Тема 3. Рынок недвижимости: понятие рынка, характеристика
advertisement
Тема 3. Рынок недвижимости: понятие рынка, характеристика рынка недвижимости Особенности становления рынка недвижимости в России; цели анализа рынка недвижимости. Характеристика рынка недвижимости. Недвижимость как товар. Стоимость недвижимости, ее виды ( рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая). Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие цены недвижимости. Особенности рынка недвижимости. Субъекты рынка, функции рынка. Структура рынка недвижимости. Рынок недвижимости I. Определение рынка недвижимости Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости – это определѐнный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования С учѐтом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершѐнных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономики. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Недвижимость в руках собственника может использоваться как для удовлетворения личных потребностей, так и для получения доходов, прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности еѐ собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче еѐ в аренду. Главной целью недвижимости нежилого фонда является еѐ эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. Это даѐт основание для учѐта особенностей оборота недвижимости как товара и оборота недвижимости как части движения капитала. Поэтому при изучении рынка недвижимости необходимо учитывать связь этого рынка и с рынком товаров, и с рынком капитала, и с финансовым рынком. В свою очередь связь рынка недвижимости с финансовым рынком не означает, что недвижимость – это сегмент финансового рынка. Недвижимость формирует самостоятельный рынок. В соответствии с классификатором отраслей народного хозяйства Российской Федерации «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 83000), тем самым подчѐркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства. Кроме того, в ряде самостоятельных отраслей, таких как сельское хозяйство, строительство, общая коммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка, жилищное хозяйство, финансы и кредит, объектом деятельности служит недвижимость. Последнее свидетельствует, что сфера «деятельности» недвижимости многогранна, являясь самостоятельной среди других сфер экономики, она в то же время участвует во собственностью, многих экономических государственным отношениях, регулированием связанных различных с сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка недвижимости зависят от степени развития всей экономики, особенностей еѐ отдельных этапов. II. Особенности рынка недвижимости. 1. Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются специфические признаки самого физического тела недвижимости: уникальность и неповторимость: стационарность: длительность создания и долговечность. 2. Из них, в свою очередь, в условиях рыночной экономики вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и рынка недвижимости: специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него); высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью; более низкая, по сравнению, с другими товарами ликвидность недвижимости; ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма; формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей; арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг друга). На основании сформулировать этих главную особенностей рынка специфическую черту недвижимости рынка можно недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики. 3. По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия: спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма; присутствует много не зависимых друг от друга продавцов и покупателей; покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка; спрос и предложение эластичны по цене: издержки сделок низки по сравнению с ценой товара; рынок доступен для вхождения в него новых участников; товары обладают высокой ликвидностью. 4. В отличие от этого на рынке недвижимости: спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; присутствует ограниченное число покупателей и продавцов; информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров; издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т.п.) весьма высоки; предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках; вхождение на рынок новых участников затруднено; для товаров характерна низкая ликвидность. 5. Отсюда вытекают и основные функции профессиональных участников рынка недвижимости: снижение издержек при операциях с недвижимостью; повышение уровня ликвидности объектов недвижимости; снижение рисков, вызванных ограниченностью информации о состоянии и тенденциях рынка; «воссоединение» продавцов и покупателей; и на основе этого обеспечение динамического развития, сбалансированности спроса и предложения на рынке, соответствия рынка недвижимости состоянию экономики в целом. 6. Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики. Это становится очевидным, если обратить внимание на те условия, которые делают рынок несовершенным. Для рынка недвижимости весьма условное значение имеет такое понятие, как средняя цена (примерно такое же, как средняя температура для оценки состояния больных в клинике). Относиться ко всякого рода информации, основанной на средних показателях для региона или города в целом, следует осторожно. Средние значения годятся здесь для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом они явно недостаточны. Для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но прежде всего хорошее понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта. В связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его сценку предлагаемой недвижимости. Высокий уровень издержек при осуществлении сделок с недвижимостью делает серьезным оружием в конкурентной борьбе снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием. Особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и пр. Работа на особенностей конкретном национальном экономического и рынке социального требует знания развития страны, состояния, особенностей и тенденций развития нормативно-правовой базы, соотношения нормотворчества, общенационального особенностей и традиций и регионального потребительского поведения и т. д. Особенности рынка недвижимости требуют от его профессиональных участников особого внимания к аналитической работе, предваряющей принятие любого решения по проведению операций с недвижимостью. III. Структуры рынка недвижимости. 1. На рынке недвижимости сформировалось, и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности и его оборота. 2. Различают следующие субъекты рынка недвижимости: покупатели недвижимости; продавцы недвижимости. 3. Покупатели недвижимости: юридические лица; физические лица; инвесторы-покупатели. 4. Продавцы: собственник недвижимости; фонды имущества; органы уполномоченные местной властью; конкурсные управляющие. 5. Продавцами и покупателями могут быть: предприятия всех форм собственности; домохозяйства; ипотечные банки. 6. Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники и государственные органы. Профессиональные посредники: агенства недвижимости; фирмы – риэлтеры; агенство оценщиков; юридические фирмы; рекламные компании; страховые компании; дилеры; уполномоченные лица. Государственные органы: бюро технической инвентаризации; комитет по управлению имуществом; арбитражный суд; ноториальные конторы; учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним; нологовые инспекции; комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Особенности недвижимости как товара Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость – это товар, обращающийся на рынке, жѐстко связанный с участком земли, так, что его перенос в другое место невозможен без его разрушения и утраты потребительских качеств. Как товар - недвижимость - характеризуется двойственной природой: единством в одном объекте двух противоположных свойств товара: потребительной стоимости и стоимости. Эти свойства товара выступают как единство противоположностей : единство, так как они присущи одному товару; а противоположность – поскольку один и тот же товар для одного человека не может быть одновременно и потребительной стоимостью, и стоимостью. Потребительная стоимость или полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Она зависит о качественных характеристик недвижимости как вещи, от свойств материала изготовления, определяется качеством строительства и эксплуатации, своевременностью и качеством проводимых ремонтов и т.д. Стоимость - это экономическая категория, отражающая взаимоотношения между производителями и потребителями. Стоимость определяется способностью товара быть обмененным на какое-то количество другого товара. Стоимость это субъективная категория. Стоимость не есть конкретный исторический факт. Компоненты стоимости или факторы, определяющие возникновение стоимости в объекте: - спрос ; - полезность; - дефицит или ограниченное предложение; - возможность передачи прав на объект. Несмотря на всеобщее признание стоимости важным экономическим показателем, не существует единого мнения о значении этого термина. Следует отличать понятие стоимости для конкретного человека и стоимости этого же имущества для рынка или общества в целом. В данном случае автор придерживается мнения Г.В. Попова и И.Л. Артеменкова, стоявшими у истоков образовательной деятельности оценщиков в РФ, что стоимость является продуктом сознания , и в конечном счете, создается людьми и является внешней по отношению к самому имуществу. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и, имеющий определенные качественные и количественные характеристики объект. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. На предложение недвижимости как товара влияет его редкость и ограниченность, т.е. чем выше редкость – тем выше стоимость и цена.. Особенность недвижимого имущества и в том, что выбор его ограничен по месторасположению, микроклимату и вообще площадью земли, на которой возможно строительство. Объект недвижимости удовлетворяющий – разнообразные не только личные важнейший потребности одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Виды стоимости, определяемые в процессе оценки товар, людей, но В зависимости от цели проводимой оценки, количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости. В соответствии Федеральным стандартом оценки №1 п.3. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки. Для понимания и применения стоимостных оценок крайне важны ясное указание вида и толкования стоимости, а также обеспечение их соответствия заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества. Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости В общем виде, стоимость создается и поддерживается в соответствии с экономическим принципом спроса и предложения. Понятие стоимости отображает расчетную будет уплачена по взаимной наиболее вероятную цену, которая договоренности между гипотетическим продавцом и покупателем в данный момент времени за объект оценки, находящийся на рынке. Помимо способности участников рынка совершить сделку, стоимость объекта оценки может быть обусловлена альтернатив- ной экономической полезностью или связанными с объектом оценки функциями, а также отражать нетипичные рыночные условия. Объект оценки может обладать различной стоимостью с точки зрения различных заинтересованных лиц при различных целях использования результатов оценки. Поэтому применение понятия стоимости возможно только с указанием конкретного вида определяемой стоимости. В зависимости от цели проводимой оценки, количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 утвержден ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"). Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. При осуществлении оценочной деятельности согласно ФСО№2 используются следующие виды стоимости объекта оценки: - рыночная стоимость; - инвестиционная стоимость; - ликвидационная стоимость; - кадастровая стоимость. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не обстоятельства, то есть когда: отражаются какие-либо чрезвычайные - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; -платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: - при изъятии имущества для государственных нужд; - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; - при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал; - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости I. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Все факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно разделить на объективные и субъективные. При этом последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, честность, темперамент, личные симпатии и т. д.), т. е. факторы, в основном психологического характера. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими в конечном счете средний уровень цен конкретных сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические микроэкономические. II. К макроэкономическим факторам относятся: 1. Налоги. 2. Пошлины. 3. Инфляция. 4. Исходный уровень потребности в объектах недвижимости. 5. Курс доллара. и 6. Уровень и условия оплаты труда. 7. Уровень безработицы. 8. Развитие экспортно-импортных операций и т. д. III. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи недвижимости и с правовым характером сделки. Для краткосрочных периодов макроэкономические факторы можно считать условно-постоянными (они изменяются довольно медленно), а общую конъюнктуру рынка – фиксированной. Для России исключение из этого правила касается валютного курса рубля. IV. Для того, чтобы определить стоимость объекта недвижимости, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом должен поставить себя на место владельца или потенциального владельца недвижимой собственности. V. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости: 1. Местонахождение – один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости, Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми дошкольного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу. 2. Архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т.д. Все это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с 1 до 3-4 стоимость строительства снижается на 3-5%. 3. Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Например, установлено, что если расширить функциональные помещения в каком-то здании (операционный зал, комната для переговоров, зрительный зал, спортивный зал и т. п.), то проектное решение становится более экономичным, а стоимость в расчете на 1м2 общей площади уменьшается. 4. Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение. 5. Наличие машин и оборудовании, оцениваемых вместе со зданиями. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для технологических процессов. Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. 6. Состояние здания. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, это существенно не повлияет на стоимость недвижимости. 7. Сейсмические факторы – весьма важны, особенно для сейсмоопасных районов. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. 8. Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.
