9 шагов покупки недвижимости с аукциона
advertisement
Страница 1 Содержание О чем эта книга ………………………………...... 3 1. Цель покупки …………………………………. 5 2. Что покупать? ………………………………… 6 Типы объектов …………………………... 8 Движимое имущество …………………... 8 Недвижимое имущество ……………...… 10 Земельные участки ……………………… 11 Жилая недвижимость …………………… 12 Коммерческая недвижимость ………….. 13 3. Где покупать? ………………………………… 15 Объект рядом ……………………………. 15 Объект далеко …………………………… 16 4. Поиск объекта ………………………………… 18 Некоторые электронные площадки ……. 22 Советы по поиску ……………………….. 23 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 25 КЭП ……………………………………… 25 На что обратить внимание ……………... 27 Регистрация на ЭТП …………………..... 29 6. Документы к торгам …………………………. 30 7. Участие в торгах ……………………………… 33 8. Типы торгов …………………………………... 35 Первые торги ……………………………. 35 Повторные торги ………………………... 36 Публичное предложение ……………….. 37 9. Окончание торгов .............................................. 40 Не выиграли ............................................... 40 Выиграли торги ......................................... 40 Выиграли торги, но …............................... 41 Если остались вопросы ......................................... 42 Страница 2 5. Покупка объекта ……………………………… 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» О чем эта книга Перед вами – новая книга, практическое руководство для начинающих инвесторов по покупке недвижимости с торгов по банкротству ниже рынка на 50%. Эта книга о том, что надо знать, чтобы начать участвовать в торгах по банкротству и покупать самую ликвидную недвижимость самостоятельно. Особенность данного руководства - отсутствие «воды», вы узнаете только о самом главном, потому что она составлена на основе часто Страница 3 задаваемых вопросов наших клиентов и учеников. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Итак, в нашей книге вы получите пошаговый план действий для профессионального участия в торгах по банкротству, разработанный нами на протяжении всего опыта инвестирования в недвижимость с аукциона. Страница 4 С уважением, Юрий и Наталья Павловы 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 1. Цель покупки Из нашей практики очень важно заранее определить цель покупки потенциального объекта. Мы выделяем три цели: Наращивание капитала (то есть купить дешево – продать дорого). Покупка объекта для дальнейшего коммерческого использования (например, для сдачи в аренду). улучшение жилищных условий). Страница 5 Покупка объекта для себя (например, 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 2. Что покупать? При инвестировании мы выделяем два актива, которыми располагает каждый человек в большей или меньшей степени. Эти активы: Время и Деньги. Если в большей степени вы располагаете свободными денежными средствами для инвестирования, то, скорее всего, вы приобретете свой ликвидный объект на 30% - 50% дешевле их рыночной стоимости уже в самое ближайшее время. Если вы дополнительно готовы вложить свое время на поиски выгодного объекта, то есть возможность Страница 6 купить объект за 1% от его стоимости. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Вывод: Выгодный объект, который в будущем будет приносить вам солидный пассивный доход можно ждать 6 месяцев и более, и оно стоит того. Вспомните повседневную жизнь, мы, часто выбирая ноутбук или телевизор, приглядываемся к нему неделями. Доходная недвижимость заслуживает большего внимания. Не забывайте про такой актив, как время – вложите Ваше время Страница 7 на поиск по-настоящему ликвидного объекта. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Типы объектов Мы выделяем несколько основных типов объектов на рынке: Движимое имущество К движимому имуществу относятся: Транспортные средства, оборудование, гаражи Страница 8 и прочее. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Диапазон цен на автомобили с торгов по банкротству в среднем ниже от 30% их рыночной стоимости. При этом при поиске авто от 3-х месяцев вы можете встретить объявления о продаже автомобилей бизнес класса по цене отечественного автомобиля. Страница 9 Рис: Цены авто 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Перед покупкой автомобиля мы рекомендуем осматривать авто лично, если вы разбираетесь в автомобилях. В других случаях мы рекомендуем отгонять автомобиль в сервис и получить заключение профессионалов по данному авто. Любой автомобиль, который отлично выглядит, по факту может оказаться в плохом техническом состоянии и оказаться неликвидом без профессионального осмотра. О месте и времени просмотра необходимо договориться с организатором торгов. Страница 10 Недвижимое имущество К недвижимому имуществу относятся: Земельные участки Желая недвижимость (квартиры, дома и пр.) 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Нежилая недвижимость (здания, помещения, склады, офисы и пр.) Земельные участки Земельные участки довольно часто встречается на торгах по банкротству по очень интересным ценам. Страница 11 Даже в Подмосковье вы можете приобрести хорошие участки по цене ниже ее кадастровой стоимости. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Рисунок: Цены на земельные участки Жилая недвижимость Часто мы общаемся с людьми, которые мечтают приобрести недвижимость для себя, хотят улучшить свои жилищные условия и купить квартиру своей мечты. Самый простой и быстрый способ реализовать торгов по банкротству. Страница 12 планы и мечты в реальность – купить квартиру с 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Рисунок 1: Цены на квартиры Рисунок 2: Цены на квартиры Страница 13 Коммерческая недвижимость Многие бизнесмены и предприниматели каждый день покупают нежилые помещения для офиса, магазина или ресторана по самым низким ценам. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Рисунок: Цены на коммерческую недвижимость Здания и помещения обанкротившихся заводов, фабрик или банков вы можете приобрести по Страница 14 следующим ценам, указанным на рисунке выше. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 3. Где покупать? Объект рядом Если вы планируете приобрести объект в своем городе, то вам будет очень удобно ознакомиться с ним перед покупкой. Кроме того, вам будет очень удобно управлять этим объектом после его покупки. Для перепродажи или сдачи в аренду этого объекта вы сможете обратиться к риэлторам Страница 15 или самостоятельно заниматься этим вопросом. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Минусом в данном варианте является тот факт, что вы сужаете ваш поиск объекта, в итоге вы не купите выгодный объект, который мог бы приносить хорошую прибыль. Объект далеко Что делать если вы нашли очень интересный объект в другом городе? В данном случае мы всегда просчитываем все варианты возможного использования объекта и его ликвидность. Если в результате этот объект действительно очень ликвидный, то мы его Страница 16 покупаем. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» После покупки выгодного объекта в другом городе мы обращаемся в компанию по доверительному управлению. Средняя стоимость услуг по управлению Вашей недвижимостью составит 5 – 10%. Рисунок: Доверительное управление. Стоимость наших услуг неизменна с момента зарождения этой услуги и равна 1 месячной арендной плате в год, что составляет всего лишь 8, 5% в месяц. Если перевести проценты в рубли, то вы заплатите около 3500 рублей в месяц за Ваше сэкономленное время и сохраненные Страница 17 нервы. Причем оплата наших услуг происходит только после того как наниматель заплатил деньги за аренду квартиры. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Найти компанию по доверительному управлению в городе, где находится ваш объект можно с помощью поисковых систем. Рисунок: Поиск 4. Поиск объекта Для поиска объявлений о продаже имущества с разных способов. Страница 18 торгов по банкротству существует несколько 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Официальным изданием по публикации сведений о банкротстве является издательство «Коммерсант». Газету можно приобрести по всей территории России в любом печатном киоске. Объявления о несостоятельности (банкротстве) печатаются в каждом субботнем выпуске этой газеты. Стоимость выпуска составляет менее 30 рублей в СанктПетербурге. Страница 19 Рисунок: объявление в газете «Коммерсант» 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Кроме того, на сайте «Коммерсант» представлена возможность подписаться на онлайн подписку, то есть получать электронный вариант печатного издания газеты. В «Коммерсант» вы можете найти все новые объявления о продаже всех объектов с торгов по банкротству по цене значительно ниже рынка. Страница 20 Дополнительно информация по банкротству представлена на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Данный ресурс имеет ряд своих преимуществ и особенностей, 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» которые позволяют облегчить поиск объекта по региону, по названию должника и т.д. Рисунок: Сайт www.fedresurs.ru Кроме того, информацию об объектах с торгов по банкротству вы можете найти на многих Страница 21 электронных площадках, где проводятся сами торги. Для просмотра данных о торгах на конкретной площадке необходимо перейти на саму 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» электронную площадку и воспользоваться формой поиска. Некоторые электронные площадки B2B-Center Межрегиональная Торговая Система Сбербанк-АСТ Балтийская электронная площадка Фабрикант Российский аукционный дом Сибирская торговая площадка Система Электронных Торгов Имуществом Страница 22 Электронная площадка Центра реализации 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Советы по поиску Так как сообщения о торгах по банкротству составляются в неавтоматическом порядке, а людьми, возьмите во внимание то, что один и тот же объект может быть назван по-разному. Это значит, что если вы ищете автомобиль Toyota, во время поиска используйте различные варианты Страница 23 написания: Таёта, Toyota, Тойота и тд. Так как если написанное вами название объекта в строке поиска будет отличаться от того, как назвал 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» этот объект организатор торгов – есть вероятность того, поиск не даст результатов. Страница 24 Рисунок: Особенности поиска 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 5. Покупка объекта Перед самой процедурой покупки желаемого объекта необходимо подготовиться к торгам. Что необходимо подготовить заранее: 1. Получить КЭП 2. Пройти регистрацию на ЭТП 3. Подготовить документы для участия в торгах КЭП подпись. Она заменяет собственноручную подпись и печать и имеет такую же юридическую силу. Страница 25 КЭП – это квалифицированная электронная 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Простыми словами, это ключ к электронным площадкам для участия в торгах. КЭП выглядит и используется, как обычная флешка: Рисунок ЭЦП использование Для получения КЭП Вам необходимо обратиться в удостоверяющий центр. После покупки ключа вам 26 Провести необходимые настройки можно заказав Страница предоставляются настройки от поставщика. поддержку от поставщика КЭП или выполнить ее самостоятельно. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» На что обратить внимание При покупке КЭП мы рекомендуем брать один ключ на большое количество электронных площадок. Это важно учесть, так как торги по разным объектам могут проходить на разных электронных площадках. Для того чтобы не покупать КЭП под каждую площадку, нужно купить один ключ КЭП, в комплект которого будет входить большой список Страница 27 основных ведущих электронных площадок. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Со списком основных электронных площадок вы уже ознакомились в предыдущем разделе. Некоторые Удостоверяющие центры по выдаче КЭП на несколько электронных площадок: ekey.ru taxcom.ru tensor.ru kontur.ru kartoteka.ru Совет: Страница 28 Мы рекомендуем приобретать КЭП в удостоверяющих центрах заранее, так как срок получения КЭП может составить несколько дней. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Регистрация на электронной площадке После того, как вы приобрели КЭП, вы можете заходить на электронные площадки, где будут проходить предстоящие торги и ознакомиться с Страница 29 информацией по объектам. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Но для этого вам понадобится пройти регистрацию и аккредитацию на самой электронной площадке. Для этого, заполните форму регистрации и вышлите все необходимые документы. Данная процедура также может занять несколько дней, поэтому данную процедуру лучше проводить сразу после получения КЭП. 6. Документы к торгам Когда вы получили КЭП и прошли аккредитацию на электронной площадке, вам осталось в торгах. Страница 30 подготовить заявку и другие документы на участие 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Для того, чтобы подать заявку вам требуется выполнить следующие условия: 1. Внимательно изучите публикацию о торгах по вашему объекту. Обязательно обратите внимание на требования к необходимым документам и к заявке, которые обозначил организатор торгов. Эти данные вы можете найти в объявлении о проведении торгов по вашему потенциальному объекту. Страница 31 Рис: Перечень документов 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 2. Изучите регламент электронной площадки и законы, регулирующие проведение торгов по банкротству. Регламент электронной площадке вы можете найти на самой электронной площадке. 3. Изучите сообщение организатора торгов о проведении торгов на предмет внесения задатка. Организатор торгов четко пропишет сумму (процент от суммы), которую необходимо внести для участия в торгах. Вам нужно будет внести на указанные в объявлении реквизиты и оплатить задаток. Скан документа об оплате задатка вам также нужно будет предоставить вместе с заявкой Страница 32 на участие в торгах. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Пример. Регламент Центр Реализации 7. Участие в торгах Страница 33 После того, как вы подготовили документы для участия в торгах, вам осталось подать заявку на участие в торгах на электронной площадке, где будут проходить торги. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» После того, как вы подадите заявку и загрузите все необходимые документы на электронной площадке, вы увидите изменение статуса, он изменится на статус «Заявка принята». Совет Страница 34 Обратите внимание, что на электронной площадке указывается серверное время, т.е. именно по этому времени проводятся торги. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Существует три основных этапа торгов: 1. Первые торги 2. Повторные 3. Публичное предложение. 8. Типы торгов Теперь опишем каждый этап торгов отдельно и поймем, чем они отличаются друг от друга. Первые торги Первые торги назначаются, когда объект продается на торгах первый раз. Цены на данном этапе торгов идут на повышение, то есть каждый Страница 35 участник поднимает цену до нужного ему уровня. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» После того, как сделан шаг на повышение цены, система отчисляет 30 минут для следующего шага участников. Регламент проведения торгов описывает условия торгов, эта информация открыта для всех участников. На этапе первых торгов победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену за объект. Повторные торги Повторные торги назначаются в том случае, если первые торги признаны несостоявшимся. Процедура проведения повторных торгов аналогична первым торгам. Здесь также аукцион участник, кто предложил наивысшую цену. Страница 36 проводится на повышение цены и выигрывает тот 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» На данном этапе торгов стоимость объекта снижается на 10% от начальной стоимости на первых торгах. Например, если объект на первых торгах стоил 1 000 000 рублей, то на повторных торгах этот же объект будет стоить 900 000 рублей. Публичное предложение Продажа имущества посредством публичного предложения объявляются, когда объект не был куплен на первых двух этапах. Особенность данных торгов в том, что стоимость цены объекта идет на понижение каждый установленный период Страница 37 времени. Давайте рассмотрим ниже пример: 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Страница 38 Рисунок: Публичное предложение 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Таким образом на данном этапе торгах вы можете приобрести объект тогда, когда его стоимость будет для вас приемлемой, при условии, если этот объект не купит другой участник на более ранних этапах. Совет Конечно, самые интересные цены на торгах чаще всего встречаются на этапе публичного предложения. Но важно помнить, что если на торги попали объекты с очень выгодной ценой, его надо брать сразу – выгодные объекты могут и не Страница 39 дойти до публичного предложения. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» 9. Окончание торгов Рассмотрим три сценария окончания торгов. Не выиграли В случае если по результатам торгов вы не выиграли объект. Вам возвращается задаток. Выиграли торги Организатор торгов предлагает заключить договор купли-продажи в течении пяти дней и оплатить Страница 40 оставшуюся сумму за объект в течение 30 дней. 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Выиграли торги, но… Предположим, вы выиграли торги, но отказались подписывать договор или оплачивать оставшуюся сумму за объект. несостоявшимися и ваш задаток не возвращается. Страница 41 В данном случае торги будут признаны 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры» Если остались вопросы Если у вас остались вопросы, вы можете задать их по контактам, указанные ниже. Сайт: http://pavlovy.com Эл. почта: info@pavlovy.com Skype: pavlovy.com Мы ВКонтакте: http://vk.com/pavlovy_com Страница 42 С уважением, Юрий и Наталья Павловы 9 шагов покупки недвижимости с аукциона Инвестиционный центр «Павловы и партнеры»
