БЮЛЛЕТЕНЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ОМСКА

БЮЛЛЕТЕНЬ
РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА ОМСКА
Июль 2014 г.
т. 555-777
www.miard.ru
1
I. Изменение стоимости жилой недвижимости в городах России*
Мониторинг цен предложения на вторичном рынке жилья осуществляется посредством фиксирования и сравнительного анализа номинальных
цен на начало каждого календарного месяца, интерпретированием роста/
падения цен относительно омского рынка через базовые данные сайта
«Мир квартир».
В течение июня 2014 года в абсолютном большинстве крупных городов РФ
цены изменились незначительно и разнонаправлено. В частности, стоимость
готового жилья в городах Омск и Тюмень осталась без изменений. Лидерами роста цен в мае стали Екатеринбург и Санкт-Петербург (+1,7%), в Москве
впервые за последние месяцы была отмечена хоть и минимальная, но отрицательная динамика (- 0,1%).
Цена предложения
на начало
июня 2014 г.
(тыс. руб. за кв. м.)
Цена предложения
на начало
июля 2014 г.
(тыс. руб. за кв. м.)
Изменение
за месяц
(%)
Относительно
динамики цен
в Омске (%)
Москва
214,5
214,2
- 0,1
- 0,1
Санкт-Петербург
119,5
121,7
+ 1,8
+ 1,8
Нижний Новгород
66,9
66,5
- 0,6
- 0,6
Казань
60,4
60,2
+ 0,3
+ 0,3
Екатеринбург
74,2
72,9
+ 1,8
+ 1,8
Челябинск
44,1
43,8
- 0,7
- 0,7
Тюмень
63,5
63,5
0
0
Новосибирск
63,9
64,4
+ 0,8
+ 0,8
Красноярск
59,5
59,3
- 0,3
- 0,3
ОМСК
47,6
47,6
0
—
Город
* На основе собственного мониторинга источника данных «Мир Квартир» / www.mirkvartir.ru
Тел.: 555-777
21
II. Основные показатели рынка недвижимости в городе Омске*
Динамика предложения на рынке коммерческой недвижимости (шт.)
Динамика предложения на рынке вторичного жилья (шт.)
* На основе собственного мониторинга рынка недвижимости
Тел.: 555-777
23
Динамика предложения на рынке нового жилья (шт.)
Динамика средней цены предложения
1 кв. м вторичного жилья (тыс. руб.)
Тел.: 555-777
34
Динамика средней стоимости предложения
1 кв. м нового жилья (тыс. руб.)
Структура участников общегородского рынка недвижимости
на июнь 2014 года
(9,1 %)
Тел.: 555-777
45
III. Реальная рыночная стоимость готового жилья в городе Омске
Реальная рыночная стоимость жилья (массовый сегмент квартир) рассчитана на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области с корректировкой специальным
коэффициентом, учитывающим цену занижения стоимости.
Таблица 6. Реальная рыночная стоимость квартир на вторичном рынке жилья в 1 квартале
2014 года (руб. за кв. м)
Количество комнат
Тип квартиры
Средняя цена
продажи
4 квартал 2013 г.
Средняя цена
продажи
1 квартал 2014 г.
Изменение
цены
1 комнатные
типовая
45 221
46 462
+ 2,7%
улучшенная
49 739
48 135
- 3,2%
типовая
42 582
43 525
+ 2,2%
улучшенная
45 382
49 914
+ 10,0%
типовая
38 148
41 783
+ 9,5%
улучшенная
42 682
48 571
+ 13,8%
43 959
46 398
+ 5,5%
2–х комнатные
3–х комнатные
Все квартиры
массового сегмента
в среднем
В течение 1 квартала 2014 года по сравнению с предыдущим периодом цены продажи изменились со значительной разницей в зависимости от сегментов квартир.
За рассмат­риваемый период по всем категориям квартир, за исключением однокомнатных улучшенных (- 3,2%) произошло увеличение цены продажи. Наиболее существенное увеличение отмечено в сегменте улучшенных трех- и двухкомнатных квартир (13,8% и 10,0% соответственно). Так же, заметно выросли цены
на трехкомнатные типовые квартиры (+ 9,5%). Обращает на себя внимание факт
роста цен на квартиры большей комнатности, что обусловлено двумя главными
взаимодополняемыми причинами. Первая — увеличение спроса за счет положительной демографической динамики (рост рождаемости и соответственно потребность в многокомнатных квартирах), вторая — продолжающаяся на протяжении
последних лет политика застройщиков по возведению домов с одно- и двухкомнатными квартирами в целях уменьшения экспозиции объектов на рынке.
Тел.: 555-777
56
IV. Индекс доходности жилья (ИДЖ) в городе Омске
Индекс доходности является показателем экономической эффективности
вложения средств в жилье, то есть насколько оправдана стоимость квартиры
и насколько это может приносить соответствующий доход. В данном контексте
готовое жилье рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:
1. Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.
2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.
В расходную часть включается коэффициент естественной амортизации квартиры.
В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковс­
кие депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным омским банкам),
по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. Таким образом,
в зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости инструмент показывает,
во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит. Расчет по формуле:
Расчет по формуле:
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры –
амортизационный износ квартиры) / (Доход в банке)
Средний операционный доход от сдачи в аренду квартир в городе Омске,
по состоянию на июнь 2014 года составил:
Средняя цена аренды (руб./мес.)
Тип квартир/комнатность
1 комн.
2-х комн.
3-х комн.
более 3-х комн.
Все квартиры массового
сегмента в среднем
11 200
11 900
14 200
17 500
Квартиры низкого качества
8 300
9 900
12 200
12 900
Квартиры среднего качества 10 500
(типовые)
10 800
12 500
13 900
Квартиры улучшенного
качества
11 800
13 000
27 500
32 800
Элитные квартиры
22 100
37 800
59 500
76 500
Тел.: 555-777
67
Средняя стоимость одно и двух комнатных квартир массового сегмента в городе Омске по состоянию на начало июня 2014 года составляет 2 151 770 руб.
Средний рост цен на вторичном рынке жилья в июне 2013 — июне 2014 года
составил 8,6%.
Наиболее популярной и востребованной на рынке аренды жилья является сдача в аренду одно и двух комнатных квартир. Средний операционный доход
от сдачи в аренду одно и двух комнатных квартир массового сегмента в городе Омске составляет 11 550 руб./мес. или 138 600 руб./год — 6,5% годовых.
Средний коэффициент
1,94% в год.
амортизации
жилого
помещения
составляет
Средний годовой банковский депозит в городе Омске в июне 2014 года составил — 9,2% в год.
Согласно формуле: (185 052 + 138 600 – 41 744)/197 962 = 1,424000
Таким образом, Индекс доходности жилья (ИДЖ) в городе Омске по итогам
июня 2014 года по сравнению с прошлым месяцем не изменился и составил
1,4 банковского депозита. Стабилизация показателя ИДЖ связана
вероятнее всего с достижением определенной нижней точки. Учитывая июльское повышение банками ставок по ипотечным программам, а так же ряда
иных признаков рынка, показатели индекса доходности жилья в ближнесрочной перспективе будут расти.
Тел.: 555-777
78