Обзор рынка коммерческой недвижимости
advertisement
2014 Россия | Коммерческая недвижимость Обзор рынка коммерческой недвижимости Годовой отчет 2014 Содержание Вступительное слово 2 Инвестиции Россия 3 Офисная недвижимость Москва 6 Санкт-Петербург 11 Складская недвижимость Россия 15 Москва 19 Санкт-Петербург 22 Торговая недвижимость 1 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Россия 26 Москва 28 Санкт-Петербург 32 Уважаемые партнеры, коллеги и друзья! Николай Казанский Управляющий партнер Nikolay.Kazanskiy@colliers.com «В 2014 году Colliers International в России исполняется 20 лет. Мы гордимся тем, что вышли на российский рынок первыми из крупных международных консультантов и хотели бы поблагодарить наших партнеров, клиентов и коллег за доверие и долгосрочное сотрудничество. Неся ответственность перед вами, мы каждый день работаем над тем, чтобы повышать качество наших услуг и приумножать ваш успех». Николай Казанский Colliers International — крупнейшая международная консалтинговая компания на рынке коммерческой недвижимости. Компания насчитывает более 13,5 тыс. сотрудников, работающих в 482 офисах в 62 странах мира. Colliers International входит в структуру корпорации FirstService Corporation и предоставляет полный комплекс консалтинговых и агентских услуг арендаторам, владельцам коммерческой недвижимости и инвесторам. По данным последнего исследования The Lipsey Company, Colliers International входит в двойку крупнейших мировых брендов в области коммерческой недвижимости. Деятельность Colliers International в России началась в 1994 году, на сегодняшний день в офисах компании в Москве и Санкт-Петербурге работает более 220 сотрудников. Более подробная информация о компании на сайте www.colliers.com 2 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Представляем вашему вниманию годовой обзор рынка коммерческой недвижимости России. Главным событием 2013 г. для российского рынка можно назвать сохранение объема инвестиционных сделок на рекордном уровне — $8,2 млрд. Инвесторы продолжали активно покупать наиболее ликвидные активы, практически во всех сегментах рынка были заключены крупные знаковые сделки. Торговый центр «Метрополис» приобрел фонд Morgan Stanley за $1,2 млрд. «Группа БИН» выкупила у инвестиционной компании «Ренова» портфель складских проектов «МЛП», по оценке экспертов, за $900 млн. Компания Millhouse Capital стала владельцем офисного центра «Белые Сады», выкупив данный актив предположительно за $740 млн. Одним из драйверов спроса на торговые и складские помещения в 2013 г. стала растущая активность федеральных ритейлеров в регионах РФ. Основной тренд, который будет определять жизнь рынка торговой недвижимости в ближайшие годы, — это расширение географии проектов. Все большую привлекательность для ритейла представляют российские города населением уже от 200 000 человек. В складском сегменте в 2013 г. продолжалось активное развитие как в Московском регионе, так и ключевых городах, являющихся логистическими центрами федеральных округов (СанктПетербург, Краснодар, Екатеринбург, Новосибирск). В производственном секторе точки роста сосредоточились в нескольких городах — Алабуге, Калуге, Нижнем Новгороде, Тольятти, Казани и Твери. Офисный рынок продолжал динамично расти в Москве, общий объем офисных помещений класса А и В в 2013 г. в российской столице достиг 14,4 млн кв. м. Результаты 2013 г. были успешными для нашей компании: закрыты рекордная сделка по аренде офисных площадей в центре Москвы (около 55 000 кв. м) и крупнейшая региональная сделка в складском сегменте (продажа 40 000 кв. м) в Новосибирске, сдано в аренду и продано около 700 000 кв. м недвижимости по всей России, включая 700 сделок аренды в торговых центрах. Также подписан эксклюзивный договор по сдаче в аренду крупнейшего логопарка класса А в Европе — «Софьино» в Московском регионе (около 830 000 кв. м). Инвестиции. Россия Общий объем инвестиций в 2007–2013 гг. млрд $ 10 8 6 ПОКАЗАТЕЛЬ ЗНАЧЕНИЕ Общий объем инвестиций $8,18 млрд Офисная недвижимость $2,87 млрд Торговая недвижимость $2,93 млрд Складская недвижимость $1,54 млрд Ставка капитализации Офисы 8,5% Торговые центры 9,0% Склады 11,0% Основные тренды 2013 года Прошедший 2013 г. стал третьим рекордным годом подряд по общему объему сделок. Суммарный объем инвестиций в 2013 г. составил $8,2 млрд. Кроме того, был установлен рекорд по величине средней сделки, которая составила $186 млн (рост на 29,5% по сравнению с 2012 г.). Данные показатели демонстрируют устойчивое состояние российского рынка коммерческой недвижимости и привлекательность этого сегмента для российских и международных институциональных инвесторов. Самыми активными игроками в этом году стали компании Morgan Stanley ($1,2 млрд), Millhouse Capital ($1,1 млрд), Hines CalPERS ($600 млн), а также российские компании: «Группа БИН» ($980 млн) и О1 Properties ($530 млн). 4 4,5 3,0 3,1 2009 2010 2 0 2007 2008 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 2011 2012 2013 Источник: Colliers International Распределение сделок по объему транзакций в 2008-2013 гг. 26% 20% 30% 35% 41% 51% 21% 28% 43% 22% 37% 25% 30% 20% 18% 14% 12% 6% 15% 15% 4% 2008 16% 16% 6% 7% 5% 2011 2012 2013 11% 17% 9% 2009 Источник: Colliers International 3 8,2 4,9 млрд $ Основные показатели рынка 2013 г. 8,0 7,4 2010 Российский рынок коммерческой недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Восточной Европе для инвесторов. Крупные инвестиционные компании, такие как O1 Properties, Millhouse Capital и Raven Russia, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, смогли воспользоваться денежными потоками, генерируемыми их активами, для приобретения новых объектов. Прошедший год был уникальным с точки зрения размера сделок, закрытых в каждом сегменте. Прежде всего, Morgan Stanley REI обновил рекорд в торговом сегменте, приобретя ТРЦ «Метрополис» у компании Capital Partners за $1,2 млрд. Также в 2013 г. российская инвестиционная компания «Ренова» продала «Группе БИН» портфель «МЛП». Сумма сделки оценивается в $900 млн. Кроме того, Millhouse Capital приобрела бизнес-центр «Белые Сады» предположительно за $740 млн. И наконец, Azimut Hotels приобрела Radisson Moscow Olympic за приблизительно $120 млн, что также является крупной сделкой для гостиничного сегмента. Инвестиции по сегментам, млрд USD 0,21 2% 0,62 8% Гостиничная недвижимость 1,54 19% Складская недвижимость 2,93 36% Офисная недвижимость Торговая недвижимость 2,87 35% Земельные участки Источник: Colliers International Распределение инвестиций по регионам, % Кроме того, в 2013 г. была закрыта знаковая региональная сделка. Компания «РосЕвроДевелопмент» приобрела ТРЦ «Аура» в Новосибирске примерно за $250 млн. Данная сделка демонстрирует желание инвесторов приобретать качественные региональные объекты. 4% 8% Москва СанктПетербург Несмотря на неоднозначные прогнозы по российской экономике и увеличение количества пессимистичных взглядов в отношении будущего роста, институциональные инвесторы уверенно приобретают качественные активы. Этот тренд еще раз демонстрирует слабую зависимость рынка недвижимости от пессимистичных экономических прогнозов. Другие региональные города 88% Источник: Colliers International Крупнейшие инвестиционные сделки в 2013 г. Сегмент Дата Объект Арендуемая площадь кв. м Город Сумма сделки, $ млн Ритейл 1 кв. 2013 «Метрополис» 1-я очередь 80 576 Москва 1 100-1 200 Склады 4 кв. 2013 «МЛП» (Продажа) 600 000 Москва и регионы Офисы 4 кв. 2013 «Белые Сады» 65 000 Склады 3 кв. 2013 «МЛП» (Консолидация) (60%) 600 000 Ритейл 2 кв. 2013 «Метрополис» 1-я очередь (50%) 80 576 Офисы 4 кв. 2013 «Легенда» Офисы 1 кв. 2013 «Четыре Ветра» 1-я и 2-я очереди Офисы 1 кв. 2013 Девелопмент Продавец Покупатель Capital Partners Morgan Stanley REI 900 Renova/PGP «Группа БИН» Москва 740 AIGLincoln/VTBC/TPG Millhouse Capital Москва и регионы 550-600 «Приват» / A&NN Renova Москва 500-600 Morgan Stanley REI Hines CalPERS 44 487 Москва 400 Capital Group O1 Properties 24 000 Москва 370 «Снегири» / AFID Millhouse Capital «Олимпия Парк» 45 966 Москва 320 O1 Properties «Лаборатория Касперского» 4 кв. 2013 «Нагатино i-Land» (75%) 900 000 Москва 300 «Московский бизнесинкубатор» АФК «Система» Офисы 2 кв. 2013 «Эрмитаж Плаза» 23 928 Москва 270 Forum Properties Конфиденциально Ритейл 2 кв. 2013 ТЦ «Аура» 62 000 Новосибирск 250 Amstar/ Renaissance Construction RosEvroDevelopment Офисы 2 кв. 2013 «Аквамарин III» (50%) 55 422 Москва 230 Super Passion Ltd AFI Development Ритейл 4 кв. 2013 ТЦ «Времена Года» (60%) 29 350 Москва 200 Ivanhoe Cambridge AVICA / Romanov PHF Девелопмент 4 кв. 2013 «Софийская набережная» 30 000 Москва 170-180 A1 МТК Ритейл 4 кв. 2013 ТЦ «Речной» 15 742 Москва 145 Capital Group TVO/BPF 4 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Прогноз на 2014 год В 2013 г. CalPERS продемонстрировала успешную стратегию выхода на российский рынок недвижимости, что может способствовать появлению новых международных компаний в следующем году. Данная сделка (совместная с Morgan Stanley) является важным шагом для дальнейшего притока иностранных инвестиций и демонстрацией инвестиционной стабильности российского рынка недвижимости. Такие компании, как O1 Properties, Millhouse Capital и Raven Russia сформировали портфели качественных активов в своих сегментах рынка. В 2014 г. эти компании продолжат увеличение портфелей в соответствии с индивидуальными инвестиционными стратегиями. Так как количество институциональных активов на российском рынке ограничено, несколько хороших приобретений могут значительно улучшить позиции этих компаний. В 2013 г. правительство России внесло поправку в налоговый кодекс, изменив способ расчета налога на имущество в отношении коммерческой недвижимости. Начиная с 2014 г., налог на имущество будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости объекта, а не его балансовой стоимости. Принятая реформа призвана ограничить возможность минимизации налога на имущество в связи с тем, что в отличие от балансовой стоимости, кадастровая стоимость, как правило, намного ближе к рыночной. По оценке специалистов Colliers International, данная реформа является попыткой усиления контроля над этим сегментом. Кроме того, налоговая реформа, так же как и другие правительственные меры, будет стимулировать большее количество сделок с активами в юрисдикции РФ, а не через оффшорные холдинговые компании. Ставки капитализации в Москве, % П Офисы Торговые центры Склады Источник: Colliers International 5 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Офисная недвижимость. Москва 15 Основные показатели рынка 2013 г. ПОКАЗАТЕЛЬ Общий объем предложения Общее предложение и новое строительство, млн кв. м ЗНАЧЕНИЕ 14,45 млн кв. м Поглощение 1,5 млн кв. м Чистое поглощение 740 000 кв. м 10 5 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Уровень вакантных площадей 9,2% Класс А 17,2% Общее предложение (начало отчетного периода) Класс В 7,4% Новое строительство Средневзвешенная ставка аренды, Центральный Деловой Район $780/кв. м/год Класс А $900/кв. м/год Класс В $620/кв. м/год Предложение В 2013 г. рынок офисной недвижимости пополнился 48 зданиями класса А и В общей площадью 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем нового строительства в 2013 г. увеличился по сравнению с 2012 г. на 56%, тем не менее он значительно ниже докризисных показателей ввода новых офисных помещений. Общий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. в Москве составил 14,45 млн кв. м. По географическому распределению построенных помещений лидирует Центральный Деловой Район (ЦДР), где в течение 2013 г. было построено 23% помещений, кроме того 6 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 2013 Источник: Colliers International 11% офисных зданий пришлось на «Москва-Сити». За пределами бизнес районов — лидирующие позиции по вводу новых офисных площадей занимали западное и юго-западное направления, их доля составила 14% и 10%, соответственно. Топ-5 самых крупных проектов, введенных в эксплуатацию в 2013 г. Название Класс Девелопер Площадь, кв. м «Парк Победы» В «Завод Рубин» / «Финпром» 92 000 «Меркурий Сити» А «Меркурий Девелопмент» 87 574 «Белые Сады» А AIG/Lincoln 63 900 «9 Акров», 2-я очередь В «Гармет» 62 300 «Ньютон-Плаза» В НПО «Ителма» 52 000 В течение последних трех лет структура спроса на офисные помещения оставалась стабильной. Лидерами по объему сделок в 2013 г., как и в предыдущие годы, являлись компании секторов: «ИТ и телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании», «Производство». Суммарно на эти 4 сектора экономики пришлось более 66% всех реализованных площадей. Чистое поглощение по итогам 2013 г. составило 740 000 кв. м, почти на 17% меньше, чем общая площадь построенных помещений. Это означает, что темпы строительства офисных помещений в Москве превышают существующую потребность в площадях. 250 000 Тульский Ленинский Север Восток Северо-запад Москва-Сити Юг 0 Ленинградский Основной спрос в 2013 г. пришелся на сформировавшиеся бизнес-районы: здесь было заключено 60% сделок с качественной офисной недвижимостью. Лидерами по востребованности площадей среди бизнес-районов были ЦДР, «Ленинградский» и «Москва-Сити». При этом важно отметить, что спрос на офисные помещения в «МоскваСити» за прошедший год увеличился на 65%. Арендаторы начали с большим интересом рассматривать этот проект. За пределами сформировавшихся бизнес-районов наиболее востребованными оказались западное и южное направления. 500 000 Запад Несмотря на увеличение объемов нового строительства, в 2013 г. наблюдалось 10% снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с офисной недвижимостью составила 1,5 млн кв. м. Топ-10 районов по поглощению офисных помещений, кв. м ЦДР Спрос Источник: Colliers International Распределение поглощения по секторам экономики, % 15% 19% 5% 7% 16% 7% Наиболее значимые сделки аренды и покупки в 2013 г. Арендатор / Покупатель Класс Название здания 15% 16% Площадь, кв. м «Газпром» В «Варшавка SKY» 24 606 «Мособлбанк» В «Семеновский» 18 624* «Норильский Никель» А «Меркурий Сити» 14 000 ИТ и телекоммуникации Природные ресурсы «Алроса» А «Аквамарин III» 11 994* А «Большевик» 10 809 Банки и финансовые компании Производство Publicis Group *сделка купли-продажи Профессиональные услуги Торговые операторы Вакантные площади Фармацевтика и биомедицина Другие сектора Увеличение объемов нового строительства и снижение спроса на офисные помещения способствовали росту доли свободных площадей. Наиболее сильно это отразилось на помещениях класса А: по итогам 2013 г. средний уровень вакансий в этом классе составил 17,2%, увеличившись на 2% по сравнению с концом 2012 г. В классе В это изменение оказалось менее заметным: доля свободных площадей класса В+ увеличилась на 1,4% и составила 9,3%, в то же время в классе В- наблюдалось снижение уровня свободных помещений на 1% до 4,4%. 7 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Источник: Colliers International В 2013 г. на продажу конечным пользователям предлагались единичные объекты класса А. Рынок продаж в этом сегменте не сформирован. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных площадей класса А составлял $7 000-10 000/кв. м. Цены продаж на офисные площади класса В+ выросли на 7% по сравнению с 2012 г. и составили $6 080/кв. м. В то же время запрашиваемые цены продажи офисных помещений класса В- увеличились почти на четверть по сравнению с предыдущим периодом. По итогам 2013 г. они составили $4 900/кв. м/год. Север Ленинский Электрозаводский Северо-запад Юг Ленинградский 0 Юго-запад Арендные ставки на помещения класса В- за прошедший год не изменились. Тем не менее изменение классификации и перевод части зданий в класс С повлияли на рост средних ставок аренды в этом сегменте. По итогам 2013 г. средневзвешенная запрашиваемая стоимость аренды офисных зданий класса В- составила $415/кв. м/год. 200 000 Запад Стабильно высокий спрос на помещения класса В+ способствовал повышению ставок аренды в этом сегменте на 4%. К концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения этого класса составила $500/кв. м/год. 400 000 Москва-Сити Увеличение доли свободных площадей класса А привело к небольшому снижению ставок аренды на такие помещения. В среднем за год они подешевели примерно на 5%, к концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А составила $785/кв. м/год. Топ-10 районов, располагающих свободными площадями, кв. м ЦДР Ставки аренды/Цены продажи Источник: Colliers International Топ-10 районов по запрашиваемой ставке аренды, $/кв. м/год 800 400 Источник: Colliers International 8 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Тульский Сущевский Запад Северо-восток Электрозаводский Ленинский Юго-запад Ленинградский Москва-Сити ЦДР 0 Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидающиеся к вводу в эксплуатацию в 2014 г. Север A 15,5% $380 B- 2,4% $190 Ленинградский 16с Северо-запад B+ Северо-восток A 19,7% $760 A 12,6% $500 B+ 8,1% $560 Сущевский A B+ 15% $270 B- 5,6% $270 A 0,7% $520 B- 1,6% $260 B+ 0,4% $430 B- 0,6% $510 16b 16a 10 A 30,4% $770 9 B+ 27,5% $750 B- 8 7 Запад A 2,4% $650 B+ 15,6% $490 B- 9,1% $410 15 $500 B- 5% $460 A 45% $550 B+ 9,7% $450 B- 1,2% $270 11 ЦДР A 13,6% $900 B+ 3,6% $780 B- 4,3% 1 18 $450 12 13 Восток A Тульский 5 Ленинский A 0% 14 B+ 4,4% $480 B- 2% $280 3 2 6 0% B+ 6,1% $640 B- 10,8% $510 100% $750 B+ 43,8% $540 B- 9,3% $590 $500 6,7% $250 Юго-восток A 20b A 10,6% B- 19a 19b Юго-запад B+ 4 A 20a Юг A 9 5% Электрозаводский 17 Москва-Сити B+ Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International B+ 18,8% $610 B- 5,7% $370 B+ 6,8% $300 B- 0,2% $290 В 2014 г. спрос на офисные помещения сохранится на уровне 2013 г. Арендаторы по-прежнему будут с осторожностью принимать решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды. Решение о переезде офиса будет приниматься только в случае невозможности остаться на текущем месте либо с целью улучшить качество помещения при условии сохранения бюджета аренды. Соотношение спроса на офисные помещения и уровня нового строительства показывает, что доля свободных площадей в 2014 г. увеличится. В наименьшей степени это отразится на помещениях класса В, где уровень свободных площадей может снизиться. Тем не менее в зданиях класса А уровень вакантных помещений может увеличиться до 25%. На фоне снижения объемов свободных помещений класса В спрос на офисные здания класса А, предлагающиеся по доступным ставкам аренды, может возрасти. Данный фактор способен ограничить рост уровня вакантных помещений и снижение средних запрашиваемых ставок аренды в зданиях класса А. В то же время в классе В возможен небольшой рост запрашиваемых арендных ставок, не превышающий инфляцию. Динамика нового строительства и поглощения, млн кв. м 3 2 1 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П Поглощение Новое строительство Источник: Colliers International 10 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Ленинский Сущевский Ленинградский Север ЦДР Северо-запад 0 Юг Большой объем помещений ожидается к вводу в эксплуатацию в «Москва-Сити». К текущему моменту в этом деловом районе заявлено 22% от общей площади строящихся офисов. Если все здания будут построены вовремя, общая офисная площадь «Москва-Сити» увеличится более чем в 1,5 раза и составит 880 000 кв. м. 200 Юго-запад Основная часть помещений возводится за пределами сформировавшихся деловых районов, эти площади практически равномерно распределены между западным, юго-западным, южным и северо-западным направлениями Москвы. 400 Запад В 2014 г. к вводу в эксплуатацию заявлено 1,4 млн кв. м офисных помещений класса А и В, из которых, по оценке специалистов Colliers International, будет достроено примерно 900 000 кв. м. Более половины из заявленных к вводу объектов приходится на здания класса А, 30% – на класс В+, и оставшиеся относятся к классу В-. Топ-10 районов по заявленным к вводу в эксплуатацию площадям, тыс. кв. м Москва-Сити Прогноз на 2014 Источник: Colliers International Топ-10 проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 г. Название Класс ДеВелопер Площадь, кв. м «Комсити», здание «Альфа» А PPF Real Estate 126 000 «ОКО» А Capital Group 110 000 Neo Geo В Stone Hedge 110 000 «Евразия» А MCG Group / «НАФТА Москва» 86 000 «Эволюция» А «Снегири» 80 000 «Порт Плаза» В «Плаза Девелопмент» 62 600 «Водный» В MR Group 61 570 «Савеловский Сити», 1-я очередь В MR Group 61 570 «Орбита Технопарк» В Amtel Properties 39 400 «Крылатские Холмы», 2-я очередь А CMI Development 21 900 Офисная недвижимость. Санкт-Петербург Индикаторы рынка офисной недвижимости по итогам 2013 г. Показатель Значение Общее предложение 1,97 млн кв. м Поглощение, 2013 г. 142 тыс. кв. м Вакансия 11,8% Арендная ставка (класс А) $492/кв. м/год* Арендная ставка (класс В) $354/кв. м/год* Спрос, поглощение С точки зрения спроса рынок Санкт-Петербурга остается ориентированным на небольшие компании. Около 80% всех заключаемых сделок аренды приходится на помещения площадью меньше 1000 кв. м, при этом наибольшим спросом пользуются помещения площадью 250-500 кв. м — на них приходится около 30% заключаемых сделок. Основной спрос на крупные площади формируют компании, работающие в нефтегазовом секторе и IT-компании. Их доли в общем объеме сделок аренды составляют 36% и 18% соответственно. Объем поглощения офисных площадей по итогам 2013 г. составил около 142 000 кв. м, что уступает результатам прошлого года. Тем не менее показатели этого года соответствуют естественному уровню, наблюдавшемуся до 2009 г., когда ежегодное поглощение составляло 140-150 тыс. кв. м. * cтавки включают эксплуатационные расходы, не включают НДС Предложение В 2013 г. было введено в эксплуатацию 17 бизнес-центров суммарной арендной площадью 200 250 кв. м. Таким образом, общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,97 млн кв. м, из которых на долю класса А приходится 34,6%. Для сравнения: в 2012 г. суммарный объем ввода составил 150 000 кв. м. Ориентация девелоперов на строительство качественных современных проектов привела к существенному увеличению объема офисных площадей класса А на рынке. Так, подавляющая часть новых бизнес-центров (около 80%), введенных в 2013 г., относится к классу А. Объемы текущего строительства также высоки. В настоящее время в Санкт-Петербурге на стадии активного строительства находится около 40 бизнес-центров суммарной арендной площадью 440 000 кв. м. 11 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Прирост площадей на рынке, тыс. кв. м 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П 2015П Источник: Colliers International Индексация арендных ставок: 7-10% в рублях. 12 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Поглощение 0 Доля свободных площадей Источник: Colliers International Динамика уровня свободных площадей,% 30 25 20 15 10 Класс А Источник: Colliers International Класс В 4 кв. 2013 3 кв. 2013 2 кв. 2013 1 кв. 2013 4 кв. 2012 3 кв. 2012 0 2 кв. 2012 5 1 кв. 2012 В большинстве случаев ставки номинируются в рублях (исключение составляют собственники, реализующие проекты с финансированием в валюте — долл. США, евро). 0 4 кв. 2011 Коммерческие условия 5 50 3 кв. 2011 В сегменте бизнес-центров класса В в течение года наблюдалась стагнация ставок: они оставались на уровне 970-980 руб./кв. м/месяц ($358 за кв. м в год), включая операционные расходы, не включая НДС. 10 100 2 кв. 2011 В течение 2013 г. арендные ставки в классе А в рублевом эквиваленте продемонстрировали небольшой рост в пределах 6-8%. В бизнес-центрах с высоким уровнем заполняемости рост ставок был выше — на уровне 10-12%. По итогам года средние значения ставок составили 1 335 руб./кв. м/месяц ($492/ кв. м/ год), включая операционные расходы, не включая НДС. 15 150 1 кв. 2011 Ставки аренды 20 200 4 кв. 2010 На конец года средняя заполняемость офисных зданий, введенных в эксплуатацию в 2013 г., составляла 35%, что соответствует рыночной практике, когда арендаторы предпочитают заключать договоры после того, как здание уже построено. 250 3 кв. 2010 Совокупная доля свободных площадей увеличилась до 11,8% (19,6% в классе А; 7,7% — в классе В) по сравнению с ситуацией на начало 2013 г. (9,1%). Прирост свободных площадей обусловлен вводом большого числа крупных бизнес-центров в прошедшем году. % 25 тыс. кв. м 300 2 кв. 2010 На начало 2014 г. свободные площади в бизнес-центрах классов А и В насчитывают около 230 000 кв. м, или 11,8% от всего объема рынка. Уровень свободных площадей и поглощение на рынке 1 кв. 2010 Уровень свободных площадей Тенденции, прогнозы Ставки аренды, руб/кв. м/месяц По-прежнему высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А, что демонстрирует и уровень поглощения площадей. В общем объеме поглощенных площадей за 2013 г. доля класса А составила 70%. 1 400 1 200 1 000 С учетом анонсированных объемов ввода на 2014 г. уровень свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга останется в пределах 10-12%. Новые бизнес-центры будут оттягивать на себя арендаторов из устаревающих объектов. 800 Класс А 4 кв. 2013 3 кв. 2013 2 кв. 2013 1 кв. 2013 4 кв. 2012 3 кв. 2012 2 кв. 2012 1 кв. 2012 4 кв. 2011 3 кв. 2011 2 кв. 2011 1 кв. 2011 4 кв. 2010 3 кв. 2010 Несмотря на большой объем ввода офисов как в 2013 г., так и в текущем году, мы не ожидаем снижения ставок на рынке. Существенное увеличение ставок тоже маловероятно, так как конкуренция на рынке ограничит потенциал для их роста. 2 кв. 2010 1 кв. 2010 600 Класс В Источник: Colliers International Ставки аренды, $/кв. м/год В зонах высокой конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, выводимых на рынок. В этих условиях будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний собственниками проектов, а поиск арендаторов на стадии строительства проекта и обеспечение предварительных договоров станет всё более распространенным. 600 500 400 Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых бизнес-центров по экологическим стандартам. Сразу несколько бизнес-центров проходят сертификацию по экологическим стандартам LEED или BREEAM, в том числе 2-я очередь бизнес-центра «Технополис Пулково», бизнес-центр Eightedges группы компаний Leorsa, бизнесцентр «Тринити Плейс». Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес-центр «Ренейссанс Правда» компании Renaissance Development. 300 Класс А 4 кв. 2013 3 кв. 2013 2 кв. 2013 1 кв. 2013 4 кв. 2012 3 кв. 2012 2 кв. 2012 1 кв. 2012 4 кв. 2011 3 кв. 2011 2 кв. 2011 1 кв. 2011 4 кв. 2010 3 кв. 2010 2 кв. 2010 1 кв. 2010 200 Класс В Источник: Colliers International * cтавки включают эксплуатационные расходы, не включают НДС Наиболее крупные сделки по аренде офисов в 2013 г. бизнес-центр «Сенатор» адрес Профессора Попова ул., д. 37 класс A Арендатор Арендуемая площадь, кв. м «Газпром Экспорт» 12 300 «Осень» Свердловская наб., д. 44 А «Люксофт» 6 900 «Юпитер-2» («Аэропортсити Санкт-Петербург») Стартовая ул., д. 6 лит. Д А ОАО «Газпром» 6 000 «Песочная набережная» Песочная наб., д. 42 B ЛОЭСК 3 919 «Ренейссанс Правда» Херсонская ул., д. 12-14 A «Газпромнефть Северо-Запад» 3 280 Московский 151 Московский пр., д. 151/1 А Спецобслуживание 2 591 1 Советская 6 1 Советская, д. 6/2 B Пенсионный фонд РФ 2 570 «Гренадерский» Выборгская наб., д. 47 B Конфиденциально 2 150 «Базен» Шаумяна пр., д. 4 B Конфиденциально 1 561 «Ренейссанс Премиум» Решетникова ул., д. 14 B «Оркла» 1 528 «Алия Темпора» Маяковского ул., д. 3Б, лит.А А Конфиденциально 1 518 «Вант» Обуховской Обороны пр., д. 120 B «Акрос» 1 400 «Остров» Средний пр. В. О., д. 36/40 B «Формула» 1 219 «Технополис», 2-я очередь Пулковское ш., д. 40, корп. 4 лит. Д А «Мейнтекс» 1 200 «Аэроплаза» Стартовая ул., д. 8 лит. А А SGS Восток 1 140 «Сенатор» Большой пр. В. О., д. 80 А «Газпромнефть Марин Бункер» 1 126 «Аэроплаза» Стартовая ул., д. 8 лит. А А Конфиденциально 1 065 ВСЕГО 13 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 51 467 Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2013 г. название адрес класс Арендная площадь, кв. м «Невская ратуша», 1-я очередь, корп. 2, 3 Дегтярный пер., д. 11А, д. 11Б А 37 980 «Лидер Тауэр» Конституции пл., д. 7 А 24 955 «Ренейссанс Правда» Херсонская ул., д. 12-14 А 19 260 «Технополис Пулково», 2-я очередь Пулковское ш., д. 40/4Д А 18 750 «Сенатор», 3-я очередь, корп. 4 ул. Профессора Попова, д. 37 А 18 400 «Ренейссанс Премиум» ул. Решетникова, д. 14А А 14 200 «Золотая Долина» пл. Фаберже, д. 8Б В 10 600 «Преображенский» Литейный пр., д. 26 А 10 200 «Базель» Новгородская ул., д. 23 В 9 540 «Осень» Свердловская наб., д. 44 А 6 700 «Фабрика» Московский пр., д. 140 В 6 500 «Ковенский 5» Ковенский пер., д. 5 А 6 490 «Крол» пр. Энергетиков, д. 10А В 4 320 «Континент» на Бухарестской Бухарестская ул., д. 30-32 В 4 200 «Альпийский» Альпийский пер., д 29А В 3 400 «Москва», 4-я очередь пл. Александра Невского, д. 2А В 3 000 «Ханин Плаза» Дровяная ул., д. 6-8А В Всего 1 750 200 245 Наиболее крупные бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г. название адрес класс Арендная площадь, кв. м «Тринити Плейс» наб. Адмирала Лазарева, д. 22 А 27 000 «Виктория Плаза», 1-я очередь пл. Победы, д. 2 В 22 000 SetlCenter Ленинский пр., д. 153А В 21 130 «Экспофорум» Петербургское ш. А 20 000 «Лукойл» Аптекарская наб. А 18 620 «Стачек 59» пр. Стачек, д. 59В В 15 750 «Электро» Московский пр., д. 156 А 15 700 «Луч« пр. Металлистов, д. 7А В 13 300 Eightedges Малоохтинский пр., д. 45 А 11 900 «Пулково Стар» Пулковское ш., д. 28А В 10 400 «Лахта», 2-я очередь ул. Оптиков, д. 4К В 9 600 H2O ул. Химиков, д. 28 В 9 000 «Сенатор» ул. Кропоткина, д. 1 А 6 300 «На Царскосельских холмах» Петербургское ш. В 6 130 «БЦ на Итальянской» ул. Итальянская, д. 17 В 5 700 «Энергетиков/Магнитогорская» пр. Энергетиков / ул. Магнитогорская В 5 700 «Московский 94» Московский пр., д. 94 В 5 600 «Сенатор» Б. Пушкарская ул., д. 22 А 5 000 Всего 14 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 228 830 Складская недвижимость. Россия Основные показатели рынка 2013 г. Средняя цена продажи Общее предложение (начало отчетного периода) 2,3% Новое строительство $116/кв. м/год $1 230/кв. м Предложение Рынок складской недвижимости России в 2013 г. увеличился на 1,4 млн кв. м. Таким образом, общая площадь предложения по итогам года составила 14,5 млн кв. м. Наибольшая доля качественных помещений приходится на Московский регион и Санкт-Петербург и Ленинградскую область, где сосредоточено 63% и 14% складских площадей соответственно. На региональном рынке в 2013 г. было построено примерно 350 000 кв. м качественных складских помещений. В 2013 г. в Екатеринбурге общее предложение превысило 700 000 кв. м, увеличившись за год на 70 000 кв. м. Этот прирост составили складские комплексы на улице Чистопольская, «Бест Логистик» и комплекс «Ролси». 15 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Краснодар 260 тыс. кв. м Самара Поглощение на региональном рынке Ростов-на-Дону 1,9 млн кв. м Н. Новгород Поглощение Казань 1,4 млн кв. м 350 тыс. кв. м Новосибирск ЗНАЧЕНИЕ 14,5 млн кв. м Новое предложение на региональном рынке (не включая Москву и Санкт-Петербург) Ставка аренды 400 0 Новое предложение Уровень вакантных помещений 800 Екатеринбург ПОКАЗАТЕЛЬ Общий объем предложения Общее предложение и новое строительство в регионах, млн кв. м Источник: Colliers International Распределение общего объема предложения, % 14% Москва 4% Санкт-Петербург 5% 14% 63% Екатеринбург Новосибирск Другие регионы Источник: Colliers International В Новосибирске было введено в эксплуатацию три комплекса общей площадью около 95 000 кв. м. Таким образом, общее предложение составило примерно 600 000 кв. м. В Краснодаре была введена 2-я очередь комплекса компании «А2» площадью 30 000 кв. м и часть Логоцентра «Кубань» общей площадью 25 000 кв. м. Также новыми качественными площадями пополнились складские рынки Казани, Ростова-на-Дону и Самары. Несмотря на постепенное развитие рынка качественной складской недвижимости, неклассифицируемые объекты пока составляют основу предложения на региональных рынках. Наиболее значимые складские комплексы, введенные в 2013 г. в регионах России ГОРОД Новосибирск НАЗВАНИЕ Логопарк «Толмачево» 1-я очередь ДЕВЕЛОПЕР «Медион Групп» ПЛОЩАДЬ, кв. м 45 000 Новосибирск «ПНК Толмачево» PNK Group 40 000 Екатеринбург «Ролси» «Ролси» 35 000 Краснодар А2 Logistic, 2-я очередь «А2» 30 000 Краснодар Логоцентр «Кубань» «Холдинг Кубань» 25 000 Екатеринбург СК на ул. Чистопольская «МФСК-групп» 20 000 Екатеринбург «Бест Логистик» ГК «Бест» 17 300 Общее предложение в городах России Санкт-Петербург, около 2 000 тыс. кв. м Москва, 9 207 тыс. кв. м Нижний Новгород, 298 тыс. кв. м Казань, 378 тыс. кв. м Екатеринбург, 718 тыс. кв. м Самара, Ростов-на-Дону, 240 тыс. кв. м 257 тыс. кв. м Новосибирск, 602 тыс. кв. м Владивосток, 42 тыс. кв. м Источник: Colliers International 16 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Спрос Доля свободных площадей, % В 2013 г. на региональных рынках (не включая Москву и Санкт-Петербург) было сдано в аренду и продано около 260 000 кв. м качественных складских помещений, что на 17,9% больше, чем в 2012 г. Лидерами по объему сделок в складском секторе в 2013 г. стали Новосибирск и Ростов-на-Дону. 11 8,7 4,5 Доля предварительных договоров аренды/продажи в этом сегменте составила порядка 22%. ГОРОД Новосибирск Новосибирск Тольятти Ростов-наДону Ростов-наДону Екатеринбург НАЗВАНИЕ ПЛОЩАДЬ, КВ. М ОБЪЕКТ Конфиденциально Holliday Classic Конфиденциально Конфиденциально «Юлком» 39 206* ПНК «Толмачево» 29 234 ПНК «Толмачево» 22 017* Конфиденциально 20 000 «А2» 12 080 «Россельмаш» Fix Price 12 000 «Ролси» Казань Самара 2 Ростов-на-Дону Н. Новгород Новосибирск Краснодар Наиболее крупные сделки аренды и купли/ продажи на рынке складской недвижимости регионов в 2013 г. 2 2 Екатеринбург Размер среднего реализованного блока в регионах в 2013 г. увеличился на 16,3% по сравнению с предыдущим годом и составил около 12 800 кв. м. 3,5 Источник: Colliers International Ставки аренды, $/кв. м/год 130 110 90 * сделка купли-продажи В таких городах, как Екатеринбург, Казань и Ростов-на-Дону, уровень вакантных площадей не превышал 2%, что свидетельствует о высокой востребованности качественных складских помещений в этих городах. Ставки аренды/продажи К концу 2013 г. в основных региональных центрах России ставки аренды на складские площади находились в диапазоне $100–120/кв. м/год для помещений класса А и $80- 110/кв. м/год — для класса В. Самые низкие арендные ставки были зафиксированы в Ростове-на-Дону, Казани и Самаре: здесь помещения класса А можно было арендовать за $100–110/кв. м/год, а класса В — за $80–85/кв. м/год. Средняя цена продажи качественной складской недвижимости в регионах находилась на уровне $1 200/кв. м. 17 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Класс А Источник: Colliers International Класс B Самара Казань Ростов-на-Дону Н. Новгород Новосибирск Краснодар Санкт-Петербург Средний уровень свободных площадей на региональных рынках по итогам 2013 г. составлял 3,7%. В зависимости от региона он находился в диапазоне 2-11%. Самая большая доля свободных помещений наблюдалась в Краснодаре — 11%. 70 Екатеринбург Вакантные площади Потенциал развития Потенциал развития Основные российские города обладают высоким потенциалом развития складской недвижимости в сравнении с наиболее развитыми городами Восточной Европы, такими как Варшава, Прага, Загреб и Будапешт. Обеспеченнгость складскими площадями на 1 кв. м торговых помещений 2,4 С одной стороны, такие города, как Новосибирск, Москва и Екатеринбург, характеризуются высокой обеспеченностью складскими площадями на 1 кв. м качественных торговых помещений. Но с другой — недообеспеченностью торговыми площадями. В то же время такие города, как Санкт- Петербург и Ростов-на-Дону, характеризуются недообеспеченностью складской недвижимостью по отношению к торговой. Строящиеся объекты Новосибирск Москва София 1,9 Варшава Прага Киев Екатеринбург Загреб 1,4 Будапешт Казань Бухарест 0,9 Нижний Новгород Самара Санкт-Петербург Ростовна-Дону 0,4 200 400 600 800 1 000 Обеспеченность торговыми площадями, GLA/1 000 чел. Источник: Colliers International К концу 2014 г. в основных региональных центрах ожидается ввод порядка 300 000-400 000 кв. м качественных складских площадей. Помимо новых очередей уже существующих комплексов анонсирован ввод нескольких новых крупных складских объектов. Всего в 2014 г. в России могут ввести в эксплуатацию 1,7-1,8 млн кв. м. Тенденции и прогнозы Девелоперы с осторожностью выходят на региональные рынки и предпочитают строить проекты по принципу built-to-suit — это позволяет минимизировать риски, связанные со сдачей в аренду спекулятивных складов. Доля свободных спекулятивных складов останется в 2014 г. на низком уровне и составит примерно 2-6% в зависимости от региона. Общая площадь сделок со складской недвижимостью в России в 2014 г. может достичь 1,7-2,0 млн кв. м, из которых на региональные сделки придется порядка 300 000-400 000 кв. м. По оценке специалистов Colliers International арендные ставки на складские помещения, расположенные за пределами Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области останутся на прежнем уровне: $100-120/кв. м/год для площадей класса А и $80-110/кв. м/год — для класса В. Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г. ГОРОД НАЗВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕР ПЛОЩАДЬ, КВ. М Челябинск ТЛК «Южноуральский» «Росевродевелопмент» 80 000 Новосибирск «ПНК Толмачево» PNK Group 50 000 Екатеринбург A2logistic, 1-я очередь «А2» 52 000 Уфа «Сигма-Логопарк», 2-я очередь Accent Real Estate Investment Managers 45 000 Ростов-на-Дону A2logistic, 1-я очередь «А2» 30 000 Екатеринбург «Ролси» «Ролси» 30 000 Калуга «Ворсино-Дельта» «Омега Лиз Калуга» 25 000 18 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Складская недвижимость. Москва Общее предложение и новое строительство, млн кв. м 12 10 8 6 Основные показатели рынка 2013 г. ПОКАЗАТЕЛЬ 4 ЗНАЧЕНИЕ Общий объем предложения 9,2 млн кв. м Новое строительство 0,9 млн кв. м Объем сделок 1,4 млн кв. м Уровень вакантных помещений 1,9% Ставка аренды, класс А $135-140/кв. м/год Ставка аренды, класс В $120-125/кв. м/год Средняя цена продажи $1 250/кв. м Предложение В течение 2013 г. в Московском регионе было построено примерно 890 000 кв. м качественных складов, что на 20% больше аналогичного показателя 2012 г. Общее предложение качественной складской недвижимости по итогам 2013 г. превысило 9,2 млн кв. м. В основном в 2013 г. строились новые фазы уже существующих объектов. Например, были введены два корпуса «ПНК Чехов-2» (примерно 127 000 кв. м), новые корпуса «ПНК Внуково» (примерно 101 000 кв. м). Появились на рынке и новые складские объекты, например, Логопарк «Север» (примерно 110 000 кв. м). Большая часть (66%) новых складских объектов была построена на расстоянии 15-45 км от МКАД. Наибольший ввод складских площадей в 2013 г. пришелся на юг, север и восток Московского региона: их доля в общей площади нового строительства составила 29%, 23% и 17% соответственно. 19 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П Общее предложение (начало отчетного периода) Новое строительство Источник: Colliers International Наиболее значимые складские комплексы, введенные в эксплуатацию в 2013 г. НАЗВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕР ПЛОЩАДЬ, КВ. М «ПНК Чехов-2», 2, 3 корпуса PNK Group 127 000 Логопарк «Север» «Логопарк Девелопмент» 110 225 «ПНК Внуково», 3, 8, 9 корпуса PNK Group 101 014 «Быково», корпус Т «АТ Недвижимость» 61 550 Индустриальный Парк «Ногинск» Dega 55 000 Индустриальный Парк «Южные Врата», 2-я очередь Radius Group 53 000 «Южный Логистический Терминал», 3-я очередь Raven Russia 47 720 ПСК «Атлант-Парк» Atlant 46 180 Спрос В 2013 г. было сдано в аренду и продано 1,4 млн кв. м. Для сравнения: в 2012 г. общая площадь сделок на рынке Московского региона была на 2,3% меньше, чем в 2013 г. В условиях дефицита качественного предложения в регионе компании старались арендовать и покупать большие площади, причем еще на стадии строительства. Средний размер сделки на складском рынке составил 14 600 кв. м, что на 2,8% больше, чем в 2012 г. Доля предварительных договоров аренды и продажи, заключенных на складском рынке Московского региона, составила порядка 60%. Вакантные площади Благодаря увеличению объемов нового строительства в 2013 г., уровень вакантных площадей вырос почти в два раза и составил 1,9%, что все еще является показателем дефицита в этом сегменте. В классе А оставались свободными 1,8% помещений, а в классе В — 2,1%. Наиболее крупные сделки аренды и купли/продажи на рынке складской недвижимости москвы в 2013 г. КОМПАНИЯ ДЕВЕЛОПЕР ПЛОЩАДЬ, кв. м IKEA Логопарк «Север» 71 800 «Почта России» Volkswagen «Внуково Логистик» 65 000* «ПНК Чехов-2» 52 300* «Верный» «ПНК Северное Шереметьево» 43 374* Tween ЛП «Быково» 41 878 General Motors Индустриальный Парк «Южные Врата» «Дикси» «Ногинск» 40 300 «Ориола» 30 089 39 284 Индустриальный Парк «Южные Врата» * сделка купли-продажи Доля свободных площадей, % В основном свободные складские площади сосредоточены на востоке и юге Московского региона, их доли в общем предложении свободных помещений составляют примерно по 28%. 13 По удаленности от МКАД наибольшая концентрация свободных площадей (65%) наблюдается в диапазоне 15-30 км. 6 Средняя стоимость готовых складских помещений в 2013 г. составила $1 300/кв. м, строящихся – $1 200/кв. м. 2010 2009 2008 2 1 2013 1 1 2011 1 2007 В течение 2013 г. на рынке складской недвижимости наблюдался незначительный рост арендных ставок, который составил 1,5% по сравнению с 2012 г. В зависимости от стадии готовности складские площади предлагались по ставке** $135–140/кв. м/год для класса А и $120-125/кв. м/год — для класса В. Операционные расходы составили порядка 1 150 руб./кв. м/год, что примерно на 10% больше, чем в 2012 г. 2012 Ставки аренды/продажи Источник: Colliers International Динамика ставок аренды, $/кв. м/год 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Класс А Класс B Источник: Colliers International ** Здесь и далее по тексту ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи 20 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Строящиеся объекты К вводу в эксплуатацию в 2014 г. заявлено более 2 млн кв. м качественных складских помещений, тем не менее, по оценкам специалистов Colliers International, будет построено не более 1,3 млн кв. м. Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г. НАЗВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕР ПЛОЩАДЬ, КВ. М «ПНК Чехов-2» PNK Group 192 000 Логистический парк «Радумля» TGC Group 161 000 «МЛК Чехов» PPF 159 000 Дефицит на рынке складской недвижимости способствовал тому, что в 2013 г. девелоперами было заявлено строительство нескольких крупных складских объектов, таких как Логопарк «Софьино» (826 000 кв. м) и Логопарк «Север-2» (270 000 кв. м). «ПНК Северное Шереметьево», 1-я очередь PNK Group 158 000 Индустриальный Парк «Южные Врата» Radius Group 121 000 ЛП «Дмитров», 2, 3-я очереди Ghelamco 116 000 Тенденции и прогнозы Логопарк «Никольское», 1-я очередь Eastward Capital 107 000 Логопарк «Софьино», 1, 2-я очереди «АТ Недвижимость» 100 000 «Бритово», 1-я очередь «Современные Складские Технологии» 76 000 Большая часть площадей возводится на севере (45%) и юге (22%) Московского региона. Закрытие МКАД для проезда большегрузных автомобилей в дневное время в будние дни не привело к снижению спроса на складские помещения в непосредственной близости от МКАД. К настоящему времени арендаторы таких объектов изменили структуру логистических поставок. Эксперты Colliers International отмечают стабильный рост спроса на проекты built-to-suit. Так, в 2013 г. на рынке Московского региона было заключено несколько крупных сделок данного формата: PNK Group построит складской комплекс в «ПНК Чехов-2» для компании Volkswagen, Kimberly-Clark подписала договор с Radius Group на строительство распределительного центра в Индустриальном Парке «Южные Врата», а Raven Russia построит мультитемпературный склад для «Дикси» в «Восточном Индустриальном Парке». Ожидается, что спрос на такие проекты продолжится и в 2014 г. Дефицит площадей в 2014 г. будет стимулировать рост арендных ставок до $140/кв. м/год, что может привести к смещению спроса на более удаленные от МКАД объекты. Доля свободных помещений в складских комплексах класса А и В в 2014 г. останется на низком уровне и, по оценкам специалистов Colliers International, не превысит 2%. 21 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Cкладская недвижимость. Санкт-Петербург Индикаторы рынка складской недвижимости по итогам 2013 г. Показатель Значение Объем предложения 1,17 млн кв. м Объем ввода 95,2 тыс. кв. м Объем чистого поглощения* 70,7 тыс. кв. м Объем сделок 213 тыс. кв. м Уровень вакантных помещений 3,2% Ставка аренды, класс А $125-130/кв. м/год** Ставка аренды, класс B $100-120/кв. м/год** Предложение В 2013 г. суммарный объем ввода спекулятивных складов составил 95,2 тыс. кв. м. Общий объем спекулятивного предложения (объем сданных и сдаваемых в аренду площадей) на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга к концу года составил 1 169 100 кв. м. Существенная часть ввода нового предложения пришлась на 4-ый квартал — рынок увеличился на 76 800 кв. м. Таким образом, объем рынка складских помещений в Санкт-Петербурге с учетом складов под собственные нужды составляет около 2 млн кв. м. В 2014 г. ожидается открытие семи складских объектов суммарной площадью около 250 000 кв. м, которые будут реализованы как действующими игроками складского рынка, так и новыми. Так, компания «Адамант», ранее специализировавшаяся на девелопменте торговых центров и бизнес-центров в Санкт-Петербурге, анонсировала строительство первой очереди крупного складского проекта «Армада Парк» на юге города. Общая площадь складского комплекса составит 75 тыс. кв. м. Также ожидается расширение существующих складских комплексов за счет строительства новых очередей, в том числе таких проектов, как Санкт-Петербургский Терминальный комплекс (девелопер «Инвест-Бугры», Nordway Logistic Park (девелопер — BSV), Логопарк «Осиновая роща» (девелопер — корпорация «Стерх»). Наблюдается рост интереса непрофильных девелоперов к складскому рынку Санкт-Петербурга и Ленинградской области. * Разница между занятыми площадями в существующих спекулятивных складах по итогам 2012 г. и по итогам 2013 г. ** Не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи Складские комплексы, введенные в 2013 г. в Санкт-Петербурге Название Девелопер общая Площадь, кв. М складская площадь, кв. м ЛП «Осиновая роща», 2-я очередь Корпорация «Стерх» 42 200 18 400*** «Орион Лоджистикс», 2-я очередь «Орион» 51 200 40 200 Nordway Logistics Park, 2-я очередь BSV (Hanner/Girteka) 39 800 36 600 133 200 95 200 Итого *** Объем сдаваемых в аренду помещений 22 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Спрос За 2013 г. в Санкт-Петербурге было сдано в аренду и продано более 210 000 кв. м складских площадей. Это рекордный показатель объема сделок за последние несколько лет. Для сравнения: в 2012 г. общий объем сделок составил около 112 000 кв. м. Большинство сделок по аренде складских площадей (более 70% от всего объема) в прошедшем году заключалось в строящихся объектах, поскольку в существующих складских комплексах количество свободных площадей остается крайне ограниченным. Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании: на их долю в 2013 г. пришлось около 53% всех арендованных площадей. Производственные компании в 2013 г. существенно увеличили свое присутствие на рынке, повысив свою долю в объеме сделок с 3% до 27%. Доля логистических операторов составила около 19%. В течение прошедшего года спросом пользовались как крупные, так и небольшие складские блоки. В общем числе доля сделок площадью менее 5 000 кв. м составила 45%. Такие сделки закрывались преимущественно в объектах класса В или в комплексах класса А в случае выезда существующего арендатора. Более крупные помещения (от 10 000 кв. м) арендовались на этапе строительства складского комплекса, так как текущий объем свободных площадей не мог удовлетворить растущий спрос. По итогам года доля вакантных площадей составила 3,2% или 37 800 кв. м. Увеличение объема свободных площадей в конце года обусловлено выходом на рынок новых объектов в 4-м квартале 2013 г. Для сравнения в 3-м квартале 2013 г. объем свободных площадей достиг исторического минимума — 0 кв. м в существующих складах. Общее предложение и новое строительство, тыс. кв. м 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Общее предложение на начало периода Новое предложение Источник: Colliers International Распределение сделок по типу арендатора, % 3% 33% 27% 34% 19% 23% 63% 53% 44% 2011 2012 2013 производственные компании логистические компании торговые и дистрибуционные компании Источник: Colliers International 23 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 150 100 50 0 2007 2008 2009 2011 2012 2013 Новое предложение Объем чистого поглощения складских площадей за отчетный период Объем вакантных складских площадей на конец отчетного периода Источник: Colliers International Динамика арендных ставок, $/кв. м/год 140 130 120 110 100 90 Класс А Класс В Источник: Colliers International 4 кв. 2013 3 кв. 2013 2 кв. 2013 1 кв. 2013 4 кв. 2012 80 70 24 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 2010 3 кв. 2012 Актуальность проектов built-to-suit будет расти как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора/заказчика складского или индустриального комплекса. 200 2 кв. 2012 Конкуренция между новыми складскими проектами приведет к сохранению текущего уровня арендных ставок. 250 1 кв. 2012 В 2014 г. мы ожидаем сохранения активности на складском рынке как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения. С учетом того, что новые объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, серьезного увеличения доли свободных площадей не ожидается. Возможно временное повышение этого показателя в момент выхода нового проекта на рынок. 300 4 кв. 2011 Тенденции и прогнозы 350 3 кв. 2011 Договоры аренды в строящихся комплексах заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3,5-5% для ставок, выраженных в долларах США или евро, и 7-10% для ставок, выраженных в рублях. 400 2 кв. 2011 Локальные девелоперы предпочитают использовать методику расчета аренды по принципу «всё включено», при этом ставки рассчитываются преимущественно в рублях. Иностранные и федеральные игроки рынка продолжают работать со ставками, номинированными в долларах или евро по схеме triple net. 450 1 кв. 2011 Дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к росту ставок аренды в середине 2013 г. Последние сделки в складах класса А, готовящихся к вводу в эксплуатацию, заключаются по ставкам аренды $125-130/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи). Объем вакантных площадей и поглощение, тыс. кв. м 4 кв. 2010 Ставки аренды В среднем по рынку Производственно-складские комплексы, планируемые к открытию в 2014 г. № название местоположение класс общая площадь, кв. м складская площадь, кв. м инвестор /девелопер 1 «Армада Парк» Санкт-Петербург, промзона «Шушары» А 75 000 69 700 «Адамант» 2 «А Плюс Пушкин» Санкт-Петербург, Пушкинский район B 40 080 37 000 «А Плюс Девелопмент» 3 Логопарк «Троицкий» Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, КАД А 43 300 36 940 Конфиденциально 4 «Санкт-Петербургский терминальный комплекс», 2-я очередь — 3 корпус Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровская волость, массив Ольгино, участок 27 А 27 000 26 000 «Инвест-Бугры» 5 Индустриальный парк «Ладога», 1-я очередь — производственное здание Всеволожск А 6 500 6 200 «Агротрейд» 6 Nordway Logistics Park, 3-я очередь Санкт-Петербург, Промзона «Шушары», проезд №6 / Магистраль №1 / Южная ул. А 19 900 17 500 BSV (Hanner/ Girteka) 7 ЛП «Осиновая роща», 3-я очередь Санкт-Петербург, пос. Парголово, Горское шоссе, 6 А 54 000 50 400 Корпорация «Стерх» 265 780 243 740 Итого Наиболее крупные сделки на рынке аренды и продажи в Санкт-Петербурге в 2013 г. № Название складского комплекса арендатор/покупатель общая арендуемая площадь, кв. м 1 «ПНК-КАД» «Верный» 43 000 2 «Санкт-Петербургский терминальный комплекс» Логистическая компания 27 000 3 Nordway Logistics Park Торговая сеть 20 200 4 Логопарк «Осиновая роща» Торговая сеть 13 800 5 «Орион Лоджистикс» Производитель автокомпонентов 12 000 6 «ПНК Шушары-2» «Автотрейдинг» 8 700 7 «Гориго» Конфиденциально (торговля) 8 600 8 Логопарк «Осиновая роща» Iron Mountain 5 300 25 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Торговая недвижимость. Россия Структура ввода, кв. м GLA Москва Тенденции 8% В 2013 г. в России было открыто более 1,8 млн кв. м качественной торговой недвижимости, что сопоставимо с показателями предыдущего года. Москва, Санкт-Петербург, Тюмень — лидеры по объему открытых торговых центров в России (в GLA). Восстановление экономики в посткризисные годы стимулировало девелоперов к реализации новых масштабных проектов, часть из которых была открыта в 2013 г. Это привело к росту средней площади торговых центров, отмеченному преимущественно в крупных городах. Кроме того, наблюдалось расширение географии реализации торговой недвижимости, а также отмечался рост коли- чества торговых центров в относительно небольших городах России. Топ-5 проектов, открытых в России в 2013 г. Название Город GBA, кв. м 11% СанктПетербург 15% Городамиллионники 18% Города 350 тыс. 1 млн чел. 28% Города 200-350 тыс. чел. 20% Города < 200 тыс. чел. Источник: Colliers International Динамика розничного товарооборота, прирост к предыдущему году 1,16 1,14 GLA, кв. м «Акварель» Волгоград 121 800 92 140 «Кристалл» Тюмень 100 000 75 000 «Планета» Уфа 154 058 63 440 «Аура» Ярославль 122 000 63 000 «Лондон Молл» Санкт-Петербург 83 000 61 300 1,07 1,06 2010 2011 2012 1,04 0,95 2007 2008 Источник: Росстат 26 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 1,07 2009 2013П Прогнозы В 2014 г. в России к реализации заявлено более 2,3 млн кв. м качественных торговых площадей. однако с учетом темпов строительства, а также графика заполняемости арендаторами общая площадь открытых торговых центров составит 1,6-2 млн кв. м GLA. Среди проектов, находящихся на стадии строительства, большая часть приходится на Москву, города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек, а также от 200 до 350 тыс. человек. В городах-миллионниках России наибольший ввод в 2014 г. ожидается в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске: в каждом из них к открытию заявлено более 100 тыс. кв. м GLA. В ближайшие 2-3 года значительное увеличение объемов ввода ожидается в Перми и Уфе, городах с населением от 200 до 350 тыс. человек, а также в ряде сырьевых и промышленных городов. Ввиду постепенного насыщения центральной части России, проблемы с логистикой отходят на второй план, все большую привлекательность для реализации новых проектов приобретают северные регионы, Сибирь и Дальний Восток. Город GBA, кв. м Екатеринбург Самара Н. Новгород Новосибирск Ростов-на-Дону Уфа Казань Омск Челябинск Воронеж Волгоград Красноярск Пермь 0 400 GLA, кв. м Барнаул 150 000 95 000 «Амбар» Самара 118 000 90 000 «Саяны Парк» Брянск 107 000 80 000 «Планета» 800 Новокузнецк Источник: Colliers International Обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках России, кв. м GLA/1 000 чел 158 000 73 000 «Гринвич», 4-я очередь Екатеринбург 120 000 72 400 Санкт-Петербург «Лотос Плаза» Петрозаводск 105 000 62 800 Самара «Европолис» Санкт-Петербург 60 000 55 000 «Октябрьский» Тверь 60 000 55 000 «Глобус», 2-я очередь Екатеринбург н/д 54 000 Н. Новгород 125 000 53 000 Ростов-на-Дону Екатеринбург Москва 352 Казань Города-миллионники России. Потенциал развития Заработная плата, тыс. руб. 600 План по вводу торговых площадей в 2014 г. «Арена» «Галерея Новосибирск» Новосибирск 200 Фактический объем торговых площадей Топ-10 проектов, заявленных к открытию в регионах в 2014 г. Название Предложения в городахмиллионниках России, тыс. кв. м GLA Уфа Воронеж 40 Красноярск Волгоград Екатеринбург Челябинск 35 Пермь Новосибирск Челябинск Уфа Казань 30 Омск Красноярк Н. Новгород Новосибирск Ростовна-Дону Самара Воронеж Волгоград 25 150 250 350 450 Обеспеченность торговыми площадями, кв. м GLA/1 000 чел. Источник: Colliers International 27 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Омск Пермь 0 100 200 Источник: Colliers International 300 400 500 Торговая недвижимость. Москва Динамика нового строительства, тыс. кв. м GLA 5 000 4 000 3 000 2 000 Основные индикаторы рынка в 2013 г. Общее предложение торговых центров в Москве* 4 212 100 кв. м GLA Обеспеченность торговыми площадями в Москве 352 кв. м GLA/ 1 000 чел. Общая площадь торговых центров, открытых в Москве в 2013 г. Количество торговых центров, открытых в Москве в 2013 г. Уровень вакантности 211 280 кв. м GLA 11 2,8% *классические и специализированные ТЦ Предложение В 2013 г. в Москве было открыто 11 качественных торговых центров суммарной арендопригодной площадью 211 тыс. кв. м. Относительно невысокий объем ввода связан с тем, что большая часть проектов, заявленных к открытию в 2013 г., была перенесена на следующий год. Рынок Москвы до сих пор далек от насыщения. Так, по обеспеченности качественными торговыми центрами Санкт- Петербург значительно опережает столицу, а аналогичный показатель в Варшаве в 2,2 раза выше, чем в Москве. 1 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П GLA на начало отчетного периода Прирост торговой площади за год Источник: Colliers International Обеспеченность торговыми площадями в столицах Восточной Европы, кв. м GLA/1 000 чел. Варшава Будапешт Прага Загреб Афины Санкт-Петербург Бухарест Тирана Москва 352 Киев София Белград 0 Источник: Colliers International 28 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 200 400 600 800 1000 Спрос Москва — приоритетный рынок для зарубежных ритейлеров. Операторов привлекает высокая экономическая активность столицы, а также объем платежеспособного спроса, позволяющий обеспечить высокие обороты в открывающихся здесь магазинах. Спрос ритейлеров показывает положительную динамику: в 2013 г. на рынок вышло 22 новых международных бренда, в то время как в прошлом году их было 18. Наибольшая активность отмечена среди сетей сегментов «Одежда и обувь», а также «Общественное питание» на них приходится более 80% от общего количества новых брендов вышедших на рынок. «Метрополис», «Мега Белая Дача» и «АфиМолл» — ключевые площадки для выхода новых брендов. В последнем ТРЦ в 2013 г. было представлено четыре новых бренда. Отсутствие свободных площадей сделало затруднительным выход новых торговых сетей в ТРЦ «Метрополис» в 2013 г. Всемирно известные иностранные бренды продолжают выкупать свои франшизы. В 2013 г. американский производитель одежды Tommy Hilfiger открыл свой первый флагманский магазин на Кузнецком мосту. В 2014 г. французский дом моды Moncler также выходит на российский рынок без помощи партнеров. Сегмент «Одежда и обувь» в 2013 г. демонстрировал стойкую тенденцию к укрупнению форматов магазинов. Этому способствовали рост площадей впервые открывающихся магазинов, а также выход на столичный рынок крупных зарубежных универмагов. Все больше операторов переходит к мультиканальным продажам, при этом самым быстрорастущим каналом сбыта является интернет. Московский регион — лидер по объемам онлайн-торговли в России. Структура брендов, вышедших на московский рынок, количество магазинов 4% 14% 50% 32% Одежда и обувь Общественное питание Аксессуары Другое Источник: Colliers International Ключевые места выхода новых брендов, количество магазинов 28% 27% 9% 18% 9% 9% Стрит-ритейл ТРЦ «АфиМолл» ТРЦ «Мега Белая Дача» ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» ТРЦ «Атриум» Другие торговые центры Источник: Colliers International 29 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Стрит-ритейл На конец 2013 г. в торговых коридорах Москвы наибольшее количество помещений занимают операторы общественного питания, одежды, обуви и аксессуаров. Так, на Тверской улице на них приходится 54% арендованных помещений. Развитие рынка торговой недвижимости Москвы приводит к постепенному изменению структуры арендаторов помещений стрит-ритейл. Среди них растет доля предприятий общественного питания, продуктовых магазинов, а также операторов сферы услуг, особенно отделений банков. Операторы одежды и обуви, напротив, перемещаются в торговые центры. Мы ожидаем, что высокая доля операторов одежды и обуви в будущем сохранится на ключевых торговых коридорах, таких как Тверская улица, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, которые останутся основными площадками для открытия флагманских магазинов. Так в 2013 г. на Кузнецком Мосту были запущены бутики Tommy Hilfiger, Hugo Boss, Herve Leger. В 2014 г. в Столешниковом переулке откроет свой первый флагманский магазин французский бренд Moncler. Средняя ставка аренды на лучших торговых коридорах Москвы для помещений площадью 100 кв. м составляет $3 500-5 500/кв. м/год. Доля свободных помещений на основных торговых улицах Москвы осталась на уровне 2012 г. и составляет 5%. На второстепенных торговых улицах вакантность доходит до 10%. В марте 2013 г. мэром Москвы было принято решение по развитию пешеходных зон. К 2015 г. в Москве должно появиться более 120 пешеходных маршрутов. Изменение структуры покупательского потока может отрицательно повлиять на активность арендаторов в краткосрочной перспективе. В дальнейшем ожидается, что благоустройство территорий в центре Москвы повысит покупательскую активность москвичей и туристов, что повлечет за собой рост продаж. 24% 27% 9% 18% 10% 12% Предприятия питания Одежда и обувь Аксессуары Банки Красота и здоровье Другое Источник: Colliers International Ставки аренды на основных торговых коридорах мира, $/кв. м/год Нью-Йорк, Пятая Авеню Гонконг, Квинс Роуд Централ Гонконг, Кантон роуд Нью-Йорк, Мэдисон Авеню Лондон, Старый Бонд стрит Гонконг, Козуэй Бэй Цюрих, Банхофштрассе Ставки аренды на основных торговых коридорах Москвы, $/кв. м/год* Улица Структура арендаторов Тверской улицы, количество магазинов Сидней, Питт Стрит Молл ПРОГНОЗ НА ГОД Милан, Виа Монтенаполеоне СтавКа Min Ставка Max Столешников переулок 4 500 7 000 Париж, Елисейские поля Тверская 2 500 6 000 Москва, Столешников переулок 1-я Тверская-Ямская 2 000 4 500 Кузнецкий Мост 3 000 4 500 Петровка 2 500 4 500 Остоженка 2 500 3 500 Мясницкая 1 500 2 800 Никольская 1 500 2 500 * для помещений площадью 100 кв. м 30 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 5 000 Источник: Colliers International 15 000 25 000 35 000 31 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Columbus 277 000 140 000 «Вегас Крокус Сити» 283 460 111 400 «Мозаика» 134 000 68 000 н/д 58 900 GoodZone 145 000 56 000 «Весна» 126 000 56 000 «Смоленский пассаж» 61 500 46 000 «Реутов Парк» 90 000 41 000 «Центральный детский мир» 72 220 36 490 «Кунцево Плаза» Динамика ввода торговых площадей, тыс. кв. м GLA 645 453 641 437 304 270 Источник: Colliers International 2012 2013 211 198 2014П В 2014 г. в Москве рост арендных ставок составит 5-10%. В связи с большим объемом торговых площадей, запланированных к открытию, в столице ожидается временное увеличение вакантности до 4-5%. 225 000 2011 В ближайшие 3-5 лет рынок торговой недвижимости Москвы будет развиваться за счет строительства транспортно-пересадочных узлов, предполагающих торговые площади в своем составе, а также сноса рынков и строительства на их месте качественных торговых объектов. В долгосрочной перспективе развитие рынка будет происходить за счет редевелопмента части промышленных территорий. GLA, кв. м 377 000 2010 Тем не менее доля проектов, реализуемых в Подмосковье, из года в год будет только расти. В 2015 г. в Подмосковье будут открыты такие крупные торговые центры, как «Рига Молл» (80 тыс. кв. м GLA), Zelenopark (130 тыс. кв. м GLA), «Сфера Молл» (60 тыс. кв. м GLA). Два последних находятся на удалении более 15 км от МКАД, что отражает еще одну тенденцию девелопмента в среднесрочной перспективе. Название 2009 В условиях ограниченного количества площадок для девелопмента в Москве последние несколько лет значительная часть проектов реализуется за пределами МКАД. В 2013 г. четыре из одиннадцати торговых центров относились к таким проектам. Однако основное количество проектов, анонсированных к открытию в 2014 г., приходится на зону внутри МКАД, более того, два из них расположены в историческом центре города. GBA, кв. м «Авиапарк» 2008 В 2014 г. в Москве к открытию заявлено более 1 млн кв. м качественной торговой недвижимости. В связи с возможным переносом дат открытия ожидается, что реальный ввод торговых центров не превысит 70% от заявленных объемов и составит от 600 до 700 тыс. кв. м GLA. Но даже в этом случае объем ввода будет сопоставим или превысит показатели 2009 г., когда были открыты такие крупные проекты, как «Золотой Вавилон Ростокино» (170 000 кв. м GLA), «Город Лефортово» (110 000 кв. м GLA) и «Метрополис» (80 000 кв. м GLA). Топ-10 проектов, заявленных к открытию в Москве в 2014 г. 2007 Прогнозы Торговая недвижимость. Санкт-Петербург Индикаторы рынка торговой недвижимости по итогам 2013 г. Показатель Значение Торговая площадь современных торговых объектов (GLA): 3,4 млн кв. м - торговые центры 2,5 млн кв. м - гипермаркеты 435 тыс. кв. м - DIY-центры 255 тыс. кв. м - мебельные центры Обеспеченность площадями (GLA) в торговых центрах 190 тыс. кв. м 502 кв. м на 1 000 человек площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга. FORTGROUP увеличила за прошедший год свою долю с 7,8% до 10,4%. Показатель обеспеченности торговыми центрами в СанктПетербурге остается одним из самых высоких в России. За 2013 г. он вырос с 443 до 502 кв. м на 1 000 человек. При сохранении сроков строительства анонсированных торговых центров обеспеченность торговыми центрами через два года достигнет 560 кв. м на 1 000 человек. Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих торговых центров. После открытия ТРЦ «Лондон Молл» Невский район также укрепил свои позиции в качестве лидера по объему существующих площадей. Что касается строительной активности, то она наблюдается в Приморском, Московском и Красногвардейском районах города. Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2014-2015 гг., — это ТРК «Европолис» (девелопер — FORTGROUP; GLA — 60 500 кв. м), открытие которого намечено на 3-й квартал 2014 г., и ТРЦ HOLLYWOOD (девелопер — СК «Элис»; GLA — 71 000 кв. м), заявленный к вводу в 4-м квартале 2015 года. Также в 2013 г. были получены разрешения на строительство сразу двух outlet-центров — их будут реализовывать девелоперы Hines и Fashion House Group. Предложение Динамика ввода ТЦ по годам, тыс. кв. м 2013 г. стал рекордным по объему ввода за последние семь лет — объем рынка торговых центров увеличился на 346 тыс. кв. м и достиг 2,5 млн кв. м в качественных торговых центрах. Кроме того, в течение года были открыты несколько продуктовых гипермаркетов, «О’Кей» и K-Ruoka. Таким образом, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 3,4 млн кв. м (для сравнения годом ранее эта цифра достигала 3 млн кв. м). В течение года было открыто девять торговых центров, из них в 4-м квартале — три торговых центра: «Лондон Молл» (GLA – 61 300 кв. м), «Пять озер» (21 600 кв. м) и «Заневский Каскад», 3-я очередь (40 300 кв. м). Примечательно, что большинство проектов было реализовано компаниями FORTGROUP и «Адамант». На долю последней компании приходится около 26% всех торговых 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П 2015П Ввод торговых площадей в ТЦ за год Предложение торговых площадей в ТЦ на начало года Источник: Colliers International 32 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Спрос Динамика реальных доходов на душу населения остается положительной, демонстрируя больший рост, чем в 2012 г. Так, по предварительным итогам реальный рост доходов за одиннадцать месяцев 2013 г. составил около 6% (для сравнения, в 2012 г. за аналогичный период реальные доходы сократились по сравнению с 2011 г., а годовой прирост составил менее 2%). Оборот розничной торговли за январь-ноябрь 2013 г. также показал рост в пределах 6% по сравнению c аналогичным периодом 2012 г. В течение года наблюдался выход новых торговых операторов/ брендов в самых разных категориях, в том числе премиальные одежда и аксессуары (Braccialini, Michael Kors, DKNY, Barker, Marc O’Polo), одежда и обувь среднего ценового сегмента (Takko Fashion, Bizzarro, Deichmann, Fun Day), детская одежда (Reima, Another World), интерьерные магазины (Bellora, Pentik), кафе/общепит (Quiznos Sub, Arnolds Bakery & Coffee Shop, Russo Burger, «Бургер Лайк») и др. Новые качественные торговые центры пользуются спросом со стороны арендаторов, расширяющих свое присутствие в Санкт-Петербурге или выходящих на локальный рынок. Ставки аренды В течение 2013 г. арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для «якорных» арендаторов и до 5-6% в год для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год. Структура действующих торговых объектов, кв. м GLA 6% 7% 13% 74% Торговые центры DIY-центры Гипермаркеты Мебельные центры Источник: Colliers International Крупнейшие собственники торговых центров 3,1% 3,0% 3,7% 8,9% 10,4% Девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу — «что выше». 45,1% 25,7% Прочие Morgan Stanley Адамант Галс Девелопмент FORTGROUP Ралмир Холдинг IKEA Источник: Colliers International 33 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International Ставки аренды по типам якорных арендаторов профиль Площадь, кв. м средние арендные ставки, $ / кв. м /год Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах на 1 000 чел., кв. м 5 000-16 000 160-250 DIY 2 500-15 000 120-170 Супермаркет 1 500-3 500 250-450 Выборгский Кинотеатр 3 000-5 000 150-250 Фрунзенский Товары для дома 1 500-2 500 180-250 Невский Бытовая техника, электроника 1 200-4 500 Одежда 160-400 1 012 Московский Гипермаркет 963 Центральный 935 Приморский 698 646 642 515 Адмиралтейский 336 Кировский 1 200-2 500 300-450 Колпинский Фитнес-центр с бассейном до 6 000 150-200 Калининский Петроградский 225 Детские развлечения 700-5 500 100-180 Красносельский 219 Спортивная одежда 1 200-4 500 180-350 Детская одежда 1 000-2 000 250-450 334 262 184 Красногвардейский 129 Василеостровский 108 Петродворцовый 56 Пушкинский 502 Санкт-Петербург Тенденции В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями концепция и формат станут решающими факторами успешности проекта в долгосрочной перспективе. Мы ожидаем, что новые окружные и районные торговые центры будут появляться в крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит определенные изменения — fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса. Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами. На рынке анонсируются новые уникальные по формату проекты. К наиболее обсуждаемым в настоящее время проектам можно отнести развлекательный парк Dreamworks, который планирует реализовать группа компаний «Регионы» до конца 2016 г., а также сельскохозяйственный рынок площадью около 300 000 кв. м, реализуемый компанией «С-Фрут» совместно с французской компанией Semmaris. Помимо этих проектов в Санкт-Петербурге также реализуются первые outlet-центры. 34 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 0 200 400 600 800 1000 1200 Источник: Colliers International Районы-лидеры по объему строящихся торговых центров, тыс. кв. м 120 100 80 60 40 20 0 Московский Красногвардейский Выборгский Приморский Источник: Colliers International Торговые объекты, введенные в 2013 г. название категория адрес GBA, кв. м GLA, кв. м Девелопер «Лондон Молл» ТРК ул. Коллонтай, д. 3 83 000 61 300 FORTGROUP «Континент» на Звездной ТРК ул. Ленсовета, д. 103 94 450 56 670 «Адамант» «Континент» на Бухарестской ТРК ул. Бухарестская, д. 30 90 000 54 000 «Адамант» «Жемчужная плаза» ТРК Петергофское ш., д. 51 96 000 48 000 SRV Group и ШИИК «Заневский каскад», 3-я очередь ТРК Заневский пр., 67-71 62 000 40 300 «Адамант» «Балкания Нова», 2-я очередь ТРК Балканская пл., д. 5 54 800 35 620 «Адамант» «Пять озёр» ТРК Долгоозерная ул., д. 14/2А 31 970 21 600 FORTGROUP «Авеню» ТЦ Выборгское ш., д. 15А 45 000 17 000 «Элис» «О’Кей» Гипермаркет Богатырский пр., д. 42А 23 000 16 100 «Доринда» ул. Александровский парк, д. 4 15 630 11 400 «Интерком» и группа компаний «КИНО СИТИ» Kesko Food «Великан Парк» K-Ruoka МФК Гипермаркет Пискаревский пр., д. 59А Итого - 5 000 595 850 366 990 GBA, кв. м GLA, кв. м Торговые объекты, планируемые к открытию в 2014 г. название категория адрес Девелопер «Европолис» ТРК Полюстровский пр., д. 84А 141 700 60 500 FORTGROUP «Монпансье» ТРК Планерная ул. 42 500 30 500 «Фоника» «Питер Радуга», 2-я очередь ТРК Космонавтов пр., д. 14 43 350 30 350 Ralmir Outlet Таллинское ш. / КАД 26 000 20 260 Fashion House Group «Искра» Fashion House ТЦ Искровский пр., д. 3 28 000 17 200 «Скейлс» «Галактика» ТЦ Московское ш., д. 7Б 21 750 16 660 «Торговый двор» Outlet Village Pulkovo, 1-я очередь Outlet Пулковское ш., рядом с д. 56, к. 4 15 000 12 000 Hines «У Красного моста» МФК наб. Реки Мойки, д. 79 36 500 10 900 ЗАО «БТКДевелопмент» ТЦ 4-й Верхний переулок, участок 1 15 000 9 000 «АБ Инжиниринг» «Парнас» «Балтийский» «Спар» «Адмирал» ТРК Гипермаркет ТЦ Большой пр. В. О., д. 68 12 100 7 800 Hines угол ул. Коллонтай и ул. Бадаева 10 500 7 500 ТД «Интерторг» Кирпичный пер., д. 1/4 9 800 6 000 ГК «Советник» 402 220 228 670 Итого 35 Годовой отчет | 2014 | Россия | Colliers International 482 офисов в 62 странах на 6 континентах США: 140 Канада: 42 Латинская Америка: 20 Тихоокеанский регион, Азия: 195 Европа, Ближний восток, Африка: 85 $2 млрд годовой доход 1,12 млрд кв. м в управлении 13 500 профессионалов Colliers International Россия 123317 Москва Пресненская набережная, д. 10 «Башня на Набережной» Тел. +7 495 258 51 51 191186 Санкт-Петербург Волынский пер., д. 3 Тел. +7 812 718 36 18 Николай Казанский Управляющий партнер Nikolay.Kazanskiy@colliers.com Владимир Сергунин Директор по развитию бизнеса Vladimir.Sergunin@colliers.com Владислав Рябов Партнер, региональный директор департамента складской и индустральной недвижимости, земли Vladislav.Ryabov@colliers.com Анна Никандрова Региональный директор департамента торговой недвижимости Anna.Nikandrova@colliers.com Станислав Бибик Исполнительный директор департамента рынков капитала Stanislav.Bibik@colliers.com Саян Цыренов Директор департамента рынков капитала Sayan.Tsyrenov@colliers.com Вера Зименкова Директор департамента по работе с корпоративными клиентами Vera.Zimenkova@colliers.com Марина Толстошеева Региональный директор, руководитель департамента управления недвижимостью Marina.Tolstosheeva@colliers.com Екатерина Подлесных Руководитель отдела street retail Ekaterina.Podlesnykh@colliers.com Дмитрий Романов Директор департамента оценки Dmitry.Romanov@colliers.com Ольга Козлитина Директор департамента маркетинга и PR Olga.Kozlitina@colliers.com Владислав Николаев Руководитель отдела консалтинга торговой недвижимости Vladislav.Nikolaev@colliers.com Андрей Косарев Генеральный директор, офис в Санкт-Петербурге Andrey.Kosarev@colliers.com Вероника Лежнева Директор отдела исследований, офис в Санкт-Петербурге Veronika.Lezhneva@colliers.com colliers.com Copyright © 2014 Colliers International. Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете. Accelerating success.
