Анализ рынка управления многоквартирными домами в

№ 5 • 2014
РЫНОК
Анализ рынка управления
многоквартирными
домами в Российской
Федерации
Распределение жилищного фонда по способу
управления
Ассоциация организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора (АСЖКН) провела мониторинг жилищного фонда страны. В результате исследования установлено, что
на безбрежном поле по имени «жилищный фонд Российской
Федерации» в настоящее время работают 14,8 тыс. управляющих
компаний (УК), 73,3 тыс. ТСЖ, 11,5 тыс. ЖСК и значительным объемом жилфонда управляют непосредственно сами граждане.
Данные исследования сведены в таблицу. Очевидно, что непосредственное управление собственниками жилья осуществляется
в районах с малоэтажным жилищным фондом, в частности, %: Ставропольский край – 67,7; Северная Осетия – Алания – 62,3; Республика Бурятия – 60; области: Омская – 38,2; Тамбовская – 32,1; Вологодская – 32; Республика Саха (Якутия) – 31,7; Приморский край – 30,36.
Рост количества ТСЖ был связан с требованием Федерального
закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» о том, что для получения финансовой поддержки Фонда ЖКХ не менее 10% жилищного фонда в регионе должно управляться ТСЖ. Наибольшая численность ТСЖ на 1 млн кв. м жилого фонда: в Ивановской – 82;
Белгородской – 73,4; Брянской – 62 областях; Москве – 48,5 при
средней по стране – 22 ТСЖ на 1 млн кв. м, а минимальное – в республиках Дагестан – 3,5; Чечня – 3,2; Ингушетия – 2,8, и в Чукотском
автономном округе только 2 ТСЖ на 1 млн кв. м жилищного фонда
региона. В этих субъектах просматривается перекос в сторону УК.
Ситуация с УК также различна: в некоторых регионах преобладают частные компании, а в других – муниципальные предприятия. Больше всего УК в Республике Саха (Якутии) – 12 на 1 млн
кв. м жилфонда; Камчатском крае – 10,8; Сахалинской области – 10;
Н.А. Васютин,
президент
Ассоциации
организаций ЖКХ
содействия развитию
жилищного контроля
и надзора (АСЖКН)
3
рынок
Количество ЖСК
в регионе, ед.
Непосредственное
управление, %
Количество выявленных
нарушений в жилищной
сфере за 2013 г. /
их количество
на 1 млн кв. м, ед.
Предъявлено штрафных
санкций к нарушителям
в жилищной сфере за
2013 г. / штрафов
на 1 млн кв. м, млн руб.
2
Количество ТСЖ
в регионе / количество
ТСЖ на 1 млн кв. м, ед.
1
Количество УК
в регионе / количество
УК на 1 млн кв. м, ед.
Субъект РФ
Общая площадь жилищного фонда в регионе,
млн кв. м
Анализ рынка управления МКД в России
3
4
5
6
7
8
Центральный федеральный округ
Москва
217,7
1211 / 5,56
10 570 / 48,5
1980
0,35
101 950 / 468
502,9 / 2,3
Белгородская область
39,4
234 / 5,94
2890 / 73,4
350
8,8
7031 / 178
1,8 / 0,045
Брянская область
32,1
198 / 6
1990 / 62
287
8,4
4726 / 147
3,6 / 0,11
Владимирская область
37,2
170 / 4,6
1520 / 41
240
8,1
17 276 / 464
8,0 / 0,22
Воронежская область
67,1
455 / 6,8
2570 / 38
349
7,7
4999 / 75
6,9 / 0,10
Ивановская область
25,7
122 / 4,9
2098 / 82
91
19,8
3832 / 150
3,8 / 0,15
Калужская область
26,44
164 / 6,2
824 / 31
657
–
5852 / 221
18,5 / 0,7
Костромская область
16,9
82 / 4,8
379 / 22,3
3
3,7
9293 / 549
17,1 / 1,01
Курская область
29,9
89 / 3
350 / 11,7
24
5,01
7233 / 242
7,3 / 0,24
Липецкая область
31,0
74 / 2,4
177 / 5,7
9
6,45
10 894 / 351
7,0 / 0,22
Московская область
204,0
743 / 3,64
1620 / 7,95
310
1,5
81 143 / 398
105,1 / 0,52
Орловская область
20,4
107 / 5,25
211 / 10,3
–
–
4825 / 236
1,8 / 0,09
Рязанская область
30,598
116 / 3,8
852 / 28
160
6,2
3338 / 111
1,7 / 0,05
Смоленская область
25,3
124 / 4,9
760 / 30
95
2,2
20 616 / 814
8,4 / 0,33
Тамбовская область
26,88
106 / 3,9
724 / 27
91
32,1
2326 / 87
0,42 / 0,01
Тверская область
37,3
203 / 5,44
802 / 21,5
112
2,82
6373 / 170
17,7 / 0,47
Тульская область
39,79
138 / 3,46
623 / 15,6
–
2,6
3941 / 99
8,7 / 0,22
Ярославская область
31,6
191 / 6
955 / 30,2
109
6,6
53 492 / 1690
51,3 / 1,62
939,32
4527 / 4,8
29 915 / 31,8
4958
349 144 / 372
772,3 / 0,82
Итого
Северо-Западный федеральный округ
4
Ленинградская область
44,3
138 / 3,1
646 / 14,6
71
3,2
1333 / 30
12,8 / 0,28
Республика Карелия
16,26
114 / 7
434 / 26,7
22
2,0
20 692 / 1273
18,5 / 1,14
Республика Коми
22,3
156 / 7
788 / 35,3
51
18,4
55 014 / 2470
5,0 / 0,22
Архангельская область
31,17
327 / 10,5
506 / 16,2
48
–
24 055 / 771
15,5 / 0,5
Вологодская область
32,33
196 / 6
1369 / 42
143
32
6100 / 188
4,2 / 0,13
Калининградская
область
23,23
192 / 8,27
1014 / 43,7
21
1,6
3000 / 129
12,7 / 0,55
Мурманская область
19,3
116 / 6
415 / 21,5
81
11,49
7320 / 379
12,4 / 0,64
Новгородская область
17,9
143 / 8
554 / 31
8
13,1
1542 / 86
3,8 / 0,21
Псковская область
16,9
87 / 5,15
349 / 20,7
56
0,1
374 / 22,1
0,4 / 0,02
№ 5 • 2014
рынок
Продолжение таблицы
1
Санкт-Петербург
Ненецкий АО
Итого
2
3
4
5
6
7
8
129,4
185 / 1,43
2413 / 18,6
1590
0,3
126 022 / 973
505,1 / 3,9
1,1
5 / 4,5
85 / 77
–
–
1123 / 1020
6,0 / 5,45
354,19
1659 / 4,48
8573 / 24,2
2091
246 569 / 649
585 / 1,65
Приволжский федеральный округ
Самарская область
87,4
344 / 3,9
1233 / 14,1
245
3,05
37 407 / 428
98 / 1,12
Республика Башкортостан
91,58
413 / 4,5
1556 / 1 7
3
3,2
43 163 / 471
20,0 / 0,22
Республика Марий Эл
16,0
63 / 3,9
639 / 40
30
1,8
7064 / 441
2,5 / 0,16
Республика Мордовия
21,0
78 / 3,7
998 / 47,5
346
0,3
31 970 / 1522
3,4 / 0,16
Республика Татарстан
90,7
304 / 3,35
898 / 9,9
273
0,7
25 630 / 282
11,7 / 0,13
Республика Удмуртия
31,7
118 / 3,72
783 / 24,7
2
1,6
20 248 / 638
5,2 / 0,16
Республика Чувашия
29,1
123 / 4,2
865 / 29,7
21
1,7
16 070 / 552
3,5 / 0,12
Кировская область
31,08
182 / 5,9
1044 / 33,7
261
4,17
7145 / 230
17,5 / 0,56
Нижегородская область
81,5
308 / 3,8
1983 / 24,3
343
6,0
29 138 / 358
35,1 / 0,43
Оренбургская область
46,48
142 / 3
402 / 8,6
46
1,25
32 570 / 700
7,3 / 0,16
Пензенская область
34,8
61 / 1,75
500 / 14,4
157
14,7
45 139 / 1297
4,4 / 0,13
Пермский край
57,5
508 / 8,8
1596 / 27,8
251
23
26 997 / 470
14,9 / 0,30
Саратовская область
66,7
262 / 3,9
581 / 8,7
257
14,6
33 336 / 500
8,5 / 0,13
13
Ульяновская область
Итого
32,0
127 / 4
514 / 16
155
715,54
3103 / 4,34
12 495 / 17,5
2078
6711 / 210
14,5 / 0,45
362 588 / 507
244 / 0,34
Южный федеральный округ
Ростовская область
94,96
350 / 3,68
2145 / 22,6
363
6,7
7100 / 74,7
25,2 / 0,26
Республика Адыгея
10,99
21 / 1,9
159 / 14,5
10
11,2
4022 / 365
0,8 / 0,07
Республика Калмыкия
6,3
21 / 3,33
122 / 19,4
–
–
7318 / 1161
1,6 / 0,25
Краснодарский край
127,0
319 / 6,93
2402 / 52,2
192
12,0
47 868 / 440
27,2 / 0,59
Астраханская область
21,3
67 / 3,2
423 / 20
70
10,0
735 / 35
3,6 / 0,17
5,9
30 397 / 533
28,9 / 0,51
92 440 / 309
87,4 / 0,29
Волгоградская область
56,77
153 / 2,7
603 / 10,6
51
Итого
299,02
1018 / 3,4
6029 / 20,1
692
Северо-Кавказский федеральный округ
Республика Дагестан
49,7
83 / 1,66
175 / 3,5
37
0,6
31 614 / 632
6,5 / 0,13
Республика Ингушетия
5,74
12 / 2,1
16 / 2,8
–
–
3180 / 558
1,0 / 0,17
Республика КабардиноБалкария
15,5
52 / 3,35
260 / 16,8
62
1,3
2794 / 180
6,9 / 0,45
Республика КарачаевоЧеркесия
9,231
32 / 3,48
139 / 15
46
2,0
638 / 69,3
1,15 / 0,12
Республика Северная
Осетия –Алания
18,7
45 / 2,4
291 / 15,6
8
62,3
10 428 / 557
0,75 / 0,04
Чеченская Республика
25,0
9 / 0,36
79 / 3,2
–
–
4880 / 195
2,8 / 0,11
5
рынок
Окончание таблицы
1
Ставропольский край
Итого
2
3
4
5
6
7
8
61,8
184 / 3
1232 / 20
114
67,7
14 676 / 237
8,7 / 0,14
185,67
417 / 2,25
2192 / 11,8
153
68 310 / 367
20,5 / 0,11
Уральский федеральный округ
Ханты-Мансийский АО
30,67
256 / 8,35
348 / 11,3
45
–
9089 / 296
5,0 / 0,16
Курганская область
19,92
62 / 3,1
716 / 35,8
133
8,52
2643 / 132
4,0 / 0,2
Свердловская область
99,4
312 / 3,15
834 / 8,42
98
1,2
33 694 / 398
42,8 / 0,430
Тюменская область
32,0
272 / 8,5
455 / 14,2
61
7,2
5071 / 158
20,4 / 0,64
Челябинская область
82,7
245 / 3
721 / 8,7
87
–
3107 / 37,4
2,4 / 0,02
Ямало-Ненецкий АО
10,7
82 / 7,45
211 / 19,2
1
–
7580 / 689
11,3 / 1,1
275,39
1229 / 4,46
3285 / 11,95
425
61 184 / 222
85,68 / 0,31
Итого
Сибирский федеральный округ
60,76
282 / 4,7
893 / 14,9
77
6,5
23 816 / 397
16,2 / 0,27
3,8
21 / 5,5
119 / 31,3
–
–
1386 / 365
1,2 / 0,3
Республика Бурятия
19,58
61 / 3
222 / 11
19
60
3294 / 164
0,65 / 0,03
Республика Тыва
4,09
14 / 3,5
33 / 8,25
–
12
503 / 125
0,86 / 0,22
Республика Хакасия
11,2
75 / 6,8
340 / 31
32
8,3
5759 / 523
0,74 / 0,07
Кемеровская область
Республика Алтай
Алтайский край
53,2
215 / 4,1
919 / 17,3
64
2,2
5246 / 99
11,7 / 0,22
Красноярский край
65,5
362 / 5,5
596 / 9,1
110
8,3
28 640 / 437
30,6 / 0,47
Иркутская область
51,9
232 / 4,46
788 / 15,2
62
5,5
14 019 / 270
26,19 / 0,50
Новосибирская область
60,1
133 / 2,2
1271 / 21,2
278
8,1
10 438 / 174
26,9 / 0,45
Омская область
46,5
116 / 2,5
1017 / 21,9
108
38,2
7561 / 163
7,9 / 0,17
Томская область
23,66
105 / 4,4
893 / 37,7
75
14,6
1810 / 76,4
2,9 / 0,12
Забайкальский край
21,9
110 / 5
120 / 5,45
–
0,7
4184 / 190
5,7 / 0,26
422,19
1726 / 4,1
7211 / 17,1
825
106 656 / 253
121,8 / 0,29
Итого
Дальневосточный федеральный округ
6
Хабаровский край
29,3
230 / 7,9
429 / 14,8
45
1,7
8892 / 307
10,1 / 0,34
Республика Саха
(Якутия)
19,47
236 / 12
950 / 48,7
106
31,7
2055 / 105.4
19,8 / 1,01
Приморский край
40,5
285 / 7
1118 / 28
113
30,36
602 / 15
4,0 / 0,1
Амурская область
18,5
114 / 8
185 / 10
39
13,5
2123 / 115
9,5 / 0,51
Камчатский край
8,1
86 / 10,8
260 / 32,5
5
0,4
4547 / 568
11,5 / 1,42
Магаданская область
4,34
36 / 8,3
86 / 19,8
–
1,4
465 / 107
1,3 / 0,3
Сахалинская область
12,163
120 / 10
119 / 10
4
–
1346 / 110
4,1 / 0,34
Еврейская автономная
область
3,98
29 / 7,25
181 / 45,3
–
0,14
427 / 107
3,5 / 0,8
Чукотский АО
1,099
10 / 10
2/2
–
1,2
572 / 570
–
Итого
137,61
1142 / 8,3
3648 / 26,6
318
21 029 / 153
63,1 / 0,46
ВСЕГО
3329,0
14 821 / 4,45 73 348 / 22,0
11 540
–
1 307 000 / 392 1500 / 0,450
№ 5 • 2014
рынок
Чукотском АО – 10; Архангельской области – 10,5; Пермском крае –
8,8; Тюменской области – 8,5; Ханты-Мансийском АО – 8,35; Калининградской области – 8,27 при среднестатистическом показателе в целом по стране 4,45. Это говорит о том, что данные регионы
выбрали УО как наиболее совершенную форму организации управления жилищным фондом. И минимальное их количество в Чеченской Республике – 0,36; Санкт-Петербурге – 1,43; Республике Дагестан – 1,66; Пензенской области – 1,75; Республике Адыгея – 1,9.
Здесь очевидна концентрация жилищного фонда региона в управлении незначительного числа УК, что говорит о недостаточной
развитости конкурентной среды в данной сфере.
Качество управления
Посмотрим, влияет ли такая расстановка сил на качество
управления жилищным фондом и, если влияет, то каким образом.
Всего за 2013 г. по данным государственных жилищных инспекций субъектов РФ выявлено 1,3 млн нарушений в жилищной сфере,
в среднем по стране – 392 нарушения на 1 млн кв. м жилищного
фонда. Наибольшее число нарушений зафиксировано в Республике Коми – 2470, Ярославской области – 1690, Республике Мордовии – 1522, Пензенской области – 1297, Республике Карелии – 1273,
Республике Калмыкии – 1161 и Ненецком АО – 1020 нарушений на
1 млн кв. м жилфонда. Минимальные показатели в Приморском
крае – 15, Псковской – 22, Ленинградской – 30, Астраханской – 35,
Челябинской – 37 областях, Карачаево-Черкесской Республике – 69,
Воронежской – 75, Ростовской – 75, Томской – 76, Новгородской –
86, Тамбовской – 87, Тульской – 99 областях и Алтайском крае – 99.
Имеется еще один объективный показатель – сумма предъявленных штрафных санкций к нарушителям жилищного законодательства Российской Федерации в соответствии с Кодексом об
административных правонарушениях. Всего за 2013 г. по данным
из тех же источников оштрафовано УК, ТСЖ, ЖСК и непосредственно управляющих жилищным фондом граждан на сумму
1500 млн руб. при среднем показателе 0,46 млн руб. на 1 млн кв. м
жилфонда. Наибольшие показатели здесь имеют Санкт-Петербург –
3,9; Москва – 2,3; Ярославская область – 1,62; Камчатский край –
1,42; Республика Карелия – 1,14; Самарская область – 1,12; ЯмалоНенецкий АО – 1,1; Республика Саха (Якутия) и Костромская область – по 1,01 млн руб. на 1 млн кв. м жилфонда. В этих регионах
работают наиболее результативные государственные жилищные
инспекции субъектов РФ. Отсюда можно сделать вывод, что строгий спрос с нерадивых управленцев в жилищной сфере, применение экономических рычагов влияния в этих вопросах – объективная необходимость в рыночных условиях управления МКД.
И для контраста: наименьшее количество штрафных санкций
Таблица позволяет
проанализировать,
какой стиль управ­
ления жилищным
фондом преобладает
в каждом регионе.
7
рынок
наложено в Тамбовской – 0,01; Псковской и Челябинской об­
ластях – по 0,02 млн руб. на 1 млн кв. м жилого фонда, т. е. там,
где и нарушений госжилинспекции практически не выявили. Здесь
просматриваются мягкотелость и низкий уровень требовательности органов госжилнадзора к управляющим жилищным фондом
организациям, что явно не идет на пользу гражданам, проживающим в этих регионах: быть «добренькими» за счет снижения
уровня качества предоставляемых населению жилищных и коммунальных услуг неприемлемо.
Лицензирование управляющих МКД
Если оценить весь
жилищный фонд по
ряду объективных
параметров, например
количеству в каждом
регионе, сроку
эксплуа­тации, капи­
тальности, этажности,
степени благоустрой­
ства и комфортности,
географическому
и климатическому
расположению регио­
нов, то картина полу­
чится еще более
неоднородная.
8
Даже при таком в принципе поверхностном анализе становится понятно, что проблемы в этой сфере имеют глубинный характер
и их не решить простыми методами, так как прямые действия
срабатывают не всегда. В последнее время в обществе появились
завышенные ожидания относительно введения лицензирования
управляющих жилищным фондом организаций. Стало бытовать
мнение, что этот путь – единственное спасение отрасли. Но это
не совсем так. Безусловно, вводимые меры будут способствовать
дальнейшему наведению порядка в жилищной сфере. В сочетании
с иными формами работы, такими как подробное раскрытие информации о деятельности УК, осуществление новых подходов
в вопросах надзора и контроля в жилищной сфере и совершенствование взаимодействия с общественными организациями,
будут происходить позитивные изменения. Но, изучая представленную таблицу, начинаешь понимать многоплановость, противоречивость и сложность ситуации. И если мы решим оценить весь
жилищный фонд страны по ряду объективных параметров, например количеству жилищного фонда в каждом регионе, сроку эксплуатации, капитальности, этажности, степени благоустройства
и комфортности, географическому и климатическому расположению регионов, то картина получится еще более неоднородная.
Тем не менее все наши усилия должны быть направлены на безусловное решение задач, поставленных в Указе Президента РФ от
07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской
Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
В проекте Федерального закона № 448902-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (о лицензировании
деятельности по управлению многоквартирными домами), внесенном депутатами Государственной Думы, предлагается возложить
функции лицензирования на органы государственного жилищного контроля и надзора, поэтому члены АСЖКН обсудили этот
законопроект и высказали свои соображения.
№ 5 • 2014
Как следует из ст. 4 ЖК РФ, в регулируемые жилищные отношения вовлечено много субъектов. Однако ясно, что центральное
место в них занимает человек (собственник, пользователь жилого помещения). Собственнику жилого помещения с целью защиты
своих экономических и социальных прав и интересов Жилищный
кодекс предоставляет право участвовать в выборе способа управления МКД и организаций, выполняющих работы по содержанию
и ремонту общего имущества. При формировании спроса на
жилищный фонд одним из основных факторов является величина
платы за содержание и ремонт МКД.
Переход к государственному регулированию деятельности
по управлению МКД в форме лицензирования, предлагаемый
в проекте федерального закона, по мнению специалистов жилищных инспекций:
ƒƒ приведет к отказу УК от управления МКД;
ƒƒ повлечет необходимость изыскания соискателями лицензии
дополнительных финансовых средств, которые могут быть
возмещены только за счет удорожания стоимости услуг
и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД,
т. е. увеличения размера платы за жилое помещение.
Отказ от управления жилым фондом
Вопрос обеспечения качества услуг, связанных с управлением
МКД, остро стоит для ветхих, аварийных и «неблагополучных»
домов, за которые не идет борьба УО. Обоснованную тревогу
вызывают возможные негативные последствия от введения требований об обязательном лицензировании деятельности по управлению МКД, связанные с процессом массового отказа УО от управления нерентабельными домами, которые имеют высокий износ
конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем.
Собственники помещений в таких домах утверждают на общих
собраниях такой размер финансирования расходов на содержание и ремонт МКД, который не обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
В результате расторжения договоров управления такими домами повсеместно возникнет необходимость проведения органами
местного самоуправления открытых конкурсов по отбору УО в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
При этом ч. 5 ст. 200 ЖК РФ (в редакции законопроекта) допускает
заключение договора управления МКД без проведения открытого
конкурса, если последний в соответствии с законодательством
Российской Федерации признан несостоявшимся (фактически эта
норма дублирует действующую редакцию ч. 8 ст. 161 ЖК РФ и подлежит исключению из законопроекта). Однако в соответствии с п. 5
рынок
Собственники помеще­
ний в таких домах
утверждают на общих
собраниях такой размер
финансирования расхо­
дов на содержание
и ремонт МКД, кото­
рый не обеспечивает
надлежащее содержание
и ремонт общего иму­
щества в соответствии
с требованиями законо­
дательства Российской
Федерации.
9
рынок
В законопроекте
неясен механизм
прихода на рынок
новых УК, так как
основанием для осу­
ществления деятель­
ности является нали­
чие лицензии с обяза­
тельным приложением
перечня адресов
управляемых МКД.
10
ст. 447 ГК РФ несостоявшимся признается конкурс только с одним
участником, с которым как раз и возможно заключить договор
управления без проведения конкурса. Вместе с тем желающие добровольно участвовать в конкурсе по отбору УО для нерентабельных («убитых») домов вряд ли найдутся, поэтому практически обес­
печить участие в конкурсе возможно лишь принудительно УО со
статусом муниципального унитарного предприятия или ОАО, созданного с государственным или муниципальным участием. Но эти
УО, так же как и все другие, обязаны иметь лицензию по управлению
МКД и соблюдать лицензионные требования, иначе могут лишиться лицензии с вытекающими серьезными последствиями. Следовательно, реализовать норму, изложенную в ч. 5 ст. 200 ЖК РФ (в редакции законопроекта), будет практически невозможно. В условиях
предусмотренных ограничений, связанных с выбором способа
непосредственного управления МКД (требование ч. 9.1 ст. 161
ЖК РФ), а также резкого снижения активности населения в части
создания ТСЖ из-за сворачивания бюджетного финансирования
капитального ремонта в рамках Федерального закона № 185-ФЗ
вероятно появление достаточно большого количества неуправляемых домов, что явно недопустимо. Привлечение в такие дома иных
УК путем проведения конкурсных процедур возможно при установлении платы за содержание и ремонт общего имущества, в разы
большей, чем в настоящее время, что не может не вызвать возмущения граждан. На практике органы местного самоуправления не
идут на установление экономически обоснованного размера платы,
работы в данных домах выполняют муниципальные предприятия.
Качество выполняемых работ обеспечивается не в полной мере,
часть предписаний инспекции не исполнятся. В связи с этим можно
прогнозировать, что в таких МКД управление будут осуществлять
муниципальные предприятия с аннулированной лицензией.
Особенно остро встанет проблема управления жилищным
фондом в сельской местности. Рынок управления жилищным
фондом, расположенным на территориях сельских поселений,
отсутствует. Процесс создания ТСЖ в сельской местности из-за
высокого уровня износа жилищного фонда идет неактивно. Введение лицензирования деятельности УК приведет к полной ликвидации единичных УК, работающих в сельских поселениях.
Вызывает опасение, что введение лицензирования может
привести к появлению множества фиктивных ТСЖ (с подставными лицами в качестве председателей), которые будут создаваться
с целью обойти данную процедуру. Ситуация усугубляется повсеместной практикой подделки решений общих собраний собственников помещений МКД и существующей длительной судебной процедурой обжалования подобных решений.
Также в законопроекте неясен механизм прихода на рынок
новых УК, так как основанием для осуществления деятельности
является наличие лицензии с обязательным приложением перечня
№ 5 • 2014
адресов управляемых МКД. Таким образом, УК, которая начинает
деятельность по управлению МКД, получить лицензию не может.
Качество предоставления услуг, связанных с управлением
МКД, зависит в т. ч. от наличия конкуренции в данной сфере.
При этом в небольших поселениях конкуренция отсутствует, зачастую в них действует одна УК, как правило, муниципальная.
При аннулировании лицензии вероятность прихода иных управляющих организаций невелика.
Количество обращений, связанных с нарушениями в жилищной сфере, неуклонно увеличивается. Существующие меры административного воздействия недостаточны для коренного изменения сложившейся ситуации, которая усугубляется низкой активностью граждан. Поэтому необходимость кардинальных
решений в данной сфере не может ставиться под сомнение. Предложенный законопроект, предусматривающий лицензирование
деятельности по управлению МКД, создает механизм жесткого
государственного регулирования работы в этой сфере.
Установленные законопроектом процедуры предоставления
лицензии, контроля за соблюдением лицензионных требований,
приостановления, прекращения или инициирования аннулирования лицензий, выполняемые одним и тем же органом (региональным органом госжилнадзора), несут в себе явно выраженную
коррупционную составляющую. Поэтому законопроект должен
пройти тщательную антикоррупционную экспертизу, и в него
должны быть внесены нормы, значительно снижающие коррупционные риски в ходе реализации закона на практике.
рынок
Предложенный
законо­проект, предус­
матривающий лицен­
зирование деятельно­
сти по управлению
МКД, создает меха­
низм жесткого госу­
дарственного регули­
рования работы в этой
сфере.
Расчеты за коммунальные услуги
Основные нарушения в работе УК, ТСЖ, ЖСК связаны с использованием не по назначению денежных средств, предназначенных для ресурсоснабжающих организаций (РСО). Данную
проблему законопроект принципиально не решает. Необходимо
исключить возможность использования УК, ТСЖ, ЖСК денежных
средств, предназначенных для оплаты коммунальных ресурсов,
по своему усмотрению. В связи с чем целесообразно внести изменения в Жилищный кодекс, предусматривающие сбор средств
населения за коммунальные услуги только на счета РСО.
Законопроектом предусмотрены случаи, когда плата за все
коммунальные услуги вносится РСО (прекращение, приостановление или аннулирование лицензии) со дня принятия соответствующего решения. При этом расчетным периодом является месяц,
и переход на прямые платежи с РСО в иные периоды невозможен.
Внесение изменений в законопроект, предусматривающих
сбор средств населения за коммунальные услуги только на счета
РСО, позволит решить данную проблему.
11
рынок
Наиболее важная и се­
рьезная проблема –
рост задолженности за
энергоносители – газ
и электроэнергию,
которые являются
ключевыми ресурса­
ми, обеспечивающими
оказание жизненно
важных услуг населе­
нию.
12
Кроме того, при отсутствии возможности использовать денежные средства, предназначенные для оплаты коммунальных
услуг, заинтересованность недобросовестных лиц, присутствующих на рынке ЖКХ, резко снизится.
По мнению некоторых коллег, начисление и сбор платы должен
осуществлять единый государственный расчетно-кассовый центр
(РКЦ), создаваемый на уровне субъекта РФ. Это должен быть единственный орган, уполномоченный на осуществление работы по
начислению платы и проведению расчетов. Именно РКЦ должен
производить перечисление собранных средств за коммунальные
ресурсы сразу поставщикам услуг (РСО), а средства, поступившие
по строке «содержание и ремонт МКД», – УК, ТСЖ, ЖСК.
Ведь наиболее важная и серьезная проблема – рост задолженности за энергоносители – газ и электроэнергию, которые являются ключевыми ресурсами, обеспечивающими оказание жизненно важных услуг населению.
Одна из причин растущей задолженности – задолженность УК
перед РСО по оплате коммунальных ресурсов, предоставленных
собственникам МКД. Тепло- и водоснабжающие организации, в свою
очередь, не получают средства на оплату приобретенных ими
энергоносителей. Причина этого – именно действия УК. Денежные
средства, которые платит за коммунальные услуги население, зачастую не перечисляются УК своевременно и в полном объеме на
счета РСО, а расходуются на собственные нужды: приобретение
дорогостоящих автомобилей, заключение фиктивных договоров на
оказание различного вида услуг (обслуживание техники, юридические консультации), выдача займов и кредитов сторонним физическим и юридическим лицам (которые используют их для получения
собственной прибыли) и т. д. Все это приводит к ухудшению как
условий проживания граждан, так и состояния жилищного фонда.
РСО, для которых доля платежей населения является основным
источником деятельности, не могут реализовать свои производственные программы и обеспечить качество оказываемых услуг.
Таким образом, население, оплатившее коммунальные услуги
в полном объеме, становится невольным заложником недобросовестных действий УК и лишается каких-либо гарантий на получение качественных коммунальных услуг.
Сегодня УК превратились в мини финансовые организации.
Они уже ставят цель не управлять МКД, не оказывать качественные услуги, взимая за это плату от граждан, а получать прибыль
от финансового оборота самих денежных средств, поступающих
от населения. То есть УК стали компаниями, которые управляют
финансовыми средствами, а не МКД.
В 2011 г. в соответствии с поправками, внесенными в Жилищный кодекс, собственникам была предоставлена возможность
перейти на прямые расчеты с поставщиками коммунальных услуг,
т. е. перечислять деньги напрямую РСО. Для этого достаточно
№ 5 • 2014
провести общее собрание собственников помещений и уведомить
о принятом решении УК. Однако данная норма всячески блокируется УК, которые не готовы отпускать «коммунальные потоки» –
серьезный источник своего дохода, да и что греха таить – даже
некоторыми чиновниками муниципалитетов.
Постановлением Правительства РФ от 28.03.2012 № 253 «О требованиях к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые
для предоставления коммунальных услуг» (Постановление № 253)
утвержден порядок расчетов УК за потребленные коммунальные
ресурсы, который предусматривает четкие сроки и порядок перечисления данных средств, однако УК он практически не исполняется, поскольку не обеспечен каким-либо механизмом административного воздействия (не установлено административной
ответственности руководителя УК).
Необходимо на законодательном уровне лишить УК возможности использовать денежные средства, поступающие в оплату
коммунальных услуг, включая плату на общедомовые нужды.
Вариантом может стать открытие отдельных специальных
счетов УК для каждого вида услуги, с которых поступающие средства автоматически перечисляются поставщикам коммунальных
услуг. Контроль за таким перечислением должен осуществляться
либо банками при проведении платежей, либо специально созданным единым расчетным центром (РКЦ).
В связи с чем потребуется внесение следующих изменений
в законодательство:
ƒƒ в Жилищный кодекс – в части определения статуса специаль­
ных счетов и РКЦ;
ƒƒ Постановление № 253 – в части установления механизма
создания специальных счетов и расщепления платежей;
ƒƒ Правила, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011
№ 354, – в части платы за ресурсы, затраченные на обще­
домовые нужды, которая также должна перечисляться напрямую РСО.
рынок
Необходимо на законо­
дательном уровне
лишить УК возможно­
сти использовать
денежные средства,
поступающие в оплату
коммунальных услуг,
включая плату на
общедомовые нужды.
Введение порядка приемки работ,
производимых УК
Зачастую на содержание самой УК, т. е. ее аппарата управления, тратится больше денежных средств, чем на выполнение
работ по содержанию и ремонту.
Получив средства населения на свой счет, УК уже не имеет
финансового стимула их отрабатывать, т. е. доказывать собственникам факт качественного выполнения услуг по содержанию
общего имущества. При этом собственнику, чтобы доказать факт
некачественного оказания услуг и потребовать перерасчета (к примеру, плохо осуществлялась уборка лестничных клеток или не осу-
13
рынок
Следует усилить
ответственность лиц,
осуществляющих
деятельность в сфере
управления МКД, за
несоблюдение стан­
дартов и правил этой
деятельности.
ществлялась совсем), необходимо пройти «семь кругов ада» –
начиная от претензий УК до длительных судебных разбирательств,
причем каждому собственнику в отдельности по процедуре судебного производства.
Все это также вызывает массовое недовольство и возмущение
населения, которое, своевременно оплачивая предоставленные
услуги, фактически их не получает.
Происходящее связано также с тем, что четко не прописаны
требования к порядку приемки и оплаты выполненных работ
собственниками дома. Необходимо на законодательном уровне
утвердить порядок приемки и оплаты выполненных работ собственниками дома, в т. ч. типовую форму акта выполненных работ
(с подробным описанием всех позиций, видов, периодичности
выполнения и стоимости каждой работы и услуги), порядок и сроки подписания такого акта. При этом необходимо отдельно выделить позицию «плата за управление».
Следует установить, что для средств, поступающих УК в оплату работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, также должен
быть открыт специальный счет, перечисление средств с которого
может осуществляться только на основании подписанных собственниками (советом МКД) актов выполненных работ.
Контроль за таким перечислением должен осуществляться,
как и в случае платы за коммунальные услуги, либо банками при
проведении платежей, либо специально созданным единым расчетным центром (РКЦ или ГИС ЖКХ).
Предложения об изменениях в КоАП РФ
Предусмотреть в Кодексе об административных правонарушениях ответственность в отношении РСО:
ƒƒ за отказ или незаключение с потребителем, в т. ч. физическим
лицом, договора на поставку коммунальных ресурсов (услуг);
ƒƒ за нарушение прав потребителей на предоставление коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных
и республиканских стандартов и нормативов.
Наложение административного штрафа на организации, для которых получение лицензии является обязательным, но которые
осуществляют деятельность по управлению МКД без лицензии или
с нарушением лицензионных требований, в размере 500–700 тыс.
руб.; на должностных лиц и индивидуальных предпринимателей –
300–500 тыс. руб. или дисквалификация на срок до трех лет.
Усиление ответственности лиц, осуществляющих деятельность
в сфере управления МКД, за несоблюдение стандартов и правил
этой деятельности.
Усиление ответственности исполнителей коммунальных услуг
за несвоевременную оплату поставленных РСО ресурсов, за не-
14
№ 5 • 2014
качественное оказание коммунальных услуг и нарушение порядка оплаты этих услуг, а также потребителей коммунальных услуг
за несвоевременную оплату услуг надлежащего качества.
Привлечение к административной ответственности организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления МКД,
за нарушения порядка начисления размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Привлечение граждан к ответственности за передачу недостоверных показаний индивидуальных приборов учета, вмешательство в их работу, искажение сведений о количестве проживающих в жилом помещении МКД.
Привлечение граждан к ответственности за несоблюдение
собственниками требований энергетической эффективности по
оснащению приборами учета в помещениях, принадлежащих им
на праве собственности.
Пересмотреть предлагаемые проектом федерального закона административные штрафы, в десятки раз превышающие
штрафы, установленные Кодексом об административных правонарушениях за нарушения, непосредственно влияющие на безопасные и комфортные условия проживания граждан в МКД
(ст. 7.22, 7.23 КоАП РФ). Утверждение предлагаемых штрафов
приведет к обострению ситуации, связанной с созданием новых
и сохранением действующих ТСЖ, отказом действующих председателей правления ТСЖ от своих должностей и отсутствием
желающих на избрание на такую должность. Кроме того, многие
ТСЖ не смогут оплатить такие штрафы и фактически окажутся
в долговой яме.
Хотелось бы обратить внимание на то, что в финансово-экономическом обосновании к законопроекту указано, что принятие
данного проекта федерального закона не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета. Однако расходы
бюджетов субъектов РФ однозначно потребуются (например,
на обеспечение условий для надлежащего исполнения дополнительных функций, возлагаемых на региональные органы госжилнадзора), что создаст серьезные проблемы в необходимости
поиска источников финансирования дополнительных расходов
в условиях уже принятых бюджетов субъектов РФ.
Кроме того, считаем, что предлагаемый законопроект практически отстраняет собственников помещений МКД от участия
в управлении своей недвижимостью, притом что заказчиком услуг
и работ по содержанию и ремонту общего имущества, несущим
100%-е бремя содержания общего имущества в МКД, являются
собственники помещений в таком доме.
Надеемся, что люди, принимающие решения, услышат и учтут
мнение профессионального сообщества со стороны контрольнонадзорных органов, наши предложения, чаяния и сомнения.
В итоге обязательно выиграет дело, которому мы все служим.
рынок
Предлагаемый законо­
проект практически
отстраняет собствен­
ников помещений
МКД от участия
в управлении своей
недвижимостью, при­
том что заказчиком
услуг и работ по
содержанию и ремонту
общего имущества,
несущим 100%-е бремя
содержания общего
имущества в МКД,
являются собственни­
ки помещений в таком
доме.
15