реализации инвестиционно

МАЛАХОВ
ВЛАДИМИР ИВАНОВИЧ
кандидат экономических наук
доктор делового администрирования
КУРС ЛЕКЦИЙ
«КОНТРАКТНЫЕ СТРАТЕГИИ РЕАЛИЗАЦИИ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ»
г. Москва, 2013 год.
ИНТЕЛЛЕКТ-КАРТА КУРСА
ВСТУПЛЕНИЕ
Инвестиционно-строительные процесс и проект
Классификация контрактов
Факторы контрактного моделирования
Классификация Заказчиков
Инжиниринг
Концепция Open Book
Примеры контрактных моделей
реализации ИСП
Контрактная специфика девелопмента
Формирование контрактной модели
Заключение
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 2
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЦЕСС и ПРОЕКТ.
Ключевая инновация курса состоит в систематизации и классификации всех существующих контрактных отношений при реализации
инвестиционно-строительных проектов на базе единого системного понятия – Инвестиционно-строительного процесса. Рис.1-2.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ЗАМЫСЕЛ
(INVESTMENT PLANNING)
I
ФИНАНСОВОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ
(FINANCING)
F
БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЕ
(BUSINESS-PLANNING)
BP
УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА
(PROCESS MANAGEMENT)
PM
ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН
(ENGINEERING)
E
КОМПЛЕКТАЦИЯ
(PROCURIMENT)
P
СТРОИТЕЛЬСТВО
(CONSTRUCTION)
C
ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
(OBJECT COMISSIONING)
OC
ЭКСПЛУАТАЦИЯ / РЕАЛИЗАЦИЯ
(OPERATION / TRANSFER)
O/T
ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ
(DECOMISSIONING)
DC
Рис. 1 Базовый инвестиционно-строительный Процесс
Инвестиционно-строительный Процесс (ИСП)
– последовательная совокупность этапов стадии
реализации инвестиционно-строительного проекта,
направленная на достижение целей
инвестирования путем создания или изменения
объектов недвижимости.
Инвестиционно-строительный Проект
- любое, ограниченное временными рамками,
инвестиционное предприятие, направленное на
создание нового уникального объекта
недвижимости, без которого невозможно
достижение целей инвестирования.
Рис. 2 Круговой инвестиционно-строительный Процесс
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 3
ОТЛИЧИЕ ИСП от ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА (PLC).
Жизненный цикл проекта
– последовательная совокупность
взаимосвязанных во времени стадий
изменения статуса (текущего состояния)
проекта, задаваемая исходя из
потребностей управления проектом.
ИНИЦИАЦИЯ ПРОЕКТА
(INITIATING)
I
ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОЕКТА
(PLANNING)
P
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТА
(EXECUTING)
E
ЗАВЕРШЕНИЕ ПРОЕКТА
(CLOSING)
C
Рис. 3 Классический жизненный цикл проекта
Рис. 4 Сбор и анализ данных для нового проекта
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 4
ВАРИАНТЫ ИСП ЗАВИСЯТ от ПАРАМЕТРОВ ПРОЕКТА.
Consultancy
Design and
Planning
• Master-Plan
• Pre-Feasibility Study
• Feasibility Study
• Preliminary Planning
• Conceptual Design
• Permit Application Design
• Construction Design
• Tendering Procedures
• Suppliers Contracts
• Material Procurement
Procurement • Logistics
• Quality Supervision and Surveying
• As-built Documentation
• Construction cost tracking
Construction • Acceptance
Start-up
• Staff Training
• Operation Manuals
• Maintainance Manuals
• Commissioning
Рис. 5 Вариант ИСП для неиндустриального девелопмента
Conceptual
Engineering and
Design
Detailed
Engineering and
Design
•
•
•
•
•
Feasibility Studies
Basic Engineering
Front-End Engineering and Design (FEED)
Process Simulation
Process Flow Diagram and Equipment Data Sheet
•
•
•
•
•
Technology Process
Mechanical Engineering
Civil Engineering
Process Desing and Piping
Electrical and Instrimentation Control
• Expediting and Logistics
• Site management
• Health and Safety Management
Procurement
• Quality Supervision and Surveying
Construction
Management (PCM)
Commissioning
Handover
•
•
•
•
As-built Documantation
Consructioning cost tracking
Comissioning and Plant
Acceptance and Start up
•
•
•
•
Plant Operation Management
Plant Safety and Reliability
Plant Revamp
Decommissioning
Rand Up
Maintainance and
Operation
Рис. 6 Вариант ИСП для индустриального девелопмента
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 5
СВЯЗЬ ИСП и ФУГКЦИЙ В ПРОЕКТЕ.
Рис. 7 Круговой вариант ИСП для различного девелопмента
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 6
БАЗОВАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНТРАКТОВ.
Базис классификации
По способу выбора
исполнителя
Конкурентные
переговоры
Объявление цены
Ответственность за
профкомпетенцию
Публичный
тендер
ПИР, ТЭО, ИРД,
эскизный проект
Концептуальный
инжиниринг
Технологический
проект, ПСД
Инжиниринг
Архитектурный
или Дизайнпроект
Логистический
инжиниринг
Генеральный
подряд
Подряд по видам
работ
Пуско-наладочный
подряд
По методу
определения цены
По объему ответственности
в инвестиционно-строительном процессе
Ответственность за
управление и контроль
Комплексные
Контракты
Расширенный
генеральный подряд
EPC (Engineering,
Фиксированная
цена (Lump Sum)
Менеджер
проекта
Технический
заказчик
Procurement, Construction)
Комплектация и
поставки
Строительство
EPCM (Man. for Engineering,
Инженер
проекта
Procurement, Construction)
PMC, EPCI, EPCC, EPCS и
подобные контракты
Фи и Концессионный
Девелопмент
Сайтменеджер
Единичные цены
(Measure&Value)
Компенсация затрат
Возмещение
затрат (Cost+Fee)
Метод целевых
затрат (Target Price)
Смешанная
по видам работ и услуг
Изменяющаяся
(MV to LSTK)
Контракты
«Под ключ» (turnkey)
Рис. 8 Базовая классификация контрактов
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 7
Если представленный рисунок 8 представить в виде описания, то наиболее важной основой классификации нам кажутся следующие:
1.
По методу выбора исполнителя работ:
1.1. Публичный тендер (открытые конкурсные торги);
1.2. Конкурентные переговоры (закрытые торги).
2.
По методу определения стоимости контракта:
2.1. Стоимость контракта, основанная на объявленной цене работ;
2.2. Стоимость контракта, основанная на компенсации затрат.
3.
По методу распределения технической и административной ответственности:
3.1. Контракты по отдельному этапу инвестиционно-строительного процесса или его части;
3.2. Контракты по нескольким этапам инвестиционно-строительного процесса;
3.3. Контракты «Под ключ» и прочие особые контракты.
1.1. Публичный тендер имеет следующие особенности:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
Открытые публичные торги за счет Претендентов;
Неограниченное число участников, для сужения круга могут быть предусмотрены несколько этапов, предквалификация,
переторжка;
Ответственность Заказчика за чистоту отбора;
Предоставление гарантий участника (bid-bond), возможен выкуп документации;
Независимая оценка предложений, отдельно техническая и коммерческая часть, публичность вскрытия;
Передача значительного объема публичной ответственности за результат проекта с Заказчика на исполнителя.
1.2. Конкурентные переговоры имеют свою специфику:
a.
b.
c.
Закрытый отбор из приглашенных участников;
Заказчик не обязан объявлять победителя и объяснять причины отклонения предложений;
Низкая цена – не фактор назначения победителя.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 8
КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ОТЛИЧИЯ КОНТРАКТОВ.
Базис Классификации
По способу выбора
исполнителя
По методу
определения цены
Конкурентные
переговоры
Тендерный
отбор
Закрытый отбор из
приглашенных
участников;
Заказчик не обязан
объявлять победителя
и объяснять причины
отклонения
предложений;
Низкая цена – не
фактор назначения
победителя.
Открытые публичные
торги за счет
Претендентов;
Неограниченное число
участников, для
сужения круга –
несколько этапов и
предквалификация,
переторжка;
Ответственность
Заказчика за чистоту
отбора;
Предоставление
гарантий участника
(bid-bond), возможен
выкуп документации;
Независимая оценка
предложений,
отдельно техническая
и коммерческая часть,
публичность вскрытия.
Объявление
цены
Компенсация
затрат
Фиксированная
цена (Lump Sum)
Единичные цены
(Measure&Value)
Возмещение затрат
(Cost+Fee)
Метод целевых
затрат
Применимо, если виды
и объёмы работы
достаточно точно
определены на стадии
конкурсного отбора;
Подрядчик получает
сумму, которую указал
при участии в конкурсе;
Неприменимо если
ожидаются изменения,
но цена может быть
изменена, если
появились или
отменились работы
после уточнения
проекта;
Подрядчик рискует всей
суммой контракта.
Рассчитывается по
известному объёму
работ;
Сравниваются тарифы
за единицу работ.
Подрядчик предлагает
тарифы на виды работы;
Тарифы варьируются по
объёмам работ;
Окончательная цена
появляется в конце
работ;
Изменение объёмов на
фиксированный лимит
может повлечь
изменение тарифов.
Фи:
– как процент от затрат;
– как фиксированная
сумма (Cost + fix);
– как фиксированная
сумма и премия за ввод;
– как фиксированная
сумма со скользящей
шкалой.
Подрядчику
компенсируются
фактические
подтвержденные
затраты и оплачивается
вознаграждение;
Применяется когда виды
и объём работ не
определены на стадии
отбора;
Подрядчик рискует
размером прибыли.
Вероятная цена
контракта утверждена
при конкурсном
отборе;
Оплата производится
по принципу
Cost + fee, но порядок
ценообразования
утверждается в начале
контракта и не
изменяется;
Разница между
целевой и
фактической ценой
может распределяться
между Заказчиком и
Подрядчиком по
договоренности.
Рис. 9 Детализация классификации по отдельным базисам
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 9
2.1 Стоимость контракта, основанная на объявленной цене работ:
2.1.1
2.1.2
Фиксированная цена (Lump Sum) за объект:
a. Применимо если виды и объёмы работы достаточно точно определены на стадии конкурсного отбора;
b. Подрядчик получает только ту сумму, которую указал при участии в конкурсе;
c.
Неприменимо если ожидаются изменения, но цена может изменяться, если уточняется объем работы после уточнения
проекта;
d. Подрядчик рискует всей суммой контракта.
Фиксированная цена за единицу работ (Measure&Value):
a. Рассчитывается по известному объёму работ;
b. Сравниваются тарифы за единицу работ;
c.
Подрядчик предлагает тарифы на виды работы;
d. Тарифы могут варьироваться по объёмам работ, учитывать эффект масштаба производства;
e. Окончательная цена появляется в конце работ;
f.
Изменение объёмов на фиксированный лимит может повлечь изменение тарифов.
2.2 Стоимость контракта, основанная на компенсации затрат:
2.2.1
2.2.2
Метод возмещения затрат (Cost+Fee);
a. Оплата производится по принципу Cost+Fee, в т.ч.: Фи – как процент от затрат; Фи – как фиксированная сумма (Cost+fix); Фи –
фиксированная сумма и премия за ввод; Фи – фиксированная сумма со скользящей шкалой;
b. Подрядчику компенсируются фактические подтвержденные затраты и оплачивается вознаграждение;
c.
Применяется когда виды и объём работ не определены на стадии отбора;
d. Подрядчик рискует размером вознаграждения;
e. Применимо при параллельном проектировании и строительстве.
Метод целевых затрат (Target cost).
a. Оплата производится по принципу (Cost+Fee) при согласованной формуле калькулирования затрат;
b. Вероятная цена контракта утверждена при конкурсном отборе;
c.
Разница между целевой и фактической ценой распределяется между Заказчиком и Подрядчиком по договоренности;
d. Применимо когда цена проекта в целом известна, но могут быть факторы колебаний цены, непредсказуемые для обеих сторон
(в случае увеличения) и мотивация на снижение затрат (в случае уменьшения).
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 10
КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ОТЛИЧИЯ КОНТРАКТОВ.
Базис Классификации
По отдельным
этапам
По нескольким
этапам
По полным
этапам
По доли работ в
этапе
Профессиональное
выполнение работ по
конкретному этапу.
Услуги по отдельным
работам стартовых
этапов: анализ рынка,
анализ и мониторинг
рынка.
Только управление
строительством и
стройплощадкой
(site-management);
Монтаж оборудования;
Контракт на
управление
проектом без
ответственности за
риски (или
+проектирование);
Выполнение
специализированных
работ;
Поставки специального
оборудования и т.п.
Обычно выполняется
с привлечением
опытного исполнителя
работ в зависимости
от объёма работ:
подрядчик или
генподрядчик,
проектировщик или
генпроектировщик,
инженер проекта или
Техзаказчик и т.п.
По видам работ в
разных этапах
По совокупности
разных этапов
По совокупности
соседних этапов
Контракты
по ключ
Комплексные
сквозные контракты
по выполнению
конкретной услуги
на протяжении
всего проекта:
авторский надзор,
поставка
специальных
материалов и
контроль их
монтажа и
эксплуатации,
поставка расходных
материалов,
подготовка и
контроль графика
работ, стоимостной
контроль и
бюджетный
контроль,
кредитные и
страховые
контракты.
Имеет смысл в
инжиниринговых
этапах, как
связующий элемент
всех работ;
Проектирование
технологии и пуск в
эксплуатацию по
мощности
желательно отдавать
одному исполнителю
с тем, чтобы
правильно
объединить
ответственность за
ранние этапы.
Наиболее вероятны
контракты
комплексного
инжиниринга, в т.ч.
на сопровождение
эксплуатации и вывод
из эксплуатации.
Контракты по
совокупности
соседних этапах
представлены ниже в
общепринятых
контрактных моделях:
расширенный
генеральный подряд,
РСМ-контракт, ЕРСконтракт, ЕРСМконтракт, ЕРСS, EPCSS
и т.п. совокупные
контракты, контракты
на Фи-Девелопмент и
концессионный
девелопмент. Модели
выполнения работ
хозспособом и
спекулятивным
девелопментом –
схожие, но не
контракты.
Термин «Под ключ» в
России относится к
объему работ и
означает, что объект
должен быть
полностью готовым к
эксплуатации;
Любые договора по
нескольким
последовательным
этапам могут быть
договорами «под
ключ», при условии,
что контракт
завершают работы по
вводу в
эксплуатацию;
Западная деловая
среда предполагает
иное содержание
определения термина
«Под ключ» - за счет
Исполнителя.
Рис. 10 Классификации контрактов по отношению к объему работ
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 11
3.1 Контракты по отдельному этапу инвестиционно-строительного процесса:
3.1.1
3.1.2
Контракты без детализации работ этапа:
a.
Заказчик заключает договор на каждом этапе ИСП с разными Подрядчиками, причем некоторые из них могут делать несколько
этапов по разным договорам;
b. Если Заказчик некомпетентен в области управления проектом, то он может нанять Технического Заказчика на исполнение его
функций в любом объёме – это тоже подвид Подряда;
c.
В различных инвестиционно-строительных проектах часть этапов может быть несущественна, а потому входить в другие этапы.
Контракты с детализацией работ конкретного этапа:
a. Внутри каждого этапа работы могут быть детализированы ещё глубже и переданы разным Подрядчикам, например, весь
объем поставок может быть разделен как поставка оборудования, материалов, логистика тяжелого оборудования, работа с
таможней, страхование грузов и другое;
b. Ввиду незначительности влияния конкретного этапа работ, он может быть включен в сопутствующий этап и детализирован
там, как часть этого этапа, например, бюджетное финансирование проекта с авансом на 60% включается в бизнес-план без
проработки финансовых аспектов, как отдельного этапа.
3.2 Комплексные контракты по нескольким этапам инвестиционно-строительного процесса:
3.2.1
3.2.2
Контракты на последовательные этапы (ЕРС/ЕРСМ и т.п.):
a. Передача нескольких последовательных этапов обычно применяется при необходимости формирования сквозной
ответственности Подрядчика за результаты работ;
b. Передавать несколько этапов одному подрядчику имеет смысл при наличии объективных проблем при передаче
строительной готовности и результатов работ Подрядчику следующего этапа;
c.
При выборе исполнителя немаловажно учитывать фактор его ключевой компетенции для реализации конкретного проекта;
d. Передача нескольких этапов инвестиционно-строительного процесса имеет смысл при решении вести работы параллельно
для сокращения сроков и т.п.
Контракты по совокупности разных этапов:
a. Имеет смысл в инжиниринговых этапах, как связующий элемент всех работ;
b. Проектирование технологии и пуск в эксплуатацию по мощности желательно отдавать одному исполнителю с тем, чтобы
правильно объединить ответственность за ранние и завершающие этапы.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 12
3.3 Контракты под ключ (Turnkey Contracts);
Условия контракта на проектирование, строительство и сдачу объектов «Под ключ» были в своё время разработаны Международной
федерацией инженеров-консультантов FIDIC («Conditions of Contract for Design-Build and Turnkey» («Orange Book» - «Оранжевая книга»)) и
рекомендуются для всеобщего применения в целях проектирования и строительства объектов в случае проведения международных торгов. Рис.11.
В большинстве случаев такие контракты финансируются подрядчиками, хотя возможны варианты комбинированного финансирования, в том
числе третьими лицами и кредитными учреждениями.
Red Book
Orange
Book
Yellow Book
Green Book
•"Conditions of Contract for Works in Civil Engineering Construction" ("Red Book") - Условия контракта на
сооружение объектов гражданского строительства ("Красная" книга)
• "Conditions of Contract for Design-Build and Turnkey" ("Orange Book") - Условия контракта на
проектирование, строительство и сдачу объектов "Под ключ" ("Оранжевая" книга)
• "Conditions of contract for Electrical and Mechanical Works", 1987 ("Yellow Book") - Условия контракта на
электромонтажные работы и работы по монтажу механического оборудования" ("Желтая" книга)
•"Short Form of Contract" (Green Book) – Краткая форма контракта ("Зеленая" книга)
Silver Book
• "Condition for Contract for EPC/Turnkey" ("Silver Book") - Условия ЕРС-контракта для проектов,
выполняемых "Под ключ" ("Серебряная" книга)
White Book
• "Client/Consultant Model Services Agreement" ("White Book") - Типовой договор между Заказчиком и
консультантом на оказание услуг ("Белая" книга)
Blue Book
•"Form of Contracts for Dredging and Reclamation Works" ("Blue-Green Book") - Контракт на
дноуглубительные, маркшрейдерские и рекультивационные работы ("Синяя" книга)
Рис. 11 Цветовая классификация контрактов по FIDIC
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 13
3.4 Прочие контракты.
Кроме предложенных вариантов классификации контрактов по распределению технической и административной ответственности, могут
возникнуть самые разные вариации на тему контрактования отдельных этапов ИСП, частей этапов ИСП или всего ИСП, в том числе:
1. Только управление строительством и стройплощадкой (Site-management);
2. Поставка, монтаж и испытания оборудования;
3. Контракт на управление проектом без ответственности за риски (или +проектирование);
4. Строительство и проектирование;
5. Проектирование и поставка оборудования, шефмонтаж;
6. Технический Заказчик – специализированный подрядчик Заказчика, который выполняет функционал Заказчика от его имени;
7. Комплексный инжиниринг: Концептуальный проект + базовый и рабочий проект + Шеф-монтаж + пуск в эксплуатацию + Обслуживание +
Вывод из эксплуатации;
8. Управляющая компания (управление проектом);
9. Пуск в эксплуатацию;
10. Инжиниринг + Пуск в эксплуатацию;
11. Инжиниринг + Поставки + Пуск в эксплуатацию;
12. Управление проектом + Инжиниринг + Пуск в эксплуатацию + Эксплуатационное сопровождение;
13. Вывод из эксплуатации и другие варианты.
В дополнение к представленным базисам классификации контрактов, мы считаем, что необходимо добавить взгляд на контракты с
позиции рисков. Дело в том, что проектные риски, о которых имеют вполне отчетливое представление большинство руководителей
инвестиционно-строительных проектов, так и остаются на бумаге в качестве тренировки по формированию программ управления рисками.
Реального отражения и учета в контрактном моделировании они не находят. Вместе с тем, политика снижения рисков реализации проекта со
стороны Заказчика может иметь вполне четкие и выстроенные тенденции, как с точки зрения изменения условий ценообразования, так и с точки
зрения объёмов работ, принимаемых в соответствие с конкретным этапом ИСП, в договорные отношения. Рис.12.
В качестве стартовой процедуры методологии выбора эффективной контрактной модели мы предполагаем анализ конкретного проекта
через три своеобразных фильтра:
1. Инвестиционно-строительный инжиниринг;
2. Классификация Заказчиков и Девелоперов, как подвида Заказчиков;
3. Учет изменчивости контрактов через анализ концепции «Open Book».
Дополнительные факторы, которые могут стать частью принятого решения о контрактной модели, будут обсуждаться по мере включения
в ту или иную дискуссию, но общее представление о порядке изложения этого вопроса представлено на рис.13.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 14
КЛАССИФИКАЦИОННЫЕ ОТЛИЧИЯ КОНТРАКТОВ.
Базис Классификации
По идентификации
рисков
По отнесению
рисков
Риск срыва сроков
проекта;
Риск полностью
относится на Заказчика
(Клиента);
Риск полностью
относится на
Подрядчика
(Исполнителя);
Разделение рисков
между Заказчиком и
Подрядчиком.
Изменение объёмов
рисков между
Заказчиком и
Подрядчиком в
процессе реализации
проекта.
Страхование рисков.
Риск качества работ;
Риск избыточных
затрат;
Риск недостижения
проектных
показателей.
Управление
ценообразованием
Возмещение затрат
(Cost+Fee)
Единичные цены
(Measure&Value)
Управлением
объемом работ
Снижение рисков Заказчика
Рост рисков Исполнителя
По видам
рисков
По управлению
рисками
Большинство этапов
ИСП
Несколько этапов
ИСП
Метод целевых
затрат
Отдельные этапы
ИСП
Фиксированная цена
(Lump Sum)
Отдельные работы в
этапе ИСП
Рис. 12 Классификации контрактов по отношению к рискам
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 15
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ.
Факторы контрактной модели
Статические
Динамические
Классификация
Заказчиков
Инжиниринговые
компетенции
Инжиниринговые
компетенции
Классификация
Девелоперов
Наличие
компетенций на
старте проекта
Желание иметь
компетенции в
конце проекта
Контрактные
формулы
Динамика
компетенций
Заказчика в проекте
Концепция
Open Book
Концепция
партнерского
подряда
Концепция
раннего старта
Рис. 13 Факторы формирования контрактной модели
Инвестиционно-строительный инжиниринг, чаще всего, рассматривают как интеллектуальный вид деятельности, имеющий своей
конечной целью получение наилучших (оптимальных) результатов от капиталовложений или иных затрат, связанных с реализацией проектов
создания объектов недвижимости. Предоставление на основе инжиниринговых договоров полного комплекса услуг и поставок, необходимых для
строительства нового объекта, называется «комплексным инжинирингом». Он включает несколько отдельных вида инженерно-технических услуг,
каждый из которых может быть предметом самостоятельного договора. В конечном счете, если совместить инжиниринг и инвестиционностроительный процесс, то деятельность по инжинирингу будет иметь место на каждом этапе ИСП. Рис.14.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 16
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF
DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING)
I
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(FINANCIAL ENGINEERING)
F
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ
(TECHNICAL & ECONOMIC ENGINEERING)
BP
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL
& ADMINISTRATIVE ENGINEERING)
PM
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН
(BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)
E
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS &
PROCURIMENT ENGINEERING)
P
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(CONSTRUCTION ENGINEERING)
C
ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(COMISSIONING DESIGN)
OC
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING)
O/T
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(DECOMISSIONING DESIGN)
DC
Инжиниринг – это наука и искусство извлечения
практической выгоды из чистых научных знаний,
таких как физика или химия, и их применение при
создании новых зданий, сооружений, предприятий,
заводов, машин и механизмов.
Инвестиционно-строительный инжиниринг - это
профессиональная предпринимательская
деятельность по предоставлению Заказчикам
комплексных инженерных услуг, включающих
моделирование технологических процессов,
проектирование зданий и сооружений, подготовку,
обеспечение и техническое сопровождение
процесса строительства, надзор за возведением,
монтажом, пуско-наладкой и эксплуатацией
промышленных и хозяйственных объектов.
Рис. 14 Инжиниринг на каждом этапе ИСП
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 17
ИСП объектов
непромышленного девелопмента
ИСП объектов
индустриального девелопмента
Определение рыночной ниши и
выбор объекта девелопмента
Анализ товарных рынков и сырья,
выбор продукта
Архитектурная
концепция и решения
Технологическое решение и
применяемость ноу-хау, предТЭО
Архитектурный
эскизный проект, макет, предТЭО
Предварительный технологический
проект и заказ на оборудование
Изыскания, техусловия, ИРД и
техзадание на проектирование
Изыскания, техусловия, ИРД, макет,
спецификации оборудования
Базовый строительный и
Дизайн-проект
ТЭО (пересчет БП), Технологический и
Базовый строительный проект
ТЭО (пересчет БП) и рабочий
строительный проект
Закупка основного
оборудования и ноу-хау
Закупка инженерного оснащения и
материалов
Вспомогательное оборудование и
Рабочий строительный проект
Строительство и
монтаж инженерного оснащения
Строительство и
монтаж оборудования
Сдача
в эксплуатацию
Испытания, Наладка и Пуск
в эксплуатацию
Это относится и к объектам
коммунального и инфраструктурного
девелопмента
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ.
Рис. 15 Различие инжиниринга в ИСП различных проектов
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 18
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ.
Рис. 16 Примерное сопоставление этапов проектного инжиниринга в России и за рубежом
Давайте рассмотрим поведение Заказчика на каждом этапе инвестиционно-строительного проекта, в зависимости от задач, которые ему
предстоит решать в будущем и на основании которых, он принимает решения о заключении контрактов, Рис.17. Кто владеет инжиниринговой
компетенцией проекта вообще? Заказчик или Исполнитель? Скорее всего, абсолютной инжиниринговой компетенцией по всем этапам ИСП не
владеет ни тот ни другой. Другими словами, на каждом этапе ИСП или Заказчик, или Исполнитель (Подрядчик) владеет инжиниринговой
компетенцией в том объеме, который позволяет создать для себя некоторую добавленную стоимость на своем этапе работ. Рис. 18.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 19
ЗАКАЗЧИК
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Владеет инжиниринговой
компетенцией этапа: сам ставит
задачу и сам принимает работу
Только выполняет работы по плану
и проекту Заказчика
Не владеет инжиниринговой
компетенцией, но хочет владеть:
Обучается и сам принимает
результат под надзором.Эксперта
Исполнитель предоставляет услугу
инжиниринга, выполняет работу,
обучает сотрудников Заказчика и
сдает им под надзором Эксперта
Не владеет инжиниринговой
компетенцией и не хочет владеть:
нанимает Эксперта для принятия
работ Исполнителя
Исполнитель предоставляет услугу
инжиниринга, выполняет работу и
сдает её Эксперту Заказчика
Рис. 17 Формулы инжинирингового взаимодействия Заказчика и Исполнителя на каждом этапе ИСП
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 20
ЗАКАЗЧИК
ИСПОЛНИТЕЛЬ
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF
DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING )
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(FINANCIAL ENGINEERING)
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ
(TECHNICAL & ECONOMIC ENGINEERING)
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL &
ADMINISTRATIVE ENGINEERING)
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН
(BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)
E
P
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS &
PROCURIMENT ENGINEERING)
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(CONSTRUCTION ENGINEERING)
C
OC
ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(COMISSIONING DESIGN)
OC
O/T
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING)
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONING
DESIGN)
DC
Рис. 18 Вариант разделения инжиниринговый компетенцией на этапах ИСП
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 21
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: ОТ ИНЖИНИРИНГА К КЛАССИФИКАЦИИ ЗАКАЗЧИКОВ.
Формула-1:
Формула-2:
Формула-3:
Формула-4:
Заказчик-Застройщик
(инжиниринг) =
Группа исполнителей
Застройщик +
Технический
Консультант = ЕРСМ
(инжиниринг) +
Группа исполнителей
Застройщик +
Техзаказчик
(инжиниринг) =
РСМ + Группа
исполнителей
Застройщик +
Эксперт = ЕРС
(инжиниринг) +
Группа
исполнителей
Рис. 18а Учет инжиниринга в формулах контрактования
Рис. 18в Философия проектирования различных объектов
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 22
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: КЛАССИФИКАЦИЯ ЗАКАЗЧИКОВ.
Соответствие объекта компетенциям
Профильный объект
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
2
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Профессиональный Заказчик,
инвестирующий в объекты
недвижимости в целях дальнейшей
перепродажи, реализации по частям
или в иных целях, не предполагающих
эксплуатации объекта и его
использования для получения
операционной прибыли от
производственной или арендной
деятельности.
Заказчик
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Непрофессиональный Заказчик
объекта, не входящего в поле его
ключевых компетенций, но
необходимого для выполнения
непрофильных сервисных функций.
При этом Заказчик вынужден
эксплуатировать такие объекты,
поэтому имеет компетенции в
управлении, поэтому требует
тщательного учета в проекте
операционных затрат на
эксплуатацию.
Профессиональный Заказчик в
области строительства необходимых
ему объектов. Он не только лучше
многих инжиниринговых компаний и
подрядчиков разбирается в
технологическом или
производственном процессе, он
может адекватно оценить затраты на
строительство, ввод в эксплуатацию и
вывод из неё на основе собственных
компетенций и опыта.
3
Третье лицо
Будущий оператор объекта
1
Непрофильный объект
4
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
Самый пассивный Заказчик, который
не только плохо себе представляет
специфику проектирования,
строительства и эксплуатации
объекта, но и в принципе не
намерены на этом акцентировать
внимание в будущем. Его цель –
решение поставленной задачи. Это
различные государственные
организации или специальные
фонды, нацеленные на
благотворительность.
Рис. 19 Главная классификация Заказчиков
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 23
Классификация по типу Заказчика
Модель 1 - АП.
Большой объем работ Заказчик
выполняет собственной службой
капитального строительства. Чаще
всего проектирование, как
концептуальное, так базовое и
рабочее, выполняется
собственными аффилированными
структурами,
специализирующимися на таких
объектах. Потребности в
комплексных (ЕРС/ЕРСМ)
подрядчиках нет, так как
управление строительством и
организацию работ ведут
собственные супервайзеры. В
лучшем случае на подряд берутся:
специальные разделы рабочего
проектирования, креативные
технологические или
архитектурные решения,
эксклюзивный дизайн,
субгенподряд - т.е. генподряд
уровня титульного объекта,
специализированный и линейный
субподряд. Работы по пусконаладке чаще всего выполняют
собственные структуры.
Модель 2 - АН.
Заказчик чаще всего вынужден
иметь такой объект по
объективным причинам.
Собственная служба эксплуатации
или нанятый ею специалист готовит
техническое задание на
проектирование (ТЗ) с учетом
корпоративных требований и
нанимает компанию на ПИРы. В
случае необходимости сначала
обращаются к консультантам по
строительству аналогичных
объектов. Для выполнения работ
по проектному инжинирингу
привлекаются на тендерной основе
специализированные
проектировщики. Функции
технического консультанта (ТЗ)
выполняет или собственная
квалифицированная
эксплуатационная служба или
нанятый независимый эксперт. Но
остальное строительство и монтаж
делается мелкими подрядчиками
под своим контролем, но на
типовые работы, в случае
нетипового проекта ЕРСМ-подряд оптимальная модель.
Модель 3 – ПП.
Заказчик - профессионал в своей
области, но объект для него
посторонний. Чаще всего это
коммерческие девелоперы, но
вполне могут быть ситуации
строительства аналогичных
предприятий для родственной
структуры под управлением
специалистов Заказчика. В этой
ситуации Заказчик берет на себя
функции Технического эксперта и
отвечает за профессиональные
компетенции, а именно:
технология, состав оборудования и
т.п. Будущий оператор связывает
технологический (или
архитектурный) проект с
собственными требованиями и
согласовывает исполнителей на
этапы ИСП. Оптимальная модель глобальный генподрядчик с
функциями рабочего
проектирования, строительного
прокъюримента (конструкции,
строительные материалы и
вспомогательное оборудование) и
сайт-менеджера, оптимально –
РСМ-подрядчик.
Модель 4 - ПН.
Заказчик является или случайным,
или редким модератором
инвестиционно-строительного
проекта в силу полученных
полномочий или конкретных
поручений. Чаще всего он вынужден
обращаться к специалистам для
реализации всех этапов
инвестиционно-строительного
процесса.
Но, в силу своей профессиональной
несостоятельности также прибегает
к услугам экспертов для оценки
предлагаемых услуг, их объема.
качества сроков и стоимости. Для
таких компаний открытый
публичный конкурс - единственная
возможность получить объект за
справедливую стоимость. Наиболее
приемлемая форма контрактной
модели - ЕРС-подряд для мелких и
средних проектов и РМС-контракт
для сложных многотитульных
проектов с привлечением ЕРСсубподрядчиков, миниЕРСподрядчиков и специализированных
субгенподрядчиков.
Рис. 20 Уточненная классификация Заказчиков с формулой инжиниринга
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 24
Соответствие объекта компетенциям
Профильный объект
1
2
Заказчик
Объекты РУСАЛА: Алюминиевый
завод в Саяногорске.
Управляющая компания
строительного дивизиона – центр
ВСЕХ инжиниринговых компетенций,
в связи с чем, Заказчиком
востребован исключительно
исполнительский подряд (простые
подрядные и небольшие
генподрядные контракты на
конкретные объемы)
4
3
Третье лицо
Будущий оператор объекта
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
Непрофильный объект
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Строительство Комплекса по
уничтожению химического оружия в
Курганской области. Заказчик – ФАП,
Реальный оператор – ФУБХУХО,
который и выступал в роли
номинального Заказчика,
формировал заказ и потребности.
Исполнение через объектных
генподрядчиков и мелких
подрядчиков, с активным
управлением со стороны проектного
института.
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
Строительство Юго-Западной ТЭЦ
(Санкт-Петербург). В стратегической
концепции Профессиональный
Инвестор и Заказчик в лице
Администрации города передавали
объект на эксплуатацию в состав
существующих городских
генерирующих компаний на арендной
основе или через реализацию.
Строительство газотурбинной
электростанции (ГТЭС)
«Молжаниновка» (Москва), в
стратегической концепции которой
непрофессиональный Инвестор и
Заказчик не предполагали её
эксплуатацию, а передавали в состав
существующих генерирующих
компаний на арендной основе или
через реализацию.
Рис. 21 Пример-1. Примеры разных Заказчиков всех 4-х типов
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 25
Соответствие объекта компетенциям
Профильный объект
1
2
Заказчик
2-й завод.
У Заказчика появилась структура
капитального строительства и
инжиниринга на базе 1-го завода. Она
сделала концептуальный проект и
сама стала Техзаказчиком, который
привлек российского проектировщика
и строительных субподрядчиков.
Иностранная инжиниринговая
компания как поставщик технологии и
оборудования.
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
1-й завод.
У Заказчика нет собственной
структуры капитального строительства
и инжиниринга. Для концептуального
проекта приглашена компания
Deloitte, российский Техзаказчик,
иностранная инжиниринговая
компания как ЕРСМ-подрядчик,
который привлек российского
проектировщика и строительного
генподрядчика.
4
3
Третье лицо
Будущий оператор объекта
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
Непрофильный объект
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
3-й завод (проект).
У Заказчика есть структура
инжиниринга на базе 2-х заводов. Она
сделала концептуальный проект и
сама стала Техзаказчиком, для
совместного предприятия с крупной
нефтяной компанией – будущим
оператором. Привлекла российского
проектировщика, поставщиков и
генподрядчика. Иностранная
компания только как поставщик KnowHow.
4-й завод (проект).
Структура инжиниринга на базе 3-х
заводов сама стала предлагать услуги
ЕРС-подрядчика для
Непрофессионального Заказчика –
администрации региона. Она сделала
концептуальный проект и привлекла
российского проектировщика,
поставщиков и подрядчиков.
Оператор – бюджетная компания
Заказчика.
Рис. 22 Пример-2. Развитие промышленного девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 26
Соответствие объекта компетенциям
Профильный объект
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
2
Заказчик
Объекты прямой профессиональной
компетенции Газпрома:
газоконденсатный Апстрим, Мидстрим и
частично Даунстрим, компрессорные,
установки подготовки газа к транспорты,
обустройство месторождений,
подземные хранилища газа,
газопроводы и их инфраструктура.
3
Третье лицо
Будущий оператор объекта
1
Непрофильный объект
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Объекты социального,
инфраструктурного и коммунального
девелопмента, не входящие в
производственные комплексы,
производственные объекты совместных
предприятий, эксплуатируемые третьей
стороной, но работающие в общем
системе поставки газа.
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Объекты сервисного обеспечения
производства: спортивные и
медицинские комплексы, объекты
социальной и коммунальной
инфраструктуры внутри
производственных комплексов, объекты
жилой и вспомогательной недвижимости
в составе производств. Непрофильные
промышленные активы.
4
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
Объекты благотворительности и
социальной поддержки на основе
спонсорства: спортивные сооружения,
медицинские и образовательные
учреждения, учреждения культуры и
религиозные объекты, объекты
социального и инфраструктурного
девелопмента на основе программ
поддержки регионов.
Рис. 23 Пример-3. ГАЗПРОМ, как Заказчик всех 4-х типов в одном лице
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 27
ЗАКАЗЧИК
1.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Активный Профессиональный Заказчик.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает сам,
может отдать на аутсорсинг спецразделы
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Заказчик
сам определяет необходимость инвестиций
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик имеет в
своей структуре службы капитального строительства и
Техзаказчика
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Заказчик сам
делает базовый проект, рабочий проект могут делать
Исполнители
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Заказчик поставляет
основное оборудование, остальное - Исполнители
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Строительство
ведет Генподрядчик
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик пускает объект
целиком, отдельные узлы и агрегаты - могут
Исполнители
OC
O/T
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик сам готовит персонал и ведет
управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
PM
Рис. 24 Контактный профиль Заказчика 1-го квадранта - АП
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 28
ЗАКАЗЧИК
2.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Активный Непрофессиональный Заказчик.
I
КОНЦЕПЦИЯ: Заказчик может сделать
техзадание, чаще с помощью эксперта,
Исполнитель делает всё остальное.
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
изыскивает финансирование и кредиты
F
BP
ТЭО: Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций, но данные может давать ЭкспертКонсультант
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ :
Управление проектом берет на себя
Исполнитель, но Заказчик создает в своей
структуре службу эксплуатации, которая
работает как Техзаказчик
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Исполнитель делает всё, учитывая пожелания
Заказчика по эксплуатации
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Исполнитель
поставляет всё, учитывая пожелания Заказчика
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ:
Строительство ведут Подрядчики,
согласованные Заказчиком
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик пускает
объект своим персоналом под руководством
Исполнителей с передачей
OC
O/T
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Исполнитель обучает персонал
заказчика и передает ему управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
Рис. 25 Контактный профиль Заказчика 2-го квадранта - АН
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 29
ЗАКАЗЧИК
3.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Пассивный Профессиональный Заказчик.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает
сам, может отдать на аутсорсинг спецразделы
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Заказчик
сам определяет необходимость инвестиций и риски
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
нанимает независимого эксперта для контроля
работы Исполнителей
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ
ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Заказчик сам делает базовый проект, рабочий проект
могут делать Исполнители
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Заказчик
утверждает Поставщиков, но отвечают - Исполнители
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Строительство
ведет Генподрядчик
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик уполномачивает
Исполнителей и экспертов на пуск
OC
O/T
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Исполнитель сам готовит персонал
будущего оператора и передает управление
объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Владелец
приглашает экспертов, аутсорсинг спецразделов
DC
Рис. 26 Контактный профиль Заказчика 3-го квадранта - ПП
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 30
ЗАКАЗЧИК
4.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Пассивный Непрофессиональный Заказчик.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик нанимает
квалифицированного Консультанта и задает
требования
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик изыскивает
финансирование, кроме случаев "Под.ключ",
Спекулятивного и Концессионного Девелопмента
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ: Делает
Исполнитель, Заказчик, если необходимо - нанимает
Консультанта
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Делает
Исполнитель. Заказчик моежт привлечь
независимого эксперта для отчетов о работе
Исполнителей
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Исполнитель
делает базовый проект, рабочий проект могут делать
Соисполнители
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Исполнитель
предлагает Поставщиков, и сам отвечает за логистику
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Строительство
ведет Генподрядчик
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: исполнитель сам организует
пуск и уполномачивает Соисполнителей
OC
O/T
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Исполнитель сам готовит персонал
будущего оператора и передает управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Владелец
приглашает экспертов, аутсорсинг спецразделов
DC
Рис. 27 Контактный профиль Заказчика 4-го квадранта - ПН
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 31
Соответствие объекта компетенциям
Профильный объект
2
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Заказчик
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
3
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
4
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
Третье лицо
Будущий оператор объекта
1
Непрофильный объект
Рис. 28 Преобладающие контрактные модели разных типов Заказчиков
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 32
ФАКТОРЫ КОНТРАКТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ: КОНЦЕПЦИЯ OPEN BOOK.
Общее представление о проблеме Open Book можно получить из рисунка 29, но главная причина, по которой мы вынуждены серьезно
говорить об этой проблеме – это влияние на контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов. Именно поэтому концепция
Open Book стала одним из важнейших факторов формирования подходов к управлению контрактными отношениями. Видно, что эта концепция
генерирует дополнительную классификацию видов проектов: проекты, имеющие такую концепцию и не имеющие её. Кроме того, появляется
дополнительная классификация самых контрактов: контракты, заканчивающиеся до закрытия книги, трансфертные контракты (начаты до и
законченные после закрытия) и обычные контракты.
Open Book
– концепция реализации инвестиционно-строительных проектов, предполагающая начало работ по реализации
проекта до получения окончательного представления, как о его конструктивном исполнении, так и о бюджете
инвестиций, в связи с объективной невозможностью выполнения работ в соответствие с классической
последовательностью этапов инвестиционно-строительного процесса.
Решение о старте проекта до
получения всей информации о затратах
- "Открытие Книги"
Контрактное
моделирование в рамках
концепции Open Book :
контракты до закрытия
книги и трансфертные
контракты
Момент "Закрытия
Книги" - точка сбора и
утверждения
окончательного бюджета
проекта
Контрактное
перемоделирование
трансфертных контрактов
в связи с наступлением
события Closed Book
Контрактное
моделирование после
ситуации Closed Book, т.е.
по стандартной
процедуре анализа этапов
ИСП
Рис. 29 Поток изменений подхода к контрактному моделированию в концепции Open Book
Для того чтобы реально взглянуть на применимость методики Open Book при реализации инвестиционно-строительных проектов,
необходимо принять два тезиса:
1. Рассматривать Open Book не как методику (т.е. не как описание приёмов выполнения какой-то операции или способов достижения
какого-то результата), а как концепцию, т.е. определяющую точку зрению на явление, применимую к системному обороту;
2. Рассматривать концепцию Open Book с исходной исторической позиции, исходя из анализа причин возникновения потребности в этом
инструменте реализации инвестиционно-строительных проектов.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 33
ЗАКАЗЧИК
1.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Open Book как концепция раннего старта.
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(FINANCIAL ENGINEERING)
F
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (MANAGERIAL &
ADMINISTRATIVE ENGINEERING)
PM
P
ЛОГИСТИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ (LOGISTICS &
PROCURIMENT ENGINEERING)
P
C
I
E
BP
OC
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ
(CONSTRUCTION ENGINEERING)
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ (CONCEPT OF
DEVELOPMENT & CONCEPTUAL ENGINEERING )
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ДИЗАЙН
(BASIC & DETAILED ENGINEERING & DESIGN)
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНЖИНИРИНГ
(TECHNICAL & ECONOMIC ENGINEERING)
ИСПЫТАТЕЛЬНЫЙ И ПУСКОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(COMISSIONING DESIGN)
C
I
E
BP
OC
ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ / СБЫТОВОЙ ИНЖИНИРИНГ
(OPERATION / CLOSEOUT PROCESSING)
O/T
DC
O/T
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ (DECOMISSIONING
DESIGN)
DC
Рис. 30 Вариант деформированного ИСП на стадии Open Book
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 34
Классификация подходов Open Book
Концепция
партнерства
Концепция
раннего старта
Ценовая
неопределённость
Неопределённость
сроков
Случай реализации
проекта, когда на
стартовой фазе нет
времени на сбор всей
информации о
затратах, когда
окончательный
бюджет проекта
неизвестен в силу
наличия факторов, не
позволяющих точно
определить доходную
базу. В этом случае
проектирование и
строительство ведется
по принципу
предоставления
всеми участниками
всех «честных» затрат,
которые утверждает
Заказчик.
Случай реализации
проекта, когда на
стартовой фазе
невозможно найти
технологическое
решение или решение
не апробировано и
сроки технически не
подтверждены, когда
окончательный срок
реализации неизвестен
в силу наличия
факторов, не
позволяющих точно
определить сроки
поставки решений. В
этом случае заказчик
согласовывает риски
подрядчиков на
основании «честных»
фактических затрат.
Гарантированная
доходность
Вторичность
доходности
Доходность от
продаж
Доходность от
компенсаций
Форс-мажорные
объекты
Стратегические
объекты
Проекты, доходность
которых заведомо
превышает любые
Проекты, доходность
которых обусловлена
налоговой
эффективностью от
развития
инфраструктуры:
дороги, инженерные
сооружения общего
пользования,
транспортная и
логистическая
инфраструктура и т.п.;
Проекты, доходность
которых гарантирована
в силу государственных
гарантий по венчурным
и социальноответственным
инвестициям.
Временные факторы –
главным фактором
проекта является срок
его ввода. Например,
это могут быть какиелибо защитные и иные
сооружения, ввод
которых влияет на
безопасность
жизнедеятельности
целых городов и групп
населения.
Политические факторы
– строительство объекта
обеспечивает
глобальную и
локальную
безопасность, его
срочное и раннее
строительство является
само по себе
политическим
проектом.
Инфраструктурные
проекты – проекты,
сроки реализации
которых не
укладываются в рамки
инвестиционного
анализа или типового
бизнес-планирования, а
представляют собой
долгосрочные проекты
с привлечением
мегаинвестиций на
несколько лет вперед.
затраты, например,
обустройство
месторождений с
доказанными
запасами,
превышающими
инвестиции в десятки
раз;
Проекты
эксклюзивного
девелопмента, круг
покупателей и
потребителей,
которого точно
определен и цена
согласована.
Рис. 31 Причины возникновения отношений в концепции Open Book
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 35
2.
Open Book – как Партнерская концепция.
Механизм компенсаций
в Партнерском подряде!
Механизм вознаграждения по принципу «Доля
прибыли/Доля потерь является ключевым
фактором мотивации и для Заказчика и для
Подрядчика, чтобы достигать наилучших
результатов деятельности.
Рис. 32 Партнерская модель компенсаций и вознаграждений от компании
Campbell Dynamics
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 36
3.
Когда надо закрывать Open Book.
Прежде всего, возвратимся к первой классификации контрактов, возникающей благодаря концепции Open Book. В общем случае все
контракты по любому этапу ИСП или их совокупности могут быть:
1. Контракты, завершение которых наиболее вероятно до «Закрытия книги»;
2. Контракты, завершение которых наиболее вероятно после «Закрытия книги»;
3. Контракты, заключение которых невозможно или нецелесообразно до «Закрытия книги», а значит эти и прочие контракты, которые
будут заключаться после обсчета и принятия всех затрат.
Основная разница между этими контрактами – это, безусловно, оценка рисков, работа с рисками и управление рисками.
Принципиальное различие этого управление можно оценить на рис.33.
Этап Open Book
Этап Closed Book
Рис. 33 Превалирующие риски Заказчика до «Закрытия Книги» и после
В любом случае, руководители проекта, реализация которого начата в соответствие с методикой Open Book, должны иметь четкое
представление, что Заказчик несет на этом этапе все возможные максимальные риски, и уменьшить он их может только методом разнесения
рисков по разным корзинам, т.е. методом уменьшения контрактов и зависимости от одного исполнителя.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 37
Уменьшение рисков Заказчика
Уменьшение рисков Заказчика
Трансформация
рисков
Заказчика в
контрактную
политику
Возмещение
затрат
(cost + fee)
Единичные
расценки
(measure &
value)
Целевые
затраты
(target price)
Паушальная
цена
(lump sum)
Голубая
мечта
Заказчик
а
Отдельные
работы в этапе
OB to Cost+fix
OB to Scope of
Works Price
Редко применим
Не применим
Отдельный этап
ИСП
OB to
Cost+fee+reward
OB to Complete
Work Price
OB to General
Price
Редко применим
Совокупность
этапов ИСП
Редко применим
OB to General
Contractor Price
OB to EPCM
OB to EPC, PCM,
CPM
Объединение
этапов "под
ключ"
Не применим
Редко применим
OB to Partner
contract
OB to LSTK
Голубая
мечта
Подрядч
ика
Рис. 34 Примерный тренд оптимальной трансформации контрактов этапа Open Book
(OB)
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 38
Метод оценки стоимости контракта
Компенсация затрат
Возмещение затрат (CF)
2
Open Book
Самое распространенное решение при
начале работ и дефиците средств. Тогда
каждый контракт идет под калькуляцию
цены или под точный расчет. Снижение
риска потерь ведет к максимальному
дроблению контрактов. По мере
появления ИРД и ПСД контракты
укрупняются.
Резюме: Самые мелкие подрядные и
проектные КОНТРАКТЫ НА
ОТДЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ВНУТРИ ЭТАПА.
3
Closed Book
Состояние проекта на момент заключения контракта
1
Объявление цены
Целевые затраты (TP)
Наиболее частое решение – контракт на
совокупность сопрягаемых этапов ИСП
для формирования потока
ответственности за результат и риски.
Заказчик перекладывает часть рисков
на подрядчика, а соответственно, ему
небезразличны их снижение у себя.
Резюме: PCM, ЕРС,
Фи-девелоперские и т.п.
КОНТРАКТЫ НА СОВОКУПНОСТЬ
ЭТАПОВ.
Единичные тарифы (MV)
Наиболее распространенное решение
при необходимости начать работы в
отсутствие полного объема ИРД и ПСД.
В этом случае оптимальное решение –
заключение промежуточных контрактов
по видам единичных, приведенных и
сводных расценок с целью старта.
Резюме: Генеральные (подрядные,
проектные) КОНТРАКТЫ НА
ОТДЕЛЬНЫЕ ЭТАПЫ ИСП.
4
Фиксированная цена (LS)
Наиболее распространенное решение –
контракт под ключ с максимальным
набором этапов работ в нем. Заказчик
предполагает полностью перекладывать
риски на подрядчика, а соответственно,
ему безразличны способы их снижения
у себя.
Резюме: PCM, ЕРС/М, Фидевелоперские и т.п.
КОНТРАКТЫ ПОД КЛЮЧ.
Рис. 35 Учет порядка ценообразования при конверсии контрактов этапа Open Book (OB)
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 39
КОНТРАКТНЫЕ МОДЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ.
И так, мы обсудили три ключевых фактора, которые подлежат обязательному анализу при построении контрактной модели
инвестиционно-строительного проекта. Повторим их вкратце и попытаемся тезисно резюмировать с учетом предоставленного материала:
1. Контрактная стратегия начинается с понимания типа Заказчика. Один из 4-х типов Заказчиков, являющиеся собирательными или
интегральными портретами задают главный тренд описания Такого Заказчика – его отношение к инжиниринговым компетенциям,
применимым в данном инвестиционно-строительном проекте;
2. Поняв главный тренд наличия и использования инжиниринговых компетенций Заказчика, мы можем спокойно перейти к анализу
потребности в инжиниринговых услугах на каждом этапе инвестиционно-строительного процесса и, тем самым, уточнить рабочую
контрактную модель, предложенную типовой классификацией Заказчика. Уточненная модель – как прототип формирования
будущих договорных пулов, описывается стандартными формулами контрактования уже по этапам и видам работ в этапе;
3. Определившись с типом Заказчика и уточненной контрактной моделью, мы переходим к анализу самого проекта с точки зрения
концепции Open Book. Если проект стартует намного раньше всех имеющихся документов, разрешений и проектных решений, то
контрактная модель автоматически делится на два этапа: до «Закрытия книги» и после «Закрытия книги», а соответственно, сам
контрактный пул делится на три вида договоров:
a.
Договора, которые закончатся ДО «закрытия книги»;
b. Договора, которые будут меняться в процессе выполнения обязательств: трансфертные или конверсионные контракты;
c.
Договора, которые будут идти в классическом порядке реализации проектов после «закрытия книги».
4. Получив три группы контрактов и распределив их на протяжении цикла реализации проекта, разумно заняться снижением рисков
исполнения контрактов во всех трех группах. Это касается и порядка отбора исполнителей, и приоритетных методик
ценообразования, и политика группирования обязательств исполнителей в комплексные контракты. Об этом мы и будем говорить
дальше.
В мировой практике существуют различные договорные типы регулирования отношений в области управления строительством и
реализации инвестиционно-строительных проектов. Если расположить основные или типовые варианты контрактных моделей в инвестиционностроительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций, то получится перечень, изложенный далее.
Разумеется, фактическая реализация контрактной модели может быть совершенно иной и корректироваться по ходу выполнения этапов
ИСП в зависимости от состояния исполнителей, от качества рынка и наличия на нём соответствующих ресурсов. С учётом длительности исполнения
некоторых проектов, модель может реагировать на изменения в законодательстве, рыночные и политические факторы, а также просто по желанию
Заказчика в связи с приходом новых лидеров.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 40
ЗАКАЗЧИК
1.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация инвестиционно-строительных проектов хозяйственным способом.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает
сам, может отдать на аутсорсинг спецразделы
I
F
ФИНАНСОВЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
имеет в своей структуре службы капитального
строительства и Техзаказчика
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Заказчик
сам делает базовый проект, рабочий проект могут
делать субпроектировщики
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Заказчик всё
поставляет сам, кроме монопольных поставок
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
ведет строительство своими силами
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик пускает объект
целиком, собственным персоналом
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик сам готовит персонал и
ведет управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
Строительство Хозяйственным способом!
1. Застройщик выступает Заказчиком (кроме
специфических услуг) и реализует исключительно
собственными силами;
2. Заказчик исключительно 1-го типа – АП, в
отношении объектов своего профиля, своего
понимания их девелопмента и затрат;
3. Для выполнения работ создаются недостающие
подразделения, службы, набирается персонал,
арендуется или закупается техника;
4. Возможно при наличии в структуре Заказчика
большинства
статичных
исполнителей,
недостающие функции могут быть привлечены на
аутсорсинг;
5. Основная цель – собственная эксплуатация;
6. Наиболее привлекательно для крупных ФПГ,
промышленных
холдингов
и
предприятий,
занимающихся развитием и реконструкцией
существующих мощностей в местах дефицита
аутсорсинга и ресурсов;
7. В отношении крупных холдинговых групп этот
механизм
относится
на
собственные
инжиниринговые, проектные, управляющие и
строительные предприятия в составе холдинга.
Рис. 36 Модель реализации проектов хозяйственным способом
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 41
ЗАКАЗЧИК
2.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация инвестиционно-строительных проектов подрядным способом.
I
F
BP
PM
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает
сам, может отдать на аутсорсинг спецразделы
I
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций, подрядчик на изыскания, техусловия
BP
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
имеет в своей структуре службы капитального
строительства и Техзаказчика
PM
Строительство Подрядным способом!
E
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Заказчик
сам делает базовый проект, рабочий проект могут
делать субпроектировщики
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Заказчик всё
поставляет сам, кроме розничной закупки
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
управляет строительством, организация работ за
Подрядчиком
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик пускает объект
целиком, Подрядчики по отдельным объектам и
узлам
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик сам готовит персонал и
ведет управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
P
1. Застройщик выступает Заказчиком (кроме
специфических услуг) и управляет проектом
исключительно собственными силами;
2. Заказчик классического 1-го типа – АП, в
отношении объектов своего профиля, своего
понимания их девелопмента и затрат;
3. Для выполнения работ создаются службы
капитального строительства с квалифицированным
персоналом и всеми разрешениями;
4. В структуре Заказчика имеется большинство
инжиниринговых исполнителей, недостающие
функции могут быть привлечены на аутсорсинг;
5. Основная цель – собственные нужды;
6. Наиболее привлекательно для мелких и средних
проектов
различных
квалифицированных
Заказчиков, не заинтересованных в содержании и
управлении собственных линейных подразделений
и техники;
7. В случае повторяющихся объектов у Заказчика
формируется
пул
партнерских
компанийисполнителей, которые существенно снижают
расценки на эффекте масштаба строительных
работ.
Рис. 37 Модель реализации проектов подрядным способом
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 42
Подразделение
капитального
строительства
Заказчика
Подразделение
капитального
строительства
Заказчика
Отдел управления
строительством
Отдел материальнотехнического
снабжения
Отдел управления
строительством
Отдел материальнотехнического
снабжения
Отдел охраны труда,
промышленной
безопасности и
экологии
Отдел технического
надзора и контроля
качества
Отдел охраны труда,
промышленной
безопасности и
экологии
Отдел технического
надзора и контроля
качества
Отдел календарного
планирования и
бюджетирования
Проектноконструкторский отдел
Отдел календарного
планирования и
бюджетирования
Проектноконструкторский отдел
Сметно-договорной
отдел
Производственнотехнический отдел
Сметно-договорной
отдел
Производственнотехнический отдел
Строительный участок
Участок механизации и
транспорта
Рис. 38 Схема реализации проектов хозспособом
Подрядчик-1
Подрядчик-2
Подрядчик-3
Рис. 39 Схема реализации проектов подрядным способом
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 43
ЗАКАЗЧИК
3.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация инвестиционно-строительных проектов генподрядным способом.
Строительство Генподрядным способом!
I
F
BP
PM
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик делает
сам, может отдать на аутсорсинг спецразделы
I
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций, подрядчик на изыскания, техусловия
BP
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
имеет в своей структуре службы капитального
строительства и Техзаказчика
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Заказчик
сам делает базовый проект, рабочий проект может
частично делать Генподрядчик
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Заказчик
поставляет сам основное оборудование, Отсальное
- Генподрядчик
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Генподрядчик
управляет строительством на своем объекте
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Заказчик пускает объект
целиком, Генподрядчики по своим объектам и
комплексам
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик сам готовит персонал и
ведет управление объектом
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
1. Застройщик выступает Заказчиком (кроме
специфических услуг) и управляет проектом
исключительно собственными силами;
2. Заказчик чаще всего 1-го типа – АП, но возможны
варианты для 2-го и 3-го типов: ПП и АН;
3. Для контроля и организации выполнения работ
создаются службы капитального строительства с
квалифицированным
персоналом
и
всеми
разрешениями;
4. В структуре Заказчика имеется персонал для
управления исполнителями с инжиниринговыми
компетенциями, недостающие функции могут быть
поручены
основным
исполнителям
через
аутсорсинг;
5. Основная цель – строительство новых, крупных
объектов прямых инвестиций;
6. Наиболее привлекательно для крупных проектов
различных
квалифицированных
Заказчиков,
заинтересованных в уменьшении собственной
коммуникационной нагрузки и передаче рисков
ответственным Исполнителям;
7. Чаще всего Заказчик распределяет основные
титульные
объекты
между
несколькими
генподрядчиками, а пуск ведет сам, через единого
специального подрядчика
Рис. 40 Модель реализации проектов генподрядным способом
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 44
Департамент
капитального
строительства
Заказчика
Упраление реализации
проекта
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и
экологии
Управление
технического надзора
и контроля качества
Управление
календарного
планирования и
бюджетирования
Управление
инжиниринга и
архитектуры
Сметно-договорное
управление
Производственнотехническое
управление
Генеральный
Подрядчик-1
Субподрядчик-1
Субподрядчик-2
Генеральный
Подрядчик-2
Субподрядчик-1
Субподрядчик-2
Рис. 41 Схема реализации проектов генподрядным способом
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 45
ИСПОЛНИТЕЛЬ
ЗАКАЗЧИК
4.
Реализация проектов через контракты на комплекс работ, на примере ЕРС.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
делает проект ТЗ, но само ТЗ делает
профессиональный консультант
I
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование и кредиты
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций, но решение базируется на данных
Исполнителя
I
F
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
нанимает профессионального контролера за
ходом реализации проекта, но часть делает
Исполнитель
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Передается исполнителю полностью,
принимается по согласованию с экспертом
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Подрядчик
поставляет согласованное с экспертом
оборудование и ТМЦ
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ:
Генподрядчик полностью управляет
строительством на своем объекте
C
OC
O
DC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: ЕРС-подрдчик пускает
объект целиком, но под надзором обученного
персонала Заказчика
OC
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик запускает работу и
ведет управление объектом
O/T
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
Реализация проектов через контракты на
комплекс работы, типа ЕРС!
1. Застройщик чаще всего – пассивный
наблюдатель, который для контроля проекта
нанимает
профессионального
эксперта
(технического Заказчика);
2. Для выполнения работ нанимается ЕРСподрядчик
с
генсубподрядчиками,
генпроектировщиком
и
является
ответственным за поставку;
3.
Генподрядчик
(ЕРС-контрактор)
и
субисполнители чаще всего сами закупают
строительные материалы и конструкции;
4. Наиболее привлекательно для Заказчиков 4-й
категории.
5. Основная цель – строительство новых,
крупных
объектов
прямых
инвестиций,
которыми Заказчик не планирует оперировать;
6. Наиболее привлекательно для проектов
различных неквалифицированных Заказчиков,
заинтересованных в уменьшении собственных
рисков;
7. Чаще всего Заказчик нанимает опытного
эксперта, который не только подтверждает
решения Исполнителя, но и контролирует их
реальное исполнение.
Рис. 42 Модель реализации проектов через контракты на комплекс работ
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 46
ТЕХНИЧЕСКИЙ
ЗАКАЗЧИК
ЗАСТРОЙЩИК
(Инвестор)
Тендерное управление
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и
экологии
Управление
технического надзора
и контроля качества
Производственнотехническое
Управление
ЕРС-подрядчик
Субподрядчик-1
Субподрядчик-2
Субпроектировщик-1
Субпроектировщик-2
Рис. 43 Схема реализации проектов через контракты на комплекс работ для Заказчика 4-го типа
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 47
Департамент
капитального
строительства Заказчика
Упраление реализации
проекта
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и экологии
Управление технического
надзора и контроля
качества
Управление
календарного
планирования и
бюджетирования
Управление
инжиниринга и
архитектуры
Сметно-договорное
управление
Производственнотехническое управление
Глобальный Подрядчик
на весь проект
Строительный
Субподрядчик
ЕРС-Субподрядчик на
отдельный блок / узел
(миниЕРС)
ЕРС-подрядчик на
отдельный объект
Субподрядчик
Субпроектировщик
Рис. 44 Схема реализации проектов через контракты на комплекс работ для Заказчиков 1-3-го типа
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 48
Ключевая компетенция
ЕРС-подрядчика
Инжиниринг
Архитектор
(Дизайнер)
Узкоспециализиров
анные или
эксклюзивные
объекты различного
назначения:
спортивные
комплексы,
ледовые арены,
конюшни,
ипподромы,
автодромы,
гостиницы, жилые и
нежилые объекты
сложной
архитектуры.
Поставки
Строительство
Проектировщик
Технолог
Основное
оборудование
Комплексные
поставки
Строительство и
монтаж
Проекты компаний,
имеющих
монопольное или
эксклюзивное право
на проектирование
таких объектов, а
также в силу узкой
специализации
проектных
решений: военные,
секретные и
атомные объекты,
государственная
инфраструктура.
Промышленные
производственные
объекты, которые
требуют привязки к
исходным данным
для разработки
технологических
проектов:
Химическая
промышленность,
даунстрим,
металлургия,
пищевая,
стройматериалов и
т.п. производства.
Применим, когда
проектирование и
СМР привязываются
к конкретному
основному
оборудованию:
турбины, реакторы,
печи и иное
эксклюзивное
оборудование из
линейки
производителей,
энергоустановки,
промышленные
установки.
Применим, когда
проектирование и
СМР занимают
менее 20%
стоимости проекта:
блочно-модульные
объекты, сборные
мобильные и
временные
комплексы зданий
и сооружений,
мобильной техники,
сложные
технологические
комплексы и узлы.
Применим, когда
большую часть
контракта
составляют
строительномонтажные работы,
поставка
строительных
конструкций и
материалов,
проектирование –
типовое: дороги,
жильё, сервис,
гаражи, сети,
склады и т.п.
Рис. 45 Ключевая компетенция ЕРС-подрядчика как фактор отбора победителя
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 49
5.
Реализация проектов через контракты на комплекс услуг, на примере ЕРСМ.
Начать следует с того, чтобы понять, кто в инвестиционно-строительной иерархии западных стран выполняет функции российского
технического заказчика, поскольку полного аналога нет, как нет и необходимости в нём. Рис.451.
Инвестиционный
консультант
Консультант по
недвижимости
ЕРСМ-подрядчик
Технадзор, контроль качества и
безопасность
Управление
пуском
Функционал Российского ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА (ЗЗ) или ЗАСТРОЙЩИКА+ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА
Рис. 46 Позиционирование Технического Заказчика и ЕРСМ-подрядчика
Технический Заказчик!
Застройщик!
Застройщик - физическое или юридическое лицо,
обеспечивающее, на принадлежащем ему
земельном участке, строительство, реконструкцию,
капитальный ремонт объектов капитального
строительства, а также выполнение инженерных
изысканий, подготовку проектной документации
для их строительства, реконструкции, капитального
ремонта.
Застройщик вправе осуществлять функции
Техзаказчика самостоятельно (ЗаказчикЗастройщик).
1
Технический Заказчик - физическое лицо, действующее на
профессиональной основе, или юридическое лицо,
которые уполномочены Застройщиком и от имени Застройщика
заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о
подготовке проектной документации, о строительстве,
реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального
строительства, подготавливают задания на выполнение указанных
видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные
изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной
документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
объектов капитального строительства, материалы и документы,
необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают
проектную документацию, подписывают документы, необходимые
для получения разрешения на ввод объекта капитального
строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции,
предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
Определение «Технического Заказчика» в соответствие с п.22 ст.1, определение «Застройщика» в соответствие с п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 50
Понятийная модель
Российская
Активный
2
КОМПЕТЕНТНЫЙ КЛИЕНТ (Не
принято иметь внутри клиента
структуры Заказчика) привлекает
ЕРСМ-подрядчика (аналог ТЗ),
который совместно с Клиентом
нанимает Е, Р, С и прочих
исполнителей и получает
вознаграждение за УСЛУГИ.
ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК
(Строительная структура внутри)
сам привлекает Проектировщика
(Е) + Генподрядчика (С) +
Поставщиков (Р)
3
Пасиивный
Тип Заказчика (Клиента)
1
Западная
4
ЗАСТРОЙЩИК (Не имеет
структуры Заказчика внутри)
нанимает ТЕХНИЧЕСКОГО
ЗАКАЗЧИКА, который за
вознаграждение оказывает услуги
по управлению и сам привлекает
Проектировщика (Е) +
Генподрядчика (С) + Поставщиков
(Р)
НЕКОМПЕТЕНТНЫЙ КЛИЕНТ
нанимает КОМПЕТЕНТНОГО
ЭКСПЕРТА (В виде инженера
проекта, консультанта,
технического аудитора,
супервайзера, менеджера и т.п.
виды), с помощью которого
нанимает ЕРС-подрядчика и
принимает его работу.
Рис. 47 Место Технического Заказчика и ЕРСМ-подрядчика в контрактных отношениях
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 51
ЗАКАЗЧИК
I
F
ИСПОЛНИТЕЛЬ
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
делает проект ТЗ, но само ТЗ делает
профессиональный консультант
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование с помощью консультантов
I
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Заказчик сам определяет необходимость
инвестиций, но решение базируется на данных
Исполнителя
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик
привлекает ЕРСМ-подрядчика как контролера за
ходом реализации проекта
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Передается исполнителю полностью, принимается
по согласованию с Заказчиком
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : ЕРСМ-Подрядчик
поставляет согласованное с Заказчиком
оборудование и ТМЦ
P
C
OC
O
DC
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: ЕРСМподрядчик полностью управляет строительством
на своем объекте
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: ЕРСМ-подрядчик пускает
объект целиком, обучает персонал Заказчика и
привлекает его к пуску
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик запускает работу и ведет
управление объектом
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
C
OC
T
DC
Строительство с привлечением ЕРСМ-подрядчика!
1.
Застройщик
выступает
номинальным
Заказчиком,
хотя
большинство
функций
передается ЕРСМ-подрядчику;
2. Может оговариваться в нескольких вариантах
ответственности и ценообразования;
3. Возможен вариант, когда все договора
заключает Заказчик;
4. Разделяется вознаграждение за управление и за
ответственность;
5.
Может
корректироваться
по
ходу
проектирования по согласованию с Заказчиком.
4. Наиболее привлекательно для Заказчиков 3-й
категории, где требуется сторонний проектный
инжиниринг.
5. Основная цель – строительство новых, крупных
объектов прямых инвестиций, которыми Заказчик
планирует оперировать;
6. Наиболее привлекательно для непрофильных
проектов
различных
квалифицированных
Заказчиков, заинтересованных в уменьшении
собственных рисков;
7. Заказчик нанимает опытного эксперта, который
подтверждает решения ЕРСМ-подрядчика по
сложным решениям.
Рис. 48 Модель реализации проектов через ЕРСМ-контракт
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 52
ЕРСМ-подрядчик
(УК проекта)
Упраление реализации
проекта
Управление комплектации
и снабжения
Управление охраны труда,
промышленной
безопасности и экологии
Управление технического
надзора и контроля
качества
Управление календарного
планирования и
бюджетирования
Управление инжиниринга
и архитектуры
Сметно-договорное
управление
Производственнотехническое управление
Генеральный Подрядчик
Субподрядчик-1
ЗАСТРОЙЩИК (Инвестор)
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Субподрядчик-2
Технический консультант,
инженер проекта
Генеральный
проектировщик
Субпроектировщик-1
Субпроектировщик-2
Рис. 49 Схема реализации проектов через ЕРСМ-контракт с риском подрядчика
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 53
ЗАСТРОЙЩИК
(Инвестор)
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Субподрядчик-2
ЕРСМ-подрядчик
(Менеджер проекта)
Упраление реализации
проекта
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и экологии
Управление технического
надзора и контроля
качества
Управление инжиниринга
и архитектуры
Управление календарного
планирования и
бюджетирования
Производственнотехническое управление
Сметно-договорное
управление
Генеральный
проектировщик
Субпроектировщик-1
Субпроектировщик-2
Рис. 50 Схема реализации проектов через ЕРСМ-контракт без риска подрядчика
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 54
ЕРСМ-подрядчик
(УК проекта)
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчики
Упраление реализации
проекта
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и
экологии
Управление
технического надзора
и контроля качества
Управление
календарного
планирования и
бюджетирования
Управление
инжиниринга и
архитектуры
Сметно-договорное
управление
Производственнотехническое
управление
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
МиниЕРС-подрядчики
на отдельных узлах
ЗАСТРОЙЩИК
(Инвестор)
ЕРС-подрядчик на
отдельном блоке
Субподрядчики на
отдельные работы
Субпроектировщики
Технический
консультант, инженер
проекта
Генеральный
проектировщик
Субпроектировщики
Рис. 51 Схема взаимодействия ЕРСМ-подрядчика и ЕРС-подрядчика
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 55
РОССИЙСКИЙ
Заказчик-Застройщик
Управление реализации
проекта
Сметно-договорное
управление
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
Производственнотехническое управление
Управление подготовки
проектирования
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Иностранный
ЕРСМ-подрядчик
Служба проведения
конкурсов и тендеров
Служба комплектации
оборудованием и
материалами
Служба охраны труда,
промышленной
безопасности и экологии
Служба технического
надзора и контроля
качества
Служба инжиниринга ,
дизайна и архитектуры
Служба календарного
планирования и
бюджетирования
Производственнотехническое управление
Сметно-договорное
управление
Российский
проектировщик
Российский
Логистический и
товарный оператор
Строительство с привлечением иностранного
ЕРСМ-подрядчика!
1. Обычно не берет на себя страновые риски
работы с местными исполнителями и
государственными структурами;
2. Обычно не берет на себя обязанности
привязки строительного проекта к местности
и к соответствию местным стандартам
безопасности;
3. Чаще всего все договора заключает
Заказчик, сдача работ под контролем ЕРСМподрядчика;
4. Ответственность за сроки снимается,
гарантийные сроки по оборудованию;
5. Часто трансформируется в контракт
комплексного инжиниринга.
Субподрядчик-2
Рис. 52 Схема реализации проектов через иностранный ЕРСМ-контракт с
лимитом риска
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 56
РОССИЙСКИЙ
ЗаказчикЗастройщик
Управление
реализации проекта
Производственнотехническое
управление
Служба
эксплуатации
Служба главного
технолога и
инженера
Сметно-договорное
управление
Управление
комплектации
обрудованием
Служба главного
механика
Служба
технического
надзора и контроля
качества
Управление
проектирования,
архитектуры и
дизайна
Тендерное
управление
Служба главного
энергетика
Служба КИПиА, ИТ и
связи
Управление охраны
труда, безопасности
и экологии
Управление
календарного
планирования
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
Номинальный
ЕРСМ-подрядчик
(Будущий оператор)
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Субподрядчик-2
Генеральный
проектировщик
Субпроектировщик1
Строительство с привлечением
номинального ЕРСМ-подрядчика!
1. Обычно юридически не участвует в
контрактной модели;
2. Участвует не только в согласовании
проекта, но и в подготовке технического
задания на проектирование, в выборе
поставщиков и подрядчиков, приемке
исполнительной документации, проверке
качества работ;
3. Чаще всего является организатором
штабной работы на площадке;
4. выступает в качестве оператора денежных
потоков инвестора и контролера бюджета;
5. Является будущим оператором по
эксплуатации объекта в связи с чем, вводит
свой персонал по мере сдачи объектов в
эксплуатацию.
Субпроектировщик2
Рис. 53 Схема реализации проектов через номинальный ЕРСМ-контракт
с отсутствием риска
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 57
ЕРСМ-подрядчик
(Лидер консорциума)
Упраление
реализации проекта
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и
экологии
Управление
технического надзора
и контроля качества
Управление
календарного
планирования и
бюджетирования
Управление
инжиниринга и
архитектуры
Сметно-договорное
управление
Производственнотехническое
управление
Генеральный
Подрядчик - член
консорциума
Субподрядчик внутри
консорциума
ЗАСТРОЙЩИК
(Инвестор)
Поставщик основного
оборудования - член
консорциума
Субподрядчик
внешний
Генеральный
проектировщик - член
консорциума
Субпроектировщик
консорционный
Строительство с привлечением
консорционного ЕРСМ-подрядчика!
1. Обычно лидером и контрактором
заказчика
становится
наиболее
финансово
устойчивый
член
Консорциума
или
обладающий
монопольной компетенцией;
2. Лидер консорциума берет на себя
обязанности по управлению остальными
членами консорциума в интересах
заказчика за счет своего контракта;
3.
Лидер
консорциума
заключает
договора с членами консорциума без
согласия с Заказчиком, со сторонними
компаниями – по условиям договора;
4. Ответственность перед Заказчиком
несет Лидер, хотя он имеет право
регресса
к
прочим
участникам
консорциума и право на раздел убытков;
5. Часто трансформируется в ЕРС-подряд
лидера консорциума.
Субпроектировщик
внешний
Рис. 54 Схема реализации проектов через консорционного ЕРСМ-подрядчика
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 58
КОНТРАКТНЫЕ МОДЕЛИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ.
Девелопер
как:
Заказчик
Активный
Заказчикзастройщик
Как Застройщик
с Техническим
заказчиком
Исполнитель
Комплексный
контракт на
концессию
Комплексный
контракт на
услуги
Рис. 55 Понятийная многозначность термина «Девелопер»
Капитальный ремонт.
Реконструкция.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства
(за исключением линейных объектов) - замена и (или)
восстановление строительных конструкций объектов
капитального строительства или элементов таких
конструкций, за исключением несущих строительных
конструкций, замена и (или) восстановление систем
инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального
строительства или их элементов, а также замена отдельных
элементов несущих строительных конструкций на
аналогичные или иные улучшающие показатели таких
конструкций элементы и (или) восстановление указанных
элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства (за
исключением линейных объектов) - изменение параметров
объекта капитального строительства, его частей (высоты,
количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка,
перестройка, расширение объекта капитального строительства, а
также замена и (или) восстановление несущих строительных
конструкций объекта капитального строительства, за
исключением замены отдельных элементов таких конструкций
на аналогичные или иные улучшающие показатели таких
конструкций элементы и (или) восстановления указанных
элементов.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 59
Девелопмент (мы рассматриваем исключительно как «Девелопмент недвижимости», так как сегодня распространение термина
«Девелопмент» расширилось и до иных отраслей, например, девелопмент программного обеспечения) – это любая предпринимательская
деятельность, связанная с созданием или изменением объектов недвижимости (в том числе, земельных участков), приводящая к достижению
предпринимательских целей через увеличение их ценности.
В российской практике выработались два варианта употребления термина: девелопмент жилой недвижимости (по аналогии с
англоязычным real estate development) и общий девелопмент, предполагающий системное отношение к инвестиционно-строительной
деятельности, как к комплексу девелоперских задач. Кроме того, девелопмент стал рассматриваться и как менеджерская квалификация для
специалистов в области развития любого иного бизнеса.
Разумеется, девелопмент не появился в России с момента развития рыночных отношений. Как естественная компонента любого
народного хозяйства он присутствовал и в советской модели управления, но под другим комплексом дефиниций и механизмов реализации.
Например, в России до сих пор широко используется понятие «Застройщик», которое унаследовано со времен СССР. Оно в определенной степени
соответствует понятию «Девелопер», однако последнее, как мы уже выяснили, является более широким, поскольку подразумевает возможность
развития недвижимости и в некоммерческих интересах. Поэтому более правильным аналогом российскому термину «Застройщик» является
английский Builder. А под Девелопером можно понимать и вообще не Заказчика, а, например, инвестора, который осуществляет инвестиции в
строительство объекта, желая получить прибыль от продажи или сдачи в аренду этого объекта после его постройки (целиком или частями).
Девелопмент.
Девелопер.
Девелопмент (в значении девелопмент
недвижимости) – это любая
предпринимательская деятельность,
связанная с созданием или изменением
объектов недвижимости (в том числе,
земельных участков), приводящая к
достижению предпринимательских целей
через увеличение их потребительской
ценности.
Девелопер – это предприниматель, получающий прибыль от
использования проведенных им изменений в объектах недвижимости
(девелопмента). Для этого он выступает в качестве: автора идеи
проекта, что создавать и где, приобретателя земельного участка под
застройку, организатора проектирования объекта, нанимателя
генподрядчика, управляющих недвижимостью (при необходимости);
финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
Он же возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски.
Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться
максимального увеличения ценности объекта недвижимости.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 60
Базис классификации
Отраслевой
девелопмент
По бизнес-модели
девелопмента
Универсальный
девелопмент
Фи-Девелопмент
По объектам
девелопмента
Девелопмент участков
земли и шельфа
Комплексный
девелопмент
Спекулятивный
Девелопмент
Девелопмент
поселений
Девелопмент
городского жилья
Девелопмент
загородного
жилья
Коммунальный
девелопмент
Девелопмент
учреждений
Офисный
девелопмент
Сервисный
девелопмент
Промышленный
девелопмент
Девелопмент жилой
недвижимости
Девелопмент
социальной
недвижимости
Девелопмент
коммерческой
недвижимости
Логистический
девелопмент
По источникам
финансирования
Инвестиции
Девелопмент капитальной
недвижимости
Концессионный
Девелопмент
По участию
Заказчика
Кластерный
девелопмент
Агропромышленный
девелопмент
Лесопромышленный
девелопмент
Девелопмент особых
зон, парков и районов
Инфраструктурный
девелопмент
Авансирование
BTS-девелопмент
(Built-to-suit)
Спонсорство
Бренд
девелопмент
Займы и кредиты
Лизинг
девелопмент
Ландшафтный
девелопмент
Проектное
финансирование
Ипотека
Рекреационный
девелопмент
Географический
девелопмент
Смешанное
финансирование
Экологический
редевелопмент
Рис. 56 Базовая классификация Девелопмента недвижимости
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 61
По объектам девелопмента
Отраслевая
специализация
Апстрим
девелопмент
Нефтегазовая
промышленность
Мидстрим
девелопмент
Даунстрим
девелопмент
Тепловая и
Электроэнергетика
Гидро
энергетика
Атомная
энергетика
Химическая
промышленность
Возобновляемая
энергетика
Металлургические
производства
Кластерная
интеграция
Монопродуктовый
Цех (линия)
Ремесленная
интеграция
Полипродуктовый
Цех (станки)
Инвестиционная
интеграция
Цех единичного
производства
Авиастроительный
девелопмент
Моноотраслевой Поли
технологичный цех
Судостроительный
девелопмент
Межотраслевой Поли
технологичный цех
Универсальный цех –
универсальная
инфраструктура
Уникальный цех –
универсальная
инфраструктура
Уникальный цех –
уникальная
инфраструктура
Тепловая
энергетика
Промышленность
стройматериалов
Универсальный
девелопмент
Комплексный промышленный
девелопмент
Универсальный цех,
не требующий
инфраструктуры
Транспортное
машиностроение
Девелопмент ж/д
машиностроения
Девелопмент
производств
автотранспорта
Девелопмент
производств
механизации
Рис. 57 Пример классификации объектов Девелопмента 2-го уровня - Промышленного
Девелопмента
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 62
ЗАКАЗЧИК
1.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация проектов через услуги Фи-Девелопера.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
делает проект ТЗ, но само ТЗ делает
профессиональный консультант
I
F
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование с помощью консультантов
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Фи-Девелопер представляет варианты
наилучшей отдачи от проектов девелопмента
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ :
Управление проектом полностью лежит на ФиДевелопере
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Передается исполнителю полностью,
принимается по согласованию с Заказчиком
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью
лежит на Фи-Девелопере
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: ФиДевелопер полностью управляет
строительством на объекте
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Фи-Девелопер
пускает объект целиком, обучает персонал
Заказчика и привлекает его к пуску
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик запускает работу и
ведет управление объектом под надзором Фидевелопера
T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
Строительство с привлечением ФиДевелопера!
1. Застройщик выступает Заказчиком,
хотя все функции выполнят Фидевелопер;
2.
Фи-девелопер
работает
с
пассивным Заказчиком – владельцем
капиталов
(участка
земли)
и
ресурсов;
3. Предлагает эффективные варианты
использования, но за средства
Заказчика;
4.
Рискует
только
своим
вознаграждением;
5. Может впоследствии взять на себя
и реализацию или, например, офисы
в эксплуатацию;
6. Применим для Заказчиков 4-го
типов или для заказчиков 2-го типа с
заранее
указанным
объектом
девелопмента.
Рис. 58 Модель реализации проектов с привлечением Фи-Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 63
Фи-Девелопер
(УК проекта)
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
ЗАСТРОЙЩИК
(Инвестор)
Управление маркетинга
и бизнес-планирования
Управление комплектации
и снабжения
Управление охраны труда,
промышленной
безопасности и экологии
Управление технического
надзора и контроля
качества
Производственнодоговорное управление
Управление инжиниринга,
дизайна и архитектуры
Планово-экономическое
управление
Управление реализации
девелоперских проектов
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Генеральный
проектировщик
Субподрядчик-2
Субпроектировщик-1
Консультант по
недвижимости,
финансовый аудитор
Технический надзор и
контроль
Субпроектировщик-2
Рис. 59 Схема реализации проектов с привлечением Фи-Девелопера с полной ответственностью
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 64
ЗАСТРОЙЩИК
(УК Закачзика)
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
ЗАКАЗЧИК
(Инвестор)
Управление эксплуатации
и реализации объектов
девелопмента
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны труда,
промышленной
безопасности и экологии
Управление технического
надзора и контроля
качества
Производственнодоговорное управление
Управление инжиниринга,
дизайна и архитектуры
Планово-экономическое
управление
Управление реализации
девелоперских проектов
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Генеральный
проектировщик
Субподрядчик-2
Субпроектировщик-1
Консультативный
Фи-Девелопер
ЕРС-подрядчики на
отдельные подпроекты
Субпроектировщик-2
Рис. 60 Схема реализации проектов с привлечением консультативного Фи-Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 65
ЗАКАЗЧИК
2.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация проектов через услуги Концессионного Девелопера.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
обозначает свои потребности и утверждает ТЗ
I
F
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Девелопер сам
изыскивает финансирование и утверждает
параметры кредита
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Девелопер представляет варианты наилучшей
отдачи от заданного проекта
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ :
Управление проектом полностью лежит на
Девелопере
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Передается исполнителю полностью,
принимается по согласованию с Заказчиком
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью
лежит на Девелопере
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ:
Девелопер полностью управляет
строительством на объекте
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Девелопер пускает
объект целиком, обучает персонал и
передает объект Заказчику с персоналом
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Девелопер запускает работу и
передает Заказчику функционирующий объект
O/T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
проектирует сам, аутсорсинг спецразделов
DC
Строительство с привлечением Концессионного
Девелопера!
1.
Девелопер
выступает
ЗаказчикомЗастройщиком, и впоследствии передает
объект истинному Заказчику;
2. У Заказчика есть актив или ресурс, но нет
средств на реализацию или возможности
заниматься девелопментом самостоятельно, в
т.ч. законодательной;
3. Девелопер реализует проект, но возвращает
вложения через эксплуатацию или частичную
реализацию;
4. Варианты типа BOT, BTO, BTLO, LBO и т.п. см.
ниже;
5. На возврат средств определяется срок по
соглашению, риски девелопера не вернуть
вложения;
6. Допускаются варианты, в случае наступления
форс-мажорных
обстоятельств,
полной
компенсации Заказчиком затрат девелопера с
учетом упущенной выгоды.
Рис. 61 Модель реализации проектов с привлечением Концессионного
Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 66
Рис. 62 Основные участники проектов с привлечением Концессионного Девелопера
BOL
LBOB/LROB
BOO
BBO/BRO
•Build - Own - Lease
•Построй - Владей - Сдай в аренду
•Lease - (Re)Build - Operate - Buy
•Арендуй - Перестрой - Эксплуатируй - Выкупай
•Build - Own- Operate
•Построй - Владей- Эксплуатируй
•Buy - (Re)Build - Operate
•Выкупи - Перестрой - Эксплуатируй
Рис. 63 Контрактные модели проектов ГЧП с привлечением Концессионного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 67
BOT
BOOT
BTO
•Build - Operate - Transfer
•Построй - Эксплуатируй - Передай
•Build - Own - Operate - Transfer
•Построй - Владей - Эксплуатируй - Передай
•Build - Transfer - Operate
•Построй - Передай - эксплуатируй
BOLT
•Build - Own - Lease - Transfer
•Построй - Владей - Сдай в аренду - Передай
BTLO
•Build - Transfer - Lease - Operate
•Построй - Передай - Арендуй - Эксплуатируй
LBO/LRO
BTM
BBOT/BROT
•Lease - (Re)Build- Operate
•Арендуй - Перестрой - Эксплуатируй
•Build - Transfer - Maintenance
•Построй - Передай - Обслуживай
•Buy - (Re)Build - Operate - Transfer
•Выкупи - Перестрой - Эксплуатируй - Передай
Рис. 64 Контрактные модели проектов с привлечением Концессионного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 68
Базис Классификации
Концессия объекта
Передача после
окупаемости от
эксплуатации
объекта
Передача до
компенсации с
гарантией сбыта
или загрузки
Концессия прибыли
Распределение
после окупаемости
После погашения
OPEX
Фиксированный
процент
Распределение во
время окупаемости
Предельная
компенсация
После погашения
CAPEX+OPEX
Рис. 65а Варианты привлечения земель для Концессионного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 69
Концессионный
Девелопер
(Концессионер)
Генеральный
Подрядчик
Субподрядчик-1
Заказчик (Концедент)
Управление
маркетинга и бизнеспланирования
Управление
комплектации и
снабжения
Управление охраны
труда, промышленной
безопасности и
экологии
Управление
технического надзора
и контроля качества
Управление
ценообразования и
договорной рабьоты
Управление
инжиниринга,
дизайна и
архитектуры
Бюджетнофинансовое
управление
Управление
календарного
планирования и
контроля проектов
Поставщики
оборудования,
материалов и услуг
Генеральный
проектировщик
Субподрядчик-2
Субпроектировщик-1
Консультант по
недвижимости,
финансовый аудитор
Финансовые и
кредитные институты
Субпроектировщик-2
Рис. 66 Схема реализации проектов с привлечением Концессионного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 70
ЗАКАЗЧИК
3.
ИСПОЛНИТЕЛЬ
Реализация проектов в бизнесе Спекулятивного Девелопера.
I
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик
обозначает свои потребности и утверждает ТЗ
I
Реализация проектов Спекулятивного
девелопмента!
F
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Девелопер сам изыскивает
финансирование и утверждает параметры
кредита
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Девелопер сам решает какой вариант
наилучший
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ :
Управление проектом полностью лежит на
Девелопере
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ:
Передается исполнителю полностью, возможна
кастомизация проекта
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Полностью
лежит на Девелопере
P
C
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ:
Девелопер полностью управляет
строительством на объекте
C
1. Девелопер сам выступает Заказчиком,
а Застройщиком, чаще всего, выступает
специальная компания - продавец
будущего объекта недвижимости;
2. Главная цель – прибыль от
реализации;
3. Возможен выпуск ценных бумаг под
проект;
4. Как вариант – реализация готового
проекта
на
стадии
строительства
будущему владельцу, с тем, чтобы риски
строительства передать оператору;
5. Возможен лизинг-девелопмент;
6.
Возможен
BTS
или
Бренддевелопмент;
7. В обычном варианте Спекулятивный
девелопер выступает как Заказчик 3-го
типа, но в случае исполнителя, как
подрядчик клиента 4-го типа.
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Девелопер пускает
объект целиком и ипередает эксплатирующей
организации после реализации
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Девелопер запускает работу и
передает Новому Владельцу
функционирующий объект
T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Будущий
владелец впоследствие решает сам вопросы
утилизации
DC
Рис. 67 Модель реализации проектов с привлечением Спекулятивного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 71
Спекулятивный
Девелопер как:
Заказчик
Девелопмент
жилой
недвижимости
Девелопмент
городского жилья
Девелопмент
загородной
недвижимости
Исполнитель
Девелопмент
коммерческой
недвижимости
Девелопмент
офисной
недвижимости
Девелопмент
ритейла
Девелопмент
коммерческой
недвижимости
Девелопмент
социальной
недвижимости
Логистический
девелопмент
Гостиничный
Девелопмент
Девелопмент
учреждений
Комплексный
Девелопмент
Промышленный
девелопмент
Инфраструктурный
девелопмент
Рис. 68 Разница в подходах к проектам Спекулятивного Девелопера
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 72
Классификация спекулятивного девелопмента по участию Клиента
BTS-Development
BTS (Built-To-Suit) – это
девелопмент под требования
потенциального Покупателя. Такой
девелопмент может относится как
к объектам жилой (чаще всего –
эксклюзивной) недвижимости, так
и объектам нежилого и
некоммерческого профиля.
Существенным ограничением
может быть только одно –
наиболее удобный участок земли
под строительство единственно
возможного варианта
девелопмента. Ведь в случае, если
потребитель не выкупит объект –
продать его третьему потребителю
будет непросто.
Несмотря на то, что
предполагается самостоятельное
финансирование строительства
Девелопером, возможны
варианты авансирования закупки.
Brand-Development
Бренд-девелопмент можно
считать подклассом BTS, а можно
считать самостоятельным
направлением, поскольку здесь
важны не столько конкретные
параметры объекта, сколько его
соответствие корпоративным или
маркетинговым стандартам.
Например, гостиница
определенного класса известная
своими требованиями, и если есть
покупатель на такую гостиницу с
соответствующим запросом – это
бизнес спекулятивного
девелопера. Особенно если
покупатель заграничный и не
желает связываться со страновыми
рисками. Также возможны
варианты строительства объекта
под именной бренд на основании
франшизы и по заявке будущего
оператора.
Лизинг-девелопмент
Наверное, единственная ситуация,
когда потенциальному покупателю
важнее не сам объект, а форма
расчетов за него. В силу того, что
операционные доходы вполне могут
покрыть лизинговые платежи, но с
трудом переваривают долговую
нагрузку (в силу разных причин).
Покупателю выгоднее взять объект в
Лизинг. В этом случае спекулятивный
девелопер выступает и как
Лизингодатель, хотя не исключено,
что владение активом может быть
передано специализированной
лизинговой компании, которая
выступает псевдо застройщиком. В
данной ситуации компетенции в
финансовом инжиниринге выходят на
передний план. В отличие от
реализующего лизинговые проекты
концессионного девелопера,
спекулятивный девелопер получает
доход от Лизингодателя сразу.
Рис. 69 Классификация проектов спекулятивного девелопера в парадигме Исполнителя
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 73
Классификация спекулятивного девелопмента по типам Клиентов
Интеграционная
концепция
Инжиниринговая
концепция
Инвестиционная
концепция
Интеграционная концепция
подразумевает создание
спекулятивным девелопером, в
т.ч. по программам
государственной поддержки,
специальных выделенных зон и
территорий, на которых он создает
и обеспечивает работу
инфраструктуру будущего
комплекса предприятий.
Объектом реализации в этой
концепции является участок под
застройку зданий промышленного
назначения, с подведенными
коммуникациями и обеспеченный
сервисом по уровню
производства. Также объектом
реализации могут быть цеха, части
цехов, вспомогательные
помещения и прочие сооружения,
необходимые для обеспечения
работы покупателей.
Инжиниринговая концепция
состоит в том, что Спекулятивный
Девелопер создает блок
совершенно новых производств,
сервисов, субститутов, которые
привязаны к работе уже
существующих активов и не только
улучшают их деятельность, но и
создают новые товарные линейки
и рабочие места. Объектом
реализации является
технологический процесс,
упакованный в имущественный
комплекс, работающий и
выдающий продукцию на базе
существующих рядом
непродуктивных издержек других
предприятий. Покупателем таких
активов может выступать не
только предприниматель,
заинтересованный в такой
продукции, но и сам генератор
неэффективных издержек.
Инвестиционная концепция работы с
неизвестным покупателем отчасти
сродни лизинг-девелопменту, т.е.
востребована тогда, когда
потенциальный покупатель
заинтересован в поиске объектов
прямых инвестиций. Разница в том,
что в случае лизинга – Покупатель
известен и работает парадигма
Исполнителя, а в случае
инвестиционной концепции –
покупатель неизвестен. Поэтому
сначала спекулятивный девелопер
решает вопрос об инвестиционной
привлекательности объекта
девелопмента с точки зрения
доходов будущего потребителя.
Объектом реализации могут быть
ценные бумаги на соответствующие
доходные активы, которые
однозначно несут доход будущим
владельцам, но не портфельным
инвесторам.
Рис. 70 Классификация проектов нежилого спекулятивного девелопера в парадигме
Заказчика
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 74
Универсальные
производства универсальная
инфраструктура
Уникальные
производства Универсальная
инфраструктура
Уникальные
производства уникальная
инфраструктура
Производство без
специальной
инфраструктуры
Интеграционная
концепция
Моноотраслевые
(ремесленные)
промышленные
бизнес-парки
Кластерные
промышленные
зоны и парки
Не применимо
Не применимо
Концепция
инжиниринга
Не применимо
Новые
производства в
рамках
работающих
Новые
производства
рядом с
работающими
Не применимо
Инвестиционная
концепция
Не применимо
СЭЗ и ТВЗ для
инновационных
производств
Инновационные
промышленные
предприятия
Инновационные
производства на
действующих
предприятиях
Рис. 71 Матрица использования концепций спекулятивного девелопмента
1. Универсальные производства - универсальная инфраструктура:
2. Уникальные производства - универсальная инфраструктура;
3. Уникальные производства - уникальная инфраструктура;
4. Уникальное или универсальное производство – без отдельной инфраструктуры.
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 75
Концентратор девелоперских компетенций
Управляющая девелоперская
компания как Заказчик
2
Реализация
КРАТКОСРОЧНЫЕ,
МНОЖЕСТВЕННЫЕ, БЫСТРЫЕ, но
ОДНОРОДНЫЕ ПРОЕКТЫ:
Застройщик – формальное
юридическое лицо. Девелопер
выступает в цепочке как
Технический Заказчик, он же
часто и Инвестор для
Застройщика, или гарант по
кредитам. Передается временной
УК, контракт с риэлтором.
3
Эксплуатация
Цель девелопмента
1
Проектный девелопер как
Заказчик-Застройщик
ФОНДОЕМКИЕ и
ДОЛГОСРОЧНЫЕ ПРОЕКТЫ –
небольшое количество отдельных
проектов:
Техзаказчик, управление
капитальным строительством и
проектированием внутри
Заказчика-Застройщика,
ориентация на сбыт с временной
эксплуатацией, контракт с
риэлтором.
4
МНОЖЕСТВЕННЫЕ ПРОЕКТЫ, но
ОДНОРОДНЫЕ по
ЭКСПЛУАТАЦИИ:
Застройщик – будущая УК или
оператор, формирует службу
эксплуатации и приемки в
обслуживание, или берет на
аутсорсинг. Контролирует
техзадание на проектирование
внешних и внутренних
инженерных сетей и
коммуникаций.
ДОЛГОСРОЧНЫЕ
ПРОЕКТЫ с ЕДИНОЙ СЛУЖБОЙ
ЭКСПЛУАТАЦИИ:
Служба формируется внутри или
как дочерняя компания
девелопера. Участвует в
проектировании инженерных
сетей и коммуникаций,
формирует единый сервис и берт
часть работ на OPEX.
Рис. 72 Отличие Управляющих Компаний Девелопмента от Девелоперов - Проектных Застройщиков
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 76
ЗАКАЗЧИК
ИСПОЛНИТЕЛЬ
КОНТРАКТЫ НА КОМПЛЕКСНЫЙ ИНЖИНИРИНГ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА.
КОНЦЕПТУАЛЬНЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Компания
комплексного инжиниринга делает концепцию и ТЗ
на проект
I
I
F
ФИНАНСИРОВАНИЕ: Заказчик изыскивает
финансирование с помощью консультантов
F
BP
ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ:
Компания комплексного инжиниринга делает
экономическую модель и бюджет проекта
BP
PM
ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ : Заказчик берет
управление проектом на себя или привлекает
стороннего исполнителя
PM
E
БАЗОВОЕ И РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ: Компания
комплексного инжиниринга берет проектирование
на себя
E
P
ПРОКЬЮРИМЕНТ И ЛОГИСТИКА : Поставка основного
обрудования - за комплексныминжинирингом
P
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Заказчик сам
руководит строительством, или нанимает
управляюещего прораба
C
C
OC
ПУСК В ЭКСПЛУАТАЦИЮ: Комплексная
инжиниринговая компания отвечает за шеф-монтаж
и пуск оборудования
OC
O
ЭКСПЛУАТАЦИЯ: Заказчик запускает работу и ведет
управление объектом под наблюдение инженера
T
DC
ЛИКВИДАЦИОННЫЙ ИНЖИНИРИНГ: Комплексный
инжиниринг учитывает мероприятия по ликвидации
или реконструкции
DC
Реализация проектов через
комплексный (сквозной) инжиниринг!
1. Имеет смысл при сложных
технологических производствах;
На первом этапе проводится отборконкурс технологических решений
(ноу-хау и т.п.);
2. Технологическое проектирование,
сопровождение проектирования в
стране
строительства,
выбор
оборудования,
контроль
его
производства, поставки и шефмонтаж;
3. Заказ и приёмка технологического
оборудования;
Участие
в
пуске
и
контроль
послепускового периода;
4.
Контроль
функционирования
объекта в операционный период;
5.
Вывод
из
эксплуатации
и
утилизация.
Рис. 73 Модель реализации проектов через контракты на комплексный инжиниринг
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 77
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ КОНТРАКТНОЙ МОДЕЛИ ПРОЕКТА.
Прежде чем сформулировать технологичные, пригодные для аналитической работы проектных менеджеров, рекомендации по
формированию контрактной модели инвестиционно-строительного проекта, попробуем быстро пробежаться по основным, влияющим на их
формат, факторам:
1. Любой инвестиционно-строительный проект надо научиться рассматривать с позиции Инвестиционно-строительного Процесса (Рис.1).
Если привести грубую аналогию, то бесполезно учить маршрут проезда из одной точки Москвы в другую, не взглянув на карту Москвы
вообще. ИСП – это и есть глобальная карта, которая позволяет увидеть место каждого участника в общем процессе;
2. Инжиниринг и формулы инжиниринга (Рис.14.). Как уже было отмечено, инжиниринг является неотъемлемой часть каждого этапа ИСП, и
та сторона, Заказчик или Исполнитель, которая владеет инжиниринговыми компетенциями этапа – становится активным драйвером
этого этапа. Инжиниринговая компетенция может находиться как внутри Заказчика (инсорсинговый инжиниринг), включая его
корпоративный структуры, так и вне структуры Заказчика (аутсорсинговый инжиниринг). За внешний инжиниринг Заказчик платит не
только добавленную стоимость владельца соответствующей компетенции, но и оплачивает работу любого эксперта по согласованию
результат работы внешнего инжиниринга;
Зк(E)  (И)
• Заказчик с собственным Инжинирингом
• Совокупность Исполнителей работ и услуг
Зс + ТЗк(E)  (И)
• Застройщик + ТехЗаказчик с Инжинирингом
• Совокупность Исполнителей работ и услуг
Зс + ТЗк(Э)  И(Е)
• Застройщик + ТехЗаказчик (Эксперт)
• Главный Исполнитель с инжинирингом
Зс + ТЗк(M)  И(Е)
• Застройщик + ТехЗаказчик (Менеджер)
• Совокупность Исполнителей с инжинирингом
Рис. 74 Формулы учета инжиниринга в контрактной модели каждого этапа
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 78
3.
1.
2.
Классификация Заказчиков (Рис.19). Классификация Заказчиков является первым фильтром для понимания состава Сводной контрактной
модели, т.е. понимания ключевых правил и коммуникаций в данном проекте. Разумеется, в каждом проекте есть свои тонкости и особые
отношения между всеми участниками, учитывающими не только коллективные компетенции сторон, но и творческие способности
отдельных руководителей и менеджеров проекта. Даже один человек в той или иной команде может перетащить на себя
инжиниринговую функцию конкретного этапа ИСП, хотя по типу Заказчика – это была совершенно не его задача. На основании базовой
конструкции контрактной модели в соответствие с типом Заказчика, строится конкретная модель с выбором формулы инжиниринга для
каждого этапа в конкретном проекте. Рис.74;
4. Концепция «Open Book» или вопрос раннего старта проекта. Если работы по проекту начаты до полного понимания, как его проектных
решений, так и бюджета издержек, то говорить об ожидаемом финансовом результате проекта можно только с понятными оговорками.
Понимание такой ситуации ведет к формированию трёхэтапной контрактной модели:
1. Контракты, которые закончатся ДО «Закрытия книги»;
2. Конверсионные или Трансфертные контракты, которые начаты ДО, а закончатся ПОСЛЕ «закрытия книги»;
3. Обычные контракты, заключаемые в классических условиях «Закрытой книги».
5. Классификация Заказчиков как Девелоперов. Этот дополнительный раздел появляется сразу после того, как мы понимаем, что
занимаемся исключительно девелоперским проектом, а не краткосрочным ремонтом или облагораживанием территории объекта
недвижимости. Любой проект, изменяющий существующие объекты недвижимости в целях увеличения их стоимости и ценности для
потребителей – это Девелоперский проект, и его надо классифицировать как девелоперский проект с тем, чтобы четко осознавать, какие
последствия ожидают Заказчика, как девелопера. Кроме того, понимание того, что проект является девелоперским, заставляет обратить
внимание на учет в контрактной модели классификации девелопмента, приведенной выше (Рис.56). Примерный, не стоит эти выводы
принимать за абсолют, учет интересов заказчика как девелопера представлен на рис.75.
Сама процедура формирования контрактной модели может быть представлена в следующем порядке:
Определение Типа Заказчика и приоритетной для него (предварительной) контрактной модели, которые мы обсуждали ранее;
Определение для выбранного типа Заказчика доминирующей ценовой модели и модели выбора исполнителей. Рис.76. Можно сразу
отметить, что представленные варианты ценообразования и выбора исполнителей практически идентичны четырем типам Заказчиков по
своему содержательному описанию и понятийному наполнению. Разумеется, здесь не надо искать полного соответствия, ведь в каждой
модели присутствует релевантный диапазон колебаний на дополнительные условия. На основе этой матрицы мы составляем
результирующую схему преобладающих моделей ценообразования и выбора исполнителей на первом этапе. Предполагая, что каждый этап
инвестиционно-строительного процесса является, по сути, вероятным контрактом, можно провести дальнейший анализ соответствия этих
оптимальных установок на фактические особенности контрактования конкретных этапов. Таким образом, анализируя степень отклонения
реальных условий исполнения контрактных обязательств по каждому этапу от выбранной оптимальной конфигурации, можно вывести
оптимальный состав рисков и их отклонение от стандартной схемы для конкретного типа Заказчика;
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 79
Будущий собственник объекта
Девелопер
1
Девелопер
3
Третье лицо
Будущий оператор объекта
Сам себе Девелопер
Третье лицо
2
Концессионный девелопер
Девелопер в одном лице (могу быть
разные аффилированные
юридические лица) сам выполняет
функции Инвестора, Застройщика,
Заказчика, иногда - Генподрядчика и
будущего Оператора. Сторонних
исполнителей нанимает только на
выполнение конкретных работ.
Девелопер строит объект под заказ и
по условиям договоров получает
доход от временной эксплуатации,
или эксплуатирует его до полного
расчета с будущим собственником.
Кроме того, возможен вариант
монопольного девелопера-оператора,
обслуживающего подобные объекты.
Формула:
CAPEX  MIN & OPEX  MIN
Формула:
CAPEX  MAX & OPEX  MIN
.
4
Рантьирующий Девелопер
Управляющий Девелопер
Девелопер рассматривает объекты
как долгосрочные вложения, в случае
отсутствия желаемого рыночного
спроса по их реализации получает
доход от аренды, перекладывая
затраты на оператора.
Девелопер, который предоставляет
услуги пассивному заказчику по
наилучшему использованию объекта
девелопмента. Вознаграждение – или
от объема работ или от
производительности.
Формула:
CAPEX  MIN & OPEX  MAX
Формула:
CAPEX  MAX & OPEX  MAX
Рис. 75 Учет предпочтений Заказчика как Девелопера проекта
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 80
Метод оценки стоимости контракта
Компенсация затрат
Конкурентные
переговоры
3
Тендерный отбор
Метод выбора подрядчика
1
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
Объявление цены
2
Профессиональный Заказчик в
области строительства необходимых
ему объектов. Он не только лучше
многих инжиниринговых компаний и
подрядчиков разбирается в
технологическом или
производственном процессе, он
может адекватно оценить затраты на
строительство, ввод в эксплуатацию и
вывод из неё на основе собственных
компетенций и опыта.
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Непрофессиональный Заказчик
объекта, не входящего в поле его
ключевых компетенций, но
необходимого для выполнения
непрофильных сервисных функций.
При этом Заказчик вынужден
эксплуатировать такие объекты,
поэтому имеет компетенции в
управлении, поэтому требует
тщательного учета в проекте
операционных затрат на
эксплуатацию.
4
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Пассивный Непрофессиональный
Заказчик (ПН)
Профессиональный Заказчик,
инвестирующий в объекты
недвижимости в целях дальнейшей
перепродажи, реализации по частям
или в иных целях, не предполагающих
эксплуатации объекта и его
использования для получения
операционной прибыли от
производственной или арендной
деятельности.
Самый пассивный Заказчик, который
не только плохо себе представляет
специфику проектирования,
строительства и эксплуатации
объекта, но и в принципе не
намерены на этом акцентировать
внимание в будущем. Его цель –
решение поставленной задачи. Это
различные государственные
организации или специальные
фонды, нацеленные на
благотворительность.
Рис. 76 Методика формирования приоритетной ценовой модели и способа выбора Исполнителей
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 81
3.
После определения доминирующей контрактной модели можно переходить к формированию оптимальной контрактной модели КАЖДОГО
ЭТАПА проекта. Для этого реальное положение с исполнителем каждого этапа сравнивается с доминирующей моделью, и вырабатываются
направления изменения доминирующей модели на данном этапе ИСП. Всё это можно делать по анкетным или опросным листам по аналогии
с Рис.78. В случае сложных этапов, содержащих несколько видов работ и подэтапов, анкета может быть изменена по усмотрению аналитика.
Сначала сводим в одну таблицу сводные параметры контрактных моделей для каждого типа Заказчика, как основу для перехода к
детальному обсуждению каждого этапа ИСП, Рис.77:
Заказчик типа
1 - АП
• Конкурентные переговоры
• Оценка на основе компенсации затрат
• Доминирующая формула: Зк(E)  (И)
Заказчик типа
2 - АН
• Конкурентные переговоры
• Оценка на основе объявленной цены
• Доминирующая формула: Зс + ТЗк(M)  И(Е)
Заказчик типа
3 - ПП
• Тендерный отбор
• Оценка на основе компенсации затрат
• Доминирующая формула: Зс + ТЗк(E)  (И)
Заказчик типа
4 - ПН
• Тендерный отбор
• Оценка на основе объявленной цены
• Доминирующая формула: Зс + ТЗк(Э)  И(Е)
Рис. 77 Сводные параметры доминирующих контрактных моделей по типам Заказчиков
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 82
1-й ЭТАП
ИСП
2-й ЭТАП
ИСП
и т.д.
Тип
Заказчика
Активный
Профессионал
Тот же
То же
Состояние
OPEN BOOK
Контракт ДО
"Закрытия Книги"
Конверсионный
контракт
Конкурентные переговоры,
определение по качеству
аналогов
Ввиду того, что он один переговоры по цене
Доминирую
щая
модель
Конкурентные переговоры
Оценка по компенсации
затрат
Изменение
модели из-за
OPEN BOOK
Компенсация затрат от
более рисковой к менее
рисковой, ориентир - сроки
От компенсации затрат по
объёму к сметной
стоимости по срокам
Выбор
Исполнителя
Схема
ценообразов
ания
Остается по доминирующей
модели
Меняется на выбор по цене
Владелец
инжиниринговы
х компетенций
Будущий оператор объекта
Будущий оператор Объекта
Учет типа
Девелопера
Формула: Зк(E)  (И)
Заказчик
Исполнитель
Рис. 78 Анкета корректировки контрактной модели по отдельным этапам, Пример
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 83
Заказчик
1-го типа - АП
Заказчик
2-го типа - АН
Заказчик
3-го типа - ПП
Заказчик
4-го типа - ПН
Реализация
проектов
хозяйственным
способом
Совместимо
Не совместимо
Не применимо
Не применимо
Реализация
проектов
подрядным
способом
В основном
совместимо
Совместимо
Не совместимо
Не применимо
Реализация
проектов
генподрядным
способом
Частично
совместимо
В основном
совместимо
Совместимо
Не совместимо
Реализация
проектов через
ЕРС-подряд
Не совместимо
Частично
совместимо (в
формате ЕРS)
Частично
совместимо (в
формате РCM)
Совместимо
Рис. 79 Анализ совместимости типов Заказчиков и контрактов на выполнение работ
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 84
4.
После завершения этапа выработки текущей контрактной модели, бывает полезно вернуться к анализу заказчика как девелопера. Дело в том,
что при заключении контрактов надо не только правильно ставить условия выполнения обязательств Исполнителям, но и четко понимать
парадигму или философию присутствия Заказчика в этом конкретном проекте. В частности, тип Заказчика, формирующий одну модель
контрактования, может опровергнуть его модель как Девелопера. Рис. 80. При этом надо не забывать, что и девелопмент может быть услугой
для третьего лица. Рис.81.
Будущий собственник объекта
Третье лицо
Девелопер
Формула:
CAPEX  MIN & OPEX  MIN
Формула:
CAPEX  MAX & OPEX  MIN
.
3
4
Рантьирующий Девелопер
Третье лицо
Будущий оператор объекта
Концессионный девелопер
Девелопер строит объект под заказ и по
условиям договоров получает доход от
временной эксплуатации, или
эксплуатирует его до полного расчета с
будущим собственником. Кроме того,
возможен вариант монопольного
девелопера-оператора, обслуживающего
подобные объекты.
Девелопер в одном лице (могу быть
разные аффилированные юридические
лица) сам выполняет функции Инвестора,
Застройщика, Заказчика, иногда Генподрядчика и будущего Оператора.
Сторонних исполнителей нанимает только
на выполнение конкретных работ.
Девелопер рассматривает объекты как
долгосрочные вложения, в случае
отсутствия желаемого рыночного спроса
по их реализации получает доход от
аренды, перекладывая затраты на
оператора.
Формула:
CAPEX  MIN & OPEX  MAX
Управляющий Девелопер
Девелопер, который предоставляет услуги
пассивному заказчику по наилучшему
использованию объекта девелопмента.
Вознаграждение – или от объема работ
или от производительности.
Формула:
CAPEX  MAX & OPEX  MAX
Активный Профессиональный
Заказчик (АП)
Непрофильный объект
2
Профессиональный Заказчик в области
строительства необходимых ему
объектов. Он не только лучше многих
инжиниринговых компаний и
подрядчиков разбирается в
технологическом или производственном
процессе, он может адекватно оценить
затраты на строительство, ввод в
эксплуатацию и вывод из неё на основе
собственных компетенций и опыта.
Заказчик
2
Сам себе Девелопер
Профильный объект
1
3
Третье лицо
1
Будущий оператор объекта
Девелопер
Соответствие объекта компетенциям
Активный Непрофессиональный
Заказчик (АН)
Непрофессиональный Заказчик объекта,
не входящего в поле его ключевых
компетенций, но необходимого для
выполнения непрофильных сервисных
функций. При этом Заказчик вынужден
эксплуатировать такие объекты, поэтому
имеет компетенции в управлении,
поэтому требует тщательного учета в
проекте операционных затрат на
эксплуатацию.
4
Пассивный Профессиональный
заказчик (ПП)
Профессиональный Заказчик,
инвестирующий в объекты недвижимости
в целях дальнейшей перепродажи,
реализации по частям или в иных целях,
не предполагающих эксплуатации объекта
и его использования для получения
операционной прибыли от
производственной или арендной
деятельности.
Пассивный
Непрофессиональный Заказчик
(ПН)
Самый пассивный Заказчик, который не
только плохо себе представляет
специфику проектирования, строительства
и эксплуатации объекта, но и в принципе
не намерены на этом акцентировать
внимание в будущем. Его цель – решение
поставленной задачи. Это различные
государственные организации или
специальные фонды, нацеленные на
благотворительность.
Рис. 80 Анализ совместимости типов Заказчиков и типов Девелоперов
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 85
5.
Наконец, после сведения всех уточнений в единую аналитическую таблицу, можно зафиксировать некую промежуточную, целевую или
желательную контрактную модель, к которой и будет стремиться команда проекта.
Заказчик
1-го типа - АП
Заказчик
2-го типа - АН
Заказчик
3-го типа - ПП
Заказчик
4-го типа - ПН
Реализация
проектов через
ЕРСМ-подряд
Совместимо
Частично
совместимо (в
формате EPCS)
Частично
совместимо (в
формате PCCS)
Не совместимо
Реализация
проектов с ФиДевелопером
Не совместимо
Совместимо
Частично
совместимо
Частично
совместимо
Реализация
проектов с
концессионным
Девелопером
Не применимо
Не совместимо
Совместимо
Частично
совместимо
(без передачи)
Реализация
проектов со
спекулятивным
Девелопером
СОВМЕСТИМО
(как Исполнитель)
Не применимо
Не совместимо
Совместимо
(Заказчик Покупатель)
Рис. 81 Анализ совместимости типов Заказчиков и контрактов на услуги
Малахов В.И. «Контрактные стратегии реализации инвестиционно-строительных проектов» Москва 2013г.
Стр. 86