресурсов
a (t)
Повышающие коэффициенты
b(t)
c(t)
инфляционный индекс
роста материальных издержек в тарифе
индекс, характеризующий рост инвестиционной составляющей в тарифе
индекс, отражающий
рост административнохозяйственных издержек в управлении жилищным фондом
Текущий тариф ЖКУ
* - с учетом организационной кооперации
2014 г.
0,75
120,23
2014 г.*
0,75
120,23
0
0,98
0
0,99
0
0,97
0,06
0,06
0,06
0,06
0,06
121,41
0,06
118,47
Таблица 3.3
Расчет коэффициента сбалансированности роста ставок оплаты ЖКУ
Показатели
2010 г. 2011 г.
Темпы роста среднедушевых доходов
1,14
1,12
населения
Темпы роста стоимости ЖКУ
Темпы роста объемов жилищных
субсидий
Индекс инфляции
2012 г.
2013 г.
2014 г.*
1,096
1,11
1,08
1,13
1,18
1,103
1,075
1,073
1,012
1,055
1,044
1,034
1,021
1,09
1,088
1,061
1,066
1,062
87
Коэффициент сбалансированности
роста ставок оплаты ЖКУ
0,985
0,923
0,998
1,059
1,017
Из таблицы 3.3. видно, что коэффициент сбалансированности роста
ставок находится близко к 1, что говорит о достаточно грамотной тарифной
политике в сфере ЖКХ города Норильска.
Эксперимент и расчёты показали, что применяя инструменты организационной кооперации в сфере ЖКХ, можно добиться снижения тарифа на
ЖКУ. Экономический эффект можно определить как разность платежей за
ЖКУ без учета с учетом организационной кооперации (табл. 3.4-3.5). Следует отметить, что расчетные данные в таблице 3.5 приведены исходя из снижения тарифа на ЖКУ на 2,4% (условный расчет среднего тарифа на ЖКУ на
примере 2014 года приведен в табл. 3.2).
Таблица 3.4
Динамика начисленных и оплаченных платежей за ЖКУ
(без учета организационной кооперации)
Наименование
ед. изм.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
2013 г.
Начислено платежей
Оплаченные платежи
тыс.руб.
3 348 626,2
3 981 192,7
4 859 356,6
5 850 121,0
5 523 097,46
тыс.руб.
2 744 233,7
3 600 021,5
4 445 970,7
5 341 238,9
5 024 450,39
%
82,0
90,4
91,5
91,3
Уд. вес оплат
2014 г.
90,97
Таблица 3.5
Динамика начисленных и оплаченных платежей за ЖКУ
(с учетом организационной кооперации)
Наименование
Начислено платежей (с учетом пониженного тарифа)
Оплаченные платежи
Экономический
эффект
ед. изм.
2010 г.
2011 г.
2012 г.
тыс.руб.
3 270 938,07
3 888 829,03
4 746 619,53
5 714 398,19
5 394 961,60
тыс.руб.
2 744 233,7
3 600 021,5
4 445 970,7
5 341 238,9
5 024 450,39
тыс.руб.
77 688,13
92 363,67
112 737,07
2013 г.
135 722,81
2014 г.
128 135,86
Таким образом можно определить эффект от снижения тарифов в результате использования организационной кооперации между различными
управляющими и обслуживающими компаниями, который в нашем случае
составит 128,13 млн. руб. в 2014 году.
88
Для практической реализации предложений и рекомендаций целесообразно разработать программу расчетов, позволяющие в итеративном режиме
с участием лиц, принимающих решения, организовать поиск и выбор социально приемлемых и финансово сбалансированных решений в сфере реформирования системы.
Таким образом, разработанная методика формирования сбалансированной тарифной политики позволяет установить обоснованную пропорцию
между реальными доходами населения, тарифами на оплату ЖКУ, покрывающими все издержки, включая инвестиционные и учитывающие условия организационной кооперации, а также размером субсидий из бюджета. В методике нашли отражение экономические интересы населения, поставщиков
ЖКУ и государства в лице администрации города.
3.2. Обоснование критериев отбора подрядчиков в конкурсной процедуре по
ремонту жилищного фонда
Вторым экономическим инструментом реформирования ЖКХ является
использование конкурсных процедур при выборе поставщиков ресурсов и
подрядчиков по выполнению работ, что приводит к созданию конкурентной
среды и в конечном итоге к повышению качества ЖКУ и снижению их стоимости. Это нашло отражение в Жилищном кодексе РФ, согласно которому
среди приоритетных задач отмечены следующие:
•
создание условий для демонополизации рынка управления многоквар-
тирными домами;
•
развитие конкурентных отношений между организациями любых орга-
низационно-правовых форм;
•
переход к самостоятельному выбору собственниками помещений в
многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами;
89
•
снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья
(ТСЖ);
•
создание органами местного самоуправления равных условий управле-
ния жильем любыми лицами независимо от формы собственности.
Практика преобразования сферы ЖКХ показывает, что создание действительно эффективных организационно-экономических механизмов и инструментов в управлении ЖКХ достигается благодаря распределению функций управления жилищным фондом между специализированными организациями. Основой построения эффективной системы управления ЖКХ становится соразмерное деление функций между собственниками жилищного
фонда (или организациями, уполномоченными выступать от имени собственника), организациями по управлению жилищным фондом и подрядными жилищно-эксплуатационными и коммунальными организациями.
Как показало исследование, ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда большинства городов осуществляется частными
компаниями собственными силами, а также специализированными подрядными организациями, путем их привлечения нам конкурсной основе. Окончательные условия договора подряда, включая стоимость, сроки, качество
подрядных работ формируется по результатам тендера, проводимого преимущественно в форме открытого одноэтапного конкурса с предварительной
квалификацией. Однако, не во всех случаях результаты выполнения договоров подряда удовлетворяют заказчиков как по качеству, так и по цене. В связи с этим, в настоящей работе был выполнен анализ критериев отбора подрядчиков по одному из самых дорогих и сложных видов услуг - ремонту
многоквартирных домов. Целью работы было формирование типового набора критериев и установление их весовых коэффициентов при отборе подрядчиков, основанного на оценках профессиональных экспертов из числа реальных управляющих жилищным фондом, имеющих опыт заключения договоров подряда.
90
Предварительная квалификация претендентов не является обязательной при проведении подрядных торгов, но может служить эффективным
средством предотвращения демпинговых цен и снижения риска заказчика.
На этапе предварительного отбора конкурсной комиссией производится оценка соответствия участников требованиям, установленным в конкурсной документации, а также оценка членами экспертной комиссии организационных и технических возможностей участников конкурса:
• Опыт работы
– Наличие опыта работы по данным видам;
– Наличие положительных отзывов по данному виду работ (услуг)
• Качество выполнения работ и гарантия их выполнения
– Выполнение обязательств по прошлым контрактам;
– Гарантия качества
• Организационно-технические возможности участника
– Наличие собственного персонала;
– Наличие производственной базы.
Далее на этапе конкурсной процедуры производится оценка собственно
конкурсных предложений, в первую очередь по их стоимости. Как показал
анализ практики, цена объекта в общей структуре оценочных показателей
имеет удельный вес 50-70%.
Комплексная оценка заявок участников конкурса заключается в оценке
методом ранжирования организационно-технических возможностей претендентов, а также стоимости конкурентоспособности предложений по соотношению цена-качество.
Метод ранговой корреляции позволяет выполнить экспертную оценку
критериев, используемых для оценки заявок участников, по степени их значимости для экспертов конкурсной комиссии.
Получение и обработка экспертных оценок методом ранговой корреляции включает в себя следующие этапы:
1. Создание экспертной комиссии;
91
↓
2. Сбор мнений специалистов путем анкетного опроса;
↓
3. Составление сводной матрицы рангов;
↓
4. Анализ значимости исследуемых параметров;
↓
5. Оценка средней степени согласованности мнений экспертов;
↓
6. Оценка значимости коэффициента конкордации;
↓
7. Подготовка решения экспертной комиссией.
Для формирования критериев оценки конкурсных предложений было
проведено интервьюирование специалистов планово-экономических и технических служб управляющих компаний и функциональных управлений администрации города Норильска .В результате было определено, что состав
группы экспертов должно входить 5 или 7 экспертов, обладающих высоким
уровнем профессиональной компетентности и знаниями нормативных и экономических основ смежных областей. Дополнительно к экспертам предъявляются требования в объективности и оперативности принятия решения.
Этап I. Создание экспертной комиссии. Число экспертов: m = 5.
Этап II. Сбор мнений специалистов путем анкетного опроса. Для
сбора мнений была предложена анкета, содержащая перечень критериев
оценки участников, подлежащих изучению. Оценку критериев, используемых для комплексной оценки участников, эксперты производят путем присвоения им рангового номера. Число критериев: n = 6.
Этап III. Составление сводной матрицы рангов на основе данных
анкетного опроса. На основе данных анкетного опроса составляется сводная
матрица рангов (табл. 3.6).
92
Таблица 3.6
Оценки экспертов
№
п/
п
1
2
3
4
5
6
Критерии оценки заявок участников
(n)
Опыт работы
Наличие положительных отзывов по
данному виду работ (услуг)
Выполнение обязательств по прошлым
договорам
Гарантия качества выполнения (оказания)
работ (услуг)
Организационно-технические
возможности участника
Стоимость
Обозн
ачени
е
Эксперты (m)
1
2
3
4
5
x1
3
4
4
3
3
x2
2
2
1
3
1
x3
5
6
5
5
5
x4
4
5
3
4
4
x5
2
3
2
2
3
x6
1
1
2
1
2
Таблица 3.7
Переформирование рангов
5-й экспет 4-й эксперт 3-й эксперт 2-й эксперт
1-й экс
Номера мест в упорядоченном ряду
1
2
3
4
5
6
ранги по оценке эксперта
1
2
2
3
4
5
параметры по оценке эксперта
x6
x2
x5
x1
x4
x3
новые ранги
1
2,5
2,5
4
5
6
ранги по оценке эксперта
1
2
3
4
5
6
параметры по оценке эксперта
x6
x2
x5
x1
x4
x3
новые ранги
1
2
3
4
5
6
ранги по оценке эксперта
1
2
2
3
4
5
параметры по оценке эксперта
x2
x5
x6
x4
x1
x3
новые ранги
1
2,5
2,5
4
5
6
ранги по оценке эксперта
1
2
3
3
4
5
параметры по оценке эксперта
x6
x5
x1
x2
x4
x3
новые ранги
1
2
3,5
3,5
5
6
ранги по оценке эксперта
1
2
3
3
4
5
параметры по оценке эксперта
x2
x6
x1
x5
x4
x3
новые ранги
1
2
3,5
3,5
5
6
Так как в матрице имеются связанные ранги, произведем их переформирование (табл. 3.7). Переформирование рангов производится потому,
что порядковая шкала, получаемая в результате ранжирования, должна удо93
влетворять условию равенства числа рангов числу ранжируемых факторов.
При наличии связанных рангов число рангов не равно числу ранжированных
факторов. Сумма рангов, полученная в результате ранжирования «n» критериев, должна быть равна сумме чисел натурального ряда.
Переформирование рангов производится следующим образом. Факторам, имеющим одинаковое значение, присваивается новый ранг, равный
средней арифметической номеров мест, занимаемых ими в упорядоченном
ряду.
На основании переформированных рангов строится новая матрица рангов (табл. 3.8).
n
m
   xij 
m
 x
i 1
j 1 i 1
ij
(3.8)
n
где xij – ранг j-го критерия у i-го эксперта.
После заполнения сводной матрицы переформированными рангами
следует провести проверку правильности ее составления. Для этого рассчитывается контрольная сумма:
n
 xij 
1  nn  1  6  6  21
2
j 1
(3.9)
2
Далее вычисляются суммы всех столбцов. Они должны быть равны
между собой и контрольной сумме.
Таблица 3.8
Сводная матрица рангов
№
п/
п
1
2
3
4
Критерии оценки заявок
участников (n)
Опыт работы
Наличие положительных отзывов по данному виду работ
(услуг)
Выполнение обязательств по
прошлым договорам
Гарантия качества выполнения
(оказания) работ (услуг)
Обозначение
Эксперты (m)
сумма
4
5
рангов
∆
∆2
20
2,5
6,25
1
10
-7,5
56,25
6
6
30
12,5
156,25
5
5
24
6,5
42,25
1
2
3
x1
4
4
5
3,5
3,5
x2
2,5
2
1
3,5
x3
6
6
6
x4
5
5
4
94
5
Организационно-технические
возможности участника
x5
2,5
3
2,5
2
3,5
13,5
-4
16
6
Стоимость
x6
1
1
2,5
1
2
7,5
-10
100
7
Итого
21
21
21
21
21
105
S=
377
n
x
j 1
ij
Этап IV. Анализ значимости исследуемых параметров. Исходя из
условий ранжирования, параметр с наименьшей суммой рангов имеет
наибольшее значение, и наоборот, параметр с наибольшей суммой рангов
оценивается как наименее важный. Рассматриваемые критерии по значимости распределились следующим образом (табл. 3.11).
Таблица 3.9
Распределение критериев по значимости
Критерии
Сумма рангов
x6
x2
x5
x1
x4
x3
7,5
10
13,5
20
24
30
Построим диаграмму распределения критериев по значимости (рис.3.2).
0
Сумма рангов
5
7,5
10
10
13,5
15
20
20
24
25
30
30
35
x6
x2
x5
x1
x4
x3
Критереии, X
Диаграмма
Рис.3.2. Распределение критериев по значимости
Для наглядности полученных результатов оценок критериев построим
гистограмму распределения суммы рангов (рис.3.3).
Произведем группировку 6 критериев оценки заявок участников по величине суммы рангов. Группировочный признак - величина суммы рангов.
95
Оптимальное число групп (n) определяем по формуле Стерджесса:
n  1  3,222  log N ,
(3.10)
где N – число единиц совокупности.
N= 6 единиц;
n = 4 групп.
Определяем величину интервала:
i
X max  X min
n
,
(3.11)
где i – величина интервала.
xmin = 7,5;
xmax = 30;
i = 6.
Сведем полученные данные в табл. 3.10.
Таблица 3.10
Группы критериев оценки
Группы критериев оценки конкурсных
предложений по сумме рангов, x (варианта)
х6-x2
x5
x1-x4
x3
7,5-13,5
13,5-19,5
19,5-25,5
25,5-31,5
Количество рангов, f (частота)
Итого:
Количество рангов, f
(частота)
Кол.
2
1
2
1
6
%
33,3
16,7
33,3
16,7
100,0
2,5
2
2
2
1,5
1
1
1
0,5
0
х6-x2
x5
x1-x4
x3
Группы критериев оценки заявок участников, x (варианта)
Гистограмма
Рис.3.3. Гистограмма распределения суммы рангов
96
Гистограмма позволяет сгруппировать параметры по своей значимости
в 4 группы.
К I группе относятся параметры: х6 – стоимость и x2 – наличие положительных отзывов по данному виду работ (услуг);
Ко II группе относится: х5 – организационно-технические возможности
участника;
К III группе относятся: х1 - опыт работы и x4 - гарантия качества выполнения (оказания) работ (услуг);
К IV группе относится: x3 - выполнение обязательств по прошлым договорам.
Важнейшими являются критериями х6 и х2, малозначимым – х3 и может
использоваться как дополнительный.
Этап V. Оценка средней степени согласованности мнений экспертов. Полученные оценки критериев можно считать достаточно надежными
только при условии хорошей согласованности экспертов, для чего производится обобщение мнений экспертов (оценка средней степени согласованности мнений экспертов) путем исчисления коэффициента конкордации. Коэффициент конкордации W при отсутствии связанных рангов вычисляется:
W
12S
,
m 2 ( n 3  n)
n
m

xij


n
m
j 1 i 1

S     xij 
2
j 1 i 1


(3.12)
2



 .


Величина S исчисляется в табл. 3.6 и равна
(3.13)
n

2
. Значение коэффици-
j 1
ента конкордации лежит в пределах: 0 ≤ W ≤ 1.
Если суждения разных специалистов целиком совпадает, то W = 1, при
несовпадении мнений он равен 0.
97
В тех случаях, когда в матрице имеются связанные ранги, W исчисляется:
W
S
m
1 2 3
m (n  n)  m Ti
12
i 1
,
1 n 3
Ti   (t  t )
12 j 1
(3.14)
(3.15)
где t – число связанных рангов в каждом столбце матрицы рангов.
Величина Тi определяется для каждой графы, где имеются связанные
ранги.
Так как матрица рангов содержит связанные ранги, определим коэффициент конкордации, используя (3.14).
n
S   2  377; n= 6; m = 5.
j 1
T1 
1 3
1 3
1 3
1 3
(2  2)  0,5; T3 
(2  2)  0,5; T4 
(2  2)  0,5; T5 
(2  2)  0,5;
12
12
12
12
m
T
i 1
i
T1  T3  T4  T5  2,0;
W
377
 0,88.
1 2
3
 5  (6  6)  5  2
12
W = 0,88 свидетельствует о наличии высокой степени согласованности
мнений экспертов.
Для наглядного представления средней степени согласованности мнений экспертов графически отобразим суммы рангов, полученные в результате обработки данных экспертной оценки и их линейную аппроксимацию
(рис.3.4).
98
0
Сумма рангов
5
7,5
10
10
13,5
15
20
20
24
25
30
x6
x2
x5
x1
x4
Критереии, X
Диаграмма
Экспертная оценка
Линейная аппроксимация экспертной оценки
Рис.3.4. Оценка степени согласованности мнений экспертов
Прямая линия характеризует полную согласованность мнений экспертов. Сопоставив прямую и ломаную линии, можно наглядно представить степень согласованности мнений экспертов. На рис.3.4 видна высокая степень
согласованности мнений экспертов.
Этап VI. Оценка значимости коэффициента конкордации. Чтобы
убедиться, что полученный коэффициент конкордации, характеризующий
среднюю степень согласованности мнений экспертов, является величиной
неслучайной, и мы можем доверять полученным результатам, проверим его
значимость. Необходимость такой оценки вытекает из того, что мы пользуемся выборочными данными (привлекаются не все специалисты, а группа
специалистов, а потому полученный результат может быть случайным). Для
оценки значимости коэффициента конкордации воспользуемся критерием согласия χ2 (критерий Пирсона).
При отсутствии связанных рангов:
2 
S
1
mn(n  1)
12
.
(3.16)
При наличии связанных рангов:
2 
S
1
1 m
mn(n  1) 
 Ti
12
n  1 i 1
.
(3.17)
99
Вычисленное значение χ2сравнивают с табличным значением χ2для соответствующего числа степеней свободы k=n- 1 и при заданном уровне значимости α(как правило, α= 0,05 или α= 0,1).
Если вычисленное значение χ2 будет меньше χ2табличного, то гипотеза
о том, что полученный коэффициент конкордации W – случайная величина,
принимается. Если вычисленное значение χ2будет больше χ2табличного, то W
есть величина неслучайная, она действительно характеризует наличие определенной степени согласованности мнений экспертов. Полученным результатам можно доверять и использовать их в дальнейших исследованиях.
Так как матрица рангов содержит связанные ранги определим критерий
согласия Пирсона - χ2 по формуле (3.17).
Вычисленный
 2  22,05 сравним
с табличным значением χ2 для числа
степеней свободы k = 5 и при заданном уровне значимости α= 0,05. Так как
χ2расч = 22,05 >χ2табл = 1,97, то W = 0,88 – величина неслучайная, а потому полученные результаты по оценке критериев, используемых для оценки конкурсных предложений, по степени их значимости для экспертов конкурсной
комиссии имеют смысл и могут использоваться в дальнейших исследованиях.
Этап VII. Подготовка решения экспертной комиссией.
Необходимо было произвести экспертную оценку критериев, используемых для оценки заявок участников, по степени их значимости для экспертов
конкурсной комиссии.
В результате проведенного исследования выявилось, что важнейшими
критериями для экспертов конкурсной комиссии являются х 6 – стоимость, x2
– наличие положительных отзывов по данному виду работ (услуг), х 5 – организационно-технические возможности участника, х1 - опыт работы, x4 - гарантия качества выполнения (оказания) работ (услуг). Эти критерии целесообразно использовать для оценки заявок участников на выполнение работ по
ремонту.
100
На основе полученных сумм рангов можно исчислить коэффициенты
весомости критериев оценки, необходимые для оценки заявок участников, по
степени их значимости для экспертов конкурсной комиссии. Для этого сначала вычислим по каждому выявленному главному параметру величину, обратную сумме рангов, затем их сложим и определим долю каждой из этих
величин в общей сумме. Полученные коэффициенты весомости необходимо
дополнительно осмыслить, и если требуется, то можно внести в них коррективы.
Расчет коэффициентов весомости (Кв) критериев оценки конкурсных
предложений участников по сумме рангов представлен в табл. 3.11
Таблица 3.11
Весомость критериев оценки конкурсных предложений
Критерии оценки конкурсных
предложений
Опыт работы
Обозначение
Величина,
Сумма обратная
рангов сумме рангов
Кв
скоррекрасчеттированный
ный
x1
20
0,05
0,13
0,15
x2
10
0,10
0,25
0,25
x4
24
0,04
0,10
0,10
x5
13,5
0,07
0,19
0,20
Стоимость
x6
7,5
0,13
0,33
0,30
Сумма
-
-
0,40
1,00
1,00
Наличие положительных отзывов по
данному виду работ (услуг)
Гарантия качества выполнения (оказания) работ (услуг)
Организац ионно-технические возможности участника
В качестве показателей комплексной оценки участников конкурса было выявлено 6 основных критериев, а также ряд дополнительных, которые
зависят и конкретизируются от характера выполняемых работ.
Таким образом, на подготовительной фазе проведения конкурсов, автором были сформулированы методические рекомендации для получения и обработки экспертных оценок методом ранговой корреляции на каждом этапе.
101
Методические рекомендации были использованы и обработаны в модели нечеткого множества.
Внедрение разработанного подхода к определению победителя конкурса позволит повысить эффективность процесса формирования договорных
цен на подрядные работы. В системе управления ЖКХ г. Норильск было
проведено экспериментальное внедрение разработанных методических рекомендаций, эффективность оценивается в размере 10-15% от стартовой стоимости предмета торгов.
Выводы по главе 3
1.Основополагающим принципом усовершенствованной тарифной политики должно стать снижение дотаций из региональных и муниципальных
бюджетов в структуре оплачиваемых платежей за ЖКУ, сбалансированного
с ростом тарифов на содержание, ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг и динамикой изменения реальных доходов населения.
2.Разработана математическая модель сбалансированной тарифной политики, основанная на экономически обоснованных тарифах и включающая
повышающие индексы, связанные с инфляционными тенденциями, ростом
инвестиционной и управленческой составляющей, и понижающие индексы
получаемой экономии в условиях организационной кооперации, в том числе
за счет ресурсосбережения, создания конкурентной среды в поставках услуг
и ресурсов, а также эффективного перераспределения и консолидации функций управления.
3. Предложен оценочный показатель тарифной политики- коэффициент сбалансированности роста ставок оплаты ЖКУ, отражающий динамику
степени достижения экономических интересов основных субъектов управления ЖКХ- предприятий, населения и государственных органов власти.
4. Разработана методика обоснования состава и весомости критериев
оценки и выбора подрядчика в конкурсной процедуре и выполнены расчёты
102
на примере ремонтных работ в многоквартирном жилищном фонде. Методические рекомендации были использованы и обработаны в модели нечеткого множества.
103
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исследования, выполненные в диссертации по анализу процессов реформирования ЖКХ, позволили определить ключевые проблемы в области
экономики и управления, которые в свою очередь оказывают решающее влияние на техническое состояние отрасли. В области организации это высокая степень остающейся монополизации ЖКХ, отсутствие эффективных механизмов формирования конкурентной среды при предоставлении жилищнокоммунальных услуг, одновременно с этим
малый размер управляющих
компаний и подрядчиков для решения задач инвестирования в развитие инфраструктуры. В области экономики выявлена необоснованность тарифной
политики, не позволяющей привлечь коммерческих инвесторов и одновременно с этим обеспечить социальную защищенность конечных потребителей
– собственников жилья при высоком качестве их обслуживания. Также для
экономики ЖКХ характерны затратный характер и неэффективное расходование выделенных из бюджета средств.
В соответствии с выявленными проблемами были сформулированы
приоритетные задачи по развитию организационно-экономических инструментов повышения эффективности управления эксплуатацией жилищного
фонда. В области организации управления обосновано, что для малых и
средних предприятий
ЖКХ, осуществляющих управление эксплуатацией
жилищным фондом, целесообразно применять организационную кооперацию в субконтрактной форме, осуществляемую в производственной, кадровой, лизинговой и инвестиционной сфере. Эта форма не требует заключения
договора о сотрудничестве и обеспечивает гибкость, оперативность принятия решений, способствующих повышению эффективности использования
имеющихся у компаний ресурсов. Обоснование формы и сферы кооперации
следует осуществлять на основе
гионального,
моделирования с учетом факторов их ре-
производственного,
инвестиционного,
инновационного
и
104
управленческого потенциала и с учётом принципов упрощения многоступенчатости;
соблюдения норм управляемости, обеспечивающих устойчи-
вость, оперативность и надежность компаний; четкого и ясного разделение
функций управления между субъектами; автоматизации планирования и контроля исполнения функций. Выбор оптимальной формы кооперации следует
осуществлять на основе построения иерархической системы сбалансированных показателей, позволяющих оценить эффективность выполнения основных функций по управлению эксплуатацией жилищного фонда.
В области экономики предложены два инструмента: сбалансированная
тарифная политика и обоснованные критерии отбора подрядчиков для выполнения работ и оказания услуг по управлению и технической эксплуатации
жилищного фонда.
Ключевой принцип сбалансированности
усовершенствованной тарифной
политики состоит в достижении максимального сокращения субсидий из региональных и муниципальных бюджетов в структуре оплачиваемых платежей за ЖКУ с учетом соответствующего роста тарифов на содержание, ремонт жилья и предоставление коммунальных услуг и динамикой изменения
реальных доходов населения, обеспечивающих его социальную защищенность. Этот принцип реализован в разработанной математической модели
сбалансированной тарифной политики, которая базируется на экономически
обоснованных тарифах и включает два вида индексов. Повышающие индексы связаны с инфляционными тенденциями, ростом инвестиционной и
управленческой составляющей. Понижающие индексы отражают экономию,
получаемую в условиях организационной кооперации, в том числе за счет
ресурсосбережения, создания конкурентной среды в поставках услуг и ресурсов, а также эффективного перераспределения и консолидации функций
управления. В качестве оценочного показателя тарифной политики предложен коэффициент сбалансированности роста ставок оплаты ЖКУ, отражающий динамику степени достижения экономических интересов основных
105
субъектов управления ЖКХ- управляющих компаний и предприятийпоставщиков услуг и ресурсов, населения и государственных органов власти.
С целью создания конкурентной среды, обоснования выбора надежного
и эффективного подрядчика, а также снижения стоимости ЖКУ, разработана
методика формирования состава и назначения весомости критериев оценки
конкурсных предложений, используя метод экспертных оценок и модели нечеткого множества. Выполненные расчёты на примере ремонтных работ в
многоквартирном жилищном фонде подтвердили эффективность предложений.
Разработанные в диссертации организационные и экономические инструменты нашли применение в работе управляющих компаний ряда городов, полученные результаты и эффекты подтверждены актами внедрения.
Таким образом, разработаны методические подходы и получены практические результаты, позволяющие повысить эффективность управления
эксплуатацией жилищного фонда.
106
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Аванесян В.Р. Сбалансированность экономических интересов в условиях
реформирования ЖКХ // Механизация строительства. — 2012. — № 1. —
С. 44–48.
2. Агитаев Е. Успех реформы ЖКХ — в социальном партнерстве // Лифт. —
2011. — № 12. — С. 45–52.
3. Агитаев Е.В. Развитие государственно-частного партнерства в сфере ЖКХ
// ЖКХ. Экономика и управление предприятием ЖКХ. Часть 1. — 2011. —
№ 1. — С. 3–12.
4. Акбашева А.Ш. Совершенствование организационно-экономического
механизма управления жилищно-коммунальным хозяйством : Автореф.
дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук [Уфим. гос. акад. экономики и
сервиса]. — Уфа, 2010. — 24 с. : ил.
5. Анализ практики привлечения частных операторов в коммунальный
сектор / С.Б. Сиваев, В.Ю. Прокофьев, Т.А. Шакиров, Д.Н. Гладков //
ЖКХ. Экономика и управление предприятием ЖКХ. Часть 1. — 2012. —
№ 1. — С. 24–33.
6. Аракелян А.О. Развитие сферы жилищно-коммунальных услуг на основе
повышения эффективности реализации муниципальной собственности :
Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук : / [Кисловод. ин-т
экономики и права]. — Кисловодск, 2010. — 28 с. : ил.
7. Арсенова Е. В. Специфика коммунальной деятельности и рыночные
отношения // Жилищное и коммунальное хоз-во. - 2008. - № 10. - С. 9-16.
8. Астафьев С.А., Цвигун И.В. Построение методики оценки качества
работы управляющих компаний в жилищной сфере // Изв. ИГЭА. — 2011.
— № 6. — С. 212–215.
9. Бабина В.В. Социально-экономическая сущность реформы ЖКХ / С.Петерб. гос. ун-т экономики и финансов. — СПб., 2010. — 15 с.
107
10. Бажаева Т.С.,. Исаев Н.В. Совершенствование системы управления в
некоммерческих организациях ЖКХ : монография / М-во образования и
науки Рос. Федерации. — СПб. : С- Петерб. гос. ун-т сервиса и экономики,
2011. — 167 с.
11.Баженов С. И. Организационно-экономические предпосылки развития
бизнесс-процессов в сфере жилищно-коммунального хозяйства / С. И.
Баженов ; Рос. акад. наук, Урал. отд-ние, Ин-т экономики. - Екатеринбург
: Институт экономики УрО РАН, 2006. - 44 с.
12. Боголюбов
В.С.
Совершенствование
экономических
отношений
в
жилищной сфере: пособие / В.С.Боголюбов, Н.В.Васильева. - СПб., 2005. 127с.
13. Божухин
В.Б.
Совершенствование
механизма
развития
предпринимательства в жилищно-коммунальном хозяйстве : Автореф.
дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук : [С.-Петерб. гос. ун-т информ.
технологий, механики и оптики]. — СПб., 2010. — 20 с.: ил.
14. Болдырева И.А. Эволюция финансового механизма управления сферой
жилищно-коммунальных услуг России. — Новочеркасск: ЛИК, 2011. —
299 с.: ил.
15. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб. Пособие.
-М: ИНФРА-М, 2001.-256 с.
16. Булычев, В. Б. Формирование предпринимательства в современном
жилищно-коммунальном
хозяйстве
России
(концептуальные
и
методические аспекты): Автореф. дис. канд. экон. наук: 08.00.05 /
Академия труда и социальных отношений. – М., 2007. – 33 с.
17. Волков A.M. Швеция: социально-экономическая модель. - М.: Мысль,
1991.
18. Высокинский
Д.Г.,
Платонов
А.М.
Организационно-экономическая
деятельность управляющей компании в сфере жилищно-коммунального
хозяйства — Екатеринбург: Изд-во АМБ : Изд-во УрФУ, 2011. — 186 с.
108
19. Государственный комитет Российской Федерации по строительству и
жилищно-коммунальному
комплексу.
Справочно-информационные
материалы. – М.:2010.
20. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.94. №51-ФЗ, ч.1,ч.2.М: Юрист, 1999.- 480 с.
21. 21. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для вузов. М.: Государственный университет Высшая школа экономики, 2000. - 495
с.
22. Гунько С.А. Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой
недвижимости на основе организационной кооперации Диссертация на
соискание ученой степени кандидата экономических наук//ВолгГАСУ,
2007.
23. Дроздов Г.Д., Графов А.А. Управление качеством услуг ЖКХ на основе
инноваций : монография / С.-Петерб. гос. ун-т сервиса и экономики. —
СПб. : Изд-во СПбГУСЭ, 2011. — 159 с.
24. Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России. М.:ТЕИС, 2002.
25. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России: Стат.
сб. / Федер. служба гос. статистики (Росстат). — М., 2010. — 326 с., табл.
26.Жилищно-коммунальное хозяйство и его реформы : имущество Фонда,
отчетность и аудит, порядок расходов средств. – М. : Профиздат, 2008. 96 с.
27. Жилищно-коммунальный комплекс России: завершение перехода к
рыночной экономике: Итоговый отчет // Всемирный банк; Департамент
инфраструктуры и энергетики. Регион Европы и Центральной Азии.
Январь 2003.
28. Жилищный альманах: Жилищно-арендная кооперация. Опыт новой
экономической политики и возможность его применения в современной
России. - Выпуск №4. Москва. - 1999. 181 с.
109
29. Жилищный Кодекс РСФСР с постатейными материалами / сост.
Крашеннинков П.В.- М.: «Спарк», 1997.- 800 с.
30. Жилье: комплексный взгляд./ под ред. В.М. Агапкина. Науч. ред. А.В.
Черняк, В.З. Черняк. - М.: А.В.Ч., 2001. – 976 с.
31. Жихарев К. Л. Муниципальная финансово-производственная группа.
реформа ЖКХ и инновационные пути решения: (МФПГ как уникальный
инструмент интеграции местного сообщества) // Рос.
предпринимательство. - 2008. - № 11. - С. 133-137.
32. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92.
№4218-1 (в ред. от 08.07.99) // Российская газета. - 23.01.1993. №15.
33. Замков О.О., Толстопятенко А.В., Черемных Ю.Н. Математические
методы в экономике: учебник / под общей редакцией д.э.н., профессора
А.В, Сидоровича. М.: Дело и сервис, 2001г. - 368с.
34. Иванов В.Н., Патрушев В.И. Инновационные социальные технологии
государственного
и
муниципального
управления:
энциклопедия
управленческих знаний. Второе издание, переработанное и дополненное. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2001. – 327 с.
35. Иванова Л.А., Субботина Е.В. Товарищество собственников жилья как
инструмент реформы жилищно-коммунального хозяйства : монография /
М-во образования и науки Рос. Федерации, Гос. образоват. учреждение
высш. проф. образования Магнитогор. гос. техн. ун-т им. Г.И. Носова. —
Магнитогорск : МГТУ, 2010. — 182 с
36. Игнатов В.Г., Бутов В.И., Батурин Л.А. Экономика социальной сферы.
Учебное пособие: Март,- 2005, 528 с.
37. Институт экономики города – сайт http://www.urbaneconomics.ru/
38. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика /под
ред. С.Б. Сиваева. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.- 142 с.
110
39. Каменева Е. А. Управление многоквартирным домом. управляющая
организация как субъект финансовых отношений в жилищнокоммунальной сфере // Там же. - 2008. - № 9. - С. 191-195.
40.Каменева Е. А. Финансы жилищно-коммунального хозяйства / Е. А.
Каменева, С. В. Барулин. - М. : Ось-89, 2003. - 192 с.
41. Каращук
А.В.
Реформирование
системы
жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации // Вестн. Рос. экон. акад. им. Г.В.
Плеханова. — М., 2011. — № 3 (39). — С. 96–98
42. Киркорова Н. П. Обеспечение финансово-экономической устойчивости
управляющих организаций ЖКХ // Механизация стр-ва. - 2010. - № 7. - С.
8-11.
43. Клевцова Н.В. Организационно-экономические основы реформирования
ЖКХ индустриального центра в условиях Крайнего Севера (на примере
Норильского промышленного района). Диссертация на соискание ученой
степени кандидата экономических наук//НИИ, 2005.
44. Комплексное
развитие
системы
коммунальной
инфраструктуры
муниципального образования / В.Н. Семенов, Д.Н. Китаев, П.Г. Грабовой
и др.; Под общ. ред. В.Н. Семенова; Воронеж. гос. архит.-строит. ун-т. —
Воронеж, 2010. — 131 с., ил.
45. Kopoбко B. И. Экономика городского хозяйства. - 2-e изд., - M.: ИЦ
«Академия», 2008. - 160 c.
46. Коробко В.И. Экономика многоквартирного дома: Учеб. пособие. — М.:
ЮНИТИ, 2011. — 304 с.
47. Круглик С.И. Развитие системы управления жилищной сферой городов на
основе программно-целевого метода. — М.: Маска, 2010. — 163 с., ил.
48. Курдин А.А., Салихов М.Р. Тарифы на услуги жилищно-коммунального
хозяйства в Российской Федерации в 2000–2010 годах. — М.: МАКСПресс, 2011. — 187 с., ил.
111
49. Линев И.В. Государственно-частное партнерство в коммунальном секторе
России: монография. — М.: МГАКХиС, 2012. — 152 с.
50. Мазница Е.М. Производственная кооперация как фактор повышения
устойчивости малых предприятий строительного комплекса. Диссертация
на соискание ученой степени канд. экон. наук//ВолгГАСУ, 2004.
51. Макаганов П.П. Управление развитием городских территорий. /Учебное
пособие. - М.: ИПК Госслужбы, 2001.- 352 с.
52. Методика расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги
жилищно-коммунального хозяйства. – М.: Инфра-М, 1993.
53. Методические рекомендации по определению стоимости затрат, связанных
с проведением подрядных торгов в РФ. Утверждены Межведомственной
комиссией по подрядным торгам при Госстрое России, (протокол от
12.02.99г. №11). – М., 1999.
54. Методические рекомендации по разработке программ демонополизации
экономики и развития конкуренции на рынках отраслевой продукции. – М.:
Инфра-М, 1994.
55. Нефедов Б.Н., Шостак О.И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства:
Структура и
управление.
Информационно-компьютерные системы:
Аналитический обзор. - Новосибирск: Наука, 2001.
56. Никулина С.Г. Политика ценообразования в отрасли водоснабжения и
водоотведения ЖКХ / Федер. агентство по образованию. — СПб.: Изд-во
С-Петерб. Гос. ун-та экономики и финансов, 2010. — 86 с. : ил.
57. Нуждов Ю. Г. ЖКХ может работать без дотаций государства. беседа с
генер. директором моск. компании "Горжилкомплекс Плюс" Ю. Нуждовым
// БОСС. Бизнес: организация, стратегия, системы. – 2007. - № 7. - С. 32-39
58. Петухов
А.И.
Организационно-экономический
механизм
управления
эксплуатацией жилищного фонда в городе: Автореф. дис. на соиск. учен.
степ..канд. экон. наук/ С.-Петерб. гос. инж.-экон. ун-т. — СПб., 2010. — 18
с., схем.
112
59. Пивкин В.Я., Бакулин Е.П., Кореньков Д.И. Нечеткие множества в
системах
управления.
/
под
редакцией
д.т.н.,
профессора
Ю.Н.
Золотухина.
60. Преображенский Б.Г. Региональная экономика и управление: Учеб.
пособие для вузов / Б.Г. Преображенский, Л.Н. Лисовцева, Н.И. Рогачева
и др. Воронеж: Гос. акад. гос. службы при Президенте РФ, 2004. – 206 с.
61. Проблемы городов переходных экономик. - М.: Фонд «Институт
экономики города», СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. 82с.
62. Реформа ЖКХ: теория, практика, новые подходы./ Авт.: Л.Н. Чернышов СПб.: ООО «Издательство «Лимбус Пресс», 2003. – 320 с.
63. Розин Б.Б., Ягольницер М.А. Конструирование экономико-статистических
моделей с заданными свойствами. - Новосибирск: Наука, 1981.
64. Россия в цифрах: Крат. стат. сб. // Госкомстат России. – М., 2013.
65. Руководство для мэров по организации и управлению городским
хозяйством / Под. общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. Л.Н.Чернышова.
- М.: «Реалпроект», 2004. - С.-528.
66. Савин К.Н. Проблема российского ЖКХ — отсутствие цивилизованного
бизнеса и баланса интересов // Стандарты и качество. — 2011. — № 12. —
С. 74–76.
67. Савин К.Н. Анализ теории и практики реформирования жилищнокоммунального комплекса России. // Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. унта, 2006. 172 с.
68. Сиваев С.Б. Теория и практика реформы жилищно-коммунального
комплекса - //http://www.urbaneconomics.ru/ download.php?dl_id=361.
69.Симионов, Ю. Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство : справочник / Ю. Ф.
Симионов. - 3-е изд. - Ростов-н/Д. :МарТ : Феникс, 2010. - 286 с.
70. Скибин А.И. Реформа ЖКХ и местное самоуправление в РФ: монография
/ А. И. Скибин, Т. В. Кузьмина, О. В. Кузьмина; М-во образования и науки
РФ. — Самара: Самар. Гос. архит-строит. ун-т, 2012. — 77, [2] с. : ил.
113
71. Смирнов В. Г. Сбалансированная система показателей оценки
деятельности предприятий ЖКХ. Обучение и развитие кадров //
Гуманитарные и социально-эконом. науки. – 2006. - № 1. - С. 61-64.
72. Статистический бюллетень «Платные услуги населения за 2011 год».
73. Указ Президента РФ
от 28.04.1997 № 425
«О реформе жилищно-
коммунального хозяйства в Российской Федерации».
74. Указ Президента РФ от 27.05.1997 № 528 «О дополнительных мерах по
реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ».
75. Указ Президента РФ от 29.03.1996 № 432 «О развитии конкуренции при
предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и
муниципального жилищного фонов».
76. Федеральный закон Российской Федерации от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации по вопросам осуществления государственного контроля
(надзора) и муниципального контроля»
77. Федеральный закон Российской Федерации от23.07.2013 № 240-ФЗ «О
внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
78. Федеральный закон Российской Федерации от25 декабря 2012 г. №270-ФЗ
«О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
79. Федеральный закон Российской Федерации от 25 декабря 2012 г. №271ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании
утратившими
силу
отдельных
положений
законодательных
актов
Российской Федерации»
80. Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ
«О теплоснабжении»
114
81. Федеральный закон Российской Федерацииот30.12.2012 г. № 318-ФЗ «О
внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации
и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
82. Федеральный закон Российской Федерации от 4 июня 2011 г № 123-ФЗ «О
внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации»
83. Федеральный закон Российской Федерации от 7 декабря 2011 г. №416-ФЗ
«О водоснабжении и водоотведении»
84. Федеральный закон Российской Федерации от 7 мая 2013 г. №103-ФЗ «О
внесении
изменений
соглашениях»
и
в
Федеральный
отдельные
закон
законодательные
«О
концессионных
акты
Российской
Федерации»,
85. Хазиев Р.М. Жилищное пространство как непосредственная среда
формирования жизненного пространства населения. — Казань: Казан. унт, 2011. — 193 с., схем.
86. Хендрик Х. Проектирование организационных структур // Человеческий
фактор. Т4: Эргономическое проектирование деятельности и систем. М.,
1991.
87. Холод Н.И., Кузнецов А.В., Жихар Я.Н. Экономико - математические
методы и модели: Учебное пособие. - Мн.: БГЭУ, 2000. - 412 с.
88. Хурхумал Л.В. Развитие организационно-экономических форм реализации
жилищно-коммунальных услуг в современных условиях хозяйствования :
Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук [Майкоп. гос. технол.
ун-т]. — Майкоп, 2010. — 26 с.
89. Черная И.П. Муниципальное хозяйство: Учебное пособие/ И.П. Черная. –
РнД: «Март» Феникс, 2010. – 268 с.
90. Чернышов Л.Н. ЖКХ в России: сегодня и в перспективе//Строительная
газета. – 2000, №1. - С.8.
91. Чернышов
Л.Н.
Кризис
экономики
жилищно-коммунального
хозяйствa//http://www.gkh.ru/gkh6.html.
115
92.Черняк В.З.. Жилищно-коммунальное хозяйство: Развитие, управление,
экономика: Учебное пособие /Черняк В.З. – М.: КНОРУС, 2007.
93.Чигрина И. Н. Расходы управляющих организаций ЖКХ в рамках осуществления основной деятельности // Аудит и финансовый анализ. - 2007.
- № 5. - С. 79-82.
94.Чистов Л.М., Збрицкий А.А. Теория эффективного управления социальноэкономическими системами – СПб.: Астерион, 2005. – 580 с.
95.Чумаков С.В. Социально-экономическая эффективность модернизации
жилищно-коммунального хозяйства монография. — Шахты : ЮРГУЭС,
2010. — 135, [1] с. : табл. .
96.Шапиро В.Д. Управление проектами // Санкт-Петербург, 2004. – 664 с.
97.Шефель О.М. Проблемы жилищно-коммунального хозяйства, перспективы и этапы его реформирования. // Новые подходы к управлению жилищным фондом. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Иркутск: Издательство ИрГТУ, 2002. - 56 с.
98.Шутенко В.В. Формирование механизма инвестирования строительной
отрасли на основе создания привлекательного инвестиционного климата:
Дис. канд. экон. наук: 08.00.05. – М.: РГБ, 2009.
99.Экономика недвижимости / под ред. О. С. Белокрыловой. Ростов н/Д : Феникс, 2009. 378 с
100. Экономика отрасли (строительство): учебное пособие / И. Б. Ефименко,
А. Н. Плотников. – Москва: Вузовский учебник, 2009. – 357 c.
101. Экономика отрасли (строительство): учебное пособие / И. Б. Ефименко,
А. Н. Плотников. – Москва: Вузовский учебник, 2009. – 357 c.
102. Экономика строительной отрасли: учебник / [Н. И. Бакушева и др.]. –
Москва: Академия, 2009. – 223 с.
103. Экономика строительства: учебник / [В В. Бузырев и др.]. – Санкт–
Петербург: Лидер, 2009. – 410 с.
116
104. Экономика строительства: учебное пособие / [О. С. Голубова и др.]. –
Минск: ТетраСистемс, 2010. – 317 с.
105. Юдина А.Ф., Верстов В.В., Бадбин Г.М. Технологические процессы в
строительстве. / - М.: Издательский центр «Академия», 2013. – 314 с.
106. Юдина Г. ЖКХ: учет в управляющих компаниях // Аудит и налогообложение. - 2008. - № 11. - С. 23-26.
107. Якутин Ю.В. Совершенствование интеграционного взаимодействия хозяйствующих субъектов как фактор повышения эффективности российских корпораций // Дисс. на соиск. степени докт.экон.наук. – М. 2000.
108. http://zhku.ru – информационный портал ЖКХ РФ
109. http://www.gkh-reforma.ru - информационный портал реформы ЖКХ
110. http://www.norilsk-city.ru - Администрация Норильска
111. http://www.krasstat.gks.ru - Комитет по статистике Красноярского края
117
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Виды организационно-экономических отношений
Вид
отнош
ений
Форма
Интеграция
Конгломерация
Качественные характеристики
Преимущества
Недостатки
Концентрация производства и, за
счет него, уменьшение издержек
Лишение компаний самостоятельности
Горизонтальна слияние компаний, имеющих
технологическую общность и выпускающих
я
Промышленное производство
Концентрация производства и, за
счет него, уменьшение издержек
Лишение компаний самостоятельности
Круговая
Оптовая и розничная торговля,
промышленное
производство,
строительство и др.
Увеличение
удельного
веса
реализуемой
продукции
на
рынке,
повышение
конкурентоспособности
Упрощение
пограничных,
таможенных
и
других
фискальных
процедур,
рост
товарооборота и активизация
внешнеэкономической
деятельности
Застой в производстве, возможно
отставание
от
конкурирующих
предприятий
Отсутствие перепроизводства и
затоваривания
произведенной
продукцией,
получение
максимально высокой прибыли
Возможность
влияния
на
ценообразование поставщиков, и,
соответственно,
снижение
издержек
Возможность
привлечения
дополнительных потребителей за
счет роста ассортимента
Застой в производстве, снижение
качества
продукции,
труднореализуемые
отношения
доверия
с
покупателями
Трудность
достижения
таких
отношений – продавцы, естественно,
ищут более денежных и менее
требовательных покупателей
Увеличение издержек по производству,
хранению и реализации товаров
дополнитель-ного ассортимента
Расширение сферы влияния вновь
образованных
предприятий,
повышение
их
конкурентоспособности
Уменьшение производственных
издержек,
возможность
многопрофильного производства
Лишение самостоятельности бывших
отдельных
производств,
снижение
мобильности и адаптивности
однородную продукцию.
слияние компаний, работающих на одном
рынке, но впрямую не конкурирующих
между собой.
создание региональных межгосударственных
зон, в пределах которых обеспечивается
установленное соотношение курсов валют,
совместное регулирование валютных
взаимоотношений стран-участниц и единая
валютная политика в отношении третьих
государств.
в маркетинге желание фирмы получить
жесткий
контроль
над
системой
распределения своей продукции.
Граничащие государства
Регрессивная
в маркетинге желание фирмы получить
жесткий контроль над своими поставщиками.
Розничная торговля, строительство,
промышленное производство и др.
Диверсиифик
ационная
Пополнение производимого ассортимента
организации изделиями, не имеющими
никакого отношения ни к применяемой
технологии, ни к существующим товарам
фирмы.
слияние двух или более компаний,
относящихся к не связанным между собой
сферам бизнеса (отраслям)
Розничная торговля (особенно
крупные торговые дома), крупное
промышленное производство
Вертикальное
концентрация производства, соединяющая в
одном предприятии производство различных
технологических стадий одного изделия
Промышленное производство
Горизонтальн
ое
концентрация производства, соединяющая в
одном предприятии технологически общие и
выпускающие
однородную
продукцию
производства
Промышленное производство
Улучшение качества продукции
за счет концентрации всего
лучшего, что было в отдельных,
объединяющихся производствах
Застой в производстве, снижение
быстроты реакции на изменение
внешней среды бывших самостоятельных производств
Строительство,
жилищнокоммунальное
хозяйство,
промышленное
производство,
транспорт,
связь,
легкая
промышленность и
Максимально
быстрая
организация новых связей при
всегда возможном возврате к
старым
формам
работы.
Снижение издержек за счет
выноса отдельных операций за
рамки старых процессов
Борьба
с
монополизмом,
уравнивание
возможностей
крупных и малых ТСЖ
В России – отсутствие стабильности и
долгосрочных перспектив таких связей
Высокая
адаптивность
производства и организаций к
любым изменениям внешней
среды,
максимальная
возможность
использования
любых необходимых ресурсов
Снижение издержек за счет
отсутствия
постоянной
необходимости содержать и
обслуживать основные фонды,
технику и т.д.
В России – отсутствие стабильности и
долгосрочных перспектив таких связей
Валютная
Прогрессивна
я
Объединитель
ная
Комбинирование
слияние
компаний,
занимающихся
различными технологическими стадиями
изготовления одного изделия
Сфера наибольшего
применения
Крупное и мелкое промышленное
производство
Вертикальная
Субконтрактн
ая
Контрактная
Кооперация
Характеристика
Долевое
участие
в
создании
и
реализации
проектов
Лизинговая
(арендная)
сотрудничество нескольких или многих
малых предприятий с крупной фирмой, где
малые предприятия выполняют роль
субподрядчика, выполняющего заказы
крупных предприятий.
сотрудничество
малых
и
крупных
предприятий при распределении операций,
где
малые
предприятия
должны
осуществляют работу во взаимодействии с
крупными предприятиями на отдельные виды
производственных операций.
совместная деятельность предприятий и
организаций не только по оказанию услуг, но
и защите общих интересов.
использование
организациями
в
производственном
процессе
основных
фондов,
оборудования
и
техники,
принадлежащих сторонним организациям.
Оптовая
промышленность
материалов и др.
торговля,
строительных
Монополии,
различные
промышленные
производства,
торговые организации и др.
Строительство,
жилищнокоммунальное
хозяйство,
промышленное
производство, транспорт, связь,
легкая промышленность и др.
отрасли
Проектные
и
строительные
организации,
жилищнокоммунальное
хозяйство,
инвестиционные
фонды,
промышленные объединение и др.
Строительство,
жилищнокоммунальное
хозяйство,
промышленное производство и др.
хозяйственная деятельность
Рост финансовой и другой преступности
в экономической сфере, трудности
выравнивания экономического уровня
различных государств
Снижение быстроты реакции бывших
мелких производств на изменение
внешней среды
Возможности нечестной конкуренции
при распределении заказа
Возможное отсутствие стабильности
действия таких связей, плохое качество
взятого в аренду оборудования
118
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Характеристика документов, регламентирующих техническую эксплуатацию жилищного фонда
№ п/п
1
2
3
4
5
6
7
Наименование регламентирующего документа
«Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». ВСН 5888(р).
«Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» Утверждены приказом
Минжилкомхоза РСФСР от 5 января 1989г.
Назначение документа
Устанавливает состав и порядок функционирования системы технического содержания, ремонта и реконструкции жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения независимо от
ведомственной принадлежности и форм собственности.
Рассмотрены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений,
строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий
домовладения, по текущему и капитальному ремонту. Приведены нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.
«Положение по техническому обследованию
Регламентирует виды, объём, порядок организации и выполнения
жилых зданий». ВСН 57 – 88 (р).
работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25
этажей включительно независимо от их ведомственной принадлежности.
«Правила оценки физического износа жилых
Используются при оценке физического износа жилых зданий, незданий». ВСН 53 – 86(р).
обходимой при технической инвентаризации, планирования и проектирования капитального ремонта жилищного фонда независимо от его
ведомственной принадлежности.
«Правила безопасности при проведении обРегламентируют требования безопасности ведения всех видов техследований жилых зданий для проектирования нических исследований для проектирования капитального ремонта, оркапитального ремонта». ВСН 48 – 86(р).
ганизации и реконструкции, а также проведения авторского надзора за
ремонтом.
«Рекомендации по наблюдению за состоянием
Прописан порядок и методика наблюдений за состоянием основагрунтов оснований и фундаментов зданий и со- ний и фундаментов зданий и сооружений, возводимых на вечномёрзлых
оружений, возводимых на вечномёрзлых грун- грунтах, проводимых согласно требованиям главы СНиП II-18-76 «Остах». ЦНИИОСП им. Н.М. Герсеванова Госстроя нования и фундаменты на вечномёрзлых грунтах».
СССР. Москва, Стройиздат. 1982г. В настоящее
время действует СНиП 2.02.04-88 с тем же
названием.
«Инструкция о составе, порядке разработки,
Регламентирует содержание и порядок выполнения работ по технисогласования и утверждения проектно-сметной ческим обследованиям, состав, порядок разработки, согласования и
119
8
9
10
1
2
3
документации на ремнтно-реконструктивные мероприятия жилых зданий». ВСН 55 – 87(р).
«Реконструкция
и
ремонтнореконструктивные мероприятия жилых домов».
ВСН 61 – 89(р).
«Правила приёмки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».
ВСН 42 -85(р).
утверждения проектно-сметной документации
на ремнтнореконструктивные мероприятия жилых зданий.
Данные нормы распространяются на проектирование реконструкции и капитального ремонта жилых домов высотой до 16 этажей.
«Примерное положение о порядке конкурсного
отбора
жилищных
ремонтноэксплуатационных предприятий для содержания
и ремонта государственного и муниципального
жилищных фондов». Государственный комитет
Российской Федерации по вопросам архитектуры
и строительства. Утверждено Постановлением от
1 апреля 1994г.№ 18-24.
«Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности». Госстрой
России. Утверждены приказом Госстроя России
от 30.12.1999г. № 170.
Предназначено для определения порядка организации и проведения
конкурсного отбора предприятий по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов.
Устанавливают порядок приёмки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий и являются обязательными для
всех организаций, учреждений и предприятий независимо от их ведомственной
подчинённости,
осуществляющих
ремонтнореконструктивные мероприятия жилищного фонда.
«Единые нормы отчислений на полное восНормы используются для определения износа жилых зданий.
становление основных фондов народного хозяйства СССР», утверждены Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990г.
«Справочник базовых цен на разработку Рекомендуется для определения базовых цен с целью последующего
технической документации для капитального формирования договорных цен на разработку технической документаремонта строительных конструкций зданий и сооружений». Минземстрой России. ГП «Центрин- ции для капитального ремонта строительных конструкций зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения.
вестпроект». Москва, 1998г.
Изложены принципиально важные факторы, отражающие существо рыночных механизмов хозяйствования: конкурсный отбор подрядчиков, лицензирование ремонтных работ, претензионная работа, новые
подходы к оценке и приёмке выполненных работ, имея ввиду, что плановый текущий ремонт является основным средством содержания
строительных конструкций и инженерного обеспечения здания в работоспособном состоянии, поддержания эксплуатационных показателей
жилья, предоставления населению нормативного уровня жилищных и
коммунальных услуг.
120
4
5
6
7
8
9
10
«Справочник базовых цен на обмерные работы и
обследования зданий и сооружений». Минземстрой России. ГП «Центринвестпроект». Москва,
1998г.
Предназначен для определения цен с целью последующего формирования договорных цен на выполнение обмерных работ и обследований
строительных конструкций зданий и сооружений жилищногражданского и промышленного назначения.
«Пособие по оценке физического износа
жилых и общественных зданий», В.В. Мешечек.
Е.П. Матвеев. Москва, 1999г. ЦМИПКС при
МГСУ. Одобрено НТС Госстроя РФ. Пособие
является развитием ВСН 57 – 88(р)
Включает в себя детальную рабочую методику предпроектных обследований и оценки состояния оснований и конструктивных элементов
реконструируемых зданий, с рекомендациями по применению существующих приборов и инструментов, а также требования по охране
труда при обследовании зданий.
«Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской
Федерации «Подпрограмма целевой программы
«Жилище» на 2002-2010 годы.
Подпрограмма предусматривает как решение вопросов по ликвидации износа основных фондов сверх нормы, установление ресурсосберегающих технологий, так и производство и широкое внедрение мер для
стимулирования эффективной и рациональной политики хозяйствования предприятий коммунальных служб, максимальное использование
всех доступных, даже собственных средств, для решения проблемы по
безопасному и стабильному обслуживанию потребителей.
«Инструкция о проведении учёта жилищного
фонда в Российской Федерации». Утверждена
приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998г.
«О товариществах собственников жилья».
ТСЖ – некоммерческая организация, форма объединения домовлаФедеральный закон № 72 – ФЗ от 15 июня 1996г. дельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминимуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом
«Методика по определению непригодности
Устанавливает порядок отнесения к категории непригодных для
жилых зданий и жилых помещений». МДС 13 – проживания жилых зданий и жилых помещений жилищного фонда всех
6.2000. Утверждена приказом по Госстрою РФ № форм собственности при решении вопроса об их сносе, капитальном
177 от 31.12.1999г.
ремонте, реконструкции, модернизации или переоборудовании для использования в иных целях.
Регламентирует требования к технической эксплуатации коммуТиповая инструкция по технической экснальных
тепловых сетей и тепловых пунктов.
плуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения». Утверждена Приказом Госстроя России от 13.12.2000г. № 285.
121
11
12
Правила технической эксплуатации систем и
Создание условий по обеспечению потребителей доброкачественсооружений коммунального водоснабжения и ной питьевой водой, как одного из факторов санитарно – эпидемиолоканализации». Утверждены Приказом Госстроя гического благополучия, предотвращения поступления во внешнюю
России от 30.12.1999г. № 168..
среду недостаточно очищенных сточных вод, обеспечение охраны
окружающей среды от загрязнения и др
«Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации». Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от
12.02.1999г. № 167.
122
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Показатели себестоимости эксплуатации жилищного фонда города
(на примере город Норильск за период 2009 - 2014 гг.)
Показатели
Ед изм
тарифа
Эксплуатируемый жилищный
фонд:
- количество строений
- общая площадь жилых квартир
шт.
тыс.кв.м.
Факт 2009 года
сумма
тариф
(тыс.руб.)
Факт 2010 года
сумма
тариф
(тыс.руб.)
Факт 2011 года
сумма
тариф
(тыс.руб.)
Факт 2012 года
сумма
тариф
(тыс.руб.)
Факт 2013 года
сумма
тариф (тыс.руб.)
Факт 2014 года
сумма
тариф (тыс.руб.)
1 059
4 516
0
0
1 051
4 490
0
0
1 042
4 464
0
0
1 033
4 439
0
0
1 024
4 413
0
0
1 016
4 388
0
0
- количество лифтов
- количество проживающих
шт.
чел.
1 502
202 711
0
0
1 494
201 550
0
0
1 485
200 396
0
0
1 476
199 248
0
0
1 468
198 107
0
0
1 460
96 972
0
0
- вахты в подъездах
- площадь нежил. помещений
(оплачиваемых)
шт.
292
0
290
0
288
0
287
0
285
0
283
0
тыс.кв.м.
182
179
-
178
-
177
-
- Текущий ремонт
- Выборочный капитальный
ремонт
- Санитарная очистка
- Содержание лифтов
руб./кв.м. в мес.
6,79
340 958
6,62
330 968
6,47
321 271
6,19
305 885
5,99
293 956
5,73
279 852
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
3,26
8,31
3,08
163 761
417 645
154 916
3,14
10,15
3,27
156 621
507 150
163 340
3,02
12,40
3,47
149 793
615 837
172 221
2,85
14,85
3,61
140 518
733 493
178 107
2,71
17,96
3,79
133 049
881 787
185 915
2,56
21,51
3,94
124 800
1 050 155
192 251
- Вывозка бытового мусора
- Механизированная очистка
территории
руб./кв.м. в мес.
3,15
158 211
3,71
185 316
4,37
217 065
5,05
249 384
5,89
289 191
6,80
332 218
руб./кв.м. в мес.
5,60
281 448
6,48
323 618
7,49
372 106
8,50
419 665
9,73
477 723
11,03
538 730
- Освещение подъездов и дворов
- Обслуживание кухонных
эл.плит
- Содержание вахт в жилых домах
- Содержание АУП
- НДС за услуги, прочие
руб./кв.м. в мес.
4,51
226 704
5,71
285 033
7,21
358 370
8,95
441 947
11,20
550 104
13,89
678 332
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
0,15
2,60
1,97
15,84
7 678
130 528
98 928
795 789
0,17
2,41
1,96
20,54
8 488
120 629
97 805
1 026 195
0,19
2,24
1,95
26,64
9 383
111 481
96 694
1 323 311
0,21
2,05
1,90
33,89
10 173
101 053
93 764
1 673 769
0,23
1,88
1,87
43,52
11 134
92 457
91 773
2 136 809
0,25
1,72
1,82
55,35
12 071
83 801
88 984
2 702 454
Итого себестоимость
Плановая себестоимость
эксплуатации нежилых
помещений
Плановые накопления
РАСХОДЫ всего:
- себестомость жилых
помещений
руб/кв.м.вмес.
55,26
2 776 565
64,16
3 205 162
75,45
3 747 532
88,03
4 347 761
104,75
5 143 899
124,60
6 083 648
руб./кв.м. в мес.
руб/кв.м.вмес.
37,10
3,27
95,64
75 085
164 470
3 016 121
41,90
3,61
109,66
84 307
180 123
3 469 592
47,32
3,97
126,73
94 661
197 265
4 039 458
52,41
4,29
144,73
104 251
211 902
4 663 913
58,60
4,68
168,03
115 884
229 750
5 489 533
64,90
5,05
194,56
127 612
246 774
6 458 034
руб./кв.м. в мес.
58,53
2 941 035
67,76
3 385 285
79,42
3 944 797
92,32
4 559 663
109,43
5 373 649
129,66
6 330 421
37,10
75 085
41,90
84 307
47,32
94 661
52,41
104 251
58,60
115 884
64,90
127 612
- себестомость нежилых
помещений
181
180
Плановая себестоимость эксплуатации жилых квартир
руб./кв.м. в мес.
руб./кв.м. в мес.
123
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Схема проведения конкурса
Издание распоряжения
Открытый и закрытый конкурс
Определение способа закупки и особенностей
процедуры, утверждение лота, состава конкурсной
и экспертной комиссий, перечня и значений
критериев, закупочной документации п.п. 6.1.1-6.1.2
ЦКК
Протокол решения о
проведении закупки
п. 6.1.3
Информационное оповещение
Распоряжение
Куратора закупок
п. 6.1.4
Куратор
закупок
Закрытый или
открытый
Закрытый
ФЦО
Определение
списка
участников
закрытого
конкурса
п. 7.3
Секретарь
КК
ЦКК
ФЦО
ФЦО
Разработка
закупочной
документации и
ее утверждение
п. 6.3
ЦКК
Открытый
Секретарь КК
Публикация
Извещения о
конкурсе
п. 6.4
Закупочная
документация
Направление
Извещения о
конкурсе всем
участникам
Закрытого
конкурса
п. 7.4
Предоставление
Закупочной
документации
участникам
Секретарь КК
КК
Ответы на запросы
участников по
разъяснению
Закупочной
документации
п. 6.5.6
Запросы на
разъяснение
Закупочной
документации
Подготовка конкурса
Предложения ФЦО
Прием заявок от
участников
п. 6.5.4
Секретарь КК
Заявки от участников
Окончание сбора
заявок
Секретарь
КК
Проверка заявок
участников на
соответствие
формальным
требованиям
п. 6.6.4
Заявки участников,
соответствующих
формальным требованиям
оригинал
Проверка
заявок в УЭБиР
п. 6.6.5
электронные копии
Эксперты
Оценка
организационных и
технических
возможностей
участников
п.7.4.4
Листы экспертной
оценки п. 6.6.7
УЭБиР
Заключение о целесообразности
приглашения участника к
дальнейшим процедурам
п. 6.6.6
1
Секретарь КК
Расчет
суммарного
рейтинга
участников
п. 6.6.8
Сводный лист
экспертной оценки
п. 6.6.8
2
124
Открытый и закрытый конкурс
1
Составление протокола
по результатам
предварительного отбора
п.6.6.11
КК
2
Проект протокола со списком
правомочных участников
Утверждение протокола
со списком
правомочных
участников
Председатель
КК
Открытый или
закрытый
Подготовка конкурса
Протокол со списком
правомочных участников
Открытый
Секретарь КК
Информирование
участников о
результатах
предварительного
отбора
п. 6.6.12, 7.5
Вскрытие
конвертов с
предложениями
п. 6.7.4
Секретарь КК
КК
Ранжирование
заявок с учетом
предложений
участников
п. 6.7.9
Проведение
переторжки
п. 6.7.9.4
Оформление итогов конкурса
Проведение конкурса
КК
Секретарь КК
Публикация
информации по
результатам
предварительного
отбора на сайте
п. 6.6.12
Закрытый
Информация
по результатам
предварительно
го отбора не
публикуется
п. 7.5
Согласно утвержденной
закупочной документации
Ранжирование
по критериям Выбор вида
конкурса
п. 6.7.7
Редукцион
Проведение
редукциона
п. 6.7.8
Открытая или
закрытая
Открытая
Закрытая
Присутствие
представителей
участников п. 6.7.9.10
Отсутствие
представителей
участников п. 6.7.9.10
Итоговое
ранжирование заявок
с учетом цен п. 6.7.9.13
КК
Определение победителя
и лидирующей группы
п.п. 6.7.9.14; 6.7.8.3, 6.7.8.4
КК
Секретарь КК
Оформление
протокола
п. 6.9.1
Утверждение
протокола
Куратор
конкурса
Протокол с результатами
проведения конкурса
125
Открытый и закрытый конкурс
Информирование
победителя
конкурса
п. 6.9.5
Секретарь КК
ФЦО
Публикация
информации по
результатам конкурса
6.9.4
Секретарь КК
Оформление,
согласование и
подписание договора
п. 6.9.6
Победитель
Договор с
победителем
конкурса
Составление отчета по
результатам конкурса
Секретарь КК
Оформление итогов конкурса
Проект отчета по результатам
конкурса
Утверждение отчета по
результатам конкурса
Председатель
КК
Отчет по результатам
конкурса
На хранение ЦКК
п. 10.2
126