Практические аспекты применения механизма развития

Практические аспекты применения механизма развития застроенных
территорий
Терещенко Виктория Сергеевна
Руководитель к.э.н., доцент С.Б. Глоба
Очень важной частью в развитии
города Красноярска является
управление уже застроенными территориями. Как известно, земля является
ограниченным ресурсом, и неэффективное использование её наносит как
экономический, так и экологический ущерб. Чтобы правильно организовать
территорию, местным муниципалитетам необходимо грамотно ей управлять,
с помощью применения правовых механизмов для развития уже застроенной
территории, которые призваны обновить жилищный ветхий фонд и создать
новую качественную среду обитания для жителей города. Таким образом,
механизм развития застроенных территорий является актуальной темой для
исследования в нашем городе.
Схема освобождения площадок под застройку выглядит следующим
образом. Администрация города принимает решение о развитии застроенной
территории. Объявляется о проведении аукциона на развитие застроенной
территории, при этом в аукционной документации указывается, сколько
жителей прописано в застроенных кварталах, какое количество квартир
застройщику необходимо расселить и какое количество жилья предоставить
взамен. Победившая на торгах компания берет на себя обязательство
обеспечить переселяемых граждан новым жильем в установленный срок (для
этого построить для них новые квартиры или приобрести жилье в домах
других застройщиков) и подготовить проект планировки для земельного
участка.
Порядок расселения жилых домов определяется Жилищным кодексом.
Учитывая, что квартиры в расселяемых домах могут иметь два разных
статуса: являться собственностью муниципалитета, в которой люди
проживают на правах квартиросъемщиков, и быть приватизированной
1
частной собственностью жильца, -решаться вопрос переселения может поразному.
Если квартира занимается по договору социального найма, действует
правило «метр на метр», то есть при переезде семье должны предоставить
аналогичную по размеру жилплощадь в границах населенного пункта.
Если квартира находится у граждан в собственности, то при переезде им
полагается
денежная
компенсация,
равная
стоимости
квартиры.
Определением цены недвижимости занимается независимая компанияоценщик, получившая это право на проведенном администрацией конкурсе.
При этом, если у собственника существуют сомнения в проведенной оценке,
он имеет полное право самостоятельно обратиться к специалистам и заказать
оценку.
Благодаря механизму развития застроенных территорий у города
появляется возможность решить целый ряд накопившихся проблем. И в
первую очередь проблему расселения ветхого и аварийного фонда.
Сегодня
в
Красноярске
официально,
в
соответствии
с
законодательством ветхими и подлежащими в установленном порядке сносу
признано более пятисот аварийных двухэтажных бараков, на месте которых
можно было бы построить новое жильё. Однако их снос — обязательство
муниципалитета, а у города хватает денег лишь на 15–20 бараков в год.
Поэтому застройщики, желающие зайти на площадки, застроенные старыми
деревянными домами, вынуждены применять «серые схемы», сначала
приватизируя и потом выкупая жильё. Поскольку в рамках гражданского
кодекса никаких нормативов стоимости земли не прописано, собственники
участков диктуют застройщику свои цены. Как правило, в таких случаях в
целях экономии один барак сносится, строится свечка, а рядом все бараки
остаются. Однако существует и официальный, «белый» способ выхода на
такие площадки.
Речь идет о системе развития застроенных территорий в рамках
градостроительного кодекса, который позволяет выставлять на торги под
2
многоэтажное
жилое
строительство
территории,
застроенные
многоэтажными жилыми домами. Такая схема сулит выгоды и для мэрии, и
для застройщиков.
Администрация получает возможность влиять на
застройщика в части принятия планировочных решений и формировать
стартовые условия торгов исходя из интересов города — например, включать
в
договоры
развития
застроенных
территорий
возведение
объектов
социальной и инженерной инфраструктуры за счет застройщика.
В свою очередь застройщик получает законное право на получение
участка, не слишком удаленные сети, уменьшение стоимости сноса и
дополнительные гарантии за счет участия властей.
Для того чтобы участок с неугодными домами можно было выставить
на торги, нужно, чтобы дома были признаны аварийными. Либо должна быть
принята муниципальная адресная программа, утвержденная городом.
Второй вариант позволяет сносить даже пятиэтажки - не признавая их
при этом аварийными.
Застройщик обязан подготовить проект планировки и межевания такой
территории, в сроки подготовки предоставить жилье муниципальным
квартиросъемщикам и уплатить выкупную цену собственникам.
В качестве примера использования этой схемы имеется схема СанктПетербург.
Там
руководствуются
именно
муниципальной
адресной
программой и сейчас готовятся сносить не признанные аварийными
пятиэтажки.
В Санкт-Петербурге сейчас идет расселение жильцов, причем
адресная программа в Петербурге была принята таким образом, что новое
жилье предоставляется «в пределах того квартала, который был отторгован,
либо по соглашению с жильцами на сопредельных территориях».
В Иркутске первый аукцион по развитию застроенных территорий
состоялся в сентябре 2012 г. Предмет торгов — площадка в 7 га, на которой
расположено 39 многоквартирных двухэтажных домов общей площадью
3
почти 16 тыс. кв. м на 340 квартир. Все дома признаны аварийными и
подлежащими сносу.
По условиям аукциона, на подготовку проектов планировки и
межевания застройщику отводилось 2 месяца.
Что касается наработок
сносов
бараков
на
улице
Красноярска, по данному вопросу, то для
Добролюбова
на
правобережье
город
самостоятельно подготовил проект планировки территории. Сейчас он
готовится к слушаниям, после чего участок можно будет выставлять на
торги. Но в то же время не всё понятно с повторным освоением Николаевки,
где помимо многоквартирных бараков и двухквартирных домов, которые по
закону тоже считаются многоквартирными, есть и одноквартирные дома,
являющиеся частной собственностью. И что делать с ними — большой
вопрос, потому что схема с муниципальной программой годится лишь для
многоквартирных домов.
В ближайшие годы по проекту развития застроенных территорий
Красноярск планируют избавить от 145 аварийных бараков.
По информации ведомства, сейчас в рамках развития застроенных
территорий рассматриваются 26 площадок. На них расположено 145
деревянных многоквартирных жилых домов, большая часть из них - в
аварийном состоянии.
Всего в 2015 году планируют реализовать проект РЗТ на более 40
площадках города (42 994 кв.м). Среди площадок - дома на ул. Техническая,
П. Железняка, 1-ая Ленинградская, Щербакова, Ленина, Декабристов,
Львовская, Энергетиков, пер. Казарменный).
На сегодняшний день объявлен открытый аукцион на право
заключения договора о развитии застроенной территории на пересечении ул.
Красной Армии - ул. Ладо Кецховели. На территории площадью 15 532 кв. м.
размещено 9 аварийных деревянных жилых домов (108 квартир), из них 5
будут расселены силами инвестора, остальные - администрацией города. На
их месте должен появиться объект общественно-делового назначения.
4