БЮЛЛЕТЕНЬ «СТАТИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» № 10

(343) 389-87-38 , 389-87-39
www.srosvod.ru
info@. srosvod.ru
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
+7(912)651-22-75
Gridgroup
@
Mail.ru
E1.ru
БЮЛЛЕТЕНЬ
«СТАТИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Коммерческия недвижимость
(офисы/продажа)
октябрь 2012
№ 10 (10)
ЕКАТЕРИНБУРГ
2012
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Краткий обзор
Бюллетень «Статистика рынка недвижимости г.Екатеринбурга», раздел «коммерческая
недвижимость, офисы/продажа» содержит статистически обработанную информацию,
ограниченную выборочной совокупностью, о состоянии рынка недвижимости в сегменте
коммерческая недвижимость (офисы/продажи).
Состав информации, включенной в данный выпуск следующий:
Актуальное состояние сегмента «Коммерческая недвижимость. Офисы/продажа»
Плотность распределения предложений в единицах штук на 1 км2 городской территории.
Плотность распределения предложений в м2 на 1 км2 городской территории.
Структура
- структура сегмента по количеству предложений;
- структура сегмента по общей площади;
- структура сегмента в рублях;
Временные ряды
- трехлетний график движения цен;
- динамика объема предложений в квадратных метрах;
- динамика объема предложений по суммарной стоимости;
- динамика объема предложений в единицах объектов;
Показатели времени экспозиции и ликвидности
- среднее время экспозиции и ликвидность за шесть месяцев
- среднее время экспозиции и ликвидность за три месяца
- среднее время экспозиции и ликвидность за истекший месяц
Индикаторы ликвидности (в динамике за год)
- коэффициент обновления
- коэффициент оборачиваемости
- частота обновления
Детальные показатели
По каждому классу (типу) недвижимости данного сегмента приведена следующая статистическая
информация:
Текущая структура предложений
В сеточном виде приведено распределение количества и средних цен (1м2) предложения по
городской территории.
В табличном виде приведена следующая статистическая информация:
- абсолютное количество выставленных на рынок объектов;
- относительное количество выставленных на рынок объектов в доле от общерыночного
объема;
- средняя цена 1м2 общей площади;
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
2
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
- среднеквадратичное отклонение.
Текущая структура продаж
В сеточном виде приведено распределение количества и средних цен (1м2) продаж по
городской территории.
Текущая временная структура
В сеточном виде приведено распределение среднего времени экспозиции и среднего
времени ожидания по городской территории.
Текущая структура ликвидности
Динамика рынка.
В табличном виде приведена следующая статистическая информация:
- пришло новых объектов в абсолютной величине;
- пришло новых объектов в доле от общего объема пришедших на рынок объектов;
- средняя цена 1м2 общей площади новых объектов
- среднеквадратичное отклонение
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине;
- ушло с рынка объектов в доле от общего объема ушедших с рынка объектов;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение;
- относительный коэффициент обновления, рассчитываемый, как разность между
количеством пришедших и ушедших объектов по отношению к среднему количеству
объектов, представленных на рынке в данном квадрате.
Наиболее важная информация представлена в сеточном виде с наложением на карту города.
Ликвидность (продолжительность экспозиции объектов).
В табличном виде приведена следующая статистическая информация:
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине со сроком экспозиции до 3 месяцев;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине со сроком экспозиции от 3 до 6 месяцев;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине со сроком экспозиции от 6 до 9 месяцев;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине со сроком экспозиции от 9 до 12 месяцев;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение
- ушло с рынка объектов в абсолютной величине со сроком экспозиции более 12 месяцев;
- средняя цена 1м2 общей площади ушедших с рынка объектов;
- среднеквадратичное отклонение
Наиболее важная информация представлена в сеточном виде с наложением на карту города.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
3
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Ценовой рельеф (Текущие ценовые пояса. )
Распределение цены 1м2 общей площади по городской территории путем наложения на
карту города изокост (линий равных цен).
Корректировочные коэффициенты
- корректировка на торг;
- корректировка на масштаб (площадь);
- корректировка на отдельный вход;
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
4
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Оглавление
Краткий обзор .................................................................................................... 2
Введение ............................................................................................................ 6
1. Актуальное состояние сегмента ................................................................ 9
2. Территориально дифференцированные показатели ............................. 27
2.1. Прочие офисы (неклассифицированные) ........................................... 28
2.1.1. Территориальное распределение предложений .......................... 29
2.1.2. Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади . 30
2.1.3. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц ................... 32
2.1.4. Сроки экспозиции ............................................................................ 34
2.1.5. Ценовой рельеф ............................................................................... 35
В связи с незначительным объемом сделок за истекший месяц, создать
достоверный ценовой рельеф невозможно ............................................... 35
2.2. Офисы класса С ..................................................................................... 36
2.2.1. Территориальное распределение ................................................... 37
2.2.2. Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади . 38
2.2.3. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц ................... 39
2.2.4. Сроки экспозиции и ценовой рельеф............................................ 39
2.3. Офисы класса В ..................................................................................... 40
2.3.1. Территориальное распределение ................................................... 41
2.3.2. Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади . 42
2.3.3. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц ................... 43
2.3.4. Сроки экспозиции и ценовой рельеф............................................ 43
2.4. Офисы класса В+ ................................................................................... 44
Общие сведения .............................................................................................. 45
2.5. Офисы класса А ..................................................................................... 46
2.5.1. Общие сведения................................................................................... 47
3. Корректировочные коэффициенты. ....................................................... 48
Поправка на площадь (масштаб) объекта ................................................. 49
Поправка на отдельный вход ...................................................................... 49
Поправка на торг .......................................................................................... 49
4. Приложения и дополнения ....................................................................... 50
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
5
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Введение
Бюллетень «Статистика рынка недвижимости г.Екатеринбурга», раздел «коммерческая
недвижимость, офисы/продажа» содержит статистически обработанную информацию,
ограниченную по составу и количеству объектов выборочной совокупностью, о состоянии рынка
недвижимости в сегменте коммерческая недвижимость (офисы/продажи), структурированную по
следующим параметрам:
1. Тип недвижимости.
В соответствии с расчетными базами, созданными на основе данных «Уральской палатой
недвижимости», вся офисная недвижимость дифференцирована по классам в соответствии с
классификатором, разработанным «Гильдией управляющих и девелоперов» (http://www.gudestate.ru/klassif/17/):
Офисы в торговых/деловых/бизнес центрах
- класс А
-класс В+
- класс В
- класс С
- неклассифицированные офисы
2. Территориальное расположение.
Для учета влияния территориального фактора на цены вторичного рынка, вся городская
территория разбита на сеть квадратов (ячеек) со стороной 2 км. (см. схему разбивки на листе
3)1. Географическое расположение объектов, соответствующее адресу объекта (координаты
объекта), определяется по картографической информации (карты г.Екатеринбурга,
разработанные Уральской Картографической компанией). Актуальность сведений
проверяется по программному комплексу 2ГИС.
Параметры выборки
Общее условие выборки
Вся представленная в аналитических таблицах информация базируется на ценах предложений. В
задачу исследования не входит изучение цен продаж (в силу отсутствия публичной информации).
Соответственно, термин «цена продажи» не используется в представленной информации, вместо
него использован термин «цена ухода с рынка» или аналогичный. Причины ухода с рынка –
продажа объекта, снятие с продажи в силу невостребованности или иные, в силу отсутствия
публичной информации, в данном издании не приводятся.
Оцениваемые права
Все объекты имеют равный юридический статус – право собственности без обременений
Условия финансирования
1
Выбор размеров ячейки определен требуемым компромиссом между двумя взаимно противоположными требованиями к детализации: с
одной стороны, размер не должен быть столь большим, чтобы скрывать характерные изменения в рамках группы объектов, попадающих
в отдельную территориальную ячейку, с другой стороны, количество ячеек в территориальной сети, покрывающей город, должно быть
компромиссом между необходимостью передачи деталей и возможностью для аналитика охватить эти детали. Размер стороны 2 км
позволяет охарактеризовать все объекты внутри ячейки, как близкие по характеристикам месторасположения.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
6
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Все объекты находятся в равных условиях финансирования – платеж эквивалентом денежных
средств, льготные условия (рассрочка, кредитование и пр.) не предусмотрены
Вся представленная в аналитических таблицах информация базируется на ценах предложений по
чистой продаже объектов недвижимости. Объекты с различными схемами обмена из расчетов
исключены.
Мотивация продажи
В состав выборки включены объекты без явных отклонений от чистоты сделки. Нетипичных
мотиваций, таких, как ускоренная вынужденная реализация, участие в потенциальной сделке
сторон, имеющих семейные, финансовые или деловые связи, отсутствие доступной информации по
объекту недвижимости, для исследуемой совокупности объектов не выявлено.
По ряду объектов выявлена нетипичная мотивация, связанная с заведомым завышением цен для
создания у покупателя положительного мнения о «больших скидках». Информация о таких
объектах отнесена к случайным выбросам и исключена из исследуемой совокупности.
Отличие цены предложения от потенциальной сделки
Все данные приведены без учета поправки на торг. Вероятная поправка на торг приведена отдельно
в разделе «Корректировки»
Прочие ограничения
2.1. Из состава объектов, выставленных на рынок, исключены объекты, которые невозможно
идентифицировать. В частности, к таким объектам относятся:
- объекты, имеющие ложный адрес, т.е. адрес, отсутствующий в программном
комплексе 2ГИС;
- объекты, не идентифицированные по типу недвижимости (см. п.1);
- объекты, по которым отсутствует информация по общей/полезной площади.
2.2. В состав объектов, включенных в выборку, не включены пригороды (Рудный,
Мичуринский, Лиственный, Исток, Б.Исток, и др. – имеющаяся информация
представляет собой предложения по единичным объектам, на основании которой
невозможно получить статистически значимые выводы).
2.3. В состав объектов, включенных в выборку, не включены объекты, относящиеся к иным
городам, в том числе , к городам-спутникам (Березовск, В.Пышма, Среднеуральск,
Арамиль и др.).
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
7
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Схема деления территории города на ячейки (квадраты)
сторона квадрата соответствует 2 км (2000
м.п.)2
C
D
E
F
G
H
I
J
K
A
B
1
A1
B1
C1
D1
E1
F1
G1
H1
I1
J1
K1
2
A2
B2
C2
D2
E2
F2
G2
H2
I2
J2
K2
3
A3
B3
C3
D3
E3
F3
G3
H3
I3
J3
K3
4
A4
B4
C4
D4
E4
F4
G4
H4
I4
J4
K4
5
A5
B5
C5
D5
E5
F5
G5
H5
I5
J5
K5
6
A6
B6
C6
D6
E6
F6
G6
H6
I6
J6
K6
7
A7
B7
C7
D7
E7
F7
G7
H7
I7
J7
K7
8
A8
B8
C8
D8
E8
F8
G8
H8
I8
J8
K8
9
A9
B9
C9
D9
E9
F9
G9
H9
I9
J9
K9
F10 G10 H10
I10
J10
K10
10
A10 B10 C10 D10 E10
Примечание: В качестве основы для графической иллюстрации статистических результатов использованы фрагменты карт, полученные
из следующих открытых источников: «Свердловская область на блюдечке» версия 2 (2001-2003 ДИАС), 2ГИС (1999-2011 ООО «Дубль
ГИС»)
2
Выбор размеров ячейки определен требуемым компромиссом между двумя взаимно противоположными требованиями к детализации: с
одной стороны, размер не должен быть столь большим, чтобы скрывать характерные изменения в рамках группы объектов, попадающих
в отдельную территориальную ячейку, с другой стороны, количество ячеек в территориальной сети, покрывающей город, должно быть
компромиссом между необходимостью передачи деталей и возможностью для аналитика охватить эти детали. Размер стороны 2 км
позволяет охарактеризовать все объекты внутри ячейки, как близкие по характеристикам месторасположения.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
8
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
1. Актуальное
состояние сегмента
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
9
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
1. Предложение и продажа
Плотность предложений (распределение количества предложений на единицу городской территории)
по-прежнему является наиболее высокой в историческом центре с плавным снижением к городским
границам. Данная ситуация является вполне закономерной, учитывая как историческое начало
офисного развития – преобразование зданий бывших институтов, сконцентрированных, как правило в
центральной части города, в прообразы современных бизнес-центров, так и современные тенденции
строительства, так же сконцентрированные в основном, в центральной части города.
Данную ситуацию не изменяет и образование в последнее время, в значительной степени автономных
территорий, имеющих свои характеристики, отличающиеся от центральных районов как по ценовому
вектору, так и по динамике развития. К таким условно-замкнутым областям можно отнести
«Уралмаш», «Химмаш» и активно развивающийся «Академический» районы.
Это хорошо видно из следующей диаграммы территориального распределения плотности
предложений в м2 на 1 км2 городской территории:
Диаграмма распределения плотности предложений (м2/км2)
(На цветовой шкале указана плотность в м2 предложений на 1км2 городской территории)
При этом, если концентрация предложений высока в центре города. распределение средних цен
предложений по территории имеет следующий вид:
Диаграмма распределения плотности цен предложений(руб/м2/км2)
На цветовой шкале указана плотность в руб/м2 предложений на 1км2 городской территории
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
10
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Более полно плотность предложений в текущем месяце представлена на следующих картограммах:
Картограмма распределения плотности предложений на двухкилометровой сетке (штук/4км2)
A
B
C
D
1
-
-
-
2
-
-
-
,
-
4
-
5
-
-
6
-
-
7
-
8
-
9
-
-
10
-
-
E
-
F
2
12
13
G
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
22
1
3
8
3
12
10
3
31
74
32
1
19
99
154
8
10
2
6
28
36
5
1
14
8
19
4
3
1
6
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
K
-
16
1
J
-
3
-
I
-
3
-
H
-
-
1
11
1
-
1
-
2
11
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Картограмма распределения плотности предложений(м2/4км2 )на двухкилометровой сетке
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
1
-
-
-
-
319
-
-
-
-
-
-
2
-
-
-
1 408
1 106
-
-
-
-
-
-
,
-
280
170
3 271
2 526
46
-
-
-
-
-
4
-
305
3 639
227
4 598
2 328
-
-
-
-
-
5
-
-
730
8 720
20 228
6 255
159
-
-
-
-
6
-
-
2 767
32 542
109 596
3 755
1 081
-
-
-
-
7
-
1 685
897
11 001
7 598
2 856
-
-
-
-
-
8
-
100
3 468
922
3 109
1 158
-
-
44
-
-
9
-
-
278
80
485
-
90
300
-
-
-
10
-
-
-
-
150
-
909
-
122
-
-
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
12
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Картограмма распределения цен предложений(руб./м2/4км2 )на двухкилометровой сетке
A
B
C
D
1
-
-
-
2
-
-
-
,
-
61 667
4
-
56 868
5
-
6
-
7
-
8
-
9
-
-
10
-
-
E
-
F
G
H
I
J
K
61 950
-
-
-
-
-
-
63 549
68 563
-
-
-
-
-
-
76 757
62 222
75 136
41 758
-
-
-
-
-
68 517
72 667
67 923
71 799
-
-
-
-
-
-
74 948
90 291
90 643
74 491
75 472
-
-
-
-
-
83 626
90 117
94 687
58 630
71 894
-
-
-
-
76 667
67 292
85 001
81 120
59 000
-
-
-
-
-
57 300
61 912
74 197
72 656
63 862
-
-
-
-
60 766
65 000
61 594
-
48 333
-
-
40 000
-
70 902
-
-
-
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
-
79 545
-
-
42 500
13
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2. Структура и объем предложений
За истекший месяц объем предложения по отдельным сегментам составил:
рынок,
всего
до 50м2
более
50м2 до
100м2
более
100м2 до
200м2
более
200м2 до
400м2
более
400м2
структура рынка в натуральных
единицах ( количество предложений)
689
111
209
141
104
124
структура рынка в единицах площади
(м2)
241308,88
4218,46
15277,11
21768,82
28816,35
171228,14
структура рынка в денежных единицах
(тыс.руб.)
8164540,45
303384
1046085,39
1251810,62
1464029,23
4099231,22
То-же, в процентном соотношении :
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
14
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Основной проблемой, очевидно, влияющей на низкую активность покупателей, является в
значительной мере преобладание предложений больших площадей, на которые рынок не способен
ответить адекватным спросом.
3. Временные ряды
Объем предложений остается достаточно высоким и в трехлетнем историческом периоде показывает
достаточно устойчивый рост по всем параметрам. Вместе с тем, темпы изменения объема
свершившихся сделок (активность покупателей) значительно отстают от темпов изменения объема
предложений.
Динамика объема предложений и продаж (в квадратных метрах площади ) за три года
Динамика объема предложений и продаж (по суммарной стоимости) за три года
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
15
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Динамика объема предложений и продаж (в штуках) за три года
По уровню цен рынок так же демонстрирует возрастание цен предложений, находящихся за пределами
уровня финансовых возможностей покупателей.
На нижерасположенном графике представлена структура движения цен 1м2 площади за трехлетний
период.
К элементам структуры, представленным на данном графике отнесены:
Коридор рыночных цен, т.е. диапазон цен, по которым возможно свершение сделок куплипродажи, определяемый верхней и нижней границами рыночных цен. Данный диапазон
определен на основании изучения данных по продажам за предыдущие периоды и
определяет диапазон, вне которого объекты являются переоцененными и не находят своего
покупателя, т.е. цены вне данного диапазона не являются рыночными.
Максимальная и минимальная цена продаж – определены на основании данных по ушедшим
с рынка объектам за исследуемый период (как видно из графика – находятся внутри
коридора рыночных цен)
Средневзвешенная цена продаж – определена по формуле : суммарная стоимость всех
объектов / суммарная площадь всех объектов (является основанием для анализа тренда всей
совокупности цен)
Максимальная и минимальная цена предложений – служат индикаторами цен, находящихся
вне рыночного диапазона, к которым не применимы никакие рыночные корректировочные
коэффициенты (на уторговывание, масштаб, местоположение и т.п.)
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
16
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
4. Время экспозиции и ликвидность
4.1. Экспозиция
Общие указания по определению срока экспозиции определены п.12 ФСО 1: «Срок экспозиции
объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта
оценки до даты совершения сделки с ним».
Учитывая статистическую природу как рыночной стоимости, так и срока экспозиции, в
дальнейших расчетах принято следующее определение:
Вероятный срок экспозиции недвижимости является характеристикой того, как быстро
объект можно продать по рыночной стоимости. Количественной характеристикой вероятного
срока является как наиболее типичное время экспозиции, т.е. время, которое требуется для
продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости, так и оценка
точности определения времени экспозиции. Наиболее типичное время экспозиции объекта
оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта
оценки или даты последнего изменения цены до даты совершения сделки с ним.
В связи с незначительным объемом сделок, совершенных в текущем месяце, ниже представлен расчет
экспозиции по накопленному числу сделок за 1, 6 и 12 месяцев.
При формировании данных для всех сеточных графиков из расчетов исключены, но в таблицах
приведены, в качестве справочного материала, данные по выбытию с рынка объектов, сроком
экспозиции более 1 года.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
17
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
4.2. Ликвидность
Понятие «ликвидность» связывается, с одной стороны, со временем экспозиции - ликвидность обратно
пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого
продается объект, тем выше его ликвидность, с другой стороны, ликвидность связывается с
возможностью обращения в деньги, т.е. ликвидность объекта – его способность быть реализованным
на рынке по той цене, которая соответствует его качеству и уровню рыночного спроса, т.е.:
Ликвидность является мерой востребованности рынком товара (в частности, объектов
недвижимости), связывая рыночную цену единицы (например – руб./м2), объем продаж (м2) и срок
экспозиции.
В дальнейших расчетах, в качестве меры ликвидности принято соотношение общего объема
проданной за определенный период (месяц, квартал и т.п.) недвижимости (в натуральных показателях
и/или стоимостных показателях ) к суммарному времени экспозиции проданной недвижимости (иными
словами, по существу ликвидность - это скорость продаж):
L= Vпрод./Tпрод.
Данный индикатор позволяет судить об изменении рыночной ситуации, как за счет изменения
рыночной цены, так и за счет изменения срока экспозиции.
Время экспозиции/ликвидность за 6 месяцев
квадрат
D2
E2
B3
C3
D3
E3
F3
B4
C4
D4
E4
F4
C5
D5
E5
F5
C6
D6
E6
F6
G6
B7
C7
D7
объем
продаж
(шт.)
6
5
6
1
12
11
1
2
8
1
14
10
2
17
46
9
15
73
67
12
11
3
6
23
Экспозиция
средний срок экспозиции
среднеквадратичное
(мес.) (Тэксп.)
отклонение (мес.)
3,5
3,0
4,2
2,6
4,9
4,6
9,2
0,0
2,3
1,8
2,9
2,7
1,3
0,0
3,8
2,5
3,4
2,0
0,8
0,0
2,2
1,7
2,7
1,8
2,2
0,9
3,6
2,9
3,7
2,7
3,2
2,0
4,0
2,5
3,1
2,5
3,4
2,4
2,9
2,3
5,1
1,9
3,7
1,8
1,8
1,1
4,1
2,9
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
ликвидность (скорость продаж)
шт./Тэксп.
тыс.руб./Тэксп.
м2./Тэксп.
1,7
1,2
1,2
0,1
5,2
3,8
0,8
0,5
2,3
1,3
6,5
3,8
0,9
4,7
12,3
2,8
3,7
23,4
19,8
4,1
2,2
0,8
3,4
5,6
112,2
74,7
56,4
7,4
340,1
254,9
33,0
26,0
139,8
64,0
506,1
275,4
85,9
426,0
1002,6
253,1
306,3
1974,7
1908,7
232,7
135,9
58,1
217,1
475,5
0,2
0,1
0,3
0,0
1,0
0,6
0,0
0,0
0,2
0,1
2,9
0,7
0,1
2,6
4,0
0,4
1,1
6,1
6,8
0,9
0,4
0,5
0,4
1,1
18
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
квадрат
E7
F7
B8
C8
D8
E8
F8
G8
C9
D9
E9
E10
G10
объем
продаж
(шт.)
35
2
1
6
6
10
3
1
8
2
8
2
4
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Экспозиция
средний срок экспозиции
среднеквадратичное
(мес.) (Тэксп.)
отклонение (мес.)
3,8
2,7
4,7
0,4
3,1
0,0
3,2
2,1
3,1
1,8
3,7
2,7
3,7
2,5
8,2
0,0
2,2
1,4
2,5
1,8
3,9
2,4
3,7
2,5
7,3
2,8
ликвидность (скорость продаж)
шт./Тэксп.
тыс.руб./Тэксп.
м2./Тэксп.
9,2
0,4
0,3
1,9
1,9
2,7
0,8
0,1
3,7
0,8
2,0
0,5
0,6
721,5
25,3
23,9
116,9
142,8
179,5
39,3
6,7
250,3
42,2
116,6
30,1
34,0
2,0
0,1
0,1
0,4
0,2
0,7
0,3
0,0
1,2
0,1
0,1
0,0
0,0
Справочно:
Время позиционирования на рынке объектов, сроком более 1 года
квадра
т
D2
E3
F3
D5
F5
C6
D6
E6
F6
D7
E7
F7
D8
объем
выбыти
я (шт.)
1
1
1
2
1
1
5
9
1
1
1
3
1
время позиционирования на рынке
срок
среднеквадратичное
позиционирования
отклонение (мес.)
(Тпоз.)
17,2
16,4
27,4
20,3
12,4
14,3
15,4
18,0
12,4
28,3
14,2
14,4
24,6
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
ликвидность (скорость выбытия)
0,0
0,0
0,0
8,1
0,0
0,0
2,4
5,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
шт./Тпо
з.
тыс.руб./Тпо
з.
м2./Тпо
з.
0,1
0,1
0,0
0,1
0,1
0,1
0,3
0,5
0,1
0,0
0,1
0,2
0,0
4,4
3,5
1,8
8,1
4,9
5,6
19,3
41,2
5,1
4,3
4,4
9,7
2,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,1
0,0
0,0
0,0
0,2
0,0
19
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Время экспозиции/ликвидность за 6 месяцев
В числителе – время экспозиции ( месяцев)
В знаменателе – ликвидность (тыс.руб./мес.)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,48
4,21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
112,25
74,70
-
-
-
-
-
-
-
4,87
9,23
2,31
2,89
1,27
-
-
-
-
-
-
56,38
7,41
340,14
254,90
32,97
-
-
-
-
-
-
3,75
3,41
0,77
2,17
2,65
-
-
-
-
-
-
26,01
139,84
64,01
506,14
275,41
-
-
-
-
-
-
-
2,20
3,62
3,75
3,22
-
-
-
-
-
-
-
85,91
425,96
1
002,56
253,15
-
-
-
-
-
-
-
4,02
3,12
3,39
2,93
5,12
-
-
-
-
-
-
306,31
1
974,71
1
908,75
232,71
135,89
-
-
-
-
-
3,66
1,75
4,14
3,81
4,70
-
-
-
-
-
-
58,09
217,08
475,50
721,48
25,34
-
-
-
-
-
-
3,13
3,16
3,08
3,68
3,72
8,20
-
-
-
-
-
23,93
116,93
142,85
179,50
39,28
6,67
-
-
-
-
-
-
2,19
2,53
3,90
-
-
-
-
-
-
-
-
250,27
42,21
116,56
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3,72
-
7,25
-
-
-
-
-
-
-
-
30,05
-
34,04
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
20
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Время экспозиции/ликвидность за истекший месяц
квадра
т
B3
C3
D3
E3
C4
E4
F4
D5
E5
C6
D6
E6
F6
B7
C7
D7
E7
F7
C8
D8
E8
F8
G8
C9
E9
E10
объем
прода
ж
(шт.)
4
0
2
3
1
6
5
3
15
6
18
26
2
1
2
7
9
1
5
1
1
3
1
2
4
1
Экспозиция
средний срок экспозиции
(мес.) (Тэксп.)
4,3
0,0
1,6
2,5
2,0
2,0
2,2
1,5
5,3
4,4
3,5
3,2
1,2
1,2
1,6
4,4
2,8
5,1
3,6
2,0
2,0
3,7
8,2
1,2
6,3
1,2
ликвидность (скорость продаж)
среднеквадратичное
отклонение (мес.)
4,0
0,0
0,4
1,8
0,0
1,4
2,0
0,4
3,1
2,3
3,1
2,6
0,0
0,0
0,4
3,2
2,2
0,0
2,1
0,0
0,0
2,5
0,0
0,0
0,0
0,0
шт./Тэкс
п.
тыс.руб./Тэкс
п.
м2./Тэкс
п.
0,93
0,00
1,26
1,20
0,51
3,03
2,26
2,06
2,84
1,37
5,18
8,24
1,67
0,83
1,26
1,60
3,27
0,20
1,40
0,51
0,51
0,81
0,12
1,67
0,64
0,83
39,2
0,0
91,4
90,6
22,6
256,5
168,5
234,8
240,2
105,0
447,9
751,7
73,8
66,7
78,6
118,9
246,6
11,8
88,4
36,3
30,5
39,3
6,7
102,0
35,1
49,8
0,1
0,0
0,8
0,1
0,0
1,0
0,3
1,3
0,4
0,4
1,4
3,5
1,2
0,1
0,1
0,5
0,6
0,1
0,3
0,0
0,1
0,3
0,0
0,2
0,0
0,0
Справочно:
Время позиционирования на рынке объектов, сроком более 1 года
квадра
т
E3
E6
D8
объем
выбыти
я (шт.)
1
3
1
время позиционирования на рынке
срок
среднеквадратичное
позиционирования
отклонение (мес.)
(Тпоз.)
16,4
0,0
15,3
1,4
24,6
0,0
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
ликвидность (скорость выбытия)
шт./Тпо
з.
тыс.руб./Тпо
з.
м2./Тпо
з.
0,06
0,20
0,04
3,5
17,1
2,5
0,0
0,1
0,0
21
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Время экспозиции/ликвидность за истекший месяце
В числителе – время экспозиции ( месяцев)
В знаменателе – ликвидность (тыс.руб./мес.)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,29
-
1,58
2,50
-
-
-
-
-
-
-
39,24
-
91,39
90,60
-
-
-
-
-
-
-
-
1,97
-
1,98
2,21
-
-
-
-
-
-
-
22,60
-
256,49
168,48
-
-
-
-
-
-
-
-
1,46
5,28
-
-
-
-
-
-
-
-
-
234,79
240,22
-
-
-
-
-
-
-
-
4,38
3,48
3,15
1,20
-
-
-
-
-
-
-
105,05
447,91
751,72
73,79
-
-
-
-
-
-
1,20
1,58
4,36
2,75
5,10
-
-
-
-
-
-
66,67
78,58
118,90
246,63
11,76
-
-
-
-
-
-
-
3,56
1,97
1,97
3,72
8,20
-
-
-
-
-
-
88,36
36,32
30,51
39,28
6,67
-
-
-
-
-
-
1,20
-
6,27
-
-
-
-
-
-
-
-
102,04
-
35,11
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,20
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
49,80
-
-
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
22
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Индикаторы ликвидности
Для получения основы для прогнозирования динамики ликвидности, предлагается набор отдельных
показателей изменения рыночного спроса/предложения в их динамике за год.
Выбор данных показателей (индикаторов) обусловлен определенной инерцией рынка недвижимости,
т.е., изменение рыночных цен или сроков экспозиции всегда требует некоторого времени после
изменения баланса спроса/предложения.
Рассчитаны следующие индикаторы, которыми можно охарактеризовать динамику рынка:
Коэффициент обновления
Коэффициент оборачиваемости
Частота обновления
В совокупности все эти три показателя дают представление о динамике рынка, и, соответственно,
позволяют строить прогноз ликвидности, а именно: изменение частоты обновления и коэффициента
оборачиваемости дают представление о времени и объеме сделок по сравнению с общерыночной
массой, а учет показателя коэффициента обновления дает возможность судить о том, происходят ли
сделки на расширяющемся или сужающемся рынке.
1. Коэффициент обновления.
Определяется как соотношение общего количества объектов, выставленных на продажу в
конце и начале аналитического периода (на конец и начало каждого месяца). На основании
изучения динамики данного коэффициента можно судить о росте или сужении рынка.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
23
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2. Коэффициент оборачиваемости (Оборачиваемость)
Определяется как соотношение объема проданных объектов к общему объему объектов,
присутствующих на рынке. Данный коэффициент позволяет определить число оборотов
капитала, размещенного в объектах недвижимости за период времени.
Определение
коэффициента оборачиваемости наглядно показывает, какой объем объектов реализован
относительно общего объема, т.е. для которого подтверждена рыночная стоимость по
сравнению с объемом, размещенным на рынке, стоимость которого можно охарактеризовать,
как ожидаемую рыночную стоимость.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
24
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
25
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
3. Частота обновления.
Определяется, как суммарное время экспозиции объема объектов, реализованного за
исследуемый период, к суммарному времени ожидания объема объектов, размещенного на
рынке. (под временем ожидания понимается суммарное время нахождения всех объектов,
размещенных на рынке от момента их прихода до момента исследования)
Выводы:
Общерыночная ситуация по рассматриваемому сегменту коммерческой недвижимости за
истекший месяц существенно не изменилась. Коридор рыночных цен остается в рамках 40-180
тыс.рублей за 1м2. Как и ранее, средние цены ближе к нижней границе коридора и составляют около
24-25% от его ширины. Трехлетний тренд не показывает устойчивой динамики к изменению уровня
цен продаж.
Объем предложений за трехлетний период существенно вырос по всем показателям (м2
предлагаемых площадей, штук объектов, рублевое наполнение), однако ежемесячный объем
реализации как в суммарных м2, так и в единицах объектов и их суммарной стоимости за три года в
средних величинах остались практически без изменения.
Резкое падение объемов продаж, а так же негативная динамика индексов ликвидности позволяет
предположить, что время экспозиции объектов в будущем периоде имеет тенденцию к увеличению.
Существенный объем предложений более 300м2 на единицу объекта, не подкрепленный
платежеспособным спросом а так же определенная инерция продавцов и нежелание снижать цены (т.н.
«эффект храповика») так же являются элементом, провоцирующим увеличение сроков экспозиции.
Данный обзор определяет наиболее общие параметры рынка рассматриваемого сектора
недвижимости в целом по городу. Влияние отдельных локальных факторов, связанных с конкретным
месторасположением объекта на городской территории, может вызывать существенное отклонение
вышерассмотренных показателей от средних величин. Рассмотрение вариации показателей и их
уточнение в зависимости от месторасположения приведено в следующих разделах.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
26
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2. Территориально
дифференцированные
показатели
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
27
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
2.1.
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Прочие офисы3
(неклассифицированные)
3
Из данной категории исключены деловые центры (неклассифицированные), включенные в категорию С
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
28
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.1. Территориальная насыщенность предложений
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
29
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.2. Текущая структура рыночного сегмента
Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади
В числителе – объем предложений (шт.)
В знаменателе – средняя цена (руб.)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
61 950
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12
13
-
-
-
-
-
-
-
-
-
63 549
68 563
-
-
-
-
-
-
-
3
3
16
22
1
-
-
-
-
-
-
61 667
76 757
62 222
75 136
41 758
-
-
-
-
-
-
1
8
3
12
10
-
-
-
-
-
-
69 163
68 517
72 667
67 923
71 799
-
-
-
-
-
-
-
3
30
42
32
1
-
-
-
-
-
-
74 948
90 634
87 537
74 491
75 472
-
-
-
-
-
-
18
68
94
8
5
-
-
-
-
-
-
84 938
83 754
77 441
58 630
78 198
-
-
-
-
-
2
6
21
32
5
-
-
-
-
-
-
76 667
67 292
80 895
82 041
59 000
-
-
-
-
-
-
1
14
8
19
4
-
-
1
-
-
-
57 300
61 912
74 197
72 656
63 862
-
-
79 545
-
-
-
-
-
1
5
-
1
-
-
-
-
-
-
65 000
64 770
-
48 333
-
-
-
-
-
-
-
1
-
10
-
-
-
-
-
-
-
-
40 000
-
67 484
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
30
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Более подробные данные по распределению предложения и средним ценам по территории города
приведены в нижеследующей таблице
квадрат
объектов
на рынке,
шт.
E1
D2
E2
B3
C3
D3
E3
F3
B4
C4
D4
E4
F4
C5
D5
E5
F5
G5
C6
D6
E6
F6
G6
B7
C7
D7
E7
F7
B8
C8
D8
E8
F8
I8
D9
E9
G9
H9
E10
G10
2
12
13
3
3
16
22
1
1
8
3
12
10
3
30
42
32
1
18
68
94
8
5
2
6
21
32
5
1
14
8
19
4
1
1
5
1
1
1
10
объектов
на рынке,
% от
общего
объема
0,37%
2,23%
2,41%
0,56%
0,56%
2,97%
4,08%
0,19%
0,19%
1,48%
0,56%
2,23%
1,86%
0,56%
5,57%
7,79%
5,94%
0,19%
3,34%
12,62%
17,44%
1,48%
0,93%
0,37%
1,11%
3,90%
5,94%
0,93%
0,19%
2,60%
1,48%
3,53%
0,74%
0,19%
0,19%
0,93%
0,19%
0,19%
0,19%
1,86%
средняя цена, руб.
среднеквадратичное
отклонение
61 950,00
63 548,77
68 562,98
61 666,67
76 756,80
62 222,20
75 136,26
41 758,24
69 163,00
68 517,44
72 666,67
67 922,58
71 799,21
74 948,28
90 633,78
87 537,18
74 491,12
75 471,70
84 938,49
83 753,95
77 440,56
58 630,34
78 198,23
76 666,67
67 292,02
80 895,12
82 041,43
59 000,00
57 300,00
61 911,61
74 196,61
72 655,90
63 861,53
79 545,45
65 000,00
64 769,89
48 333,33
110 000,00
40 000,00
67 483,85
2 450,00
6 820,66
15 020,77
12 472,19
11 412,32
16 016,00
29 568,53
27 694,88
5 249,34
19 269,65
21 173,66
10 344,34
33 142,22
30 125,89
23 477,81
28 957,55
26 197,02
23 946,17
13 204,79
11 303,29
13 333,34
18 834,88
20 874,51
22 380,67
5 830,95
12 190,70
28 825,47
21 506,40
5 226,04
5 668,88
14 606,32
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
Среднее время
присутствия на рынке,
месяцев
2,90
6,90
1,30
3,70
8,37
2,83
1,20
0,80
6,93
1,77
1,73
2,00
4,43
5,20
19,43
4,27
3,90
2,83
4,23
3,93
1,00
5,27
2,13
2,00
10,10
3,47
4,77
2,87
3,57
1,97
1,83
1,97
1,97
3,37
31
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.3. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц
В числителе – количество пришедших объектов
В знаменателе количество ушедших объектов
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,00
5,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1,00
1,00
6,00
13,00
-
-
-
-
-
-
-
4,00
-
2,00
4,00
-
-
-
-
-
-
-
1,00
6,00
-
6,00
3,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6,00
5,00
-
-
-
-
-
-
-
3,00
18,00
20,00
16,00
-
-
-
-
-
-
-
-
3,00
10,00
-
-
-
-
-
-
-
-
7,00
22,00
45,00
3,00
-
-
-
-
-
-
-
6,00
12,00
22,00
2,00
-
-
-
-
-
-
1,00
5,00
13,00
19,00
-
-
-
-
-
-
-
1,00
2,00
6,00
9,00
1,00
-
-
-
-
-
-
1,00
4,00
1,00
7,00
2,00
-
-
1,00
-
-
-
-
5,00
2,00
1,00
3,00
1,00
-
-
-
-
-
-
-
-
3,00
-
-
1,00
-
-
-
-
-
-
-
4,00
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4,00
-
-
-
-
-
-
-
-
1,00
-
-
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
32
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Более подробные данные по динамике движения объектов приведены в нижеследующей таблице
вновь пришедшие за месяц объекты
квадрат
шт
% от
общего
объема
средняя
цена,
руб./м2
D2
6
1,10%
65445,64
E2
5
0,92%
73840,87
B3
1
0,18%
45000
ушедшие за месяц объекты
шт.
% от
общего
объема
средняя
цена,
руб./м2
4775,40825
0
0,00%
0
15867,9842
0
0,00%
0
0
4
0,73%
42104
среднеквадрат
ичное
отклонение
обновление
в
абсолютной
величине
в
процентах
к среднему
количеству
0
6
1,10%
0
5
0,92%
3200,69376
-3
-0,55%
среднеквадрат
ичное
отклонение
C3
1
0,18%
67441,86
0
0
0,00%
0
0
1
0,18%
D3
6
1,10%
63472,48
18806,2757
2
0,37%
72352,94
7647,06
4
0,73%
E3
13
2,38%
76865,72
29400,7679
4
0,73%
71008,79
19844,7765
9
1,65%
B4
1
0,18%
69163
0
0
0,00%
0
0
1
0,18%
C4
6
1,10%
70809,69
31642,4342
0
0,00%
0
0
6
1,10%
E4
6
1,10%
76769,05
21364,8265
6
1,10%
84540,99
24878,7749
0
0,00%
-0,37%
F4
3
0,55%
83507,55
27647,5593
5
0,92%
74581,57
12761,6683
-2
C5
3
0,55%
74948,28
10344,3379
0
0,00%
0
0
3
0,55%
D5
18
3,30%
93589,17
35795,0844
3
0,55%
113924,8
32827,0218
15
2,75%
E5
20
3,66%
72635,01
24296,8772
10
1,83%
81940,2
24790,1347
10
1,83%
F5
16
2,93%
75426,17
30256,5179
0
0,00%
0
0
16
2,93%
C6
7
1,28%
77801,94
18450,4191
6
1,10%
76744,09
20758,5794
1
0,18%
D6
22
4,03%
81192,67
20954,9583
12
2,20%
88328,6
16426,91
10
1,83%
E6
45
8,24%
83071,37
24887,1925
22
4,03%
85735,97
28889,1965
23
4,21%
F6
3
0,55%
51627,46
9403,06108
2
0,37%
44272,04
854,315
1
0,18%
B7
1
0,18%
90000
0
1
0,18%
80000
0
0
0,00%
C7
5
0,92%
64750,42
19670,9147
2
0,37%
62210,65
17418,98
3
0,55%
D7
13
2,38%
74200,74
18890,324
6
1,10%
70277,4
19499,8904
7
1,28%
E7
19
3,48%
79858,21
18970,7971
9
1,65%
75412,84
13420,3724
10
1,83%
F7
0
0,00%
0
0
1
0,18%
60000
0
-1
-0,18%
B8
1
0,18%
57300
0
0
0,00%
0
0
1
0,18%
C8
4
0,73%
76063,22
7718,12678
5
0,92%
62910,72
9409,50355
-1
-0,18%
D8
1
0,18%
52380,95
0
2
0,37%
66483,52
4945,055
-1
-0,18%
E8
7
1,28%
68685,41
18072,3635
1
0,18%
60000
0
6
1,10%
F8
2
0,37%
64321,21
6528,995
3
0,55%
48733,57
5528,95042
-1
-0,18%
G8
0
0,00%
0
0
1
0,18%
54687,5
0
-1
-0,18%
I8
1
0,18%
79545,45
0
0
0,00%
0
0
1
0,18%
E9
3
0,55%
63901,77
7187,69098
4
0,73%
55000
0
-1
-0,18%
H9
1
0,18%
110000
0
0
0,00%
0
0
1
0,18%
E10
0
0,00%
0
0
1
0,18%
59756,1
0
-1
-0,18%
G10
4
0,73%
69029,85
19632,1311
0
0,00%
0
0
4
0,73%
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
33
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.4. Сроки экспозиции
Определены по ушедшим с рынка за истекший месяц объектам.
Данные по объектам, ушедшим с рынка за текущий месяц (со сроком экспозиции до 12 месяцев)
квадрат
квадрат
среднее время
экспозиции
среднеквадратичное
отклонение
объем продаж,
руб.
объем продаж, шт.
объем продаж,
м2.
справочно: Данные по объектам, ушедшим с рынка за текущий месяц (со сроком экспозиции более 12
месяцев)
среднее время
экспозиции
среднеквадратичное
отклонение
объем продаж,
руб.
объем продаж,
шт.
объем продаж, м2.
-
24
B3
128,75
120,81
168 416,01
4,00
570,80
-
-
-
-
26
D3
47,50
11,50
144 705,88
2,00
1 192,20
-
-
-
-
-
27
E3
75,00
55,15
226 508,26
3,00
277,20
492,00
-
57 526,88
1,00
93,00
36
C4
59,00
-
44 444,44
1,00
18,00
-
-
-
-
-
38
E4
59,33
42,72
507 245,92
6,00
1 867,70
-
-
-
-
-
39
F4
66,40
60,80
372 907,87
5,00
683,00
-
-
-
-
-
48
D5
43,67
10,84
341 774,40
3,00
1 713,00
-
-
-
-
-
49
E5
158,53
92,30
1 269 401,99
15,00
1 968,10
-
-
-
-
58
C6
131,50
68,65
460 464,53
6,00
1 655,00
-
-
-
-
-
59
D6
104,28
94,01
1 556 943,21
18,00
4 303,68
-
-
-
-
-
60
E6
94,62
79,32
2 370 930,09
26,00
10 001,00
460,33
42,90
262 268,04
3,00
1 123,00
61
F6
36,00
-
88 544,07
2,00
1 345,00
-
-
-
-
-
68
B7
36,00
-
80 000,00
1,00
57,00
-
-
-
-
-
69
C7
47,50
11,50
124 421,30
2,00
204,00
-
-
-
-
-
70
D7
130,86
97,49
518 658,93
7,00
1 911,00
-
-
-
-
-
71
E7
82,56
67,00
678 715,54
9,00
1 367,90
-
-
-
-
-
72
F7
153,00
-
60 000,00
1,00
521,00
-
-
-
-
-
80
C8
106,80
63,04
314 553,60
5,00
855,40
-
-
-
-
-
81
D8
59,00
-
71 428,57
1,00
70,00
737,00
-
61 538,46
1,00
65,00
82
E8
59,00
-
60 000,00
1,00
150,00
-
-
-
-
-
83
F8
111,67
74,48
146 200,70
3,00
901,90
-
-
-
-
-
84
G8
246,00
-
54 687,50
1,00
64,00
-
-
-
-
-
91
C9
36,00
-
122 447,03
2,00
269,00
-
-
-
-
-
93
E9
188,00
-
220 000,00
4,00
148,50
-
-
-
-
-
104
E10
36,00
-
59 756,10
1,00
41,00
-
-
-
-
-
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
34
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.5. Ценовой рельеф
Ценовая карта города представляет собой непрерывную поверхность цен объектов
одного класса по всей территории города и, по существу, определяет влияние
местоположения объекта на его рыночную стоимость. Построение ценового рельефа
аналогично построению географического рельефа территории по данным отдельных
замеров. При достаточном количестве объектов-аналогов эта технология позволяет
учесть фактор местоположения наиболее точным образом и получить «ценовой
рельеф города»
В отличие от привычных «ценовых поясов», определяемых экспертным путем,
ценовой рельеф рассчитывается на основании данных по продажам за истекший
месяц объектов одного класса и обновляется ежемесячно.
В связи с незначительным объемом сделок за истекший месяц, создать достоверный
ценовой рельеф по данным за последний месяц невозможно, в связи с указанным,
были объединены данные по продажам за 6 есяцев, на основании которых получен
следющий ценовой рельеф:
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
35
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Офисы класса С4
4
В состав данного класса включены, кроме классифицированных «Гильдией управляющих и
девелоперов» (http://www.gud-estate.ru/klassif/17/) так же не подвергшиеся классификации деловые
центры.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
36
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
2.1.6.
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Территориальное распределение
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
37
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.1.7. Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади
В числителе – объем предложений (шт.)
В знаменателе – средняя цена (руб.)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
25
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
91 001
-
-
-
-
-
-
-
-
-
9
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
77 665
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Более подробные данные по распределению предложения и средним ценам по территории города
приведены в нижеследующей таблице
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
38
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
квадрат
объектов на
рынке, шт.
E5
25
D6
9
объектов на
рынке, % от
общего
объема
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Среднее время
присутствия на
рынке, месяцев
средняя цена,
руб.
среднеквадратичное
отклонение
73,53%
91 000,65
14 496,24
3,60
26,47%
77 665,06
4 944,25
3,77
2.1.8. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц
За истекший месяц движения предложений/продаж по данному классу объектов не
зафиксировано.
2.1.9. Сроки экспозиции и ценовой рельеф
Срок экспозиции определяется среднего времени присутствия на рынке объектов,
ушедших с рынка за истекший месяц.
В связи с отсутствием ушедших с рынка объектов данного класса, сроки экспозиции не
определены, построение ценового рельефа невозможно.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
39
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.2. Офисы класса В
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
40
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
2.2.1.
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Территориальное распределение
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
41
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.2.2. Количество предложений и средняя цена 1м2 общей площади
В числителе – объем предложений (шт.)
В знаменателе – средняя цена (руб.)
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
65 000
107 909
-
-
-
-
-
-
-
-
-
8
26
-
-
-
-
-
-
-
-
-
105 647
111 049
-
-
-
-
-
-
-
-
-
6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
99 060
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
67 779
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
42
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Более подробные данные по распределению предложения и средним ценам по территории города
приведены в нижеследующей таблице
квадрат
квадрат
объектов на
рынке, шт.
объектов на
рынке, % от
общего
объема
48
D5
1
2,00%
49
E5
2
4,00%
59
D6
8
16,00%
105 647,17
60
E6
26
52,00%
111 049,33
27 382,51
9,53
70
D7
6
12,00%
99 059,99
22 747,36
7,50
91
C9
7
14,00%
67 779,15
9 362,48
8,03
среднеквадратичное
отклонение
Среднее время
присутствия на
рынке, месяцев
65 000,00
-
3,03
107 909,32
5 583,74
8,00
20 193,23
5,17
средняя цена,
руб.
2.2.3. Количество пришедших/ушедших объектов за месяц
За истекший месяц движения предложений/продаж по данному классу объектов не
зафиксировано.
2.2.4. Сроки экспозиции и ценовой рельеф
Срок экспозиции определяется среднего времени присутствия на рынке объектов,
ушедших с рынка за истекший месяц.
В связи с отсутствием ушедших с рынка объектов данного класса, сроки экспозиции не
определены, построение ценового рельефа невозможно.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
43
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.3. Офисы класса В+
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
44
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Общие сведения
За истекший месяц зафиксировано только одно предложение по продаже офиса данного
класса. (расположение: ул.Маршала Жукова, 5. Здание ВТБ). Поскольку данное
предложение находится в одном ценовом диапазоне с офисами класса В, то данные по
обоим классам объединены и отдельно не рассматриваются.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
45
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.4. Офисы класса А
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
46
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
2.4.1. Общие сведения
За истекший месяц продаж офисов данного класса не зафиксировано.
Вывод:
Статистический анализ цен данного класса офисов невозможен.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
47
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
.
3. Корректировочные
коэффициенты.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
48
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
Статистические коэффициенты
Данные коэффициенты выведены на основании выявления наличия статистически
значимой связи между отдельным характерным признаком объекта недвижимости и его
рыночной оценкой. Данные коэффициенты не носят универсального характера и
рассчитываются на основании текущей рыночной ситуации.
Поправка на площадь (масштаб) объекта
Поправка на площадь оценивает корреляцию между площадью объекта и его стоимостью.
Назначение данной корректировки – учесть возможные скидки при продаже одним лотом
большого количества площадей.
С целью определения данной корректировки проведена выборка попарных предложений,
расположенных в одном и том же объекте недвижимости и отличающихся только
площадью. Выборка произведена по свершившимся за отчетный период сделкам,
На основании проведенных расчетов установлено, что за отчетный период различие в
цене предложений, связанное с размерами площади отсутствует .
Вывод: Корректировочный коэффициент равен 1.
Поправка на отдельный вход
Поправка на отдельный вход оценивает корреляцию между наличием индивидуального
входа в объект продажи и его стоимостью.
С целью определения данной корректировки проведена выборка попарных предложений,
расположенных в одном и том же объекте недвижимости и отличающихся только
наличием/отсутствием отдельного входа. Выборка произведена как по свершившимся за
отчетный период сделкам, так и по предложениям на конец отчетного периода.
На основании проведенных расчетов, основанных на цене предложений, выявлена
статистическая закономерность различия в цене, связанного с наличием/отсутствием
отдельного входа для рассматриваемого сегмента рынка.
Вывод: Средний корректировочный коэффициент, учитывающий наличие отдельного
входа составляет 1,03 (среднеквадратичное отклонение составляет 0,01) к
стоимости 1м2 помещения без отдельного входа,
Экспертные коэффициенты
Поправка на торг
На основании данных, предоставленных «Бюро недвижимости №» поправка на торг
составляет от 10 до 15%. Данная поправка распространяется только на объекты, с ценами
предложения, находящимися внутри ценового коридора (см. данные, приведенные в
разделе сборника «временные ряды»)
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
49
БЮРО НЕДВИЖИМОСТИ №1
ГРУППА «ГРИД»
Екатеринбургское
представительство
4. Приложения и
дополнения
Расчетно-аналитические таблицы (обработанные информационные базы с пообъектными
характеристиками, включая адрес объекта, географическое расположение
(территориальный квадрат), класс объекта, дата первого объявления объекта на рынке и
др.), являющиеся основой для всех вышеприведенных таблиц и графиков) –
распространяются на платной основе по отдельному договору.
Бюллетень 10(10) офисы-продажа
октябрь 2012
50