отчет об оценке рыночной стоимости
advertisement
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ
СОБСТВЕННОСТИ
ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
НОМЕР ОТЧЕТА: 2015-909/3
ЗАКАЗЧИК: ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ИСПОЛНИТЕЛЬ: НАО «ЕВРОЭКСПЕРТ»
ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ: 29.05.2015
ДАТА ОЦЕНКИ: 01.05.2015
109240, г. Москва, Верхний Таганский тупик, д. 4
Представителю конкурсного управляющего
ОАО АКБ «ИнтрастБанк»
Беднину В.Ф.
29.05.2015 г.
Уважаемый Василий Феликсович!
В соответствии с Договором № 2015-909/3 от 14 мая 2015 г. между Открытым Акционерным
Обществом «Акционерный коммерческий банк «ИнтрастБанк» (далее по тексту – Заказчик,
ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК») и Непубличным акционерным обществом «Евроэксперт» (далее по
тексту – НАО «Евроэксперт», Исполнитель), нами выполнен расчет рыночной стоимости недвижимого
имущества, указанного в Приложении №2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости
имущества от 14 мая 2015 г. №2015-909/3 (далее по тексту – Объект оценки), по состоянию на
01.05.2015 г. для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с
Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных
споров, принятии управленческих решений.
По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты:
рыночная стоимость Объекта оценки
по состоянию на 01.05.2015 г. составляет, округленно:
61 878 000 (Шестьдесят один миллион восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей с НДС
или
54 826 000 (Пятьдесят четыре миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей без НДС
в том числе без округления:
Наименование Объекта
Итоговое значение
Итоговое значение
рыночной
рыночной
стоимости
стоимости Объекта,
Объекта, руб. с НДС
руб. без НДС
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а
4 954 985
4 199 140
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а
Земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20
Здание магазина-кулинарии, расположенное по адресу: Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20
Часть нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу:
г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2
Земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 92
Земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 94
Нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3), расположенное по
адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека, д. 99"Б", комнаты
№№ 11, 10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 26, 18, 16, 36
Нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750), расположенное по адресу:
Самарская обл., г. Самара, р-н Октябрьский, 5-я Просека, д. 93, комнаты №№ 13, 12,
38, 41, 40, 42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15, 17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10
8 748 592
8 748 592
2 477 628
2 477 628
13 353 141
11 316 221
3 648 812
3 092 214
2 212 272
2 212 272
2 212 272
2 212 272
14 705 019
12 461 881
9 565 020
8 105 949
Полный перечень объектов недвижимости, входящих в состав Объекта оценки, и их характеристики приводятся далее в соответствующих
разделах настоящего Отчета.
В соответствии с пп.6 п.2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (передача
прав собственности).
Рыночная стоимость Объекта оценки действительна при допущениях, указанных в разделе 1.6
настоящего Отчета.
Обращаем ваше внимание, что итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть
использована для целей совершения сделки с Объектом оценки или представления публичной оферты в
течение 6 месяцев с даты составления Отчета (ст. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»).
При определении стоимости Объекта оценки специалисты НАО «Евроэксперт» использовали
техническую и иную документацию, предоставленную Заказчиком, а также информацию различных баз
данных и информационных агентств. НАО «Евроэксперт» не несет ответственности за достоверность
информации, полученной от Заказчика и третьих лиц.
С надеждой на дальнейшее сотрудничество,
Генеральный директор НАО «Евроэксперт»,
CCIM, MRICS
Екатерина Синогейкина
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОГЛАВЛЕНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ
Оглавление .............................................................................................................................................................................. 7
1.
Общие сведения ............................................................................................................................................................ 9
1 .1 .
Основные факты и выводы ............................................................................................................................. 9
1 .2 .
Задание на оценку ............................................................................................................................................ 10
1 .3 .
Сведения о Заказчике ..................................................................................................................................... 11
1 .4 .
Сведения об Оценщике и Исполнителе ....................................................................................................... 11
1 .5 .
Сертификат качества оценки. Применяемые стандарты ........................................................................ 14
1 .6 .
Сделанные допущения и ограничительные условия................................................................................ 15
2.
Описание Объекта оценки ....................................................................................................................................... 17
2 .1 .
Описание Объекта №1 .................................................................................................................................... 18
2.1.1
Описание прав на Объект №1 ...................................................................................................................... 18
2.1.2
Описание местоположения Объекта №1 .................................................................................................... 18
2.1.3
Описание физических характеристик Объекта №1 ................................................................................... 20
2.1.4
Текущее использование Объекта №1 .......................................................................................................... 21
2 .2 .
Описание Объекта №2 .................................................................................................................................... 22
2.2.1
Описание прав на Объект №2 ...................................................................................................................... 22
2.2.2
Описание местоположения Объекта №2 .................................................................................................... 22
2.2.3
Описание физических характеристик Объекта №2 ................................................................................... 24
2.2.4
Текущее использование Объекта № 2 ......................................................................................................... 25
2.2.5
Фотографии Объекта №2 ............................................................................................................................. 25
2.3.
Описание Объекта №3 .................................................................................................................................... 27
2.3.1
Описание прав на Объект №3 ...................................................................................................................... 27
2.3.2
Описание местоположения Объекта №3 .................................................................................................... 27
2.3.3
Описание физических характеристик Объекта №3 ................................................................................... 29
2.3.4
Текущее использование Объекта №3 .......................................................................................................... 29
2.3.5
Фотографии Объекта №3 ............................................................................................................................. 29
2.4.
Описание Объекта №4 .................................................................................................................................... 32
2.4.1
Описание прав на Объект №4 ...................................................................................................................... 32
2.4.2
Описание местоположения Объекта №4 .................................................................................................... 32
2.4.3
Описание физических характеристик Объекта №4 ................................................................................... 34
2.4.4
Текущее использование Объекта №4 .......................................................................................................... 35
2.4.5
Фотографии Объекта №4 ............................................................................................................................. 35
2 .5 .
Описание Объекта №5 .................................................................................................................................... 37
2.5.1
Описание прав на Объект №5 ...................................................................................................................... 37
2.5.2
Описание местоположения Объекта №5 .................................................................................................... 37
2.5.3
Описание физических характеристик Объекта №5 ................................................................................... 38
2.5.4
Текущее использование Объекта №5 .......................................................................................................... 39
2.5.5
Фотографии Объекта №5 ............................................................................................................................. 40
3.
Анализ наиболее эффективного использования ................................................................................................... 46
3.1.
Анализ наиболее эффективного использования Объекта №1 ................................................................ 46
3 .2 .
Анализ наиболее эффективного использования Объекта №2 ................................................................ 47
3 .3 .
Анализ наиболее эффективного использования Объекта №3 ................................................................ 48
3 .4 .
Анализ наиболее эффективного использования Объекта №4 ................................................................ 49
3.5.
Анализ наиболее эффективного использования Объекта №5 ................................................................ 50
4.
Анализ рынка .............................................................................................................................................................. 51
4 .1 .
Макроэкономический обзор .......................................................................................................................... 51
4 .2 .
Анализ рынка недвижимости........................................................................................................................ 58
4.2.1
Общая ситуация на региональных рынках коммерческой недвижимости .............................................. 58
4.2.2
Анализ рынка коммерческой недвижимости Рязани ................................................................................. 60
4.2.3
Анализ рынка земельных участков Рязани................................................................................................. 65
4.2.4
Анализ рынка торговой недвижимости Волгоградской области ............................................................. 68
7
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОГЛАВЛЕНИЕ
4.2.5
Рынок земельных участков Волгоградской области ................................................................................. 71
4.2.6
Анализ рынка коммерческой недвижимости Воронежа ........................................................................... 72
4.2.7
Анализ рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство г. Самары и
Самарской области ..................................................................................................................................................... 77
4.2.8
Обзор рынка офисной недвижимости г. Самары ...................................................................................... 81
5.
Обоснование стандартов и методология оценки ................................................................................................ 88
5.1.
Обоснование стандартов и методология оценки Объекта №1 ............................................................... 89
5 .2 .
Обоснование стандартов и методология оценки Объекта №2 ............................................................... 90
5 .3 .
Обоснование стандартов и методология оценки Объекта №3 ............................................................... 90
5 .4 .
Обоснование стандартов и методология оценки Объекта №4 ............................................................... 91
5 .5 .
Обоснование стандартов и методология оценки Объекта №5 ............................................................... 91
6.
Определение рыночной стоимости Объекта №1 ................................................................................................ 93
6 .1 .
Сравнительный подход .................................................................................................................................. 93
6.1.1
Определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного (Объект №1.2) ....... 93
6.1.2
Определение рыночной стоимости Объекта №1 как комплекса объектов недвижимости ................. 100
6 .2 .
Доходный подход ........................................................................................................................................... 108
7.
Определение рыночной стоимости Объекта №2 .............................................................................................. 123
7 .1 .
Сравнительный подход ................................................................................................................................ 123
7.1.1
Определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного (Объект №2.1) ..... 123
7.1.2
Определение рыночной стоимости Объекта №2 как комплекса объектов недвижимости ................. 128
7 .2 .
Доходный подход ........................................................................................................................................... 133
8.
Определение рыночной стоимости Объекта №3 .............................................................................................. 145
8 .1 .
Сравнительный подход ................................................................................................................................ 145
9.
Определение рыночной стоимости Объекта №4 .............................................................................................. 150
9 .1 .
Сравнительный подход ................................................................................................................................ 150
9.1.1
Определение рыночной стоимости Объекта №4.1 .................................................................................. 150
9.1.2
Определение рыночной стоимости Объекта №4.2 .................................................................................. 154
10. Определение рыночной стоимости Объекта №5 .............................................................................................. 155
1 0 .1 .
Сравнительный подход ................................................................................................................................ 155
10.1.1
Определение рыночной стоимости Объекта №5.1 ............................................................................. 155
10.1.2
Определение рыночной стоимости Объекта №5.2 ............................................................................. 159
1 0 .2 .
Доходный подход ........................................................................................................................................... 163
10.2.1
Определение рыночной стоимости объекта №5.1. ............................................................................. 163
10.2.2
Определение рыночной стоимости объекта №5.2. ............................................................................. 175
11. Выведение итоговой величины рыночной стоимости ..................................................................................... 186
Приложения ...................................................................................................................................................................... 193
Приложение 1.
Перечень данных, использованных при проведении оценки ................................................. 195
Приложение 2.
Методология оценки .................................................................................................................. 197
Приложение 3.
Копии источников используемых в расчетах аналогов
(скриншоты интернет-сайтов) .................................................................................................................................... 205
Приложение 4.
Информация об Оценщике и Исполнителе ............................................................................ 229
Приложение 5.
Копии документов об Объекте оценки ................................................................................... 233
8
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.
1.1.
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
Объектом оценки в рамках настоящего Отчета выступает недвижимое имущество, указанное в
Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от 14 мая
2015 г. №2015-909/3, в том числе:
нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а;
земельный участок, расположенный по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а;
земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская обл., Среднеахтубинский
р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20;
здание магазина-кулинарии, расположенное по адресу: Волгоградская
Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20;
обл.,
часть нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский
район, ул. Бакунина, д. 2;
земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский
р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 92;
земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский
р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 94;
нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3), расположенное по адресу:
Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека, д. 99"Б", комнаты №№ 11,
10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 26, 18, 16, 36;
Нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750), расположенное по адресу:
Самарская обл., г. Самара, р-н Октябрьский, 5-я Просека, д. 93, комнаты №№ 13, 12, 38,
41, 40, 42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15, 17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10.
Оценка произведена по состоянию на 01.05.2015 г. По итогам произведенных Оценщиком
расчетов были получены следующие результаты:
Стоимость Объекта оценки по
сравнительному подходу
Нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу:
г. Рязань, Скоморошинская ул., л. 7а - 17 404 842 руб. с НДС
Земельный участок и здание магазина-кулинарии, расположенные по
адресу: Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р.п. Средняя
Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20 – 20 053 164 руб. с НДС
Часть нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу:
г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2 - 3 648 812 с НДС
Земельные участки, расположенный по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз «Волгарь», ул. Раздольная –
4 424 544 руб. (НДС не облагается)
Нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3),
расположенное по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н,
Пятая просека, д. 99"Б", комнаты №№ 11, 10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 2б, 18, 16,
36 – 18 080 330 руб. с НДС
Нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750), расположенное по
адресу: Самарская обл., г. Самара, р-н Октябрьский, 5-я Просека, д. 93,
комнаты №№ 13, 12, 38, 41, 40, 42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15,
17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10 – 11 680 090 руб. с НДС
9
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Стоимость Объекта оценки по
доходному подходу
Нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу:
г. Рязань, Скоморошинская ул., л. 7а – 12 117 320 руб. с НДС
Земельный участок и здание магазина-кулинарии, расположенные по
адресу: г. Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. П. Средняя
Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20 - 14 021 172 руб. с НДС
Часть нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу:
г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2 – не применялся.
Земельные участки, расположенные по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз «Волгарь», ул. Раздольная –
не применялся
Стоимость Объекта оценки по
затратному подходу
Итоговая величина рыночной
стоимости Объекта оценки
(округленно)
1.2.
Нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750), расположенное по
адресу: Самарская обл., г. Самара, р-н Октябрьский, 5-я Просека, д. 93,
комнаты №№ 13, 12, 38, 41, 40, 42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15,
17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10 – 8 658 561 руб. с НДС
Не применялся
61 878 000 руб. с НДС
54 826 000 руб. без НДС
ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
Объект оценки
Состав Объекта оценки с
указанием сведений, достаточных
для идентификации каждой из их
частей
10
Нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3),
расположенное по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н,
Пятая просека, д. 99"Б", комнаты №№ 11, 10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 2б, 18, 16,
36 – 13 258 457 руб. с НДС
Недвижимое имущество, указанные в Приложении №2 к Договору об
оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от 14 мая 2015 г.
№2015-909/3
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань,
Скоморошинская ул., д. 7а
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Рязань,
Скоморошинская ул., д. 7а
Земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская
обл.,
Среднеахтубинский
р-н,
р. п. Средняя
Ахтуба,
ул. Совхозная, д. 20
Здание магазина-кулинарии, расположенное по адресу:
Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя
Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20
Часть нежилого помещения (подвал), расположенного по
адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2
Земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная,
участок 92
Земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл.,
г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная,
участок 94
Нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3),
расположенное по адресу: Самарская обл., г. Самара,
Октябрьский р-н, Пятая просека, д. 99"Б", комнаты №№ 11, 10,
1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 26, 18, 16, 36
Нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750),
расположенное по адресу: Самарская обл., г. Самара, р-н
Октябрьский, 5-я Просека, д. 93, комнаты №№ 13, 12, 38, 41, 40,
42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15, 17, 29, 24, 35, 34, 19,
18, 11, 10
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Характеристики Объекта оценки
и его оцениваемых частей/ссылки
на документы, доступные для
Оценщика, содержащие такие
характеристики
Имущественные права на Объект
оценки
Правообладатель в отношении
Объекта оценки
Приводятся в Приложении №2 к Договору об оказании услуг по оценке
рыночной стоимости имущества от 14 мая 2015 г. №2015-909/3, а также в
соответствующих разделах Отчета об оценке. Копии документов,
содержащих
характеристики
Объекта
оценки,
приводятся
в
соответствующем разделе Отчета об оценке
Право собственности.
Копии правоустанавливающих / правоподтверждающих документов
приводятся в Приложении 5. «Копии документов об Объекте оценки» к
Отчету
Открытое Акционерное Общество «Акционерный коммерческий банк
«ИнтрастБанк» (ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»)
Местонахождение: 109240, г. Москва, Верхний Таганский тупик, д. 4
Ограничения (обременения) прав, в
том числе в отношении каждой
из частей Объекта оценки
Информация об ограничениях (обременениях) оцениваемых
приводится в Разделе 2. «Описание Объекта оценки» Отчета
Вид определяемой стоимости
Рыночная стоимость. Итоговый результат приводится в форме единой
расчетной величины
Цель оценки
Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Предполагаемое использование
результатов оценки
Для использования при определении цены для совершения сделки или иных
действий с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок куплипродажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих
решений
Балансовая стоимость Объекта
оценки
103 075 707,16 руб.
Основание для проведения оценки
Договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества
от 14 мая 2015 г. №2015-909/3
Дата оценки
01.05.2015 г.
Дата проведения осмотра
Объекта оценки
В соответствии с принятым допущением, осмотр Объекта оценки
Оценщиком не проводился, фотографии части объектов недвижимости,
входящих в Объект оценки, были предоставлены Заказчиком
Срок проведения оценки
14.05.2015 – 29.05.2015 гг.
Дата составления Отчета
29.05.2015 г.
Допущения и ограничения, на
которых основывается оценка
Общие и специальные допущения, принятые в Отчете, представлены в
разделе 1.6 Отчета
Курс Доллара США на дату
оценки
51,1388 руб./$
Курс Евро на дату оценки
57,1578 руб./€
1.3.
прав
СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ
Наименование
Открытое Акционерное Общество «Акционерный коммерческий банк
«ИнтрастБанк» (ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»)
Местонахождение
109240, г. Москва, Верхний Таганский тупик, д. 4
ОГРН:
1027739249670 от 25.09.2002 г.
ИНН:
7736193347
1.4.
Исполнитель
СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
Непубличное акционерное общество «Евроэксперт»
Местонахождение: 121170, г. Москва, ул. Неверовского, д. 10, стр. 3
ОГРН 1047796300298 от 28.04.2004 года
11
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Лесных Юлия Михайловна
Руководитель проектов НАО «Евроэксперт».
Включена в реестр саморегулируемой организации оценщиков
Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»
(СРО РОО) (регистрационный номер 009438, дата регистрации 13.04.2015 г.;
местонахождение организации: 105066, г. Москва, 1-й Басманный пер., д. 2а,
стр. 1).
Страхование профессиональной ответственности в размере 300 тыс. руб. на
срок с 02.04.2015 г. по 31.12.2016 г. (Договор обязательного страхования
ответственности № 433-021927/15 от 06.04.2015 г. в ОСАО «Ингосстрах»).
Диплом о высшем образовании ФГБОУ ВПО «Воронежский
государственный университет» серии АВБ № 0546167 от 01.07.2006 г. по
специальности «Менеджмент», специализация «Экономика и управление
фирмой», степень бакалавра.
Оценщик
Диплом о высшем образовании ФГБОУ ВПО «Воронежский
государственный университет» серии ВМА № 0067231 от 03.07.2008 г. по
специальности «Экономика», степень магистра.
Диплом «ГОУДПО-Государственной академии повышения квалификации и
переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса
России» о профессиональной переподготовке серии ПП-I № 581555 от 2009 г. по
программе «Оценка собственности».
Удостоверение о повышении квалификации НОУ ДПО «Институт
профессионального образования», рег. № 0049/2015 от 28.02.2015, по программе
«Практика оценки стоимости недвижимости».
Местонахождение
НАО «Евроэксперт».
Оценщика
совпадает
с
местонахождением
Стаж работы в оценочной деятельности – 7 лет.
__________________________________________________________________
Степень участия в проведении оценки Объектов оценки:
проверка, согласование и утверждение методологии оценки рыночной стоимости
недвижимого имущества.
12
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Скурихин Александр Васильевич
Оценщик НАО «Евроэксперт».
Диплом о высшем образовании ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при
Правительстве РФ» серии РА № 73235 от 25.06.2013 г. по специальности
«Экономика», присуждена степень бакалавра экономики, специализация
«Финансы и кредит».
Местонахождение
НАО «Евроэксперт».
Оценщика
совпадает
с
местонахождением
Стаж работы в оценочной деятельности – 1 год.
_____________________________________________________________________
Специалисты, привлекаемые
к проведению оценки и
подготовке Отчета об
оценке
анализ рынка, определение рыночной стоимости Объекта оценки, оформление
Отчета.
Германенко Олег Николаевич
Ассистент Оценщика НАО «Евроэксперт»
Диплом о высшем образовании ФГБОУ ВПО «Государственный
университет по землеустройству» серии КН № 76247 от 08.06.2012 г. по
специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с
недвижимым имуществом)», квалификация «Экономист-менеджер».
Стаж работы в оценочной деятельности – менее года.
______________________________________________________________
Степень участия в проведении оценки Объекта оценки:
анализ рынка, определение рыночной стоимости Объекта оценки, оформление
Отчета.
13
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.5.
СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ
Оценщик настоящим удостоверяет, что Отчет об оценке, являющийся предметом
договора №2015-909/3 от 14 мая 2015 г., сопровождается следующим сертификатом качества:
1. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Оценщик самостоятельно провел анализ исходной информации, а полученные им выводы и
заключения действительны исключительно в пределах, оговоренных в Разделе 1.6. настоящего
Отчета допущений и ограничительных условий.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе
и действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке
сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, а
также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или
третьими сторонами настоящего Отчета об оценке.
5. В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенного
давления на Оценщика, подписавшего настоящий Отчет.
6. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными
документами:
Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
Федеральными стандартами оценки:
ФСО №1, утвержденным приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007 г.,
ФСО №2, утвержденным приказом Минэкономразвития России №255 от 20.07.2007 г.,
ФСО №3, утвержденным приказом Минэкономразвития России №254 от 20.07.2007 г.,
ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г.;
14
Сводом стандартов оценки (ССО 2010) Российского Общества Оценщиков (РОО);
Международными стандартами оценки 2011 г., в части не противоречащей законодательству
Российской Федерации.
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
1.6.
СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается
следующими условиями:
Общие допущения
1.
Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной:
предоставленной Заказчиком, общей отраслевой информации по соответствующему сегменту
рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика. Оценщик исходил из того, что
предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее,
Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно,
делаются ссылки на источник информации. Перед Оценщиком не ставилась задача по
специальной проверке информации и данных.
2.
Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования
специальные экспертизы - экспертизу правоустанавливающих и правоподтверждающих
документов, юридическую экспертизу на предмет является ли правообладатель Объекта оценки
добросовестным приобретателем, технологическую экспертизу Объекта оценки, санитарногигиеническую и экологическую экспертизу, аудиторскую проверку финансовой отчетности и
инвентаризацию Объекта оценки.
3.
Оценщик исходил из того, что все необходимые лицензии, ордера на собственность и иная
необходимая разрешительная документация существуют или могут быть получены или
обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на Объекте оценки, для которого
производились расчеты.
4.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих
на стоимость Объекта оценки.
5.
При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление
Объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери
Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных
действий третьих лиц в отношении Объекта оценки. От Оценщика не требуется, и Оценщик не
принимает на себя ответственность за результаты хозяйственной деятельности, за финансовую
и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления Объектом оценки.
6.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного Отчета либо оцененного имущества, кроме как на основании отдельного
договора с Заказчиком или официального вызова суда.
7.
Оценщик не несет ответственности за возможный ущерб в случае несанкционированного
использования и распространения настоящего Отчета (или любой его части).
8.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть)
иначе, чем это предусмотрено договором между Заказчиком и Оценщиком.
9.
Определенная Оценщиком величина стоимости Объекта оценки действительна только на дату
оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения рыночных
условий (социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в
дальнейшем могут повлиять на величину стоимости Объекта оценки.
10.
От Оценщика не требовалось, и он не принимает на себя ответственность за описание
правового состояния Объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических
аспектов прав. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения
Объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
11.
Настоящая оценка проведена в предположении, что отсутствуют какие-либо обременения
объекта оценки, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием
арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных
налоговых обложений и иных ограничений по использованию объекта оценки, за исключением
специально оговоренных в Отчете.
15
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Специальные допущения
12.
По согласованию с Заказчиком Оценщик не проводит осмотр объектов недвижимости,
входящих в Объект оценки, по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а, ввиду отсутствия у
Заказчика возможности организации доступа к ним. Оценка проводится при допущении, что по
состоянию на дату оценки все помещения объекта недвижимости находятся в хорошем
состоянии, с ремонтом.
13.
По согласованию с Заказчиком Оценщик не проводит осмотр объектов недвижимости,
входящих в Объекты оценки, по адресам: Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н,
р.п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20; г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2;
Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная; Самарская
обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека д. 93 (99"Б"), ввиду отсутствия у Заказчика
возможности организации доступа к ним. Источниками информации о текущем физическом
состоянии и технических характеристиках Объектов оценки на дату оценки выступают
фотографии объектов. Оценка проводится при допущении и с учетом подтверждения
Заказчиком того, что состояние объектов, отраженных на фотографиях, соответствуют
состоянию на дату оценки.
14.
Оценка проводится с допущением, что площади первого и второго этажей Объекта,
расположенного по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а, равны между собой и
составляют 159,05 кв.м каждая.
15.
Оценка проводится с допущением, что площади первого и второго этажей Объекта,
расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя
Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20, равны между собой и составляют 377,45 кв.м каждая.
16.
Оценка проводится с допущением, что площади трех этажей Объекта, расположенного по
адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека д. 99«Б», являются равными
между собой и составляют 283,8 кв.м каждая.
17.
Оценка проводится с допущением, что земельные участки, расположенные по адресу:
Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, имеют
коммуникации по границе.
18.
Оценка проводится исходя из допущения об административном назначении объекта по адресу:
г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а.
19.
В соответствии с предоставленной Выпиской ЕГРП по состоянию на 17.04.2015 г. помещения
Объекта оценки по адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2, имеют
обременения в виде Договора ипотеки в Банке «ИнтрастБанк». Данный факт не учитывается в
качестве обременения при расчете рыночной стоимости Объекта оценки.
16
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объектом оценки в рамках настоящего Отчета выступает недвижимое имущество в следующем
составе:
нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а;
земельный участок, расположенный по адресу: г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а;
земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская обл., Среднеахтубинский
р-н, р.п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20;
здание магазина-кулинарии, расположенное по адресу: Волгоградская
Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20;
обл.,
часть нежилого помещения (подвал), расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский
район, ул. Бакунина, д. 2;
земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский
р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 92;
земельный участок, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский
р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 94;
нежилое помещение (этаж подземный №2, этаж №2, этаж №3), расположенное по адресу:
Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека, д. 99"Б", комнаты №№ 11,
10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 26, 18, 16, 36;
нежилое помещение (этаж подвал № на отм.-3,750), расположенное по адресу: Самарская
обл., г. Самара, р-н Октябрьский, 5-я Просека, д. 93, комнаты №№ 13, 12, 38, 41, 40, 42,
44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15, 17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10.
Далее по тексту Отчета, для удобства расчетов, объекты недвижимости в составе Объекта
оценки были сгруппированы следующим образом, и им было присвоено краткое название.
Краткие наименования объектов в составе Объекта оценки
Краткое наименование
объекта недвижимости в
составе Объекта оценки
Объект №1
Объект №1.1
Объект №1.2
Объект №2
Объект №2.1
Объект №2.2
Объект №3
Объект №4
Объект №4.1
Объект №4.2
Объект №5
Объект №5.1
Объект №5.2
Полное наименование объекта недвижимости в составе Объекта оценки
Нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: г. Рязань,
Скоморошинская ул., д. 7а
Нежилое помещение общей площадью 318,1 кв.м
Земельный участок общей площадью 811,7 кв.м
Земельный участок и здание магазина-кулинарии, расположенные по адресу:
Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба, ул. Совхозная, д. 20
Земельный участок общей площадью 1 772 кв.м
Здание магазина-кулинарии общей площадью 754,9 кв.м
Часть нежилого помещения, расположенная по адресу: г. Воронеж, Ленинский район,
ул. Бакунина, д. 2. Этаж: подвал
Земельные участки, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Самара,
Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная, участок 92 (94 для объекта №4.2)
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Нежилые помещения, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Самара,
Октябрьский р-н, Пятая просека д. 93 (99"Б" для объекта №5.2)
Нежилое помещение общей площадью 851,4 кв.м. Этажи: подземный №2, №2, №3. Комнаты
№№ 11, 10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3, 26, 18, 16, 36
Нежилое помещение общей площадью 590,5 кв.м. Этаж: подвал № на отм.-3,750. Комнаты
№№ 13, 12, 38, 41, 40, 42, 44, 7, 22, 23, 25, 27, 26, 28, 30, 33, 15, 17, 29, 24, 35, 34, 19, 18, 11, 10
Источник: Договор об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества № 2015-909/3 от 14 мая 2015 г.
17
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.1.
2.1.1
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА №1
ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ №1
Описание прав на Объект №1
Краткое
наименование
Объекта
Объект №1
Полное
наименование
Объекта
Субъект права
Реквизиты
свидетельства о
государственной
регистрации права
Кадастровый
номер
Остаточная
стоимость на
дату оценки,
руб.
-
-
-
62:29:0080032:125
14 248 386,10
62:29:0080032:16
34 584 721,13
Нежилое помещение
и земельный
участок,
расположенные по
адресу: г. Рязань,
Скоморошинская
ул., д. 7а
Объект №1.1
Нежилое помещение
общей площадью
318,1 кв.м
Объект №1.2
Земельный участок
общей площадью
811,7 кв.м
ОАО АКБ
«ИНТРАСТБАНК»
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
62-МД 602763 от
29.08.2012 г.
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
62-МД 602764 от
29.08.2012 г.
Источник: копии свидетельств о государственной регистрации прав, копии выписок из ЕГРП
2.1.2
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА №1
Объект №1 расположен г. Рязань Рязанской области.
Расположение Рязанской области на карте Российской Федерации
Рязанская область
Источник: http://ru.wikipedia.org
Рязань - административный и исторический центр Рязанской области. Город расположен на
правом берегу реки Оки при впадении в нее реки Трубеж. Рязань входит в состав так называемого
ближнего кольца крупных городов, расположенных в 150—200 км от Москвы.
Рязань – крупный научный, военный и промышленный центр.
18
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Границы г. Рязань на карте Рязанской области
Источник: https://www.google.ru/maps
Объект №1 расположен в Советском округе г. Рязани.
Расположение Объекта №1 на карте административных округов г. Рязани
Объект оценки №1
Источник: http://2gis.ru/ryazan
Подъезд к Объекту №1 осуществляется с улиц Скоморошинская и Затинная. Объект №1
расположен на 2 линии домов.
19
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Ближайшее окружение Объекта №1: жилые дома различной этажности, объекты социальной
инфраструктуры, офисные и торговые здания.
Расположение Объекта №1 на карте г. Рязань в приближении
Объект оценки №1
Источник: http://2gis.ru/perm
2.1.3
ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА №1
Нежилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу:
г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а
Состав Объекта №1
Объект №1.1
Нежилое помещение общей площадью 318,1 кв.м
Объект №1.2
Земельный участок общей площадью 811,7 кв.м
Источник: данные Заказчика
Описание физических характеристик Объекта № 1.1
Нежилое помещение общей площадью 318,1 кв.м
Наименование
г. Рязань, Скоморошинская ул., д. 7а
Местоположение
Нежилые помещения
Тип объекта
Тип здания, в котором расположен
Объект №1
Административное
Назначение
Общая площадь помещения, кв.м
Структура площадей, в т. ч.:
площадь 2-го этажа, кв.м
159,05
Физическое состояние
20
1-й и 2-й этажи
159,05
Год последнего капитального ремонта
Физический износ
318,1
площадь 1-го этажа, кв.м
Год ввода здания в эксплуатацию
Тип отделки
2-этажное административное здание
Ориентировочно 1980
Данные не были предоставлены Заказчиком и отсутствуют в открытом доступе
С отделкой
Н/д
Исходя из предположения о рабочем состоянии Объекта: 20-30 %
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Функциональный износ
0%
Внешний износ
0%
Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция,
слаботочные устройства
Инженерные коммуникации
Источник: копия свидетельства о государственной регистрации прав, копия выписки из ЕГРП
Описание физических характеристик Объекта № 1.2
Наименование
Земельный участок общей площадью 811,7 кв.м
Местоположение
г. Рязань, Скоморошинская ул., 7а
Категория земель
Земли населенных пунктов
Назначение
Обслуживание нежилого помещения
Площадь, кв.м
811,7
Кадастровая стоимость, руб.
561 939,91
Кадастровая стоимость, руб./кв.м
Инженерное обеспечение
Наличие улучшений
Информация об износах и устаревании
692,3
Все необходимые коммуникации по границе
Административное здание (Объект № 1.1)
Земельные участки не подвержены всем видам износов и устареваний
Источник: копия свидетельства о государственной регистрации прав, копия выписки из ЕГРП
2.1.4
ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА №1
По состоянию на дату оценки объекты, входящие в состав Объекта №1, используются в качестве:
Объект №1.1 – административное здание;
Объект №1.2 – земельный участок под зданием.
В качестве арендопригодной площади принимается общая площадь помещения Объекта №1.1 –
318,1 кв.м. в связи с отсутствием в распоряжении Оценщика технической информации о здании.
21
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.2.
2.2.1
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА №2
ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ №2
Описание прав на Объект №2
Краткое
наименование
Объекта
Полное
наименование
Объекта
Объект №2
Земельный участок
и здание магазинакулинарии,
расположенные по
адресу:
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский
р-н, р.п. Средняя
Ахтуба,
ул. Совхозная, д. 20
Объект №2.1
Земельный участок
общей площадью
1 772 кв.м
Объект №2.2
Здание магазинакулинарии общей
площадью 754,9 кв.м
Субъект права
ОАО АКБ
«ИНТРАСТБАНК»
Реквизиты
свидетельства о
государственной
регистрации права
Кадастровый
(условный) номер
Остаточная
стоимость
на дату
оценки, руб.
-
-
-
34:28:08005:944
2 472 500,00
34:28:08005:1483
15 188 059,93
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
34-АБ №382002 от
13.01.2014 г.
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
34-АБ №382001 от
13.01.2014 г.
Источник: копии свидетельств о государственной регистрации прав, копии выписок из ЕГРП
2.2.2
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА №2
Объект №2 расположен в р. п. Средняя Ахтуба Среднеахтубинского района Волгогрдаской
области.
Расположение Волгоградской области на карте Российской Федерации
Волгоградская область
Источник: http://ru.wikipedia.org
22
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Средняя Ахтуба — посёлок городского типа, районный центр Среднеахтубинского района
Волгоградской области.
Поселок находится в пойме рек Волга и Ахтуба (на её левом берегу), в 15 км от
железнодорожной станции Волжский (на линии Волгоград — Астрахань), 23 км до Волгограда.
Объект №2 расположен в Среднеахтубинском районе р. п. Средняя Ахтуба.
Границы р.п. Средняя Ахтуба
р.п. Средняя Ахтуба
Источник: https://www.google.ru/maps
Ближайшее окружение Объекта №2: преимущественно одно- и двухэтажные частные жилые
дома.
Расположение Объекта №2 на карте р.п. Средняя Ахтуба
Объект оценки №2
Источник: https://www.google.ru/maps
23
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.2.3
ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА №2
Состав Объекта № 2
Земельный участок и нежилое здание, расположенные по адресу:
Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба,
ул. Совхозная, д. 20
Состав Объекта №2:
Объект №2.1
Земельный участок общей площадью 1 772 кв.м
Объект №2.2
Нежилое здание общей площадью 754,9 кв.м
Источник: данные Заказчика
Описание физических характеристик Объекта № 2.1
Здание магазина-кулинарии общей площадью 754,9 кв.м
Наименование
Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба,
ул. Совхозная, д. 20
Местоположение
Тип здания
Двухэтажное нежилое здание
Назначение
Нежилое
Площадь, кв.м
754,9
Год ввода здания в эксплуатацию
2008
Год последнего капитального ремонта
Данные не были предоставлены Заказчиком и отсутствуют в открытом
доступе
С отделкой
Физическое состояние
Плитка
Полы
Подвесные потолки типа «Армстронг»
Потолки
Оконные проемы
Пластиковые
Дверные проемы
Пластиковые
Исходя из предоставленных фотоматериалов - 20%
Физический износ
Функциональный износ
0%
Внешний износ
0%
Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация,
вентиляция, слаботочные устройства
Инженерные коммуникации
Источник: копия свидетельства
http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
о
государственной
регистрации
прав,
копия
выписки
из
ЕГРП,
фотоматериалы,
Описание физических характеристик Объекта № 2.2
Наименование
Земельный участок общей площадью 1 772 кв.м
Местоположение
Волгоградская обл., Среднеахтубинский р-н, р. п. Средняя Ахтуба,
ул. Совхозная, д. 20
Категория земель
Земли населенных пунктов
Назначение
Площадь, кв.м
Кадастровая стоимость, руб.
Кадастровая стоимость, руб./кв.м
Инженерное обеспечение
Наличие улучшений
24
Для эксплуатации здания-магазина
1 772
8 730 838,92
4 927,11
Все необходимые коммуникации по границе
Здание магазина-кулинарии
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Информация об износах и устаревании
Земельные участки не подвержены всем видам износов и устареваний
Источник: копия свидетельства о государственной регистрации прав, копия выписки из ЕГРП, http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/
2.2.4
ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА № 2
По состоянию на дату оценки объекты, входящие в состав Объекта №2, используются в качестве:
Объект №2.1 – земельного участка под магазином;
Объект №2.2 – здания магазина-кулинарии.
В качестве арендопригодной площади принимается общая площадь помещения Объекта №2.2 –
754,9 кв.м. в связи с отсутствием в распоряжении Оценщика технической информации о здании.
2.2.5
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА №2
В соответствии с принятым допущением, осмотр Объекта №2 не проводился. Фотографии были
предоставлены Заказчиком.
Объект №2 – здание
Объект №2 – здание
Помещения Объекта №2
Помещения Объекта №2
25
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Помещения Объекта №2
Помещения Объекта №2
Помещения Объекта №2
Помещения Объекта №2
Помещения Объекта №2
26
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.3.
2.3.1
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА №3
ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ №3
Описание прав на Объект №3
Краткое
наименова
ние
Объекта
Полное
наименование
Объекта
Объект №3
Часть нежилого
помещения,
расположенная по
адресу: г. Воронеж,
Ленинский район,
ул. Бакунина, д. 2.
Этаж: подвал
Субъект права
Реквизиты
свидетельства о
государственной
регистрации права
Кадастровый
(условный) номер
Остаточная
стоимость на
дату оценки,
руб.
ОАО АКБ
«ИНТРАСТБАНК»
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии 36АГ 860521 от
22.11.2012 г.
36:34:0401013:670
2 505 750,00
Источник: копии свидетельств о государственной регистрации прав, копии выписок из ЕГРП
В соответствии с предоставленной Выпиской ЕГРП по состоянию на 17.04.2015 г. помещения
Объекта №3 имеют обременения в виде Договора ипотеки в Банке «ИнтрастБанк». Данный факт не
учитывается в качестве обременения при расчете рыночной стоимости Объекта оценки.
2.3.2
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА №3
Объект №3 расположен г. Воронеж Воронежской области.
Расположение Воронежской области на карте Российской Федерации
Воронежская область
Источник: http://ru.wikipedia.org
Воронеж — город на юге средней полосы европейской части России, административный центр
Воронежской области. Расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж и левом
берегу реки Дон. Расстояние от Москвы — 534 км.
Объект №3 расположен в Ленинском районе г. Воронеж.
27
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Расположение Объекта №3 на карте административных районов г. Воронежа
Объект оценки №3
Источник: http://2gis.ru /voronezh/
Объект расположен в подвале здания общежития, расположенного на второй линии квартала в
окружении многоэтажных жилых домов. В 5 минутах ходьбы от Объекта № 3 проходит
ул. Плехановская – одна из основных транспортных магистралей города.
Подъезд к Объекту №3 осуществляется с улицы Куколкина.
Ближайшее окружение Объекта №3: преимущественно жилые дома различной этажности, а
также объекты социальной инфраструктуры, офисные и торговые здания.
Расположение Объекта №3 на карте г. Воронежа в приближении
Объект оценки №3
Источник: http://2gis.ru /voronezh/
28
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.3.3
ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА №3
Описание физических характеристик Объекта №3
Часть нежилого помещения, расположенная по адресу: г. Воронеж, Ленинский
район, ул. Бакунина, д. 2
Наименование
г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2
Местоположение
Тип здания
5-этажное здание, общежитие
Назначение
Торгово-офисное
Площадь, кв.м
393,7
Ориентировочно 1980
Год ввода здания в эксплуатацию
Год последнего капитального ремонта
Данные не были предоставлены Заказчиком и отсутствуют в открытом
доступе
Требуется проведение ремонта
Физическое состояние
Исходя из предоставленных фотоматериалов - 50%
Физический износ
Функциональный износ
0%
Внешний износ
0%
Инженерные коммуникации
Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация
Источник: копия свидетельства о государственной регистрации права, копия выписки из ЕГРП, фотоматериалы
По итогам анализа предоставленных Заказчиком фотоматериалов, Оценщик сделал вывод о том,
что в помещении расположены общедомовые коммуникации. В помещении проходят трубопроводы
отопления, водопровод, разведено электричество. С учетом имеющихся труб водопровода, в помещении
возможно организовать санузел.
2.3.4
ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА №3
На дату оценки Объект №3 не используется по причине отсутствия внутренней отделки и
необходимости проведения ремонта. После проведения необходимых работ помещение может
использоваться в качестве торгово-офисного.
2.3.5
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА №3
В соответствии с принятым допущением, осмотр Объекта №3 не проводился. Фотографии были
предоставлены Заказчиком.
Объект №3
Объект №3
29
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
30
Объект №3
Объект №3
Объект №3
Объект №3
Объект №3
Объект №3
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №3
31
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.4.
2.4.1
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА №4
ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ №4
Описание прав на Объект №4
Краткое
наименование
Объекта
Объект №4
Полное наименование
Объекта
Субъект
права
Реквизиты
свидетельства о
государственной
регистрации права
Кадастровый
номер
Остаточная
стоимость на
дату оценки,
руб.
-
-
-
63:01:0410003:
191
1 800 096,00
63:01:0410003:
0192
1 800 096,00
Земельные участки,
расположенные по адресу:
Самарская обл., г. Самара,
Куйбышевский р-н, совхоз
"Волгарь", ул. Раздольная
(участок 92 для объекта
№4.1, участок 94 для
объекта №4.2)
Объект №4.1
Земельный участок общей
площадью 1 200 кв.м
Объект №4.2
Земельный участок общей
площадью 1 200 кв.м
ОАО АКБ
«ИНТРАСТБА
НК»
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
63-АМ №044836 от
04.03.2014 г.
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности серии
63-АМ №044142 от
04.03.2014 г.
Источник: копии свидетельств о государственной регистрации прав, копии выписок из ЕГРП
2.4.2
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА №4
Объект №4 расположен г. Самара Самарской области.
Расположение Самарской области на карте Российской Федерации
Самарская область
Источник: http://ru.wikipedia.org
Самара — крупный город в Среднем Поволжье России, является центром Поволжского
экономического района и Самарской области, образует муниципальное образование - городской округ
Самара.
32
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Самара - крупный экономический, транспортный, научно-образовательный и культурный центр.
Основные отрасли промышленности: машиностроение, нефтепереработка и пищевая промышленность.
Объект №4 расположен в Куйбышевском районе г. Самары.
Границы Куйбышевского района на карте г. Самары
Источник: http://2gis.ru/perm
Подъезд к Объекту №4 осуществляется с улицы Раздольная.
Объект №4 расположен на территории совхоза «Волгарь». Объект окружают аналогичные по
характеристикам земельные участки, с постройками в виде коттеджей.
33
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Расположение Объекта №4 на карте г. Самары
Объект оценки №4
Источник: http:maps.yandex.ru
2.4.3
ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА №4
Состав Объекта № 4
Земельные участки, расположенные по адресу: Волгоградская обл.,
Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь",
ул. Раздольная
Состав Объекта №4:
Объект №4.1
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Объект №4.2
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Источник: данные Заказчика
Описание физических характеристик Объекта №4.1
Наименование
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Местоположение
Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь",
ул. Раздольная
Категория земель
Земли населенных пунктов
Назначение
Для строительства жилого дома
Площадь, кв.м
1 200
Кадастровая стоимость, руб.
1 967 160,00
Кадастровая стоимость, руб./кв.м
Инженерное обеспечение
1 639,30
Все необходимые коммуникации по границе
Отсутствуют
Наличие улучшений
Информация об износах и устаревании
Земельные участки не подвержены всем видам износов и устареваний
Источник: копия выписки из ЕГРП, справка о балансовой стоимости, данные Заказчика
34
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание физических характеристик Объекта №4.2
Земельный участок общей площадью 1 200 кв.м
Наименование
Местоположение
Самарская обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь",
ул. Раздольная
Категория земель
Земли населенных пунктов
Для строительства жилого дома
Назначение
Площадь, кв.м
1 200
Кадастровая стоимость, руб.
1 971 012,00
Кадастровая стоимость, руб./кв.м
1 642,51
Все необходимые коммуникации по границе
Инженерное обеспечение
Отсутствуют
Наличие улучшений
Информация об износах и устаревании
Земельные участки не подвержены всем видам износов и устареваний
Источник: копия выписки из ЕГРП, справка о балансовой стоимости, данные Заказчика
2.4.4
ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА №4
По состоянию на дату оценки объекты, входящие в состав Объекта №4, используются в качестве
земельных участков под строительство жилого дома. По данным Заказчика, улучшения на участках
отсутствуют.
2.4.5
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА №4
В соответствии с принятым допущением, осмотр Объекта №4 не проводился. Фотографии были
предоставлены Заказчиком.
Объект №4
Объект №4
35
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №4
Объект №4
Объект №4
36
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.5.
2.5.1
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА №5
ОПИСАНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТ №5
Описание прав на Объект №5
Краткое
наименование
Объекта
Объект №5
Объект №5.1
Объект №5.2
Полное
наименование
Объекта
Нежилые
помещения,
расположенные по
адресу: Самарская
обл., г. Самара,
Октябрьский р-н,
Пятая просека
(д. 99«Б» для объекта
№5.1, д. 93 для
объекта №5.2)
Нежилое помещение
общей площадью
851,4 кв.м. Этажи:
подземный №2, №2,
№3. Комнаты №№ 11,
10, 1, 8, 5, 6, 4, 2, 3,
26, 18, 16, 36
Нежилое помещение
общей площадью
590,5 кв.м. Этаж:
подвал № на отм.3,750. Комнаты №№
13, 12, 38, 41, 40, 42,
44, 7, 22, 23, 25, 27,
26, 28, 30, 33, 15, 17,
29, 24, 35, 34, 19, 18,
11, 10
Субъект права
ОАО АКБ
«ИНТРАСТБАНК»
Реквизиты
свидетельства о
государственной
регистрации
права
Кадастровый номер
Остаточная
стоимость на
дату оценки,
руб.
-
-
-
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности
серии 63-АЛ
№354301 от
28.10.2013 г
63:01:0638003:2365
19 593 784,00
Свидетельство о
государственной
регистрации права
собственности
серии 63-АМ
№012361 от
14.01.2014 г.
63:01:0638003:2478
10 882 314,00
Источник: копии свидетельств о государственной регистрации прав, копии выписок из ЕГРП
2.5.2
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА №5
Объект №5 расположен в Октябрьском районе г. Самары.
Границы Октябрьского района на карте г. Самары
Источник: https://www.google.ru/maps
37
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Подъезд к Объекту №5 осуществляется с 5-ой просеки. Объект №5 находится на удалении от
основных магистралей города. Объекты №5.1 и №5.2 расположены на 2 линии домов в черте жилого
квартала.
Ближайшее окружение Объекта №5: преимущественно многоэтажные жилые дома, объекты
социальной инфраструктуры.
Расположение Объекта №5 на карте г. Самары
Объект оценки №5
Источник: https://www.google.ru/maps
2.5.3
ОПИСАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК ОБЪЕКТА №5
Описание физических характеристик Объекта №5.1
Наименование
Местоположение
Нежилое помещение общей площадью 851,4 кв.м
Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека д. 99б
Тип здания
Многоэтажное жилое здание
Назначение
Нежилое
Площадь, кв.м, в т.ч.:
851,4
Площадь подвала, кв.м
283,8
Площадь 1-го и 2-го этажей, кв.м
567,6
Год ввода здания в эксплуатацию
2012
Год последнего капитального ремонта
Данные не были предоставлены Заказчиком и отсутствуют в открытом
доступе
Без отделки
Физическое состояние
Физический износ
Исходя из предоставленных фотоматериалов - 0%
Функциональный износ
0%
Внешний износ
0%
Инженерные коммуникации
Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция
Источник: копия выписки из ЕГРП, справка о балансовой стоимости, данные Заказчика
38
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Описание физических характеристик Объекта №5.2
Наименование
Местоположение
Нежилое помещение общей площадью 590,5 кв.м
Самарская обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека д. 93
Тип здания
Многоэтажное жилое здание
Назначение
Нежилое
Площадь, кв.м, в т.ч.:
590,5
Год ввода здания в эксплуатацию
2012
Год последнего капитального ремонта
Данные не были предоставлены Заказчиком и отсутствуют в открытом
доступе
Без отделки
Физическое состояние
Физический износ
Исходя из предоставленных фотоматериалов - 0%
Функциональный износ
0%
Внешний износ
0%
Инженерные коммуникации
Электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция
Источник: копия выписки из ЕГРП, справка о балансовой стоимости, данные Заказчика
2.5.4
ТЕКУЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА №5
По состоянию на дату оценки объекты, входящие в состав Объекта №5, имеют черновую отделку
и не используются.
В качестве арендопригодной площади принимается общая площадь помещений Объекта №5.1 и
№5.2: 851,4 кв.м и 590,5 кв.м соответственно, в связи с отсутствием в распоряжении Оценщика
технической информации о помещениях.
39
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.5.5
ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА №5
В соответствии с принятым допущением, осмотр Объекта №5 не проводился. Фотографии были
предоставлены Заказчиком.
Объект №5
40
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №5
41
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №5
42
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №5
43
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №5
44
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объект №5
45
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
3.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Стандарты оценки подчеркивают, что рыночная стоимость - это стоимость при наиболее
эффективном использовании объекта оценки.
Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного
использования оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:
соответствующим требованиям и нормам законодательства;
физически возможным;
экономически оправданным;
финансово осуществимым;
в результате которого расчетная величина стоимости оцениваемого имущества будет
максимальной.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта
оценки. При определении наиболее эффективного использования объекта недвижимости принимаются
во внимание: целевое назначение и разрешенное использование земельного участка; типичность
застройки и перспективы развития района окружения объекта; основные технические характеристики
здания/сооружения, а также существующее и возможное благоустройство.
После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных
вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в
результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается
наиболее эффективным использованием.
Законодательно разрешенное использование подразумевает, что каждое использование надо
вначале проверить на предмет того, разрешено ли оно юридически для данного объекта. Общественные
и юридические ограничения включают правила зонирования, ограничения на частную инициативу,
строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие
законодательные акты.
Физически возможное использование - это рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования, то есть это использование, соответствующее размеру, форме и
рельефу земельного участка, а также с учетом установленных ограничений. При этом следует учитывать
наличие коммуникаций или возможность их прокладки.
Исследование финансовой целесообразности заключается в рассмотрении рыночного спроса на
оцениваемую недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает
положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и
законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся
улучшений.
3.1.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА №1
Объект №1 представляет собой отдельно стоящее здание (Объект №1.1), расположенное на
земельном участке (Объект №1.2).
Анализ наиболее эффективного использования для условно свободного земельного участка
Законодательно разрешенное использование
В соответствии с предоставленными данными (свидетельство о регистрации права
собственности, выписка из ЕГРП, данные портала http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) земельный
участок имеет разрешенное использование – «Обслуживание нежилого помещения». Информацией о
возможном изменении варианта разрешенного использования Оценщик не располагает. Таким образом,
законодательно разрешенным вариантом использования является обслуживание нежилого помещения.
46
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Физически возможное использование
Общая площадь и форма земельного участка не накладывают значительных ограничений на
строительство каких-либо объектов недвижимости. На участке возможно как строительство объектов
коммерческой недвижимости, так и жилых объектов.
Финансовая целесообразность
Земельный участок расположен в районе города с развитой офисной и торговой застройкой.
Ближайшее окружение Объекта №1: административные и жилые дома. В связи с этим строительство на
земельном участке объекта торгово-офисного назначения финансово целесообразно.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая форму, рельеф, площадь, расположение на второй линии застройки, а также
законодательно разрешенное использование, максимальную доходность обеспечивает единственный
вариант использования Объекта №1 – использование под строительство коммерческого объекта, а
именно, административного здания.
Анализ наиболее эффективного использования для земельного участка с учетом имеющихся
улучшений
Законодательно разрешенное использование
Согласно предоставленному свидетельству о государственной регистрации прав собственности,
назначение здания - нежилое. Таким образом, законодательно возможно его использование под любые
коммерческие объекты.
Физически возможное использование
Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание. В соответствии
с принятыми Оценщиком допущениями, помещения находятся в рабочем состоянии и, учитывая,
оснащенность инженерными системами здания, его можно использовать в качестве офисных или
торговых помещений.
Финансовая целесообразность
Оцениваемое здание расположено в районе с развитой административной и жилой застройкой.
Текущая рыночная ситуация показывает, что отдельно стоящие здания со своей территорией пользуются
высоким спросом, следовательно, использование данного здания в качестве офисных помещений
целесообразно.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая конструктивные характеристики, местоположение на второй линии застройки,
этажность и площадь оцениваемого здания (318,1 кв.м), а также законодательно разрешенное
использование, максимальную доходность обеспечивает вариант использования в качестве офисного
помещения.
Вывод: принимая во внимания текущее состояние рынка коммерческой недвижимости
Рязанской области, физические характеристики, местоположение и этажность оцениваемого объекта
недвижимости, а также законодательно разрешенный вид использования, наиболее экономически
оправданным и приносящим максимальную прибыль представляется использование Объекта № 1 в
качестве офисного помещения.
3.2.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА №2
Объект №2 представляет собой отдельно стоящее здание (Объект №2.2), расположенное на
земельном участке (Объект №2.1).
Анализ наиболее эффективного использования для условно свободного земельного участка
Законодательно разрешенное использование
В соответствии с предоставленными данными (свидетельство о регистрации права
собственности, выписка из ЕГРП, данные портала http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) земельный
47
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
участок имеет разрешенное использование для эксплуатации здания-магазина. Информацией о
возможном изменении варианта разрешенного использования Оценщик не располагает. Таким образом,
законодательно разрешенным вариантом использования является эксплуатация здания магазина.
Физически возможное использование
Общая площадь и форма земельного участка не накладывают значительных ограничений на
строительство каких-либо объектов недвижимости. На участке возможно как строительство объектов
коммерческой недвижимости, так и жилых объектов.
Финансовая целесообразность
Земельный участок расположен в районе города с развитой жилой застройкой. Ближайшее
окружение Объекта №2: жилые дома. В связи с этим строительство на земельном участке объекта
торгового назначения финансово целесообразно.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая форму, рельеф, площадь, местоположение, а также законодательно разрешенное
использование, максимальную доходность обеспечивает единственный вариант использования Объекта
№2 – использование под строительство коммерческого объекта, а именно, торгового здания.
Анализ наиболее эффективного использования для земельного участка с учетом имеющихся
улучшений
Законодательно разрешенное использование
Согласно предоставленному свидетельству о государственной регистрации прав собственности,
назначение здания - нежилое. Таким образом, законодательно возможно его использование под любые
коммерческие объекты.
Физически возможное использование
Оцениваемый объект представляет собой отдельно стоящее двухэтажное здание. В соответствии
с предоставленными Заказчиком фотоматериалами, помещения находятся в рабочем состоянии и,
учитывая конструктивные и планировочные характеристики помещений, оснащенность инженерными
системами здания, его можно использовать в качестве торговых помещений.
Финансовая целесообразность
Оцениваемое здание расположено в районе с развитой жилой застройкой. Текущая рыночная
ситуация показывает, что отдельно стоящие здания со своей территорией пользуются высоким спросом,
следовательно, использование данного здания в качестве торговых помещений целесообразно.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая конструктивные характеристики, местоположение, этажность и площадь
оцениваемого здания (754,9 кв.м), а также законодательно разрешенное использование, максимальную
доходность обеспечивает вариант использования в качестве магазина.
Вывод: принимая во внимания текущее состояние рынка коммерческой недвижимости
Волгоградской области, физические характеристики, местоположение и этажность оцениваемого
объекта недвижимости, а также законодательно разрешенный вид использования, наиболее
экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль представляется использование
Объекта № 2 в качестве магазина-кулинарии.
3.3.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА №3
Объект №3 представляет собой часть нежилого подвального помещения, расположенного по
адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2.
Законодательно разрешенное использование
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав собственности и
выписками из ЕГРП, назначение Объекта №3 – нежилое.
Таким образом, законодательно возможно его использование под любые коммерческие объекты.
48
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Физически возможное использование
Объект оценки находится в подвальном этаже здания, что характерно для торговых и офисных
помещений. На дату оценки в помещениях Объекта оценки №3 не выполнена отделка, характерная для
торгово-офисного помещения, но имеются все необходимые коммуникации. Использование Объекта
№ 3 в качестве торгово-офисного помещения является физически возможным после проведения
ремонтных работ.
Финансовая целесообразность
Объект располагается в центральном районе города, в подвальном этаже здания. У Объекта
имеется отдельный вход. Данное расположение характерно для торговых и офисных помещений и
делает целесообразным использование Объекта в качестве торгово-офисного помещения после
проведения ремонтных работ.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая местоположение, назначение, качество отделки и наличие коммуникаций,
максимальную доходность обеспечивает единственный вариант использования Объекта №3 –
использование в качестве торгово-офисного помещения (после проведения ремонтных работ).
Вывод: принимая во внимания текущее состояние рынка коммерческой недвижимости
г. Воронежа, физические характеристики и местоположение оцениваемых помещений, наиболее
экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль для Объекта №3 представляется
использование в соответствии с текущим назначением в качестве торгово-офисного помещения (после
проведения ремонтных работ).
3.4.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА №4
Объект оценки представляет собой земельные участки, расположенные по адресу: Самарская
обл., г. Самара, Куйбышевский р-н, совхоз "Волгарь", ул. Раздольная.
Законодательно разрешенное использование
В соответствии с данными портала http://maps.rosreestr.ru/, земельные участок, входящие в состав
Объекта оценки №4, относятся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «Для
индивидуального жилищного строительства». Таким образом, на земельном участке возможно
расположение жилого помещения.
Физически возможное использование
Наличие инженерной инфраструктуры, рельеф, общая площадь и форма земельных участков не
накладывают значительных ограничений на строительство жилых объектов, дач, коттеджей.
Финансовая целесообразность
С учетом местоположения участков (Куйбышевский р-он, совхоз «Волгарь»), престижности
района, высокой стоимости земли, разрешенного использования и характерного окружения участков
сходными по назначению землями, представляется целесообразным строительство жилого помещения,
коттеджа. Размещение объекта офисной или торговой недвижимости нецелесообразно из-за низкой
финансовой эффективности.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и
законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием участка.
С учетом местоположения и окружения Объекта вариантом, обеспечивающим максимальную
доходность, является расположение на нем жилых помещений.
Вывод: принимая во внимания текущее состояние земельного рынка г. Самары, физические
характеристики и местоположение Объекта оценки, наиболее экономически оправданным и
приносящим максимальную прибыль для оцениваемого Объекта представляется его использование в
качестве земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
49
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
3.5.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА №5
Объект оценки представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Самарская
обл., г. Самара, Октябрьский р-н, Пятая просека.
Законодательно разрешенное использование
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав собственности и
выписками из ЕГРП, назначение Объекта №5 – нежилое.
По причине отсутствия внутренней отделки, на дату оценки Объект №5 не используется.
Использование объекта после проведения отделочных работ в качестве помещения свободного
назначения, офисного помещения или торгового помещения не будет противоречить законодательно
разрешенному использованию.
Физически возможное использование
На дату оценки в помещениях Объекта оценки №5 выполнена черновая отделка. При
выполнении качественной отделки, Объект может выступать в качестве помещения свободного
назначения - офисного или торгового помещения.
Финансовая целесообразность
Объект №5 располагается в жилом квартале, на 2-й линии, на нижних и подвальных этажах
жилых домов. Данное расположение характерно для помещений свободного назначения, офисов,
торговых помещений и делает финансово целесообразным использование оцениваемого помещения в
качестве одного из приведенных выше вариантов.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность
Учитывая конструктивные и планировочные характеристики, местоположение, а также
законодательно разрешенное использование, максимальную доходность обеспечивают варианты
использования Объекта №5 – использование в качестве помещения свободного назначения, офиса или
торгового помещения.
Вывод: принимая во внимания текущее состояние рынка коммерческой недвижимости
г. Самары, физические характеристики и местоположение оцениваемого помещения, наиболее
экономически оправданным и приносящим максимальную прибыль для Объекта №5 представляется
использование в качестве помещения свободного назначения, офиса или торгового помещения.
50
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
4.
4.1.
АНАЛИЗ РЫНКА
МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР
Данные за первый квартал текущего года показали углубление спада экономики. По оценке
Минэкономразвития России, в I квартале 2015 г. ВВП сократился на 2,2 %. Отрицательное влияние на
динамику ВВП оказали сокращение объемов торговли, снижение объемов строительных работ и
падение экспорта газа при консервативной оценке динамики нефтепродуктов. На снижение ВВП также
повлиял спад в строительстве, обрабатывающих производствах, розничной торговле. Положительное
влияние оказали динамика сельского хозяйства и добыча полезных ископаемых.
Основные показатели развития экономики (в % нарастающим итогом с начала года к соответствующему
периоду предыдущего года)
Показатель
ВВП, %
Индекс потребительских цен, за период, к
концу предыдущего периода
Индекс промышленного производства1
Индекс производства продукции сельского
хозяйства2
Инвестиции в основной капитал
Реальные располагаемые денежные доходы
3
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Январьмарт
2015
107,2
106,4
107,4
108,1
105,6
92,2
104,0
104,3
103,4
101,3
100,6
97,8*
111,7
110,9
109
111,9
113,3
108,8
108,8
106,1
106,6
106,5
111,4
107,4**
108
105,1
106,3
106,3
102,1
90,7
108,2
104,7
102,6
100,3
101,7
99,6
103
102,3
103,6
103,3
110,8
101,4
88,1
123,0
95,3
106,2
103,7
103,5
113,7
110,9
116,7
121,1
109,1
83,8
106,0
106,2
106,6
99,7
97,5
94,0***
110,4
112,4
113,5
110,7
102,7
102,1
104,3
100,8
104,4
103,3
99,0
98,6
Оборот розничной торговли4
113,3
112,8
114,1
116,1
113,0
95,1
104,4
107,2
106,3
103,9
102,5
93,3
Экспорт товаров, млрд. долл. США
134,8
133,1
124,5
116,8
132,8
303,4
398,0
521,4
528
521,6
493,6
86,6*
Импорт товаров, млрд. долл. США
128
128,8
131
136
130,4
191,8
248,8
323,3
336
344,3
308,0
46,2*
Источник: данные Министерства экономического развития РФ и Банка России; оценка Минэкономразвития России и Росстата.
*Оценка Минэкономразвития России; ** В % к декабрю предыдущего года; *** Оценка Росстата
По использованию доходов наибольшее отрицательное влияние на ВВП оказало сокращение
инвестиций в основной капитал и снижение оборота розничной торговли (на 6,7% по сравнению с
I кварталом 2014 года).
С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленному производству в
целом после спада в январе-феврале, в марте возобновился рост, составив 0,3%.
В добыче полезных ископаемых в марте сокращение замедлилось до -0,2% против -0,6% в
феврале. Проведенное Росстатом в марте 2015 г. обследование деловой активности 3,5 тыс. организаций
(без учета малых предприятий) видов экономической деятельности "Добыча полезных ископаемых",
"Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды"
показало, что среди факторов, сдерживающих, по мнению руководителей, рост производства,
преобладает недостаточный спрос на продукцию предприятий на внутреннем рынке, неопределенность
экономической ситуации и высокий уровень налогообложения.
Неопределенность экономической ситуации является доминирующим фактором, сдерживающим
инвестиционную активность. Согласно данным Росстата, квартальная динамика инвестиций в основной
капитал в течение всего 2014 года и в I квартале 2015 г. остается отрицательной, причем по итогам
января-марта 2015 г. было зафиксировано максимальное снижение инвестиций – на 6,0% в годовом
исчислении.
1
Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства»,
«Производство и распределение электроэнергии, газа и воды». С учетом поправки на неформальную деятельность.
2 Без учета сведений по Республике Крым и г. Севастополю.
3 Предварительные данные
4 Без учета сведений по Республике Крым и г. Севастополю.
51
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Инвестиции в основной капитал с исключением
сезонных и календарных факторов (январь 1999 =
100)
Источник: оценка Минэкономразвития России
Строительство с исключением сезонных и
календарных факторов (январь 1999 = 100)
Источник: оценка Минэкономразвития России
В значительной степени падение инвестиций проявилось в строительстве. За январь – март
2015 г. объем работ по виду деятельности «Строительство» сократился на 4,7% к аналогичному периоду
прошлого года. В марте снижение составило 6,7% и было максимальным с июня 2014 года.
На этом фоне продолжается значительный рост жилищного строительства. Вводы жилья
выросли с начала года на 32,8%, в том числе в марте на 24,4% к соответствующему периоду 2014 года.
Положительной динамикой характеризуется производство продукции сельского хозяйства:
прирост в I квартале к соответствующему периоду 2014 года составил 3,5%, в том числе в марте – 4,2%.
В I квартале 2015 г. наблюдался ускоренный спад деловой активности в сфере услуг, который
был обусловлен, главным образом, продолжающимся сокращением платежеспособного
потребительского спроса.
В течение I квартала 2015 г. наблюдалось усиление снижения реальных располагаемых доходов
населения. По результатам января - марта 2015 г. реальные располагаемые доходы населения снизились
на 1,4% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Реальная заработная плата в
I квартале 2015 г. относительно аналогичного периода прошлого года снизилась на 8,3%.
Реальная заработная плата с исключением
сезонных и календарных факторов
Источник: оценка Минэкономразвития России
Реальные располагаемые доходы с исключением
сезонных и календарных факторов
Источник: оценка Минэкономразвития России
По предварительным данным Росстата, в марте уровень безработицы повысился до 5,9%
экономически активного населения с 5,8% в феврале, за I квартал уровень безработицы увеличился на
0,5 п. п. относительно IV квартала 2014 г., составив 5,7%.
Внешняя торговля
Экспорт товаров в марте 2015 г., по оценке, составил 29,9 млрд долл. США (63,7% к марту
2014 г. и 102,6% к февралю 2015 года). Экспорт в страны дальнего зарубежья в марте 2015 г. снизился
по сравнению с мартом прошлого года на 37,5% и составил 25,4 млрд долл. США, экспорт в страны СНГ
сократился на 28,8% (4,5 млрд долл. США).
Импорт товаров в марте текущего года, по оценке, составил 18,2 млрд долл. США (66,4% к
марту 2014 г. и 116,8% к февралю 2015 года). При этом наблюдалось снижение поставок
продовольственных товаров на 38,8%, машиностроительной продукции – на 36,7%, текстильных
52
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
изделий и обуви – на 26,5%, химической продукции – на 22,8 процента.
Положительное сальдо торгового баланса в марте 2015 г., по оценке, составило 11,8 млрд долл.
США, и относительно марта 2014 г. снизилось на 40,1%.
Внешняя торговля Российской Федерации*, млрд. долл. США
250
201,7
200
150
195,5
132,8
2013
125,2 123
86,6
100
2014
2015 (оценка)
76,6 72,5
46,2
50
48,6 50,5 40,4
0
Товарооборот
Экспорт
Импорт
Сальдо
*по методологии платежного баланса
Источник: оценка Минэкономразвития России
Совокупный объем государственного долга составил по состоянию на 1 апреля
10 113,23 млрд руб., уменьшившись за январь-март текущего года на 185,89 млрд руб., или 1,8%.
В структуре государственного долга на 1 апреля внешний долг составил 30,9%, внутренний долг
– 69,1%.
За январь-март инфляция составила 7,4% (годом ранее – 2,3%), что стало самым высоким
показателем с 1999 года.
Вклад в индекс потребительских цен основных групп товаров и услуг, в п.п.
8
7
1,3
Плодовощная продукция
2,8
Продтовары (без
плодоовощной продукции)
6
5
4
3
2,5
2
1
0,8
0
январь-март 2015
0,6
0,9
0,5
0,3
январь-март 2014
Непродовольственные
товары
Услуги
Источник: оценка Минэкономразвития России
В марте темпы роста цен по сравнению с предшествующими месяцами снизились во всех
секторах потребительского рынка.
Валютный рынок
В I квартале 2015 г. наметилась стабилизация ситуации на внутреннем валютном рынке, чему
способствовали повышение Банком России ключевой ставки в конце 2014 г. (с 10,5% до 17,0% годовых,
в конце января 2015 г. ключевая ставка была снижена до 15%), наращивание объема предоставления
Банком России иностранной валюты на возвратной основе, введение мер по поддержанию устойчивости
финансового сектора, а также стабилизация цен на нефть и увеличение объемов продажи валютной
выручки со стороны крупнейших российских компаний-экспортеров. На улучшение конъюнктуры
валютного рынка также оказало влияние значительное снижение спроса населения на наличную
53
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
иностранную валюту.
По итогам I квартала текущего года официальный курс доллара США к рублю повысился на
2,5%, до 57,6500 руб. за доллар на 01.04.2015, курс евро к рублю снизился на 9,2%, до 62,0487 руб. за
евро, стоимость бивалютной корзины уменьшилась на 3,4%, до 59,6294 рубля.
Стоимость бивалютной корзины и границы плавающего операционного интервала курсовой политики Банка
России (рублей)
Источник: оценка Минэкономразвития России
По расчетам Минэкономразвития России, в марте текущего года реальное (с учетом внешней и
внутренней инфляции) укрепление рубля к доллару США составило 8%, к евро – 12,6%, к фунту
стерлингов – 10,6%.
В текущем году Банк России продолжил осуществлять денежно-кредитную политику в условиях
режима плавающего валютного курса, а также проводить введенные в 2014 г. операции по
предоставлению кредитным организациям валютной ликвидности на возвратной основе. Так, в каждом
месяце I квартала 2015 г. проводились аукционы по предоставлению кредитов Банка России в долларах
США, обеспеченных залогом прав требования по кредитам в долларах США, введенные в декабре 2014
г. для обеспечения стабильного функционирования банковского сектора в условиях ограниченного
доступа российских организаций на международные рынки капитала.
Объем международных резервов Российской Федерации по итогам января-марта 2015 года
сократился на 7,5%, или на 29,095 млрд долл. США, и составил 356,365 млрд долл. США по состоянию
на 1 апреля.
Мировые цены на нефть, газ и металлы
В марте 2015 г. отмечалась слабовыраженная разнонаправленная динамика развития
конъюнктуры мировых рынков сырьевых товаров – важных статей российского экспорта, рост цен был
характерен только для меди.
После небольшого повышения нефтяных цен в феврале 2015 г. вновь наметилась нисходящая
динамика, которая была обусловлена сильным дисбалансом между спросом и предложением,
сложившимся на мировом рынке нефти в марте 2015 года. С одной стороны, в марте наблюдалось
увеличение добычи нефти как в странах ОПЕК, так и в других государствах, прежде всего, в США. С
другой, темпы роста спроса сохраняются на низком уровне, что, в том числе, связано с сезонными
профилактическими работами по техобслуживанию оборудования на нефтеперерабатывающих
предприятиях.
В марте 2015 г. цена нефти марки Urals снизилась относительно предыдущего месяца на 4,8 % и
составила 54,5 долл. США за баррель (средняя цена по данным информационных агентств «Аргус» и
«Платтс»), по сравнению с мартом 2014 г. цена на нефть уменьшилась на 48,9 %. В январе-марте 2015 г.
цена на нефть составила 52,8 доллара США за баррель или 49,4 % к соответствующему периоду
54
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
предыдущего года.
Среднемесячные цены на сырьевые товары в марте 2015 года
Цена
Сырье
Нефть – Urals
Природный газ
Темп прироста
к соответствующему месяцу
к предыдущему месяцу
предыдущего года
-4,8%
-48,9%
март 2015 г.
54,5 долл./барр.
334,4 долл./тыс. куб.м
0%
-13,1%
Алюминий
1 773 долл./т
-2,6%
+4,1
Никель
13 746 долл./т
-5,4%
-12,2%
Медь
5 926 долл./т
+3,9%
-11,1%
Источник: Лондонская биржа металлов, аналитические агентства «Аргус Медиа» и «Платтс», Международный Валютный Фонд
На мировом рынке цветных металлов в марте 2015 г. вновь наблюдалось разнонаправленное
движение цен. К числу факторов, сдерживающих рост цен на цветные металлы, можно отнести большие
объемы складских запасов у поставщиков, а также неопределенность в отношении сроков начала
ужесточения денежно-кредитной политики в США.
Вместе с тем, ценовые котировки на медь несколько выросли по отношению к прошлому месяцу,
на что повлияли сообщения правительства Китая расширить сырьевые резервы страны в текущем году, а
также увеличить объемы инвестиций в инфраструктурные проекты. Ценовые котировки на никель
снизились до минимальных уровней за последние несколько лет на фоне сообщений о возможном
прекращении запрета на импорт сырья из Филиппин.
В марте 2015 г. ситуация на мировом рынке черных металлов характеризовалась нисходящим
трендом, среднее значение снижения мировых цен на металлопродукцию различного сортамента
составило 10 долл. США за тонну. Основными причинами снижения цен на черные металлы являются
слабые темпы роста мировой экономики, а также продолжающиеся уменьшение мировых цен на
железорудное сырье.
Рынок корпоративных ценных бумаг
Российские индексы РТС и ММВБ показали доходность 15,65% и 13,27% соответственно.
Объем торгов акциями на Московской бирже за 1 квартал 2015 г. составил 11 597,55 млрд
рублей.
Капитализация крупнейших российских эмитентов
на 31 марта 2015 г., млрд долл.
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Динамика индекса РТС за 3 месяца 2015 года
31.03.2014
30.06.2014
30.09.2014
31.12.2014
31.03.2015
Источник: оценка Минэкономразвития России
Источник: информационный портал «Investfuture»
В I квартале 2015 г. отмечался рост капитализации крупнейших российских компаний.
Наибольший рост показало ОАО «ГМК Норильский никель» - 24,72%. На втором месте
ОАО «Роснефть» (рост капитализации на 28,5%). Капитализация ОАО «Лукойл» и
ОАО «Сургутнефтегаз» также выросла: 16,93% и 15,72% соответственно.
Отрицательный результат по итогам квартала продемонстрировал ОАО «Банк ВТБ», потерявший
55
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
в капитализации 12,30%.
Рынок государственных ценных бумаг
В I квартале текущего года вследствие стабилизации инфляционных ожиданий, уменьшения
волатильности курса рубля и снижения ставок денежного рынка конъюнктура рынка государственных
ценных бумаг улучшилась по сравнению с IV кварталом 2014 года.
Минфин России, возобновив с третьей декады января 2015 г. регулярное проведение аукционов
на первичном рынке. Суммарный объем средств, привлеченных Минфином России на первичном рынке,
составил 93,3 млрд. руб., номинальный объем размещения – 103,5 млрд. руб. (в IV квартале 2014 г. –
13,6 млрд руб. и 15,9 млрд руб. соответственно). Операции по доразмещению ОФЗ на вторичном рынке
по принципу прямых продаж (без проведения аукционов) в январе-марте текущего года не проводились.
В соответствии с платежным графиком Минфин России выплатил 87,9 млрд руб. в виде
купонного дохода по ОФЗ, а также 106,2 млрд руб. в счет погашения размещенного в конце декабря
2014 г. по закрытой подписке выпуска бескупонных ОФЗ (ОФЗ-БК 50001 объемом 103,575 млрд руб.) и
очередного частичного погашения.
Кредитный рейтинг России
Кредитный рейтинг России
В январе 2015 г. международное
рейтинговое агентство Standard & Poor's
Агентство
В иностранной валюте
В национальной валюте
понизило долгосрочный рейтинг России
S&P's
BB+ (негативный)
BBB- (негативный)/ A-3
по обязательствам в иностранной валюте
ВВВ- (негативный)
ВВВ- (негативный)
до «спекулятивного» уровня ВВ+. Fitch
Moody's
Ва1
(негативный)
Ва1 (негативный)
Прогноз - «негативный». По словам
Источник:
Fitch,
Moody's,
Standard&Poor's
аналитиков
агентства,
снижение
рейтингов обусловлено низкой гибкостью
денежно-кредитной политики России и ослаблением перспектив экономического рост.
Рейтинговое агентство Fitch в январе 2015 г. понизило кредитный рейтинг России с «BBB» до
«BBB-» с негативным прогнозом. В мотивировке понижения рейтинга Fitch указало на такие факторы,
как резкое падение рубля и цен на нефть, а также резкий взлет ключевой ставки до 17%. Рейтинговое
агентство отмечает, что свое негативное влияние на российскую экономику по-прежнему сохраняют
западные санкции, из-за которых российские банки и госкорпорации лишены доступа к внешним
рынкам капитала.
Международное рейтинговое агентство Moody's понизило суверенный кредитный рейтинг
России до "Ba1" с "Baa3" с негативным прогнозом. Как поясняется в релизе Moody's, по прогнозам, в
2015 году экономику России ждет глубокая рецессия, которая продолжится в 2016 году.
Прогнозы и выводы
В настоящее время российская экономика переживает замедление темпов экономического роста,
спад инвестиционной активности и сохраняющуюся инфляцию. В связи с этим прогнозные значения
показателей экономического развития РФ были снижены Министерством экономического развития РФ,
Всемирным Банком, МВФ и международными рейтинговыми агентствами.
Прогноз основных макроэкономических показателей
Показатель
Темп роста ВВП,
в % к пред. году
56
Источник
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Всемирный Банк, Доклад «об экономике России, сентябрь 2014
Прогноз МВФ, декабрь 2014
Прогноз Организации экономического сотрудничества и
развития, ноябрь 2014
Oxford Economics «Russia. Country Economic Forecast», апрель
2015
2015
2016
2017
97,0
102,3*
103,0*
99,3
97,0
100,3
99,0
-
100,0
101,6
-
94,43
100,92
102,81
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Показатель
Индекс
потребительских цен,
на конец года, в % к
пред. году
Индекс промышленного
производства, в % к
пред. году
Инвестиции в основной
капитал, в % к пред. году
Реальные располагаемые
денежные доходы
населения,
в % к пред. году
Оборот розничной
торговли, в % к пред.
году
Цены на нефть Urals
(мировые), $/баррель
Курс доллара, рублей за
доллар США
Источник
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Oxford Economics «Russia. Country Economic Forecast», апрель
2015
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
Всемирный Банк, декабрь 2014
Министерство экономического развития, Прогноз социальноэкономического развития РФ на 2015 год и на плановый период
2016-2017 годов, Прогноз социально-экономического развития
РФ на 2015 год
2015
2016
2017
115,8
104,4*
104,3*
115,55
106,73
105,65
98,4
101,7*
102,1*
86,3
101,6*
102,9*
93,7
102,6*
103,3*
91,8
102,9*
103,4*
50,0
100,0*
100,0*
78,00
80,00
-
61,5
38,7*
39,5*
Источники: * Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2015 и плановый период 2016-2017 годы,
опубликованный в сентябре 2014 г.
Всемирный Банк, Доклад об экономике России, сентябрь 2014
Источники информации
Банк России, http://www.cbr.ru;
Всемирный Банк, http://www.imf.org/external/russian;
Московская биржа, http://rts.micex.ru;
Информационное агентство «Финмаркет», http://www.finmarket.ru;
Информационный портал «ImvestFuture», http://investfuture.ru/;
Международный Валютный Фонд, http://www.imf.org/external/russian/index.htm;
Министерство экономического развития РФ, http://www.economy.gov.ru;
Рейтинговое агентство Standard & Poor's, http://www.standardandpoors.ru;
Рейтинговое агентство Fitch, http://www.fitchratings.ru;
Рейтинговое агентство Moody's, http://www.moodys.com/;
РИА «РосБизнесКонсалтинг», http://www.rbc.ru;
Российская газета, http://www.rg.ru;
Газета «Ведомости» http://www.vedomosti.ru.
57
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
4.2.
4.2.1
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ОБЩАЯ СИТУАЦИЯ НА РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКАХ КОММЕРЧЕСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
Финансовый кризис, прежде всего, сказывается на бизнес-проектах. Поэтому, по мнению
экспертов, наиболее заметное снижение спроса ожидается именно в сегменте коммерческой
недвижимости.
Относительно ближайших перспектив регионального рынка коммерческой недвижимости
специалистами озвучиваются диаметрально противоположные прогнозы. Относительно оценки
дальнейшего развития ситуации мнения расходятся, и довольно существенно. Одни специалисты
прогнозируют затяжной кризис, другие говорят о том, что это временное явление. Реакция
представителей ритейла также различна - многие сократили программы своего развития или вообще
отказались от них на ближайшее время, другие - наоборот, изменили планы развития в сторону
расширения своего присутствия в регионах.
Большинство экспертов сходится во мнении, что рынок коммерческой недвижимости в
ближайшие годы ждет стагнация. Особенно это касается малонаселенных регионов. Однако
приоритетным направлением в сегменте станет аренда площадей, которая будет пользоваться
стабильным спросом.
Во всех регионах России наблюдается устойчивое снижение спроса на покупку объекты
коммерческой недвижимости. Это объясняется исчерпанием собственных ресурсов и недоступностью
кредитных средств из-за повышения ипотечных ставок.
Из-за процессов, наблюдаемых в последнее время в экономике, из-за замедления деловой
активности на рынках, срок экспозиции большинства объектов – как жилой, так и коммерческой
недвижимости — увеличился, а ликвидность снизилась. Коммерческая недвижимость менее ликвидна,
чем жилая. Если говорить о доходности, то раньше консультанты были едины во мнении, что
коммерческая недвижимость, особенно торговая, более доходна, чем жилье. Теперь, в кризис,
инвесторы делят рынок не на жилой и коммерческий, а на профессиональные объекты и
непрофессиональные. В менее привлекательных объектах, особенно складских, офисных и торговых,
ставки постепенно снижаются. Становится больше вакантных площадей, найти на прежние ставки
арендаторов все сложнее, стало и меньше крупных компаний, ищущих помещение. Однако объекты с
понятной концепцией и удобные для арендаторов все равно остаются в цене и пользуются спросом. В
регионах, с одной стороны, из-за непрозрачности рынка сложнее оценить проект с точки зрения
доходности, но зато спрос на офисы там более устойчивый, чем в Москве, где рынок достаточно
насыщен.
Цены на региональных рынках, как правило, заявляются в рублях, и в конце 2014 года владельцы
помещений пытались снизить свои потери из-за колебаний курса, поэтому цены продаж и ставки аренды
во многих регионах выросли в рублях по итогам 2014 года, но в долларовом эквиваленте они все же
снизились.
Большинство аналитиков говорят об отрицательных тенденциях на региональных рынках с
середины 2014 года. Однако наблюдать за региональными рынками недвижимости, как коммерческой,
так и жилой, сложно из-за недостатка аналитической информации.
На проведенной в Иркутске «Ярмарке недвижимости» было озвучено, что арендаторы сегмента
street-retail переезжают в помещения поменьше. Те же, кто остается в существующих, просят снизить
аренду на 10-20%. Сроки экспозиции помещений при сдаче в аренду достигают нескольких месяцев.
Стоимость же объектов на объекты недвижимости в городе достигла докризисных показателей
2008 года (цифры не «очищены» от инфляции) и практически замерла на месте. В дальнейшем,
возможно, опять будет некий спад, но насколько он будет крутой и долгий, сейчас никто не может точно
спрогнозировать: слишком много макроэкономических, политических факторов.
Итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Уфы довольно плачевные. Все сделки по
аренде происходят с торгом от заявленной цены под конкретного арендатора и его особенности,
помещения освобождаются. В феврале 2015 года снижение ставок аренды на торговую недвижимость
58
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
достигло 25%, на офисную – 28%. Прогноз на 2015 год – дальнейшее снижение. Однако относительно
цен продажи прогнозов нет, так как рынок «замер».
В Перми в 2015 году наблюдается профицит предложений на рынке аренды недвижимости.
Особенно ярко это проявляется в стрит-ритейле, в то время как особенная концентрация арендаторов
наблюдается в успешных торговых центрах. Тем не менее, арендные ставки не подверглись
существенной корректировке. Предложение по офисной недвижимости аналогично 2009 году – «мелкая
нарезка» вместо просторных помещений.
Но по мере развития кризиса в Воронеже компании начали менять помещения в массовом
порядке. Сначала резко вырос спрос на стрит-ритейл - сказался рост ставок в ТЦ, которые сохранили
льготы лишь для якорных арендаторов. Затем ТЦ в индивидуальном порядке снизили плату и для
региональных арендаторов, и стрит-ритейл оказался уже не столь популярен. В офисных зданиях класса
"В" многие арендаторы добились уменьшения платы, между бизнес-центрами развернулась
конкуренция. Рынок продажи коммерческой недвижимости замер. В стрит-ритейле в Воронеже на
продажу востребованы метры под бэк-офисы финансовых учреждений, колл-центры и магазины, спрос
на покупку имеется. Специалисты отмечают, что присутствует спрос на помещения первых и
подвальных этажей в жилых комплексах. Стоит отметить, что в 2014 – 2015 гг. на рынок вышли
коммерческие земельные участки, так как владельцам не хватает денег их освоить.
А, например, в Рязани присутствует рост цен на торговую и офисную недвижимость, а на
остальные виды нежилой недвижимости цена осталась неизменной. Отмечается рост количества
предложений в сегменте коммерческой недвижимости. Сделки продажи заключаются и сегодня. Самой
большой популярностью у малого бизнеса пользуется торговая недвижимость, однако спрос
минимальный, поскольку у предпринимателей нет уверенности в завтрашнем дне. В дальнейшем
прогнозируется снижение цен.
По прогнозу компании CBRE цены на офисную недвижимость в большинстве регионов страны
будут снижаться, при этом складская недвижимость пользуется стабильным спросом, особенно в
крупных городах, таких как Санкт-Петербург.
Выводы
Рынок коммерческой недвижимости региональных городов является закрытым и сложным для
анализа и прогнозирования.
Во всех регионах России наблюдается устойчивое снижение спроса на покупку объектов
коммерческой недвижимости. Это объясняется исчерпанием собственных ресурсов и
недоступностью кредитных средств из-за повышения кредитных ставок.
В большинстве региональных городов рынок продаж продемонстрировал повышение либо
замораживание цен в 2014 г., снижение спроса в 2015 г. Рынок аренды показал значительное
снижение ставок, высокую вакантность, смещение интереса арендаторов в сторону менее
качественной недвижимости.
Относительно ближайших перспектив регионального рынка коммерческой недвижимости
специалистами озвучиваются диаметрально противоположные прогнозы, однако большинство
экспертов сходится во мнении, что рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы ждет
стагнация, особенно это касается малонаселенных регионов.
Источники:
http://realty.rbc.ru/experts/20/08/2014/562949992182486.shtml.
http://rsgrealty.ru/news/249.html.
http://www.gd.ru/articles/3997-realty-tendentsii-rynka-kommercheskoy-nedvijimosti.
http://www.investmentrussia.ru/investitzii-v-nedvijimost/rinok-nedvijimosti/perspektivy-v-2015godu.html.
http://ecn-dmitrov.ru/statyi/krizis-na-rinke-nedvijimosti-ojidanii-i-realyi/.
http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/01/25/kak-investirovat-v-ysloviah-krizisa/.
59
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
http://www.rg.ru/2015/05/12/reg-cfo/navydumki.html.
http://sia.ru/?section=484&action=show_news&id=290805.
http://journal.mirkvartir.ru/interview/2015/05/12/marianna-romanovskaa/.
http://www.irn.ru/articles/38378.html.
http://www.kommersant.ru/doc/2664382.
http://www.961-961.ru/customer-information/full-text/publications/2015-01-29-08-32-50.
4.2.2
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЯЗАНИ
Общие сведения
Рынок коммерческой недвижимости Рязани можно считать сравнительно молодым и
недостаточно развитым. Его развитие началось с начала 2000-х годов, когда в городе активно началось
строительство современных зданий с торгово-офисными помещениями, а в существующих помещениях
начали проводить модернизацию в соответствии с современными требованиями и стандартами.
Специфику рязанского рынка офисной недвижимости отличает практически полное отсутствие
современных деловых центров с исключительно офисным профилем. В городе доминируют объекты
многофункционального назначения. Наиболее приемлемый формат - торгово-офисные центры,
гостинично-офисные центры, бизнес центры, в которых, как правило, офисные помещения
представлены на ряду с другими типами помещений.
Девелоперы при разработке концепции проекта не рискуют делать выбор в пользу только
офисного профиля здания, поэтому в Рязани распространена многофункциональная направленность
коммерческих объектов - в большинстве случаев офисная функция здания совмещается с торговой,
гостиничной.
Районы города
Рязань разделена на 4 административно-территориальных округа:
Советский;
Железнодорожный;
Октябрьский;
Московский.
По словам риелторов и специалистов по недвижимости Рязани, город имеет более сложную
территориальную структуру, где каждый район имеет разную инвестиционную привлекательность даже
в рамках нахождения одного и того же административного округа. Территориальное деление Рязани
представлено на схеме далее.
60
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Территориальное деление г. Рязань
Источник: http://www.domostroymedia.ru/
Наиболее интересным районом с точки зрения инвестиционной привлекательности является
Центральный район, который можно разделить на Большой и Малый центр, – здесь сосредоточены
основные офисные и торговые центры города. Схема Центрального района представлена далее.
Карта Центрального района Рязани
Большой центр
Малый центр
Источник: http://www.domostroymedia.ru/
Спрос
В Рязани в конце 2014 года наблюдался значительный спад спроса на коммерческую
недвижимость. Отзыв лицензий у банков, сложная геополитическая обстановка, введение
экономических санкций Запада, падение цен на нефть и снижение курса рубля – все эти факторы
оказали влияние на динамику спроса на объекты коммерческой недвижимости в Рязани, по мнению
аналитика коммерческой недвижимости портала http://www.domostroymedia.ru/ Вячеслава Скворцова.
61
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Арендаторы перестали искать для себя новые дополнительные площади, стали искать недвижимость по
более низким ставкам.
Эксперты и аналитики недвижимости выделяют несколько возможных причин резкого падения
спроса:
Высокие ставки по кредитам для предприятий малого и среднего бизнеса, вызванные
повышением ключевой ставки ЦБ РФ.
Нестабильность рязанского рынка недвижимости. Из-за значительных колебаний многие
компании «боятся» приобретать сегодня объекты недвижимости по высоким ценам, так как в
будущем они могут значительно снизится.
С приобретением коммерческой недвижимости связаны значительные капиталовложения,
которые стали не по карману многим компаниям, на фоне общего спада деловой активности.
При сложившемся уровне спроса и цен в Рязани наиболее востребованы следующие типы
коммерческой недвижимости:
1. Торговые помещения площадью от 40 до 150 кв.м.
2. Склады площадью 100-200 кв.м для торговых точек.
3. Офисы площадью 8-12 кв.м с предоставлением юридического адреса.
По прогнозам экспертов, к концу года рост спроса не ожидается из-за продолжающегося спада
российской экономики, увеличения темпов инфляции и прочих факторов, негативно влияющих на
рыночную ситуацию.
Анализ предложения и уровня цен
На рынке коммерческой недвижимости Рязани можно выделить следующие типы предложений:
здания советской постройки, перепрофилированные под торгово-офисные центры;
современные торгово-офисные центры и бизнес центры, построенные после 2000 года;
помещения на первых этажах жилых домов или отдельно стоящие офисы крупных компаний;
помещения в многофункциональных центрах.
Несмотря на спад спроса на рынке коммерческой недвижимости Рязани наблюдается большое
количество предложения объектов к продаже или аренде, кроме того, активно вводятся новые офисные
и торговые площади, проекты по строительству которых начались еще до периода кризиса и введения
санкций против России. Исходя из сложившейся экономической ситуации и прогнозов относительно
будущей динамики спроса, можно предположить о дальнейшем увеличении объема предложения.
Согласно порталу бесплатных объявлений AVITO.ru на конец апреля было размещено около
1 000 предложений по продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости: зданий, помещений,
торговых площадей. Наибольшая концентрация наблюдается в районе Большого центра.
На рынке практически отсутствуют предложения по продаже отдельных зданий. Основной
объем предложения – помещения различного назначения в жилых домах.
Согласно данным риелторов, средняя заполняемость помещений, предоставляемых в аренду,
составляет 70-90% в зависимости от типа помещений.
Большинство представленных предложений характеризуется в основном небольшой площадью
от 30 до 170 кв.м и расположены на 1-2 этажах жилых домов или зданий с свободным назначением.
Средняя цена предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Рязани в
2014 году колебалась на уровне 36 тыс. руб./кв.м без НДС. Несмотря на значительный спад спроса,
участники рынка не спешили снижать стоимость продаваемых объектов, ожидая завершения кризиса.
Данная тенденция сохранилась и в начале 2015 года.
Согласно базе объявлений еженедельника «Дом.Строй», средняя цена объектов коммерческой
недвижимости в начале 2015 года находилась на отметке 37 тыс. руб./кв.м, что на 1,7% больше, чем в
62
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
декабре 2014 года. Стоимость квадратного метра офисных помещений выросла с 33,6 до 35 тыс. руб.,
что составляет 4,2%. Цена торговых площадей увеличилась на 2,5% и равняется 44,4 тыс. руб./кв.м.
Средняя цена на нежилые помещения свободного назначения осталась на уровне декабря 2014 года и
составила 35,7 тыс. руб./кв.м.
Средняя цена предложения коммерческой недвижимости в Рязани
Источник: http://www.domostroymedia.ru/
Приведенные уровни цен отражают средний уровень цен на коммерческую недвижимость.
Анализ предложений показал, что средняя стоимость 1 кв. метра в центральном районе может
превышать стоимость аналогичного объекта на окраине города на 20-50%. Наиболее показательная
выборка предложений в Центральном районе, представленная далее.
Выборка предложений по продаже объектов коммерческой недвижимости
в Центральном районе Рязани
№
п/п
Тип
объекта
Назначение
Местоположение
Площадь,
кв.м
Цена
Цена
предложения, предложения,
руб. с НДС
руб./кв.м с НДС
1
Помещение
Офисное
ул. Радищева, д. 61
34,9
2 480 000
71 060
2
Помещение
Свободное
назначение
ул. Пожалостина,
д. 46
209
10 450 000
50 000
3
Помещение
Торговое
ул. Затинна, д. 1
550
25 000 000
45 455
4
Здание
Офисноторговое
ул. Некрасова, д. 20,
к. 1
2 300
120 000 000
52 174
5
Помещение
Офисное
Первомайский
проспект, д. 13
42
2 550 000
60 714
6
Помещение
Торговое
ул. Кольцова
60
5 200 000
86 667
7
Помещение
Свободное
назначение
Первомайский
проспект, д. 64, к. 3
77
5 700 000
74 026
8
Помещение
Свободное
назначение
Свободное
Помещение
назначение
Пролетарская улица,
д. 12
Краснорядская
улица
Первомайский
проспект, д. 13
260
11 700 000
45 000
41
2 000 000
48 780
40
2 550 000
63 750
9
10
Помещение
Офисное
Источник
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/ofisnoe_pomeschenie_34
.9_m_574058205
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/pomeschenie_svobodnog
o_naznacheniya_209_m_336
685110
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/magazin_pyaterochka_54
6942018
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/prodam_pomeschenie_23
00_m_477728746
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/ofisnoe_pomeschenie_42
_m_547016480
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/torgovoe_pomeschenie_6
0_m_546997746
https://www.avito.ru/ryazan/
kommercheskaya_nedvizhim
ost/pomeschenie_svobodnog
o_naznacheniya_77_m_5399
47129
http://www.cian.ru/sale/com
mercial/6325922/
http://www.cian.ru/sale/com
mercial/5269462/
http://www.cian.ru/sale/com
mercial/5887936/
63
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
№
п/п
Тип
объекта
Назначение
Местоположение
Площадь,
кв.м
Цена
Цена
предложения, предложения,
руб. с НДС
руб./кв.м с НДС
Среднее значение
Источник
59 763
Источник: avito.ru, cian.ru, выборка Оценщика
По состоянию на конец апреля 2015 года диапазон цен продаж объектов в центральном районе
Рязани составил 45 000-86 667 руб./кв.м с НДС. Среднее значение составило 59 763 руб./кв.м с НДС.
Далее представлен анализ предложения по аренде помещений Центрального района Рязани.
Выборка предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости
в Центральном районе Рязани
№ п/п Тип объекта
Площадь,
кв.м
Цена
предложения,
руб./кв.м с НДС
Назначение
Местоположение
140
750
1
Помещение
Торговое
ул. Циолковского,
д. 1/7
2
Помещение
Торговое
ул. Свободы д. 29
92
450
3
Здание
Офисное
ул. Маяковского, д. 72а
634
789
4
Здание
Торговое
ул. Советской армии,
д. 20
91
714
5
Здание
Свободное
назначение
Подгорная, д. 21
658
608
6
Помещение
Свободное
назначение
ул. Циолковского
52
769
7
Помещение
Свободное
назначение
ул. Маяковского, д. 49
75
560
8
Помещение
Офисное
34
882
9
Помещение
Офисное
615
450
10
Помещение
Офисное
37
541
ул. Кудрявцева,
д. 103/42
Первомайский
проспект, д. 51
Праволыбедская
улица, д. 35
Среднее значение
Источник
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_140_m_536
484843
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/pom
eschenie_svobodnogo_naznache
niya_383224213
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/otdel
no_stoyaschee_ofisnoe_zdanie_5
13180403
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_91_m_5699
60775
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_658_m_544
664063
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/pom
eschenie_pod_ofisuslugi_52_m_
537467824
https://www.avito.ru/ryazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_75_m_2978
69724
http://www.cian.ru/rent/commerc
ial/5909867/
http://www.cian.ru/rent/commerc
ial/6658602/
http://www.cian.ru/rent/commerc
ial/6548892/
651
Источник: avito.ru,cian.ru, выборка Оценщика
По состоянию на конец апреля 2015 года ставки аренды на торгово-офисные помещения
колебались от 450 до 882 руб./кв.м с НДС.
Основными факторами, влияющими на цену объектов, являются:
близость к центральным улицам города;
расположение на красной линии;
этаж расположения;
площадь объекта;
тип объекта (новое здание или постройка советского периода).
64
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Выводы
В настоящее время из-за ухудшения макроэкономической ситуации в экономике России
наблюдается значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость, в том числе, и на
рынке Рязанского региона.
По прогнозам экспертов, к концу года рост спроса не ожидается из-за продолжающегося спада
российской экономики, увеличения темпов инфляции и пр.
Несмотря на спад спроса на рынке коммерческой недвижимости Рязани наблюдается большое
количество предложения объектов к продаже или аренде, кроме того, активно вводятся новые
офисные и торговые объекты.
Особенностью рынка коммерческой недвижимости Рязани является практически полное
отсутствие чисто офисных объектов недвижимости, в основном присутствуют смешанные типы:
офисно-торговые, гостинично-офисные типы коммерческих помещений
По состоянию на конец апреля 2015 года диапазон цен продаж объектов в центральном районе
Рязани составил 45 455-86 667 руб. с НДС за 1 кв. Среднее значение составило 60 845 руб./кв.м с
НДС.
По состоянию на конец апреля 2015 года ставки аренды на торгово-офисные помещения
колебались от 450 до 789 руб./кв.м с НДС.
Средняя заполняемость помещений, предоставляемых в аренду, составляет 70-90% в
зависимости от типа помещений.
Источники
http://www.961-961.ru/customer-information/full-text/publications/2015-01-29-08-32-50;
http://www.rielt62.ru/articles/rynok_nedvizhimosti_rjazani_nachalo_2015_goda/;
http://www.rielt62.ru/articles/analiz_rynka_nedvizhimosti_na_aprel_2015_goda/;
http://www.domostroymedia.ru/analitika/tend_r/8122/;
http://www.domostroymedia.ru/analitika/tend_r/7859/.
4.2.3
АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЯЗАНИ
Характеристика земельного фонда Рязанской области
Более половины земельного фонда Рязанской области занимает категория земель
сельскохозяйственного назначения, на долю которой приходится 67,02% или 2 655,2 тыс. Га всей
территории области. Доля земель лесного фонда составляет 20,1% или 796,1 тыс. Га. На долю земель
городов и других поселений приходится 5,2% территории или 205,8 тыс. Га. Земли промышленности,
транспорта и иного специального назначения составляют 1,5% земельного фонда или 59,6 тыс. Га.
Категория земель водного фонда составляет 0,78% или 30,8 тыс. Га. На долю земель запаса приходится
2,2 %, что составляет 87,2 тыс. Га.
65
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Распределение земельного фонда Рязанской области по категориям земель
2%
3%
2%
1%
5%
20%
67%
Земли сельхозназначения
Земли лесного фонда
Земли населенных пунктов
Земли особо охраняемых территорий
Земли промышленности, транспорта связи
Земли запаса
Земли водного фонда
Источник: http://www.regioninvest.net
Спрос
Спад деловой активности, ухудшение макроэкономической обстановки в России существенно
повлиял на снижение спроса на земельные участки в Рязани. Усугубило ситуацию снижение спроса и на
коммерческую недвижимость: огромное количество имеющегося предложения по продаже или аренде
офисно-торговых помещений вряд ли будут способствовать строительству новых объектов.
По словам экспертов, в настоящее время востребованы небольшие участки для размещения
небольших торговых центров, площадью 0,01 - 0,5 Га, однако в черте города таких свободных площадей
нет или их собственники выжидают «лучших времен» для выставления земельных участков на продажу.
Важным фактором, влияющим на спрос, является местоположение земельного участка,
наибольшим спросом пользуются участки, расположенные в районе Большого центра и находящиеся в
близости к крупным улицам города и транспортным магистралям.
Предложение
Рынок коммерческих земель г. Рязань можно назвать неразвитым. На рынке представлено
сравнительно небольшое количество предложений по продаже земельных участков в черте города (в
пределах Окружной автодороги). В то же время в области выставлено большое количество участков
различной категории и площади.
Структура предложения земельных участков в черте или за чертой города
5%
95%
За четрой города
Источник: http://www.regioninvest.net
66
В черте города
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
За городом 97% предложения сформировано из земельных участков сельскохозяйственного
назначения (39%) и земель населенных пунктов (58%). Площади предлагаемых участков варьируются от
5 соток до 1 000 Га.
Структура предложения земельных участков в городе следующая: 89% – земли населенных
пунктов, остальная часть распределяется между землями промышленности (10%) и землями
сельскохозяйственного назначения (1%). Площади земельных участков в черте городе находятся в
диапазоне от 1 сотки до 10 Га.
Структура предложения в черте города по типам земель
10%
1%
89%
Земли населенных пунктов
Земли промышленности
Земли сельхозназначения
Источник: http://www.regioninvest.net
Основной объем предложения земельных участков коммерческого назначения сосредоточен
вблизи крупных трасс. В черте города практически нет участков с разрешенным использованием для
ведения коммерческой деятельности (строительство офисно-торговых зданий, промышленных
сооружений), однако присутствует много участков с разрешенным использованием «для жилищного
строительства», в том числе и для индивидуального жилищного строительства.
Оценщиком был проведен анализ цен предложений земельных участков в центральном районе
Рязани, результаты которого представлены далее.
Выборка предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения
в Центральном районе Рязани
Характеристика
Участок № 1
Участок № 2
Участок № 3
Участок № 4
Участок № 5
Местоположение
г. Рязань,
ул. Пожалостина
г. Рязань,
проезд
Яблочкова.
г. Рязань,
ул. Каширина
г. Рязань,
ул. Вокзальная
г. Рязань,
ул. Вокзальная
Большой центр
Большой
центр
Большой центр
Большой центр
Большой центр
Большой центр
20,3
25,0
8,0
24,0
5,0
3,0
Район
Общая площадь
земельного
участка, сот.
Участок № 6
г. Рязань, р-н
Советский,
Центральный
рынок
Земли
Земли
Земли
Земли
Земли
населенных
населенных
населенных
населенных
населенных
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Под размещение
Строительство
Под размещение производственно Строительство административно Строительство Для размещения
Разрешенное
административного
го /
торгово-офисного -офисного центра административно и эксплуатации
использование
здания
административн
центра
с подземной
го здания
магазина
(назначение)
ого объекта
парковкой
Все
Все
Все
Все
Все
Условно все
Инфраструктура,
коммуникации
коммуникаци коммуникации коммуникации коммуникации коммуникации
коммуникации
по границе
и по границе
по границе
по границе
по границе
по границе
Цена
предложения,
25 500 000
35 000 000
11 000 000
18 000 000
5 000 000
10 500 000
руб.
Цена 1 сотки
земельного
1 256 220
1 400 000
1 375 000
750 000
1 000 000
3 500 000
участка, руб.
Категория
земель
Земли
населенных
пунктов
67
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Характеристика
Дополнительные
характеристики
Источник
информации
(ссылка)
Участок № 1
Огороженный
участок
Участок № 2
Огороженный
участок
Участок № 3
Свободный от
улучшений
Участок № 4
Свободный от
улучшений
Участок № 5
Свободный от
улучшений
https://www.avito.
ru/ryazan/zemelny
e_uchastki/uchast
ok_21_sot._prom
naznacheniya_470
649910
http://realty.d
mir.ru/sale/uch
astok-ryazanyablochkovaproezd47560764/
http://realty.dmi
r.ru/sale/uchast
ok-ryazankashirina-ulica110951053/
http://www.beb
oss.ru/kn/ryaza
n/863659
http://www.beb
oss.ru/kn/ryaza
n/863662
Участок № 6
Улучшений
нет
https://www.avi
to.ru/ryazan/ze
melnye_uchastk
i/uchastok_3_so
t._promnaznach
eniya_4909854
68
Источник: avito.ru, realty.dmir.ru, beboss.ru, выборка оценщика
В целом довольно трудно выделить определённые закономерности в формировании цен на
предложенные земельные участки. Диапазон цен за 1 сот. в конце апреля 2015 г. колебался в диапазоне
от 750 000 до 3 500 000 руб. без НДС.
По данным экспертов рынка недвижимости, можно выделить следующие факторы, оказывающие
существенное влияние на рыночную стоимость земли в Рязани:
целевое назначение участка (возможность изменения целевого назначения);
наличие разрешения на строительство или возможность его получения;
удаленность от транспортных путей;
коммуникации на земельном участке (линии электропередач, водопроводы, газопроводы и т. п.);
прочие факторы (экологичность, живописность).
На стоимость земельного участка также может влиять наличие инвестиционного проекта
использования данного участка, например, наличие проекта по строительству торгово-офисного центра.
Наличие проекта может существенно сказаться на увеличении стоимости земли.
Выводы
Рынок коммерческих земель Рязани находится в упадке: ухудшение макроэкономической
ситуации и снижение спроса на коммерческую недвижимость вызвали также спад спроса и на
землю.
Основная часть предложений по продаже земельных участков сосредоточена за пределами
города, в городской черте относительно мало предложений по продаже земельных участков с
коммерческим назначением.
Диапазон цен за 1 сот. в конце апреля колебался в диапазоне 750 000 – 3 500 000 руб. на
земельные участки в районе Большого центра.
Источники
http://www.regioninvest.net/;
http://www.ecrn.ru/;
avito.ru;
http://realty.dmir.ru/.
4.2.4
АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Общая характеристика
В Волгограде развитие рынка торговой недвижимости началось позже, чем в других городахмиллионниках. По объему качественных торговых площадей г. Волгоград уступает многим городам
миллионникам.
Объем розничного товарооборота Волгограда является самым низким среди городов с
населением более 1 млн. человек. Вместе с тем, по величине данного показателя на душу населения
68
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
город стоит на 12-м месте, опережая Самару, Омск и Санкт-Петербург. Ускорение темпов прироста
розничного товарооборота в последние годы способствует повышению спроса на качественные
торговые площади и формирует, таким образом, потенциал для девелопмента.
Однако финансовый кризис замедлил развитие данного сегмента рынка.
Предложение
Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в 2013 году составила
294 кв.м /1 000 жителей. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 300 тыс. кв.м.
Уровень вакантных площадей в городе составляет 3-4%. В первую очередь вакантные площади
существуют в менее успешных торговых центрах.
В 2008-2009 гг. большое число заявленных проектов в Волгограде было заморожено или вовсе
отменено. Довольно длительное время на рынке царила монополия – девелопером практически всех
торговых объектов являлась компания «Диамант». На сегодняшний день в городе функционирует более
7 торговых центров данной девелоперской компании. В целом они характеризуются невысоким
качеством, лишь некоторые из них можно отнести к категории профессиональных объектов.
Современные торговые центры в целом хорошего качества, с интересным пулом арендаторов и
довольно грамотной концепцией. Отчасти в силу географических особенностей в городе практически не
строились крупноформатные объекты. Сегодня в Волгограде всего два объекта имеют площадь более
50 тыс. кв.м – ТРЦ «Комсомолл» и ТРЦ «Акварель», открывшиеся в 2012 и 2013 гг. соответственно.
В небольших городах Волгоградской области не представлен формат торговых центров.
Исключение составляет город Волжский, однако Волжский является городом-спутником Волгограда, и
сегмент торговой недвижимости Волжского неотделим от основного рынка.
На территории Волжского имеются 2 региональные торгово-развлекательные центры нового
поколения, имеющие единую концепцию развития - «ВолгаМолл» и «ПланетаЛето». Предложение
торговой недвижимости в других городах Волгоградской области формируется за счет небольших
торговых центров устаревшей концепции, отдельных магазинов, а также встроенных помещений на
нижних этажах жилых домов.
Цены продажи и ставки аренды
Наиболее дорогие арендные площади предоставляют ТРЦ «Акварель», «Ворошиловский
торговый центр», «КомсоМолл» и «Park House» в Волгограде. Цена за один квадратный метр для
данных торговых центров в среднем составляет от 1 540 до 6 110 руб. с НДС. Самыми демократичными
являются «ВолгаМолл» и «ПланетаЛето» в Волжском, а также «Диамант» в Тракторозаводском районе
г. Волгограда. При этом минимальный срок аренды составляет от 6 мес., но, как правило, арендодатели
заключают договоры с торговыми операторами на срок от 11-12 мес.
Анализ ценовых показателей торговой недвижимости Волгограда
Тип помещения
Торговые центры - помещения на 1 этаже с
отдельным входом
Торговые центры - помещения на других
этажах
Street-retail
Торговые помещения на 1-х этажах жилых
домов (не центральные улицы)
Цена продажи, руб. / кв.м
МIN
MAX
68 000
93 000
Ставки аренды, руб./кв.м в год
МIN
MAX
12 000
57 000
9 000
23 000
74 000
250 000
12 800
23 000
35 000
63 000
6 000
18 000
Источник: http://rbpinfo.ru
В Центральном и Дзержинском районах Волгограда, а также в городе Волжском наиболее
широки границы ценового предложения помещений формата street-retail. В городе Волжском данный
формат торговли более развит в новой части города.
К отдельной категории торговых площадей следует отнести небольшие по площади киоски и
павильоны – закрытые торговые точки (предприятия мелкорозничной торговли), построенные из
69
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
готовых или быстро возводимых конструкций. Стоимость аренды небольшого (до 70 кв.м) киоска или
павильона в Волгограде находится в диапазоне от 7 до 85 тыс. рублей.
В Волжском средневзвешенная арендная ставка примерно в 2 раза ниже, чем в соседнем городемиллионнике.
Предложение торговых площадей на продажу и в аренду в районных центрах Волгоградской
области ограничено. Как правило, это небольшие по площади помещения. Рынок является закрытым,
часто информация о предложениях не публикуется в открытых источниках. Как правило, ставки аренды
и цены продажи объектов коммерческой недвижимости в районных центрах ниже, чем аналогичные
предложения в г. Волжском (разница достигает 40%).
Ниже представлена выборка торговых помещений и площадей свободного назначения,
предлагаемых в аренду в районных центрах и крупных населенных пунктах Волгоградской области.
Выборка предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости
в районных центрах и крупных населенных пунктах Волгоградской области
Тип объекта
Площадь,
кв.м
Ставка аренды,
руб./кв.м с НДС в
месяц
Назначение
Местоположение
Торговое
г. Волжский,
ул. Нечаевой, д. 6а
("Новый город")
270
500
Помещение в
отдельно стоящем
здании
Торговое
р.п. Средняя
Ахтуба,
ул. Октябрьская,
д. 91е
100
500
Встроенное
помещение
ПСН
пос. Городище
50
400
ОСЗ
ПСН
г. Калач-на-Дону
123
330
Часть ОСЗ
Торговое
г. Дубовка
140
450
Встроенное
помещение
Торговое
г. Урюпинск
195
400
Пристроенное
помещение
Источник
https://www.avito.ru/volgogradsk
aya_oblast_volzhskiy/kommerch
eskaya_nedvizhimost/pomeschen
ie_svobodnogo_naznacheniya_27
0_m_543163142
https://www.avito.ru/srednyaya_a
htuba/kommercheskaya_nedvizhi
most/rybak_rybolovnyy_magazin
_vidit_iz_daleka_298810407
http://www.domofond.ru/kommerc
heskayanedvizhimost-v-arendugorodische-80521412
http://www.domofond.ru/kommerc
heskayanedvizhimost-v-arendukalach_na_donu-84054948
https://www.avito.ru/volgogradska
ya_oblast_dubovka/kommercheska
ya_nedvizhimost/torgovoe_pomes
chenie_140_m_467908762
https://www.avito.ru/uryupinsk/ko
mmercheskaya_nedvizhimost/torg
ovoe_pomeschenie_195_m_57342
6669
Анализ предложений показал, что стоимость торговых помещений на продажу в районных
центрах Волгоградской области (за исключением г. Волжский) находится в диапазоне 15 000 –
50 000 руб./кв.м с НДС.
Стоимость зависит от развитости населенного пункта, технического состояния помещения,
этажности.
Выводы
В городах Волгоградской области не представлен формат торговых центров, за исключением
Волжского, города-спутника Волгограда.
В Волжском средневзвешенная арендная ставка примерно в 2 раза ниже, чем в соседнем городемиллионнике. Ставки аренды помещений районных центров Волгоградской области ниже, чем
ставки аренды в Волжском, различие достигает 40%.
Ставки аренды на торговую недвижимость районных центров Волгоградской области находятся
в диапазоне 300 – 500 руб./кв.м, цены продажи - 15 000 – 50 000 руб./кв.м с НДС.
Источники
70
http://rbpinfo.ru/index/analiz_rynka_torgovaja_nedvizhimost_goroda_volgograd/0-81,
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
http://www.fund-research.ru/news/overview-of-the-retail-property-market-in-volgograd-and-volzhskiy/,
http://procity.arendator.ru/volgograd_2013,
Сайты агентств недвижимости.
РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
4.2.5
Предложение
Рынок коммерческих земель г. Волгоград можно назвать неразвитым. На рынке представлено
сравнительно небольшое количество предложений по продаже земельных участков в черте города. В то
же время в области выставлено большое количество участков различной категории и площади. Однако
основное предложение сформировано из земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Площади предлагаемых участков варьируются от 5 соток до 1 000 га. Кроме того, популярными
являются земельные участки под ИЖС.
Основной объем предложения земельных участков коммерческого назначения сосредоточен
вблизи крупных трасс. В черте города практически нет участков с разрешенным использованием для
ведения коммерческой деятельности (строительство офисно-торговых зданий, промышленных
сооружений), однако присутствует много участков с разрешенным использованием «для жилищного
строительства», в том числе и для индивидуального жилищного строительства. Предложения земельных
участков под торгово-офисные объекты в районных центрах Волгоградской области единичны.
Цены
Ценовая ситуация на рынке земли повторяет тенденции коммерческой недвижимости. самыми
дорогими являются участки в черте г. Волгоград, примерно в 2 раза дешевле – участки в Волжском.
Участки в районных центрах области дешевле участков в Волжском, разница достигает 40%.
Выборка предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения
в Волгоградской области
Характеристика
Местоположение
Общая площадь
земельного участка,
сот.
Категория земель
Цена предложения,
руб.
Цена 1 сотки
земельного участка,
руб.
Источник
информации (ссылка)
Участок №1
Волгоградская
обл., г. Волжский,
пр. Ленина,
д. 96Б ("Новый
город")
Участок №2
Волгоградская
обл., г. Волжский,
пр. Ленина,
д. 123г ("Новый
город")
Участок №3
Участок №4
Участок №5
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский
район,
п. Краснослободск
Волгоградская
обл., г. Волжский
("Старый город")
Волгоградская
обл.,
г. Ленинск
30,6
7,5
15,0
15,0
18,0
Земли
населенных
пунктов
Земли
населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли
населенных
пунктов
6 000 000
1 700 000
1 900 000
6 000 000
6 000 000
196 078
226 667
126 667
400 000
400 000
https://www.avito.r
u/volgogradskaya_
oblast_volzhskiy/z
emelnye_uchastki/
uchastok_30.6_sot.
_izhs_276990637
https://www.avito.r
u/volgogradskaya_
oblast_volzhskiy/z
emelnye_uchastki/
uchastok_7.5_sot._
promnaznacheniya
_342445959
https://www.avito.ru/
volgograd/kommerch
eskaya_nedvizhimost
/uchastok_pod_maga
zin_malokvartir._do
m_krasnosnosl_3228
8941
https://www.avito.r
u/volgogradskaya_o
blast_volzhskiy/zem
elnye_uchastki/ucha
stok_15_sot._izhs_5
65392731
https://www.av
ito.ru/volgogra
dskaya_oblast_
volzhskiy/zeme
lnye_uchastki/u
chastok_15_sot
._izhs_565392
731
Источник: агентства недвижимости
В целом довольно трудно выделить определённые закономерности в формировании цен на
предложенные земельные участки. Диапазон цен за 1 сот. в конце апреля 2015 г. колебался в диапазоне
126 000 – 400 000 руб.
71
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Выводы
Рынок коммерческих земель Волгоградской области является закрытым, предложения
земельных участков под коммерческую застройку - единичными.
Основная часть предложений по продаже земельных участков сосредоточена за пределами
города Волгоград, вдоль основных трас.
Диапазон цен за 1 сот. в конце апреля колебался в 126 000 – 400 000 руб.
Источники
avito.ru.
http://www.domofond.ru.
4.2.6
АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОРОНЕЖА
Общая характеристика
За короткий период – буквально за пять-семь лет – Воронеж прошел путь от полного отсутствия
концептуальных торговых площадок и современных офисных центров до появления масштабных
проектов с интересной концепцией, яркой архитектурой и амбициозными планами развития. Рынок
коммерческой недвижимости постепенно растет вместе с экономикой региона.
Город разделён на 6 административных районов: Железнодорожный, Коминтерновский,
Левобережный, Ленинский, Советский и Центральный. Два района — Железнодорожный и
Левобережный находятся на левом берегу Воронежского водохранилища, остальные — на правом.
Центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается
исторический центр города, а также наиболее приближенный к нему Ленинский район, кроме того,
достаточно развитым и насыщенным деловыми площадями является Коминтерновский район.
Офисная недвижимость
Львиная доля офисной недвижимости Воронежа по-прежнему представлена помещениями в
зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, соответствующих
классу C и ниже. У них удачное расположение (на главных улицах), большая площадь, неплохое
техническое состояние. Однако с начала 2000-х годов в Воронеже появилось довольно большое
количество офисных центров, которые можно отнести к классу «В».
Высокая концентрация качественных объектов офисной недвижимости в Коминтерновском,
Ленинском и Центральном районах объясняется исторически сложившимися здесь основными зонами
деловой активности Воронежа, среди которых можно выделить:
- исторический центр города (пр-т Революции, ул. Никитинская,
ул. Фр. Энгельса, ул. Комиссаржевской, ул. Карла Маркса, ул. Студенческая);
ул.
Пушкинская,
- площадь Ленина и прилегающие к ней ул. Кирова, ул. Платонова и ул. Плехановская, где
сосредоточены здания администраций города и области, государственных учреждений и ведомств,
учреждений образования, науки и культуры;
- прочие зоны деловой активности (районы пересечения ул. Кольцовская и ул. Плехановская,
ул. Кирова и ул. Куцыгина и др.).
При этом более половины качественных офисных площадей в профессиональных бизнесцентрах расположены на основных транспортных магистралях города, таких как Московский пр-т,
ул. 9 Января, проспект Труда, пр-т Революции, ул. 20 лет Октября, Ленинский пр-т, ул. Кирова и др.
В результате, по итогам 2014 года предложение качественных офисных площадей города
формируют 41 профессиональный объект офисной недвижимости общей площадью 395 тыс. кв.м
(GBA), из них 261 тыс. кв.м – арендопригодная офисная площадь (GLA). В начале 2015 г. ожидается
ввод еще трех офисных объектов высокого класса, находящихся на завершающей стадии строительства,
– МФК «Романовский» на ул. Кирова, 2-я очередь МФК "Вита" на ул. Ленина в районе ост. Работница, а
также офисный центр «Фрегат» на ул. Степана Разина.
72
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
По показателю обеспеченности офисными площадями (257 кв.м на 1 000 жителей) в
2014 г. Воронеж замыкает пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, СанктПетербурга, Екатеринбурга и Казани.
Наиболее значимые профессиональные офисные объекты Воронежа
Площадь, кв.м
Год ввода
10 084
Арендопригодная
(GLA)
8 150
пр-т Труда, д. 65а
20 000
16 000
2005
ул. Платонова, д. 4
6 500
5 400
2005
ул. Свободы, д. 69
ул. Машиностроителей,
д. 3
4 200
3 600
2006
8 000
5 700
2006
Железнодорожный
ул. Димитрова, д. 53
12 000
4 800
2006
B+
Ленинский
ул. Никитинская, д. 42
3 500
3 150
2007
БЦ «Арсенал»
В-
Центральный
ул. Арсенальная, д. 3
6 500
5 000
2007
БЦ «Кристалл-Сити»
B+
Ленинский
ул. Куцыгина, д. 17
4 640
1 800
2008
БЦ «БиК-2»
B+
Ленинский
4 500
4 050
2008
БЦ «БиК-3»
B+
Центральный
4 000
2 900
2008
БК «Этажи»
Бизнес-парк
«Московский»
МФК «Бизнес-Холл»
Офисный центр
«Априори»
БЦ «Стандарт»
БЦ «Центр Галереи
Чижова»
БЦ «Плаза»
В-
Коминтерновский
ул. Свободы, д. 14
ул. Фридриха Энгельса,
д. 25б
ул. 9 Января, д. 68
10 000
8 200
2008
B+
Коминтерновский
Московский пр-т, д. 4
11 700
9 400
2008
В-
Центральный
10 488
2 289
2008
В-
Коминтерновский
3 400
3 400
2008
В-
Коминтерновский
пр-т Революции, д. 1в
ул. Текстильщиков,
д. 8б
ул. Дружинников, д. 5б
7 500
5 000
2009
B+
Ленинский
ул. Кольцовская, д. 35а
14 000
9 520
2009
В-
Коминтерновский
Московский пр-т, д. 7е
6 000
3 500
2009
Офисное здание
B+
Центральный
7 160
3 654
2009
БЦ «Октябрьский»
B+
Ленинский
14 000
12 000
2010
БЦ «Столица»
A
Коминтерновский
18 400
16 000
2010
БЦ «Гермес»
В-
Ленинский
пр-т Революции, д. 33
ул. 20 лет Октября,
д. 90а
Московский пр-т, д. 19б
ул. Революции 1905
года, д. 82н
22 500
12 875
2010
В+
Ленинский
ул. Кирова, д. 11
2 400
1 700
2010
A
Центральный
ул. Ленина, д. 104б
18 000
12 000
2011
A
Центральный
ул. Пушкинская, д. 4а
3 371
2 655
2011
Название объекта
Класс
Район
Адрес
Общая
(GBA)
ДЦ «Икар»
В-
Ленинский
ул. Свободы, д. 73
БЦ «Мегион»
B+
Коминтерновский
БЦ «Парус»
В-
Ленинский
БЦ «Капитал»
Административное
здание
Торгово-деловой
центр
БЦ «БиК»
В-
Ленинский
В-
Коминтерновский
В-
ДЦ «Кирова, 11», 1-я
очередь
МФК «Вита»
ДЦ «Аксиома», 1-я
очередь
БЦ «БиК-4»
2002
B+
Центральный
ул. Кольцовская, д. 9
12 500
6 500
1 кв. 2012
МФК «Атмосфера»
В+
Ленинский
ул. Фр. Энгельса, д. 64а
34 370
14 800
2012
Бизнес-центр
ДЦ «Кирова, 11», 2
очередь
В+
Центральный
ул. К. Маркса, д. 72а
5 059
4 288
2012
В+
Ленинский
ул. Кирова, д. 11
12 500
7 000
2012
БЦ «Премьер»
А
Центральный
24 000
н/д
2013
БЦ «Галеон»
В+
Ленинский
15 000
н/д
2014
БЦ «Форум»
В+
Ленинский
10 000
н/д
2014
ул. Коммисаржевской,
д. 10
пер. Красноармейский,
д. 3а
ул. Станкевича, д. 3
Источник: arendator.ru, данные открытых источников
В 2013 г. группа компаний «Мегион» приступила к реализации проекта многофункционального
административно-делового квартала «Воронеж-Сити» общей площадью более 300 000 квадратных
метров. Проект будет включать в себя высококлассные офисные помещения, жилье бизнес-класса,
73
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
гостиницу, апартамент-отель, конгресс-холл, конференц-залы, фитнес-центр, кафе и рестораны.
Планируется завершить работы в 2016 г., на сегодняшний день в его составе введены бизнес-центры
«Галеон» и «Форум». По имеющейся информации, большая часть офисных площадей здесь уже сдана в
аренду.
С вводом новых объектов баланс предложения продолжил сдвигаться в сторону качественной
офисной недвижимости. При этом доля низкоклассных офисов остается пока высокой (58%). В
перспективе структура предложения офисных помещений продолжит смещаться в сторону
качественного предложения. Это обусловлено тем, что именно такие объекты привлекают как
федеральные, так и наиболее успешные региональные компании. Они наиболее удобны для размещения
банков и call-центров, являющихся, по сути, ключевыми арендаторами таких объектов.
Наиболее активными арендаторами качественных офисных площадей остаются компании
производственного, финансового, потребительского и IT секторов, а также сферы услуг. Доля сделок
предварительной аренды площадей в строящихся офисных объектах невысока. Некоторое ощущение
дефицита, заявляемое рядом экспертов рынка, объясняется отсутствием требуемой для арендатора
офисной площади в конкретном интересном для него бизнес-центре. Наиболее востребованными
остаются офисные помещения до 100 кв.м кабинетной планировки, с отделкой, расположенные
предпочтительно в центре. Спрос на большие площади (от 500 кв.м), как бы этого ни желали
девелоперы, пока невысок. По результатам проведенного мониторинга текущих предложений, в
2014 году средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения города составила 653 руб./кв.м в
мес. с НДС, средневзвешенная цена продажи – 61 351 руб./кв.м с НДС. Средневзвешенная ставка
капитализации для офисных помещений Воронежа в 2014 году составила 12,77%.
Средний по городу показатель вакантных офисных площадей находится в диапазоне 15-20%. В
настоящее время офис свободно можно снять в любом бизнес-центре города. В силу продолжающегося
наращивания объемов предложения на фоне невысокого поглощения он сохранится на этом же уровне
как минимум до конца года, хотя имеет все тенденции к росту. Заполняемость в наиболее популярных
офисных объектах города близка к 90%. А в недавно открытых офисах доля свободных площадей может
составлять до половины арендопригодной площади. Офисы класса «С» с удобным месторасположением
и хорошей отделкой, предлагающие бюджетные коммерческие условия, зачастую легче и быстрее
находят своего арендатора, чем их более качественные коллеги. Принятие решения относительно
последних требует более взвешенного подхода и анализа по принципу «цена/качество».
По прогнозам участников рынка, вод заявленных офисных объектов увеличит профицит
предложения. Риски реализации новых проектов достаточно высоки, сроки окупаемости выросли. При
этом наименее удачные офисные объекты будут испытывать серьезные проблемы с заполняемостью.
Текущие показатели роста экономики региона не так высоки, чтобы должным образом стимулировать
дальнейший рост потребности бизнеса в качественных офисных площадях.
В ближайшей перспективе новый виток в развитии офисного рынка Воронежа может произойти
в направлении формирования новых деловых районов вне административного центра города вдоль
основных магистралей и вблизи спальных районов, являющихся перспективным для застройки
качественными офисными объектами и способными немного разрешить проблему «пробок» в центре
города. Однако девелоперы упорно не торопятся покидать центр.
В начале 2015 г. Воронеже компании начали менять помещения в массовом порядке. Сначала
резко вырос спрос на стрит-ритейл - сказался рост ставок в ТЦ, которые сохранили льготы лишь для
якорных арендаторов. Затем ТЦ в индивидуальном порядке снизили плату и для региональных
арендаторов, и стрит-ритейл оказался уже не столь популярен. В офисных зданиях класса "В" многие
арендаторы добились уменьшения платы, между бизнес-центрами развернулась конкуренция. Рынок
продажи коммерческой недвижимости замер.
Торговая недвижимость
Несмотря на то что по численности населения Воронеж близок к городам-миллионникам,
количество торговых объектов в городе до 2010 г. можно было охарактеризовать как крайне
ограниченное – обеспеченность качественными торговыми площадями не превышала 35 кв.м на
1 000 жителей, что соответствовало показателю обеспеченности в таких городах, как Ангарск (240 тыс.
жителей), Южно-Сахалинск (197 тыс. жителей) или Саранск (298 тыс. жителей). Однако уже к 2013 году
74
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Воронеж, которому не так давно был присвоен статус города-миллионника, оказался на четвертом месте
по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями (381 кв.м на 1 000 человек), обогнав в
том числе и такие города, как Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург.
В городе наблюдается стабильный рост доходов населения и товарооборота. Благодаря этому
розничная торговля развивается, причем явно видна переориентация покупателей на приобретение
товаров не на рынках, а в современных торговых центрах.
Крупнейшим торговым центром Воронежа и единственным, располагающимся за чертой города,
является ТРЦ «Сити-парк “Град”» (девелопер «Воронежская девелоперская компания»). Также можно
отметить, что Воронеж стал единственным региональным городом, где был открыт торговый центр
федеральной сети «Твой Дом».
Наиболее значимые профессиональные торговые объекты Воронежа
Площадь, кв.м
Название объекта
ТРЦ «Сити-парк “Град”»
Первая очередь Торгового
Центра в «Центре Галереи
Чижова»
Вторая очередь Торгового
Центра в «Центре Галереи
Чижова»
Третья очередь Торгового
Центра в «Центре Галереи
Чижова»
Пассаж «Солнечный рай»
ТЦ «Петровский пассаж»
Район
Адрес
Пригород, траса
М4
Общая (GBA)
Арендопригодная
(GLA)
Воронежская обл.,
Рамонский р-н, Солнечный
пос., ул. Парковая
202 000
130 000
Центральный
ул. Кольцовская, д. 35
71 250
28 700
Центральный
ул. Кольцовская, д. 35
68 000
30 000
Центральный
ул. Кольцовская, д. 35
111 000
89 000
Ленинский
ул. 20-летия Октября, д. 90
18 500
н/д
Центральный
ул. 20 лет ВЛКСМ, д. 54а
14 500
н/д
ТЦ «Поиск»
Ленинский
н/д
8 000
ТЦ «Армада»
Советсткий
15 000
7 500
ТЦ «Юго-Запад»
Советсткий
ул. Среднемосковская, д. 12
ул. Героев Сибиряков,
д. 65а
пр-т Патриотов, д. 3а,
12 000
н/д
ТЦ «Аксиома»
Коминтерновский
ул. Лизюкова, д. 60
12 300
8 650
ТРЦ «Московский проспект»
Коминтерновский
Московский пр-т, д. 129/1
60 000
32 500
ТРЦ «Максимир»
Железнодорожный
Ленинский пр-т, д. 174п
109 000
60 000
ТЦ «Твой Дом»
Железнодорожный
Монтажный пр-д, д. 2
80 000
н/д
Источник: http://abireg.ru, данные открытых источников
Планируемые к сдаче объекты
Площадь, кв.м
Название объекта
ТРЦ «Мега»
ТЦ «Армада», 2 очередь
ТРЦ «Кит»
Адрес
Севернее села
Александровка, за ТЦ
«Метро»
ул. Героев Сибиряков,
д. 65а
ул. 50 лет НЛМК
Общая
(GBA)
Торговая
(GLA)
Девелопер
Ожидаемый срок
ввода
176 000
н/д
IkeaMos
н/д
7 000
5 000
ООО «Талай»
н/д
н/д
154 470
Mallino Development
Group
Конец 2015
Источник: arendator.ru
Из неконцептуальных торговых площадок нужно выделить специализированные объекты:
Строительную ярмарку на окружной (ул. Холмистая), Ярмарку на ул. Донбасской и Северный
авторынок. В Северном жилом массиве расположены два универсама по названию и неконцептуальных
торговых центра по сути – «Молодежный» (ул. Генерала Лизюкова, д. 62) и «Северный» (ул. Жукова,
д. 1).
Средние ставки аренды для операторов торговых галерей за 100-200 кв.м составляют 7001 000 долл./кв.м без учета НДС.
75
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
По данным портала arendator.ru ставка капитализации для помещений в торговых центрах
Воронежа составляет 13-14%.
По мнению участников рынка, Воронеж является достаточно насыщенным торговыми центрами.
Невысокий уровень доходов сдерживает дальнейшее развитие ритейла и торговых центров.
Оптимальным решением в данном контексте может стать реконцепция уже существующих торговых
комплексов. Рынок города по-прежнему будет привлекателен для федеральных арендаторов, при этом
доля международных арендаторов остается незначительной.
Однако в связи с негативными макроэкономическими тенденциями ставки аренды могут
снизиться, а вакантность имеющихся ТЦ увеличиться.
Встроенные помещения (street-retail)
Отдельной категорией, формирующей достаточное предложение на рынке офисной
недвижимости Воронежа, являются так называемые «автономные офисы» - офисные помещения,
встроенные в жилой фонд и традиционно располагающиеся на первых этажах. Точная количественная
оценка объема предложения автономных офисов затруднительна.
Основную долю спроса в сегменте «автономных» офисов продолжают формировать «офисы
продаж»: банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства, агентства недвижимости и пр.
Расположение на первой линии домов, наличие прилегающей территории и парковки, а также состояние
помещения и объем вложений в ремонт по-прежнему влияют на принятие решения об аренде/покупке в
сегменте «автономных» офисов.
В меньшей степени представлены сегменты общественного питания и продуктового ритейла.
Рынок арендаторов представлен преимущественно локальными и отчасти федеральными брендами.
К основным торговым коридорам относятся улицы исторического центра (пр-т Революции,
ул. Плехановская, ул. Комиссаржевской, ул. Фр. Энгельса), крупные улицы делового центра ул. Кирова, ул. 20-Летия Октября, ул. Кольцовская, а также основные магистрали удаленных от центра
районов – Московский пр. в Коминтерновском районе и Ленинский пр. на Левом берегу.
В настоящее время активно используются помещения на первых и цокольных этажах жилых
домов делового центра, их привлекательность обусловлена выгодным местоположением наряду с
относительно недорогими ставками аренды.
Арендные ставки на помещения в основных торговых коридорах города находятся в диапазоне
700 – 1 500 руб./кв.м в мес. с НДС, ставки аренды небольших помещений на пр-те Революции могут
достигать 2 500 руб./кв.м в мес с НДС. Ставки аренды помещений в жилых кварталах находятся в
диапазоне 300 – 700 руб./кв.м в мес с НДС.
Цены продажи помещений street-retail в основных торговых коридорах – порядка
100 000 руб./кв.м с НДС, помещения с менее выгодным местоположением предлагаются от
30 000 руб./кв.м с НДС.
Ставки аренды и цены продажи подвальных
соответствующие цены на помещения первых этажей.
и цокольных помещений ниже, чем
В то же время количество сделок купли-продажи в сегменте street-retail остается достаточно
низким, поскольку собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать
их в аренду. Средний срок экспозиции качественных помещений формата street-retail Воронежа может
достигать 3-4 месяцев.
Несмотря на появление в Воронеже большого количества профессиональных торговых центров,
сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным. Многие операторы розничной
торговли, особенно товаров класса люкс, сотовой связи, банки и страховые компании по-прежнему
предпочитают размещать свои магазины и офисы на основных торговых коридорах города, а не в
составе торговых центров.
В 2015 г. компании начали менять помещения в массовом порядке. Сначала резко вырос спрос
на стрит-ритейл - сказался рост ставок в ТЦ, которые сохранили льготы лишь для якорных арендаторов.
Затем ТЦ в индивидуальном порядке снизили плату и для региональных арендаторов, и стрит-ритейл
76
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
оказался уже не столь популярен. В стрит-ритейле в Воронеже на продажу востребованы метры под бэкофисы финансовых учреждений, колл-центры и магазины, спрос на покупку имеется. Специалисты
отмечают, что присутствует спрос на помещения первых и подвальных этажей в жилых комплексах.
Выводы
В 2014 году средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения города составила
653 руб./кв.м в мес. с НДС, средневзвешенная цена продажи – 61 351 руб./кв.м с НДС.
Средневзвешенная ставка капитализации для офисных помещений Воронежа в 2014 году
составила 12,77%. Средний по городу показатель вакантных офисных площадей находится в
диапазоне 15-20%.
Средние ставки аренды для операторов торговых галерей за 100-200 кв.м составляют 7001 000 долл./кв.м без учета НДС. Ставка капитализации для помещений в торговых центрах
Воронежа составляет 13-14%.
Несмотря на появление в Воронеже большого количества профессиональных торговых центров,
сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным. Арендные ставки на помещения
в основных торговых коридорах города находятся в диапазоне 700 – 1 500 руб./кв.м в мес. с
НДС, ставки аренды небольших помещений на пр-те Революции могут достигать 2 500 руб./кв.м
в мес с НДС. Ставки аренды помещений в жилых кварталах находятся в диапазоне 300 –
700 руб./кв.м в мес с НДС. Цены продажи помещений street-retail в основных торговых
коридорах – порядка 100 000 руб./кв.м с НДС, помещения с менее выгодным местоположением
предлагаются от 30 000 руб./кв.м.
В начале 2015 г. рынок Воронежа характеризовался массовой сменой арендуемых помещений
арендаторами и снижением арендных ставок. Рынок продаж фактически стоит на месте.
Источники:
http://www.arendator.ru/articles/133875obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_voronezha_itogi_i_polugodiya_2014_goda/;
http://www.vladtime.ru/sammit_ates/374030-obzor-kommercheskoy-nedvizhimosti-voronezha.html;
http://procity.arendator.ru/voronej_2013;
http://abireg.ru;
http://zdanie.info;
Сайты агентств недвижимости.
4.2.7
АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО Г. САМАРЫ И САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
Общая характеристика рынка
Территория г. Самары характеризуется относительной компактностью: общая площадь
городского округа – 541 кв.км, - одна из самых маленьких среди городов-миллионников. При этом
застроенные территории, особенно жилая застройка, занимают меньшую часть территории городского
округа, а большая доля жилых площадей приходится на усадебную застройку, участки садово-дачных
кооперативов. Значительные площади городского округа составляют лесные массивы, частично
земельный фонд г.о. Самара представлен акваториями.
Из наиболее приближенных к Самаре районов наиболее популярным является Красноярский,
благодаря удачному расположению вблизи города и водоемов. На втором месте по привлекательности
стоят Волжский и Кинельский районы.
77
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Предложение и спрос
На рынке усадебного жилья Самары можно выделить два типа объектов: пригодные для
проживания дома с необходимой инфраструктурой земельные участки под ИЖС. Объем предложения в
обоих сегментах примерно равен и составляет около 4 тыс. объектов.
По данным RWAY №231 за июнь 2014 г. на рынке г. Самары в I квартале 2014 г. было
представлено 3,9 тыс. земельных участков пригодных для ИЖС, суммарной площадью 295 тыс. соток.
По данным ООО «ЭКСО-Самара» во II квартале предложение увеличилось до 4,1 тыс. Средние площади
участков составляют 10-20 соток по г. Самара и 50-100 соток в пределах Самарской области. Анализ
структуры предложения по расположению показывает, что 30-32% от общего количества участков
сосредоточено в г. Самаре.
Также на рынке присутствуют земли сельхозназначения, промышленности и лесного фонда,
средняя площадь которых составляет примерно 1,557 Га.
В городской черте наиболее востребованы земельные участки, расположенные на 1-4-й и 7-9-й
просеках, при этом наиболее дорогостоящая земля находится на первых четырех просеках. На 5-й, 6-й и
частично 7-й просеках развита многоэтажная застройка, предложений по коттеджам немного, спрос на
них недостаточно высок. Далее по востребованности следуют участки, расположенные в
Промышленном, железнодорожном, Кировском и Советском районах г. Самары.
На следующем месте по привлекательности находятся поселки Красноглинского района, далее
по привлекательности следует район Царевшины, где главный фактор привлекательности – близость к
воде, отсутствие промышленных предприятий, и, как следствие – благоприятная экологическая
ситуация. Также считаются привлекательными территории близ поселка Аглос. В отличие от
Царевшины, Аглос – это больше степная, нежели лесная зона. Привлекательность других районов
измеряется удаленностью от Самары.
Предложение и цены на рынке ЗУ г. Самара и Самарской области во II кв. 2014 г.
Характеристика предложения
Район местонахождения
Кол-во
объектов, ед.
Площадь (ср.
знач.), сот.
Цена (ср. знач.),
руб./сот.
Суммарная площадь, сот.
109
25
945 026
2 745
52
29
573 110
1 500
109
29
612 893
3 212
г. Самара, Кировский район
362
29
287 696
10 556
г. Самара, Красноглинский район
430
16
212 669
6 845
г. Самара, Куйбышевский район
Самарская область, Красноярский
район
Самарская область, Волжский
район
Самарская область, Кинельский
район
Самарская область, прочие районы
190
16
181 085
2 986
1 046
202
89 447
211 610
1 061
103
81 215
109 088
391
74
61 040
28 750
г. Самара, Ленинский,
Октябрьский, Самарский районы
г. Самара, Железнодорожный,
Советский районы
г. Самара, Промышленный район
342
83
87 372
28 278
г. Самара и Самарская область
4 092
99
162 046
405 569
г. Самара
1 252
22
468 746
27 844
Самарская область без г. Самары
2 840
133
79 768
377 725
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
В количественном объеме предложения 31% участков сосредоточен в г. Самаре, при этом их
доля в суммарной площади составляет 7%. Практически 50% предложения сосредоточены в
Красноярском и Волжском районах Самарской области, что обусловлено их близким расположением к
городскому округу и развитостью инфраструктуры.
На рынке присутствует дифференциация предложения по размеру земельного участка и цене.
Основную часть предложения составляют земельные участки размером 20-30 соток по цене не выше 2,55 млн. руб. с НДС.
78
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Географическая структура предложения земельных участков по площади, %
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
По данным департамента социологии финансового университета при правительстве РФ, в
2015 году произошло снижение как спроса, так и предложения на земельные в г. Самаре в среднем на
20%. Это во многом связано с нестабильной экономической ситуацией и сложностью прогнозирования
собственниками выгоды от продажи участков.
Согласно данным «НРН» на конец I квартала 2015 г. в продаже по г. Самаре находятся всего
816 участков. Из них большая часть сосредоточена в Красноглинском и Кировском районах (32% и 25%
соответственно), где значительное количество предложений составляют объекты в пос. Зубчиновка, а
также в Студеном овраге и на 9-й просеке. В центральных районах (Самарский, Ленинский) подобные
предложения единичны.
Цены продажи
Основными факторами на рынке усадебного жилья г. Самары, влияющими на стоимость,
являются: близость расположения к городу, или расположение непосредственно в городе, наличие
социальных объектов, необходимой инфраструктуры.
Цена предложения, в среднем по г. Самаре и Самарской области за 2014 год, составляет
162 тыс. руб. за сотку с НДС, а общий объем предложения оценивается в 69 031 млн. руб. с НДС.
Общая характеристика предложения земельных участков на рынке г. Самары и Самарской области
Характеристика предложения
Тип участка по назначению
Индивидуальное жилищное строительство
(ИЖС)
Садоводство
Итого
Кол-во объектов, ед.
Средняя цена,
руб./сот., с НДС
Суммарная площадь,
сот.
3 163
172 289
386 860
929
127 170
18 709
3 092
162 046
405 569
Земли промышленности
40
38 929
37 233
Сельскохозяйственные площади, лесной фонд
253
58 281
418 825
Итого
293
55 639
456 058
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
Уровень цен на земельные участки во многом зависит от района г. Самары, в которых они
расположены или удаленности от города.
79
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Среднерыночные цены предложения земельных участков, пригодных для жилья, в г. Самаре и Самарской
области, тыс. руб./сотка, с НДС
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
По данным «НРН», уровень цены продажи земель по ИЖС на IV квартал 2014 года увеличился
на 6% по сравнению с началом года и составил в среднем 4,4 тыс. руб./кв.м с НДС. Повышение связано
с колебаниями курса валют и высокими рисками на рынке. По данным на IV квартал 2014 года,
наиболее дорогие предложения сосредоточены в Ленинском районе (в среднем 20,8 тыс. руб./кв.м), где
небольшие по размеру участки под ИЖС выставляются на продажу как участки с высоким
коммерческим потенциалом. Однако и в этом районе количество предложений незначительно (меньше
1% от всего объема предложений).
На конец I квартала 2015 года эксперты не отмечают значительного изменения цен продажи.
Колебания в основном носят сезонный характер.
Самые дешевые земельные участки под ИЖС предлагаются в Куйбышевском и Красноглинском
районах (2,1 тыс. руб./кв.м с НДС и 2,5 тыс. руб./кв.м с НДС соответственно).
Прогноз
По мнению экспертов рынка недвижимости г. Самары, в 2015 году возможно дальнейшее
повышение роста цен. Специалисты связывают это в первую очередь с колебаниями курса валют и
нежеланием собственников терять часть дохода. По мнению специалистов АН «Бизнес-гарант», рост цен
составит от 5% до 10% за 2015 год.
Повышение количества предлагаемых на продажу участков во многом зависит от общей
экономической ситуации – собственники ожидают улучшения условий на рынке и не хотят продавать
недвижимость по заниженной цене.
Выводы
В 2015 году произошло снижение уровня как спроса, так и предложения на рынке земельных
участков г. Самары;
Средняя цена предложений за 1 кв.м земли на конец 2014 г. составила 4,4 тыс. руб./кв.м с НДС;
Основную часть предложения составляют земельные участки размером 20-30 соток по цене не
выше 2,5-5 млн. руб. с НДС;
Стоимость земельного участка в г. Самаре зависит от района, в котором он располагается.
Наиболее дорогим районом на конец 2014 года является Ленинский;
На конец I квартала 2015 года цены на земельные участки выросли на 6% по сравнению с тем же
периодом 2014 года. Эксперты рынка недвижимости предполагают возможность дальнейшего
роста цен на землю.
80
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Источники
RWAY №231 на июнь 2014 г.;
http://www.exso-samara.ru;
http://нрн.рф;
http://www.samru.ru;
http://www.bn.ru.
4.2.8
ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. САМАРЫ
Общая характеристика
Самара – один из крупнейших городов в Среднем Поволжье России, образует муниципальное
образование «городской округ Самара» и является коммерческим и административным центром
Самарской области. Самарская область является пересечением нескольких национальных и
федеральных транспортных путей, которые связывают Сибирь, Азию и Казахстан с Центральной и
Западной Европой.
21 ноября 2014 г. международное рейтинговое агентство Standard&Poor’s подтвердило
кредитный рейтинг Самарской области на уровне «ВВ+», что означает умеренную финансовую
устойчивость и характеризует регион как надежный и передовой субъект РФ. Одновременно агентство
подтвердило рейтинг региона по национальной шкале на уровне «ruAA+».
Городу традиционно принадлежат сильные позиции в социально-экономическом развитии
Поволжья и страны в целом; это место концентрации промышленных, финансовых и трудовых ресурсов.
В Самаре исторически сложилось разделение на промышленную и административную части
города: так центром деловой активности, насыщенным офисами и магазинами, традиционно считается
исторический центр города, а также наиболее приближенные к нему Ленинский, Самарский и
Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в
удаленных от центра города Промышленном и Кировском районах.
По состоянию на май 2015 года в Самаре не произошло заметных изменений на рынке
коммерческой недвижимости. Количество предложения, уровень цен предложений и ставки аренды в
целом остаются на уровне 2014 года, колебания незначительны и связаны с сезонностью на рынке
недвижимости Самары.
Предложение
Суммарный объем офисных площадей в Самаре оценивается примерно в 0,5-0,6 млн кв.м.
Суммарный объем качественных офисных площадей по состоянию на декабрь 2014 г. составляет
порядка 330 тыс. кв.м. Одномоментно на рынке коммерческой недвижимости Самары представлено
1,9 тыс. объектов. Наибольшая часть площадей распределена в Советском, Железнодорожном и
Кировском районах (16%, 15% и 14% от общего объема, соответственно), значительно меньший объем
предложения экспонируется по Ленинскому, Куйбышевскому и Красноглинскому районам.
Сданные офисные объекты г. Самары
Название
Площадь: кв.м
Класс
БЭЛ-Плаза
Региональный Деловой Центр (девелопер Группа "Объединенные
бизнес-системы")
Скала Холл
15 469
A
14 500
A
16 720
A
Вертикаль, ТОЦ
10 712
B+
Панорама
16 300
B+
SkyCity
16 000
B
Глобус
21 000
B
Деловой мир
17 000
B
81
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Площадь: кв.м
Класс
Евро-Плаза
Название
9 100
B
Капитал
11 016
B
Капитал Хаус, Гостинично-офисный центр
10 603
B
Самарский деловой центр (ГК "KIN UP")
14 000
B
Ардиком
9 357
C
Биг-Бэн, ТОЦ
18 629
С
Волга-Плаза
11 269
C
Витязь
30 000
С
Галактика
11 000
C
Гостиный Двор
10 000
C
Жигули (УК ЗАО "ФК "Жигули")
10 380
C
Информатика
12 500
C
Компас
8 000
С
Максима Горького 78в
5 041
C
ОПТИ (Группа компаний "ОПТИ")
более 4 000
С
С-95
9 155
C
Санфирова 95
20 032
С
Революционная 70
7 000
-
БЦ Галант
11 300
-
Источник: данные из открытых источников
По итогам проведения классификации 2010-2012 гг. по действующим офисным центрам Самары
класс «А» был присвоен только трем зданиям: БЦ «БЭЛ-плаза», БЦ «Региональный деловой центр» и
БЦ «Skala-Hall».
Класс «В+» был присвоен двум новым качественным объектам: БЦ «Вертикаль» и
БЦ «Панорама». К классу «В» были отнесены: БЦ «Деловой мир», БЦ «Капитал», БЦ «Sky City»,
БЦ «Портал», БЦ «Глобус», БЦ «Евро-плаза», и БЦ «Капитал Хаус». Всего классы присвоили 33-м
объектам, 21 из которых получил класс «С».
Объем представленных на рынке коммерческих площадей по районам г. Самары, кв.м
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
Спрос
Существующее качественное предложение соответствует спросу на рынке. Наибольшим
спросом среди качественного предложения пользуются небольшие офисы (площадью 50-100 кв.м.)
класса «В» в центральной части города. Значительная доля поглощения приходится на недорогие
офисные помещения класса «С». Основным критерием спроса местных компаний выступает цена.
По данным специалистов ГК «Бизнес-Гарант», в данный момент спрос на рынке коммерческой
недвижимости в некоторых районах выше предложения. Офисные помещения часто создаются путем
82
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
выкупа площадей на первых этажах жилых домов.
Наибольшим спросом пользуются офисы в центральной части города в зданиях современной
постройки на первой линии домов и с наличием хорошей парковки.
Основной спрос на высококлассные офисы формируют крупные российские и международные
компании, а также государственные организации, которые открывают в Самаре представительства.
Цены продажи
Максимальные цены продажи и ставки аренды за 1 кв.м общей площади объектов коммерческой
недвижимости представлены в историческом и административном центре города — Ленинском,
Октябрьском и Самарском районах, а наименьшие — на окраинах — в Кировском, Куйбышевском
и Красноглинском районах города. Цена предложения 1 кв.м коммерческой недвижимости, в среднем по
городу, составляет 52,2 тыс.руб. за кв.м с НДС,а общий объем предложения оценивается
в 23 301 млн. руб. (90 и 23 211 млн. руб. на условиях аренды и продажи, соответственно).
Цена предложения на условиях продажи, руб./кв.м с НДС общей площади
Источник: ООО «ЭКСО-Самара»
На условиях продажи значительная часть экспонируемых объектов представлена площадями
в офисных и торгово-офисных центрах. В данном сегменте выделены три основных категории объектов:
офисные, торговые и универсальные помещения. Наибольшую долю в этом сегменте занимают офисные
помещения на условиях аренды (51%) и универсальные — на условиях продажи.
Диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений лежит в пределах от 10 до
195 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 52 164 руб./кв.м с НДС.
Для 2014 года было характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов.
Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для
размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом
сегменте – вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом,
расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа
подобных предложений по сравнению с 2013 годом объясняется некоторым оживлением рынка
недвижимости.
Максимальное число предложений приходится на ценовой диапазон от 30 до 70 тыс. руб./кв.м с
НДС предлагаемых объектов. Такую стоимость запрашивают за 72,9% всех предложенных к продаже
объектов, в том числе 22,6% предложений находятся в диапазоне от 40 до 50 тыс. руб./кв.м с НДС. На
ценовой диапазон свыше 100 тыс. руб./кв.м с НДС приходится 5,9% всех предложений, что на 2,5%
больше, чем предлагалось на начало 2014 года.
Примеры предложений по продаже офисов Самары класса «С» на декабрь 2014 г.
Наименование БЦ
БЦ «Биг Бен»
БЦ «Деловой Мир»
Реализуемая площадь, кв.м
Этаж
Цена предложения, руб./кв.м,
с учетом НДС
1 544,2
4
30 000
1 062
10
40 000
70
5
45 000
83
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Реализуемая площадь, кв.м
Этаж
Цена предложения, руб./кв.м,
с учетом НДС
159
13
53 200
БЦ «Волга Плаза»
200
н/д
75 000
БЦ «С-95»
410
5
42 000
Наименование БЦ
Источник: Rway №238 по данным из открытых источников
Ставки аренды
Ставки аренды на офисные помещения в Самаре за последние полтора-два года менялись
незначительно. Таким образом, общий уровень арендных ставок на офисные помещения Самары можно
охарактеризовать как стабильный.
Динамика средних арендных ставок на офисные помещения в БЦ Самары. 2013-2014 гг., руб./кв.м/месс. (включая
НДС)
1200
800
698
600
694
486
968
965
953
940
1000
684
692
473
698
680
512
930
654
695
520
638
683
Класс "А"
Класс "В"
506
Класс "С+"
В целом по г. Самара
400
200
0
III кв. 2013 г. IV кв. 2013 г. I кв. 2014 г. II кв. 2014 г. III кв. 2014 г.
Источник: Rway №238
В ставку арендной платы собственник помещения может включить коммунальные платежи.
Оплата электроэнергии, как правило, осуществляется по факту потребления. Однако это не
повсеместная практика, и оплата аренды оговаривается сторонами в каждом конкретном случае при
заключении договора.
По итогам 2014 года ставка аренды офисных помещений, в среднем по городу, составила
580 руб./кв.м/мес. С НДС, торговых — 847 руб. с НДС, универсальных — 716 руб. с НДС;
максимальные ставки аренды зафиксированы в исторической и деловой части города.
Примеры предложений по аренде офисов класса «С» на декабрь 2014 г.
Наименование БЦ
БЦ «Волга-Плаза»
Сдаваемая площадь, кв.м.
Ставка аренды, руб./кв.м/мес., с
учетом НДС
33
650
99
650
316
650
-
775
БЦ «Жигули»
408
180
БЦ «ТИСИЗ»
от 15
от 470
БЦ «Сфера»
от 20
от 400
БЦ «Опти»
250
670
107
450
52
450
БЦ «Витязь»
84
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
Наименование БЦ
Сдаваемая площадь, кв.м.
Ставка аренды, руб./кв.м/мес., с
учетом НДС
179,5
600
-
760
БЦ «7 авеню»
Источник: Rway №238 по данным из открытых источников
Ставки капитализации и уровень вакантности
По данным RWAY №238 за январь 2015 г. заполняемость большинства качественных бизнесцентров составляет порядка 85-90%. Доля вакантных площадей в большинстве зданий класса «А» - не
более 10%.
Динамика средней доли вакантных площадей в бизнес-центрах Самары. 2013-2014 гг., % к общей площади
10
9,4
9
9
8
7
6
6
5,1 5
4,9
5
4,3
3,6
4
2,7
2 1,9
3
2
1
0,1
5,3 5,4
2,7
3,9
4,3
4,3
2,4
Класс "А"
Класс "В"
Класс "С+"
В целом по г. Самара
0,3
0
III кв. 2013 г. IV кв. 2013 г. I кв. 2014 г. II кв. 2014 г. III кв. 2014 г.
Источник: Rway №238
По данным Поволжского Центра Развития, ставка капитализации офисных площадей в среднем
по Самаре составила 6,8% (от 6 до 9%), что соответствует сроку окупаемости в 14,7 года. В течение
прошлого года данный показатель демонстрировал снижение. Так, например, в начале лета средняя
окупаемость находилась на уровне 13,8 года, а ставка капитализации равнялась 7,8%.
Прогноз
Спрос на офисную недвижимость, по прогнозам местных экспертов, будет увеличиваться, и, как
следствие, будет расти предложение на рынке. Основным драйвером роста станет предстоящий ЧМ по
футболу, что может привлечь в город новый бизнес. Однако в связи с негативными
макроэкономическими тенденциями, возникшими на фоне кризиса на Украине, рост может замедлиться.
Ситуация на рынке встроенных помещений г. Самары
В сегменте аренды встроенных офисных помещений г. Самары при распределении предложений
по административным районам города примерно по 20% экспозиции приходится на центральные
районы — Октябрьский и Ленинский.
Совокупный объем предложения встроенных офисных площадей в аренду в 2014 году составил
около 140 тыс. кв.м.
В структуре предложений офисных помещений Самары по-прежнему преобладают помещения
небольших площадей - до 100 кв.м (59%). Средняя арендная ставка на офисные площади по состоянию
на конец II квартала 2014 года составила 525 руб./кв.м/мес. С НДС, что на 4,3% выше, чем на начало
2014 года.
В целом же центральные районы города (Самарский, Ленинский и Октябрьский) на протяжении
2012 – 2014 гг. держат лидирующие позиции по уровню арендной ставки.
85
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
По состоянию на 2014 год в сегменте продажи офисных помещений Самары встроеннопристроенного формата при распределении предложений по административным районам города
примерно 26% экспозиции приходится на центральный район — Октябрьский. Совокупный объем
предложения офисных площадей встроенно-пристроенного формата на продажу в конце II квартала
2014 года составил около 262 тыс. кв.м.
Средний уровень цены продажи офисных площадей в формате «встроенно-пристроенные
объекты», по данным на конец II квартала 2014 года, составил 51 тыс. руб./кв.м с НДС, что на 2,5%
выше, чем на начало 2014 года. Относительно распределения по административным районам наиболее
дорогие предложения по данным 2014 года сосредоточены в Ленинском и Октябрьском районах (в
среднем 58,7 тыс. руб./ кв.м с НДС и 53,1 тыс. руб./кв.м с НДС соответственно). Традиционно наиболее
дешевые офисные площади предлагаются в Куйбышевском районе (в среднем 39,6 тыс. руб./кв.м с
НДС).
С позиции размера площадей в сегменте продажи офисной «встройки» крупные предложения
более 1 000 кв.м дешевле объектов площадью менее 100 кв.м (в среднем 42,8 тыс. и 55,4 тыс. руб./кв.м с
НДС соответственно).
На рынке коммерческой недвижимости Самары также пользуются спросом встроенные
помещения в цокольных и подвальных этажах, однако, цены продажи и ставки аренды на такие
помещения ниже, чем у аналогичных по характеристикам помещений на первых этажах.
По данным специалистов ГК «Бизнес-Гарант», на данный момент для многих покупателей
коммерческой недвижимости становится выгоднее приобрести небольшое помещение, чем
дорогостоящие и не всегда обустроенные площади крупных офисных центров, из которых лишь
небольшое число соответствует современным требованиям. Это приводит к росту цен на покупку
офисов - как правило, встроенных помещений на первых этажах домов и падению цен на аренду комнат
в крупных бизнес-центрах.
Также, эксперты отмечают новую для Самары тенденцию – появление внутриквартальных
объектов стрит-ритейла в домах второй линии.
Выводы:
Наибольшее число предложений на рынке встроенных помещений составляют помещения
площадью до 100 кв.м.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются помещения, расположенные
центральных районах города (Самарский, Ленинский, Октябрьский).
Снижение цен и арендных ставок на офисные площади в г. Самара меньше всего затронуло
встроенные помещения.
Ставки аренды встроенных офисных помещений в 2014 году по г. Самара в среднем
составляли 525 руб./кв.м/мес.
Цены продажи встроенных офисных помещений в 2014 году по г. Самара в среднем
составляли 51 000 руб./кв.м/мес.
По итогам 2014 г. уровень вакантных площадей офисной недвижимости г. Самары не
превышает 10-15%.
Наиболее вероятным является сценарий сохранения в 2015 году текущего уровня
вакантных площадей, ставок аренды и цен продажи встроенных офисных помещений в
г. Самара.
Источники
86
Информационно – аналитический бюллетень RWAY №238 (Январь 2015 г.);
http://www.exso-samara.ru;
http://procity.arendator.ru;
http://нрн.рф;
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
АНАЛИЗ РЫНКА
http://tao-samara.ru;
http://www.vninform.ru.
87
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
5.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Выбор стандарта определяемой стоимости объекта оценки производится исходя из назначения
оценки с учетом действующих законодательных норм. В рамках настоящего Отчета оценка стоимости
производится для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с
Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных
споров, принятии управленческих решений.
Объектом оценки выступает недвижимое имущество.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав может свободно отчуждаться или
переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом,
если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте (ст. 129 ГК РФ). В связи с этим, базой оценки
может быть рыночная стоимость.
Согласно Договору на проведение оценки, оценке подлежит рыночная стоимость Объекта
оценки.
Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном
29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3):
законе
от
«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить
за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом,
аналогичным по своим полезным характеристикам.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении
объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с
ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на
котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые
индивидуальные решения.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора
относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемым объектом.
Согласно Федеральным Стандартам оценки, утвержденным приказами Минэкономразвития РФ
от 20.07.2007 №№ 254, 255 и 256 Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из
подходов к оценке конкретные методы оценки.
Оценка любого объекта имущественных прав представляет собой упорядоченный,
целенаправленный процесс определения в денежном выражении его стоимости с учетом
потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях
конкретного рынка.
При выполнении данной работы процесс оценки включал в себя:
88
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
1. Идентификацию объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав.
2. Сбор, обработку и анализ исходной информации по оцениваемому объекту.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
4. Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов, подбор аналогов для
определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.
5. Проведение расчетов по определению рыночной
использованием выбранных Оценщиком методов.
стоимости
объекта
оценки
с
6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, их
согласование и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.
7. Оформление результатов оценки (подготовка Отчета об оценке в письменной форме) и
передача Отчета Заказчику.
5.1.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА №1
В состав Объекта №1 входят следующие объекты:
Объект №1.1 – нежилое здание общей площадью 318,1 кв.м;
Объект №1.2 – земельный участок общей площадью 811,7 кв.м.
Объекты, входящие в состав Объекта №1, представляют собой здание, расположенное на
земельном участке.
Для целей настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта №1 проводился с
использованием сравнительного подхода (с помощью метода сравнительного анализа продаж) и
доходного подхода (метод прямой капитализации на основе выявленных предложений по аренде).
В рамках данного Отчета Оценщиком было принято решение не использовать методы затратного
подхода при оценке здания, так как в распоряжении Оценщика отсутствует техническая информация об
объеме и основных конструктивных характеристиках здания.
Для оценки земельного участка используются различные методики (приведены в таблице ниже).
Первые три метода относятся к сравнительному подходу. Последние три метода – к доходному подходу.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Перечень методов для оценки земельных участков
№ п/п
Название метода
1
Метод сравнения продаж
2
Метод выделения
3
Метод распределения
4
Метод капитализации
земельной ренты
5
Метод остатка
6.
Метод предполагаемого
использования
Объекты применения
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Условия применения
Наличие информации о ценах сделок с земельными
участками, являющимися аналогами оцениваемого
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, востребованными рынком.
Соответствие улучшений земельного участка его
наиболее эффективному использованию
Возможность получения земельной ренты от
оцениваемого земельного участка.
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход.
Возможность использования земельного участка
способом, приносящим доход
Источник: Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р " Методические рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков"
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж. При
применении данного метода участок предполагается условно свободным.
Выбранные подходы: комплекс объектов недвижимости – сравнительный и доходный;
земельный участок как условно свободный – сравнительный.
Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта №1 приведено в
соответствующих разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.
89
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
5.2.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА №2
В состав Объекта №2 входят следующие объекты:
Объект №2.1 – земельный участок общей площадью 1 772 кв.м;
Объект №2.2 – здание общей площадью 754,9 кв.м.
Объекты, входящие в состав Объекта №2, представляют собой здание, расположенное на
земельном участке.
Для целей настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта №2 проводился с
использованием сравнительного подхода (с помощью метода сравнительного анализа продаж) и
доходного подхода (метод прямой капитализации на основе выявленных предложений по аренде).
В рамках данного Отчета Оценщиком было принято решение не использовать методы затратного
подхода при оценке здания, так как в распоряжении Оценщика отсутствует техническая информация об
объеме и основных конструктивных характеристиках здания.
Для оценки земельного участка используются различные методики (приведены в таблице ниже).
Первые три метода относятся к сравнительному подходу. Последние три метода – к доходному подходу.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Перечень методов для оценки земельных участков
№ п/п
Название метода
1
Метод сравнения продаж
2
Метод выделения
3
Метод распределения
4
Метод капитализации
земельной ренты
5
Метод остатка
6.
Метод предполагаемого
использования
Объекты применения
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Условия применения
Наличие информации о ценах сделок с земельными
участками, являющимися аналогами оцениваемого
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, востребованными рынком.
Соответствие улучшений земельного участка его
наиболее эффективному использованию
Возможность получения земельной ренты от
оцениваемого земельного участка.
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход.
Возможность использования земельного участка
способом, приносящим доход
Источник: Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р " Методические рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков"
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж. При
применении данного метода участок предполагается условно свободным.
Выбранные подходы: комплекс объектов недвижимости – сравнительный и доходный;
земельный участок как условно свободный – сравнительный.
Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта №2 приведено в
соответствующих разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.
5.3.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА №3
Объект №3 представляет собой встроенное нежилое помещение свободного назначения.
Для целей настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта №3 проводился с
использованием сравнительного подхода (с помощью метода сравнительного анализа продаж).
Отказ от использования доходного подхода связан с тем, что Оценщику не предоставлена
техническая документация на Объект № 5 (копии поэтажного плана и экспликации). С учетом того, что
в части помещений Объекта располагаются общедомовые коммуникации, доступ к которым арендатор
должен обеспечить, часть данных помещений является неарендопригодной площадью. Так как Оценщик
не имеет возможность определить площадь, которая потенциально может быть сдана в аренду,
доходный подход неприменим.
В рамках данного Отчета Оценщиком было принято решение не использовать методы затратного
подхода при оценке нежилых помещений в связи тем, что Отказ от использования методов затратного
90
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
подхода связан с тем, что при наличии рыночной информации для использования доходного или
сравнительного подходов, затратный подход предпочтительнее не использовать, поскольку он
неэластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и
предложения на момент оценки, что является важным фактором в рамках рассматриваемого
регионального рынка недвижимости.
Выбранные подходы: сравнительный.
Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта №1 приведено в
соответствующих разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.
5.4.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА №4
В состав Объекта №4 входят следующие объекты:
Объект №4.1 – земельный участок общей площадью 1200 кв.м;
Объект №4.2 – земельный участок общей площадью 1200 кв.м.
Для оценки земельных участков используются различные методики (приведены в таблице ниже).
Первые три метода относятся к сравнительному подходу. Последние три метода – к доходному подходу.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Перечень методов для оценки земельных участков
№ п/п
Название метода
1
Метод сравнения продаж
2
Метод выделения
3
Метод распределения
4
Метод капитализации
земельной ренты
5
Метод остатка
6.
Метод предполагаемого
использования
Объекты применения
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные земельные
участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Застроенные и
незастроенные участки
Условия применения
Наличие информации о ценах сделок с земельными
участками, являющимися аналогами оцениваемого
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, востребованными рынком.
Соответствие улучшений земельного участка его
наиболее эффективному использованию
Возможность получения земельной ренты от
оцениваемого земельного участка.
Возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход.
Возможность использования земельного участка
способом, приносящим доход
Источник: Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р " Методические рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков"
Для оценки рыночной стоимости земельных участков применялся метод сравнения продаж.
Выбранные подходы: сравнительный.
Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта №4 приведено в
соответствующих разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.
5.5.
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА №5
В состав Объекта №5 входят следующие объекты:
Объект №5.1 – нежилое помещение общей площадью 851,4 кв.м;
Объект №5.2 – нежилое помещение общей площадью 590,5 кв.м.
Для целей настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта №5 проводился с
использованием сравнительного подхода (с помощью метода сравнительного анализа продаж) и
доходного подхода (метод дисконтированных денежных потоков на основе выявленных предложений
по аренде).
В рамках данного Отчета Оценщиком было принято решение не использовать методы затратного
подхода при оценке здания, так как в распоряжении Оценщика отсутствует техническая информация об
объеме и основных конструктивных характеристиках помещений.
Выбранные подходы: сравнительный и доходный.
91
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Подробно описание методологии и обоснование расчетов стоимости Объекта №5 приведено в
соответствующих разделах настоящего Отчета, а также соответствующих Приложениях к нему.
Согласование результатов. Определение итоговой величины рыночной стоимости
Принятие решения об окончательной величине стоимости Объекта оценки осуществляется на
основе анализа и обобщения результатов расчетно-аналитических работ, полученных при
использовании разных методов.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей
или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости объекта оценки
зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.
Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости. Суть
процесса математического взвешивания заключается в умножении каждого из полученных различными
подходами стоимостных показателей на определенный весовой коэффициент. Весовой коэффициент –
множитель, показывающий относительную значимость каждого из полученных стоимостных
показателей. Его величина зависит от назначения оценки, имеющейся информации, степени ее
достоверности, других факторов и определяется обоснованным суждением оценщика. Сумма весовых
коэффициентов составляет единицу.
92
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
6.
6.1.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №1
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Методология
В целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительный подход
предполагает использование данных по сделкам или ценам предложения аналогичных объектов.
Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость оцениваемого объекта
непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа
сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки,
отражающие существенные различия между ними.
Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает
осуществление следующих этапов:
изучение рынка и предложений на продажу, то есть объектов недвижимости, которые
наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному аналогу, о цене продажи и
запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках,
местоположении и других условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с оцениваемым по времени продажи,
местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому аналогу
в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
согласование скорректированных цен сопоставимых аналогов недвижимости и вывод
показателя стоимости оцениваемого объекта.
Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая
преимущества и недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.
В состав Объекта № 1 входят следующие объекты:
Объект № 1.1 – нежилое помещение общей площадью 318,1 кв.м;
Объект № 1.2 – земельный участок общей площадью 811,7 кв.м;
Объекты, входящие в состав Объекта №1, представляют собой комплекс объектов недвижимости
– здание, расположенное на земельном участке.
6.1.1
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК УСЛОВНО
СВОБОДНОГО (ОБЪЕКТ №1.2)
Критерии отбора аналогов
Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли в процессе
анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений на дату оценки.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило,
являются: местоположение; площадь, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты
социальной инфраструктуры и т. п.).
Ключевыми критериями выбора аналогов выступали следующие параметры:
местоположение – для расчета был проведен анализ предложений по продаже земельных
участков в г. Рязань по состоянию на дату оценки. Были подобраны аналоги в районе Большого
центра;
93
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
площадь участков – площадь оцениваемого земельного участка составляет 811,7 кв.м. В
расчетах используются аналоги с площадями от 800 кв.м до 2 500 кв.м;
категория и вид разрешенного использования – в расчетах использованы аналоги сопоставимые
по категории и виду разрешенного использования, оцениваемым земельным участком;
передаваемые права на землю – для расчета был проведен анализ предложений по продаже
земельных участков, в результате, которого были выявлены аналоги сопоставимые по правовому
статусу оцениваемым земельным участкам.
Ниже приведено описание аналогов для оцениваемого земельного участка с разрешенным
использованием под коммерческую застройку.
Характеристика Объекта №1.2 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект № 1.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Дата предложения
01.05.2015
г. Рязань,
Скоморошинская ул., 7а
Большой центр
Апрель 2015
г. Рязань,
ул. Пожалостина
Большой центр
Апрель 2015
г.Рязань, проезд
Яблочкова
Большой центр
Апрель 2015
г. Рязань, ул. Каширина
Вторая линия
Первая линия
Вторая линия
Первая линия
811,7
2029,9
2500,0
800,0
8,117
20,299
25,000
8,000
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Обслуживание нежилого
помещения
Под размещение
административного
здания
Земли населенных
пунктов
Под размещение
производственного /
административного
объекта
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Условно все
коммуникации по границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
-
25 500 000
35 000 000
11 000 000
-
1 256 220
1 400 000
1 375 000
Свободный от
улучшений
Свободный от
улучшений
Наталья
+7 (952) 121-07-72
Юлия
+7 (903) 641-43-00
http://realty.dmir.ru/sale/
uchastok-ryazanyablochkova-proezd47560764/
http://realty.dmir.ru/sale/
uchastok-ryazankashirina-ulica110951053/
Местоположение
Район
Линия
расположения
Общая площадь
земельного
участка, кв.м
Общая площадь
земельного
участка, сот.
Категория земель
Разрешенное
использование
(назначение)
Вид права на
земельный
участок
Инфраструктура,
коммуникации
Цена
предложения, руб.
Цена 1 сотки
земельного
участка, руб.
Дополнительные
характеристики
Условно свободный от
улучшений участок
Контактное лицо
-
Источник
информации
(ссылка)
-
На участке находится
здание под снос
площадью 1 600 кв.м
Юлия
8 (953) 746-84-22
https://www.avito.ru/ry
azan/zemelnye_uchastk
i/uchastok_21_sot._pro
mnaznacheniya_47064
9910
Большой центр
Строительство торговоофисного центра
Источник: анализ Оценщика
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Рязань, представленную ниже.
94
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расположение Объекта №1.2 и аналогов
Объект № 1.2
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №1.2 с целью выведения средневзвешенной цены.
Расчет рыночной стоимости земельного участка (Объект №1.2)
Характеристика
Цена 1 сотки земельного
участка до внесения
корректировок, руб.
Возможность торга (+/-)
Корректировка на торг, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Набор передаваемых прав
Корректировка на
передаваемые права, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Местоположение
Район
Объект № 1.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
1 256 220
1 400 000
1 375 000
-
+
+
+
-
-15%
-15%
0%
-
1 067 787
1 190 000
1 375 000
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
1 067 787
1 190 000
1 375 000
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
-
0%
0%
0%
-
1 067 787
1 190 000
1 375 000
г. Рязань,
ул. Пожалостина
г.Рязань, проезд
Яблочкова
г. Рязань,
ул. Каширина
Большой центр
Большой центр
Большой центр
г.Рязань,
Скоморошинская ул.,
7а
Большой центр
95
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Линия расположения
Корректировка на
локальное
местоположение, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Общая площадь земельного
участка, сот.
Корректировка на общую
площадь, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Разрешенное
использование
(назначение)
Корректировка на вид
разрешенного
использования земельного
участка %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Коммуникации
Корректировка на наличие
коммуникаций, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, руб./кв.м
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная цена 1
сотки земельного участка
с учетом всех поправок,
руб., НДС не облагается
Объект № 1.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
0%
0%
0%
1 067 787
1 190 000
1 375 000
Вторая линия
Первая линия
Вторая линия
Первая линия
-
-26%
0%
-26%
-
790 162
1 190 000
1 017 500
8,117
20,299
25,000
8,000
-
4%
4%
0%
-
821 768
1 237 600
1 017 500
Обслуживание
нежилого помещения
Под размещение
административного
здания
Под размещение
производственного /
административного
объекта
Строительство
торгово-офисного
центра
-
0%
0%
0%
-
821 768
1 237 600
1 017 500
Условно все
коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
-
0%
0%
0%
-
821 768
1 237 600
1 017 500
Условно свободный
от улучшений участок
На участке находится
здание под снос
площадью 1 600 кв.м
Свободный от
улучшений
Свободный от
улучшений
-
110 350
0
0
-
932 118
1 237 600
1 017 500
4
2
1
21,430%
35,715%
42,855%
1 077 811
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг покупателя и продавца
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже земельных участков цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных риелторов: Юлии (тел.: +7 (953)7468422), Натальи (тел.: +7(952)1210772),
96
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Юлии (тел.: +7(903)6414300), - г. Рязани:, была получена информация, что торг для земельных участков
в г. Рязани составляет в среднем от 10 до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Рязани, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне среднего
значения диапазона скидок, т.е. (-15%). Цена Аналога № 3 является действительной ценой сделки,
введение корректировки на торг не требуется.
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на передаваемые права
Оцениваемый земельный участок и аналоги имеют одинаковый правовой статус – право
собственности, поэтому корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на местоположение
Все объекты-аналоги находятся в районе Большого центра, где расположен и оцениваемый
объект, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на локальное расположение
Корректировка подразумевает, что объекты, находящиеся на разных линиях расположения:
первой или второй,- имеют разную рыночную стоимость.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на линию расположения рассчитывалась на
основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера5.
В справочнике приведено среднее отношение цены объектов недвижимости расположенных
внутри квартала, т.е. на второй линии и глубже, к объектам, расположенным на первой .
Корректировка на линию расположения
Наименование коэффициента
Земельные участки под офисно-торговую застройку
Среднее
Отношение удельной цены земельных участков, расположенных
на красной линии, к удельной цене аналогичных участков,
расположенных внутри квартала
1,36
Расширенный интервал
1,31
1,41
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Оцениваемый объект располагается на второй линии, поэтому для Аналогов № 1,3 необходимо
ввести корректировку обратно пропорционально указанному выше среднему значению. Размер
корректировки составил (- 26%).
Корректировка на площадь земельного участка
Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на общую площадь объектов рассчитывалась
на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера.
В справочнике по каждому типу объектов недвижимости в виде матрицы приведены
корректирующие коэффициенты, отражающие соотношения цен для сходных объектов, различающихся
только по величине площади. Эти коэффициенты позволяют увидеть, как снижается цена одного
квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. Приведенные корректирующие
коэффициенты были рассчитаны на основе экспоненциальной модели снижения цены объекта
недвижимости от его площади.
В таблице далее приведена зависимость цены предложения земельных участков под офисноторговую застройку от площади.
5
Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
97
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Зависимость цены предложения земельных участков под офисно-торговую застройку от площади
Площадь аналога, кв.м
Площадь Объекта оценки, кв.м
Менее 1 000
1 000 - 5 000
5 000 - 10 000
10 000 - 30 000
Более 30 000
Менее 1 000
1,00
0,96
0,89
0,71
0,59
1 000 - 5 000
1,04
1,00
0,92
0,74
0,61
5 000 - 10 000
1,12
1,08
1,00
0,80
0,67
10 000 - 30 000
1,41
1,36
1,25
1,00
0,83
Более 30 000
1,69
1,63
1,50
1,20
1,00
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Исходя из площади Объекта №1.2 и его отнесения к диапазону менее 1 000 кв.м были
определены следующие поправки:
Корректировка на общую площадь
Площадь, кв.м
Корректировка на площадь, %
Менее 1 000
-
1 000 - 5 000
4%
5 000 - 10 000
12%
10 000 - 30 000
41%
Более 30 000
69%
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Корректировка на назначение земельного участка
Данная корректировка не применялась, так как отобранные аналоги относятся к категории
земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – под строительство коммерческой
недвижимости, что сопоставимо с назначением оцениваемого земельного участка.
Корректировка на наличие коммуникаций
При определении стоимости права землепользования участок в составе объекта недвижимости
рассматривается как условно свободный от улучшений (зданий, сооружений, инженерных систем и
коммуникаций) с коммуникациями, подведенными к границе.
Оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги сопоставимы по наличию коммуникаций –
по границе, введение корректировки не требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
Оцениваемый объект и аналоги № 2 и 3 имеют сопоставимые прочие характеристики,
существенно не влияющие на стоимость.
На территории аналога № 1 имеется кирпичное здание под снос, необходимо ввести
корректировку, учитывающую затраты на демонтаж данного строения и вывоз строительного мусора с
территории.
Для расчета средней стоимости демонтажа здания были подобраны предложения, включающие
полный комплекс услуг: демонтаж здания, демонтаж фундамента, вывоз строительного мусора
Расчет средней стоимости демонтажа кирпичного здания с вывозом строительного мусора
Наименование
компании
Стоимость демонтажа
1 куб м. с учетом вывоза
строительного мусора,
руб. с НДС
ЖБИ
300
Рязаньстройдвор
450
СтройКа
300
98
Источник информации
Телефон
https://www.avito.ru/ryazan/predlozheniya_uslug/demontazh_staryh
89521207719
_domov._vyvoz_musora_572804787
https://www.avito.ru/ryazan/predlozheniya_uslug/remont_stroitelstv
89209888825
o_montazh_demontazh_419515107
https://www.avito.ru/ryazan/predlozheniya_uslug/demontazh_40941
84912511741
2314
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование
компании
Стоимость демонтажа
1 куб м. с учетом вывоза
строительного мусора,
руб. с НДС
Среднее значение
350
Источник информации
Телефон
Источник: выборка Оценщика, расчеты Оценщика
По данным риелтора (Юлия, тел.:8 (953) 746-84-22), общая площадь здания составляет
1 600 кв.м, высота этажа около 4 м. Расчет стоимости демонтажа и конечной величины корректировки
на 1 сотку представлен в таблице далее.
Расчет корректировки на демонтаж здания
Показатель
Площадь капитальных строений, кв.м
Высота этажа, м
Объем знания к сносу, куб. м
Стоимость демонтажа 1 куб. м общего объема с вывозом строительного мусора, руб. с НДС
Итоговая величина корректировки на весь участок, руб.
Итоговая величина корректировки на 1 сотку, руб.
Значение
1 600
4
6 400
350
2 240 000
110 350
Источник: расчеты Оценщика
Итоговая величина цены продажи 1 сот. общей площади Объекта № 1.2 рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения
корректировок средневзвешенная цена 1 сот. общей площади Объекта № 1.2, полученная в рамках
сравнительного подхода, составила 1 077 811 руб./кв.м (НДС не облагается).
Рыночная стоимость Объекта № 1.2 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого участка на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 сот. общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость земельного участка
(Объект №1.2) составила 8 748 592 руб. (НДС не облагается).
99
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
6.1.2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №1 КАК КОМПЛЕКСА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Отбор аналогов и корректировка цен предложения
В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке
Объекта №1 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Рязань. Ввиду отсутствия открытой
информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были
использованы цены предложений.
При определении стоимости Объекта № 1 в рамках сравнительного подхода главными факторами
для отбора аналогов являлись расположение, тип объекта, его назначение и площадь.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по продаже отдельно стоящих зданий торгово-офисного назначения,
расположенные в районе Большого центра г. Рязань.
Рынок недвижимости Рязани, в частности, рынок отдельно стоящих зданий сопоставимого
назначения с Объектом №1 развит слабо. Имеющиеся предложения о продаже объектов недвижимости
на дату оценки не соответствуют техническим характеристикам Объекта № 1, не могут быть
сопоставлены с ним и по фактору местоположения. Таким образом, Оценщиком было принято решения
в качестве объектов-аналогов использовать предложения о продаже встроенных помещений свободного
и торгово-офисного назначения. Так как аналоги представляют собой встроенные помещения,
коэффициент обеспеченности помещений земельным участком составляет 1,00.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже
нежилых помещений. Единицей сравнения выступает 1 кв.м общей площади зданий.
Характеристика Объекта №1 и отобранных аналогов
Характеристика
Изображение
Дата
предложения
Тип объекта
Назначение
Местоположение
Район города
Линия домов
Общая площадь,
кв.м, в т.ч.:
Площадь
помещений цоколя
кв.м
Площадь
помещений 1
этажа, кв.м
Площадь
помещений выше 1
этажа, кв.м
Набор
передаваемых
прав на
земельный
участок
Наличие
инженерных
коммуникаций
100
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Помещения в здании
Помещения в здании
Помещения в здании
Помещения в здании
Административное
г.Рязань,
Скоморошинская ул., 7а
Большой центр
(окраина)
Вторая линия
ПСН, офисное
Большой центр
(окраина)
Первая линия
ПСН, офисное
г. Рязань,
ул. Дзержинского,14
Большой центр
(окраина)
Первая линия
ПСН, офисное
г. Рязань, Соборная пл.
д. 9
Большой центр
(окраина)
Первая линия
318,1
450,0
469,0
128,6
0,0
450,0
0,0
0,0
159,1
0,0
0,0
128,6
159,1
0,0
469,0
0,0
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Все необходимые
коммуникации
Все необходимые
коммуникации
Все необходимые
коммуникации
Все необходимые
коммуникации
н/д
г. Рязань, ул. Свободы
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
811,70
450,0
469,0
128,6
С отделкой
Без отделки
С отделкой
С отделкой
-
24 750 000
19 500 000
8 000 000
-
55 000
41 578
62 208
Контактное лицо
-
Елена
8961130-45-51
Игорь
8910 6412090
Источник
информации
(ссылка)
-
http://www.beboss.ru/kn/r
yazan/1001027
http://www.beboss.ru/kn/r
yazan/912738
Владислав
8 9109018262
https://www.avito.ru/ryaz
an/kommercheskaya_ned
vizhimost/pomeschenie_s
vobodnogo_naznacheniya
_128.6_m_283228294
Общая площадь
земельного
участка, кв.м
Физическое
состояние
Цена
предложения, руб.
с НДС
Цена 1 кв.м общей
площади, руб. с
НДС
Источник: данные риелторов, собственников и представителей собственников, данные Заказчика
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Рязань, представленную ниже.
Расположение Объекта №1 и аналогов
Объект № 1
Аналог № 3
Аналог № 2
Аналог № 1
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №1 с целью выведения средневзвешенной цены.
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №1
Наименование показателя
Цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
-
55 000
41 578
62 208
101
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование показателя
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
Возможность торга
-
+
+
+
Корректировка на торг, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
-
-15%
-15%
-15%
-
46 750
35 341
52 877
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
46 750
35 341
52 877
г.Рязань,
Скоморошинская ул.,
7а
г. Рязань,
ул. Свободы
г. Рязань,
ул. Дзержинского 14
г. Рязань, Соборная
пл. д. 9
-
0%
0%
0%
-
46 750
35 341
52 877
Вторая
Первая
Первая
Первая
-
-21%
-21%
-21%
-
36 933
27 919
41 773
318,1
450,0
469,0
128,6
-
6%
7%
-13%
-
39 149
29 873
36 343
1-й, 2-й
Цоколь
2-й
1-й
12%
8%
-7%
-
43 847
32 263
33 799
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
-
0%
0%
0%
-
43 847
32 263
33 799
0,39
1,00
1,00
1,00
-
16 862
16 868
16 846
-
60 709
49 131
50 645
С отделкой
Без отделки
С отделкой
С отделкой
-
4 625
0
0
-
65 334
49 131
50 645
6
5
5
31,250%
34,375%
34,375%
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Линия домов
Корректировка на локальное
местоположение, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Общая площадь, кв.м
Корректировка на общую
площадь, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Этаж расположения
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Вид права на земельный
участок
Корректировка на вид права
на земельный участок, %
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Коэффициент
обеспеченность земельным
участком
Корректировка на
обеспеченность земельным
участком, руб./кв.м с НДС
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная цена за
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
102
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование показателя
Средневзвешенная цена
1 кв.м общей площади, руб.
с НДС
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
54 715
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже земельных участков цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных риелторов: Елены (тел.: 8(961)1304551), Игоря (тел.: 8(910)6412090),
Владислава (тел.: 8(910)9018262), - г. Рязани, была получена информация, что в среднем торг для
земельных участков в г. Рязани, составляет в среднем от 10 до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Рязани, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне среднего
значения диапазона скидок, т.е. (-15%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на местоположение
Все объекты-аналоги находятся в районе Большого центра, где расположен и оцениваемый
объект, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на локальное месторасположение
Корректировка подразумевает, что объекты, находящиеся на разных линиях расположения:
первой или второй,- имеют разную рыночную стоимость.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на линию расположения рассчитывалась на
основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера6.
В справочнике приведено среднее отношение цены объектов недвижимости расположенных на
второй и далее линии к объектам, расположенным на первой.
Корректировка на линию расположения
Наименование коэффициента
Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри
квартала к удельной цене аналогичного объекта на красной
линии
Низкокласные торгово-офисные объекты
Среднее
0,79
Расширенный интервал
0,78
0,80
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Оцениваемый объект располагается на второй линии, поэтому для Аналогов № 1-3 необходимо
ввести корректировку обратно пропорционально указанному выше среднему значению. Размер
корректировки составил (- 21%).
Корректировка на общую площадь
Данная корректировка учитывает снижение цены на помещение при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.
Рассматриваемый объект недвижимости и аналоги имеют разные площади.
Величина поправки была определена методом статистического моделирования цены. Выборка
для определения зависимости цены производственно-складских объектов от их площади представлена
6
Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород, 2014
103
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
предложениями по продаже промышленных объектов различной площади в г. Самара. Несмотря на то,
что цены административных помещений, предлагаемых к продаже в г. Рязань, отличны от цен
помещений в г. Самара, тенденция изменения цены в зависимости от площади в указанных регионах
России, по мнению Оценщика, сопоставима.
Выборка предложений по продаже помещений в г. Самара
Цена, руб. с
НДС
Адрес
Цена, руб./кв.м с
НДС
Площадь, кв.м
Лесная, 33
145 000 000
5 462
26 547
Куйбышева, 128
53 100 000
1 563
33 973
ул. Садовая
24 000 000
744
32 258
ул. Ленинская, 166
9 450 000
210
45 000
ул. Красноармейская, 1
6 500 000
118
55 085
Источник
ttps://www.avito.ru/samara/kommerc
heskaya_nedvizhimost/prodam_ofisn
oe_pomeschenie_5462.00_m_296540
186
http://www.beboss.ru/kn/samara/2971
13
http://www.samru.ru/bisnes/ofis_sam
ara/ofis_127464.html
https://www.avito.ru/samara/kommer
cheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pom
eschenie_210_m_475255251
https://www.avito.ru/samara/kommer
cheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pom
eschenie_raspolozhennoe_na_1om_etazhe_313094294
Источник: выборка Оценщика
По данным выборки был построен график зависимости цены предложения от площади объекта.
Выборка показала, что объекты, имеющие большую площадь, стоят дешевле из расчета за единицу
площади. В соответствии с этим, был построен тренд, отражающий зависимость цены недвижимости от
площади.
График зависимости цен на помещения от площади
60 000
y = -6948ln(x) + 83997
R² = 0,8815
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
-
1 000
2 000
Ряд1
3 000
4 000
5 000
6 000
Логарифмическая (Ряд1)
Источник: расчеты Оценщика
На заключительном этапе Оценщик сравнил в относительном выражении полученные с
помощью тренда цены оцениваемого объекта и аналогов и вывел на основании этого величины
корректировки. Результаты расчетов представлены в таблице ниже.
Расчет величины корректировки на площадь
Параметр
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
S
318,1
450
469
128,6
F(x)
Величина
корректировки, %
43 960
41 550
41 263
50 253
6%
7%
-13%
Источник: расчеты Оценщика
104
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Корректировка на этаж расположения
Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что цены предложений и ставки аренды
административных помещений на 1 этаже, как правило, выше стоимости аналогичных помещений в
подвале, цоколе, на этажах выше 1 этажа, в связи с чем, необходимо внесение корректировки к ценам
всех аналогов.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на структуру площадей объектов
рассчитывалась на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией
Л.А. Лейфера7.
В таблице ниже приведены корректирующие коэффициенты по цене предложения для
помещений, расположенных на различных уровнях в здании.
Корректирующие коэффициенты по цене предложения в зависимости от этажа расположения
Наименование коэффициента
Значение
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на
1-м этаже
0,71
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на
1-м этаже
1-й этаж
Отношение удельной цены объекта на этажах выше 1-го к удельной цене такого же
объекта на 1-м этаже
0,83
1
0,86
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под ред. канд. техн.
наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 111
Итоговая корректировка на этаж расположения рассчитывается по следующей формуле:
dпо - доля площади помещений подвала у оцениваемого помещения,
dпа - доля площади помещений подвала у аналога,
dцо - доля площади помещений цоколя у оцениваемого помещения,
dца - доля площади помещений цоколя у аналога,
d2о - доля площади помещений 2 этажа у оцениваемого помещения,
d2а - доля площади помещений 2 этажа у аналога,
Пподв/1 эт – поправка на различие в цене подвала и 1 этажа,
Пцок/1 эт – поправка на различие в цене цоколя и 1 этажа,
П2эт/1 эт – поправка на различие в ставках аренды выше 1 этажа и 1 этажа.
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №1».
Корректировка на вид права на земельный участок
Оцениваемый объект и аналоги имеют одинаковый правовой статус – право собственности,
поэтому корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на обеспеченность земельным участком
Данная корректировка отражает потенциальные возможности дальнейшей застройки земельного
участка. Чем ниже величина обеспеченности земельным участком (отношение площади здания к общей
площади земельного участка), тем привлекательнее объект с точки зрения потенциального покупателя,
поскольку имеется возможность для нового строительства или использования земельного участка в
коммерческих целях.
7
Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
105
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Для каждого из аналогов была рассчитана требуемая площадь земельного участка для
сопоставимости с обеспеченностью земельным участком оцениваемого объекта. Подробный расчет
корректировки на обеспеченность земельным участком представлен в таблице ниже.
Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком
Параметр
Общая площадь объекта,
кв.м
Общая площадь земельного
участка, кв.м*
Коэффициент
обеспеченность земельным
участком
Избыточная/недостающая
величина земельного
участка, сот.
Скорректированная цена
1 сотки земельного участка,
руб.
Рыночная стоимость
избыточного/недостающего
земельного участка, руб.
Значение абсолютной
корректировки, руб./кв.
Оцениваемый
объект
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
318,10
450,00
469,00
128,60
811,70
450,00
469,00
128,60
0,39
1,00
1,00
1,00
-
7,04
7,34
2,01
-
7 587 789
7 911 133
2 166 400
-
16 862
16 868
16 846
1 077 811
Источник: расчеты Оценщика.
Удельная рыночная стоимость 1 кв.м земельного участка под Объектом оценки была рассчитана
методом сравнения продаж. Подробный расчет приведен в Разделе 6.1.1. настоящего Отчета и составила
1 077 811руб./сот, НДС не облагается.
Таким образом, величины поправок на обеспеченность земельным участком, выраженные в
абсолютной величине, составили: для аналога №1 – (16 862 руб./кв.м); для аналога №2 –
(16 868 руб./кв.м), для аналога №3 – (16 846 руб./кв.м).
Корректировка на физическое состояние
Объекты-аналоги имеют схожие физические характеристики с Объектом № 1, за исключением
Аналога № 1.
Ввиду того, что Аналог № 1 является зданием без внутренней отделки, а Объект №1 имеет
внутреннюю отделку, необходимо ввести корректировку на внутреннее состояние объекта-аналога № 1.
Для расчета корректировки Оценщиком был проведен расчет средней стоимости ремонтных работ
торгово-офисных помещений на рынке Рязани. Результаты и размер итоговой корректировки приведены
ниже. Единицей измерения является стоимость ремонтных работ за 1 кв.м площади.
Расчет средней стоимости 1 кв.м ремонта торгово-офисных помещений на рынке Рязани
Наименование
Стоимость 1 кв.м.
Источник
Контакт
Ваш мастер
4 500
http://vashmaster62.ru/price
+7-910-641-27-63
Ремонт отделка
4 250
http://remontotdelka62.ru/price.html
+7-953-735-17-71
Мастер брент
5 000
http://masterbrand62.ru/price
+7 4912 51-20-19
Ремонт Строй
4 750
http://remont-rz.ru/
+7 (953) 731-73-83
Среднее
4 625
Источник: выборка Оценщика, расчеты Оценщика
Таким образом, корректировка на стоимость ремонта 1 кв.м площади для Аналога № 1 составила
4 625 руб.
Итоговая величина цены продажи 1 кв.м общей площади Объекта № 1 рассчитывалась на основе
математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества
внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения корректировок
средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта № 1, полученная в рамках сравнительного
подхода, составила 54 715 руб./кв.м с НДС.
106
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Рыночная стоимость Объекта № 1 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого здания на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 кв.м общей площади.
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости Объекта №1, рассчитанная
сравнительным подходом, составит:
Расчет рыночной стоимости Объекта №1по сравнительному подходу
Наименование показателя
Значение показателя
Общая площадь Объекта №2, кв.м
318,1
Средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта №2, руб. с НДС
54 715
Рыночная стоимость Объекта №2 по сравнительному подходу, руб. с НДС
17 404 842
Источник: расчеты Оценщика
Вывод: рыночная стоимость Объекта №1, рассчитанная сравнительным подходом, составила
17 404 842 руб. с НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка (Объект №1.2) составила
8 748 592 руб. (НДС не облагается).
107
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
6.2.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Методология
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости создавать
определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от
продажи.
Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру
оценки стоимости, использующую предположение, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно
связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими
словами, предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги
в обмен на право получать в будущем доход от коммерческой эксплуатации недвижимости (сдачи ее в аренду).
Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:
метод капитализации доходов - при применении данного метода стоимость
недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее
эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на
рынке взаимосвязь между величинами стоимостей объектов недвижимости и уровнем их
доходов.
метод дисконтирования денежных потоков - осуществляются прогнозы относительно
дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта
недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие
стоимости всех будущих доходов с использованием специального коэффициента,
отражающего риски, которые связаны с инвестициями в данный объект недвижимости.
Объект № 1 представляет собой нежилое здание общей площадью 318,1 кв.м. Физическое
состояние объекта характеризуется как «рабочее».
Рынок недвижимости Рязани находится сейчас в относительном упадке, в дальнейшем не
прогнозируется значительных изменения, поэтому его можно считать стабильным. В данных условиях
Оценщик посчитал возможным применить метод прямой капитализации.
Процедура расчетов методом прямой капитализации:
на первом этапе прогнозируется поток доходов от объекта оценки, коэффициент
недозагрузки и поток расходов;
на втором этапе рассчитывается ставка капитализации;
на третьем этапе рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки путем деления
чистого операционного дохода на ставку капитализации.
Показатели дохода
Доходы от эксплуатации объектов недвижимости могут быть выражены рядом показателей.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в аренду
объекта оценки при полном использовании (без учета потерь и расходов). Потенциальный валовой
доход рассчитывается по формуле:
ПВД = S × Cа, где
Cа – годовая арендная ставка за 1 кв.м.;
S - площадь, сдаваемая в аренду.
Действительный валовой доход (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и
потерь при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД – Потери.
108
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе арендной платы определяются как процент от
валового дохода, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости, существующего спроса на
объекты соответствующего класса и назначения и качественных характеристик самого объекта.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом
операционных расходов:
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы (ОР) - текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта
недвижимости.
Расчет наиболее вероятной ставки арендной платы
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для
определения потока дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по
аналогам.
Для определения величины рыночной ставки арендной платы для Объекта №1 были
предприняты следующие шаги:
изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: время опубликования
предложения, величина ставки арендной платы и условия договора аренды, физические
характеристики аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;
анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей,
используя введение процентных корректировок.
В качестве источников ценовой информации при реализации доходного подхода к оценке
Объекта №1 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Рязань.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по аренде встроенных помещений свободного назначения или
торгово-офисного, расположенные в районе Большого центра г. Рязань.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по аренде
встроенных помещений свободного назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв.м площади
помещений, предлагаемой в аренду.
Характеристика Объекта №1 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект № 1
Изображение здания
н/д
Изображение
внутренних
помещений
н/д
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
н/д
н/д
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
Назначение
ПНС (офисное)
Рязань,
Скоморошинская ул.,
7а
Вторая
Офисно-торговое
Офисно-торговое
ПСН, офис
Рязань, Касимовское
шоссе, 38а
Рязань, Московское
шоссе, 16
г. Рязань, Подгорная,
21
Первая
Первая
Первая
Дата предложения
Местоположение
Линия домов
109
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Объект № 1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
318,1
903,0
1 260,0
650,0
0,0
0,0
0,0
260,0
159,1
903,0
1 260,0
390,0
159,1
0,0
0,0
0,0
Первый, второй
Первый
Первый
Цоколь, первый
С отделкой
С отделкой
С отделкой
С отделкой
Парковка на
собственной
территории
Парковка на
собственной
территории
Парковка на
собственной
территории
Парковка на
прилегающей
территории
-
700
700
693
-
8 400
8 400
8 316
-
Уборка и охрана
отдельно
Уборка и охрана
отдельно
Уборка и охрана
отдельно
-
КП отдельно
КП отдельно
КП отдельно
Контактное лицо
-
АН IQ Estate
+7 495 787-44-70
Геннадий
+7 952 122-54-12
Евгений
+7 910 638 7132
Источник
информации
(ссылка)
-
http://www.cian.ru/rent/c
ommercial/1369205/
http://www.cian.ru/rent/c
ommercial/6129467/
http://www.beboss.ru/kn/
ryazan/827739
Предлагаемая в
аренду площадь,
кв.м, в т.ч.:
Площадь помещений
цоколя кв.м
Площадь помещений
1 этажа, кв.м
Площадь помещений
выше 1 этажа, кв.м
Этаж расположения
Физическое
состояние
Возможность
парковки
Ставка аренды,
руб./кв.м/мес. с НДС
Ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС
Эксплуатационные
расходы (ЭР)
Коммунальные
платежи (КП)
Источник: данные риелторов, арендодателей и представителей арендодателей
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Рязань, представленную ниже.
Расположение Объекта №1 и аналогов
Аналог № 2
Объект № 1
Аналог № 1
Аналог № 3
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №1 с целью выведения средневзвешенной ставки аренды.
110
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расчет средневзвешенной ставки аренды помещений Объекта №1 с учетом структуры площадей
Наименование показателя
Объект №1
Ставка аренды руб./кв.м/год
с НДС
-
8 400
8 400
8 316
-
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
-
0
0
0
8 400
8 400
8 316
-
+
+
+
-
-5%
-5%
-5%
-
7 980
7 980
7 900
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
7 980
7 980
7 900
г.Рязань,
Скоморошинская
ул., 7а
Рязань, Касимовское
шоссе, 38а
Рязань, Московское
шоссе, 16
г. Рязань, Подгорная,
21
-
0%
0%
0%
-
7 980
7 980
7 900
Вторая
Первая
Первая
Первая
-
-21%
-21%
-21%
-
6 304
6 304
6 241
318,1
903,0
1 260,0
650,0
-
20%
28%
13%
-
7 565
8 069
7 052
Первый, второй
Первый
Первый
Цоколь, первый
-
-7%
-7%
0%
-
7 035
7 504
7 052
С отделкой
С отделкой
С отделкой
С отделкой
-
0%
0%
0%
-
7 035
7 504
7 052
Операционные расходы (ОР)
Корректировка на ОР,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Возможность торга
Корректировка на торг, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Линия домов
Корректировка на локальное
местоположение, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Предлагаемая в аренду
площадь, кв.м
Корректировка на площадь,
%
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Этаж расположения
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
111
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование показателя
Корректировка на
дополнительные
характеристики, %
Скорректированная ставка
аренды руб./кв.м/год с НДС,
без учета КП, охраны и
уборки
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная ставка
аренды офисных помещений
Объекта, с учетом всех
поправок, руб./кв.м/год с
НДС
Объект №1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
0%
0%
0%
-
7 035
7 504
7 052
4
4
3
31,818%
31,818%
36,364%
7 190
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на операционные расходы
Ставки аренды аналогов, принимаемые к расчету, различны по составу включаемых в их состав
операционных расходов и были приведены к единой базе – без учета переменных операционных
расходов (коммунальных платежей, охраны и уборки).
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках сдачи в аренду, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Данная
поправка была применена к ставкам аренды, так как представители собственников аналогов допускают
возможность торга. На основе данных агентств недвижимости г. Рязани и риелторов, таких как: АН «IQ
Estate», тел.: +7 495 787-44-70; Геннадий, тел.: +7 952 122-54-12, - была получена информация, что
ставки аренды в данном сегменте могут потерять в среднем 5%.
Таким образом, корректировка на торг к ставкам аренды всех аналогов составила (-5%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на местоположение
Все объекты-аналоги находятся в районе Большого центра и его окраины, где расположен и
оцениваемый объект, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на линию расположения
Корректировка подразумевает, что объекты, находящиеся на разных линиях расположения:
первой или второй,- имеют разную рыночную стоимость.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на линию расположения рассчитывалась на
основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера8.
В справочнике приведено среднее отношение ставок стоимости объектов недвижимости,
расположенных на второй и далее линии к объектам, расположенным на первой .
Корректировка на линию расположения
Наименование коэффициента
Отношение удельной стоимости объекта, расположенный
внутри квартала к удельной стоимости аналогичного объекта,
расположенный на красной линии
8
Низкокласные торгово-офисные объекты
Среднее
0,79
Расширенный интервал
0,78
0,80
Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
112
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Оцениваемый объект располагается на второй линии, поэтому для Аналогов № 1-3 необходимо
ввести корректировку обратно пропорционально указанному выше среднему значению. Размер
корректировки составил (- 21%).
Корректировка на общую площадь
Данная корректировка учитывает снижение цены на помещение при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.
Рассматриваемый объект недвижимости и аналоги имеют разные площади.
Методология расчета приведена в Разделе 6.1.2 настоящего отчета. Расчет величины
корректировки производился также по аналогии.
Расчет величины корректировки на площадь
Объект оценки
Аналог № 1
Аналог № 2
Аналог № 3
S
Параметр
318,1
450
469
128,6
F(x)
Величина
корректировки, %
43 960
36 711
34 396
38 995
6%
7%
-13%
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на этаж расположения
Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что цены предложений и ставки аренды
административных помещений на 1 этаже, как правило, выше стоимости аналогичных помещений в
подвале, цоколе, на этажах выше 1 этажа, в связи с чем, необходимо внесение корректировки к ценам
всех аналогов.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на структуру площадей объектов
рассчитывалась на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией
Л.А. Лейфера9.
В таблице ниже приведены корректирующие коэффициенты по цене предложения для
помещений, расположенных на различных уровнях в здании.
Корректирующие коэффициенты стоимости объекта в зависимости от этажа расположения
Наименование коэффициента
Значение
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на
1-м этаже
0,71
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на
1-м этаже
1-й этаж
Отношение удельной цены объекта на этажах выше 1-го к удельной цене такого же
объекта на 1-м этаже
0,83
1
0,86
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под ред. канд. техн.
наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
Итоговая корректировка на этаж расположения рассчитывается по следующей формуле:
dпо - доля площади помещений подвала у оцениваемого помещения,
dпа - доля площади помещений подвала у аналога,
dцо - доля площади помещений цоколя у оцениваемого помещения,
dца - доля площади помещений цоколя у аналога,
9
Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
113
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
d2о - доля площади помещений 2 этажа у оцениваемого помещения,
d2а - доля площади помещений 2 этажа у аналога,
Пподв/1 эт – поправка на различие в цене подвала и 1 этажа,
Пцок/1 эт – поправка на различие в цене цоколя и 1 этажа,
П2эт/1 эт – поправка на различие в ставках аренды выше 1 этажа и 1 этажа.
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной ставки аренды помещений Объекта №1 с учетом структуры площадей».
Корректировка на физическое состояние
Помещения аналогов, как и помещения Объекта №1 находятся в хорошем состоянии, проведение
ремонта не требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
Все объекты аналоги имеют сопоставимые прочие характеристики с оцениваемым объектом,
введение корректировки не требуется.
Вывод: по итогам произведенных расчетов средневзвешенная годовая ставка аренды за 1 кв.м
общей площади Объекта № составила: 7 190 руб./кв.м с НДС, без учета КП, охраны и уборки.
Операционные расходы
Операционные расходы представляют собой текущие затраты, связанные с эксплуатацией
объекта недвижимости. К ним относятся: расходы на охрану, оплата труда обслуживающего персонала,
расходы на страхование, расходы на содержание территории и текущий ремонт, земельные платежи,
налог на имущество и прочие. В различных случаях часть расходов арендодатель платит самостоятельно
или перекладывает всю величину расходов на арендатора.
Оценщик далее приводит «постатейный» расчет величины операционных расходов.
Налог на имущество
Величина налога на имущество рассчитывается от среднегодовой стоимости объекта по ставке
2,2% от кадастровой стоимости10. По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ здание с
кадастровым номером 62:29:0080032:125 имеет площадь 318,1 и кадастровую стоимость
3 848 933,26 руб.
Расчет величины налога на имущество
Параметр
Кадастровая стоимость здания площадью 318,1 кв.м, руб.
Ставка налога на имущество, %
Величина налога на имущество, руб.
Значение
3 848 933,26
2,2%
84 677
Источник: расчеты Оценщика
Плата за землю
В соответствии Решением Рязанского городского Совета (в редакции решения Рязанской
городской Думы от 22.03.2012 № 63-I, от 25 11.2012 № 403-I, от 24.07.2014г.№246-II, от 13.11.2014
№372-II) для прочих земельных участков земельный налог составляет 1,5% кадастровой стоимости.
По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ кадастровая стоимость участка с
кадастровым номером 62:29:0080032:16 составляет 561 939,91руб. Соответственно, сумма земельного
налога составит 8 429 руб.
Страховые платежи
Тарифные ставки страховых премий определяются в процентах от страховой суммы.
10 Закон Рязанской области «О налоге на имущество организаций на территории Рязанской области» (в ред. от
09.10.2014 № 59-ОЗ)
114
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
В соответствии с правилами страхования различных компаний страховая сумма определяется по
каждому объекту индивидуально и не может превышать действительной стоимости имущества. Для
целей данного расчета в качестве страховой суммы была использована итоговая рыночная стоимость
оцениваемого объекта без учета стоимости земельного участка (с учетом НДС).
Размер страхового тарифа для оцениваемого объекта недвижимости определен на основании
анализа условий страхования ведущих российских компаний:
СК Росгосстрах (www.rgs.ru) 0,1%-0,3% здания, помещения;
СК Альфастрахование (www.alfastrah.ru) от 0,07% для зданий и сооружений, включая отделку;
СК Капитал ЛК (www.kapital-lk.ru) от 0,15% для зданий и сооружений;
со слов Исполнительного Вице-президента Группы Ренессанс страхование Наталии Карповой,
страхование имущества в среднем редко стоит больше 0,3% от стоимости активов.
На основании вышеприведенных данных, а также с учетом имеющейся у Оценщика информации
по ранее выполненным проектам размер годовой страховой премии рассчитывался по тарифу 0,2% от
рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет величины страховых платежей
Параметр
Значение
Рыночная стоимость здания, руб. с НДС
4 954 985
Страховая премия, %
0,2%
Величина страховых платежей, руб.
9 910
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на управление
Величина расходов на управление была определена на основе информации о размере
вознаграждения ведущим управляющим компаниям.
Учитывая местоположение объекта (Рязань), а также практику заключения краткосрочных
договоров аренды на помещения, Оценщик принимает размер вознаграждения управляющей компании
на уровне – 1%. Таким образом, расходы на управление составят:
Расчет величины расходов на управление
Период
Значение действительного валового дохода,
руб. с НДС
Расходы на управление, руб. с НДС
2 058 425
20 584
1 год
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на замещение
Расходы на замещение быстроизнашиваемых элементов представляют собой регулярные
отчисления в резервный фонд, средства которого направляются на периодическую замену
быстроизнашиваемых элементов объекта недвижимости. Расчет расходов на замещение производится
по следующей формуле:
РЗ
М
СЭ m
m 1
i
, где
(1 i) n 1
РЗ – расходы на замещение элементов,
СЭ – стоимость элементов,
i – используемая ставка отдачи на капитал,
n – срок использования элемента,
М – количество элементов.
Расчет стоимости средней цены ремонта приведен в Разделе 6.1.1. настоящего Отчета.
115
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расчет величины резерва на замещение
Параметр
Стоимость проведения ремонтных работ, руб., включая
материалы и НДС
Общая площадь, кв.м
Характеристика
Источник
4 625
Расчеты Оценщика
318,10
Данные заказчика
Ставка отдачи на капитал, %
10,80%
www.cbonds.ru
Расходы на замещение, руб. с НДС
43 450
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, операционные расходы составят:
Операционные расходы, руб.
Параметр
Значение
Операционные расходы, руб. с НДС, в т.ч.:
167 050
Коммунальные расходы
0
Уборка
0
Охрана
0
Расходы на замещение
43 450
Налог на имущество
84 677
Земельные платежи
8 429
Страховые платежи
9 910
Расходы на управление
20 584
Источник: расчеты Оценщика
Ставка дисконтирования
Определение ставки дохода на капитал (Re)
Величина ставки дохода на капитал отражает масштабы возможного риска, связанного с
операциями на рынке недвижимости и эксплуатацией оцениваемого объекта, и учитывает возможность
альтернативных вложений капитала.
Расчет ставки дисконта проводился методом кумулятивного построения.
Ставка дохода на капитал включает в себя: Re = rf +
+ rl + rm, где
rf - безрисковая ставка дохода;
- премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости;
rl – премия за недостаточную ликвидность недвижимости;
rm – премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки дохода
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями
по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей
к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый
страновой риск.
На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты,
относимые к условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков
высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в
национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в
иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
На дату оценки долгосрочная ставка по рублевым ОФЗ (Россия, 46020) со сроком погашения в
2036 г. составила 10,80% годовых11.
11
www.cbonds.ru.
116
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Определение премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости
Премия за риск вложений в актив определена экспертным методом.
В ходе анализа были рассмотрены следующие риски:
1. Ухудшение общей экономической ситуации
- риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением
арендной ставки, предусмотренным в договоре аренды, снижение деловой активности и изменение
структуры спроса на аренду и покупку недвижимости. Указанный риск плохо предсказуем, однако
учитывая позитивные тенденции в экономике: стабилизацию обменных курсов национальной валюты и
некоторую стабилизацию рынка недвижимости по состоянию на дату оценки, риск принимается на
уровне выше среднего.
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
- риск связан, прежде всего, с тем, что со временем увеличение предложения на рынке
недвижимости региона усилит конкуренцию и неизбежно приведет к снижению ставки аренды и
стоимости 1 кв.м. В соответствии с результатами анализа рынка недвижимости Рязанского региона
уровень данного риска можно определить на уровне ниже среднего.
3. Изменение федерального или местного законодательства
- риск связан в первую очередь с земельными отношениями. Также изменения в
законодательстве могут быть связаны с увеличением налоговых платежей и регулирования
эксплуатации объектов недвижимости. Согласно последним тенденциям изменения в области земельных
отношений, скорее всего, будут носить благоприятный характер для пользователей рассматриваемых
объектов, риск принят на минимальном уровне.
4. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
- к природным и антропогенным чрезвычайным ситуациям обычно относятся пожар,
повреждение водой и другие стихийные бедствия, а также противоправные действия третьих лиц. Тем
не менее, существует ряд чрезвычайных ситуаций, которые не предусмотрены стандартным договором
страхования. Например, в случае повреждения, гибели или утраты имущества, необходимого для
осуществления коммерческой деятельности, может возникнуть полная или частичная остановка бизнеспроцессов. К прочим рискам можно отнести полное или частичное внезапное обрушение здания по
причине ошибок, допущенных при проектировании здания, отступлении от проекта при ведении
строительных работ, нарушении правил монтажа, при вводе в эксплуатацию здания или отдельных его
частей со значительными дефектами, при нарушении правил эксплуатации здания, нарушение
целостности здания в силу ведения строительных работ в непосредственной близости от здания. Данный
вид риска также не поддается точному прогнозированию, однако вероятность его возникновения можно
определить на минимальном уровне, учитывая характер местности, где расположено оцениваемое
недвижимое имущество.
5. Ускоренный износ здания
- учитывает все виды износа здания, как-то: физический, функциональный и внешний. Учитывая
года постройки оцениваемого строения, его конструктивного решения и состояние на дату оценки, риск
принят на уровне ниже среднего.
6. Неправильное оформление договоров аренды
- следствием допущенных ошибок и возникновения непредусмотренных обстоятельств может
быть досрочное расторжение договора, признание его недействительным, незаключенным, либо
предъявление финансовых претензий со стороны арендатора (в частности, возмещение причиненного
ущерба). Проблемы с оформлением договоров аренды также во многом связаны с несовершенством
законодательства. Данный вид риска принят Оценщиком на минимальном уровне.
117
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
7. Недостаточно эффективный менеджмент
- одной из серьезнейших проблем, влияющих на управление недвижимостью, является
неподготовленность собственника: как правило, собственник не представляет, что возможно более
эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие
повысить ее доходность и рыночную стоимость. За собственником в этом случае остаются функции
принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного
управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям.
При этом основными задачами управляющей компании являются: разработка стратегии и программы
управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих
организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление
коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов,
контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация
процессов развития недвижимости. Данный вид риска принят Оценщиком на минимальном уровне.
8. Криминогенные факторы
Страхование имущества включает в себя возмещение затрат на восстановление имущества, за
вычетом начисленного износа вследствие произошедшего взрыва, применения газа и т.п., страховщик
возмещает также расходы по спасанию имущества и предотвращению увеличения размера ущерба. Но
стандартный страховой договор не включает в себя расходы по расчистке территории страхования,
расходы на перемещение и защиту неповрежденного имущества, расходы на восстановление
пострадавших документов, которые могут возникнуть в связи с криминогенным происшествием.
Учитывая местонахождение, окружение объекта, криминогенный риск принимается на минимальном
уровне.
9. Бизнес риск
Бизнес-риск - это способность поддерживать уровень дохода на вложенный капитал. Он
возникает в тех случаях, когда коммерческая и хозяйственная деятельность оказывается менее
успешной, чем была ранее или чем ожидалось. Учитывая позитивные тенденции в экономике:
стабилизацию курса национальной валюты по состоянию на дату оценки, уровень бизнес-риска, по
мнению Оценщика, будет снижаться. По состоянию на дату оценки риск принимается на уровне ниже
среднего.
10. Правовой статус
Согласно общим допущениям, Оценщик не проводил юридическую экспертизу в отношении
оцениваемого недвижимого имущества и учитывал, что права на недвижимость оформлены/будут
оформлены в соответствии с законодательством Российской Федерации, риск правового статуса принят
на низком уровне.
Расчет премии за риск инвестирования в объект недвижимости экспертным методом
Вид и наименование риска
Категория
риска
1
2
3
4
5
6
Систематический риск
1
2
3
Ухудшение общей
экономической ситуации
Увеличение числа
конкурирующих
объектов
Изменение федерального
или местного
законодательства
динамичный
1
динамичный
1
динамичный
1
Несистематический риск
4
5
6
Природные и
антропогенные
чрезвычайные ситуации
Ускоренный износ
здания
Неправильное
оформление договоров
аренды
118
статичный
1
статичный
динамичный
1
1
7
8
9
10
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Категория
риска
1
динамичный
1
динамичный
1
динамичный
1
динамичный
1
Вид и наименование риска
7
8
9
10
Недостаточно
эффективный
менеджмент
Криминогенные факторы
Бизнес риск
Правовой статус
объектов
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Итоги:
Количество наблюдений
8
0
1
0
0
1
0
0
0
0
Взвешенный итог
8
0
3
0
0
6
0
0
0
0
Итого:
17
Количество факторов
Поправка за риск вложений в объект
недвижимости, %
10
1,7
Источник: расчеты Оценщика
Определение премии за низкую ликвидность объекта (rl)
Проведенный анализ рынка, а также консультации с риелторами г. Рязани показал, что средний
срок экспозиции подобных объектов недвижимости составляет от 3 до 6 месяцев. В соответствии с этим
премия за низкую ликвидность составила 4,05%
Премия за низкую ликвидность будет рассчитываться по следующей формуле:
Rf * (Срок экспозиции/12) =10,80% * 4,5/12 = 4,05%
Определение премии за инвестиционный менеджмент (rm)
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью
конкретного инвестиционного решения. Размер премии определен Оценщиками на основании тарифов
крупнейших управляющих компаний за услуги доверительного управления капиталом на близком к
среднему значению уровне - уровне 1,0%.
Ставки вознаграждения крупнейших управляющих компаний России
Название управляющей компании
Размер вознаграждения за
управление
Источник
ЗАО «КапиталЪ Управление
активами»
ООО «Управляющая компания
«Альфа-Капитал»
http://www.kapital-am.ru/
http://www.alfacapital.ru/
ЗАО «Газпромбанк — Управление
активами»
http://www.am.gazprombank.ru
ООО «Спектр Инвест - управление
активами»
http://spectrinvest.ru/
ЗАО УК «БКС»
http://bcs.ru
ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ»
http://www.openbank.ru/
1,5%-3,5% от суммы чистых
активов
Консервативные стратегии - 1%,
остальные - 2%
умеренно-рискованная стратегия –
0,75%, консервативная - 1%,
активная – 1,5%
1% -2% годовых от средней
стоимости активов
Консервативные стратегии 1,5% остальные - 2%
1,5% годовых от средней
стоимости активов
Минимальная
сумма
инвестиций
15 млн руб.
15 млн руб.
10 млн руб.
5 млн руб.
2 млн руб.
300 тыс. руб.
Источник: данные аналитических изданий, расчеты Оценщика
Таким образом, ставка дисконтирования (Re) равна:
Re = 10,80% + 1,70% + 4,05% + 1% = 17,55%.
Ставка капитализации
Термин «коэффициент капитализации» определен как коэффициент, преобразующий доход в
стоимость, учитывая одновременно и прибыль и возмещение капитала.
Коэффициент капитализации для любого актива, теряющего свою стоимость с течением времени
(прежде всего, для недвижимости), рассчитывается на основании ставки дохода на капитал (Re) и нормы
119
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
возврата капитала (SFF) с учетом корректирующего коэффициента (методология приведена в
соответствующем приложении настоящего Отчета). Таким образом, ставка капитализации для объекта
недвижимости считается по формуле:
Ro =
R e + SFF(n - k; R e )
K Ck 1
, где
R o – ставка капитализации, %;
R e - ставка дисконтирования, %;
SFF (n-k; Re) - норма возврата, %;
n- срок экономической жизни, лет;
k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет;
K Ck 1 - коэффициент коррекции дохода (k+1) года.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) была рассчитана выше. Норма возврата
капитала рассчитывалась методом Инвуда. Данный метод рекомендуется применять для оценки активов,
генерирующих постоянные потоки доходов.
При определении среднего срока службы здания автосервиса учитывались его конструктивные
характеристики, «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций,
состоящих на государственном бюджете», утвержденные ЦСУ СССР, министерством финансов СССР,
Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.17.ив.
Средние нормативные сроки службы зданий
Наименование зданий, их конструктивных
элементов
Здания с каменными стенами из штучных камней
или крупноблочные; колонны и столбы
железобетонные или кирпичные; перекрытия
железобетонные
Здания с каменными стенами из штучных камней
или крупноблочные; колонны и столбы
железобетонные или кирпичные; перекрытия
деревянные
Здания и сооружения массового строительства в
обычных условиях эксплуатации (здания
жилищно-гражданского и производственного
строительства)
Нормативный
срок службы, лет
Источник
«Средние нормативные сроки службы основных
фондов учреждений и организаций, состоящих на
государственном бюджете».
Утверждены ЦСУ СССР, министерством финансов
СССР, Госпланом СССР, Госстроем СССР
28 февраля 1972 г. № 9.17.ив
100
80
«ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт
Российской Федерации. Надежность строительных
конструкций и оснований. Основные положения и
требования»
утв. и введен в действие Приказом Росстандарта
от 23.12.2010 N 1059-ст)
Введен в действие с 1 сентября 2011 г.
не менее 50 лет
Источник: нормативные акты
Средние нормативные сроки службы зданий
Наименование зданий их
конструктивных элементов и
отделки
Общественные здания
Сроки службы общественных
зданий в целом
Усредненные сроки службы в годах по группам зданий
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
175
150
125
100
80
50
25
15
10
Источник: «ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований.
Основные положения и требования»
На основе данных о конструктивных элементах здания, а также данных о годе постройки зданий
(1980 г. как год постройки принят условно на основе экспертного мнения Оценщика из-за отсутствия
необходимой для анализа информации), нормативных актах, приведенных выше, величина
нормативного срока жизни определена Оценщиком на уровне 100.
120
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Оставшиеся сроки экономической жизни оцениваемого объекта определены Оценщиком как
разница между нормативным сроком службы (сроком экономической жизни) и хронологическим сроком
службы (эффективным), длительностью 65 лет.
Таким образом, норма возврата составила:
SFF (n-k; Re) = 17,55% / ((1+17,55%)65 – 1) = 0,000478%.
Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:
K Ck
Ck
1
1
(1 - (1 + C k 1 ) n -k (1 + R e ) -(n -k) )
=
(R e - C k 1 ) a(n - k; R e )
, где
- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %.
Данный показатель принят равным 2,0% (в соответствии с показателями сценарных условий
долгосрочного прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года от
08.11.2013 г.), с учетом ожидаемой стабилизации после второго прогнозного года.
a(n - k; R e ) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.
Расчет ставки капитализации приведен в таблице ниже.
Расчет ставки капитализации
Показатель
Обозначение
Ставка дисконтирования
Значение
Re
17,55%
SFF (n-k;Y)
0,000478%
Нормативный срок службы (срок экономической жизни), лет
n
100
Хронологический срок службы (эффективный), лет
k
35
n-k
65
Норма возврата
Оставшийся срок жизни объекта, лет
Темп прироста денежного потока в постпрогнозный период
Корректирующий коэффициент
Фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в
постпрогнозный период
Ставка капитализации
с
2,00%
Kc+1
1,0375
а(n-k;Y)
6,197862
Ro
16,92%
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки по доходному подходу приведен в
таблице ниже.
Расчет рыночной стоимости Объекта №1 по доходному подходу
Расчет рыночной стоимости Объекта оценки по доходному подходу
Показатель
Значение
Общая площадь, кв.м
318,1
Арендопригодная площадь здания, кв.м
318,1
Ставка аренды помещений, руб./кв.м/год c НДС, без учета КП, охраны и уборки
7 190
Потенциальный валовой доход, руб. в год с НДС
Потери при сборе арендной платы за офисные помещения, %
Действительный валовой доход, руб. в год с НДС
Операционные расходы, руб. с НДС
Чистый операционный доход, руб. в год с НДС
Ставка капитализации, %
Коэффициент пересчета на середину периода
Рыночная стоимость Объекта Оценки по доходному подходу, руб., с НДС
2 287 139
10,00%
2 058 425
167 050
1 891 375
16,92%
1,084
12 117 320
Источник: расчеты Оценщика
121
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Комментарии:
К расчету арендопригодной площади принималась общая площадь оцениваемого объекта
из предпосылки, что в аренду будет сдаваться здание целиком.
Потери при сборе арендной платы. Рынок коммерческой недвижимости Рязани
находится в относительном упадке, на рынке существует большое количество
предложения при относитеьно низком уровне спроса. По данным специалистов рынка
коммерческой недвижимости Рязани, уровень недозагрузки торгово-офисных объектов
составляет от 10 до 30% в зависимости от площади предоставляемых помещения, а также
от района расположения. Величина недозагрузки была принята Оценщиком по нижней
границе указанного диапазона на уровне 10% исходя из коммерческой
привлекательности объекта (расположен в Центральном районе) и относительно
небольшой площади, а зничит, высокой ликвидности.
Поскольку денежные потоки от объекта недвижимости поступают не в конце года, а, как
правило, равномерно в течение периода, при использовании метода капитализации
необходимо учитывать данный фактор путем умножения капитализированного дохода на
соответствующий коэффициент, учитывающий поступление денежных потоков в
середине периода (midyear adjustment factor)12, который рассчитывается по следующей
формуле:
Кmaf= (1+R)0,5, где
R – ставка дохода на капитал.
При этом стоит отметить, что данный коэффициент неприменим, если ставка капитализации
рассчитывается методом рыночной экстракции, так как предполагается, что рыночные данные,
использованные для ее расчета (данные о ценах продаж и ставках аренды), уже учитывают типичный
график поступления денежных потоков для подобных объектов.
Таким образом, значение коэффициента составило:
(1+17,55%)0,5 = 1,084
Вывод: рыночная стоимость Объекта №1, рассчитанная доходным подходом, составила
12 117 320 руб. с НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка (Объект №1.2) составила
8 748 592 руб. (НДС не облагается).
12
Tim Koller «Measuring and Managing the value of companies».
122
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
7.
7.1.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №2 сравнительным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
В состав Объекта №2 входят следующие объекты:
Объект №3.1 – земельный участок общей площадью 1772 кв.м;
Объект №3.2 – здание общей площадью 754,9 кв.м.
Объекты, входящие в состав Объекта №2, представляют собой отдельно стоящее здание,
расположенное на земельном участке.
7.1.1
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК УСЛОВНО
СВОБОДНОГО (ОБЪЕКТ №2.1)
Критерии отбора аналогов
Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли в процессе
анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений на дату оценки.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило,
являются: местоположение; площадь, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты
социальной инфраструктуры и т. п.).
Ключевыми критериями выбора аналогов выступали следующие параметры:
местоположение – для расчета был проведен анализ предложений по продаже земельных
участков в Волгоградской области по состоянию на дату оценки. Были подобраны аналоги в
г. Волжский и г. Ленинск;
площадь участков – площадь оцениваемого земельного участка составляет 1772 кв.м. В расчетах
используются аналоги с площадями от 750 кв.м до 3060 кв.м;
категория и вид разрешенного использования – в расчетах использованы аналоги сопоставимые
по категории и виду разрешенного использования, оцениваемым земельным участком;
передаваемые права на землю – для расчета был проведен анализ предложений по продаже
земельных участков, в результате, которого были выявлены аналоги сопоставимые по правовому
статусу оцениваемым земельным участкам.
Ниже приведено описание аналогов для оцениваемого земельного участка с разрешенным
использованием под коммерческую застройку.
Характеристика Объекта №2.1 и отобранных аналогов
Характеристика
Дата предложения
Местоположение
Общая площадь
земельного участка, сот.
Категория земель
Разрешенное
использование
(назначение)
Объект № 2.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
01.05.2015
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский р-н,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул.Совхозная, 20
Апрель 2015
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
пр. Ленина, 96Б
("Новый город")
Апрель 2015
Волгоградская
обл., г. Волжский,
пр. Ленина, 123г
("Новый город")
Апрель 2015
17,72
30,60
7,50
18,00
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Под строительство
магазина, офиса,
автостанции,
автомойки
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Под строительство
офисного здания
Под торговый центр,
сетевой магазин,
торговые павильоны
Для эксплуатации здания
магазина
Волгоградская обл.,
г. Ленинск
123
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Объект № 2.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Вид права на земельный
участок
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
Все коммуникации
по границе
Все коммуникации
по границе
Все коммуникации по
границе
6 000 000
1 700 000
3 200 000
-
196 078
226 667
177 778
Условно свободный от
улучшений участок
На участке
расположено
2 здания
(516, 454 кв.м) под
снос
Свободный от
улучшений участок
Свободный от
улучшений участок
-
АН "Респект-Н",
Марина,
тел. 8-927-066-88-84
-
https://www.avito.ru/v
olgogradskaya_oblast_
volzhskiy/zemelnye_u
chastki/uchastok_30.6
_sot._izhs_276990637
Условно все
коммуникации по
границе
-
Инфраструктура,
коммуникации
Цена предложения, руб.
Цена 1 сотки земельного
участка, руб.
Дополнительные
характеристики
Контактное лицо
Источник информации
(ссылка)
АН "Ваш город",
Татьяна,
тел. 8-961-669-6212
https://www.avito.ru
/volgogradskaya_obl
ast_volzhskiy/zemel
nye_uchastki/uchast
ok_7.5_sot._promna
znacheniya_342445
959
Полина,
тел. 8-937-566-98-03
https://www.avito.ru/len
insk/zemelnye_uchastki/
uchastok_18_sot._izhs_
550161850
Источник: анализ Оценщика
Расчет рыночной стоимости земельного участка (Объект №2.1)
Характеристика
Цена 1 сотки земельного
участка до внесения
корректировок, руб.
Возможность торга (+/-)
Корректировка на торг,
%
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Набор передаваемых прав
Корректировка на
передаваемые права, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Общая площадь
земельного участка, сот.
Корректировка на общую
площадь, %
124
Объект № 2.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
196 078
226 667
177 778
-
+
+
+
-
-20%
-20%
-20%
-
156 862
181 334
142 222
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
156 862
181 334
142 222
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
-
0%
0%
0%
-
156 862
181 334
142 222
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский рн, р.п.Средняя
Ахтуба, ул.Совхозная,
20
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
пр. Ленина, 96Б
("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
пр. Ленина, 123г
("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Ленинск
-
-30%
-30%
0%
-
109 803
126 934
142 222
17,72
30,60
7,50
18,00
-
0%
-4%
0%
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Объект № 2.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
-
109 803
121 857
142 222
Для эксплуатации
здания магазина
Под строительство
магазина, офиса,
автостанции,
автомойки
Под строительство
офисного здания
Под торговый центр,
сетевой магазин,
торговые павильоны
-
0%
0%
0%
-
109 803
121 857
142 222
Условно все
коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
-
0%
0%
0%
-
109 803
121 857
142 222
Условно свободный
от улучшений участок
На участке
расположено 2 здания
(516, 454 кв.м) под
снос
Свободный от
улучшений участок
Свободный от
улучшений участок
-
44 379
0
0
-
154 182
121 857
142 222
3
3
1
28,57143%
28,57143%
42,85714%
Разрешенное
использование
(назначение)
Корректировка на вид
разрешенного
использования земельного
участка %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Коммуникации
Корректировка на
наличие коммуникаций, %
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, руб./кв.м
Скорректированная цена
1 сотки земельного
участка, руб.
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная цена 1
сотки земельного
участка с учетом всех
поправок, руб., НДС не
облагается
139 821
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг покупателя и продавца
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже земельных участков цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных агентств недвижимости г. Волгоград, таких как ААН "Ваш город", Татьяна,
тел. 8-961-669-62-12; АН "Респект-Н", Марина, тел. 8-927-066-88-84, была получена информация, что
торг для земельных участков в Волгоградской области, составляет от 5% до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области, спрос на
объекты аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на
максимальном уровне (-20%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на передаваемые права
Оцениваемые земельные участки и аналоги имеют одинаковый правовой статус – право
собственности, поэтому корректировка по данному параметру не требуется.
125
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Корректировка на местоположение
Оцениваемый земельный участок расположен в р.п. Средняя Ахтуба Волгоградской области,
аналоги № 1 и № 2 расположены в г. Волжский (р-н «Новый город»), аналог №3 – в г. Ленинск
Волгоградской области. Корректировка на местоположение для аналогов № 1 и № 2 определялась
методом парных продаж на основании ставок аренды на коммерческие помещения Волгоградской
области в зависимости от населенного пункта.
Корректировка на местоположение
Источник
https://www.avito.ru/srednya
ya_ahtuba/kommercheskaya
_nedvizhimost/ofisnoe_pom
eschenie_166.5_m_5528740
03
https://www.avito.ru/volgogr
adskaya_oblast_volzhskiy/k
ommercheskaya_nedvizhim
ost/ofisnoe_pomeschenie_10
_m_488752340
https://www.avito.ru/srednya
ya_ahtuba/kommercheskaya
_nedvizhimost/pomeschenie
_svobodnogo_naznacheniya
_45_m_492459230
https://www.avito.ru/volgogr
adskaya_oblast_volzhskiy/k
ommercheskaya_nedvizhim
ost/torgovyy_pavilon_28_m
_485009059
https://www.avito.ru/srednya
ya_ahtuba/kommercheskaya
_nedvizhimost/rybak_rybolo
vnyy_magazin_vidit_iz_dale
ka_298810407
https://www.avito.ru/volgogr
adskaya_oblast_volzhskiy/k
ommercheskaya_nedvizhim
ost/pomeschenie_svobodnog
o_naznacheniya_122_m_48
6339160
Среднее значение
Местоположение
Назначение
Площадь
Ставка аренды,
руб./кв.м с НДС
Волгоградская обл.,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул. Промышленная, 6А
Офис
От 7,5 кв.м.
до
19,1 кв.м.
325
Корректировка,
%
-28%
Волгоградская область,
г. Волжский,
ул. Дружбы 105 г
(р-н "Новый Город")
Офис
10 кв.м
450
Волгоградская обл.,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул. Октябрьская, 91е
Магазин
(торговый
павильон)
45
556
-38%
Волгоградская область,
г. Волжский,
ул. Дружбы, д. 26
(р-н "Новый Город")
Магазин
(торговый
павильон)
28
893
Волгоградская обл.,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул. Октябрьская, 91е
Торговое
100
500
-23%
Волгоградская область,
г. Волжский,
ул. Дружбы, д. 101
(р-н "Новый Город")
Торговое
122
650
-30%
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, корректировка на местоположение для аналогов № 1 и № 2, расположенных в
районе «Новый город» г. Волжского, составила (-30%).
Аналог № 3 расположен в г. Ленинск, который по численности населения, развитию и
удаленности от г. Волгоград сопоставим с р.п. Средняя Ахтуба, корректировка на местоположение для
аналога № 3 не вносится.
Корректировка на площадь земельного участка
Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.
В рамках настоящего расчета, величина поправки на общую площадь объектов рассчитывалась
на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера13.
В справочнике по каждому типу объектов недвижимости в виде матрицы приведены
корректирующие коэффициенты, отражающие соотношения цен для сходных объектов, различающихся
только по величине площади. Эти коэффициенты позволяют увидеть, как снижается цена одного
13
Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
126
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. Приведенные корректирующие
коэффициенты были рассчитаны на основе экспоненциальной модели снижения цены объекта
недвижимости от его площади.
В таблице далее приведена зависимость цены предложения земельных участков под офисноторговую застройку от площади.
Зависимость цены предложения земельных участков под офисно-торговую застройку от площади
Площадь аналога, кв.м
Площадь Объекта оценки, кв.м
Менее 1 000
1 000 - 5 000
5 000 - 10 000
10 000 - 30 000
Более 30 000
Менее 1 000
1,00
0,96
0,89
0,71
0,59
1 000 - 5 000
1,04
1,00
0,92
0,74
0,61
5 000 - 10 000
1,12
1,08
1,00
0,80
0,67
10 000 - 30 000
1,41
1,36
1,25
1,00
0,83
Более 30 000
1,69
1,63
1,50
1,20
1,00
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132-133
Исходя из площади Объекта №2.1 и его отнесения к диапазону 1 000 -5 000 кв.м, были
определены следующие поправки:
Корректировка на общую площадь
Площадь, кв.м
Корректировка на площадь, %
Менее 1 000
-4%
1 000 - 5 000
0%
5 000 - 10 000
8%
10 000 - 30 000
26%
Более 30 000
39%
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород, 2014
Корректировка на назначение земельного участка
Данная корректировка не применялась, так как отобранные аналоги относятся к категории
земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – под коммерческую застройку, что
сопоставимо с оцениваемым земельным участком.
Корректировка на наличие коммуникаций
При определении стоимости права землепользования участок в составе объекта недвижимости
рассматривается как условно свободный от улучшений (зданий, сооружений, инженерных систем и
коммуникаций) с коммуникациями, подведенными к границе.
Оцениваемый земельный участок и аналоги №1 - №3 по статусу наличия коммуникаций
сопоставимы – по границе, внесение корректировки не требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
На дату оценки предлагаемые аналоги и оцениваемый объект не отличаются принципиально по
другим характеристикам. Однако на территории земельного участка – аналога № 1 имеются 2 здания
под снос. По данным собственника участка площадь зданий составляет 516 кв.м и 454 кв.м.
При средней высоте здания 4 м и среднерыночной величине затрат на снос зданий в размере
350 руб./кв.м с НДС (с учетом работ и вывоза мусора), затраты на снос зданий на участке-аналоге № 1
составят округленно: (516+454) * 4 * 350 = 1 358 000 руб. с НДС или 44 379 руб./сот. участка.
Итоговая величина цены продажи 1 сот. общей площади Объекта № 2.1 рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения
127
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
корректировок средневзвешенная цена 1 сот. общей площади Объекта № 2.1, полученная в рамках
сравнительного подхода, составила 139 821 руб./кв.м (НДС не облагается).
Рыночная стоимость Объекта № 2.1 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого участка на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 сот. общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость земельного участка
(Объект №2.1) составила 2 477 628 руб. (НДС не облагается).
7.1.2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА
№2
КАК
КОМПЛЕКСА
Отбор аналогов и корректировка цен предложения
В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке
Объекта № 2 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости Волгоградской области. Ввиду отсутствия
открытой информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых
объектов были использованы цены предложений.
При определении стоимости Объекта №2 в рамках сравнительного подхода главными факторами
для отбора аналогов являлись расположение, тип объекта, его назначение и площадь.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по продаже отдельно стоящих зданий торгового назначения,
расположенные в Ленинском районе г. Перми (центральный район города).
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже
отдельно стоящих зданий офисного назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв.м общей площади
зданий.
Характеристика Объекта №2 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Изображение
н/д
Изображение
Дата предложения
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
ОСЗ
Назначение
Торговое
Торговое
Волгоградская
обл.,
г. Волжский,
ул. Нариманова,
5А ("Новый
город")
Торговое
Торговое
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Волжской Военной
Флотилии, 78б
("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Дружбы, 39а
("Новый город")
Местоположение
Общая площадь, кв.м,
в т.ч.:
Площадь помещений
1 этажа, кв.м
Площадь помещений
выше 1 этажа, кв.м
Этажность
Набор передаваемых
прав на земельный
участок
128
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский р-н,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул.Совхозная, 20
754,9
459,0
369,9
624,0
377,5
459,0
185,0
313,0
377,5
0,0
185,0
311,0
2
1
2
2
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Наличие инженерных
коммуникаций
Общая площадь
земельного участка,
кв.м
Физическое состояние
Цена предложения, руб.
с НДС
Цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Объект № 2
Все необходимые
коммуникации
Аналог №1
Все необходимые
коммуникации
Аналог №2
Все необходимые
коммуникации
Аналог №3
Все необходимые
коммуникации
1 772
668
300
472
С отделкой
С отделкой
С отделкой
С отделкой
-
24 000 000
16 700 000
26 000 000
-
52 288
45 147
41 667
-
тел. 8-995-414-1401 (Собственник)
ООО "Сфера
недвижимости",
Надежда, тел. 8-961687-76-71
АН "Центр
недвижимости", Игорь,
тел. 8-960-894-27-81
-
http://www.domofo
nd.ru/kommerchesk
ayanedvizhimostna-prodazhuvolzhskiy-80571506
http://www.domofond.ru
/kommercheskayanedviz
himost-na-prodazhuvolzhskiy-22058838
https://www.avito.ru/vol
gogradskaya_oblast_vol
zhskiy/kommercheskaya
_nedvizhimost/torgovorazvlekielnyy_tsentr_pl.
_642_m_566351300
Контактное лицо
Источник информации
(ссылка)
Источник: данные риэлторов, собственников и представителей собственников
Выбранные аналоги
представленную ниже.
были
схематично
нанесены
на
карту
Волгоградской
области,
Расположение Объекта №2 и аналогов
Аналог №1 - № 3
Объект №2
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №2 с целью выведения средневзвешенной цены.
129
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №2
Наименование
показателя
Цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Возможность торга
Корректировка на торг, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Общая площадь, кв.м
Корректировка на общую
площадь, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Доля помещений 1 этажа в
структуре общей площади,
%
Доля помещений выше
1 этажа в структуре общей
площади, %
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Вид права на земельный
участок
Корректировка на вид
права на земельный
участок, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Коэффициент
обеспеченности земельным
участком
Корректировка на
обеспеченность земельным
участком, руб./кв.м с НДС
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Физическое состояние
130
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
52 288
45 147
41 667
-
+
+
+
-
-15%
-15%
-15%
-
44 445
38 375
35 417
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
44 445
38 375
35 417
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский
р-н, р.п.Средняя
Ахтуба,
ул.Совхозная, 20
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Нариманова, 5А
("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Волжской
Военной Флотилии,
78б ("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Дружбы, 39а
("Новый город")
-
-30%
-30%
-30%
-
31 112
26 863
24 792
-
31 112
26 863
24 792
754,9
459,0
369,9
624,0
-
-8%
-12%
-3%
-
28 623
23 639
24 048
50%
100%
50%
50%
50%
0%
50%
50%
-7%
0%
0%
-
26 619
23 639
24 048
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
-
0%
0%
0%
-
26 619
23 639
24 048
0,43
0,69
1,23
1,32
-
1 215
2 117
2 194
-
27 834
25 756
26 242
С отделкой
С отделкой
С отделкой
С отделкой
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование
показателя
Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная цена
1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
0
0
0
-
27 834
25 756
26 242
5
4
4
30,7692%
34,6154%
34,6154%
26 564
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже встроенных помещений цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных агентств недвижимости Волгоградской области, была получена информация,
что в среднем торг для объектов коммерческой недвижимости в Волгоградской области, в условиях
текущей экономической ситуации в стране, составляет от 5% до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости Волгоградской области, спрос на
объекты аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне,
близком к максимальному уровню - (-15%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны по состоянию на дату оценки, корректировка по данному параметру
не требуется.
Корректировка на местоположение
Корректировка на местоположение вносится аналогично корректировке, рассчитанной при
оценке Объекта № 2.1.
Корректировка на общую площадь
Корректировка на общую площадь вносится аналогично корректировке, рассчитанной при
оценке Объекта № 1.
Расчет корректировки на общую площадь
Параметр
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Площадь, кв.м (значение X)
754,9
459,0
369,9
624,0
Значение Y
37 955
41 412
42 912
39 279
-
-8%
-12%
-3%
Корректировка
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на этаж расположения
Этажность оцениваемого объекта и аналогов № 2 и № 3 составляет 2 этажа. Значительное
отличие в этажности отсутствует, поэтому корректировка не вводится. Аналог № 1 полностью занимает
1 этаж.
Корректировка на общую площадь вносится аналогично корректировке, рассчитанной при
оценке Объекта № 1.
131
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расчет корректировки на этаж расположения
Параметр
Доля помещений 1 этажа в
структуре общей площади, %
Доля помещений выше
1 этажа в структуре общей
площади, %
Корректировка
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
50%
100%
50%
50%
50%
0%
50%
50%
-
-7%
0%
0%
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на вид права на земельный участок
Земельный участок в составе оцениваемого объекта и аналоги имеют одинаковый правовой
статус – право собственности, поэтому корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на обеспеченность земельным участком
Данная корректировка отражает потенциальные возможности дальнейшей застройки земельного
участка. Чем ниже величина обеспеченности земельным участком (отношение площади здания к общей
площади земельного участка), тем привлекательнее объект с точки зрения потенциального покупателя,
поскольку имеется возможность для нового строительства или использования земельного участка в
коммерческих целях.
Для каждого из аналогов была рассчитана требуемая площадь земельного участка для
сопоставимости с обеспеченностью земельным участком оцениваемого объекта. Подробный расчет
корректировки на обеспеченность земельным участком представлен в таблице ниже.
Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком
Параметр
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь объекта, кв.м
754,9
459,0
369,9
624,0
Площадь земельного участка, кв.м
Коэффициент обеспеченности
земельным участком
Требуемая площадь земельного
участка, сот
Избыточная/недостающая величина
земельного участка, сот
Удельная рыночная стоимость
земельного участка, руб./сот
Рыночная стоимость
избыточного/недостающего
земельного участка, руб.
Значение абсолютной
корректировки, руб./кв.м
1 772
668
300
472
0,43
0,69
1,23
1,32
10,67
8,60
14,51
3,99
5,60
9,79
557 886
782 998
1 368 848
1 215
2 117
2 194
139 821
Источник: расчеты Оценщика
Удельная рыночная стоимость 1 сот. земельного участка под Объектом оценки была рассчитана
методом сравнения продаж и составила 139 821 руб./сот, НДС не облагается.
Корректировка на физическое состояние
Оцениваемый объект и отобранные аналоги имеют хорошее состояние (с качественной
отделкой), внесение корректировки к данным аналогам не требуется.
Итоговая величина цены продажи 1 кв.м общей площади Объекта № 2 рассчитывалась на основе
математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества
внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения корректировок
средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта № 2, полученная в рамках сравнительного
подхода, составила 26 564 руб./кв.м с НДС.
Рыночная стоимость Объекта № 2 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого здания на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 кв.м общей площади.
132
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости Объекта №2, рассчитанная
сравнительным подходом, составит:
Расчет рыночной стоимости Объекта №2 по сравнительному подходу
Наименование показателя
Значение показателя
Общая площадь Объекта №2, кв.м
754,9
Средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта №2, руб. с НДС
26 564
Рыночная стоимость Объекта №2 по сравнительному подходу, руб. с НДС
20 053 164
Источник: расчеты Оценщика
Вывод: рыночная стоимость Объекта №2, рассчитанная сравнительным подходом, составила
20 053 164 руб. с НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка (Объект №2.1) составила
2 447 628 руб. (НДС не облагается).
7.2.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №2 доходным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Расчет наиболее вероятной ставки арендной платы
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для
определения потока дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по
аналогам.
Для определения величины рыночной ставки арендной платы для Объекта №2 были
предприняты следующие шаги:
изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: время опубликования
предложения, величина ставки арендной платы и условия договора аренды, физические
характеристики аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;
анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей,
используя введение процентных корректировок.
В качестве источников ценовой информации при реализации доходного подхода к оценке
Объекта №2 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости Волгоградской области.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по аренде помещений торгового назначения, расположенных в
Волгоградской области.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по аренде
помещений офисного назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв.м площади помещений,
предлагаемой в аренду.
Характеристика Объекта №2 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Изображение здания
н/д
Изображение внутренних
помещений
н/д
133
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Характеристика
Дата предложения
Тип объекта
Назначение
Местоположение
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
01.05.2015
Помещение в нежилом
здании
Торговое
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский р-н,
р.п.Средняя Ахтуба,
ул.Совхозная, 20
Апрель 2015
Помещение в
нежилом здании
Торговое
Апрель 2015
Помещение в
нежилом здании
Торговое
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Химиков, 1
("Новый город")
Апрель 2015
Торговое
Волгоградская
обл.,
г. Ленинск,
ул. Ленина
Волгоградская обл.,
г. Дубовка,
ул. Московская, 19/2
ОСЗ
Предлагаемая в аренду
площадь, кв.м
Этаж расположения
754,9
140,0
591,6
110,0
1-й, 2-й
1-й
1-й, подвал
1-й
Физическое состояние
С отделкой
С отделкой
С отделкой
Парковка на
собственной территории
Парковка перед
зданием
Парковка перед
зданием
С отделкой
Парковка на
собственной
территории
-
450
450
550
-
5 400
5 400
6 600
-
Охрана, уборка
отдельно
Охрана, уборка
отдельно
Охрана, уборка
отдельно
-
КП отдельно
КП отдельно
КП отдельно
-
Сергей,
тел. 8-960-891-24-58
АН "Дом", Юрий,
тел. 8-905-062-17-77
Андрей,
тел. 8-919-982-5224
-
https://www.avito.ru/v
olgogradskaya_oblast_
dubovka/kommerches
kaya_nedvizhimost/tor
govoe_pomeschenie_1
40_m_467908762
https://www.avito.ru/v
olgogradskaya_oblast_
volzhskiy/kommerche
skaya_nedvizhimost/p
omeschenie_svobodno
go_naznacheniya_442
_m_479017267
https://www.avito.ru
/leninsk/kommerche
skaya_nedvizhimost
/torgovoe_pomesch
enie_110_m_38025
8163
Дополнительная
информация
Ставка аренды,
руб./кв.м/мес. с НДС
Ставка аренды руб./кв.м/год
с НДС
Эксплуатационные
расходы (ЭР)
Коммунальные платежи
(КП)
Контактное лицо
Источник информации
(ссылка)
Источник: данные риэлторов, арендодателей и представителей арендодателей
Выбранные аналоги
представленную ниже.
134
были
схематично
нанесены
на
карту
Волгоградской
области,
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расположение Объекта №2 и аналогов
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Объект №2
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №2 с целью выведения средневзвешенной ставки аренды.
Расчет средневзвешенной ставки аренды помещений Объекта №2
Наименование
показателя
Ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС
Операционные расходы
(ОР)
Корректировка на ОР,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Возможность торга
Корректировка на торг, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Объект №2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
5 400
5 400
6 600
-
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
Охрана, уборка
отдельно. КП
отдельно
-
0
0
0
-
5 400
5 400
6 600
-
+
+
+
-
-5%
-5%
-5%
-
5 130
5 130
6 270
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
5 130
5 130
6 270
135
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Наименование
показателя
Объект №2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Волгоградская обл.,
Среднеахтубинский рн, р.п.Средняя
Ахтуба, ул.Совхозная,
20
Волгоградская обл.,
г. Дубовка,
ул. Московская, 19/2
Волгоградская обл.,
г. Волжский,
ул. Химиков, 1
("Новый город")
Волгоградская обл.,
г. Ленинск,
ул. Ленина
-
0%
-30%
0%
-
5 130
3 591
6 270
754,9
140,0
591,6
110,0
-
-24%
-4%
-26%
-
3 899
3 447
4 640
1-й, 2-й
1-й
1-й, подвал
1-й
Подвал
0%
0%
75%
0%
1-й
50%
100%
25%
100%
2-й
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
50%
0%
0%
0%
-
-7%
19%
-7%
-
3 626
4 102
4 315
С отделкой
С отделкой
С отделкой
С отделкой
-
0%
0%
0%
-
3 626
4 102
4 315
Парковка на
собственной
территории
Парковка перед
зданием
Парковка перед
зданием
Парковка на
собственной
территории
-
0%
0%
0%
-
3 626
4 102
4 315
3
4
3
35,0%
30,0%
35,0%
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Предлагаемая в аренду
площадь, кв.м
Корректировка на
площадь, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Этаж расположения, в т.ч.:
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, %
Скорректированная
ставка аренды
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная ставка
аренды офисных
помещений Объекта, с
учетом всех поправок,
руб./кв.м/год с НДС, без
учета КП, охраны и
уборки
4 010
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на операционные расходы
136
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Ставки аренды аналогов, принимаемые к расчету, различны по составу включаемых в их состав
операционных расходов и были приведены к единой базе – без учета переменных операционных
расходов (коммунальных платежей, охраны и уборки).
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Описание корректировки приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта
№1». Таким образом, корректировка на торг к ставкам аренды всех аналогов составила (-5%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны по состоянию на дату оценки, корректировка по данному параметру
не требуется.
Корректировка на местоположение
Корректировка на местоположение для аналога № 2 рассчитана ранее методом парных продаж и
составила (-30%). Корректировка для аналогов № 1 и № 3 не вносится по причине сопоставимости
городов расположения этих аналогов и оцениваемого объекта.
Корректировка на площадь
Корректировка на площадь применяется, так как у Оценщика отсутствует информация о
планировке объекта и возможности сдачи его частями. Корректировка вносится аналогично
корректировке, применяемой при расчете сравнительным подходом.
Расчет корректировки на общую площадь
Объект № 2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Площадь, кв.м (значение X)
Параметр
754,9
140,0
591,6
110,0
Значение Y
37 955
49 662
39 649
51 338
-
-24%
-4%
-26%
Корректировка
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на структуру площадей
Подробное описание методологии расчета корректировки приведено в разделе 6. «Определение
рыночной стоимости Объекта №1».
Поправочные коэффициенты приведены в разделе 6. «Определение рыночной стоимости
Объекта №1».
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной ставки аренды 1 кв.м общей площади Объекта №2».
Корректировка на физическое состояние
Помещения аналогов, как и помещения Объекта №2 находятся в хорошем состоянии, проведение
ремонта не требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
На дату оценки аналоги не отличаются принципиально от оцениваемого объекта – имеют
возможность парковки. Корректировка не вносится.
Вывод: по итогам произведенных расчетов средневзвешенная годовая ставка аренды за 1 кв.м
общей площади Объекта №2 составила: 4 010 руб./кв.м с НДС, без учета КП, охраны и уборки.
Операционные расходы
Операционные расходы представляют собой текущие затраты, связанные с эксплуатацией
объекта недвижимости. К ним относятся: расходы на охрану, оплата труда обслуживающего персонала,
расходы на страхование, расходы на содержание территории и текущий ремонт, земельные платежи,
налог на имущество и прочие. В различных случаях часть расходов арендодатель платит самостоятельно
или перекладывает всю величину расходов на арендатора.
137
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Оценщик далее приводит «постатейный» расчет величины операционных расходов.
Налог на имущество
Величина налога на имущество рассчитывается от среднегодовой стоимости объекта по ставке
2,2% от кадастровой стоимости14. По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ здание с
кадастровым номером 34:28:080005:1483 имеет площадь 446,9 и кадастровую стоимость
3 270 355,21 руб. Оценщиком рассчитана кадастровая стоимость для здания площадью 754,9 кв.м исходя
из удельного показателя кадастровой стоимости.
Расчет величины налога на имущество
Параметр
Значение
Кадастровая стоимость здания площадью 446,9 кв.м, руб.
3 270 355,21
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м
7 004,40
Кадастровая стоимость здания площадью 754,9 кв.м, руб.
5 287 622,93
Ставка налога на имущество, %
2,2%
Величина налога на имущество, руб.
116 328
Источник: расчеты Оценщика
Плата за землю
В соответствии Решение Думы городского поселения р.п. Средняя Ахтуба Волгоградской
области от 20 ноября 2014 г. N 3/10 "О земельном налоге на территории городского поселения р.п.
Средняя Ахтуба" для прочих земельных участков земельный налог составляет 1,5% кадастровой
стоимости.
По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ кадастровая стоимость участка с
кадастровым номером 34:28:080005:944 составляет 8 730 838,92 руб. Соответственно, сумма земельного
налога составит 130 963 руб.
Страховые платежи
Тарифные ставки страховых премий определяются в процентах от страховой суммы.
В соответствии с правилами страхования различных компаний страховая сумма определяется по
каждому объекту индивидуально и не может превышать действительной стоимости имущества. Для
целей данного расчета в качестве страховой суммы была использована итоговая рыночная стоимость
оцениваемого объекта без учета стоимости земельного участка (с учетом НДС).
Размер страхового тарифа для оцениваемого объекта недвижимости определен на основании
анализа условий страхования ведущих российских компаний:
СК Росгосстрах (www.rgs.ru) 0,1%-0,3% здания, помещения;
СК Альфастрахование (www.alfastrah.ru) от 0,07% для зданий и сооружений, включая отделку;
СК Капитал ЛК (www.kapital-lk.ru) от 0,15% для зданий и сооружений;
со слов Исполнительного Вице-президента Группы Ренессанс страхование Наталии Карповой,
страхование имущества в среднем редко стоит больше 0,3% от стоимости активов.
На основании вышеприведенных данных, а также с учетом имеющейся у Оценщика информации
по ранее выполненным проектам размер годовой страховой премии рассчитывался по тарифу 0,2% от
рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет величины страховых платежей
Параметр
Значение
Рыночная стоимость здания, руб. с НДС
13 353 141
Страховая премия, %
0,2%
14 Закон Волгоградской области от 28 ноября 2003 года N 888-ОД (с изменениями на: 26.12.2014) «О налоге на имущество
организаций»
138
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Параметр
Значение
Величина страховых платежей, руб.
26 706
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на управление
Величина расходов на управление была определена на основе информации о размере
вознаграждения ведущим управляющим компаниям.
Учитывая местоположение объекта (Волгоградская область), а также практику заключения
краткосрочных договоров аренды на помещения, Оценщик принимает размер вознаграждения
управляющей компании на уровне – 1%. Таким образом, расходы на управление составят:
Расчет величины расходов на управление
Период
Значение действительного валового дохода,
руб. с НДС
Расходы на управление, руб. с НДС
2 573 077
25 731
1 год
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на замещение
Расходы на замещение быстроизнашиваемых элементов представляют собой регулярные
отчисления в резервный фонд, средства которого направляются на периодическую замену
быстроизнашиваемых элементов объекта недвижимости. Расчет расходов на замещение производится
по следующей формуле:
РЗ
М
СЭ m
m 1
i
, где
(1 i) n 1
РЗ – расходы на замещение элементов,
СЭ – стоимость элементов,
i – используемая ставка отдачи на капитал,
n – срок использования элемента,
М – количество элементов.
Стоимость элементов рассчитывается путем анализа рыночных данных о проведении
косметического ремонта в административных и торговых зданиях.
Расчет стоимости проведения ремонтных работ в нежилом здании (Волгоградская область)
Наименование компании
Контактный
телефон
Компания "Отделочник-34"
8-927-540-17-17
Компания "34 Ремонта"
8 (8442) 50-25-88
Компания "Феникс"
8-909-390-57-25
Источник
Стоимость ремонта, руб./ кв.м
с учетом работ и материалов
http://otdelochnik-34.ru
http://34remonta.ru/blog/36-remontofisa-v-volgograde.html
http://www.rus.msk.ru/remont-kvartiri-ofisov-v-volgograde.html
4 000
5 000
4 500
Среднее значение
4 500
Источник: расчет Оценщика
Расчет годовой величины расходов на замещение для помещений
Параметр
Стоимость проведения ремонтных работ,
руб., включая материалы и НДС
Общая площадь, кв.м
Характеристика
Источник
4 500
Расчеты Оценщика
754,9
Данные Заказчика
ОФЗ 46020,
www.cbonds.ru
Ставка отдачи на капитал, %
10,80%
Расходы на замещение, руб. с НДС
100 326
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, операционные расходы составят:
139
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Операционные расходы, руб.
Наименование
Значение
Коммунальные расходы
0
Уборка
0
Охрана
0
Расходы на замещение
100 326
Налог на имущество
116 328
Земельные платежи
130 963
Страховые платежи
26 706
Расходы на управление
25 731
ИТОГО операционные расходы, руб. с НДС
400 054
Источник: расчеты Оценщика
Ставка дисконтирования
Подробное описание методологии расчета ставки дисконтирования приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Определение безрисковой ставки дохода
На дату оценки долгосрочная ставка по рублевым ОФЗ (Россия, 46020) со сроком погашения в
2036 г. составила 10,80% годовых15.
Определение премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости
Премия за риск вложений в данный актив определена экспертным методом.
В ходе анализа были рассмотрены следующие риски:
1. Ухудшение общей экономической ситуации
Риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением
арендной ставки, предусмотренным в договоре аренды, снижение деловой активности и изменение
структуры спроса на аренду и покупку недвижимости. Указанный риск плохо предсказуем, однако на
дату оценки, учитывая кризисные явления в экономике, принимается на уровне выше среднего.
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
Риск связан, прежде всего, с тем, что со временем увеличение предложения на рынке
недвижимости региона усилит конкуренцию и неизбежно приведет к снижению ставки аренды и
стоимости 1 кв.м. По результатам анализа рынка и окружения Объекта №2 данный риск можно
определить на низком уровне.
3. Изменение федерального или местного законодательства
Риск связан в первую очередь с земельными отношениями. Также изменения в законодательстве
могут быть связаны с увеличением налоговых платежей и регулирования эксплуатации объектов
недвижимости. Согласно последним тенденциям, изменения в области земельных отношений, скорее
всего, будут носить благоприятный характер для пользователей рассматриваемого объекта. Таким
образом, данный вид риска принимается для Объекта №2 на низком уровне.
4. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
К природным и антропогенным чрезвычайным ситуациям обычно относятся пожар, повреждение
водой и другие стихийные бедствия, а также противоправные действия третьих лиц. Тем не менее,
существует ряд чрезвычайных ситуаций, которые не предусмотрены стандартным договором
страхования. Например, в случае повреждения, гибели или утраты имущества, необходимого для
осуществления коммерческой деятельности, может возникнуть полная или частичная остановка бизнеспроцессов. К прочим рискам можно отнести полное или частичное внезапное обрушение здания по
причине ошибок, допущенных при проектировании здания, отступлении от проекта при ведении
15
http://www.cbonds.info/ru/rus/
140
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
строительных работ, нарушении правил монтажа, при вводе в эксплуатацию здания или отдельных его
частей со значительными дефектами, при нарушении правил эксплуатации здания, нарушение
целостности здания в силу ведения строительных работ в непосредственной близости от здания. Данный
вид риска также не поддается точному прогнозированию, однако вероятность его возникновения можно
определить на минимальном уровне, учитывая характер местности, где расположен Объект №2.
5. Ускоренный износ здания
Данный риск учитывает все виды износа: физический, функциональный и внешний. При этом
для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов
износа. Оцениваемый объект представляет собой здания 2008 года постройки. По состоянию на дату
оценки все помещения Объекта №2 находятся в хорошем состоянии. С учетом вышесказанного данный
риск принимается на минимальном уровне.
6. Неправильное оформление договоров аренды
Следствием допущенных ошибок и возникновения непредусмотренных обстоятельств может
быть досрочное расторжение договора, признание его недействительным, незаключенным, либо
предъявление финансовых претензий со стороны арендатора (в частности, возмещение причиненного
ущерба). Проблемы с оформлением договоров аренды также во многом связаны с несовершенством
законодательства. Данный риск принимается на минимальном уровне.
7. Недостаточно эффективный менеджмент
Одной из серьезнейших проблем, влияющих на управление недвижимостью, является
неподготовленность собственника: как правило, собственник не представляет, что возможно более
эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие
повысить ее доходность и рыночную стоимость. За собственником в этом случае остаются функции
принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного
управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям.
При этом основными задачами управляющей компании являются: разработка стратегии и программы
управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих
организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление
коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов,
контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация
процессов развития недвижимости. Данный риск принимается на низком уровне.
8. Криминогенные факторы
Страхование имущества включает в себя возмещение затрат на восстановление имущества, за
вычетом начисленного износа вследствие произошедшего взрыва, применения газа и т.п., страховщик
возмещает также расходы по спасанию имущества и предотвращению увеличения размера ущерба. Но
стандартный страховой договор не включает в себя расходы по расчистке территории страхования,
расходы на перемещение и защиту неповрежденного имущества, расходы на восстановление
пострадавших документов, которые могут возникнуть в связи с криминогенным происшествием.
Учитывая местонахождение, окружение объекта, криминогенный риск принимается на минимальном
уровне.
9. Бизнес риск
Бизнес-риск - это способность поддерживать уровень дохода на вложенный капитал. Он
возникает в тех случаях, когда коммерческая и хозяйственная деятельность оказывается менее
успешной, чем была ранее или чем ожидалось. У Оценщика нет оснований полагать, что уровень
бизнес-риска будет стремительно увеличиваться или сокращаться, поэтому он принимается на низком
уровне.
10. Правовой статус объектов
В соответствии с ограничениями и допущениями, перечисленными выше, Оценщик не проводил
юридическую экспертизу в отношении Объекта №2 и исходит из допущения, что права на Объект №3
оформлены должным образом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким
образом, риск принимается на минимальном уровне.
141
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Расчет премии за риск инвестирования в объекты экспертным методом
Вид и наименование риска
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
0
0
0
Систематический риск
1
Ухудшение общей экономической ситуации
2
Увеличение числа конкурирующих объектов
3
Изменение федерального или местного законодательства
1
1
1
Несистематический риск
4
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
1
5
Ускоренный износ здания
1
6
Неправильное оформление договоров аренды
1
7
Недостаточно эффективный менеджмент
1
8
Криминогенные факторы
1
9
Бизнес риск
1
10
Правовой статус объектов
1
8
Взвешенный итог
2
0
0
0
Итого
16
Количество факторов
10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %
6
1,6%
Источник: расчеты Оценщика
Определение премии за низкую ликвидность объекта (rl)
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в
объект недвижимости инвестиций. В случае сдачи в аренду Объекта оценки срок экспозиции может
занять довольно продолжительное время. Как правило, коммерческие объекты сдаются в аренду в
среднем за 3-6 месяцев. Оценщиком для расчета принято среднее значение – 4,5 мес.
Премия за низкую ликвидность будет рассчитываться по следующей формуле:
Rf * (Срок экспозиции/12) =10,80% * 4,5/12 = 4,05%
Определение премии за инвестиционный менеджмент (rm)
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью
конкретного инвестиционного решения. Размер премии определен Оценщиками на основании тарифов
крупнейших управляющих компаний за услуги доверительного управления капиталом на близком к
среднему значению уровне - уровне 1,0%.
Ставки вознаграждения крупнейших управляющих компаний России
Название управляющей компании
ЗАО «КапиталЪ Управление
активами»
ООО «Управляющая компания
«Альфа-Капитал»
http://www.kapital-am.ru/
http://www.alfacapital.ru/
ЗАО «Газпромбанк — Управление
активами»
http://www.am.gazprombank.ru
ООО «Спектр Инвест - управление
активами»
http://spectrinvest.ru/
ЗАО УК «БКС»
ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ»
Размер вознаграждения за
управление
Источник
http://bcs.ru
http://www.openbank.ru/
1,5%-3,5% от суммы чистых
активов
Консервативные стратегии - 1%,
остальные - 2%
умеренно-рискованная стратегия –
0,75%, консервативная - 1%,
активная – 1,5%
1% -2% годовых от средней
стоимости активов
Консервативные стратегии 1,5% остальные - 2%
1,5% годовых от средней
стоимости активов
Источник: данные аналитических изданий, расчеты Оценщика
Таким образом, ставка дисконтирования (Re) равна:
Re = 10,08% + 1,60% + 4,05 % + 1,00% = 17,45%.
142
Минимальная
сумма
инвестиций
15 млн руб.
15 млн руб.
10 млн руб.
5 млн руб.
2 млн руб.
300 тыс. руб.
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Ставка капитализации
Подробное описание методологии расчета ставки капитализации приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Оцениваемый объект представляет собой здание 2008 года постройки.
При определении среднего срока службы здания учитывались его конструктивные
характеристики, «Средние нормативные сроки службы основных фондов учреждений и организаций,
состоящих на государственном бюджете», утвержденные ЦСУ СССР, министерством финансов СССР,
Госпланом СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. № 9.17.ив.
Оцениваемый объект представляет собой капитальное здание из кирпича (в соответствии с
фотографиями, предоставленными Заказчиком).
С учетом нормативной базы, действующей на момент строительства зданий, а также
действующего на дату оценки Национального стандарта, по мнению Оценщика нормативный срок
службы оцениваемого здания определен на уровне 100 лет.
Оставшийся срок экономической жизни Объекта оценки определен длительностью в 93 года как
разница между сроком экономической жизни и хронологическим сроком службы (эффективным) на
дату оценки.
Таким образом, норма возврата составляет:
SFF(n-k; Re) = 17,45% / ((1+17,45%)93 – 1) = 0,000006%.
Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:
K Ck
1
(1 - (1 + C k 1 ) n -k (1 + R e ) -(n -k
=
(R e - C k 1 ) a(n - k; R e ) , где
Ck 1 - изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %.
a(n - k; R e ) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.
Расчет ставки капитализации приведен в таблице ниже.
Расчет ставки капитализации
Наименование
Ставка дисконтирования
Норма возврата
Срок экономической жизни, лет
Оставшийся срок экономической жизни, лет
Темп прироста денежного потока в
постпрогнозный период
Корректирующий коэффициент
Фактор текущей стоимости аннуитета денежного
потока в постпрогнозный период
Ставка капитализации
Обозначение
Значение
Re
17,45%
SFF(n - k; R e )
0,000006%
n
100
n-k
93
Ck
2%
1
Kc+1
1,0388
a(n - k; R e )
6,230657
Ro
16,80%
Источник: расчеты Оценщика
Расчет рыночной стоимости Объекта №2 по доходному подходу
Расчет рыночной стоимости Объекта №2 по доходному подходу
Показатель
Значение
Общая площадь, кв.м
754,9
Арендопригодная площадь здания, кв.м
754,9
Ставка аренды помещений, руб./кв.м/год c НДС, без учета КП, охраны и уборки
4 010
143
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №2
Показатель
Потенциальный валовой доход, руб. в год с НДС
Значение
3 027 149
Потери при сборе арендной платы за помещения, %
15,00%
Действительный валовой доход, руб. в год с НДС
2 573 077
Операционные расходы, руб. с НДС
Чистый операционный доход, руб. в год с НДС
Ставка капитализации, %
Коэффициент пересчета на середину периода
Рыночная стоимость Объекта Оценки по доходному подходу, руб., с НДС
400 054
2 173 023
16,80%
1,084
14 021 172
Источник: расчеты Оценщика
Комментарии:
Арендопригодная площадь оцениваемого здания принимается равной его общей площади.
Потери при сборе арендной платы определяются на уровне 15% с учетом текущей рыночной
ситуации, местоположения объекта и общей площади здания.
Вывод: рыночная стоимость Объекта №2, рассчитанная доходным подходом, составила
14 021 172 руб. с НДС, в том числе рыночная стоимость земельного участка (Объект №2.1) составила
2 477 628 руб. (НДС не облагается).
144
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
8.
8.1.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №3 сравнительным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Объект №3 представляет собой: часть нежилого подвального помещения, расположенного по
адресу: г. Воронеж, Ленинский район, ул. Бакунина, д. 2.
Отбор аналогов и корректировка цен предложения
В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке
Объекта №3 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Воронежа. Ввиду отсутствия открытой
информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были
использованы цены предложений.
При определении стоимости Объекта №3 в рамках сравнительного подхода главными факторами
для отбора аналогов являлись расположение, тип объекта, его назначение и площадь.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по продаже нежилых помещений, расположенных в подвальных
этажах жилых зданий в Ленинском районе г. Воронежа, предполагающих проведение ремонтных работ.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже
нежилых помещений в подвальных этажах жилых домов. Единицей сравнения выступает 1 кв.м общей
площади помещений.
Характеристика Объекта №3 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект №3
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
Помещения в здании
Помещения в здании
Помещения в здании
Помещения в здании
Назначение
ПСН
ПСН
ПСН
г. Воронеж,
ул. Театральная
г. Воронеж,
ул. К.Маркса
(р-н Каменного моста)
Центральный район
Центральный район
Дата предложения
Местоположение
г. Воронеж,
ул. Бакунина, д.2
Зона / Район города
Ленинский район
ПСН
г. Воронеж,
ул. Пушкинская
(пересечение
с ул. Среднемосковская)
Центральный район
Вторая линия
Первая линия
Первая линия
Первая линия
Общая площадь, кв.м
393,7
84,3
230,0
31,3
Этаж расположения
Наличие отдельного
входа
Наличие инженерных
коммуникаций
Физическое состояние
Дополнительная
информация
Цена предложения,
руб. с НДС
Цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Подвал
Подвал
Подвал
Подвал
Имеется, со двора
Имеется, со двора
Имеется, со двора
Имеется, со двора
Все необходимые
коммуникации
Требуется ремонт
Все необходимые
коммуникации
Требуется ремонт
Все необходимые
коммуникации
Требуется ремонт
Все необходимые
коммуникации
Частичная отделка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
1 700 000
2 900 000
800 000
-
20 166
12 609
25 559
-
Марина, тел.:
(962) 325-93-38
-
https://www.avito.ru/voron
ezh/kommercheskaya_nedv
izhimost/prodayu_pomesch
enie_na_pushkinskoy_84.3
_kv._m_573214464
Елена, тел.:
(952) 951-70-40
https://www.avito.ru/v
oronezh/kommerchesk
aya_nedvizhimost/po
meschenie_svobodnog
o_naznacheniya_230_
m_291278922
Светлана, тел.:
(473) 220-76-32
https://www.avito.ru/vor
onezh/kommercheskaya_
nedvizhimost/prodam_po
dvalnoe_pomeschenie_3
0_kv._m._ul._k._marks_
172797896
Линия домов
Контактное лицо
Источник
информации (ссылка)
Источник: данные риэлторов, собственников и представителей собственников
145
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Воронежа, представленную ниже.
Расположение Объекта №3 и аналогов
Объект оценки №3
Аналог №2
Аналог №1
Аналог №3
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №3 с целью выведения средневзвешенной цены.
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №3
Наименование показателя
Цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Возможность торга
Корректировка на торг, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Дата предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Класс объекта
Корректировка на класс
объекта, %
146
Объект №3
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
20 166
12 609
25 559
-
+
+
+
-
-20%
-10%
-20%
-
16 133
11 348
20 447
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
16 133
11 348
20 447
С
С
С
С
-
0%
0%
0%
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
Наименование показателя
Объект №3
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
16 133
11 348
20 447
Местоположение
г. Воронеж,
ул. Бакунина, д.2
г. Воронеж,
ул. Пушкинская
(пересечение
с ул. Среднемосковская)
г. Воронеж,
ул. Театральная
г. Воронеж,
ул. К.Маркса
(р-н Каменного
моста)
Зона / Район города
Ленинский район
Центральный район
Центральный
район
Центральный район
-
0%
0%
0%
-
16 133
11 348
20 447
Вторая линия
Первая линия
Первая линия
Первая линия
-
-21%
-21%
-21%
-
12 745
8 965
16 153
393,7
84,3
230,0
31,3
-
-20%
-8%
-29%
-
10 196
8 248
11 469
Подвал
Подвал
Подвал
Подвал
0%
0%
0%
-
10 196
8 248
11 469
Имеется, со двора
Имеется, со двора
Имеется, со двора
Имеется, со двора
-
0%
0%
0%
10 196
8 248
11 469
Требуется ремонт
Требуется ремонт
Требуется ремонт
Частичная отделка
-
0
0
-2 094
-
10 196
8 248
9 375
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная
парковка
Стихийная парковка
-
0
0
0
-
10 196
8 248
9 375
3
3
4
35,00%
35,00%
30,00%
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Линия домов
Корректировка на
локальное
местоположение, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Общая площадь, кв.м
Корректировка на общую
площадь, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Этаж расположения
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Наличие отдельного входа
Корректировка на наличие
отдельного входа, %
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, руб./кв.м
с НДС
Скорректированная цена
за 1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Средневзвешенная цена
1 кв.м общей площади,
руб. с НДС
9 268
Источник: расчеты Оценщика
147
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже встроенных помещений цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. Для уточнения информации были проведены переговоры с риэлторами г. Воронежа: Любовь
Дмитриевна, тел.: 8 (952) 951-91-60; Светлана Анатольевна, тел.: 8 (920) 211-87-88. В ходе переговоров
была получена информация, что в среднем торг для объектов коммерческой недвижимости в
г. Воронеже, в условиях текущей экономической ситуации в стране, составляет от 5% до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Воронежа, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, техническое состояние Объекта, скидка на торг
для аналогов № 1 и № 3 принимается на уровне (-20%).
В результате интервьюирования представителя Собственника аналога № 2 было выяснено, что
при продаже не предполагается большая величина торга, в связи с чем корректировка на торг для
данного аналога была принята на уровне (-10%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны по состоянию на дату оценки, корректировка по данному параметру
не требуется.
Корректировка на местоположение
Все аналоги, располагаются в Центральном районе г. Воронежа, оцениваемый объект – в
Ленинском. Стоимость объектов коммерческой недвижимости в Ленинском районе и Центральном
районе сопоставима (при условии расположения объектов на второстепенных по значимости улицах).
Корректировка на местоположение не требуется.
Корректировка на локальное расположение
Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при отдалении от первой
линии домов.
Корректировка определялась на основе Справочника оценщика недвижимости под редакцией
Л.А. Лейфера:
Определение величины корректировки на расположение относительно красной линии
Наименование показателя
Объект №3
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Расположение здания
Относительный показатель стоимости в
зависимости от линии расположения
Величина корректировки на линию
расположения, %
Вторая линия
Первая линия
Первая линия
Первая линия
0,79
1,00
1,00
1,00
-
-21%
-21%
-21%
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 1. / Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород, 2014, расчет Оценщика
Таким образом, к стоимости аналогов № 1 - № 3 была применена корректировка в размере
(-21%).
Корректировка на общую площадь
Расчет корректировки аналогичен приведенному в разделе 6.1. настоящего отчета.
В таблице ниже представлены результаты расчета поправок для Объекта оценки №3:
Расчет поправки на масштаб
Показатель
Объект №3
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь, кв.м
393,7
84,3
230,0
31,3
Цена, руб./кв.м
42 479
53 187
46 213
60 071
-20%
-8%
-29%
Величина поправки, %
Источник: расчеты Оценщика
148
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №3
Таким образом, поправки к ценам аналогов №1-3 составили: (-20%), (-8%) и (-29%).
Корректировка на этаж расположения
Корректировка не вносится, все объекты сравнения расположены в подвалах жилых домов.
Корректировка на наличие отдельного входа
У отобранных аналогов, как и у объекта оценки, имеется отдельный вход. Ориентация входа – со
двора жилого дома. Корректировка не требуется.
Корректировка на физическое состояние
В помещениях аналога №3, в отличие от объекта № 3, имеется частичная отделка, так как на дату
оценки помещения используются в качестве подсобных помещений магазина. В связи с этим требуется
внесение корректировки на физическое состояние данного аналога.
Для уточнения стоимости отделочных работ, Оценщиком были проведены переговоры с
представителями строительных компаний г. Воронежа. Полученные данные представлены в таблице
ниже.
Данные о стоимости отделочных работ в г. Воронеж
Контактный
телефон
Источник
Стоимость отделки,
руб./ кв.м с НДС, с учетом
работ и материалов
ООО "СПРИНГ СТРОЙ"
(473) 229-36-15
http://www.springvrn.ru/prays.html
3 500
ООО СК "Гранит"
(473) 229-15-85
http://sk-granit.com/
5 000
ООО "Воронеж ремонт"
(473) 251-66-90
http://voronezh-remont.ru/
4 750
Шпатель
(952) 555-50-96
http://www.shpatel-vrn.ru/
3 500
Наименование компании
Среднее
4 188
Источник: расчеты Оценщика
Так как отделка аналога № 3 лишь частичная, для расчета Оценщиком принималось значение в
размере ½ от указанной величины – 2 094 руб./кв.м с НДС.
Корректировка на дополнительные характеристики
На дату оценки предлагаемые аналоги и оцениваемый объект не отличаются принципиально по
другим характеристикам. Корректировка не требуется.
Итоговая величина цены продажи 1 кв.м общей площади Объекта № 3 рассчитывалась на основе
математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества
внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения корректировок
средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта №3, полученная в рамках сравнительного
подхода, составила 9 268 руб./кв.м, с учетом НДС.
Рыночная стоимость Объекта № 3 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого помещения на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 кв.м общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость части нежилого помещения
(Объект №3) составила 3 648 812 руб. с НДС.
149
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №4
9.
9.1.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №4 сравнительным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
В состав Объекта №4 входят следующие объекты:
Объект №4.1 – земельный участок общей площадью 1 200 кв.м;
Объект №4.2 – земельный участок общей площадью 1 200 кв.м.
9.1.1
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №4.1
Критерии отбора аналогов
Ввиду отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок на рынке земли в процессе
анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений на дату оценки.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке
характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило,
являются: местоположение; площадь, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты
социальной инфраструктуры и т. п.).
Ключевыми критериями выбора аналогов выступали следующие параметры:
местоположение – для расчета был проведен анализ предложений по продаже земельных
участков в г. Самаре по состоянию на дату оценки. Были подобраны аналоги в Куйбышевском
районе города, на территории совхоза «Волгарь».
площадь участков – площадь оцениваемого земельного участка составляет 1 200 кв.м. В
расчетах используются аналоги с площадями от 650 кв.м до 1 700 кв.м;
категория и вид разрешенного использования – в расчетах использованы аналоги сопоставимые
по категории и виду разрешенного использования, оцениваемым земельным участком;
передаваемые права на землю – для расчета был проведен анализ предложений по продаже
земельных участков, в результате, которого были выявлены аналоги сопоставимые по правовому
статусу оцениваемым земельным участкам.
Ниже приведено описание аналогов для оцениваемого земельного участка с разрешенным
использованием под индивидуальное жилищное строительство.
Характеристика Объекта №4.1 и отобранных аналогов
Характеристика
Дата предложения
Местоположение
Общая площадь
земельного участка, кв.м
Категория земель
Разрешенное
использование
(назначение)
Вид права на земельный
участок
150
Объект №4.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
01.05.2015
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь",
ул. Раздольная,
участок 92
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь"
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь",
ул. Волгарей
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь"
1 200
1 700
650
890
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Земли населенных
пунктов
Для строительства
жилого дома
Для строительства
жилого дома
Для строительства
жилого дома
ИЖС
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Характеристика
Инфраструктура,
коммуникации
Цена предложения, руб.
Цена 1 сотки земельного
участка, руб.
Дополнительные
характеристики
Объект №4.1
Аналог №1
Аналог №2
Условно все
коммуникации по
границе
Все коммуникации
по границам
Все коммуникации по
границе
-
3 300 000
1 550 000
Аналог №3
Все коммуникации по
границе,
электричество на
участке
2 610 000
-
194 118
238 462
293 258
Условно свободный от
улучшений участок
Свободный от
улучшений участок
Андрей,
тел.: (927) 711-32-00
https://www.avito.ru/s
amara/zemelnye_ucha
stki/uchastok_17_sot.
_izhs_578056368
Свободный от
улучшений участок
Евгения,
тел.: (927) 207-05-76
https://www.avito.ru/sa
mara/zemelnye_uchastk
i/uchastok_6.5_sot._izh
s_545902931
Свободный от
улучшений участок
Александр,
тел.: (987) 951-67-49
https://www.avito.ru/sa
mara/zemelnye_uchast
ki/uchastok_8.9_sot._i
zhs_572926618
Контактное лицо
-
Источник информации
(ссылка)
-
Источник: анализ Оценщика
Расчет рыночной стоимости земельного участка (Объект №4.1)
Характеристики
Цена земельного
участка, руб./1 сот.
(НДС не облагается)
Корректировка на
торг, %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Дата предложения
Корректировка на
дату предложения, %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Вид права на
земельный участок
Корректировка на вид
права на земельный
участок, %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Местоположение
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Площадь земельного
участка, сот.
Корректировка на
площадь земельного
участка, %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Объект №4.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
194 118
238 462
293 258
-
-20%
-20%
-20%
-
155 294
190 770
234 606
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
155 294
190 770
234 606
Собственность
Собственность
Собственность
Собственность
-
0%
0%
0%
-
155 294
190 770
234 606
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь",
ул. Раздольная,
участок №92
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз «Волгарь»
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь",
ул. Волгарей
Самарская обл.,
г. Самара,
Куйбышевский р-н,
совхоз "Волгарь"
-
0%
0%
0%
-
155 294
190 770
234 606
12,0
17,0
6,5
8,9
-
2%
0%
0%
-
158 400
190 770
234 606
151
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Характеристики
Разрешенное
использование
(назначение)
Корректировка на вид
разрешенного
использования
земельного участка %
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Объект №4.1
Для индивидуального
жилищного
строительства
Аналог №1
Для индивидуального
жилищного
строительства
Аналог №2
Для индивидуального
жилищного
строительства
Аналог №3
Для индивидуального
жилищного
строительства
-
0%
0%
0%
-
158 400
190 770
234 606
Условно все
коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границе
Все коммуникации по
границам
Все коммуникации по
границе, электричество
на участке
-
0%
0%
-14%
-
158 400
190 770
201 761
2
1
2
30,0%
40,0%
30,0%
Наличие
коммуникаций
Корректировка на
наличие коммуникаций,
%
Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
(НДС не облагается)
Количество внесенных
поправок
Вес, %
Средневзвешенная
цена 1 сотки
земельного участка с
учетом всех поправок,
руб., НДС не
облагается
184 356
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже встроенных помещений цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных агентств недвижимости г. Самары, таких как АН «Огни Самары», Юлия, тел.:
8 (937) 989-12-09; АН «Ариадна», Елена, тел.: 8 (929) 706-56-56, была получена информация, что в
среднем торг для объектов коммерческой недвижимости в г. Самара, в условиях текущей
экономической ситуации в стране, составляет в среднем от 5% до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Самары, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне (-20%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны на дату оценки, корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на вид передаваемых прав
Оцениваемые земельные участки и аналоги имеют равный правовой статус – право
собственности, поэтому корректировка по данному параметру не требуется.
Корректировка на местоположение
Аналоги, как и оцениваемый Объект, расположены в совхозе «Волгарь». Корректировка на
местоположение не требуется.
Корректировка на площадь земельного участка
Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.
152
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Подобранные аналоги №2 и №3, как и Объект оценки, относятся к диапазону по площади до
15 сот. аналог №1 имеет площадь 17 сот., к цене данного аналога необходимо внести корректировку.
В рамках настоящего расчета величина поправки на общую площадь объектов рассчитывалась на
основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера16.
В справочнике по каждому типу объектов недвижимости в виде матрицы приведены
корректирующие коэффициенты, отражающие соотношения цен для сходных объектов, различающихся
только по величине площади. Эти коэффициенты позволяют увидеть, как снижается цена одного
квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. Приведенные корректирующие
коэффициенты были рассчитаны на основе экспоненциальной модели снижения цены объекта
недвижимости от его площади.
В таблице далее приведена зависимость цены предложения земельных участков под ИЖС от
площади.
Зависимость цены предложения земельных участков под ИЖС от площади
Площадь аналога, кв.м
Площадь Объекта оценки, кв.м
Менее 1 500
1 500 - 3 000
3 000 - 6 000
6 000 - 10 000
Более 10 000
Менее 1 500
1,00
0,98
0,92
0,83
0,78
1 500 - 3 000
1,02
1,00
0,94
0,85
0,80
3 000 - 6 000
1,09
1,07
1,00
0,90
0,85
6 000 - 10 000
1,21
1,18
1,11
1,00
0,94
Более 10 000
1,28
1,25
1,17
1,06
1,00
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
Исходя из площади Объекта №4.1 и его отнесения к диапазону до 1 500 кв.м, были определены
следующие поправки: поправка к цене аналога №1 составила 2%.
Корректировка на вид разрешенного использования
Данная корректировка не применялась, так как отобранные аналоги относятся к категории
земель населенных пунктов с разрешенным видом использования – под ИЖС, что сопоставимо с
оцениваемым земельным участком.
Корректировка на наличие коммуникаций
При определении стоимости права землепользования участок в составе объекта недвижимости
рассматривается как условно свободный от улучшений (зданий, сооружений, инженерных систем и
коммуникаций) с коммуникациями, подведенными к границе.
Подобранные аналоги №1 и №2, как и Объект оценки, имеют необходимые коммуникации,
подведенные к их границам. Аналог №3 имеет электросеть.
Корректировка вносилась на основании данных Справочника оценщика недвижимости под
редакцией Л.А. Лейфера:
16
Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014
153
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Корректировка на наличие коммуникаций
Участки под ИЖС
Наименование коэффициента
Среднее
Отношение удельной цены земельных участков с электроснабжением к удельной цене
аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением
Отношение удельной цены земельных участков с газоснабжением к удельной цене
аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением
Отношение удельной цены земельных участков с водоснабжением и канализацией к
удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных водоснабжением и
канализацией
Доверительный
интервал
1,16
1,14
1,18
1,19
1,17
1,21
1,16
1,14
1,17
Источник: Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. / Под
ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород, 2014
Таким образом, корректировка к аналогу № 3 составила: 1/1,16-1= -0,14 или (-14%).
Итоговая величина цены продажи 1 сот. общей площади Объекта № 4.1 рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения
корректировок средневзвешенная цена 1 сот. общей площади Объекта № 4.1, полученная в рамках
сравнительного подхода, составила 184 356 руб./сот. (НДС не облагается).
Рыночная стоимость Объекта № 4.1 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого участка на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 сот. общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость земельного участка
(Объект №4.1) составила 2 212 272 руб. (НДС не облагается).
9.1.2
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №4.2
Объекты №4.1 и №4.2 смежные. Все характеристики рассматриваемых Объектов идентичны:
назначение – под ИЖС, площадь – 1 200 кв.м., вид передаваемых прав – собственность, наличие
коммуникаций – все необходимые коммуникации.
Вывод: в связи с вышесказанным, стоимость Объекта №4.2 принимается равной стоимости
Объекта №4.1 и составляет: 2 212 272 руб. (НДС не облагается).
154
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
10.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
10.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №5 сравнительным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
В состав Объекта №5 входят следующие объекты:
Объект №5.1 – нежилое помещение общей площадью 851,4 кв.м, расположенное на 2, 3 и
подвальном этажах жилого дома;
Объект №5.2 – нежилое помещение общей площадью 590,5 кв.м, расположенное на подвальном
этаже жилого дома.
10.1.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5.1
Отбор аналогов и корректировка цен предложения
В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке
Объекта №5 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Самары. Ввиду отсутствия открытой
информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были
использованы цены предложений.
При определении стоимости Объекта №5.1 в рамках сравнительного подхода главными
факторами для отбора аналогов являлись расположение, тип объекта, его назначение и площадь.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по продаже нежилых помещений, расположенных в подвальных
этажах жилых зданий в центральных районах г. Самары.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже
нежилых помещений в подвальных этажах жилых домов. Единицей сравнения выступает 1 кв.м общей
площади помещений.
Характеристика Объекта №5.1 и отобранных аналогов
Характеристики
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Нет изображения
Изображение
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Назначение
Нежилое
г. Самара, Пятая
просека д. 99Б
Нежилое
г. Самара, ул. Степана
Разина, д. 89
Нежилое
г. Самара, 6-я просека,
д. 137
Район г. Самары
Октябрьский район
Ленинский район
Линия домов
2-я линия застройки
2-я линия застройки
Нежилое
г. Самара, 7-я просека,
д. 90
Промышленный
район
2-я линия застройки
Дата предложения
Местоположение
Общая площадь, кв.м
Этаж расположения
Площадь подвала, кв.м
Площадь цоколя, кв.м
Площадь этажей
выше 1 этажа, кв.м
Инженерные
коммуникации
Дополнительные
характеристики
Промышленный район
2-я линия застройки
851,4
238,5
124,9
352,0
Подвал, 1 этаж, 2 этаж
Подвал
Цоколь
Цоколь
283,8
238,5
0,0
0,0
0,0
0,0
124,9
352,0
567,6
0,0
0,0
0,0
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
155
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Характеристики
Физическое состояние,
состояние отделки
Наличие отдельного
входа
Цена предложения, руб.
с НДС
Цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Черновая отделка
Черновая отделка
Черновая отделка
Черновая отделка
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
6 000 000
4 371 500
11 000 000
-
25 157
35 000
31 250
АН "Огни Самары",
тел.: (937) 989-12-09
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/pomesche
nie_svobodnogo_nazna
cheniya_238.5_m_3219
57284
Артем, тел.:
(927) 901-11-75
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya
_nedvizhimost/ofisnoe_
pomeschenie_124.9_m_
s_otdelnym_vhodom_4
55042505
АН "Ариадна", Елена,
тел.: (929) 706-56-56
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/prodam_k
ommercheskuyu_nedviz
himost_6_proseka_137
_168527740
Контактное лицо
-
Источник информации
(ссылка)
-
Источник: данные риэлторов, собственников и представителей собственников
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Самары, представленную ниже.
Расположение Объекта №5.1 и аналогов
Аналог №2
Объект
оценки
Аналог №3
Аналог №1
Источник: http://maps.yandex.ru/
156
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №5.1 с целью выведения средневзвешенной цены.
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №5.1
Наименование
показателя
Цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Возможность торга
Корректировка на
торг, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Дата предложения
Корректировка на
дату предложения, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Местоположение
Район г. Перми
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Линия домов
Корректировка на
локальное
расположение, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Общая площадь, кв.м
Корректировка на
общую площадь, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Этаж расположения
Доля площади
помещений подвала
в общей площади
помещения, %
Доля площади
помещений цоколя в
общей площади
помещения, %
Доля площади
помещений 2 этажа в
общей площади
помещения, %
Корректировка на
этаж расположения,
%
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Наличие отдельного
входа
Корректировка на
наличие отдельного
входа, %
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
25 157
35 000
31 250
-
+
+
+
-
-15%
-15%
-15%
-
21 383
29 750
26 563
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
г. Самара, Пятая
просека д. 99Б
Октябрьский район
г. Самара, ул. Степана
Разина, д. 89
Ленинский район
г. Самара, 7-я просека,
д. 90
Промышленный район
г. Самара, 6-я просека,
д. 137
Промышленный район
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
851,4
238,5
124,9
352,0
-
-19%
-26%
-14%
-
17 320
22 015
22 844
Подвал, 1 этаж, 2 этаж
Подвал
Цоколь
Цоколь
33%
100%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
67%
0%
0%
0%
14%
-2%
-2%
-
19 745
21 575
22 387
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
0%
0%
0%
157
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование
показателя
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Количество внесенных
корректировок
Вес (доля)
Средневзвешенная
цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
19 745
21 575
22 387
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
-
0
0
0
-
19 745
21 575
22 387
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
0
0
0
-
19 745
21 575
22 387
3
3
3
1/3
1/3
1/3
21 236
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся
сделках купли – продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. Как
правило, при продаже встроенных помещений цены предложения объектов отличаются от цен реальных
сделок. На основе данных агентств недвижимости г. Самары, таких как АН «Огни Самары», Юлия, тел.:
8 (937) 989-12-09; АН «Ариадна», Елена, тел.: 8 (929) 706-56-56, была получена информация, что в
среднем торг для объектов коммерческой недвижимости в г. Самара, в условиях текущей
экономической ситуации в стране, составляет от 5 до 20%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Самары, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне (-15%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны по состоянию на дату оценки, корректировка по данному параметру
не требуется.
Корректировка на местоположение
Районы г. Самара, в которых расположены выбранные аналоги, считаются наиболее
престижными. Стоимость идентичных по характеристикам объектов недвижимости в этих районах
находится примерно на одном уровне. Корректировка на местоположение не требуется.
Корректировка на локальное расположение
Все аналоги, как и оцениваемый объект, располагаются на 2 линии домов. Корректировка не
требуется.
Корректировка на общую площадь
Расчет корректировки аналогичен приведенному в разделе 6.1. настоящего отчета. В таблице
ниже представлены результаты расчета поправок для Объекта оценки №5.1.
158
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расчет поправки на масштаб
Показатель
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь, кв.м
851,4
238,5
124,9
352,0
Цена, руб./кв.м
37 120
45 961
50 455
43 256
-19%
-26%
-14%
Величина поправки, %
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, поправки к ценам аналогов №1-3 составили: (-19%), (-26%) и (-14%).
Корректировка на структуру площадей
Описание корректировки приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта
№1».
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №5.1».
Корректировка на наличие отдельного входа
У отобранных аналогов, как и у объекта оценки, имеется отдельный вход. Корректировка не
требуется.
Корректировка на физическое состояние
В помещениях аналогов, как и в помещении Объекта №5.1, не производилась отделка. Внесение
поправки не требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
На дату оценки предлагаемые аналоги и оцениваемый объект не отличаются принципиально по
другим характеристикам. Корректировка не требуется.
Итоговая величина цены продажи 1 кв.м общей площади Объекта № 5.1 рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения
корректировок средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта №5.1, полученная в рамках
сравнительного подхода, составила 21 236 руб./кв.м, с учетом НДС.
Рыночная стоимость Объекта № 5.1 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого помещения на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 кв.м общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость нежилого помещения
(Объект №5.1) составила 18 080 30 руб. (НДС не облагается).
10.1.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5.2
Отбор аналогов и корректировка цен предложения
В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке
Объекта №5 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Самары. Ввиду отсутствия открытой
информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были
использованы цены предложений.
При определении стоимости Объекта №5.2 в рамках сравнительного подхода главными
факторами для отбора аналогов являлись расположение, тип объекта, его назначение и площадь.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по продаже встроенных помещений, расположенные в центральных
районах г. Самары.
159
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по продаже
нежилых помещений в подвальных этажах жилых домов. Единицей сравнения выступает 1 кв.м общей
площади помещений.
Характеристика Объекта №5.2 и отобранных аналогов
Характеристики
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Нет изображения
Изображение
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Назначение
Нежилое
г. Самара,
Октябрьский р-н,
Пятая просека д. 93
Нежилое
Нежилое
Нежилое
г. Самара, ул. Степана
Разина, д. 89
г. Самара, 7-я просека,
д. 90
г. Самара, 6-я просека,
д. 137
Дата предложения
Местоположение
Район г. Самары
Октябрьский район
Ленинский район
Линия домов
2-я линия застройки
2-я линия застройки
Промышленный
район
2-я линия застройки
590,5
238,5
124,9
352,0
Подвал
Подвал
Цоколь
Цоколь
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
6 000 000
4 371 500
11 000 000
-
25 157
35 000
31 250
-
+
+
+
АН "Огни Самары",
тел.: (937) 989-12-09
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/pomesche
nie_svobodnogo_nazna
cheniya_238.5_m_3219
57284
Артем, тел.: (927) 90111-75
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya
_nedvizhimost/ofisnoe_
pomeschenie_124.9_m_
s_otdelnym_vhodom_4
55042505
АН "Ариадна", Елена,
тел.: (929) 706-56-56
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/prodam_k
ommercheskuyu_nedviz
himost_6_proseka_137
_168527740
Общая площадь, кв.м
Этаж расположения
Инженерные
коммуникации
Физическое состояние,
состояние отделки
Наличие отдельного
входа
Дополнительные
характеристики
Цена предложения, руб.
с НДС
Цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Возможность торга
(+ / -)
Контактное лицо
-
Источник информации
(ссылка)
-
Промышленный район
2-я линия застройки
Источник: данные риэлторов, собственников и представителей собственников
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №5.2 с целью выведения средневзвешенной цены.
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №5.2
Наименование
показателя
Цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Возможность торга
Корректировка на
торг, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Дата предложения
160
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
25 157
35 000
31 250
-
+
+
+
-
-15%
-15%
-15%
-
21 383
29 750
26 563
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование
показателя
Корректировка на
дату предложения, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Местоположение
Район г. Перми
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Линия домов
Корректировка на
локальное
расположение, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Общая площадь, кв.м
Корректировка на
общую площадь, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Этаж расположения
Корректировка на
этаж расположения,
%
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Наличие отдельного
входа
Корректировка на
наличие отдельного
входа, %
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Физическое состояние
Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Дополнительные
характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики,
руб./кв.м с НДС
Скорректированная
цена за 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Количество внесенных
корректировок
Вес, %
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
г. Самара, ул. Степана
Разина, д. 89
г. Самара, 7-я просека,
д. 90
г. Самара, 6-я просека,
д. 137
Ленинский район
Промышленный район
Промышленный район
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
-
0%
0%
0%
-
21 383
29 750
26 563
590,5
238,5
124,9
352,0
-
-14%
-21%
-8%
-
18 389
23 503
24 438
Подвал
Подвал
Цоколь
Цоколь
-
0%
-14%
-14%
-
18 389
20 213
21 017
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
0%
0%
0%
-
18 389
20 213
21 017
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
-
0
0
0
-
18 389
20 213
21 017
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
0
0
0
-
18 389
20 213
21 017
2
3
3
37,50%
31,25%
31,25%
г. Самара,
Октябрьский р-н,
Пятая просека д. 93
Октябрьский район
161
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование
показателя
Средневзвешенная
цена 1 кв.м общей
площади, руб. с НДС
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
19 780
Источник: расчеты Оценщика
Обоснование корректировок
Корректировки на: торг, дату предложения, местоположение, локальное расположение, наличие
отдельного входа, физическое состояние идентичны корректировкам для объекта №5.1.
Корректировка на общую площадь
Расчет корректировки аналогичен приведенному в разделе 6.1. настоящего отчета. В таблице
ниже представлены результаты расчета поправок для Объекта оценки №5.2.
Расчет поправки на масштаб
Показатель
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь, кв.м
590,5
238,5
124,9
352,0
Цена, руб./кв.м
39 662
45 961
50 455
43 256
-14%
-21%
-8%
Величина поправки, %
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, поправки к ценам аналогов №1-3 составили: (-14%), (-21%) и (-8%).
Корректировка на этаж расположения
Описание корректировки приведено в разделе 7. «Определение рыночной стоимости Объекта
№1».
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной цены 1 кв.м общей площади Объекта №5.2».
Итоговая величина цены продажи 1 кв.м общей площади Объекта № 5.2 рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения
корректировок средневзвешенная цена 1 кв.м общей площади Объекта №5.2, полученная в рамках
сравнительного подхода, составила 19 780 руб./кв.м, с учетом НДС.
Рыночная стоимость Объекта № 5.2 по сравнительному подходу определялась путем умножения
общей площади оцениваемого помещения на соответствующую рассчитанную средневзвешенную цену
1 кв.м общей площади.
Вывод: по итогам произведенных расчетов рыночная стоимость нежилого помещения
(Объект №5.2) составила 11 680 090 руб. с НДС.
162
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
10.2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
10.2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5.1.
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №5.1 доходным подходом
приведено в разделе 6. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Расчет наиболее вероятной ставки арендной платы
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для
определения потока дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по
аналогам.
Для определения величины рыночной ставки арендной платы для Объекта №5.1 были
предприняты следующие шаги:
изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: время опубликования
предложения, величина ставки арендной платы и условия договора аренды, физические
характеристики аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;
анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей,
используя введение процентных корректировок.
В качестве источников ценовой информации при реализации доходного подхода к оценке
Объекта №5.1 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Самары.
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по аренде нежилых помещений, расположенных в подвальных
этажах жилых домов в центральных районах г. Самары.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по аренде
встроенных помещений офисного назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв.м площади
помещений, предлагаемой в аренду.
Характеристика Объекта №5.1 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Нет изображения
Изображение
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Назначение
Нежилое
Нежилое
Нежилое
Нежилое
г. Самара, 5-я просека,
д. 99Б
г. Самара, 6-я просека,
д. 135
г. Самара,
ул. Молодежная, д. 8Б
г. Самара, ул. Николая
Панова, д. 50
Район г. Перми
Октябрьский район
Промышленный район
Кировский район
Октябрьский район
Линия домов
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
851,4
191,0
500,0
177,0
Подвал, 1 этаж, 2 этаж
283,8
0,0
Цоколь
0,0
191,0
Цоколь
0,0
500,0
Цоколь
0,0
177,0
Дата предложения
Местоположение
Предлагаемая в аренду
площадь, кв.м
Структура площадей
Площадь подвала, кв.м
Площадь цоколя, кв.м
163
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Характеристика
Площадь этажей выше 1
этажа, кв.м
Инженерные
коммуникации
Дополнительные
характеристики
Состояние отделки
Наличие отдельного
входа
Ставка аренды за 1 кв.м
общей площади,
руб./мес.
Ставка аренды за 1 кв.м
общей площади, руб./год
с НДС
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
567,6
0,0
0,0
0,0
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Черновая отделка
Черновая отделка
Черновая отделка
Черновая отделка
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
500
450
450
-
6 000
5 400
5 400
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
ГК "Камертон",
Щелоков Алексей,
тел.: (927) 692-70-99
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
Ольга, тел.: (937) 98011-57
Сергей, тел.: (846)
990-73-11
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya
_nedvizhimost/500kv._
m._tsok_s_oknami_2vh
oda_kirovamolodezhna
ya_248078751
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/sdaetsya_
ofisnoe_pomeschenie_s
_otdelnym_vhodom_31
6325390
Условия аренды
-
Контактное лицо
-
Источник информации
(ссылка)
-
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/sdam_po
meschenie_191.00_m_3
69530444
Источник: данные риэлторов, арендодателей и представителей арендодателей
Выбранные аналоги были схематично нанесены на карту г. Самары, представленную ниже.
164
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расположение Объекта №5.1 и аналогов
Аналог №2
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №3
Источник: http://maps.yandex.ru/
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №5.1 с целью выведения средневзвешенной ставки аренды.
Расчет средневзвешенной ставки аренды помещений Объекта №5.1
Наименование показателя
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Годовая ставка аренды за 1
кв.м арендопригодной площади,
руб. с НДС
-
6 000
5 400
5 400
-
КП за счет
арендатора. На
время ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. На
время ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. На
время ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
-
0
0
0
-
6 000
5 400
5 400
Операционные расходы (ОР)
Корректировка на ОР, руб./кв.м
с НДС
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
165
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование показателя
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Возможность торга
-
+
+
+
Корректировка на торг, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Дата продажи/предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
-
-5%
-5%
-5%
-
5 700
5 130
5 130
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
г. Самара, 5-я
просека, д. 99Б
г. Самара, 6-я
просека, д. 135
г. Самара,
ул. Молодежная,
д. 8Б
г. Самара,
ул. Николая Панова,
д. 50
Октябрьский район
Промышленный
район
Кировский район
Октябрьский район
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
851,4
191,0
500,0
177,0
-
-22%
-9%
-23%
-
4 446
4 668
3 950
Подвал, 1 этаж,
2 этаж
Цоколь
Цоколь
Цоколь
33%
0%
0%
0%
0%
100%
100%
100%
67%
0%
0%
0%
-
-2%
-2%
-2%
-
4 357
4 575
3 871
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
0%
0%
0%
Местоположение
Район г. Пермь
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Линия домов
Корректировка на локальное
расположение, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Площадь, предлагаемая в аренду,
кв.м
Корректировка на площадь, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Этаж расположения
Доля площади помещений
подвала в общей площади
помещения, %
Доля площади помещений
цоколя в общей площади
помещения, %
Доля площади помещений 2
этажа в общей площади
помещения, %
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Наличие отдельного входа
Корректировка на наличие
отдельного входа, %
166
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование показателя
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Физическое состояние
Корректировка на физическое
состояние, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Дополнительные характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, руб./кв.м с
НДС
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Количество внесенных
корректировок
Вес (доля)
Средневзвешенная годовая
ставка аренды за 1 кв.м с
учетом всех поправок, руб. с
НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Объект №5.1
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
-
4 357
4 575
3 871
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
-
0%
0%
0%
-
4 357
4 575
3 871
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
0
0
0
-
4 357
4 575
3 871
3
3
3
1/3
1/3
1/3
4 268
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на операционные расходы
Ставки аренды аналогов, принимаемые к расчету, различны по составу включаемых в их состав
операционных расходов и были приведены к единой базе – без учета переменных операционных
расходов (коммунальных платежей, охраны и уборки).
Обоснование корректировок
Корректировка на торг
Для уточнения информации о возможных скидках на ставки аренды, были проведены
переговоры, с представителями агентств недвижимости г. Самары, таких как АН «Огни Самары», Юлия,
тел.: 8 (937) 989-12-09; АН «Ариадна», Елена, тел.: 8 (929) 706-56-56, была получена информация, что в
среднем торг для объектов коммерческой недвижимости в г. Самара, в условиях текущей
экономической ситуации в стране, составляет в среднем 5%.
Учитывая состояние рынка коммерческой недвижимости г. Самары, спрос на объекты
аналогичного местоположения, площади и назначения, скидка на торг принимается на уровне (-5%).
Корректировка на дату предложения
Все предложения актуальны по состоянию на дату оценки, корректировка по данному параметру
не требуется.
Корректировка на местоположение
В Районы г. Самара, в которых расположены выбранные аналоги, считаются наиболее
престижными. Стоимость идентичных по характеристикам объектов недвижимости в этих районах
находится примерно на одном уровне. Корректировка на местоположение не требуется.
167
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Корректировка на локальное расположение
Все аналоги, как и оцениваемый объект, располагаются на 2 линии домов. Корректировка не
требуется.
Корректировка на площадь
Описание корректировки приведено в разделе 10.1.1 «Определение рыночной стоимости
Объекта №5.1».
Корректировки приведены в таблице ниже.
Расчет поправки на масштаб
Показатель
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь, кв.м
851,4
191,0
500,0
177,0
Цена, руб./кв.м
37 120
47 504
40 818
48 033
-22%
-9%
-23%
Величина поправки, %
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на этаж расположения
Подробное описание методологии расчета корректировки приведено в разделе 7. «Определение
рыночной стоимости Объекта №1».
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной ставки аренды 1 кв.м общей площади Объекта №5.1».
Корректировка на физическое состояние
В помещениях аналогов, как и в помещении Объекта №5.1, произведена черновая отделка.
Внесение поправки не требуется.
Корректировка на наличие отдельного входа
У отобранных аналогов, как и у объекта оценки, имеется отдельный вход. Корректировка не
требуется.
Корректировка на дополнительные характеристики
На дату оценки предлагаемые аналоги и оцениваемый объект не отличаются принципиально по
другим характеристикам. Корректировка не требуется.
Вывод: по итогам произведенных расчетов средневзвешенная годовая ставка аренды за 1 кв.м
общей площади Объекта №5.1 составила 4 268 руб./кв.м с НДС, без учета КП, охраны и уборки.
Операционные расходы
Операционные расходы представляют собой текущие затраты, связанные с эксплуатацией
объекта недвижимости. К ним относятся: расходы на охрану, оплата труда обслуживающего персонала,
расходы на страхование, расходы на содержание территории и текущий ремонт, земельные платежи,
налог на имущество и прочие. В различных случаях часть расходов арендодатель платит самостоятельно
или перекладывает всю величину расходов на арендатора.
Оценщик далее приводит «постатейный» расчет величины операционных расходов.
Налог на имущество
Величина налога на имущество рассчитывается от среднегодовой стоимости объекта по ставке
2,2% от кадастровой стоимости17. По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ помещение с
кадастровым номером 63:01:0638003:2365 имеет кадастровую стоимость 34 877 311,52 руб. Ниже
приведен расчет налога на имущество.
17 Закон Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98-ГД с правками от 6 февраля 2015 года
168
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расчет величины налога на имущество
Параметр
Значение
Кадастровая стоимость помещения
34 877 311,52
Ставка налога на имущество, %
2,2%
Величина налога на имущество, руб.
767 301
Источник: расчеты Оценщика
Страховые платежи
Тарифные ставки страховых премий определяются в процентах от страховой суммы.
В соответствии с правилами страхования различных компаний страховая сумма определяется по
каждому объекту индивидуально и не может превышать действительной стоимости имущества. Для
целей данного расчета в качестве страховой суммы была использована итоговая рыночная стоимость
оцениваемого объекта (с учетом НДС).
Размер страхового тарифа для оцениваемого объекта недвижимости определен на основании
анализа условий страхования ведущих российских компаний:
СК Росгосстрах (www.rgs.ru) 0,1%-0,3% здания, помещения;
СК Альфастрахование (www.alfastrah.ru) от 0,07% для зданий и сооружений, включая отделку;
СК Капитал ЛК (www.kapital-lk.ru) от 0,15% для зданий и сооружений;
со слов Исполнительного Вице-президента Группы Ренессанс страхование Наталии Карповой,
страхование имущества в среднем редко стоит больше 0,3% от стоимости активов.
На основании вышеприведенных данных, а также с учетом имеющейся у Оценщика информации
по ранее выполненным проектам размер годовой страховой премии рассчитывался по тарифу 0,2% от
рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет величины страховых платежей
Параметр
Значение
Рыночная стоимость помещения, руб. с НДС
14 705 019
Страховая премия, %
0,2%
Величина страховых платежей, руб.
29 410
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на управление
Величина расходов на управление была определена на основе информации о размере
вознаграждения ведущим управляющим компаниям.
Учитывая местоположение объекта (г. Самара), а также практику заключения краткосрочных
договоров аренды на помещения, Оценщик принимает размер вознаграждения управляющей компании
на уровне – 1%. Таким образом, расходы на управление составят:
Расчет величины расходов на управление
1 год
Значение действительного валового дохода,
руб. с НДС
1 707 874
2 год
3 224 422
Период
Расходы на управление, руб. с НДС
17 079
32 244
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на замещение
Расходы на замещение быстроизнашиваемых элементов представляют собой регулярные
отчисления в резервный фонд, средства которого направляются на периодическую замену
быстроизнашиваемых элементов объекта недвижимости. Расчет расходов на замещение производится
по следующей формуле:
169
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
РЗ
М
i
, где
(1 i) n 1
СЭ m
m 1
РЗ – расходы на замещение элементов,
СЭ – стоимость элементов,
i – используемая ставка отдачи на капитал,
n – срок использования элемента,
М – количество элементов.
Стоимость элементов рассчитывается путем анализа рыночных данных о проведении
косметического ремонта в административных и торговых зданиях.
Расчет стоимости проведения ремонтных работ в нежилом помещении (г. Самара)
Наименование компании
Контактный
телефон
Компания "Стройка 163"
(846) 922-99-19
Компания "Сатурн"
Компания
"РемСтройСамара"
Среднее значение
(846) 991-38-38
http://www.stroyka163.ru/prajslist.html
www.saturn163.ru
(473) 221-01-97
http://kapstroysamara.nethouse.ru/
Источник
Стоимость ремонта, руб./кв.м с
учетом работ, материалов и
НДС
4 500
6 000
4 000
4 833
Источник: расчет Оценщика
Расчет годовой величины расходов на замещение для помещений
Параметр
Стоимость проведения ремонтных работ,
руб., включая материалы и НДС
Общая площадь, кв.м
Характеристика
Источник
4 833
Расчеты Оценщика
851,4
Данные Заказчика
ОФЗ 46020,
www.cbonds.ru
Ставка отдачи на капитал, %
10,80%
Расходы на замещение, руб. с НДС
121 524
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, операционные расходы составят:
Операционные расходы, руб.
Наименование
1 прогнозный год
2 прогнозный год
Коммунальные расходы
0
0
Уборка
0
0
Охрана
0
0
Расходы на замещение
121 524
121 524
Налог на имущество
767 301
767 301
Земельные платежи
0
0
Страховые платежи
29 410
29 410
Расходы на управление
17 079
32 244
ИТОГО операционные расходы, руб. с НДС
935 314
950 479
Источник: расчеты Оценщика
Ставка дисконтирования
Подробное описание методологии расчета ставки дисконтирования приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
170
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Определение безрисковой ставки дохода
На дату оценки долгосрочная ставка по рублевым ОФЗ (Россия, 46020) со сроком погашения в
2036 г. составила 10,80% годовых18.
Определение премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости
Премия за риск вложений в данный актив определена экспертным методом.
В ходе анализа были рассмотрены следующие риски:
1. Ухудшение общей экономической ситуации
Риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением
арендной ставки, предусмотренным в договоре аренды, снижение деловой активности и изменение
структуры спроса на аренду и покупку недвижимости. Указанный риск плохо предсказуем, однако на
дату оценки, учитывая кризисные явления в экономике, принимается на уровне выше среднего.
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
Риск связан, прежде всего, с тем, что со временем увеличение предложения на рынке
недвижимости региона усилит конкуренцию и неизбежно приведет к снижению ставки аренды и
стоимости 1 кв.м. По результатам анализа рынка и окружения Объекта №5.1 данный риск можно
определить на низком уровне.
3. Изменение федерального или местного законодательства
Риск связан в первую очередь с земельными отношениями. Также изменения в законодательстве
могут быть связаны с увеличением налоговых платежей и регулирования эксплуатации объектов
недвижимости. Согласно последним тенденциям, изменения в области земельных отношений, скорее
всего, будут носить благоприятный характер для пользователей рассматриваемого объекта. Таким
образом, данный вид риска принимается для Объекта №5 на минимальном уровне.
4. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
К природным и антропогенным чрезвычайным ситуациям обычно относятся пожар, повреждение
водой и другие стихийные бедствия, а также противоправные действия третьих лиц. Тем не менее,
существует ряд чрезвычайных ситуаций, которые не предусмотрены стандартным договором
страхования. Например, в случае повреждения, гибели или утраты имущества, необходимого для
осуществления коммерческой деятельности, может возникнуть полная или частичная остановка бизнеспроцессов. К прочим рискам можно отнести полное или частичное внезапное обрушение здания по
причине ошибок, допущенных при проектировании здания, отступлении от проекта при ведении
строительных работ, нарушении правил монтажа, при вводе в эксплуатацию здания или отдельных его
частей со значительными дефектами, при нарушении правил эксплуатации здания, нарушение
целостности здания в силу ведения строительных работ в непосредственной близости от здания. Данный
вид риска также не поддается точному прогнозированию, однако вероятность его возникновения можно
определить на минимальном уровне, учитывая характер местности, где расположен Объект №5.1, а
также эффективный срок службы Объекта №5.1.
5. Ускоренный износ здания
Данный риск учитывает все виды износа: физический, функциональный и внешний. При этом
для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов
износа. Оцениваемое помещение располагается в здании 2012 года постройки. По состоянию на дату
оценки все помещения Объекта №5.1 находятся в хорошем состоянии. С учетом вышесказанного
данный риск принимается на минимальном уровне.
6. Неправильное оформление договоров аренды
Следствием допущенных ошибок и возникновения непредусмотренных обстоятельств может
быть досрочное расторжение договора, признание его недействительным, незаключенным, либо
предъявление финансовых претензий со стороны арендатора (в частности, возмещение причиненного
18
http://www.cbonds.info/ru/rus/
171
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
ущерба). Проблемы с оформлением договоров аренды также во многом связаны с несовершенством
законодательства. Данный риск принимается на минимальном уровне.
7. Недостаточно эффективный менеджмент
Одной из серьезнейших проблем, влияющих на управление недвижимостью, является
неподготовленность собственника: как правило, собственник не представляет, что возможно более
эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие
повысить ее доходность и рыночную стоимость. За собственником в этом случае остаются функции
принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного
управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям.
При этом основными задачами управляющей компании являются: разработка стратегии и программы
управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих
организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление
коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов,
контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация
процессов развития недвижимости. Данный риск принимается на минимальном уровне.
8. Криминогенные факторы
Страхование имущества включает в себя возмещение затрат на восстановление имущества, за
вычетом начисленного износа вследствие произошедшего взрыва, применения газа и т.п., страховщик
возмещает также расходы по спасанию имущества и предотвращению увеличения размера ущерба. Но
стандартный страховой договор не включает в себя расходы по расчистке территории страхования,
расходы на перемещение и защиту неповрежденного имущества, расходы на восстановление
пострадавших документов, которые могут возникнуть в связи с криминогенным происшествием.
Учитывая местонахождение, окружение объекта, криминогенный риск принимается на минимальном
уровне.
9. Бизнес риск
Бизнес-риск - это способность поддерживать уровень дохода на вложенный капитал. Он
возникает в тех случаях, когда коммерческая и хозяйственная деятельность оказывается менее
успешной, чем была ранее или чем ожидалось. У Оценщика нет оснований полагать, что уровень
бизнес-риска будет стремительно увеличиваться или сокращаться, поэтому он принимается на
минимальном уровне.
10. Правовой статус объектов
В соответствии с ограничениями и допущениями, перечисленными выше, Оценщик не проводил
юридическую экспертизу в отношении Объекта №5.1 и исходит из допущения, что права на Объект
№5.1 оформлены должным образом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким
образом, риск принимается на минимальном уровне.
Расчет премии за риск инвестирования в объекты экспертным методом
Вид и наименование риска
1
2
3
4
5
6
Систематический риск
1
Ухудшение общей экономической ситуации
2
Увеличение числа конкурирующих объектов
3
Изменение федерального или местного законодательства
1
1
1
Несистематический риск
4
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
1
5
Ускоренный износ здания
1
6
Неправильное оформление договоров аренды
1
7
Недостаточно эффективный менеджмент
1
8
Криминогенные факторы
1
9
Бизнес риск
1
10
Правовой статус объектов
1
172
7
8
9
10
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Вид и наименование риска
Взвешенный итог
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
8
0
3
0
0
6
0
0
0
0
Итого
17
Количество факторов
10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %
1,7%
Источник: расчеты Оценщика
Определение премии за низкую ликвидность объекта (rl)
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в
объект недвижимости инвестиций. В случае сдачи в аренду Объекта оценки срок экспозиции может
занять довольно продолжительное время. Как правило, коммерческие объекты сдаются в аренду в
среднем за 3-6 месяцев. Оценщиком для расчета принято среднее значение – 4,5 мес.
Премия за низкую ликвидность будет рассчитываться по следующей формуле:
Rf * (Срок экспозиции/12) =10,80% * 4,5/12 = 4,05%
Определение премии за инвестиционный менеджмент (rm)
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью
конкретного инвестиционного решения. Размер премии определен Оценщиками на основании тарифов
крупнейших управляющих компаний за услуги доверительного управления капиталом на близком к
среднему значению уровне - уровне 1,0%.
Таким образом, ставка дисконтирования (Re) равна:
Re = 10,80% + 1,70% + 4,05% + 1,00% = 17,55%.
Ставка капитализации
Подробное описание методологии расчета ставки капитализации приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Здание, в котором располагается оцениваемое помещение, построено в 2012 г. По состоянию на
дату оценки хронологический (эффективный) срок службы Объекта №5.1 составляет 2 года.
По состоянию на дату оценки в помещениях Объекта №5.1 произведена черновая отделка.
Сведения о материале исполнении фундамента здания, в котором располагается оцениваемое
помещение, не были предоставлены Заказчиком.
С учетом конструктивных элементов здания нормативный срок службы Объекта №5.1 принят
равным 100 годам.
Таким образом, оставшийся срок экономической жизни здания, в котором расположен
оцениваемый объект, на конец прогнозного периода продолжительностью 2 года составляет 95 лет.
Таким образом, норма возврата составляет:
SFF(n-k; Re) = 17,55% / ((1+17,55%)95 – 1) = 0,000004%.
Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:
K Ck
1
(1 - (1 + C k 1 ) n -k (1 + R e ) -(n -k
=
(R e - C k 1 ) a(n - k; R e ) , где
Ck 1 - изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %.
a(n - k; R e ) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.
Расчет ставки капитализации приведен в таблице ниже.
173
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расчет ставки капитализации
Наименование
Ставка дисконтирования
Норма возврата
Срок экономической жизни, лет
Оставшийся срок экономической жизни на конец
прогнозного периода, лет
Темп прироста денежного потока в
постпрогнозный период
Корректирующий коэффициент
Фактор текущей стоимости аннуитета денежного
потока в постпрогнозный период
Ставка капитализации
Обозначение
Значение
Re
17,55%
SFF(n - k; R e )
0,000004%
n
100
n-k
95
Ck
2%
1
Kc+1
1,0376
a(n - k; R e )
6,198005
Ro
16,91%
Источник: расчеты Оценщика
Расчет рыночной стоимости Объекта №5.1 по доходному подходу
Расчет рыночной стоимости Объекта №5.1 по доходному подходу
Параметр
1 прогнозный год
2 прогнозный год
Общая площадь, кв.м
851,4
851,4
Арендопригодная площадь, кв.м
Арендная плата, руб./кв.м/год с НДС, без учета КП,
охраны и уборки
Идексация годовой арендной платы, %
Потенциальный валовый доход, руб. в год, с
НДС
Потери при сборе арендной платы, %
Действительный валовый доход, руб. в год, с
НДС
Операционные расходы, руб. в год, с НДС, в том
числе:
Темп прироста денежного потока в постпрогнозный
период
Чистый операционный доход, руб., с НДС
851,4
851,4
4 268
4 734
-
10,91
3 633 775
4 030 528
53%
20,0%
1 707 874
3 224 422
935 314
950 479
2,0%
772 560
2 273 943
2 319 422
0,9223
0,7846
0,7846
712 532
1 784 136
Ставка дисконтирования,%
17,55%
Фактор текущей стоимости прогнозного периода, %
Текущая стоимость денежного потока прогнозного
периода, руб. с НДС
Сумма текущих стоимостей, руб. с НДС
Ставка капитализации, %
Постпрогнозный
период
2 496 668
16,91%
Будущая стоимость реверсии, руб., с НДС
13 716 274
Текущая стоимость реверсии, руб., с НДС
10 761 789
Рыночная стоимость, руб., с НДС
13 258 457
Источник: расчеты Оценщика
Комментарии:
Арендопригодная площадь оцениваемого здания принимается равной его общей площади.
В связи с общепринятой практикой предоставления «арендных каникул» на время ремонта или
оплаты стоимости ремонта арендодателем, стоимость затрат на ремонт не учитывается в данном
расчете.
Прогнозный период принят равным 2 годам. Оценщик предполагает, что в конце 2-го
прогнозного периода поток доходов от сдачи в аренду помещений стабилизируется.
174
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Оценщиком был рассчитан рост арендных ставок на основании индекса потребительских цен по
итогам первого прогнозного периода, в соответствии с прогнозом Министерства экономического
развития за 2015 г. и прогнозные 2016-2017 гг.
Прогнозные значения изменения ставок аренды
Наименование показателя
Индекс потребительских цен, %
2015
2016
115,80%
104,40%
Источник: данные Министерства экономического развития, прогноз социально-экономического развития РФ на 2015 год и на плановый
период 2016-2017 годов
Таким образом, рост в прогнозном периоде рассчитывался по формуле:
И = Тn*(k /12) * Тn+1 *((12-k)/12), где:
И – изменение величины ставки аренды,
Тn – темп прироста n-года
Тn+1 –тем прироста в последующем году;
k – оставшееся до конца 1-го прогноза года количество месяцев;
В данном случае, первый прогнозный год включает в себя 7 месяцев 2015 года и 5 месяцев
2016 г. Таким образом, индексация ставок аренды составила: 10,91% - для второго прогнозного года.
Коэффициент недозагрузки был определен на основании рыночных данных приведенных в
обзоре рынка коммерческой недвижимости г. Самары и составил в среднем 20%, с учетом этажа
расположения помещения, уровня отделки и ликвидности Объекта. По итогам анализа данных,
опубликованных в открытых источниках о сроках ремонта нежилых помещений (http://askcgconstruction.ru/cost/,
http://www.ecorem.ru/33.php,
http://www.gsst.ru/podrazdel.html?start=0),
Оценщиком сделан вывод о возможности проведения отделки помещения площадью 500 кв.м за
3 месяца, следовательно, для Объекта оценки №5.1 срок ремонта был принят за 5 месяцев.
Исходя из вышесказанного, для первого прогнозного года коэффициент недозагрузки был
принят равным 53%. Данный коэффициент учитывает время простоя объекта, связанное с
ремонтом.
Вывод: рыночная стоимость Объекта №5.1, рассчитанная доходным подходом, составила
13 258 457 руб. с НДС.
10.2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5.2.
Описание методологии определения рыночной стоимости Объекта №5.2 доходным подходом
приведено в разделе 7. «Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Расчет наиболее вероятной ставки арендной платы
Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для
определения потока дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по
аналогам.
Для определения величины рыночной ставки арендной платы для Объекта №5.2 были
предприняты следующие шаги:
изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: время опубликования
предложения, величина ставки арендной платы и условия договора аренды, физические
характеристики аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;
анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей,
используя введение процентных корректировок.
В качестве источников ценовой информации при реализации доходного подхода к оценке
Объекта №5.2 использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок объявлений, а
также интервью с представителями агентств недвижимости г. Самары.
175
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
В соответствии с результатами анализа наиболее эффективного использования, в качестве
аналогов отбирались предложения по аренде нежилых помещений, расположенных в подвальных
этажах жилых домов в центральных районах г. Самары.
В результате проведенного анализа были отобраны следующие предложения по аренде
встроенных помещений офисного назначения. Единицей сравнения выступает 1 кв.м площади
помещений, предлагаемой в аренду.
Характеристика Объекта №5.2 и отобранных аналогов
Характеристика
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Нет изображения
Изображение
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Тип объекта
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Нежилые помещения
Назначение
Нежилое
Нежилое
Нежилое
Нежилое
г. Самара, 5-я просека,
д. 93
г. Самара, 6-я просека,
д. 135
г. Самара,
ул. Молодежная, д. 8Б
г. Самара, ул. Николая
Панова, д. 50
Район г. Перми
Октябрьский район
Промышленный район
Кировский район
Октябрьский район
Линия домов
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
590,5
191
500
177
Подвал
Цоколь
Цоколь
Цоколь
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Все коммуникации
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
500
450
450
-
6 000
5 400
5 400
-
+
+
+
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
ГК "Камертон",
Щелоков Алексей,
тел.: (927) 692-70-99
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. На время
ремонта
предоставляются
арендные каникулы.
Уборка, охрана
отдельно
Ольга, тел.: (937) 98011-57
Сергей, тел.: (846)
990-73-11
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya
_nedvizhimost/500kv._
m._tsok_s_oknami_2vh
oda_kirovamolodezhna
ya_248078751
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/sdaetsya_
ofisnoe_pomeschenie_s
_otdelnym_vhodom_31
6325390
Дата предложения
Местоположение
Предлагаемая в аренду
площадь, кв.м
Этаж расположения
Инженерные
коммуникации
Дополнительные
характеристики
Физическое состояние
Наличие отдельного
входа
Ставка аренды за 1 кв.м
общей площади,
руб./мес.
Ставка аренды за 1 кв.м
общей площади, руб./год
с НДС
Возможность торга
(+ / -)
Условия аренды
-
Контактное лицо
-
Источник информации
(ссылка)
176
-
https://www.avito.ru/sa
mara/kommercheskaya_
nedvizhimost/sdam_po
meschenie_191.00_m_3
69530444
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Источник: данные риэлторов, арендодателей и представителей арендодателей
Далее приведены корректировки для обеспечения наибольшей степени сопоставимости аналогов
с Объектом №5.2 с целью выведения средневзвешенной ставки аренды.
Расчет средневзвешенной ставки аренды помещений Объекта №5.2
Наименование показателя
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Годовая ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС
-
6 000
5 400
5 400
-
КП за счет
арендатора. Ремонт
за счет
арендодателя.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. Ремонт
за счет
арендодателя.
Уборка, охрана
отдельно
КП за счет
арендатора. Ремонт
за счет
арендодателя.
Уборка, охрана
отдельно
-
0
0
0
-
6 000
5 400
5 400
-
+
+
+
-
-5%
-5%
-5%
-
5 700
5 130
5 130
01.05.2015
Апрель 2015
Апрель 2015
Апрель 2015
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
г. Самара, 5-я
просека, д. 93
г. Самара, 6-я
просека, д. 135
г. Самара,
ул. Молодежная,
д. 8Б
г. Самара,
ул. Николая Панова,
д. 50
Октябрьский район
Промышленный
район
Кировский район
Октябрьский район
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
2-я линия застройки
-
0%
0%
0%
-
5 700
5 130
5 130
590,5
191,0
500,0
177,0
-
-17%
-3%
-17%
-
4 731
4 976
4 258
Операционные расходы (ОР)
Корректировка на ОР, руб./кв.м
с НДС
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Возможность торга
Корректировка на торг, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Дата продажи/предложения
Корректировка на дату
предложения, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Местоположение
Район г. Пермь
Корректировка на
местоположение, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Линия домов
Корректировка локальное
расположение, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Площадь, предлагаемая в аренду,
кв.м
Корректировка на площадь, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
177
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Наименование показателя
Объект №5.2
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Этаж расположения
Корректировка на этаж
расположения, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Наличие отдельного входа
Корректировка на наличие
отдельного входа, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Физическое состояние
Корректировка на физическое
состояние, %
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Дополнительные характеристики
Корректировка на
дополнительные
характеристики, руб./кв.м с НДС
Скорректированная годовая
ставка аренды за 1 кв.м
арендопригодной площади, руб.
с НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Количество внесенных
корректировок
Вес (доля)
Средневзвешенная годовая
ставка аренды за 1 кв.м с
учетом всех поправок, руб. с
НДС, без учета КП, охраны и
уборки
Подвал
Цоколь
Цоколь
Цоколь
-
-14%
-14%
-14%
-
4 069
4 279
3 662
Имеется
Имеется
Имеется
Имеется
-
0%
0%
0%
-
4 069
4 279
3 662
Без отделки
Без отделки
Без отделки
Без отделки
-
0%
0%
0%
-
4 069
4 279
3 662
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
Стихийная парковка
-
0
0
0
-
4 069
4 279
3 662
3
3
3
1/3
1/3
1/3
4 003
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на операционные расходы
Ставки аренды аналогов, принимаемые к расчету, различны по составу включаемых в их состав
операционных расходов и были приведены к единой базе – без учета переменных операционных
расходов (коммунальных платежей, охраны и уборки).
Обоснование корректировок
Корректировки на: торг, дату предложения, местоположение, локальное расположение, наличие
отдельного входа, физическое состояние идентичны корректировкам для объекта №5.1.
Корректировка на площадь
Описание корректировки приведено в разделе 10.1.2 «Определение рыночной стоимости
Объекта №5.2».
Корректировки приведены в таблице ниже.
178
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расчет поправки на масштаб
Показатель
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Общая площадь, кв.м
590,5
191,0
500,0
177,0
Цена, $/кв.м
39 662
47 504
40 818
48 033
-17%
-3%
-17%
Величина поправки, %
Источник: расчеты Оценщика
Корректировка на структуру площадей
Подробное описание методологии расчета корректировки приведено в разделе 7. «Определение
рыночной стоимости Объекта №1».
Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице выше «Расчет
средневзвешенной ставки аренды 1 кв.м общей площади Объекта №5.2».
Вывод: по итогам произведенных расчетов средневзвешенная годовая ставка аренды за 1 кв.м
общей площади Объекта №5.2 составила 4 003 руб./кв.м с НДС, без ОР.
Операционные расходы
Операционные расходы представляют собой текущие затраты, связанные с эксплуатацией
объекта недвижимости. К ним относятся: расходы на охрану, оплата труда обслуживающего персонала,
расходы на страхование, расходы на содержание территории и текущий ремонт, земельные платежи,
налог на имущество и прочие. В различных случаях часть расходов арендодатель платит самостоятельно
или перекладывает всю величину расходов на арендатора.
Оценщик далее приводит «постатейный» расчет величины операционных расходов.
Налог на имущество
Величина налога на имущество рассчитывается от среднегодовой стоимости объекта по ставке
2,2% от кадастровой стоимости. По данным сайта http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ помещение с
кадастровым номером 63:01:0638003:2478 имеет кадастровую стоимость 24 189 631,73 руб. Ниже
приведен расчет налога на имущество.
Расчет величины налога на имущество
Параметр
Кадастровая стоимость помещения
Ставка налога на имущество, %
Величина налога на имущество, руб.
Значение
24 189 631,73
2,2%
532 172
Источник: расчеты Оценщика
Страховые платежи
Тарифные ставки страховых премий определяются в процентах от страховой суммы.
В соответствии с правилами страхования различных компаний страховая сумма определяется по
каждому объекту индивидуально и не может превышать действительной стоимости имущества. Для
целей данного расчета в качестве страховой суммы была использована итоговая рыночная стоимость
оцениваемого объекта (с учетом НДС).
Размер страхового тарифа для оцениваемого объекта недвижимости определен на основании
анализа условий страхования ведущих российских компаний:
СК Росгосстрах (www.rgs.ru) 0,1%-0,3% здания, помещения;
СК Альфастрахование (www.alfastrah.ru) от 0,07% для зданий и сооружений, включая отделку;
СК Капитал ЛК (www.kapital-lk.ru) от 0,15% для зданий и сооружений;
со слов Исполнительного Вице-президента Группы Ренессанс страхование Наталии Карповой,
страхование имущества в среднем редко стоит больше 0,3% от стоимости активов.
179
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
На основании вышеприведенных данных, а также с учетом имеющейся у Оценщика информации
по ранее выполненным проектам размер годовой страховой премии рассчитывался по тарифу 0,2% от
рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Расчет величины страховых платежей
Параметр
Значение
Рыночная стоимость помещения, руб. с НДС
9 565 020
Страховая премия, %
0,2%
Величина страховых платежей, руб.
19 130
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на управление
Величина расходов на управление была определена на основе информации о размере
вознаграждения ведущим управляющим компаниям.
Учитывая местоположение объекта (г. Самара), а также практику заключения краткосрочных
договоров аренды на помещения, Оценщик принимает размер вознаграждения управляющей компании
на уровне – 1%. Таким образом, расходы на управление составят:
Расчет величины расходов на управление
Значение действительного валового дохода,
руб. с НДС
Расходы на управление, руб. с НДС
1 год
1 418 263
14 183
2 год
2 097 456
20 975
Период
Источник: расчеты Оценщика
Расходы на замещение
Подробный расчет расходов на замещение приведен в разделе 10.2.1 настоящего отчета.
Итоговый расчет приведен в таблице ниже
Расчет годовой величины расходов на замещение для помещений
Параметр
Стоимость проведения ремонтных работ,
руб., включая материалы и НДС
Общая площадь, кв.м
Характеристика
Источник
4 833
Расчеты Оценщика
590,5
Данные Заказчика
ОФЗ 46020,
www.cbonds.ru
Ставка отдачи на капитал, %
10,80%
Расходы на замещение, руб. с НДС
84 285
Источник: расчеты Оценщика
Таким образом, операционные расходы составят:
Операционные расходы, руб.
Наименование
1 прогнозный год
2 прогнозный год
Коммунальные расходы
0
0
Уборка
0
0
Охрана
0
0
Расходы на замещение
84 285
84 285
Налог на имущество
532 172
532 172
Земельные платежи
0
0
Страховые платежи
19 130
19 130
Расходы на управление
14 183
20 975
ИТОГО операционные расходы, руб. с НДС
649 770
656 562
Источник: расчеты Оценщика
180
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Ставка дисконтирования
Подробное описание методологии расчета ставки дисконтирования приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Определение безрисковой ставки дохода
На дату оценки долгосрочная ставка по рублевым ОФЗ (Россия, 46020) со сроком погашения в
2036 г. составила 10,80% годовых19.
Определение премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости
Премия за риск вложений в данный актив определена экспертным методом.
В ходе анализа были рассмотрены следующие риски:
1. Ухудшение общей экономической ситуации
Риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением
арендной ставки, предусмотренным в договоре аренды, снижение деловой активности и изменение
структуры спроса на аренду и покупку недвижимости. Указанный риск плохо предсказуем, однако на
дату оценки, учитывая кризисные явления в экономике, принимается на уровне выше среднего.
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
Риск связан, прежде всего, с тем, что со временем увеличение предложения на рынке
недвижимости региона усилит конкуренцию и неизбежно приведет к снижению ставки аренды и
стоимости 1 кв.м. По результатам анализа рынка и окружения Объекта №5.2 данный риск можно
определить на низком уровне.
3. Изменение федерального или местного законодательства
Риск связан в первую очередь с земельными отношениями. Также изменения в законодательстве
могут быть связаны с увеличением налоговых платежей и регулирования эксплуатации объектов
недвижимости. Согласно последним тенденциям, изменения в области земельных отношений, скорее
всего, будут носить благоприятный характер для пользователей рассматриваемого объекта. Таким
образом, данный вид риска принимается для Объекта №5 на минимальном уровне.
4. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
К природным и антропогенным чрезвычайным ситуациям обычно относятся пожар, повреждение
водой и другие стихийные бедствия, а также противоправные действия третьих лиц. Тем не менее,
существует ряд чрезвычайных ситуаций, которые не предусмотрены стандартным договором
страхования. Например, в случае повреждения, гибели или утраты имущества, необходимого для
осуществления коммерческой деятельности, может возникнуть полная или частичная остановка бизнеспроцессов. К прочим рискам можно отнести полное или частичное внезапное обрушение здания по
причине ошибок, допущенных при проектировании здания, отступлении от проекта при ведении
строительных работ, нарушении правил монтажа, при вводе в эксплуатацию здания или отдельных его
частей со значительными дефектами, при нарушении правил эксплуатации здания, нарушение
целостности здания в силу ведения строительных работ в непосредственной близости от здания. Данный
вид риска также не поддается точному прогнозированию, однако вероятность его возникновения можно
определить на минимальном уровне, учитывая характер местности, где расположен Объект №5.2, а
также эффективный срок службы Объекта №5.2.
5. Ускоренный износ здания
Данный риск учитывает все виды износа: физический, функциональный и внешний. При этом
для недвижимости с различным функциональным назначением различно влияние каждого из видов
износа. Оцениваемое помещение располагается в здании 2012 года постройки. По состоянию на дату
оценки все помещения Объекта №5.2 находятся в хорошем состоянии. С учетом вышесказанного
данный риск принимается на минимальном уровне.
6. Неправильное оформление договоров аренды
19
http://www.cbonds.info/ru/rus/
181
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Следствием допущенных ошибок и возникновения непредусмотренных обстоятельств может
быть досрочное расторжение договора, признание его недействительным, незаключенным, либо
предъявление финансовых претензий со стороны арендатора (в частности, возмещение причиненного
ущерба). Про блемы с оформлением договоров аренды также во многом связаны с несовершенством
законодательства. Данный риск принимается на минимальном уровне.
7. Недостаточно эффективный менеджмент
Одной из серьезнейших проблем, влияющих на управление недвижимостью, является
неподготовленность собственника: как правило, собственник не представляет, что возможно более
эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие
повысить ее доходность и рыночную стоимость. За собственником в этом случае остаются функции
принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного
управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим компаниям.
При этом основными задачами управляющей компании являются: разработка стратегии и программы
управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих
организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление
коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов,
контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация
процессов развития недвижимости. Данный риск принимается на минимальном уровне.
8. Криминогенные факторы
Страхование имущества включает в себя возмещение затрат на восстановление имущества, за
вычетом начисленного износа вследствие произошедшего взрыва, применения газа и т.п., страховщик
возмещает также расходы по спасанию имущества и предотвращению увеличения размера ущерба. Но
стандартный страховой договор не включает в себя расходы по расчистке территории страхования,
расходы на перемещение и защиту неповрежденного имущества, расходы на восстановление
пострадавших документов, которые могут возникнуть в связи с криминогенным происшествием.
Учитывая местонахождение, окружение объекта, криминогенный риск принимается на минимальном
уровне.
9. Бизнес риск
Бизнес-риск - это способность поддерживать уровень дохода на вложенный капитал. Он
возникает в тех случаях, когда коммерческая и хозяйственная деятельность оказывается менее
успешной, чем была ранее или чем ожидалось. У Оценщика нет оснований полагать, что уровень
бизнес-риска будет стремительно увеличиваться или сокращаться, поэтому он принимается на
минимальном уровне.
10. Правовой статус объектов
В соответствии с ограничениями и допущениями, перечисленными выше, Оценщик не проводил
юридическую экспертизу в отношении Объекта №5.2 и исходит из допущения, что права на Объект
№5.2 оформлены должным образом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким
образом, риск принимается на минимальном уровне.
Расчет премии за риск инвестирования в объекты экспертным методом
Вид и наименование риска
1
2
3
4
5
6
Систематический риск
1
Ухудшение общей экономической ситуации
2
Увеличение числа конкурирующих объектов
3
Изменение федерального или местного законодательства
1
1
1
Несистематический риск
4
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации
1
5
Ускоренный износ здания
1
6
Неправильное оформление договоров аренды
1
7
Недостаточно эффективный менеджмент
1
8
Криминогенные факторы
1
182
7
8
9
10
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Вид и наименование риска
1
9
Бизнес риск
1
10
Правовой статус объектов
1
Взвешенный итог
8
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
3
0
0
6
0
0
0
0
Итого
17
Количество факторов
10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %
1,7%
Источник: расчеты Оценщика
Определение премии за низкую ликвидность объекта (rl)
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в
объект недвижимости инвестиций. В случае сдачи в аренду Объекта оценки срок экспозиции может
занять довольно продолжительное время. Как правило, коммерческие объекты сдаются в аренду в
среднем за 3-6 месяцев. Оценщиком для расчета принято среднее значение – 4,5 мес.
Премия за низкую ликвидность будет рассчитываться по следующей формуле:
Rf * (Срок экспозиции/12) =10,80% * 4,5/12 = 4,05%
Определение премии за инвестиционный менеджмент (rm)
Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью
конкретного инвестиционного решения. Размер премии определен Оценщиками на основании тарифов
крупнейших управляющих компаний за услуги доверительного управления капиталом на близком к
среднему значению уровне - уровне 1,0%.
Таким образом, ставка дисконтирования (Re) равна:
Re = 10,80% + 1,70% + 4,05% + 1,00% = 17,55%.
Ставка капитализации
Подробное описание методологии расчета ставки капитализации приведено в разделе 6.
«Определение рыночной стоимости Объекта №1».
Здание, в котором располагается оцениваемое помещение, построено в 2012 г. По состоянию на
дату оценки хронологический (эффективный) срок службы Объекта №5.2 составляет 2 года.
По состоянию на дату оценки в помещениях Объекта №5.2 произведена черновая отделка.
Сведения о материале исполнении фундамента здания, в котором располагается оцениваемое
помещение, не были предоставлены Заказчиком.
С учетом конструктивных элементов здания нормативный срок службы Объекта №5.2 принят
равным 100 годам.
Таким образом, оставшийся срок экономической жизни здания, в котором расположен
оцениваемый объект, на конец прогнозного периода продолжительностью 2 года составляет 95 лет.
Таким образом, норма возврата составляет:
SFF(n-k; Re) = 17,55% / ((1+17,55%)95 – 1) = 0,000004%.
Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:
K Ck 1 =
(1 - (1 + C k 1 ) n -k (1 + R e ) -(n -k
(R e - C k 1 ) a(n - k; R e ) , где
Ck 1 - изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %.
a(n - k; R e ) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.
Расчет ставки капитализации приведен в таблице ниже.
183
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Расчет ставки капитализации
Наименование
Ставка дисконтирования
Норма возврата
Срок экономической жизни, лет
Оставшийся срок экономической жизни на конец
прогнозного периода, лет
Темп прироста денежного потока в
постпрогнозный период
Корректирующий коэффициент
Фактор текущей стоимости аннуитета денежного
потока в постпрогнозный период
Ставка капитализации
Обозначение
Значение
Re
17,55%
SFF(n - k; R e )
0,000004%
n
100
n-k
95
Ck
2%
1
Kc+1
1,0376
a(n - k; R e )
6,198004
Ro
16,91%
Источник: расчеты Оценщика
Расчет рыночной стоимости Объекта №5.2 по доходному подходу
Расчет рыночной стоимости Объекта №5.2 по доходному подходу
Параметр
1 прогнозный год
2 прогнозный год
Общая площадь, кв.м
590,5
590,5
Арендопригодная площадь, кв.м
590,5
590,5
Арендная плата, руб./кв.м/год с НДС, с ОР
4 003
4 440
-
10,91
2 363 772
2 621 820
40%
20,0%
1 418 263
2 097 456
649 770
656 562
Идексация годовой арендной платы, %
Потенциальный валовый доход, руб. в год, с
НДС
Потери от недозагрузки, %
Действительный валовый доход, руб. в год, с
НДС
Операционные расходы, руб. в год, с НДС, в том
числе:
Темп прироста денежного потока в постпрогнозный
период
Чистый операционный доход, руб., с НДС
Постпрогнозный
период
2,0%
768 493
1 440 894
1 469 712
0,7846
Ставка дисконтирования,%
17,55%
Фактор текущей стоимости
Текущая стоимость денежного потока прогнозного
периода, руб. с НДС
Сумма текущих стоимостей денежных потоков,
руб., с НДС
Ставка капитализации, %
0,9223
0,7846
708 781
1 130 525
1 839 306
16,91%
Будущая стоимость реверсии, руб., с НДС
8 691 378
Текущая стоимость реверсии, руб., с НДС
6 819 255
Рыночная стоимость, руб., с НДС
8 658 561
Источник: расчеты Оценщика
Комментарии:
Арендопригодная площадь оцениваемого здания принимается равной его общей площади.
В связи с общепринятой практикой предоставления «арендных каникул» на время ремонта или
оплаты стоимости ремонта арендодателем, стоимость затрат на ремонт не учитывается в данном
расчете.
Прогнозный период принят равным 2 годам. Оценщик предполагает, что в конце 2-го
прогнозного периода поток доходов от сдачи в аренду помещений стабилизируется.
184
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА №5
Оценщиком был рассчитан рост арендных ставок на основании индекса потребительских цен по
итогам первого прогнозного периода, в соответствии с прогнозом Министерства экономического
развития за 2015 г. и прогнозные 2016-2017 гг.
Прогнозные значения изменения ставок аренды
Наименование показателя
Индекс потребительских цен, %
2015
2016
115,80%
104,40%
Источник: данные Министерства экономического развития, прогноз социально-экономического развития РФ на 2015 год и на плановый
период 2016-2017 годов
Таким образом, рост в прогнозном периоде рассчитывался по формуле:
И = Тn*(k /12) * Тn+1 *((12-k)/12), где:
И – изменение величины ставки аренды,
Тn – темп прироста n-года
Тn+1 –тем прироста в последующем году;
k – оставшееся до конца 1-го прогноза года количество месяцев;
В данном случае, первый прогнозный год включает в себя 7 месяцев 2015 года и 5 месяцев
2016 г. Таким образом, индексация ставок аренды составила: 10,91% - для второго прогнозного года.
Коэффициент недозагрузки был определен на основании рыночных данных приведенных в
обзоре рынка коммерческой недвижимости г. Самары и составил в среднем 20%, с учетом этажа
расположения помещения, уровня отделки и ликвидности Объекта. По итогам анализа данных,
опубликованных в открытых источниках о сроках ремонта нежилых помещений (http://askcgconstruction.ru/cost/,
http://www.ecorem.ru/33.php,
http://www.gsst.ru/podrazdel.html?start=0),
Оценщиком сделан вывод о возможности проведения отделки помещения площадью равной
примерно 500 кв.м за 3 месяца, следовательно, для Объекта оценки №5.2 срок ремонта был
принят за 3 месяца. Исходя из вышесказанного, для первого прогнозного года коэффициент
недозагрузки был принят равным 53%. Данный коэффициент учитывает время простоя объекта,
связанное с ремонтом.
Вывод: рыночная стоимость Объекта №5.2, рассчитанная доходным подходом, составила
8 658 561 руб. с НДС.
185
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
11.
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Результаты, полученные в рамках применяемых подходов, варьируются между собой, что
означает необходимость взвешивания результатов с использованием различных величин весов.
Использование различных методов дает возможность достичь максимальной обоснованности
выводов оценочного заключения. В конечном счете, при согласовании результатов оценок важно
определить и оценить (взвесить) преимущества и недостатки каждого из используемых подходов и
методов оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям:
возможность отразить действительные намерения инвестора;
качество информации, на основании которой проводится анализ;
способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
Выведение итоговой величины рыночной стоимости Объекта №1
Результаты, полученные в рамках применяемых подходов, варьируются между собой, что
означает необходимость взвешивания результатов с использованием различных величин весов.
Использование различных методов дает возможность достичь максимальной обоснованности
выводов оценочного заключения. В конечном счете, при согласовании результатов оценок важно
определить и оценить (взвесить) преимущества и недостатки каждого из используемых подходов и
методов оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения инвестора;
- качество информации, на основании которой проводится анализ;
- способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемых объектов
можно сделать следующие выводы:
Сравнительный подход характеризует взгляд рынка на цену идентичных или аналогичных
объектов и, таким образом, отражает сложившуюся рыночную ситуацию. В данном Отчете результат по
сравнительному подходу основан на текущих ценах на объекты (сопоставимые по классу и
характеристикам), скорректированных на возможный торг при совершении сделки. При этом, результат
по сравнительному подходу может не в полной мере учесть влияние отдельных индивидуальных
особенностей объектов, информация о которых не приводится в открытом доступе.
Доходный подход отражает полезность объекта с точки зрения возможности получения дохода
от владения им. Данный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить
потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки
доходности. Результат по данному подходу основан на данных о текущем (сложившемся) уровне
арендных ставок.
Стоит отметить, что рынок аренды лучше реагирует на изменения конъюнктуры рынка, чем
рынок продаж. Кризисные явления в экономике привели к снижению деловой активности на рынке, что
в свою очередь привело к сокращению предложения: собственники объектов, не желающие реагировать
на изменение конъюнктуры снижением стоимости своих объектов, сняли объекты с продажи, часть
сделок – наоборот, совершается в условиях срочной продажи. При этом предложений по аренде
помещений на рынке довольно много.
Объект оценки относится к категории доходоприносящей недвижимости, таким образом,
результат по доходному подходу точнее отражает изменение стоимости.
По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты по подходам:
186
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Результаты расчета рыночной стоимости Объекта №1 по подходам
Наименование Объекта
Рыночная стоимость по
сравнительному подходу, руб.
с НДС
Рыночная стоимость по
доходному подходу, руб. с
НДС
Рыночная стоимость по
затратному подходу, руб. с
НДС
Объект №1 в т.ч.:
17 404 842
12 117 320
Не применялся
Объект №1.2
8 748 592
Не применялся
Не применялся
Источник: расчеты Оценщика
На основании выше изложенного Оценщиком принято решение присвоить результатам
доходного и сравнительного подходов - 70% и 30% соответственно, для объектов определение
рыночной стоимости, которых проводился только с применением одного подхода, 100%.
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта №1 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
17 404 842
30%
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
5 221 453
Доходный подход
12 117 320
70%
8 482 124
Затратный подход
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Сравнительный подход
Рыночная стоимость Объекта №1, руб. с НДС
13 703 577
Источник: расчеты Оценщика
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта №1.2 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. (НДС не
облагается)
Вес
подхода
8 748 592
100%
Взвешенное
значение, руб.
(НДС не
облагается)
8 748 592
Доходный подход
Не применялся
0%
0
Затратный подход
Рыночная стоимость Объекта №1.2, руб. (НДС не
облагается)
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Сравнительный подход
8 748 592
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта №1
Показатель
Рыночная стоимость Объекта №1, руб. в
т.ч.:
Рыночная стоимость здания (Объект
№ 1.1), руб.
Рыночная стоимость земельного
участка (Объект № 1.2), руб.
Значение с НДС
Значение без НДС
13 703 577
12 947 732
4 954 985
4 199 140
8 748 592
8 748 592
Источник: расчеты Оценщика
Выведение итоговой величины рыночной стоимости Объекта №2
Результаты, полученные в рамках применяемых подходов, варьируются между собой, что
означает необходимость взвешивания результатов с использованием различных величин весов.
Использование различных методов дает возможность достичь максимальной обоснованности
выводов оценочного заключения. В конечном счете, при согласовании результатов оценок важно
определить и оценить (взвесить) преимущества и недостатки каждого из используемых подходов и
методов оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения инвестора;
- качество информации, на основании которой проводится анализ;
- способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
187
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемых объектов
можно сделать следующие выводы:
Сравнительный подход характеризует взгляд рынка на цену идентичных или аналогичных
объектов и, таким образом, отражает сложившуюся рыночную ситуацию. В данном Отчете результат по
сравнительному подходу основан на текущих ценах на объекты (сопоставимые по классу и
характеристикам), скорректированных на возможный торг при совершении сделки. При этом, результат
по сравнительному подходу может не в полной мере учесть влияние отдельных индивидуальных
особенностей объектов, информация о которых не приводится в открытом доступе.
Доходный подход отражает полезность объекта с точки зрения возможности получения дохода
от владения им. Данный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить
потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки
доходности. Результат по данному подходу основан на данных о текущем (сложившемся) уровне
арендных ставок.
Стоит отметить, что рынок аренды лучше реагирует на изменения конъюнктуры рынка, чем
рынок продаж. Кризисные явления в экономике привели к снижению деловой активности на рынке, что
в свою очередь привело к сокращению предложения: собственники объектов, не желающие реагировать
на изменение конъюнктуры снижением стоимости своих объектов, сняли объекты с продажи, часть
сделок – наоборот, совершается в условиях срочной продажи. При этом предложений по аренде
помещений на рынке довольно много.
Объект оценки относится к категории доходоприносящей недвижимости, таким образом,
результат по доходному подходу точнее отражает изменение стоимости.
По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты по подходам:
Результаты расчета рыночной стоимости Объекта №2 по подходам
Рыночная стоимость по
сравнительному подходу, руб.
с НДС
Рыночная стоимость по
доходному подходу, руб. с
НДС
Рыночная стоимость по
затратному подходу, руб. с
НДС
Объект №2, в т.ч.:
20 053 164
14 021 172
Не применялся
Объект №2.1
2 477 628
Не применялся
Не применялся
Наименование Объекта
Источник: расчеты Оценщика
На основании выше изложенного Оценщиком принято решение для объектов, которые
определялись двумя подходами, присвоить результатам доходного и сравнительного подходов - 70% и
30% соответственно, для объектов определение рыночной стоимости, которых проводился только с
применением одного подхода, 100%.
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта №2.1 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. (НДС не
облагается)
Вес
подхода
Взвешенное
значение, руб.
(НДС не
облагается)
2 477 628
100%
2 477 628
Доходный подход
Не применялся
0%
0
Затратный подход
Рыночная стоимость Объекта №2.1, руб. (НДС не
облагается)
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Сравнительный подход
2 477 628
Источник: расчеты Оценщика
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта №2 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
Сравнительный подход
20 053 164
30%
6 015 949
Доходный подход
14 021 172
70%
9 814 820
Подход к оценке
188
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Подход к оценке
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
Не применялся
0%
0
Затратный подход
Рыночная стоимость Объекта №2, руб. с НДС
15 830 769
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта №2
Показатель
Значение с НДС
Значение без НДС
15 830 769
13 793 849
13 353 141
11 316 221
2 477 628
2 477 628
Рыночная стоимость Объекта № 2, руб.
в т.ч.:
Рыночная стоимость здания (Объект
№ 2.2), руб.
Рыночная стоимость земельного
участка (Объект № 2.1), руб.
Источник: расчеты Оценщика
Выведение итоговой величины рыночной стоимости Объекта №3
В рамках настоящего отчета при оценке Объекта №3 Оценщиком применялся только
сравнительный подход, следовательно, согласования результатов не требуется.
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта №3
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
3 648 812
100%
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
3 648 812
Доходный подход
Не применялся
0%
0
Затратный подход
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Сравнительный подход
Рыночная стоимость Объекта №3, руб. с НДС
3 648 812
Рыночная стоимость Объекта №3, руб. без НДС
3 092 214
Источник: расчеты Оценщика
Выведение итоговой величины рыночной стоимости Объекта №4
В рамках настоящего отчета при оценке Объекта №4 Оценщиком применялся только
сравнительный подход.
Результаты расчета рыночной стоимости Объекта №4 по подходам
Объект №4.1
Рыночная стоимость по
доходному подходу, руб. (НДС
не облагается)
Не применялся
Рыночная стоимость по
затратному подходу, руб.
(НДС не облагается)
Не применялся
Объект №4.2
Не применялся
Не применялся
Наименование Объекта
Рыночная стоимость по
сравнительному подходу, руб.
(НДС не облагается)
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта №4
Наименование Объекта
Объект №4.1
Итоговое значение рыночной стоимости Объекта, руб.
(НДС не облагается)
2 212 272
Объект №4.2
Итого рыночная стоимость Объекта №2, руб. (НДС не
облагается)
2 212 272
4 424 544
Источник: расчеты Оценщика
Выведение итоговой величины рыночной стоимости Объекта №5
Результаты, полученные в рамках применяемых подходов, варьируются между собой, что
означает необходимость взвешивания результатов с использованием различных величин весов.
189
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Использование различных методов дает возможность достичь максимальной обоснованности
выводов оценочного заключения. В конечном счете, при согласовании результатов оценок важно
определить и оценить (взвесить) преимущества и недостатки каждого из используемых подходов и
методов оценки. Подходы сравниваются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения инвестора;
- качество информации, на основании которой проводится анализ;
- способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемых объектов
можно сделать следующие выводы:
Сравнительный подход характеризует взгляд рынка на цену идентичных или аналогичных
объектов и, таким образом, отражает сложившуюся рыночную ситуацию. В данном Отчете результат по
сравнительному подходу основан на текущих ценах на объекты (сопоставимые по классу и
характеристикам), скорректированных на возможный торг при совершении сделки. При этом, результат
по сравнительному подходу может не в полной мере учесть влияние отдельных индивидуальных
особенностей объектов, информация о которых не приводится в открытом доступе.
Доходный подход отражает полезность объекта с точки зрения возможности получения дохода
от владения им. Данный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить
потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки
доходности. Результат по данному подходу основан на данных о текущем (сложившемся) уровне
арендных ставок.
Стоит отметить, что рынок аренды лучше реагирует на изменения конъюнктуры рынка, чем
рынок продаж. Кризисные явления в экономике привели к снижению деловой активности на рынке, что
в свою очередь привело к сокращению предложения: собственники объектов, не желающие реагировать
на изменение конъюнктуры снижением стоимости своих объектов, сняли объекты с продажи, часть
сделок – наоборот, совершается в условиях срочной продажи. При этом предложений по аренде
помещений на рынке довольно много.
Объект оценки относится к категории доходоприносящей недвижимости, таким образом,
результат по доходному подходу точнее отражает изменение стоимости.
По итогам произведенных расчетов получены следующие результаты по подходам:
Результаты расчета рыночной стоимости Объекта №5 по подходам
Рыночная стоимость по
сравнительному подходу, руб.
с НДС
Рыночная стоимость по
доходному подходу, руб. с
НДС
Рыночная стоимость по
затратному подходу, руб. с
НДС
Объект №5.1
18 080 330
13 258 457
Не применялся
Объект №5.2
11 680 090
8 658 561
Не применялся
Наименование Объекта
Источник: расчеты Оценщика
На основании выше изложенного Оценщиком принято решение для объектов, которые
определялись двумя подходами, присвоить результатам доходного и сравнительного подходов - 70% и
30% соответственно.
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта№5.1 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
Сравнительный подход
18 080 330
30%
5 424 099
Доходный подход
13 258 457
70%
9 280 920
Затратный подход
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Рыночная стоимость Объекта №5.1, руб. с НДС
14 705 019
Рыночная стоимость Объекта №5.1, руб. без НДС
12 461 881
Источник: расчеты Оценщика
190
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости Объекта №5.2 по различным
подходам
Стоимость Объекта по
подходу, руб. с НДС
Вес
подхода
Взвешенное
значение, руб. с
НДС
Сравнительный подход
11 680 090
30%
3 504 027
Доходный подход
8 658 561
70%
6 060 993
Затратный подход
Не применялся
0%
0
Подход к оценке
Рыночная стоимость Объекта №5.2, руб. с НДС
9 565 020
Рыночная стоимость Объекта №5.2, руб. без НДС
8 105 949
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта №5
Итоговое значение рыночной стоимости Объекта, руб. с
НДС
Наименование Объекта
Объект №5.1
14 705 019
Объект №5.2
9 565 020
Итого рыночная стоимость Объекта №5, руб. с НДС
24 270 039
Итого рыночная стоимость Объекта №5, руб. без НДС
20 567 830
Источник: расчеты Оценщика
Итоговый расчет рыночной стоимости Объекта оценки
Рыночная стоимость Объекта №1, руб. с НДС
Итоговое значение рыночной
стоимости Объекта, руб. с НДС
13 703 577
Итоговое значение рыночной
стоимости Объекта, руб. без НДС
12 947 732
Рыночная стоимость Объекта №2, руб. с НДС
15 830 769
13 793 849
Рыночная стоимость Объекта №3, руб. с НДС
Рыночная стоимость Объекта №4, руб., НДС
не облагается
Рыночная стоимость Объекта №5, руб. с НДС
3 648 812
3 092 214
4 424 544
4 424 544
24 270 039
20 567 830
Итого рыночная Объекта оценки
61 877 741
54 826 169
Наименование Объекта
Источник: расчеты Оценщика
Заключение:
В итоге произведенных расчетов получены следующие результаты:
рыночная стоимость Объекта оценки
по состоянию на 01.05.2015 г. составляет, округленно:
61 878 000 (Шестьдесят один миллион восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей с НДС
или
54 826 000 (Пятьдесят четыре миллиона восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей без НДС
191
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
192
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЯ
193
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЯ
194
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.
ОЦЕНКИ
ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ
1. ПРАВОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ
1. Федеральный закон Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007 г.;
3. ФСО №2, утвержденный приказом Минэкономразвития России №255 от 20.07.2007 г.;
4. ФСО №3, утвержденный приказом Минэкономразвития России №254 от 20.07.2007 г.;
5. ФСО №7, утвержденный приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г.;
6. Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского Общества Оценщиков (РОО).
2. МЕТОДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ
1. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер. с англ. – М.: Альпина
Бизнес Букс, 2004.
2. Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М. 2002.
3. Фридман Дж., Оруэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1995.
3. РЫНОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
1. Министерство экономического развития РФ, http://www.economy.gov.ru/
2. Федеральная служба государственной статистики РФ, http://www.gks.ru/
3. Банк России, http://www.cbr.ru/
4. Рейтинговое агентство Standard & Poor's, http://www.standardandpoors.ru
5. Рейтинговое агентство Fitch, http://www.fitchratings.com/
6. РИА «РосБизнесКонсалтинг», http://www.rbc.ru/
7. Cbonds.info: Россия: рынок облигаций, http://www.cbonds.info/ru/rus/
8. Fortex Consulting Group, http://fortexgroup.ru;
9. http://realty.dmir.ru; http://star59.ru; https://www.avito.ru/perm; http://perspektiva.ru и пр.
10. другие.
4. ДОКУМЕНТЫ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
1. Свидетельство о регистрации права собственности серии 62 МД №602763 от 29.08.2012 г.;
2. Свидетельство о регистрации права собственности серии 34 АБ №382001 от 13.01.2014 г.;
3. Свидетельство о регистрации права собственности серии 34 АБ №382002 от 13.01.2014 г.;
4. Свидетельство о регистрации права собственности серии 36 АГ №860521 от 22.11.2012 г.;
5. Свидетельство о регистрации права собственности серии 63 АМ №044836 от 04.03.2014 г.;
6. Свидетельство о регистрации права собственности серии 63 АМ №044142 от 04.03.2014 г.;
7. Свидетельство о регистрации права собственности серии 63 АЛ №354301 от 28.10.2013 г.;
8. Свидетельство о регистрации права собственности серии 63 АМ №012361 от 14.01.2014 г.;
9. Выписки из ЕГРП №90-6578604 от 17.04.2015 г.;
10. Выписки из ЕГРП №90-6578784 от 17.04.2015 г.;
195
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
11. Выписки из ЕГРП №90-6578750 от 17.04.2015 г.;
12. Выписки из ЕГРП №90-6578693 от 17.04.2015 г.;
13. Выписки из ЕГРП №90-6578807 от 17.04.2015 г.;
14. Выписки из ЕГРП №90-6578976 от 17.04.2015 г.;
15. Выписки из ЕГРП №90-6578985 от 17.04.2015 г.;
16. Выписки из ЕГРП №90-6578938 от 17.04.2015 г.;
17. Выписки из ЕГРП №90-6578926 от 17.04.2015 г.;
18. Предоставленные Заказчиком фотографии Объектов оценки № 2, № 3, № 4, № 5.
19. Предоставленные Заказчиком данные о балансовой стоимости объектов.
196
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2.
МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Затратный подход
Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что осведомленный
покупатель не заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (замещения) собственности,
которая имела бы полезность, аналогичную с рассматриваемой собственностью.
Иными словами, затратный подход для оценки объектов недвижимости основан на
предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной
стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром
для определения стоимости недвижимой собственности.
Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке
заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Если оцениваемая недвижимость изношена, то
делаются скидки на накопленную амортизацию (износ), чтобы рассчитать стоимость, приближенно
равную рыночной стоимости.
Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
определение рыночной стоимости прав на земельный участок;
определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений без учета
износа;
определение величины предпринимательского дохода (прибыли девелопера);
определение величины накопленного износа улучшений;
определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения;
определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы
стоимостей земельного участка и стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов
специализированного имущества, редко продаваемых на рынке, к которым можно отнести некоторые
виды коммерческой недвижимости.
Затратный подход обычно дает наиболее достоверные результаты, когда объекты недвижимости
являются новыми или сравнительно недавно построенными.
Сравнительный подход
Сравнительный подход (подход по сравнению продаж) основан на принципе эффективно
функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая
при этом независимые индивидуальные решения. Сравнительный подход исходит из признания, что
цены имущества определяются рынком, при этом рыночная стоимость в сравнительном подходе
рассчитывается на основании изучения рыночных цен объектов недвижимости, конкурирующих друг с
другом за долю на рынке.
Подход к оценке по сравнению продаж также основан на принципе замещения, согласно
которому рациональный покупатель или инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов,
не заплатит за конкретный объект недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение
недвижимости аналогичной полезности, иначе говоря когда в наличии имеется несколько сходных или
сопоставимых товаров, товар, имеющий наименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает
наиболее широкое распространение.
Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной
рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом
критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное
использование.
Подход сравнения
последовательности:
продаж
при
оценке
недвижимости
реализуется
в
следующей
197
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для
анализа;
определение единиц сравнения;
выделение необходимых элементов сравнения;
проведение корректировок стоимости единицы сравнения по элементам сравнения;
приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к
одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном
рынке, такие как, например, цена аренды или продажи на один квадратный метр площади. Для оценки
одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые
вызывают изменение цен на недвижимость и объясняют наблюдаемую вариацию цен на данном рынке
недвижимости. Анализ рынка выявляет, какие элементы сравнения определяют особенную
чувствительность цен на недвижимость. Корректировки по элементам сравнения позволяют сузить
различия между сравниваемым и оцениваемым имуществом. К элементам, подлежащим обязательному
учету, относят:
состав передаваемых прав собственности;
условия финансирования сделки купли-продажи;
условия продажи;
время продажи;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
характер использования.
Окончательное решение о величине результата, определенного подходом сравнения продаж,
принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих
наибольшее сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения
стоимости подходом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Доходный подход
Доходный подход к оценке основывается на принципе ожидания, согласно которому текущая
стоимость объекта определяется доходами и выгодами, которые ожидает получить собственник объекта
в будущем от его использования.
Доходный подход исходит из принципа предвидения, который рассматривает стоимость, как
создаваемую ожиданием будущих выгод (потока доходов). Доходный подход особенно важен для
объектов имущества, которые покупаются и продаются исходя из их способности приносить доходы, то
есть для коммерческой недвижимости.
Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с
требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках,
включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка.
Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:
метод капитализации доходов - при применении данного метода стоимость
недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью
специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между величинами
стоимостей объектов недвижимости и уровнем их доходов;
198
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
метод дисконтирования денежных потоков - осуществляются прогнозы относительно
дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в
конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов
с использованием специального коэффициента, отражающего риски, которые связаны с инвестициями в
данный объект недвижимости.
При оценке объектов недвижимости доходным подходом задача определения дохода от
эксплуатации объекта традиционно решается путем расчета возможных поступлений от сдачи
оцениваемой недвижимости в аренду.
В случае использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду расчет его рыночной
стоимости предполагает, в первую очередь, определение потенциального валового дохода (ПВД) от
объекта на основе рыночных ставок арендной платы, характерных для недвижимости аналогичного
назначения с учетом ее местоположения, физического состояния, наличия коммуникаций и прочих
существенных характеристик. Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно
получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов и
рассчитывается путем умножения арендной ставки на площадь объекта оценки.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь
от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от
нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
Под прочими понимают доходы, не включаемые в арендную плату, от предоставления
дополнительных услуг, например, сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, рекламного места и
т.д.
На следующем этапе рассчитываются операционные расходы - это расходы, необходимые для
обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода. Операционные расходы принято делить на:
-
условно-постоянные;
-
условно-переменные, или эксплуатационные;
-
расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит
эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
-
налог на имущество;
-
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
от степени
- заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от
загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени
эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
-
коммунальные;
-
на содержание территории;
-
на текущие ремонтные работы;
-
заработная плата обслуживающего персонала;
-
налоги на заработную плату;
-
расходы по обеспечению безопасности;
-
расходы на управление и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся
улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура и пр.).
199
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев
недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с
учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а
также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.
Полученный в результате уменьшения потенциального валового дохода на операционные
расходы показатель принято называть чистым операционным доходом (ЧОД). Данный показатель
затем дисконтируется либо капитализируется.
При использовании метода дисконтирования денежного потока возникает также задача
определения размера реверсии, то есть стоимости объекта недвижимости на конец прогнозного
периода. Реверсия может быть определена путем:
- назначения цены продажи, исходя из предположений относительно будущего состояния
объекта и конъюнктуры рынка;
принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
-
- капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с
использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Итоговая стоимость объекта недвижимости складывается из текущих стоимостей будущих
денежных потоков и реверсии.
Получаемая в результате применения доходного подхода стоимость недвижимости включает в
себя не только стоимость непосредственно зданий или сооружений, но и стоимость прав на земельный
участок, на котором они расположены.
Ставка капитализации
Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества для капитализации
дохода за определенный период, как правило, год. Ставка капитализации выражает зависимость между
общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.
Одним из методов расчета ставки капитализации (R0) является «Расчет коэффициента
капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива». Этот расчет учитывает как доход на
инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период.
Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно,
конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения.
Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей.
R0
Re
Δ
SFF
где:
R0– ставка капитализации;
Rе – ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций;
– долевое изменение стоимости;
SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения).
Ставка капитализации (R0) включает ставку отдачи на капитал (Re) и норму возврата (SFF),
формирующую отчисления в фонд возмещения капитала.
х SFF– член уравнения, компенсирующий изменение стоимости имущества (норма возврата
при изменении стоимости).
FV V
V
где:
–долевое изменение стоимости;
200
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
FV – цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия);
V – стоимость имущества.
Фактор фонда возмещения (SFF) – коэффициент, отражающий величину регулярных вложений в
течении определенного времени, для получения по истечении срока, при заданной ставке дохода, одной
денежной единицы.
SFF
R
n
1 R
1
где:
SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения);
R– ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу);
n – количество прогнозных лет эксплуатации объекта.
Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует
потерю стоимости за счет периодического дохода, т.е ставка капитализации корректируется на
изменение первоначальной стоимости (и в случае уменьшения стоимости объекта - увеличивается на
норму возврата).
Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменение
стоимости равно нулю ( = 0) и ставка (коэффициент) капитализации равен ставке дисконтирования (R0
= Re). Примером таких объектов могут служить земельные участки.
Ставка капитализации может быть равна ставке дисконтирования (R0 = Re) и в случае, когда
стоимость объекта недвижимости изменяется (чаще всего снижается), но поток дохода бесконечен. При
бесконечном сроке экономической жизни объекта (
), величина нормы возврата стремится к нулю
(
), по этому при достаточно большом периоде времени величиной нормы возврата можно
пренебречь.
При прогнозе полной потери стоимости объекта оценки в конце периода владения (FV= 0, и,
следовательно = -1) возврат первоначального капитала должен быть обеспечен за счет
реинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид:
R 0 = R e + SFF
Определение нормы возврата (SFF) зависит от условий формирования фонда возмещения
потери стоимости.
При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива выделяют
три основных метода определения нормы возврата:
1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными
частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой
ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд
возмещения. годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной
стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку
службы актива. Данный метод применяется, когда объект недвижимости устаревает с течением
времени, доходы от объекта снижаются.
Нвк = 100%/n,
где n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.
2. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда):
предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок –
«безрисковой» ставке. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных
инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Данный
метод рекомендуется применять для высокоприбыльных активов.
201
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
,
где Rf – безрисковая ставка дохода; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.
3. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда):
предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на
инвестиции (ставке дисконтирования). В этом случае норма возврата как составная часть
коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что
и по инвестициям. Данный метод рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих
постоянные потоки доходов.
Re
n
1 Re
1,
SFF
где Re – ставка дохода на инвестиции; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах.
Коэффициент капитализации для объекта недвижимости как для изнашиваемого актива в этом
случае рассчитывается на основании ставки дохода на капитал (Re) и нормы возврата капитала (SFF) с
учетом корректирующего коэффициента. Ставка капитализации для объекта, теряющего стоимость,
считается по формуле:
Ro =
R e + SFF(n - k; R e )
, где
K Ck 1
R o – ставка капитализации;
Re
- ставка дисконтирования, %;
SFF(n-k; Re) - норма возврата, %;
n- срок экономической жизни, лет;
k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет;
K Ck 1 - коэффициент коррекции дохода (k+1) года.
Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:
K Ck 1 =
Ck
1
(1 - (1 + C k 1 ) n -k (1 + R e ) -(n -k
, где
(R e - C k 1 ) a(n - k; R e )
- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %;
a(n - k; R e ) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.
Итоговое значение стоимости реверсии рассчитывается по формуле:
Vp =
ЧОД k 1
K Ck
R e + SFF(n - k; R e )
1
ЧОД k (1 C k 1 )
K Ck
R e + SFF(n - k; R e )
1
ЧОД k - чистый операционный доход последнего прогнозного года.
ЧОД k
1
- чистый операционный доход постпрогнозного периода.
Выведение итоговой величины стоимости
Определение итоговой величины стоимости осуществляется путем математического
взвешивания стоимостных показателей, полученных в процессе анализа и оценки. Суть процесса
202
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
математического взвешивания заключается в умножении каждого из стоимостных показателей на
определенный весовой коэффициент.
Весовой коэффициент - множитель, меньший или равный единице, показывающий
относительную значимость каждого из полученных стоимостных показателей, и определяющийся
обоснованным суждением оценщика. Сумма весовых коэффициентов составляет единицу.
203
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
204
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ
АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
205
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости Объекта оценки №1
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
Аналог №2
206
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
207
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, используемые в рамках доходного подхода
Аналог №1
208
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
209
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
210
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости Объекта оценки №2
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
211
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
212
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
213
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, используемые в рамках доходного подхода
Аналог №1
214
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
215
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
216
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги земельного участка, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
217
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости Объекта оценки №3
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
218
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
219
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
220
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости Объекта оценки №4
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
Аналог №2
221
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
222
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости Объекта оценки №5
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
223
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
224
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №3
225
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналоги, используемые в рамках сравнительного подхода
Аналог №1
226
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
Аналог №2
Аналог №3
227
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ АНАЛОГОВ (СКРИНШОТЫ ИНТЕРНЕТ-САЙТОВ)
228
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ 4.
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
229
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
230
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
231
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ
232
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ 5.
КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
233
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ОАО АКБ «ИНТРАСТБАНК»
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. КОПИИ ДОКУМЕНТОВ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
234
'a--
,-
PЦшrщPДщlш
ЦPДtsЦ
@
Упpaвлeние Федepaльнoй слyrкбьl гoсyдapственнoй
РeгистPa ЦИY|,кaдaстPa и RaPтoгpaфvlи
пo Pязaнскoй oблaсти
'.29''
aвгyс.гa2012 гtlДa
flaтa вьtдA.lll:
. o п p е д е Л е H и е o П p е K р a l ц е l . I и Иl I p o И З B o . ц с T B аП o Д е Л y о т j 0 . 0 5 . 2 0 l 2 '
!окупlеrlтьI-oсttol}Atlrlя:
вьtДaвший opГaн: Apбитparrtньrй сyл Pязaгtскoй oблaсти
. М и p o в о е с o Г Л а ш . l е I ' l t {Пеo д е Л y ^ 5 4 - 2 8 2 4 l 2 0 l l o т l 8 . 0 5 . 2 0 l 2
,,Ин.гpaсTБattк'' (отк1lьt.гi.lе
AкЦиoнеprlьtй Кoшtivtеp.tеский Бaнк
IIp:lBа:
10211З9249670. дaтa Гoс.l]еГtlсТpltltllll:
aкциoIlеpHoе oбЩествo). Иl lH: 11з6|9зЗ41, oГPH:
Рoссttiiскr:lй
HaиN,leHoBaHllе pеГl,|сl.pИpуЮЩеГo opГallа: L{ентpaльньrй бaltк
з l .05.l999г.,
Ц
и
ц
a
' l,lNlе|t)llll1х
a д p е с ( ш t е с т o t I а х o ) I ( I l е H l t я )и l t o г o o p Г a l l a и Л и
Фе:tеpации, КПП: 77500l00l:
l t 1 l а в o ] l е й с т B o B a T Ь o l - и l \ , l е I I ИI o l ) 1 4 . ц l , t Ч с - с к oЛГиoц a б е з д o в е p е l l H o с T и : P o с с и я , Г o p o / t N 4 o с к в а . 5 _ r : i
M o н е т . t t , t к o в с к ий П е р е y J l o l ( .д . 3 , с т p . l
Сyбъeк.г
(субъектьl)
l } l r i l t r p а l l а : С o б с т . в е tl t t t l с т t ,
l l е ) l ( l I j l o е I l o N l е ш l е H l ' l LН. 2 . ; r r r т . Б . H a З l l а t l L . l I и е- H е i l i l l , | o L . .o б Щ i t я п ; о u r a . l ь ] l | i " ]
oГlr,еIt'l.ПpaBа:
l i l ] .\ 1 .
. к о ь t o 1 l t l ш l t 1 Н с куarЯr . , 7 а
t съ)е к . г aГ: o p o . цP я з а г t ь C
' a Д l ) е с( i r ' t е с . г o н а х o ; t t д е t t tl б
I t i r Д a с . г р о в ьi lr ( l ' I зl rl v с л о в I l ь t й ) t t о Nrrl ) : 6 2 - 6 2 , - 01/ 0 5 9 i 2 0 0 6 -l 5 ]
Сyrr1сс.r.в1,ц9шlllе 0l-'l)allllrIеltlI'l (oб1lеir,Iеllеllltll) ll1rirвir: Ilе ЗapеГt'lс'Гр|1l)oBitIlO
() t|еN'lI] ЕДtlltоlr
Г o с у / t i t l ) с . Г B е l - l l t O ] \ l l ] е е с . Г р е | l l ] l l B l I A l - | е l l L ] и ) I i t . l N l O еи N l у L | { е с . I . l ] Ol , l с / l с Л ( ) l iс t t и r r
'']9''
llt]Г\,сr2
a 0 | 2 l . o д ас ] l е J | a l I зaа П } , l с lЬ] е Г t | с T p a ц и,и\ . 16u2 - ( 1 2 . 0l / 3 l 8 / 2 0| 2 - 0 4 З
Регпс'г1laто1r
1..
Гoлубr;r.r
#$ffil.-Ъ
$i$j.Affi*.t*:ф
UZ
W#;,тry
62.M'ц
602763
235
S
PЦшrфPAщlшПRЦtsЦ
Упpaвлeниe Федepaльнoй слyяtбьl гoсyдapственнoй
.Ц'ltт:r tl ьlдil.l ll :
ot]il l t ll tr : . oпpедс-П е l Itlе o П l]еtipa Ще I-lИ 11| l l ] o и З B o Д с Т BПao д i е Л yо т 3 0 . 0 5 . 2 0 l] .
l\tl к1,р'
",..''nt-oсll
Ll
tlш
tl
й
opГa
: A pб и.r.pаrltllьrliсул l)язartс t<ой oбrtaс.гtl
в ьtДir
M и p o l з o е с o Г Л a ш е I l и еI l o Д е j l у ^ 5 4 - 2 8 2 4 1 2 0 ll o . г l t i . 0 5 . 2 (l)2
C } , б ь е r t . г ( с 1 , б ъ е к ' г ь l ) r I l ) 1 l l } i l : А t t Ц t t о н е p t t ь t Ё tl ( o ш t ь t е p . t е с I t l t йБ а н к ' . И l t . l . 1 . l i ] с ] . Б a н к ' .( o т t i p r , r r . t r с
oГl)l't: 10211з9249670. дtа.гa Г0с.l)еГисТlllllt}lll:
illitltlolIеDlIoе oбщестrзo). ИI_lH: 11з6|9ЗЗ41'
] l . 0 5 . l 9 ! ) 9 г . , l I a } , i N l е I | o B a l l l , lpее Г и с l . р и p y Ю U l е Г o o l ) Г а I I i l : I { е н т p t t л ь t t t , t й б а t t t t [ ) o с с t l й с t i o l : i
с D е д 1 Е - 1 ] 1 1 1I1(иПtП
' t:' 7 7 5 0 0 l 0 0 l : а . t t 1 l е с( ш t е с т . ol I а х O ) l ( l , l с t . l t t яи)t t o г о o p Г a t I a l j Л и Л t l L l a . И i \ 4 е l ( ) t l t l ] х
j.ii
o Ица без дoвсpеrIlIOсТИ: Poссия. гоpоД Мoскrllt.
l t р а в о Д е й с т B o B а l . Ь o T l . , t i \ , | е | |Оиp l j ! l t . l L l е с l i o Г Л
M o t t е т . tt ,tl t о в с l t t ,йt t l е р е y Л O | i .д . 3 , с . г p .l
Oбr,ек.l.
Ill)ilt}ll:
зеtvIеlrt,гtьIйt ),Ll[Iс.Гoli. liа.ГеГopиЯ
зс14еilЬ:
Зе]\iJlи
}|aсеI|еlll'|l,l\
П\,Il|i.|.ol].
oбlttaя lUIoLltlljlt, 8l l'7
l ) а . ] l ) е u | с l l l l O е l . l с l l O Л Ь З ( ) t ] i t t l t t е :o б с i I r / ) I i t l l ] a H l ] е l l е ) l ( l j Л O Г o Г l O \ l е L t ( с l 1 и Я ,
trjlllсс (;rtес.гolIа\o)lijlеtlllе) объс'li.гa: Гol)()jl Рязагrь. Скol,tо1l,.lrlttillс|iaЯ r,л..7a
l ( l t . . l l t r : ' r . ri l rьll i i
r . с . l ll l t l t t ь l t * I )
ltrl. rr.
62:29:000
83 2 : 0 0 l 6
С t . t t ц с t l l . r ] . \ ' l 0 L l l l l(C) l . l ) l l l I l l l l е l l r , r r (l о б 1 l е ; u с l t c l l t t t t ) l l l ) l l l } i l : l I с ' ] i l l ] е l . t . l с Т I ] l ] I ) o B a | | ( )
( ) r l е i \ , Il t l ] . ц и н о ; r l Г o с y l t i j l l ) с l . l ] е H H O ] \ l l ) с с с . l . р е П p a B l | а H r / l I ] и i I ( l , i N l O е и \ l v l l t е с 1 - l ] O t . l с . ц r j l ( ) l i с r l I , l r t
.]?lП}tсЬ
i t l t , l - \ / с . Г2{0rl 2 г o : t а с . ц с J l а l l [ l
l ] е I . l . l с Т p a l l l . 1 rЛr g 6 2 - 6 2 - 0 l / 3 l 8 / 2 0 l 2 - 0 4 4
Рсrгисr'pirтоp
1lloлпrrсь)
62-\Д.ц
602764
236
''ft)''
237
238
239
240
241
242
243
244
245
246
247
248
249
250
251
252
253
