УДК 338.5:332.85 Абстрактное и конкретное в теории

УДК 338.5:332.85
Абстрактное и конкретное в теории ценообразования на рынке жилья
Поташев Р. Е.
Аспирант кафедры общей экономической теории
Одесский государственный экономический университет
Исследование процессов, происходящих на рынке жилья и, прежде
всего, ценообразования, является одной из актуальнейших проблем
экономической теории, имеющих большое практическое значение.
Работы ряда исследователей в области ценообразования на рынке
жилья (Г.М. Стерник, Р. В. Манн, А.Б. Гусев и другие) не всегда основываются на микроэкономической теоретической базе. Между тем микроэкономическая теория разработала совершенный логический инструментарий исследования рынка. Его использование для характеристики
рынка жилья в условиях постсоветских стран позволяет понять поведение данного рынка. В статье «Ценообразование на рынке жилья» [1],
опираясь на теоретическое построение Хэла Р. Вэриана [2,с.15-35], была построена модель ценообразования на рынке жилья в целом и на
трех его сегментах в частности (рынок аренды, рынки покупки первичного и вторичного жилья). Для построения модели ценообразования на
рынке аренды (модель 1) автор абстрагировался от индивидуальных
свойств сдаваемого жилья (упрощение 1). Далее, конкретизируя рыночную ситуацию (антиупрощение 1), было показано, что данная модель
функционирует и при реальном рынке. Абстрагирование от индивидуальных характеристик жилья на первичном и вторичном рынках (упрощение 2) способствовало созданию модели ценообразования на рынке
покупки жилья (модель 2). Рассмотрение свойств первичного и вторичного жилья (антиупрощение 2) позволило создать модель для более
конкретной рыночной ситуации. И, наконец, была предложена гипотеза 1
о связи рынков аренды и покупки жилья через соотношение (аренда жилья за год/цена).
Предложенная модель ценообразования на рынке жилья позволяет выявить некоторые важные следствия и более конкретно представить поведение данного рынка.
Следствие 1. Прямым следствием построенной модели 1 [1] является то, что рынок аренды практически моментально реагирует на изме-
нение доходов арендаторов. И вправду, предположим, что в какой-то
момент времени начался рост доходов арендаторов. Часть из них этот
дополнительный доход захотела бы направить на улучшение своих жилищных условий. Т.е. это привело бы к увеличению резервной цены этих
арендаторов. Соответственно, согласно модели 1, на рынке началось
бы движение к новому равновесному состоянию, при котором новая рыночная цена аренды составила бы новую резервную цену последнего (kого) удовлетворенного арендатора. Как быстро бы рынок отреагировал
на повышение доходов арендаторов? Ответ на этот вопрос лежит в том
числе и в правовой сфере: в нашей стране договора аренды на срок более 11 месяцев требуют нотариального заверения и заключаются очень
редко. Если учесть и тот факт, что сроки окончания старых договоров
распределены в течение года примерно хаотическим образом, то можно
прийти к выводу, что рынок начнет движение к новому равновесию практически моментально и закончит его практически через год после окончания изменения доходов арендаторов. Более того, беря во внимание
то, что при определенных условиях доходы и резервные цены арендаторов могут вырасти на один и тот же процент, то, в этой ситуации, и
арендная ставка вырастет пропорционально росту доходов. Все то же
самое, только с «другим знаком» можно сказать и о ситуации уменьшения доходов. Таким образом, как будет показано позже (следствие 2),
арендную ставку можно считать опережающим индикатором цен на жилье.
Следствие 2. Рассмотрим теперь влияние увеличения доходов потенциальных покупателей на цену покупаемого жилья. Покупка жилья
требует накопления доходов покупателей за большой промежуток времени (многих десятков месяцев). Соответственно, в случае увеличения
доходов потенциальных покупателей, при неизменном предложении,
рост цен на жилье не будет пропорциональным увеличению доходов населения и будет отставать от него. Но он будет продолжаться и после
стабилизации доходов населения на протяжении всего периода накопления.
Следствие 3. Прямым следствием следствия 1 и следствия 2 является следующая ситуация. К примеру, рассмотрим какой-то момент
времени, когда все три рынка находились в равновесии, а после нача-
лось ежегодное увеличение доходов населения при относительно стабильном предложении (ситуация начала этого десятилетия). Пусть соотношение (аренда за год)/(цена) в ситуации равновесия составляло 0,1,
а аренда в месяц составляла x, тогда в год – 12x, а жилье стоило бы
120x (12x/0,1). При росте номинальных доходов, к примеру, на 22,4% в
год, через два года доходы вырастут на 50%. При определенных условиях резервные цены арендаторов могут вырасти на такую же величину.
Т.е. через два года арендная ставка будет составлять 1,5x в месяц, 18x
в год. Согласно гипотезе 1 [1] стоимость жилья должна была бы составить 180x (18x/0,1), т.е. параллельно росту аренды на 50% за два года
должна была бы вырасти и стоимость жилья на те же 50%! Но, с другой
стороны, индивидам, покупающим жилье за свой собственный счет необходим гораздо больший промежуток времени для того, чтобы накопить финансовые ресурсы для покупки подорожавшего жилья. Как следствие всего вышесказанного, индивиды, не ставящие перед собой цель
купить жилье за накопленные собственные средства в условиях роста
доходов в целом по экономике, выигрывают у остальных. К числу таких
можно отнести покупателей жилья с помощью ипотечных кредитов, а
также частных инвесторов, т.е. тех лиц, которые осуществляют покупку с
целью сдачи жилья в аренду основываясь на соотношении (аренда жилья за год)/(цена жилья), более того через некоторый промежуток времени они еще получат и спекулятивный доход от перепродажи жилья по
более высокой цене.
Следствие 4. Равновесная ситуация неравновесна во времени. К
примеру, в какой-то момент времени рынок жилья находился в равновесном состоянии. С течением времени ежегодное строительство будет
увеличивать имеющийся жилой фонд, что в свою очередь будет увеличивать предложение на вторичном рынке жилья и рынке аренды и
уменьшать резервные цены арендаторов и покупателей. Как результат –
при изначальном равновесии на рынке с течением времени имеем постепенное снижение цен.
Следствие 5. Города с большим населением обычно имеют больший экономический потенциал, в них большая производительность труда, соответственно большие зарплаты. Как следствие, люди, проживающие в них, имеют большие резервные цены аренды, соответственно
арендные ставки, а также и стоимости первичного и вторичного жилья в
больших городах больше. Поэтому считаем крайне некорректным сравнение цен, к примеру, в Киеве (население 2770 тыс. жителей) с, к примеру, Ригой (720 тыс. жителей) иль с ценами в какой-либо стране иль
территории (побережье Болгарии, в Америке).
Следствие 8. Важным фактором падения продаж нового жилья во
время кризиса является повышение рискованности покупки первичного
жилья (риск «недостроя») – одного из важнейших потребительских
свойств первичного жилья (антиупрощение 2 [1]). Как следствие для
поддержания одинаковой взвешенной предельной полезности первичного и вторичного жилья цены на первичное жилье должны существенно
снизиться.
Следствие 9. Девелоперы ограничены в своей возможности снижать цены во время кризиса издержками производства (строительства),
которые формировались до кризиса. На рынке могла бы возникнуть такая ситуация, когда (с учетом следствия 8) продажи первичного жилья
могли бы полностью «встать». На практике этого не происходит по той
причине, что рыночная взвешенная предельная полезность – есть усредненное понятие по всему рынку – девелоперы постепенно дожидаются тех, у кого индивидуальная взвешенная предельная полезность
первичного жилья будет выше рыночной.
Следствие 10. Следствие 2 приводит к мысли, что во время кризиса скорость и размер снижение цен на жилье определяется, в том числе
и тем, что часть потенциальных покупателей накопили средства до кризиса; фактически они способны покупать жилье по докризисным ценам.
Таким образом, предложенная модель ценообразования позволяет
не только логически непротиворечиво объяснить тенденции рынка жилья, но и предсказать их динамику в достаточно четком стоимостном измерении, подтверждением чего являются другие работы автора.
Литература.
1. Поташев Р.Е. Ценообразование на рынке жилья // Dokument
HTML. – http://roman-potashev.narod.ru/Articles.html
2. Вэриан Хэл Р. Микроэкономика. Промежуточный уровень: Современный подход. – М.: Юнити, 1997, - 767 с.