Товарищество собственников недвижимости В связи с

Товарищество собственников недвижимости
В связи с принятием Федерального закона от 05.05.2014 №99-ФЗ "О внесении изменений в
главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими
силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон №99ФЗ) введена новая организационно-правовая форма юридического лица - товарищество
собственников недвижимости.
С 1 сентября 2014 года ТСЖ является видом юридического лица в организационно-правовой
форме ТСН. Перерегистрации ТСЖ не требуется, необходимо осуществить переименование ТСЖ
в ТСН и внести изменения в устав для приведения его в соответствие с нормами Гражданского
кодекса РФ (далее – ГК РФ) при первом изменении устава. С 01.09.2014 деятельность ТСЖ по
управлению многоквартирным домом регулируется нормами Жилищного кодекса РФ, а его
гражданско-правовой статус определяется в соответствии с гл. 4 ГК РФ.
Основная деятельность ТСЖ, ради которой оно создается, - это совместное управление
общим имуществом в многоквартирном доме. Учитывая изложенное, деятельность ТСН в виде
ТСЖ по управлению многоквартирным домом также регулируется разд. VI "Товарищество
собственников жилья" ЖК РФ, а гражданско-правовой статус данной организации определяется в
соответствии с нормами ГК РФ.
Регистрационные действия
В соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона №99-ФЗ с 01.09.2014 юридические лица создаются в ОПФ,
которые предусмотрены для них ст. ст. 48 - 123.28 гл. 4 ГК РФ. Таким образом, после 01.09.2014
собственники помещений МКД могут зарегистрировать свое объединение только в качестве ТСН.
При этом согласно п. 2 ст. 123.12 ГК РФ устав ТСН должен содержать сведения о его
наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте
нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и
порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются
единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения,
предусмотренные законом. Примечательно, что в уставе ТСН не требуется указывать вид ТСН ТСЖ, но и не запрещается. В настоящее время большинство ТСН, зарегистрированных в ЕГРЮЛ,
имеют наименование, в котором нет слов "ТСЖ" или "в жилищной сфере". Однако есть
единичные случаи регистрации ТСН с наименованием, включающим слово "ТСЖ", например
Товарищество собственников недвижимости "ТСЖ Квартал Молодежный".
Перерегистрация ЖСК и ТСЖ, созданных до 01.09.2014, в связи с внесенными в ГК РФ
изменениями не требуется (п. 10 ст. 3 Закона №99-ФЗ). Но все они должны пройти процедуру
переименования и внести изменения в свои уставы в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ при
первом изменении уставов. То есть если у ТСЖ возникнет необходимость внести изменения в
устав (например, при переизбрании председателя правления), то одновременно с этими
изменениями надо привести устав в соответствие с нормами ГК РФ (ч. 7 ст. 3 Закона №99-ФЗ).
Причем, налоговые органы обязаны отказать в регистрации изменений в уставе ТСЖ, если в
числе изменений не будут отражены изменения наименования и устава в соответствии с нормами
гл. 4 ГК РФ.
Для переименования ТСЖ в ТСН, а также внесения изменений в устав товарищество должно
представить в регистрирующий орган:
- заявление о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные
документы юридического лица. Подпись заявителя на указанном заявлении должна быть
нотариально заверена;
- решение о внесении изменений в устав (протокол общего собрания членов ТСЖ, на
котором должны присутствовать члены ТСЖ или их представители, обладающие более 50%
общего числа голосов членов ТСЖ; решение принимается простым большинством голосов от
общего числа голосов присутствующих на собрании (п. 1 ч. 2 ст. 145, ч. 3, 4 ст. 146 ЖК РФ));
- изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица (устав в новой
редакции или изменение к уставу в виде отдельного документа), - два экземпляра.
По общему правилу для регистрации изменений в устав требуется представить также
документ об уплате государственной пошлины. Однако согласно ч. 12 ст. 3 Закона №99-ФЗ при
регистрации изменений уставов в связи с их приведением в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ
государственная пошлина не взимается.
После переименования ТСЖ в ТСН товарищество продолжит действовать под тем же
основным государственным регистрационным номером (ОГРН). Не изменится и
идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), присвоенный ТСЖ при регистрации, ведь,
как отмечалось выше, в Законе №99-ФЗ специально оговорено, что перерегистрации в данном
случае не требуется. Тем самым законодатель установил, что вынужденную "смену вывески" ТСЖ
нельзя трактовать как реорганизацию в форме преобразования, при которой происходит смена
организационно-правовой формы юридического лица и в результате которой изменяются его
ОГРН и ИНН.
ТСН - это новая организационно-правовая форма, которая автоматически присвоена всем
ТСЖ, созданным до 01.09.2014. Изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в
соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и
иные документы, содержащие его прежнее наименование (договоры, соглашения, решения,
протоколы общего собрания членов ТСЖ, постановления суда, свидетельства о праве
собственности и пр.). Не требуется также проводить общее собрание собственников помещений
для принятия решения о пересмотре способа управления домом с ТСЖ на ТСН, поскольку ТСЖ вид юридического лица в организационно-правовой форме ТСН, а ч. 2 ст. 161 ЖК РФ
предусматривает в качестве способа управления домом именно управление ТСЖ, а не ТСН.
Ключевые нововведения
Следует отметить ряд принципиальных изменений, которые касаются ТСЖ и ЖСК, в связи с
поправками, внесенными в ГК РФ Законом №99-ФЗ.
Во-первых, с 01.09.2014 некоммерческие организации (далее - НКО) могут осуществлять
приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку,
поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует
таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ). При этом согласно п. 5 ст. 50 ГК РФ некоммерческие
организации, уставом которой предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности
должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной
стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для ООО
(сейчас это 10000 рублей).
Таким образом, если ТСН (в том числе в виде ТСЖ) осуществляет не только основную
деятельность по управлению МКД, но и иную деятельность, приносящую доход (например, сдает
в аренду собственное имущество, осуществляет ремонтные работы), то по состоянию на
01.01.2015 оно должно иметь имущество рыночной стоимостью не менее 10 000 руб. Деньги, в том
числе безналичные денежные средства, относятся к имуществу (ст. 128, п. 2 ст. 130 ГК РФ).
Поэтому формально требование п. 5 ст. 50 ГК РФ выполняется, в том числе, тогда, когда на
расчетном счете ТСН находятся их собственные денежные средства в размере не менее указанной
суммы. Нормы ГК РФ, регулирующие деятельность НКО (§ 6 гл. 4 ГК РФ), не предусматривают
возможность формирования НКО уставного капитала. Уставный (складочный) капитал образуют
только корпоративные коммерческие организации - хозяйственные товарищества и общества (п. 1
ст. 66 ГК РФ). Таким образом, средства на расчетном счете, необходимые для ведения ТСН
коммерческой деятельности, не являются уставным капиталом. Очевидно, что ТСН, которые не
имеют собственных средств, но намерены осуществлять коммерческую деятельность, будут
вынуждены привлечь необходимую сумму за счет взносов членов ТСН.
Во-вторых, согласно п. 2 ст. 123.14, п. 3 ст. 65.3 ГК РФ в ТСН создаются единоличный
исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный
исполнительный орган (правление). В ст. 144 ЖК РФ в качестве органов управления ТСЖ
названы только общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. При этом исходя из ст. 147 ЖК
РФ руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением ТСЖ, а не председателем,
председатель же "обеспечивает выполнение решений правления" (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Все это
давало основания считать, что председатель правления ТСЖ позиционирован в Жилищном
кодексе (ст. ст. 147 - 151) как член правления с несколько расширенными полномочиями, статус
председателя определяется только тем, что он возглавляет коллегиальный исполнительный орган правление ТСЖ, а функциональные обязанности обусловлены исключительно компетенцией
правления ТСЖ и не выходят за ее рамки. В то же время ряд экспертов, давая комментарии к ЖК
РФ, указывали: хотя ст. 144 ЖК РФ напрямую не называет председателя правления единоличным
исполнительным органом, фактически он является таковым, поскольку возглавляет орган
управления ТСЖ, а также, исходя из ст. 149 ЖК РФ, по существу выполняет функции органа
управления. С внесением поправок в ГК РФ в данной дискуссии поставлена точка: председатель
правления ТСЖ - это орган управления ТСЖ.
В-третьих, уставом ТСН может быть предусмотрено предоставление полномочий
единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно, или
образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от
друга. В качестве единоличного исполнительного органа корпорации может выступать как
физическое лицо, так и юридическое лицо (п. 3 ст. 65.3 ГК РФ). Сведения о предоставлении
полномочий выступать от имени ТСН нескольким лицам, действующим совместно или
независимо друг от друга, подлежат включению в ЕГРЮЛ. Иными словами, с 01.09.2014 от имени
ТСН может действовать одновременно несколько председателей, причем председателем может
выступать и юридическое лицо.
В-четвертых, в соответствии с п. 4 ст. 65.3 ГК РФ в редакции Закона №99-ФЗ в ТСН наряду с
исполнительными органами (коллегиальным органом - правлением и единоличным органом председателем) может быть образован коллегиальный орган управления (наблюдательный или
иной совет), контролирующий деятельность правления и председателя.
В настоящее время в Гражданском, Жилищном кодексах и иных законах ничего не говорится
о возможности создания наблюдательного или иного совета как органа управления ТСН,
следовательно, этот орган может быть создан членами ТСН в случае, если возможность его
создания предусмотрена уставом ТСН. Уставом же на совет могут быть возложены и иные
функции помимо контроля деятельности правления и председателя. По сути, права членов совета
ТСН полностью аналогичны правам, предоставленным любому члену ТСН: они вправе получать
информацию о деятельности ТСН, знакомиться с ее бухгалтерской и иной документацией,
требовать возмещения причиненных ТСН убытков, оспаривать совершенные ТСН сделки.
Необходимо подчеркнуть, что все эти права осуществляют именно члены совета ТСН, а не сам
совет в целом. При этом порядок осуществления указанных правомочий ничем не отличается от
общего порядка, действующего для любого члена ТСН, - даже требовать применения последствий
недействительности ничтожных сделок товарищества члены совета ТСН могут, как и все члены
ТСН, только с соблюдением правил п. 2 ст. 65.2 ГК РФ (с предварительным извещением других
членов ТСН о намерении обратиться в суд, предоставлением им необходимой информации и т.д.).
Последнее нововведение, о котором стоит упомянуть, - абз. 2 п. 2 ст. 123.14 ГК РФ, согласно
которому по решению общего собрания членов ТСН полномочия постоянно действующих органов
товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих
обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии
иных серьезных оснований. Заметим, что в Жилищном кодексе аналогичное положение не
содержится, несмотря на то что п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания
членов ТСЖ досрочное прекращение полномочий членов правления ТСЖ (в том числе председателя).
Соотношение норм ГК и ЖК РФ
Пункт 4 ст. 3 Закона №99-ФЗ устанавливает, что впредь до приведения законодательных и
иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствие с
положениями ГК РФ законодательные и иные нормативные правовые акты РФ применяются
постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ. Вместе с тем согласно ч. 8 ст. 5
ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных
законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах
субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК
РФ применяются положения Жилищного кодекса. Сопоставив данные нормы, а также учитывая
приведенные выше п. 4 ст. 49 и п. 6 ст. 50 ГК РФ, можно сделать вывод: в случае противоречия
норм ГК РФ касаемо ТСН и норм ЖК РФ, относящихся к ТСЖ, применяются нормы:
- Жилищного кодекса - к отношениям по осуществлению ТСЖ деятельности по управлению
МКД;
- Гражданского кодекса - к отношениям, являющимся предметом гражданского
законодательства, касающимся гражданско-правового статуса ТСН.
Эти выводы имеют практическую ценность в решении ряда вопросов. Например, п. 1 ст.
123.12 ГК РФ предусматривает возможность создания ТСН на базе нескольких зданий. Однако,
создавая ТСН в виде ТСЖ, следует руководствоваться ограничениями, установленными п. 1 ч. 2
ст. 136 ЖК РФ (МКД должны быть расположены на земельных участках с общей границей и на
них должны размещаться сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для
использования собственниками нескольких МКД).