Обзор рынка строящегося жилья массового спроса в III

Обзор рынка строящегося жилья массового спроса в III квартале 2009 года
Источники информации
«Строительный еженедельник» № 37 / 21.09.2009;
«Строительный Еженедельник» № 32 / 24.08.2009;
«Недвижимость и строительство Петербурга» № 36 / 14.09.2009;
«Где жить» № 4 / сентябрь 2009;
«Городское обозрение» № 8 / август 2009 г.;
www.becar.ru, realty.rbc.ru, www.bn.ru, www.asninfo.ru.
Общая ситуация
Участники рынка считают, что сегодняшний негативный тренд определяется не глобальными макроэкономическими факторами (динамика ставки рефинансирования, изменение курсов валют и цен на нефть), а локальными
российскими экономическими факторами (падением показателей реального сектора) и психологическим настроем на вторую волну банковского кризиса и девальвации рубля.
Ожидания «второй волны» кризиса с падением цен на жилье связывались с потенциальным истощением банковской ликвидности из-за массового невозврата ипотечных кредитов и выброса на рынок дефолтной недвижимости. Два месяца назад такая возможность рассматривалась весьма серьезно. В этой ситуации правительство РФ добавило коллекторские полномочия Службе судебных приставов, а банки расширили практику выдачи
дополнительных кредитов должникам.
По мнению гендиректора ЦРП «Петербургская недвижимость» Ильи Еременко, банки удержались от «второй
волны» еще и благодаря колебаниям валютного курса, на котором во II квартале удалось заработать. Точно так
же, по его оценке, на валютном курсе сыграли и многие потенциальные покупатели. По наблюдениям эксперта,
как только рубль начинает падать, учащаются обращения клиентов в риэлторские агентства. Впрочем, пока
клиент рассматривает возможность сделки, изучает объект и застройщика, валютная конъюнктура меняется, и
покупка откладывается вновь.
Влияние ипотечного кризиса, как считает аналитик, было преувеличено. Российский клиент, склонный к осторожности и недоверию к обещаниям как властей, так и застройщиков, как правило, соглашался на ипотечную
сделку лишь тщательно взвесив собственные возможности.
В настоящее время качественных изменений на первичном рынке жилой недвижимости не происходит. Темпы
падения цен на новое жилье снижаются, но вместе с тем сокращается и объем ввода, и лишь очень небольшое
число компаний – как правило, в рамках совместных программ с банками – закладывают новые объекты.
Снижение объемов строительства в 3-4 раза неизбежно ведет к уходу части компаний и их персонала из строительной отрасли. Уже в конце июня число компаний, прекративших работу на рынке, оценивалось примерно в
30%.
Объем приостановленного жилищного строительства аналитики подсчитывают по-разному. В специалисты
компании RBI говорят о 50%, а исследователи АРИН – о 28%. Число компаний, закладывающих новые объекты, по единодушной оценке аналитиков, мизерно.
Наряду со снижением объема предложения эксперты отмечают сокращение платежеспособного спроса. На его
снижение существенно влияет отсутствие ипотеки, доля которой в начале прошлого года составляла до 35-40%
проводимых сделок.
Классификация
В настоящее время на рынке нет единой классификации строящегося жилья. Деление по категориям весьма условное. Наиболее распространено деление на три класса: жилье массового спроса, комфорт и элитное жилье.
Некоторые операторы рынка делят строящееся жилье на четыре основных класса в зависимости от диапазона
цен за 1 кв. м площади: элитный, бизнес, комфорт и эконом-класс (типовое жилье). В этой классификации класс
«комфорт» занимает промежуточное положение между типовым жильем и бизнес-классом. Отличается от типового жилья более качественными характеристиками дома и предоставляемым сервисом.
По данным на начало июля 2009 г., доля жилья массового спроса составляла около 85% от общего объема
строящегося жилья (данные АРИН), за счет уменьшения доли жилья бизнес-класса и элиты.
Основные ценообразующие факторы
Уровень цен на рынке жилья складывается под влиянием общей экономической ситуации, уровня жизни покупателей в регионе и других факторов.
Динамика цен на жилье зависит от ряда параметров. Среди них, темпы роста доходов граждан, изменение соотношения спроса и предложения, уровень развития ипотеки, а также динамика изменения цен в предшествующий период.
Основными ценообразующими факторами первичного рынка жилья являются:
Параметры местоположения:
·
Район, окружение, инфраструктура, экология;
·
Близость к станциям метро;
·
Транспортная доступность (маршруты общественного транспорта, хорошие транспортные развязки).
Характеристики объекта:
· Тип дома (класс, материал стен, сроки сдачи, высотность);
·
Этаж (первый, последний, не крайний);
·
Количество комнат в квартире;
·
Характеристики квартиры (площадь кухни, функциональная планировка, высота потолков).
Объем рынка
Таблица 1. Динамика объемов жилищного строительства в Петербурге 1
Показатель
2005
Ввод жилья по годам, млн кв. м
Общая площадь проданных квартир на первичном рынке,
млн кв. м
Количество проданных квартир на первичном рынке,
тыс. шт.
2006
2007
2008
2009*
2,273
2,376
2,45
3,21
2,0
1,93
1,93
1,90
2,20
1,90
27,90
35,35
27,14
37,00
-
* Прогноз
На 2009 г. запланирован ввод около 2 млн кв. м. По данным Комитета по строительству Петербурга, в январесентябре было сдано 893,5 тыс. кв. м (без учета пригородных районов и ИЖС).
39,9
Центральный
125,2
Фрунзенский
128,3
Приморский
42,3
Петроградский
143,1
Невский
162,5
Московский
7,0
Красносельский
48,5
Красногвардейский
20,5
Кировский
86,2
Калининский
56,5
Выборгский
25,6
Василеостровский
7,9
Адмиралтейский
0,0
170,0
Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов по административным районам г. Санкт-Петербурга в январесентябре 2009 г., тыс. кв. м (без учета ИЖС).
Лидером по вводу жилья в январе-сентябре 2009 г. стал Московский район. На втором месте по объему введенного жилья оказался Невский, замыкает тройку лидеров Фрунзенский район.
По данным Комитета по строительству, в 2010 г. планируется ввести в эксплуатацию 2,3 млн кв. м жилья,
в 2011 – 2,45 млн, в 2012 – 2,6 млн кв. м. При этом максимальный ввод бюджетного жилья запланирован на текущий год – 760 тыс. кв. м. В последующем объемы жилищного строительства за счет бюджета городские
власти намерены сократить – до 420-450 тыс. кв. м ежегодно, вплоть до 2012-го.
1
Источник: ЦРП «Петербургская недвижимость»
Предложение
По данным агентства «Петербургская недвижимость», в настоящее время из 8,6 млн кв. м строящегося жилья
на продажу выставлено только 3,1 млн2. При этом в высокой степени готовности находится 24% от общего количества квартир. Сюда входит и элитное и типовое, массовое жилье.
С начала 2009 года объем продаж строящегося жилья стабилизировался в диапазоне 100-120 тыс. кв. м в
месяц, наибольшая доля приходится на жилье массового спроса – 70-85 тыс. кв. м в месяц.
По оценке главы отдела жилой недвижимости ГК «Олимп-2000» Татьяны Барановой, часть объектов не вышла
на продажу в связи с переходом застройщиков к выполнению требований закона №214-ФЗ. Замедлилась реализация всех жилищных программ, равно как и программ комплексного освоения территорий, что может привести к дефициту предложения на первичном рынке. Однако, по ее мнению, дефицит не окажется «жестким»:
часть клиентов, рассчитывавших на приобретение новой квартиры, поищут объект с сопоставимыми качествами на вторичном рынке.
По данным участников рынка, наибольший объем строительства приходится сегодня на Приморский, Московский и Калининский районы, где строится свыше 40% жилья. Что касается приостановленных и замороженных
объектов, то большая их часть находится в пригороде и спальных районах с низкой степенью транспортной
доступности.
Спрос
160
140
120
100
80
60
40
20
21.09.2009
07.09.2009
24.08.2009
10.08.2009
27.07.2009
13.07.2009
29.06.2009
15.06.2009
01.06.2009
18.05.2009
04.05.2009
20.04.2009
06.04.2009
23.03.2009
09.03.2009
23.02.2009
09.02.2009
26.01.2009
12.01.2009
0
Рисунок 2. Динамика активности спроса на рынке строящегося жилья г. Санкт-Петербурга3.
В настоящее время основной спрос приходится на типовое малогабаритное жилье. Наибольшим спросом пользуются дома с высокой степенью готовности.
Среди покупательских предпочтений традиционно лидируют Калининский, Приморский, Выборгский и Московский районы. В пригородных районах наиболее популярными остались Курортный и Пушкинский.
2
3
http://asninfo.ru/asn/58/24524 / 17.09.2009 г.
Источник: Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»
Соотношение спроса и предложения
Таблица 2. Структура спроса и предложения на первичном рынке (сентябрь.2009 г.), %4
Количество комнат в квартире
Спрос
Предложение
1
39,60
39,38
2
40,66
33,15
3
17,19
23,95
4
1,98
2,88
>4
0,56
0,64
Эксперты «Петербургской недвижимости» оценивают объем отложенного спроса на жилье в 1 млн кв. м. На
продажу на первичном рынке выставлено 3,1 млн кв. м жилья, что составляет 29 тыс. квартир. Из этого объема
только 8 800 квартир, по оценке заместителя директора агентства Олега Пашина, можно отнести к ликвидным.
Эксперт говорит о том, что превышение объема отложенного спроса над объемом ликвидной недвижимости
признак грядущего перелома в конъюнктуре цен.
Объем сделок
Основной объем сделок по-прежнему приходится на жилье экономкласса.
С февраля 2009 г. наметилась тенденция к увеличению количества выданных свидетельств о государственной
регистрации. Так, если в январе было выдано 953 свидетельства, в феврале – 1 083, в марте – 1 383, в апреле –
1 450, в мае – 1 140, в июне – 1 470, в июле – 1 506, в августе – 1 671, в сентябре – 1 773 (данные Управления
Росрегистрации по СПб и ЛО).
В то же время, в июле наметилась тенденция к снижению количества зарегистрированных договоров долевого
участия: июль – 212, август – 200, сентябрь – 219. Для сравнения: апреле было зарегистрировано 477 договоров,
в мае – 276, в июне – 390.
Ценовые показатели
Себестоимость строительства
Себестоимость строительства складывается из трех основных составляющих – это земля (получение прав на
земельный участок и стоимость земли), коммуникации (инженерная подготовка, вынос сетей, проектирование,
согласование) и собственно строительство (строительно-монтажные работы).
По данным застройщиков, доля строительно-монтажных работ в общей себестоимости составляет около 50%.
Министерство регионального развития РФ ежеквартально устанавливает нормативы по средней рыночной
стоимости квадратного метра для субъектов РФ. Данный показатель применяется для расчета субсидий из федерального бюджета, предоставляемых гражданам всех категорий на приобретение жилья. По этой же цене
происходит аукцион по покупке жилья у застройщиков городом для ветеранов и для расселения аварийного
фонда. Так, рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилья для Петербурга на II квартал 2009 г.
сначала была определена в размере 52,5 тыс. рублей (на I квартал 2009 г. – 44,3 тыс. рублей), но в июне было
принято решение установить на II и III кварталы рыночную стоимость в размере 44,3 тыс. рублей (учитывалось
снижение себестоимости строительства в январе-мае текущего года).
По данным Департамента ценообразования в строительстве и Ассоциации строителей России, в сентябре
2009 г. полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса в Санкт-Петербурге составила
48,2 тыс. руб. за 1 кв. м, включая НДС 5.
По состоянию на сентябрь 2009 г. снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 г. составило -8,4% (в том числе за май -0,77%, за июнь -0,18%, за июль -0,43%, за август +0,06%. за сентябрь
+0,07%). Общее снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 г. и составило к сентябрю 2009 г. -16,54%.
4
5
Источник: Центр исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»
Источник: http://asninfo.ru/asn/55/13534
Изменение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январьсентябрь 2009 г. на -3,48% (в том числе за май –0,51%, за июнь -0,10%, за июль -0,33%, за август +0,07%, за
сентябрь +1,16), а с начала кризиса в сентябре 2008 г. – на 11,92 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени,
чем строительные материалы - -11,92% и -16,54% соответственно.
По оценке Департамента ценообразования в строительстве Ассоциации Строителей России, цены на основные
строительные материалы в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Наоборот возможен незначительный рост по отдельным позициям (цемент, инертные материалы, растворы и бетоны). Пик снижения цен
был пройден в апреле-июне, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 – 3%.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению себестоимости
строительства и цен на недвижимость.
Цены предложения
Расценки, установленные министерством, далеки от реальной рыночной стоимости жилья. По данным группы
компаний «Бюллетень Недвижимости», на конец сентября 2009 г. средняя цена предложения на первичном
рынке Петербурга находилась на уровне 72,2 тыс. рублей за 1 кв. м.
По итогам 9 месяцев текущего года снижение средней цены предложения составило около 17%.
Все большую часть предложения составляют квартиры в домах на ранних стадиях строительства, которые выставляются на продажу по более низким ценам.
84 000
83 777
84 767
81 126
82 000
82 347
80 000
78 000
78 464
76 703
75 492
76 000
73 966
74 000
75 105
72 209
28.09.2009
21.09.2009
14.09.2009
07.09.2009
31.08.2009
24.08.2009
17.08.2009
10.08.2009
03.08.2009
27.07.2009
20.07.2009
13.07.2009
06.07.2009
29.06.2009
22.06.2009
15.06.2009
08.06.2009
01.06.2009
25.05.2009
18.05.2009
11.05.2009
04.05.2009
27.04.2009
20.04.2009
13.04.2009
06.04.2009
30.03.2009
23.03.2009
16.03.2009
09.03.2009
02.03.2009
23.02.2009
16.02.2009
09.02.2009
02.02.2009
26.01.2009
19.01.2009
12.01.2009
72 000
Рисунок 3. Динамика изменения средней цены предложения на рынке строящегося жилья СанктПетербурга в январе-сентябре 2009 г., руб./кв. м
В настоящее время основной причиной плавного снижения средних цен на рынке строящегося жилья является
сокращение доли ликвидных, а, следовательно, и более дорогих квартир в общем объеме предложения.
Таблица 3. Средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от района города6
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
6
Цена, руб. / кв. м
12.01.2009
30.03.2009
29.06.2009
28.09.2009
Изменение цены
с начала года, %
-
-
-
129 176,0
-
105 556
104 537
97 217
93 239
-11,67
Выборгский
82 921
75 680
70 715
68 637
-17,23
Калининский
79 819
76 540
73 790
70 538
-11,63
Кировский
73 454
71 746
67 618
65 930
-10,24
Красногвардейский
85 995
83 863
84 053
82 962
-3,53
Красносельский
67 291
64 553
61 452
58 255
-13,43
Московский
85 864
79 374
73 484
65 915
-23,23
Данные: bn.ru
Район
Цена, руб. / кв. м
12.01.2009
Невский
Петроградский
30.03.2009
29.06.2009
28.09.2009
Изменение цены
с начала года, %
76 631
73 519
70 237
65 344
-14,73
152 528
150 838
135 554
131 108
-14,04
77 155
75 520
70 247
68 106
-11,73
Приморский
Фрунзенский
76 758
74 092
68 636
65 622
-14,31
Центральный
153 664
146 579
145 05
149 138
-2,95
Таблица 4. Средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от типа дома7
Тип дома
Цена, руб. / кв. м
12.01.2009
30.03.2009
29.06.2009
28.09.2009
Изменение цены
с начала года, %
Панельные дома
74 353
74 270
66 770
62 127
-16,44
Кирпичные дома
79 510
77 372
72 664
68 127
-14,32
Кирпично-монолитные
дома
85 843
82 450
77 122
74 533
-13,18
Таблица 5. Средние цены предложения на рынке строящегося жилья, в зависимости от количества комнат в квартире8
Тип квартир
Цена, руб. / кв. м
12.01.2009
30.03.2009
29.06.2009
Однокомнатные
85 762
80 880
75015
Двухкомнатные
83 180
80 245
Трехкомнатные
82 188
79 691
108 265
100 136
Четырехкомнатные
28.09.2009
Изменение цены
с начала года, %
72 648
-15,29
73 734
69 78
-16,11
74 625
70 483
-14,24
98 518
96 007
-11,32
Таблица 6. Изменение средних цен на рынке строящегося жилья 9
Типовое
Декабрь 2008 г. (справочно)
Январь 2009 г.
Февраль 2009 г.
Март 2009 г.
80,5
79,4
78,7
78,2
Комфорт
Тыс. руб. / кв. м
117,9
116,7
116,9
112,96
Элита
Изменение за I кв. 2009, %
Апрель 2009 г.
Май 2009 г.
Июнь 2009 г.
-2,95
75,7
74,3
72,5
-4,19
109,3
108,6
105,0
-1,33
204,97
206,5
198,0
Изменение за II кв. 2009, %
Изменение за 6 мес. 2009, %
Июль 2009 г.
Август 2009 г.
-7,3
-9,94
71,5
71,2
-7,0
-10,9
102,8
101,5
-7,1
-8,4
193,1
191,0
Изменение за 8 мес. 2009, %
-11,6
-13,9
-11,6
216,1
213,4
212,2
213,2
Самыми дорогими квартирами, представленным на рынке первичного жилья, остаются квартиры в кирпичномонолитных домах. Средняя стоимость квартиры в данном сегменте на 28 сентября составила 74 532 рубля
за 1 кв. м. Цена продолжает плавно снижаться, на 0,2% за неделю. Наиболее дорогими районами на первичном
рынке остаются Центральный, Петроградский и Василеостровский. В эту ценовую группу вошел также Адмиралтейский район, где появилось предложение о продаже строящегося жилья. Наиболее дешевый – Красносельский.
7
Данные: bn.ru
Данные: bn.ru
9
Данные ЦРП «Петербургская Недвижимость»
8
Ожидания потенциальных покупателей обусловлены пониманием того, что усилия правительства по кредитованию реальных секторов экономики до потребителя пока не дошли. Поэтому сегодня стимулирование продаж
квартир путем ценовой конкуренции (скидок), осталось для многих девелоперов практически единственным
способом поддержания необходимого уровня ликвидности.
Скидки на жилье строительные компании действительно предлагают, но относительно небольшие и мало соответствующие ожиданиям покупателей. В среднем по рынку они составляют не более 10%. На некоторые специфические неликвидные объекты скидки достигают 15%.
Выводы:
·
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью
и в большой степени подвержена влиянию внешних факторов.
·
В конце 2008 г. рынок ипотеки сократился почти до нуля. Ожидается, что концу 2009 г. рынок ипотечного
кредитования преодолеет кризис и продолжит свое развитие.
·
В январе-августе 2009 г. объем ввода нового жилья в Санкт-Петербурге (без учета пригородных районов и
ИЖС) составил 822 тыс. кв. м.
·
Увеличивается доля предложения квартир в домах на ранних стадиях строительства.
·
Несмотря на оживление интереса к жилью, большая часть покупателей продолжает сохранять выжидательную позицию.
·
В текущем году основной объем спроса приходится на типовое малогабаритное жилье.
·
По итогам января-сентября 2009 г. снижение средних цен предложения на жилье массового спроса составило около 17%.
·
Процесс корректировки цен продолжается, но темпы падения стоимости значительно замедлились. Можно
утверждать, что рынок строящегося жилья вошел в фазу стабилизации.