магадов а.н. организационные основы формирования рынка

МАГАДОВ А.Н.
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН
Статья посвящена организационным и экономическим проблемам формирования рынка недвижимости в Республике Дагестан. Рассмотрены особенности функционирования регионального рынка недвижимости и его структура. Много внимания уделено вопросам разработки концепции формирования
рынка недвижимости в Республике Дагестан.
MAGADOV A.N.
ORGANIZATIONAL BASES OF FORMATION OF THE MARKET OF
THE REAL ESTATE IN REPUBLIC DAGESTAN
Article is devoted to organizational and economic problems of formation of the
market of the real estate in Republic Dagestan. Features of functioning of the
regional market of the real estate and his structure are considered. A lot of
attention is given to development of the concept of formation of the market of the
real estate in Republic Dagestan.
Ключевые слова: рынок недвижимости, структура, критерии, проблемы
формирования, механизмы, уровень развития, сфера обращения.
Особое место рынка недвижимости в экономики страны основывается
на роли недвижимости как материального базиса любой человеческой деятельности, на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива
и как объекта предпринимательской деятельности, на органической связи
рынка недвижимости с целым рядом смежных рынков: финансовым, строительным, предметов длительного пользования и т.д., на социальной значимости рынка недвижимости как категории, имеющей отношение ко всем слоям
общества с точки зрения их места жительства и рода деятельности.
Существенным моментом, определяющим необходимость теоретического исследования проблем формирования рынка недвижимости, укрепления взаимосвязей между развитием рынка недвижимости и развитием региональной экономики, является также относительная молодость рынка недвижимости в России, что находит свое выражение в его недостаточной изученности.
В основу классификации рынков могут быть положены разные критерии. Выбор того или иного критерия и соответственно классификации рынков позволяет наиболее полно охарактеризовать основную структуру, процесс функционирования и возможные направления эволюции рынка.
Если в качестве критерия взять экономическое назначение объекта рыночных отношений, то по этому критерию выделяются: рынок товаров и услуг, рынок капиталов, рынок рабочей силы.
В настоящее время среди экономистов нет единства в том, к какому из
вышеперечисленных рынков следует относить рынок недвижимости. Одни
считают, что недвижимость относится к товарным группам достаточно специфического характера, которая, тем не менее, функционирует на рынке товаров и услуг. «Недвижимость относится к категории товаров, в то же время
достаточно сложный процесс передачи прав на недвижимость обуславливает
низкий уровень ликвидности как товара, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.» [1 с.38.].
Другие исследователи определяют рынок недвижимости как неотъемлемую часть финансового рынка. «Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и
систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.» [2 с. 132.].
Зарубежные экономисты Фридман Дж. и Ордуэй Ник. считают, что
«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством
которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Как показано по упрощенной модели участников, рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой свести
покупателей и продавцов.» [3 с. 163].
На наш взгляд, рынок недвижимости представляет собой сферу обращения специфического капиталоемкого товара, которая находит отражение в
нетрадиционной для простого товарного рынка системе экономических отношений между его субъектами. Специфика данного товара позволяет не
только использовать его в качестве инвестиционного объекта, но и объясняет
существование операций, характерных в общей массе для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и.т.д.
Наш подход к рынку недвижимости обусловлен тем, что товарный рынок и рынок капиталов имеют общий элемент, а именно - инвестиционные
товары. Традиционно подобными товарами являются недвижимое имущество и золото.
Назначение объекта рынка определяет критерий целевого функционирования рынка, согласно которому рынок недвижимости делится на потребительский и производственный. Очевидно, что потребительский рынок недвижимости состоит в основном из рынка жилья и частично из рынка земельных угодий. На этом рынке объекты недвижимости используются в целях конечного потребления.
Относительно недвижимых объектов, участвующих в производственном процессе, мы используем термин «производственные», поскольку в этом
случае объекты недвижимости используются для осуществления предпринимательской и других видов деятельности, в результате чего образуется прибыль или достигается социальный эффект.
К особенностям формирования и функционирования регионального
рынка недвижимости относятся следующие:
1. Уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как
рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колеба-
ний общеэкономической конъюнктуры;
2. На функционирование рынка недвижимости существенное влияние
оказывает фактор сопутствующих затрат;
3. Специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени
влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.
Рассмотрим их подробнее. Теоретически доказано, что циклическое
развитие экономики предусматривает следующие один за другим подъемы и
спады экономической активности. Также очевидно, что для каждой отдельной национальной экономики последовательность и длительность экономических кризисов и подъемов продиктованы своими специфическими причинами. Однако можно с уверенностью утверждать, что существует устойчивая
закономерность значительного влияния конъюнктуры экономического спада
(кризиса) на активность рынка недвижимости. От экономического спада
больше всего страдают те отрасли промышленности, которые выпускают
средства производства и потребительские товары длительного пользования.
Особенно уязвима строительная промышленность.
Макконел К.Р. и Брю С. Л., исследуя циклическое развитие экономики,
подробно описывают поведение среднестатистического потребителя на рынке долгосрочных капиталоемких товаров в период экономического спада. По
причине отсутствия финансовых возможностей замены дорогостоящих товаров, предназначенных для потребления в течение многих лет, покупатель будет использовать старые, еще функционирующие предметы, несмотря на то,
что они морально и физически изношены.
Такой же принцип действует и при использовании объектов недвижимости. При этом, следует заметить, что степень влияния подобных последствий будет различной для первичного и вторичного рынка недвижимости.
Первичный рынок предусматривает систему продажи (распределения)
объектов недвижимости непосредственно от производителя - застройщика
или инвестора, т.е. на первичном рынке осуществляется распределение товара, который является готовой продукцией строительной отрасли. Современная хозяйственная практика многих стран подтверждает, что снижение объема заказов приводит к значительному снижению инвестиций и финансирования. А это, в свою очередь, приводит к резкому уменьшению нормы прибыли.
Анализ статистических показателей экономического развития такого
депрессивного региона как Республика Дагестан показывает, что экономика в
стадии кризиса не в состоянии заниматься инвестированием. «Объемы инвестиций в расчете на душу населения в РД в 2001 г. были самыми низкими
среди регионов Южного федерального округа (ЮФО) – 31,3% и составили
всего 32,4% российского уровня. Начиная с 2000 г. объемы инвестиций в РД
увеличивались в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом, но и это не изменило места республики по уровню их интенсивности среди регионов России и, в частности, среди регионов ЮФО.» [4 с. 69].
Вторичный рынок недвижимости характеризуется перераспределением
уже функционирующих объектов между пользователями. Это обусловлено
спецификой объекта рыночных отношений, который имеет очень длительный срок службы. В результате на рынке предлагаются ранее потребленные
товары.
Уязвимым от колебаний общеэкономической конъюнктуры такой рынок остается по причине того, что жилье в основной массе является частным
потребительским товаром, который сильно зависит от уровня доходов населения.
Таким образом, развитие рынка недвижимости в значительной степени
зависит от колебаний общеэкономической конъюнктуры. Об этом убедительно свидетельствует опыт ряда развитых стран, таких как США, Япония,
Великобритания и др. В этих странах в последние годы стали заметны тенденции значительного инвестирования в недвижимое имущество. Данное явление обусловлено, с одной стороны, необходимостью более широкой диверсификации инвестиционного портфеля, а с другой, сложившейся ситуацией
на финансовых рынках, когда инвесторы обратили внимание на весьма доходный и гораздо менее рискованный вид вложений - недвижимость. «... инфляция 1960-1970-х годов показала, что крупные операции с финансовыми
активами автоматически подвергают портфель ударам высоких и неожиданных всплесков инфляции», «... возникла необходимость в дальнейшей диверсификации портфеля с целью снижения уровня вероятного риска.» [5 с. 27].
В процессе диверсификации недвижимого имущества в агрегированный инвестиционный портфель можно наблюдать характерные различия инвестирования в традиционные финансовые объекты и в недвижимость. Это
объясняется тем, что, во-первых, инвестирование в недвижимость затруднено
ограниченностью информации. Когда актив находится в руках единственного
собственника, то такая информация труднодоступна для несобственников.
Во-вторых, несмотря на то, механизм получения дохода, как для финансовых активов, так и для недвижимых объектов одинаковый (периодические платежи и изменение стоимости во времени), оценка недвижимости несопоставима с другими вариантами инвестирования, поскольку характер налогообложения принципиально отличается.
Кроме того, в настоящее время нет единой методики оценки недвижимого объекта как объекта инвестирования. По-прежнему в процедуре оценочного исследования всегда большое значение имеет субъективное мнение
конкретного человека – оценщика.
Второй весьма существенной особенностью рынка недвижимости является наличие сопутствующих затрат. Как уже отмечалось, недвижимость
является долговременно используемым товаром, поддержание работоспособного состояния которого является одним из необходимых условий функционирования самого рынка. Вложение средств в недвижимость связано с двумя
видами затрат: затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии и налогообложение сделок и владения недвижимостью.
Затраты по поддержанию объекта предусматривают связанные с эксплуатацией данного объекта затраты на текущий и капитальный ремонт,
профилактику технического и санитарного состояния объекта, возможную
реконструкцию и.т.д.
Влияние фактора сопутствующих затрат достаточно наглядно демонстрируется примерами функционирования самого массового потребительского
рынка в сфере недвижимости - рынка жилья. Зарубежные специалисты по
жилищной экономике подробно исследовали зависимость эффективности
данного товара от объема вкладываемых в него затрат. «Жилье более долговечно, чем большинство других товаров. Если за ним обеспечен надлежащий
уход, жилье может служить 100 и более лет. Хотя с течением времени жилища разрушаются, это происходит относительно медленно. Владелец жилища
может контролировать темпы его физического износа, тратя время и деньги
на его ремонт и техническое обслуживание. У него имеются для этого стимулы, потому что обслуживание и ремонт повышают количество жилищных
услуг, обеспечиваемых данным жилищем. Покупатели готовы больше платить за него, т.е. улучшение технического обслуживания повышает квартплату и рыночную стоимость.» [6. с.117].
Другим, очень существенным затратным фактором является налогообложение в сфере недвижимости. В отечественной хозяйственной практике
функционируют четыре основных налога, функционирующих в сфере недвижимости, а также государственные сборы и пошлины, основанием для
которых являются сделки с недвижимым имуществом.
В экономически развитых рыночных странах налогообложение недвижимых объектов относится к категории капитала, собственности и имущества. Основными интересующими нас видами налогов в данной группе являются налоги на имущество, налоги на перевод права собственности и налоги на
прирост капитала. Первая и последняя из перечисленных групп налогов взимаются как в потребительской, так и в производственной сфере. Так, в группе налогов на имущество выделяют налог на личное состояние и налог на
имущество корпораций. Данные налоги объединяет объект обложения – имущество физических лиц и корпораций за вычетом обязательств, возникающих в связи с владением этим имуществом, а также система вычетов и предоставляемых льгот.
Налогообложение перевода права собственности осуществляется только в потребительской сфере, поскольку базой налогообложения является
имущество, переходящее к новым владельцам в результате некоммерческих
сделок – дарения и наследства.
Обобщая факторы влияния налогов на рынок недвижимости, можно
сделать следующий вывод. В потребительской сфере затратная доля налогов
на недвижимое имущество невелика, если их рассматривать относительно
общего объема рыночной стоимости.
Недвижимое имущество является низколиквидным объектом, производство которого растянуто во времени и требует значительных капитальных
затрат. На функционировании рынка недвижимости это отражается таким
образом, что требуемый объем предложения при возрастании спроса достигается очень медленно. Практически в равной степени этот процесс почти
идентичен, как в производственной, так и потребительской сфере, поскольку
связан с инвестированием. Однако существует достаточно специфическая
особенность: если в сфере производства происходит увеличение недвижимого имущества, то это чаще всего связано с вложением уже имеющегося капитала, который реализуется в отраслях, обеспечивающих сравнительно большую доходность.
В потребительском секторе более наглядно проявляется государственное влияние. Это вполне объяснимо, поскольку затрагиваются социальные
аспекты региональной экономической политики.
На наш взгляд, подтверждающим фактором является структура рынка
жилья в развитых странах.
Поскольку это одна из первоочередных человеческих потребностей,
жилье является самым массовым видом недвижимости. Существует два основных способа удовлетворения жилищной потребности: через механизмы
купли-продажи и посредством получения жилья по нормам, заложенным в
правилах безвозмездного распределения.
Институт частного предпринимательства создает основу жилищного
воспроизводства. Основной целью агентов в данной системе является получение дохода. Значительное количество этих агентов обеспечивает благоприятную среду для удовлетворения жилищной потребности населения. На определенных этапах развития экономики, носящих экстремальный характер
(войны, кризисы и.т.д.), действие рыночных механизмов дает крайне негативные последствия в виде роста цен, размаха спекуляций недвижимостью и
землей, резкого сокращением инвестиций в жилищное строительство. В таких условиях необходимо вмешательство государства в механизмы жилищного рынка.
Институт государственного обеспечения жильем ставит своей целью
предоставление нормальных жилищных условий, жизненно важных для различных общественных групп. По своей природе институт государственного
обеспечения служит интересам малообеспеченных слоев населения и существует во всех странах с развитой рыночной экономикой. Большинство рыночных стран постепенно пришли к необходимости использования данного
института и в настоящее время обеспечение жильем осуществляется путем
сочетания этих двух систем.
Специфика недвижимого имущества выражается в том, что его уникальность и капиталоемкость являются факторами, стимулирующими спрос
на рынке (в краткосрочном периоде). Данное утверждение справедливо для
потребительской сферы, поскольку понятие антиинфляционной защиты относится к данному сектору. Недвижимая собственность традиционно является средством сбережения в условиях инфляции или инфляционных ожиданий. Именно в такие периоды вполне логично увеличение спроса на вторичном рынке жилья, поскольку затраты на данное имущество были произведены гораздо раньше, и его стоимость несоизмеримо меньше, чем на первичном рынке. Самый близкий наглядный пример подобного увеличения - резкое повышение стоимости квартир в конце 1997 года в связи с грядущей де-
номинацией денежных знаков в России.
Определив наиболее общие особенности функционирования регионального рынка недвижимости, необходимо определить его структуру. Предыдущий анализ был построен на делении объектов недвижимости на два
основных вида – недвижимость производственной и непроизводственной
сферы. Однако более детальное исследование показывает, что существует не
один, а целая группа критериев, согласно которым сегментируется рынок недвижимости. Действительно, на рынке существует огромное количество
пользователей, у которых разные потребности и различные финансовые ресурсы. В зависимости от этого каждый пользователь занимает свой сегмент
рынка. Различают следующие критерии сегментации рынка недвижимости:
1. По использованию.
2. По географическому фактору.
3. По типу прав собственности.
4. По цене.
5. По инвестиционной мотивации (по цели использования ). [3 с.17]
По использованию. Как уже отмечалось, основная классификация объектов производственного и непроизводственного назначения закреплена в
российской практике, определяя их как: жилые и нежилые объекты недвижимости. Однако производственное использование можно детализировать
более предметно.
В соответствии с классификацией видов недвижимого имущества, принятой в зарубежной теории оценки, выделяют недвижимые объекты индустриального, коммерческого, сельскохозяйственного назначения, а также недвижимые объекты специального назначения.
По географическому фактору. В силу того, что недвижимость по физическим характеристикам имеет жесткую территориальную зависимость, географическое положение такого объекта становится одним из тех потребительских качеств, которые, в конечном счете, влияют на формирование и
развитие рынка недвижимости в отдельных частях страны, города, района,
и.т.д. Совершенно очевидно, что каждый географический район (территориальное образование) может представлять собой отдельный рынок недвижимости. Для рынка жилья это чаще всего выражается в потребительских предпочтениях, а также техническим, коммунальным обеспечением и экологическим состоянием района.
По типу прав собственности. Комплекс прав на недвижимое имущество
может быть распределен в различном порядке. Наиболее характерными примерами такого распределения являются полное право собственности и аренда. Частичные и полные собственники составляют различные рынки и редко
когда конкурируют друг с другом.
В отечественном законодательстве закреплено много видов собственности, в которых может находиться недвижимое имущество. В потребительской сфере недвижимость относится к долевой, совместной супружеской
и.т.д. собственности. К сожалению, невозможно привести статистические
данные о структуре владения объектами недвижимости, но, на наш взгляд,
является очевидным, что подобное разделение прав непосредственно влияет
на возможность распоряжения имуществом и не может не сказаться на активности рынка недвижимости.
По цене. Классификация по данному критерию применима, в основном,
для объектов недвижимости потребительской сферы. Стоимость жилого объекта, к примеру, загородного коттеджа, может составлять в среднем до 200
тысяч долларов, в то же время за однокомнатную квартиру хрущевского проекта в не самом престижном районе будут просить около 10-11 тысяч долларов. И тот, и другой объект относятся к потребительской сфере, являются
жилищем, и служат местом проживания, убежища, отдыха и.т.д. для своих
пользователей. Естественно, что уровень комфортности, благоустроенности
и престижности жилья определяется финансовыми (инвестиционными) возможностями конкретного потребителя.
По инвестиционной мотивации (по цели использования). Приобретение
и производство недвижимого имущества может осуществляться по совершенно различным причинам. Для отечественной экономики в советское время такими причинами были: организация производственного процесса и использование недвижимости в потребительской сфере (в качестве жилых объектов и бытовых сооружений). В мировой практике объекты недвижимости и
в потребительской сфере служат средством извлечения дохода.
Способность недвижимого имущества приносить стабильный доход
позволяет использовать данный объект в качестве альтернативного финансового актива. В настоящее время западные экономисты считают недвижимое
имущество неотъемлемой частью инвестиционного портфеля.
Экономические преобразования, обусловленные переходом от централизованной модели функционирования национального хозяйства к модели
рыночного типа, поставили проблему необходимости выявления и обоснования путей и методов создания рынка недвижимости как составного элемента
системы рынков, входящих в национальный рынок, адекватного новой экономической парадигме, развивая при этом условия, обеспечивающие эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка во владении, распоряжении и пользовании объектами недвижимости.
В своем исследовании мы опирались на научную гипотезу, состоящую
в том, что российская и дагестанская экономика должны развиваться как рыночное хозяйство, ориентированное на социальную модель с перспективой
перехода к модели смешанной экономики, с присущим ей многообразием
форм собственности, наличием конкурентной среды, свободным ценообразованием, хозяйственной самостоятельностью предприятий.
Исходя из сказанного выше, нам представляется, что концепция формирования и функционирования рынка недвижимости Республики Дагестан
может опираться на следующие основные положения:
1. Концепция реформ в сфере формирования рынка недвижимости Республики Дагестан должна следовать из концепции преобразования общества
в целом. Из существующих подходов наиболее близка нашим взглядам концепция, в основе которой лежит конвергенция процессов развития двух об-
щественных систем, с преобладанием частной собственности, но при взаимодействии с государственным сектором экономики, что предполагает наличие
наряду с известными рыночными механизмами регулирования её функционирования развитую систему социальной защиты граждан, эффективно решающую проблемы здравоохранения, обеспечения жилищем, образования,
занятости, помощи престарелым и другие, обеспечивающую действенную
систему обеспечения экономической безопасности государства, включающую сохранение и развитие ресурсного потенциала, целостность территории
и ряд других направлений.
2. Ключевой предпосылкой становления и развития рынка недвижимости является формализация прав собственности на объекты недвижимости и
наличие действенного механизма их осуществления. Мы разделяем взгляды
ученых – Ф.Л. Хайека, Дж. Кейнса, М. Фридмена и других, рассматривающих собственность как инструмент становления экономики, защищенной от
безраздельного вмешательства государства, служащей предпосылкой для интенсификации производства, углубления разделения труда, активного внедрения технологических новшеств и рационализации структуры управления
предприятиями.
Принимая во внимание имеющийся пакет законодательных и иных
нормативных актов, регулирующих права собственности на объекты недвижимости, и в том числе земельные отношения, куда входят Конституция РФ,
Законы «О собственности», «О залоге», «О плате за землю», «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в РФ»,
Указы Президента, такие как «О продаже земельных участков гражданам и
юридическим лицам при приватизации государственных муниципальных
предприятий», «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», постановления правительства, такие как
«Положение о порядке ведения государственного кадастра», «Положение о
Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству», законодательные акты субъектов федерации, мы можем констатировать,
что сложившаяся законодательная база представляет достаточно прочный
фундамент для решения проблемы формализации прав собственности на недвижимость.
Вместе с тем, практическое функционирование рынка недвижимости в
Республике Дагестан показало необходимость развития системы законов,
«дополняющих» законодательные акты нормативными документами, отражающими единую систему регистрации прав на недвижимость, правовое регулирование использования земель, в том числе в городах, включающее порядок приватизации земельных участков на территории городов, оценку недвижимости, правила продажи недвижимости с публичных торгов, обременение недвижимости.
Формирование законодательной базы в Республике Дагестан должно
обеспечить:
а) формализацию прав собственности и, как результат, укрепление
первичного рынка недвижимости, опирающегося на разгосударствление и
приватизацию недвижимого имущества, строительство и реконструкцию
объектов недвижимости, а также образование вторичного рынка недвижимости, где осуществляется обращение недвижимого имущества, находящегося в
собственности юридических и физических лиц;
б) четкую регламентацию способов использования недвижимости,
включая публичные сервитуты и ограничения использования земельных участков;
в) незыблемость и защиту прав собственников недвижимости от ликвидации и ущемления в будущем.
3. При общей ориентации на снятие ограничений на продажу, отчуждение или передачу права аренды недвижимости практическая реализация этого принципа должна учитывать особый статус земли.
Рынок недвижимости в части оборота земли может представлять, принимая во внимание существенные отличия в использовании земельных участков, две подсистемы: а) рынок земли в городах и городских поселениях; б)
рынок земли в сельской местности.
Рынок земельных участков в городах и городских поселениях будет
опираться на право частной собственности на землю, ограниченное общепринятыми нормами, со всеми вытекающими отсюда возможностями свободного оборота на вторичном рынке недвижимости, при сохранении части
земельных участков в государственной и муниципальной собственности без
права продажи или длительной аренды (более чем на 49 лет). К таким участкам относятся городские парки, территории, используемые государственными предприятиями, организациями и учреждениями, не подлежащими приватизации – школы, церкви, кладбища.
Землеотводы предприятий закрепляются в качестве их собственности и
выступают на рынке недвижимости вместе с объектами недвижимости, которые на них находятся.
В сельской местности следует выделять три группы земельных участков:
а) земля, находящаяся в исключительной государственной собственности: испытательные и опытные станции государственных научноисследовательских учреждении, сельскохозяйственные угодья государственных учебных заведений соответствующего профиля, государственные сельскохозяйственные предприятия - селективные, семенные и т.п. Эти земельные участки не участвуют в обороте земли на рынке недвижимости;
б) земля сельскохозяйственного назначения, находящаяся в собственности сельскохозяйственных кооперативов. Эти земли исключаются из свободного оборота на рынке недвижимости. Отдельный член кооператива не
может продать свою натуральную долю, но кооператив как юридическое лицо имеет право залога земли со всеми вытекающими из соответствующего
законодательства последствиями;
в) земля, принадлежащая фермерам и крестьянским хозяйствам, а также земельные участки, отведенные под индивидуальное жилье, дачное
строительство, находятся в свободном обороте на рынке недвижимости.
4. При проведении очередных мер по приватизации недвижимости,
включая земельные участки, политика муниципальных органов власти как
представителей собственника недвижимости – государства – должна быть
единой и опираться на следующие принципы:
v максимально возможного вклада в федеральный и местные бюджеты;
v сохранности и эффективности использования ресурсов;
v социальной справедливости.
Важным условием проведения приватизации земли и другой недвижимости является определение реальной рыночной цены средств инфраструктуры - дорог, воды, канализации и механизма распределения издержек между
властями, застройщиками и частными землевладельцами (особенно в городских поселениях).
5. В основе системы налогообложения сделок с недвижимостью может
лежать как один из базовых элементов «фискальный кадастр».
Направления создания вспомогательных инструментов обеспечения
собираемости налогов в сфере оборота недвижимости, поскольку существует
проблема отсутствия достоверной информации о продажных ценах на рынке
недвижимости, включают:
v создание единой для республики информационной системы о сделках на недвижимость и цене сделки;
v ощутимое снижение размера налога на сделки с недвижимостью как
предпосылку декларирования фактической цены сделки;
v отмену нотариальной регистрации сделок с недвижимостью, или,
как вариант, резкое снижение - до 10 раз - размера процента, взимаемого при нотариальном оформлении таких сделок.
6. Формирование рынка недвижимости должно сопровождаться развитием ипотеки. Создание предпосылок ипотечного кредитования предполагает
наличие четко прописанной процедуры залога недвижимого имущества и
прав кредитора распоряжаться кредитным договором, создание инфраструктуры ипотечного рынка, в том числе вторичного, в которую должны войти
ипотечные банки, республиканское агентство по ипотечному кредитованию,
обеспечивающее, помимо прочего, регистрацию оборота недвижимости, развитая судебная и нотариальная системы.
7. Сложившаяся ситуация с правом собственности на квартиры в жилом секторе подводит к необходимости создания кондоминимумов, появление которых окажет позитивное влияние на развитие рынка услуг по эксплуатации жилого фонда и явится логическим продолжением процесса приватизации жилых помещений.
Проведенная приватизация квартир без определения прав на придомовую землю и здания является в известной степени фикцией. Очевидно, что
владение подобной «приватизированной» квартирой условно, больше соответствует статусу арендатора, поскольку «собственник» жилья не является
совладельцем инженерных сетей и коммуникаций, которые практически неотделимы от квартиры. Собственники жилья должны быть собственниками
доли, пропорциональной площади занимаемой квартиры, в кооперативном
сообществе жильцов.
Решение рассматриваемых вопросов позволит осуществить в щадящем
режиме поэтапное снижение и затем прекращение бюджетного дотирования
жилья, а также создать основу для упорядочения процессов переоборудования и перепланировки квартир, оставив в числе работ, требующих согласования с соответствующими инстанциями, лишь те, что реально могут повлиять
на техническое состояние строения.
8. Развитие рынка недвижимости обеспечивается на основе государственного регулирования и саморегулирования субъектов системы.
Со стороны государства регулирующее воздействие, при наличии пакета законов, определяющих порядок регистрации недвижимости, ипотечные
отношения и оценочную деятельность, может осуществляться, с одной стороны, посредством, главным образом, экономических рычагов: налоговых
ставок, государственных гарантий крупных проектов, льготного кредитования и т.п. С другой стороны - через административное регулирование этого
процесса Министерством имущественных и земельных отношений Республики Дагестан и Управлением Роснедвижимости по Республике Дагестан путем объединения усилий органов, разрабатывающих и реализующих государственную политику по управлению недвижимостью, описывающих недвижимость, таких как органы градостроительства и архитектуры, топографические предприятия, проектные инвентаризационные бюро, другие организации различных форм собственности, имеющие государственную лицензию на проведение соответствующих работ; служб, регистрирующих права
на недвижимость, в составе местных комитетов по земельным ресурсам и
землеустройству (бюро технической инвентаризации, городские комитеты по
управлению имуществом, городские комитеты муниципального жилья, городские управления государственного земельного кадастра).
Важным аспектом административного воздействия является лицензирование риэлторской деятельности, осуществляемое уполномоченным государственным органом с последующим контролем за выполнением лицензионных требований и условий, а также за профессиональным соответствием
участников рынка.
9. Составной частью рынка недвижимости Республики Дагестан должен выступать развитой рынок арендных отношений, который включает два
сегмента:
v аренда земли, как сельскохозяйственного назначения, так и под
строительные участки;
v аренда другой недвижимости, в основном - зданий, домов, отдельных помещений.
Более узким сегментом рынка аренды другой недвижимости (кроме
земли) является рынок жилищных услуг. Разделяя взгляды экономистов,
предлагающих различать рынки жилищного фонда и жилищных услуг, мы
считаем, что рынок жилищных услуг должен развиваться в трех направлениях:
аренда (домов, квартир, комнат, как правило, на длительный срок);
v субаренда, предполагающая право «коммерческой собственности»
на недвижимость, под которой мы понимаем право пользования
объектом недвижимости, приобретенное на основе арендного договора, включающее право арендатора продать свое «право на аренду» без согласования с владельцем недвижимости;
v гостиничные услуги.
10. В инфраструктуре рынка недвижимости необходимо наличие института страхования, который, как показывает мировой опыт, является действенным инструментом снижения степени коммерческого риска при сделках
купли-продажи, в том числе продажи с отсрочкой или рассрочкой платежа,
ипотечного кредитования.
Страховые организации, работающие на рынке недвижимости, должны
иметь лицензию на проведение страхования финансовых рисков, предусматривающее обязанности страховщика по страховым выплатам в размере полной или частичной компенсации потери доходов (дополнительных расходов)
страхователя при неисполнении (ненадлежащем исполнении) договорных
обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором
по сделке, и проведение страхования ответственности за неисполнение обязательств, при котором объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, являющегося должником, связанные с обязанностью по
возмещению убытков, уплате неустойки кредитору в связи с неисполнением
(ненадлежащим исполнением) застрахованным обязательства, в том числе
договорного обязательства.
Таким образом, авторская концепция формирования рынка недвижимости в Республике Дагестан в условиях неравновесной рыночной экономики переходного периода опирается на необратимость тенденции движения к
рыночным отношениям, процессы конвергенции двух основных общественных систем, государственное регулирование и саморегулирование торговопосреднических структур, дифференцированный подход к организации оборота земли в городах и сельской местности, с учетом многообразия форм
собственности и развития процессов приватизации недвижимости, формирование рынка аренды недвижимости, активную поддержку института ипотеки,
широкое использование страхования деятельности участников рыночных отношений как системы эффективного управления коммерческими рисками.
v
1.
2.
3.
4.
Литература
Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М:. ИНФРА - М, 1996. 672 с.
Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и
статистика, 1996. - 192с.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд, 1995. - 480 с.
Ахмедуев А.Ш., Сагидов Ю.Н., Цапиева О.К. Проблемы экономических
трансформаций в Дагестане.- Махачкала: Изд-во «Юпитер», 2003. -236 с.
5. Управление портфелем недвижимости. Учебное пособие для вузов /Пер. с
англ. под ред. Беляева С.Г. - М.: Закон и право, Юнити, 1998. - 391 с)
6. Жилищная экономика /пep.- с англ. под ред. Генри Поляковского - М.: Дело, 1996. -224 с.