Отчет о состоянии и перспективах рынка услуг управления и

РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ И ЭКСПЛУАТАЦИИ
КОММЕРЧЕСКОЙ И ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ:
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
КОМПАНИЯ МАТОРИН
2009
Содержание
Введение........................................................................................................... 4
Описание рынка управления и эксплуатации недвижимости г.Москвы ....... 5
Уровень развития рынка .............................................................................................. 5
Факторы, благоприятствующие развитию рынка: ...............................................................5
Факторы, препятствующие развитию рынка: ......................................................................6
Объем рынка ................................................................................................................... 7
Описание конкурентной среды .................................................................................... 8
Описание потребительской среды ............................................................................. 9
Структура спроса ....................................................................................................................9
Уровень спроса .......................................................................................................................9
Динамика перехода объектов на внешнее управление ...................................................10
Характеристика ценового предложения на рынке ................................................ 11
Структура расходов на содержание здания ......................................................................11
Показатель расходов на содержание здания ....................................................................13
Тенденции рынка .......................................................................................................... 14
Описание состояния российского рынка коммерческой недвижимости .... 16
Рынок торговой недвижимости ............................................................................... 16
Рынок офисной недвижимости ................................................................................. 16
Рынок складской недвижимости ............................................................................... 17
Описание состояния российского рынка жилой недвижимости ................. 17
Описание состояния российского рынка услуг ЖКХ ..................................... 18
Общая характеристика ............................................................................................. 18
Динамика цен (тарифов) на услуги в сфере ЖКХ .................................................... 18
Дальнейшее развитие отрасли ................................................................................ 19
Резюме ............................................................................................................ 20
Приложение I. Стоимость услуг по управлению и эксплуатации
недвижимости на 2 полугодие 2009 года г.Москва ...................................... 21
2
Уважаемые коллеги!
Подобный аналитический материал представлен впервые на рынке услуг управления и
эксплуатации недвижимости. Данный проект является своего рода экспериментом, и
предложенный нами формат преподнесения информации, расстановки акцентов в
изучении нашего рынка - также экспериментален.
Авторы отчета – эксперты компании МАТОРИН – будут рады услышать Ваши
комментарии, учесть конструктивную критику, а также встретиться с Вами в интернетпространстве или за круглым столом для обсуждения представленного материала.
Контактная информация:
Конопелько Анастасия,
специалист по связям с общественностью
Тел.: + 7 (495) 5-444-000
E-mail: ankonopelko@matorin-un.ru
Также Вы можете оставить Ваше мнение и пожелания на сайте компании:
http://www.matorin-un.ru/rus/feedback/feedback.php
3
Введение
Рынок управления недвижимостью и ее эксплуатации является одним из немногих
связанных с недвижимостью рынков, которые активно развиваются и имеют серьезные
перспективы. Столь благоприятному прогнозу способствует тот фактор, что именно
квалифицированное управление позволяет собственнику здания оптимизировать
затраты, что так важно в период финансовой нестабильности. Наряду с оптимизаций
затрат, крайне актуальной проблемой является повышение доходности объекта в данное
время, поскольку это является гарантом его дальнейшего устойчивого развития.
Безусловно, значимое влияние на рынок управления и эксплуатации недвижимости
оказывает уровень готовности самих потенциальных потребителей. И если в сфере
коммерческой недвижимости собственники уже знакомы с вопросами управления и
эксплуатации профессиональными УК, то в сфере жилой недвижимости ситуация
сложнее. Потребители привыкли к давно работающим ДЕЗам и не всегда «морально», да
и информационно готовы к самостоятельному выбору иной формы управления и
обслуживания дома. Те же, кто готов к этому и склоняется к инициативному управлению,
часто переоценивают собственные силы и не всегда осведомлены о всех подводных
камнях и рисках, которые могут встретиться в ходе решения всех вопросов по дому и его
содержанию в должном состоянии. Тем не менее, развитие инициативных форм
управления в целом благоприятно сказывается на рынке управления и эксплуатации
жилой недвижимости, поскольку повышает уровень его развития, а также способствует
повышению качества услуг, предоставляемых на нем.
Помимо данного фактора, на рынок управления недвижимостью самое непосредственное
влияние оказывает рынок недвижимости с его замедлением темпов развития и
«нерешительностью» собственников в отношении каких-либо новых партнеров,
подрядчиков, договоров и проч., соответствующей сложившимся кризисным условиям.
Поэтому в данном отчете будет представлен также и краткий анализ основных
характеристик смежных рынков.
4
Описание рынка управления и эксплуатации недвижимости
г.Москвы
Уровень развития рынка
В настоящее время уровень развития московского рынка управления и эксплуатации
недвижимости является достаточно невысоким, хотя и превышает показатели развития
других регионов. Общему росту рынка способствовали высокие темпы строительства и
достаточно благоприятная экономическая ситуация в докризисный период.
Факторы, благоприятствующие развитию рынка:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
стремление владельцев объектов к повышению доходности своего объекта;
стремление владельцев объектов к снижению затрат на содержание здания по
причине сложившейся кризисной ситуации в экономике;
снижение бюджетных расходов на содержание зданий (в большей степени это
касается жилой недвижимости), что влияет на формат работы и уровень сервиса,
предоставляемого ДЕЗами – качество обслуживания снижается, в то время как оплата
услуг эксплуатирующих организаций остается на том же уровне.
повышение активности профессиональных участников рынка
развитие законодательной базы в отношении саморегулируемых организаций
положительная динамика развития ТСЖ
Динамика появления ТСЖ
Этот показатель весьма важен для развития рынка управления жилой недвижимостью,
что объясняется несколькими причинами:
1. для игроков рынка выход на дома через ТСЖ более реален и организационно
прост по сравнению с другими формами управления
2. более заинтересованы в сотрудничестве с профессиональными управляющими, у
которых можно «поучиться» управлению
3. склонны к сотрудничеству на разовых проектах, которые для УК могут послужить
«входным билетом» в дом
Диаграмма 1. Количество ТСЖ в Москве
8 000
~ 7 000
7 000
6 440
6 000
4 840
5 000
4 000
3 000
2 000
1 709
1 000
0
2006 год
2007 год
2008 год
2009 год
5
Источник: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, выступление
председателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике.
Факторы, препятствующие развитию рынка:
1.
2.
3.
4.
низкий уровень информированности и организованности представителей жилого
сектора в вопросах управления и эксплуатации жилого дома;
сложная экономическая ситуация в совокупности с неосведомленностью владельцев
объектов о возможности снижения затрат за счет привлечения профессиональной УК;
невысокий уровень активности самих участников рынка (УК) в продвижении не только
собственных услуг, но и в целом услуг УК как таковых – их возможностей,
преимуществ, содержания / наполнения и т.д.
некачественная работа непрофессиональных управляющих компаний (в т.ч. ДЕЗов),
наносящая урон всем игрокам рынка:
финансовые проблемы
o злоупотребление правом распоряжения деньгами
o недобросовестное выставление квитанций на оплату ЖКУ
o злоупотребление бухучетом
o злоупотребление банкротством УК
правовые проблемы
o отсутствие вида деятельности и его регулирования в данной сфере – доступ
любому лицу
o несоразмерность юридической ответственности
o неопределенность юридической ответственности УК
o отсутствие правовой ответственности ТСЖ и иных собственников жилой и
коммерческой недвижимости
инженерно-технические проблемы
o сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ
o невыполнение из-за экономии денег необходимых для инженерно-технической
безопасности объектов регламентных работ
o техническая безграмотность УК и ТСЖ (неэффективное потребление
энергоресурсов и отсутствие учета энергоресурсов, завышенная стоимость
работ, аварийность МКД)
o правовая безграмотность специалистов ТСЖ и собственников жилья
o отсутствие программ подготовки и повышения квалификации специалистов
o отсутствие обобщения и тиражирования положительного опыта работы
управленческие проблемы
o потеря единого информационного пространства в ЖКХ
o предоставление безответственной либо заведомо ложной информации со
стороны УК
o отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление
информации со стороны УК и ТСЖ
Экспертами Комитета по собственности Госдумы РФ оценен ущерб от финансовой
недобросовестности и технической безграмотности управляющих. Наиболее значимы с
точки зрения наносимого ущерба – неэффективное потребление энергоресурсов и
злоупотребление правом распоряжения деньгами.
6
85 млрд.руб.
неэффективное потребление
энергоресурсов
злоупотребление правом
распоряжения деньгами
недобросовестное
выставление квитанций
злоупотребление
банкротством УК
65 млрд.руб.
7,5 млрд.руб.
5 млрд. руб.
злоупотребление бухучетом
1,7 млрд.
руб.
Источник: Доклад «Саморегулирование в сфере управления недвижимостью», Комитет по собственности
Государственной думы РФ, 24.06.2009.
Объем рынка
Компанией МАТОРИН была разработана методика расчета количественных показателей
рынка управления и эксплуатации, которая учитывает как показатели рынка
недвижимости по площадям (соответственно, и воздействие кризиса на этот рынок), так и
показатели готовности потребителей в различных сегментах недвижимости к работе с
профессиональным управлением (т.е. не включая ДЕЗы), и, безусловно, базируется на
показателях стоимости управления и эксплуатации недвижимости.
Таблица 1. Количественные показатели рынка управления и эксплуатации недвижимости в Москве
Тип недвижимости
Жилая
Торговая
Офисная
Складская
Итого коммерческая
Итого все
Объем 2009
млн. кв.м
млрд. руб.
35
8,6
2,8
2,3
5,3
6,1
2,1
1,7
10,2
10,1
45,2
18,7
Объем 2010 (прогноз)
млн. кв.м
млрд. руб.
43,7
10,1
3,6
3,3
7,6
8
2,5
2,1
13,7
13,4
57,4
23,5
Источник: Компания МАТОРИН
7
Диаграмма 2. Доли сегментов рынка, 2009
(натуральное выражение (кв.м))
23%
Диаграмма 3. Доли сегментов рынка, 2009
(денежное выражение (рубли))
54%
46%
77%
Жилая
Жилая
Источник: Компания МАТОРИН
Таким образом, в натуральном выражении рынок представлен жилой недвижимостью, в
то время как в денежном доли двух ключевых сегментов практически равны.
Описание конкурентной среды
Интереснее всего проанализировать конкурентную среду с точки зрения предлагаемых в
ней клиентских решений, что обусловлено самой спецификой рынка – бизнес управления
недвижимостью является сервисным, и, соответственно, ключевую роль на нем играет
содержание услуг и качество их оказания.
Рынок управления недвижимостью пока не достиг того уровня развития, при котором
игроки вынуждены быть крайне внимательными к любым изменениям на рынке, в
мотивации и предпочтениях клиентов. Близкий к изучаемому рынок консалтинга в
недвижимости, напротив, очень развит, и все игроки, особенно крупные консультанты,
предлагают потенциальным клиентам массу готовых решений, совмещающих в себе не
только актуальные для них услуги, но и вполне приемлемую цену.
Игроки рынка управления недвижимостью пока не столь чутки и активны, однако уже
сейчас ряд из них предпринимает шаги по совершенствованию. Примечательно, что к ним
можно отнести ряд российских компаний, не имеющих западных корней, но отлично
понимающих нашу специфику. Есть различия в предложениях конкурентов разных
сегментов рынка. В частности, можно отметить, что игроки, работающие в основном в
сегменте коммерческой недвижимости, в большей степени ориентируются на
потребителя, и их предложения на сегодняшний день представляют собой уже
сформированный пакет актуальных в той или иной ситуации услуг для потребителя. В
сегменте жилой недвижимости таких предложений практически не наблюдается, поэтому
компания МАТОРИН видит необходимость в формировании аналогичных коммерческой
недвижимости пакетных предложений.
Пока на рынке не представлены крупные игроки, сосредотачивающие в своих руках
значимую часть присутствующих на рынке площадей – ни один из них не владеет более
чем 15%-ной долей всего рынка управления и эксплуатации.
8
Описание потребительской среды
Структура спроса
В докризисный период среди наиболее востребованных услуг можно было обозначить:
работу с арендаторами и подрядчиками (поиск, заключение договоров, контроль),
осуществление ремонтно-строительных работ и обеспечение функционирования
инженерных систем.
Диаграмма 4. Структура спроса. Наиболее востребованные услуги
90%
88%
80%
82%
70%
77%
78%
68%
60%
65%
50%
50%
40%
30%
35%
30%
30%
20%
10%
0%
заключение договоров
привлечение
арендаторов
управление
подрядчиками
внешние УК
ремонтно-строительные
услуги
функционирование
инженерных систем
собственники
Источник: Компания МАТОРИН
В более тяжелый экономический период происходит некоторое смещение спроса в
сторону специализированных и более сложных работ. В частности, привлечение
арендаторов приобретает особое значение для теряющих позиции коммерческих
объектов, и запросы на брокерские услуги поступают в управляющие компании все чаще.
При этом в сегменте жилой недвижимости повышается спрос на комплексные услуги (а
именно, услугу управления многоквартирными домами, включающую управление
концепцией и управление содержанием). Но, безусловно, спрос на комплексное
управление пока не так высок, поэтому эксперты МАТОРИН указывают на возможность
формирования узкоспециализированных и небольших комплексов услуг, как-то:
аварийное обслуживание, юридическое обслуживание и т.д.
Уровень спроса
В данное время наблюдается повышение спроса, что связано с желанием получения
сервиса, характерного для профессиональных коммерческих предприятий.
Более значимая причина заключается в том, что потребители ориентируются на
возможность оптимизации издержек и улучшения экономики здания.
9
Наряду с этим спрос на услуги профессиональных управляющих и эксплуатирующих
компаний значимо растет в сфере ремонтно-строительных услуг. Причины этой динамики:
накопление денежных средств в фонде жилищных кооперативов и товариществ
стремление работать с профессиональной компанией и возможность на данных
работах «проверить» компанию и оценить потенциал дальнейшего сотрудничества
Потребитель в коммерческой сфере (торговые, офисные центры) является более
профессиональным, и видит следующие возможности сотрудничества с УК:
грамотное управление концепцией здания, что положительно влияет на
привлечение посетителей / арендаторов и, соответственно, повышает доходность
здания
сокращение издержек за счет эффективной организации работы эксплуатационной
службы (внешней или внутренней)
возможность концентрации на своем профильном бизнесе за счет осуществления
только контроля, но не непосредственно обслуживания своего объекта.
Динамика перехода объектов на внешнее управление
По итогам исследования, проведенного компанией МАТОРИН в 2008 году, на рынке
недвижимости реальные потребители услуг УК составляют 22%.
Диаграмма 5. Сегментация потребителей
1
22,1%
40,4%
37,5%
реальные клиенты УК
потенциальные клиенты 1й
очереди
Источник: Компания МАТОРИН
Можно отметить, что доля реальных потребителей УК в жилой недвижимости находится
на уровне 10%, а в коммерческой – 30%.
Ожидается, что увеличение произойдет и в сегменте жилой, и в сегменте коммерческой
недвижимости, поскольку на то существуют предпосылки, уже обозначенные выше:
для коммерческой недвижимости это необходимость оптимизировать издержки и
уделять большее внимание собственному бизнесу в виду кризисной ситуации
1
Потенциальные клиенты 1й очереди – не работающие с УК в настоящий момент, но рассматривающие
возможность работы с УК в ближайшем будущем
Потенциальные клиенты 2й очереди – не работающие с УК в настоящий момент и не задумывающиеся о
таком сотрудничестве, однако подверженные влиянию рынка при определенных условиях.
10
для жилой – как негативные факторы: неудовлетворенность работы ДЕЗами,
аварийность домов, так и положительные: начало разработки стандартов
обслуживания, регламентации взаимодействия управляющих компаний и их
клиентов (что упрощает выбор УК жителями, процесс сотрудничества и т.д.)
Что касается перехода потенциальных клиентов в группу реальных, то здесь можно
предполагать примерно равную активность как среди потенциальных клиентов первой,
так и второй очереди.
Однако, не стоит забывать, что темпы перехода потребителей из потенциальных в
реальные определяется и активностью самих игроков рынка в направлении работы с
потенциальными клиентами, повышении их уровня информированности, а также
формирования наиболее актульных предложений для них.
Характеристика ценового предложения на рынке
Структура расходов на содержание здания
Структура расходов на содержание объекта недвижимости включает все, что необходимо
для поддержания здания в функционирующем и безопасном для его посетителей /
жителей состоянии:
непосредственное управление объектом
техническое обслуживание объекта (инженерные системы)
безопасность
коммунальные услуги
текущий ремонт
уборка
финансовое регулирование
правовое регулирование
Структура расходов на обслуживание объектов включает следующие блоки:
управление объектом
техническое обслуживание объекта
санитарное содержание и уборка
охрана и безопасность
Наибольшую стоимость дает техническое обслуживание, хотя величина его доли в общей
стоимости для разных типов недвижимости и разных класса неодинакова. Наименьшая
доля во всех случаях приходится на обеспечение охраны.
11
Диаграмма 6. Структура расходов при обслуживании офисных объектов различных классов
100%
18%
16%
22%
23%
37%
41%
22%
20%
21%
класс А
класс В
класс С
21%
80%
29%
60%
40%
29%
20%
0%
Управление
Санитарное обслуживание
Тех.обслуживание
Безопасность
Источник: Компания МАТОРИН
Различия в структуре расходов на офисные объекты наблюдаются между высокими
классами, и классом С, где значительн меньше уходит на тех обслуживание и больше – на
санитарное обслуживание и обеспечение безопасности. Это обусловлено тем, что
высококлассные объекты оснащены сложными и дорогостоящими системами,
требующими больше затрат на обслуживание высококвалифицированными
специалистами и сложным оборудованием.
Та же ситуация наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. Однако в данном
случае объекты С класса требуют больше затрат на управление.
Диаграмма 7. Структура расходов при обслуживании торговых объектов различных классов
100%
17%
19%
21%
21%
24%
80%
24%
60%
40%
46%
44%
32%
15%
16%
21%
класс А
класс В
класс С
20%
0%
Управление
Санитарное обслуживание
Тех.обслуживание
Безопасность
Источник: Компания МАТОРИН
Что касается других типов коммерческой недвижимости, то структура расходов на
управление и обслуживание гостиничной недвижимости аналогична структуре в случае
работы с торговым сегментом. Складские же объекты, в отличие от всех остальных,
требуют практически равных расходов на все блоки работ:
12
Таблица 2. Структура расходов при обслуживании складских объектов различных классов
Блоки работ
класс А
класс В
Управление
22%
Тех.обслуживание
30%
Санитарное обслуживание
23%
Безопасность
25%
Источник: Компания МАТОРИН
класс С
24%
29%
24%
22%
25%
25%
25%
25%
В жилой недвижимости более близки по структуре объекты классов В и С, нежели А и В:
Диаграмма 8. Структура расходов при обслуживании жилых объектов различных классов
100%
17%
20%
20%
28%
27%
35%
30%
24%
18%
23%
класс А
класс В
класс С
80%
24%
60%
40%
35%
20%
0%
Управление
Санитарное обслуживание
Тех.обслуживание
Безопасность
Источник: Компания МАТОРИН
Показатель расходов на содержание здания
Основная цель профессионального управления и эксплуатации недвижимости – создание
комфортных условий и оптимизация расходов.
По данным экспертов, при появлении профессионального управляющего расходы на
эксплуатацию здания снижаются на 10%. Таким образом, достигается эффективное
управление затратами собственника.
Стоимость управленческого и эксплуатационного обслуживания недвижимости, как
правило, рассчитывается помесячно на 1 кв.м площади и зависит от параметров:
площадь
класс
функциональное назначение
установленные системы
характер и набор включенных работ
Экспертами МАТОРИН озвучивается следующая усредненная стоимость обслуживания
объекта площадью 15 тыс.кв.м. В данную цифру включены основные блоки работ,
обозначенные в предыдущем разделе.
13
Таблица 3. Усредненная стоимость 1 месяца управления и обслуживания объекта различных типов
недвижимости
Тип недвижимости
жилая
складская
торговая
офисная
гостиничная
Стоимость обслуживания объекта
площадью 15 тыс. кв.м
класс А
класс В
157,5 руб.
100,0 руб.
182,5 руб.
122,5 руб.
245,0 руб.
172,5 руб.
260,0 руб.
192,5 руб.
290,0 руб.
222,5 руб.
Источник: Компания МАТОРИН
класс С
37,0 руб.
80,0 руб.
95,0 руб.
95,0 руб.
120,0 руб.
Наиболее дорогостоящей в обслуживании является гостиничная недвижимость, а также
офисная. Наименее дорогостоящим можно назвать обслуживание жилых домов, что,
однако, не означает небольших по сравнению с другими типами недвижимости затрат
ресурсов управляющей / эксплуатационной компании.
Более подробная информация представлена в Приложении I.
Тенденции рынка
Тенденции рынка управления и эксплуатации недвижимости во многом определяются
кризисным состоянием экономики, но также значение имеет и расширение
информационного пространства вопросов управления и эксплуатации недвижимости.
Среди основных тенденций можно выявить:
Активизация просветительской работы среди представителей ТСЖ
Повышение уровня информированности потенциальных потребителей по
вопросам обслуживания жилых домов
Продвижение вопросов создания профессиональной ассоциации управляющих,
целью которой является разработка стандартов качеств, повышение квалификации
управляющих
Развитие управляющими компаниями направления готовых продуктов
Развитие сегмента консультационных услуг в области управления и эксплуатации
недвижимости
В целом, экспертами компании МАТОРИН прогнозируется достаточно серьезная
динамика рынка, особенно в сегменте офисной недвижимости, что связано как с
масштабной застройкой офисных объектов в докризисный период, так и тем, что в
настоящее время собственники испытывают трудности с заполнением имеющихся
площадей. Наряду с этим существует тенденция переориентации только отстроенных
офисных объектов на гостиничный сегмент, что влечет за собой изменение как
концепции, так и характеристик здания, включая технические параметры и оснащение.
Безусловно, все это требует вмешательства профессиональных компаний,
консалтинговых, управляющих, обслуживающих.
14
Диаграмма 9. Развитие рынка управления недвижимостью
14 000 000
70 000 000
12 000 000
60 000 000
10 000 000
50 000 000
8 000 000
40 000 000
6 000 000
30 000 000
4 000 000
20 000 000
2 000 000
10 000 000
0
0
2008
Торговая
2009
2010
Офисная
2011
Складская
2012
Жилая
Источник: Компания МАТОРИН
В следующем разделе представлена краткая информация по ключевым смежным
рынкам: рынкам различных типов недвижимости и сфере ЖКУ.
15
Описание состояния российского рынка коммерческой
недвижимости
Рынок торговой недвижимости
Таблица 4. Показатели рынка торговых площадей (ТЦ) Москвы на октябрь 2009г.
Параметр
Показатель
объем качественных площадей, сегмент ТЦ, млн.кв.м
доля вакантных площадей, %
арендные ставки для якорных арендаторов, $/кв.м/год
арендные ставки для операторов галереи, $/кв.м/год
ставки операционные расходов, $/кв.м/год
Источник: Knight Frank
6,03
8,7
50-280
350-2500
50-200
Объем торговых площадей, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2009–2010 гг. составляет
2,24 млн.кв.м2. Выход на рынок всех заявленных проектов на фоне медленного
восстановления спроса приведет к значительному увеличению уровня вакантных
площадей: прогнозируется, что новые торговые центры будут открываться
незаполненными. В 2010 г. распространенным явлением станет «поэтажный» ввод
торговых центров в эксплуатацию.
Торговые объекты, находящиеся на стадии проектирования, в среднесрочной
перспективе будут подвергаться реконцепции, поскольку девелоперы осознают
необходимость адаптации проектов к новым рыночным условиям и готовы
корректировать не только масштабы, но и менять функциональное назначение объектов
недвижимости с целью диверсифицировать риски и увеличить доходность.
Рынок офисной недвижимости
Таблица 5. Показатели рынка офисной недвижимости Москвы на октябрь 2009г.
Параметр
класс А
объем качественных площадей, млн.кв.м
1,7
доля вакантных площадей, %
19,5
арендные ставки, $/кв.м/год
400-1100
ставки операционные расходов, $/кв.м/год
80-140
цена продажи, $/кв.м
3500-8000
Источник: Knight Frank
Показатель
класс В+
5,6
21,2
300-500
70-100
2500-4500
класс В2,7
20
100-300
50-60
1000-2500
Девелоперские компании, обладающие достаточными финансовыми ресурсами,
начинают реализацию новых проектов коммерческой недвижимости с целью выйти на
рынок во время очередного витка роста экономики. «Лотте Груп» запускает проект МФК
на Профсоюзной улице (общая площадь 60 тыс. кв.м). Компания «Коалко» привлекает
генподрядчика на строительство бизнес–центра класса А – White Gardens общей
площадью 88 тыс. кв. м.
2
По данным Knight Frank
16
В IV квартале 2009 г. к ожидается ввод в эксплуатацию около 400 тыс. м2. Около 150–200
тыс. м2 офисных площадей класса А и В будет поглощено в IV квартале 2009 г. С учетом
объемов нового строительства ожидается незначительный рост вакантных площадей на
0,5–1,0 процентных пункта к концу 2009 г.
Рынок складской недвижимости
Таблица 6. Показатели рынка складской недвижимости Москвы на октябрь 2009г.
Показатель
Параметр
объем предложения по всем классам
объем качественных площадей, млн.кв.м
доля вакантных площадей, %
арендные ставки, $/кв.м/год
Источник: Knight Frank
класс А
класс В
9,38 млн.кв.м
3,57
1,8
11
8
100-110
70-90
До конца 2009 г. компания Knight Frank прогнозирует сохранение текущих коммерческих
условий на рынке складской недвижимости в Московской области. В IV квартале
ожидается ввод в эксплуатацию 188 тыс. м2 складских помещений класса А, что по итогам
года может составить общий прирост более 600 тыс. м2 вместо заявленных 2 млн м2.
В 2010 г., по оценкам компании Knight Frank, на рынке Московской области ожидается
ввод в эксплуатацию 270 тыс. м2 качественных складских помещений, большинство
проектов площадью менее 50 тыс. м2. При сохранении текущего уровня поглощения на
рынке качественных складских помещений, возможно, появятся условия для дефицита
объектов в начале 2011 г., что может привести к положительной коррекции ставок аренды
и цен продажи в конце 2010 г.
Описание состояния российского рынка жилой недвижимости
Таблица 7. Основные показатели по жилым строениям города Москвы на 1 января 2009 года
Жилые строения
Единица
измерения
Всего по
Москве
Количество
строение
39 619
Общая площадь жилой части
тыс. кв. м
211 307,90
Жилая площадь
тыс. кв. м
130 320,70
Жилых помещений
помещение
3 843 197
Комнат
комнат
8 277 060
Источник: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», в октябре 2009г. на рынке
новостроек Москвы объем предложения сократился относительно октября 2008г. и
составил 293 объекта. Структура представленных на рынке новостроек такова 78,2% монолитно-каркасные, 10.2% - сборно-железобетонные, 6,1%- коттеджи/таунхаусы, 5,5% кирпичные и реконструируемые дома.
Всего в 2009 г. Правительством Москвы планируется построить в столице около 5 млн. кв.
м жилья, из которых на социальные нужды будет направлено 2,5 млн. кв. м.
17
Описание состояния российского рынка услуг ЖКХ
Общая характеристика
В данный момент сфера ЖКХ нуждается в значительной поддержке и развитии. Рынок
формирует работа государственных компаний, однако дальнейшее эффективное развитие
возможно с участием частных компаний, поскольку отрасль сильно недофинансирована.
Частные компании активно входят на рынок.
К основным проблемам, существующим в отрасли ЖКХ на данный момент нужно отнести:
слабая нормативно-правовая база
место отрасли в общей системе ресурсов («придаток» большой энергетики)
слабая база для выстраивания эффективной внутренней экономики3.
По мнению Президента ОАО «Российские коммунальные системы» И.Дибцева, для
развития отрасли следует предусмотреть на федеральном уровне возможности для
защиты прав инвестора, обеспечить долгосрочность договоров, позволяющих корректно
оценивать привлекательность этого бизнеса, а соответственно и объем вкладываемых
инвестиций4.
По мнению специалистов «РКС», для рынка ЖКХ характерен острый дефицит
специалистов, но не технических, а именно управленцев, которые понимали бы
содержание и специфику бизнеса, видели бы возможности и риски в его развитии и были
бы способны дать эффективные рекомендации для его развития.
Динамика цен (тарифов) на услуги в сфере ЖКХ
Федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных
услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в целом по Москве увеличивается с 51
руб. в 2008 году до 55,2 руб. в 2009 году и 61,5 руб. в 2010 году. Стандарт стоимости
капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц по
Москве будет расти с 4,5 руб. в 2008 году до 4,9 руб. в 2009 году и 5,4 руб. в 2010 году.
Услуги в сфере ЖКХ могут быть разделены на услуги по содержанию и текущему ремонту
и непосредственно услуги по поставке ресурсов.
Существующие ставки на содержание и текущий ремонт в МКД отражены в следующей
таблице.
3
4
http://www.roscomsys.ru
http://www.roscomsys.ru/data/content/content_files/publication/finmarket_dibtsev_24_04_08.pdf
18
Таблица 8. Ставки планово-нормативного расхода на 2009 и 2010 гг. на содержание и текущий ремонт
5
общего имущества в многоквартирном доме (для площади для начислений)
Тип дома
Тариф 2009г.
Тариф 2010г.
Жилые дома с лифтом и мусоропроводом
21,02
22,92
то же в квартирах на первом этаже
18,72
20,37
Жилые дома с лифтом без мусоропровода
19,10
20,79
то же в квартирах на первом этаже
16,80
18,24
Жилые дома без лифта с мусоропроводом
18,72
20,37
(независимо от этажа)
Жилые дома без лифта без мусоропровода
16,80
18,24
(независимо от этажа)
Источник: Постановления Правительства Москвы №4-П от 13.01.2009; №1294-ПП от 01.12.2009
Тарифы на коммунальные услуги представлены ниже.
Таблица 9. Динамика тарифов на коммунальные услуги в Москве за период 2007-2008 гг., рублей (с НДС)
для физических лиц
Виды услуг
2008
2009
237
166
301
211
в пределах установленных нормативов
2
(руб./м общ. площади)
11,80
15,30
холодное водоснабжение (руб./чел)
81,84
107,15
Электроэнергия
(коп/кВтч)
Отопление (при
отсутствии приборов
учёта)
Водоснабжение и
водоотведение
(при отсутствии
приборов учета воды)
газовые плиты
электрические плиты
водоотведение (руб./чел)
106,28
132,57
Горячее водоснабжение
(при отсутствии
приборов учета воды)
холодное водоснабжение для нужд
горячего водоснабжения (руб./чел)
56,00
73,30
подогрев воды (руб./чел)
216,90
281,00
11,80
9,10
737,80
955,80
57,51
74,67
19,40
24,30
3
Тепловая энергия,
водоснабжение (руб./м )
3
услуги водоснабжения,
водоотведение (руб./м )
водоотведения
тепловая энергия (руб./Гкал)
(при наличии приборов
3
горячее водоснабжение (руб./м )
учета воды)
Газ
руб./чел
Источник: Региональная энергетическая комиссия
6
7
Плата за жилье и коммунальные услуги в целом может в 2010 г. возрасти на 126%. Также
установлен индекс роста платы за жилье – 114,4%. Предел увеличения платы за
коммунальные услуги составляет 127,9%.
Дальнейшее развитие отрасли
Стоит сделать ставку на качественное изменение отрасли посредством «выращивания» и
привлечения новых квалифицированных кадров, а также изменении в формате
договорных отношений. В настоящее время новые компании, работающие в сфере
5
В данную ставку не входит охрана, специализированное обслуживание сложных технических систем
Тариф для жилых домов, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным
горячим водоснабжением
7
При наличии в квартире газовой плиты и централизованного горячего водоснабжения
6
19
коммунальных услуг, от краткосрочных соглашений, имевших слабую законодательную
основу, перешли на долгосрочные договоры аренды. Внедрена процедура публичных
конкурсов на право аренды коммунальной инфраструктуры. Инвестиционные
соглашения по отдельным проектам переросли в многолетние инвестиционные
программы, утверждаемые региональными органами власти. Таким образом,
повышается качество взаимоотношений, что должно отразиться на качестве оказания
услуг и в целом качестве ведения бизнеса в данной сфере.
Резюме
Развитие смежных рынков указывает на новые возможности для рынка управления
недвижимостью, поскольку сложившаяся ситуация такова, что управляющие компании
могут выступить неким инструментом нивелирования вызванных кризисом тяжелых
условий развития:
Уровень вакантных площадей достаточно высок, что указывает на необходимость
либо реконцепции зданий, либо формирование антикризисного предложения в
направлении брокерских услуг
Снижение общего объема вводимых качественных площадей будет
способствовать активизации деятельности управляющих и эксплуатационных
компаний на объектах класса С и ниже, где возникает необходимость более
тщательной работы и регулярного управления, предложения комплекса услуг
Повышается актуальность пакетных решений (не столь дорогостоящих, как
индивидуальные наборы), которые могут быть привлекательны для собственников
в условиях кризиса.
Таким образом, рынок услуг управления и эксплуатации недвижимости имеет
благоприятные перспективы и устойчивые темпы роста, хотя и различающиеся по
сегментам недвижимости. Предпосылки, благоприятствующие его развитию, связаны как
с ситуацией и перспективами непосредственно рынков недвижимости, так и общим
повышением культуры потребления услуг, расширением перечня востребованных услуг, а
также активизацией самих игроков и в целом некоторой популяризацией услуг по
управлению недвижимостью.
20
Приложение I. Стоимость услуг по управлению и эксплуатации
недвижимости на 2 полугодие 2009 года г.Москва
Приведена стоимость услуг в рублях в расчете на квадратный метр полезной площади
объекта в месяц.
Классность объекта
А/премиум
В/бизнес
С/эконом
Офисная недвижимость
до 5 тыс. кв.м
40 - 70
30 - 50
20 - 40
до 15 тыс. кв.м
30 - 50
20 - 40
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
15 - 25
10 - 20
до 5 тыс. кв.м
110 - 180
90 - 140
30 - 60
до 15 тыс. кв.м
90 - 150
70 - 100
20 - 40
свыше 15 тыс. кв.м
60 - 100
40 - 60
10 - 25
до 5 тыс. кв.м
60- 90
35 - 70
20 - 40
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
30 - 50
15 - 30
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 50
15 - 30
10 - 20
до 5 тыс. кв.м
40 - 80
30 - 60
20 - 40
до 15 тыс. кв.м
30 - 60
25 - 50
15 - 30
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
20 - 40
10 - 20
Торговая недвижимость
до 5 тыс. кв.м
50 - 90
35 - 60
20 - 30
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
25 - 45
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
30 - 50
15 - 25
10 - 20
до 5 тыс. кв.м
80 - 140
60 - 120
30 - 50
до 15 тыс. кв.м
60 - 120
50 - 90
20 - 35
свыше 15 тыс. кв.м
50 - 90
40 - 70
10 - 25
до 5 тыс. кв.м
50 - 90
40 - 60
30 - 50
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
30 - 50
20 - 35
свыше 15 тыс. кв.м
30 - 50
20 - 40
15 - 25
до 5 тыс. кв.м
40 - 80
25 - 50
20 - 35
до 15 тыс. кв.м
30 - 60
20 - 35
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
15 - 25
10 - 20
Складская (производственная) недвижимость
до 5 тыс. кв.м
40 - 70
30 - 50
20 - 40
до 15 тыс. кв.м
30 - 50
20 - 40
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
15 - 25
7 - 15
до 5 тыс. кв.м
60 - 100
40 - 70
20 - 35
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
25 - 45
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 50
15 - 25
10 - 20
до 5 тыс. кв.м
45 - 70
35 - 55
25 - 35
до 15 тыс. кв.м
35 - 50
20 - 40
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 35
15 - 25
7 - 15
до 5 тыс. кв.м
40 - 80
25 - 50
20 - 35
до 15 тыс. кв.м
30 - 60
20 - 35
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
15 - 25
10 - 20
Вид услуг/площадь объекта
Услуги
управления
Техническое
обслуживание
Санитарное
содержание и
уборка
Охрана и
безопасность
Услуги
управления
Техническое
обслуживание
Санитарное
содержание и
уборка
Охрана и
безопасность
Услуги
управления
Техническое
обслуживание
Санитарное
содержание и
уборка
Охрана и
безопасность
21
Услуги
управления
Техническое
обслуживание
Санитарное
содержание и
уборка
Охрана и
безопасность
Услуги
управления
Техническое
обслуживание
Санитарное
содержание и
уборка
Охрана и
безопасность
Жилая недвижимость (многоквартирные дома)
до 5 тыс. кв.м
35 - 70
10 - 35
до 15 тыс. кв.м
25 - 50
10 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
15 - 30
7 - 15
до 5 тыс. кв.м
50 - 100
35 - 70
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
25 - 45
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 50
15 - 25
до 5 тыс. кв.м
35 - 70
25 - 45
до 15 тыс. кв.м
25 - 50
20 - 35
свыше 15 тыс. кв.м
15 - 30
15 - 25
до 5 тыс. кв.м
30 - 70
20 - 35
до 15 тыс. кв.м
20 - 35
15 - 25
свыше 15 тыс. кв.м
10 - 20
10 - 20
Гостиничная недвижимость
до 5 тыс. кв.м
60 - 100
45 - 80
до 15 тыс. кв.м
40 - 70
35 - 60
свыше 15 тыс. кв.м
30 - 55
25 - 45
до 5 тыс. кв.м
110 - 180
90 - 140
до 15 тыс. кв.м
90 - 150
70 - 100
свыше 15 тыс. кв.м
60 - 100
40 - 60
до 5 тыс. кв.м
75 - 100
55 - 75
до 15 тыс. кв.м
60 - 80
45 - 60
свыше 15 тыс. кв.м
35 - 50
65 - 50
до 5 тыс. кв.м
40 - 80
30 - 60
до 15 тыс. кв.м
30 - 60
25 - 50
свыше 15 тыс. кв.м
20 - 40
20 - 40
5 - 15
5 - 12
3-7
10 - 20
7 - 15
5 - 12
5 - 15
5 - 12
3 - 10
0 - 15
0 - 10
0-7
30 - 50
20 - 35
15 - 25
30 - 60
20 - 40
10 - 25
40 - 60
30 - 50
15 - 25
20 - 40
15 - 30
10 - 20
22