Обзор спроса на рынке жилой недвижимости Москвы и

Обзор спроса на рынке жилой недвижимости Москвы и
Подмосковья. І квартал 2015
Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционнориэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе –
проанализировали объем и структуру спроса по итогам I квартала 2015 года в «старых»
границах Москвы, Новой Москве и Подмосковье и выяснили, что «старых» границах
Москвы и Новой Москве реализованный спрос была в среднем на 37-50% ниже, чем в IV
квартале 2014 года и в целом сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, а в
Подмосковье сократился в 2,6 раз, в то время как в I квартале и IV квартале 2014 года
уровень спроса был сопоставимым. Средний бюджет покупки в Подмосковье остался
практически неизменным – около 4 млн рублей. В «старых» границах Москвы за год
средний бюджет покупки сократился на 26,8%, за квартал – на 14,2%, опустившись до
12,5 млн рублей. В Новой Москве средний бюджет, напротив, увеличился в годовой
динамике на 9%, за квартал – на 13,9%, достигнув 5,1 млн рублей. Доля ипотечных сделок
в зависимости от локации уменьшилась в среднем на 25%-58%, а доля альтернативных
сделок выросла в 1,5-1,8 раз.
1. Реализованный спрос
В «старых» границах Москвы по итогам I квартала уровень реализованного спроса
сократился на 47% по сравнению с IV кварталом 2014 года и при этом был сопоставим с
количеством сделок за аналогичный период 2014 года.
В Новой Москве уровень реализованного спроса в I квартале 2015 года
относительно IV квартала 2014 года оказался ниже на 56%, по сравнению с аналогичным
периодом 2014 года – на 6,3%.
В Подмосковье иная ситуация – реализованный спрос в I квартале и IV квартале 2014
года оказался на сопоставимом уровне, а в I квартале 2015 года сократился в 2,6 раз.
2. Потенциальный спрос
В «старых» границах Москвы по итогам I квартала 2015 года потенциальный спрос
оказался на 21,8% ниже, чем в IV квартале 2014 года и на 32,6% ниже, чем в аналогичный
период 2014 года.
В Новой Москве потенциальный спрос в I квартале 2015 года сократился на 38,4%
относительно IV квартала 2014 года, в годовой динамике – на 15,3%.
Количество обращений по вопросу покупки новостроек в Подмосковье в I квартале
2015 года также сократилось на 25% по сравнению с концом 2014 года, в годовой динамике
– на 37,4%.
3. Средний бюджет покупки
В «старых» границах Москвы средний бюджет покупки постепенно сокращался, что
связано, в том числе с выходом новых объемов предложения в комфорт-классе с
привлекательными ценами. По итогам I квартала 2015 года средний бюджет покупки в
столице относительно IV квартала 2014 года сократился на 14,2%, в годовой динамике – на
26,8%. В Подмосковье средний бюджет покупки квартиры остался практически
неизменным. В Новой Москве средний бюджет покупки постепенно рос, что связано как с
удорожанием проектов в зависимости от повышения стадии строительной готовности, так и
с выходом новых объектов с достаточно высоким стартовым уровнем цен. По итогам I
квартала 2015 года средний бюджет покупки на присоединенных территориях относительно
IV квартала 2014 года увеличился на 13,9%, в годовой динамике – на 9%.
Средний бюджет покупки, млн руб.
Подмосковье
Москва
Новая Москва
Квартал
I кв. 2014
IV кв. 2014
I кв. 2015
3,9
4
3,9
17,1
14,6
12,5
4,7
4,5
5,1
4. Доля ипотечных сделок
Доля ипотечных сделок в общем объеме реализованного спроса значительно
сократилась по итогам I квартала: в Москве – на 66,9% по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года и на 25,2% относительно IV квартала 2014 года, в Новой Москве –
на 34,8% и на 40,7% соответственно, в Подмосковье – на 70,3% и на 58,3% соответственно.
Квартал
Доля ипотечных сделок, %
Подмосковье Москва Новая Москва
I кв. 2014
IV кв. 2014
I кв. 2015
52%
37%
15%
25%
11%
8%
32%
35%
21%
5. Распределение спроса по региону прописки покупателей
Среди покупателей жилья в Подмосковье основную часть составляли москвичи – их
доля варьировалась от 38 до 41%. В основном это молодые люди, которые хотят иметь
собственное жилье, или инвесторы. На втором месте жители Подмосковья – их доля
составила от 30,2 до 35,5%. Жители Подмосковья чаще приобретали квартиры с целью
улучшения жилищных условий или транспортной доступности.
Распределение покупателей квартир в Подмосковье по
региону прописки
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1,0%
0,9%
2,2%
24,2%
27,8%
24,3%
Россия
0,2%
40,4%
41,0%
СНГ
Прочие
38,0%
Москва
МО
34,4%
30,2%
35,5%
1 кв. 2014
4 кв. 2014
1 кв. 2015
Среди покупателей квартир в Москве основную часть составляли сами москвичи – их
доля колебалась от 68,4% до 74,4%. Что интересно, на втором месте оказались жители
других регионов России – их доля варьировалась от 13,5% до 18,4%. По итогам I квартала
2015 года можно отметить сокращение доли москвичей и жителей других регионов России
на фоне роста доли покупателей из Московской области, которая в годовой динамике
увеличилась с 7% до 17,4%.
Распределение покупателей квартир в Москве по региону
прописки
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0,3%
0,8%
0,3%
18,4%
15,9%
0,2%
13,5%
0,3%
69,7%
68,4%
СНГ
Россия
Прочие
74,4%
Москва
МО
7,0%
13,5%
17,4%
1 кв. 2014
4 кв. 2014
1 кв. 2015
Среди покупателей квартир в Новой Москве также доминировали москвичи – их доля
колебалась от 64,5% до 70,1%. На втором месте были покупатели, прописанные в других
регионах России, – их доля варьировалась от 16,2% до 21,6%.
Распределение покупателей квартир в Новой Москве по
региону прописки
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0,5%
19,1%
1,0%
1,5%
21,6%
16,2%
СНГ
Россия
Москва
64,5%
64,8%
70,1%
15,9%
12,6%
12,2%
1 кв. 2014
4 кв. 2014
1 кв. 2015
МО
6. Половозрастной состав покупателей
Основная доля покупателей квартир в Подмосковье – это женщины и мужчины в
возрасте от 26 до 35 лет. Интересно отметить, что по итогам I квартала доля женщин среди
покупателей увеличилась с 48,9% до 54,5% и перевесила количество мужчин.
Покупатели квартир в Подмосковье
возраст/пол
до 25 лет
26-35 лет
36-45 лет
46-55 лет
более 55 лет
Итого
I кв. 2014
жен.
муж.
3,6%
3,2%
19,6%
25,6%
10,1%
12,1%
9,5%
7,5%
6,1%
2,7%
48,9%
51,1%
IV кв. 2014
жен.
муж.
4,7%
4,5%
17,0%
24,1%
12,1%
13,1%
8,2%
6,6%
6,3%
3,3%
48,3%
51,7%
I кв. 2015
жен.
муж.
2,9%
1,3%
18,3%
21,2%
15,0%
14,1%
10,2%
5,1%
8,2%
3,8%
54,5%
45,5%
Покупатели квартир в Москве
Основная часть покупателей квартир в Москве – это женщины и мужчины в возрасте
от 36 до 45 лет. При этом среди покупателей превалировали мужчины.
возраст/пол
до 25 лет
26-35 лет
36-45 лет
46-55 лет
более 55 лет
Итого
I кв. 2014
жен.
муж.
2,5%
1,6%
12,0%
14,2%
18,7%
15,2%
8,9%
10,8%
9,5%
6,6%
51,6%
48,4%
IV кв. 2014
жен.
муж.
2,7%
2,2%
13,1%
19,6%
13,9%
18,6%
11,4%
9,0%
4,9%
4,7%
46,0%
54,0%
I кв. 2015
жен.
муж.
3,2%
1,6%
10,3%
18,7%
13,5%
21,3%
9,4%
7,1%
7,7%
7,1%
44,2%
55,8%
Покупатели квартир в Новой Москве
Основная часть покупателей квартир в Новой Москве – это женщины и мужчины в
возрасте от 36 до 45 лет. При этом среди покупателей превалировали женщины.
возраст/пол
до 25 лет
26-35 лет
36-45 лет
46-55 лет
более 55 лет
Итого
I кв. 2014
жен.
муж.
4,1%
2,3%
12,3%
12,7%
15,0%
13,2%
13,2%
9,5%
10,5%
7,3%
55,0%
45,0%
IV кв. 2014
жен.
муж.
4,0%
2,9%
14,9%
15,1%
15,5%
11,3%
13,6%
7,1%
9,4%
6,1%
57,4%
42,6%
I кв. 2015
жен.
муж.
2,5%
3,6%
14,2%
17,3%
14,2%
11,2%
15,7%
9,6%
7,6%
4,1%
54,3%
45,7%
7. Доля альтернативных сделок
По итогам I квартала доля альтернативных сделок, когда покупатели продают свое
жилье на вторичном рынке и покупают новостройку, увеличилась во всех локациях
Московского региона. В Москве доля альтернативных сделок за год выросла с 24% до 31%,
в Новой Москве – с 28% до 55%, в Подмосковье – с 16% до 33%. Связно увеличение доли
сделок в таком формате в первую очередь с фактическим отсутствием доступной ипотеки на
рынке. Позволить себе покупку квартиры, особенно в, если речь идет о массовом сегменте,
могли в основном те покупатели, у которых уже была недвижимость, средства от продажи
которой они могли вложить в новое жилье.
Квартал
I кв. 14
IV кв. 14
I кв. 15
Доля альтернативных сделок, %
МО
Москва Новая Москва
16%
24%
28%
21%
17%
30%
33%
31%
55%
«Инструменты регулирования экономической ситуации в стране со стороны
государства, в частности, субсидирование ипотечной ставки, в дальнейшем позволят
поддержать стабильный уровень спроса. Также спрос будет стимулировать выход
интересных проектов и новых объемов в бюджетных сегментах жилой недвижимости,
ценовая политика девелоперов и предложение выгодных условий покупки», – отмечает
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.