Обзор рынка торговых центров Киева. Декабрь 2015

Обзор рынка торговых центров Киева. Декабрь 2015
Компания JLL представляет новый отчет «Структура рынка торговых центров Киева по масштабу.
Текущая ситуация и прогноз развития». В рамках исследования эксперты JLL проанализировали рынок
качественных торговых центров столицы Украины, насыщенность площадями и различными форматами
районов города, изменения, которые произойдут в связи с выходом уже строящихся объектов, а также
определили форматы, спрос на которые в Киеве не будет удовлетворен в ближайшей перспективе и
которые должны представлять наибольший интерес для девелоперов в будущем.
По данным JLL, на конец 2015 года объем рынка качественной торговой недвижимости Киева
составляет 799,2 тыс. кв. м1, что соответствует 29 торговым центрам. Под определение качественных
попадают ТЦ площадью свыше 5 тыс. кв. м, обладающие сформированной концепцией от этапа
проектирования до настоящего момента и занятые преимущественно сетевыми арендаторами. По
масштабу и зоне охвата торговые центры можно разделить на следующие основные типы:




районный – 3-15 тыс. кв. м
окружной – 15-35 тыс. кв. м
региональный – 35-70 тыс. кв. м
суперрегиональный – более 70 тыс. кв. м
«На текущий момент абсолютное большинство торговых центров Киева (12 объектов, 257,8 тыс. кв. м)
относятся к окружному типу. При этом из расчета совокупной площади объектов лидируют региональные
комплексы (7 объектов, 371,6 тыс. кв. м), которые представляют собой наиболее распространенный
формат ТЦ в Киеве – на него приходится 46% от общего предложения. К окружному формату относится
32% площадей, к суперрегиональным и районным объектам – 9% и 7% соответственно», комментирует Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL (Украина).
Общий объем качественных торговых центров в Киеве
Источник: JLL
1
Здесь и далее приводятся данные по GLA (торговой площади объектов).
Для сравнения, на более обеспеченных с точки зрения предложения, но сопоставимых по размеру
потребительских рынках городов Восточной Европы (Варшава, Прага, Санкт-Петербург) на
суперрегиональные торговые центры в среднем приходится 20% предложения, на региональные и
окружные ТЦ – 34% и 31% соответственно, на районный формат – 14%.
Распределение предложения по типу ТЦ в сопоставимых городах Восточной Европы
Источник: JLL
В среднем обеспеченность киевлян торговыми центрами составляет около 276 кв. м на 1 тыс. жителей.
По данному показателю Киев существенно уступает большинству столичных городов Восточной Европы,
так же как и крупнейшим городам России. Самый высокий показатель насыщенности торговыми
площадями в Киеве зафиксирован экспертами JLL в Голосеевском районе, где на 1 тыс. жителей
приходится 737 кв. м, что обусловлено низкой плотностью населения (около 16 человек на 1 га при
среднем по городе показателе в 34 человека на 1 га) и наличием единственного на сегодня в городе
суперрегионального ТЦ. Наименее насыщенными районами остаются Дарницкий и Святошинский с
показателем около 125 кв. м на 1 тыс. жителей, а в Подольском районе качественных торговых центров
пока не представлено.
Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей,
сравнение с Европой
Обеспеченность торговыми площадями на
1 тыс. жителей по районам Киева, кв. м
Источник: JLL
При этом распределение торговых центров различного масштаба между районами города существенно
отличается. «Так в Голосеевском и Шевченковском районах на настоящий момент превалируют
торговые центры окружного формата, тогда как в Оболонском и Печерском – регионального. В случае
реализации заявленных планов структура предложения торговых центров по масштабу к концу 2016
года существенно изменится, особенно с точки зрения суперрегиональных объектов, доля которых
вырастет с текущих 9% до 39%. При этом новых торговых центров районного масштаба, несмотря на
очевидный недостаток таких объектов в городе, на ближайший год не заявлено», - говорит Анна
Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).
Учитывая структуру распределения торговых центров, которая сложится к концу 2016 года в случае
реализации заявленных объектов, можно сделать следующие ключевые выводы:




произойдет насыщение Правого берега суперрегиональными торговыми центрами. Несмотря
на отсутствие объектов такого формата в Печерском, Шевченковском и Соломенском районах,
частично спрос на них будет удовлетворяться теми торговыми центрами, которые ожидаются в
смежных районах (Голосеевский, Подольский и Святошинский). В то же время потребность в
суперрегиональных торговых центрах на Левом берегу (Дарницкий, Деснянский и Днепровский
районы) останется крайне высокой.
недостаток объектов регионального масштаба будет сохраняться в Голосеевском, Подольском,
Шевченковском и Дарницком районах. Несмотря на высокую будущую обеспеченность
Голосеевского района суперрегиональными торговыми комплексами, потребность в
региональных объектах сохраняется, так как большая протяженность района и расположение
крупнейших комплексов на его границе определяют недостаточную насыщенность части района
с точки зрения объектов регионального масштаба.
Святошинский и Печерский районы наименее насыщены торговыми центрами окружного
масштаба – в них такие комплексы пока не представлены. Кроме того, таких ТЦ недостаточно и
в Оболонском районе, где при большом объеме торговой недвижимости в целом на 1 000
жителей приходится лишь 55 кв. м окружных торговых центров;
С учетом высокой плотности населения в отдельных микрорайонах Деснянского и
Святошинского районах (таких как Троещина, Воскресенка, Никольская и Южная Борщаговки,
Академгородок, Беличи и другие) очевидна необходимость увеличения их обеспеченности
районными торговыми центрами. Качественные объекты районного масштаба в целом слабо
представлены на рынке Киева.
Приведенные данные не означают, что необходимо прямо сейчас начинать строительство
соответствующих торговых центров в том или ином районе. «Однако можно предположить, что после
стабилизации макроэкономической ситуации, выхода экономики из рецессии и начала роста доходов
населения именно в этих районах наиболее высока вероятность появления торговых центров
соответствующего масштаба. Финальное же решение о целесообразности строительства торгового
центра должно приниматься девелопером с учетом непосредственного окружения потенциальной
площадки, размеров торговой зоны, транспортных и визуальных характеристик участка, уровня
конкуренции и целевой аудитории», - резюмирует Марьяна Супчан.