Анализ рынка торговой недвижимости Саратова 2008г

Анализ рынка торговой недвижимости г. Саратова
Типы торговых предприятий
Общемировые тенденции в современной розничной торговле заключаются в укрупнении
торговых площадей и усилении концентрации капитала в торговой сфере. Эти тенденции
материализовались в появлении новых типов торговых предприятий. В США это «моллы», в
Европе – крупнейшие городские универмаги и загородные гипермаркеты и торговые центры.
Российские федеральные строительные нормы, принятые в своем большинстве еще в советские
времена, не дают ответы на вопросы классификации. Поэтому ориентиром применительно к
российской действительности обычно принимаются Московские городские строительные нормы:
Супермаркет - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом
продовольственных товаров и ограниченным ассортиментом непродовольственных товаров
повседневного спроса.
Гипермаркет - магазин самообслуживания с универсальным ассортиментом
продовольственных и непродовольственных товаров преимущественно повседневного спроса с
торговой площадью от 5000 кв. м, при использовании до 50% от торговой площади под
размещение непродовольственных товаров. Гипермаркет является единым предприятием, которое
имеет торговую площадь в собственности, либо арендует ее у собственника и за счет этого
реализует технологию «cash and carry» или, по-русски, самообслуживания.
Торговый центр - комплекс функционально и пространственно взаимосвязанных
предприятий и учреждений: магазинов разных типов, а также предприятий питания, бытового и
других видов обслуживания, размещаемых на одной территории или в едином объеме. Торговый
центр – это комплекс из самостоятельных предприятий торговли, в том числе мини-маркетов,
супермаркетов и гипермаркетов. предприятий питания, тренажерных и спортивных залов,
многозальных кинотеатров. Торговые площади в нем, как правило, принадлежат одному
собственнику и сдаются в аренду. Торговые центры имеют массу преимуществ перед другими
форматами эксплуатации торговой недвижимости.
Во-первых, это обеспечивает широчайший ассортимент товаров и услуг.
Во-вторых, с точки зрения коммерческих рисков, для владельцев торговых центров этот
формат розничной торговли является супервыгодным. Практически все площади в торговом
центре сдаются в аренду и все риски, связанные с эффективностью торговых операций,
ужесточением налогового законодательства, введения законодательных запретов и ограничений лицензирование, проверки контролирующих органов и т.д. - несут непосредственно арендаторы.
Одним из главных достоинств объекта остается расположение его в «проходном месте».
Торговый центр, находящийся в неудобном для покупателей месте, не будет пользоваться
должным спросом, и, соответственно, не будут окупаться вложенные средства арендаторов и
арендодателей. Поэтому, прежде чем покупать или арендовать торговую площадь, необходимо
проанализировать конъюнктуру рынка и выяснить, какие именно товары будут востребованы в
данное время в данном месте. Успешно развиваются торговые центры, которые отличаются
удачным месторасположением, наличием удобных стоянок, четкой классификацией торговых зон
и тем, что предлагают потребителю максимально широкий ассортимент товаров.
Классификация торговых центров
Все типы торговых центров служат различным покупательским нуждам и классифицируются
в зависимости от размера центра, местоположения и арендаторов/торговых операторов,
присутствующих в них.
1. Микрорайонный торговый центр - ТЦ осуществляет торговлю товарами первой
необходимости и предлагает услуги повседневного спроса - ремонт обуви, прачечная. Такой центр
состоит как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь - GLA которых составляет
около 2800 кв. м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв. м. В большинстве случаев, основным
оператором
«якорем»,
является
минимаркет.
Микрорайонный торговый центр ориентирован на количество покупателей до 10 тысяч человек а
его торговой зоной является территория 5-10-минутной пешеходной доступности. Примерами
такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и
промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть
помещений арендаторам - аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и пр.
2. Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса - продукты питания, лекарства,
хозтовары и услуги - прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт,
обеспечивающие удовлетворение ежедневных потребностей жителей района. Якорным
арендатором, как правило, является супермаркет, «мини-якорями» могут быть аптека,
хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и
аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ, в основном,
составляет 5600 кв. м; на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв. м.
3. Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких»
товаров - мужская, женская, детская и спортивная одежда и «жестких» - металлические изделия,
электроинструменты, бытовая техника.
Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон
цен, нежели в районном ТЦ.
4. Суперокружной торговый центр - центры, которые соответствуют общему профилю
окружного центра, но имеют площадь более 23 000 кв. м, классифицируются как суперокружные.
В исключительных случаях площадь достигает 90 000 кв. м. В результате, окружной ТЦ - самая
сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.
5. Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды,
мебели, товарами для дома - глубокий и широкий ассортимент, различными видами услуг, а также
местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь,
обычно,
составляет
не
менее
5000
кв.
м.
Типичная для данной категории общая арендная площадь – 45 000 кв. м, на практике она
варьируется от 23 000 кв. м до 85 000 кв. м.
6. Сyперрегионалъный центр - предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели,
товаров для дома, а также услуги сферы отдыха и развлечений. Строятся такие центры вокруг трех
и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую
арендную
площадь
около
93
000
кв.
м.
На практике площадь варьируется от 50 000 и может превышать 150 000 кв. м. Торговая зона для
суперрегионального торгового центра может достигать 1,5-часовой транспортной доступности,
количество посетителей центра – 300 тысяч и более человек.
7. Специализированные торговые центры - существует множество торговых центров,
которые являются разновидностями перечисленных выше основных категорий центров и
объединяются словом «специализированные». Такие торговые центры отличаются от центров
предыдущих категорий спецификой построения и набором требований.
Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых
магазинов - гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел, как заменитель
супермаркета, может быть назван специализированным районным центром.
Центр окружного масштаба, в котором «якорем» является крупный фитнес-центр с
магазинами спорттоваров, товаров для здорового образа жизни, туризма и отдыха, должен иметь
статус специализированного.
Специализированные торговые центры часто разделяют по назначению:
• Развлечения;
• Торговля и развлечения;
• Скидки;
• Товары для дома;
• Исторический;
• Мегамолл;
• Стиль жизни.
8. Фестиваль-центр - «Якорем» является совокупность предприятий развлечений и
общественного питания; предприятия торговли - магазины сувениров и парфюмерии, одежды,
обуви и аксессуаров, ювелирные - выступают в качестве сопутствующих.
Расположены фестивал-центры, как правило, в культурно-исторических местах города, на
центральной площади. Примером такого центра может являться «Охотный ряд».
9. Торгово-общественный центр - «Якорем» в таком центре могут выступать: детские и
фитнес-клубы, спортивные и развлекательный комплексы, гостиница и универмаг. В своем
составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами
являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.
10. Торговый центр Моды - «Якорем» в данном центре является совокупность магазинов
одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии
и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города и часто
занимают первые с 1-го по 3-й этажи в торгово-офисных центрах.
11. Аутлет-центр - В данных центрах торговлю осуществляют предприятия-производители
одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В
качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Могут располагаться в
спальных и удаленных районах города.
Общее положение на рынке торговой недвижимости Саратова
Торговые помещения одними из первых вошли в коммерческий оборот с началом рыночных
преобразований в Российской Федерации. Рынок купли-продажи торговых помещений является
наиболее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости. В данном сегменте
совершается наибольшее количество сделок. Данное обстоятельство подтверждается отсутствием
доступной информации о заключаемых сделках и информации о предложении объектов
недвижимости, включающей указание основных характеристик объекта и цены предложения.
Население города практически не растет, поэтому потребность в магазинах также
ограничена. Кроме того, вновь открывающимся магазинам все труднее конкурировать с уже
существующими, имеющими постоянный круг покупателей. При строительстве новых жилых
кварталов параллельно создается необходимая инфраструктура, поэтому перепрофилирования
помещений не требуется.
На стадии развития предпринимательства достаточно большое распространение получили
торговые павильоны. Торговые павильоны одновременно обладают преимуществами как
торговых киосков (возможность размещения в наиболее оживленных местах, позволяющих
обеспечить наибольшую эффективность использования собственности), так и капитальных зданий
(относительно большие торговые площади, наличие коммуникаций). В общедоступных
информационных источниках в один момент времени можно обнаружить не более 3 предложений
о продаже специализированных торговых помещений.
Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в центральной части города в
непосредственной близости от остановок общественного транспорта. Наиболее престижными и
дорогими являются магазины, располагающиеся на ул. Московской, Чапаева, Радищева, Пр.
Кирова, ул. Советская и т. д. Для магазинов наиболее значимым фактором месторасположения
является удаленность от остановок общественного транспорта и основных пешеходных потоков.
На продажу с использованием средств массовой информации и риэлтерских фирм в большем
количестве выставляются магазины, имеющие недостаточно выгодное месторасположение.
Основным объектом сделок являются специализированные торговые помещения, имеющие
общую площадь от 120 до 200 квадратных метров.
Еще несколько лет назад о цивилизованном рынке торговой недвижимости в Саратове не
было и речи. О начале его формирования заговорили только в последние 2-3 года, когда появился
устойчивый спрос со стороны федеральных торговых операторов, вызвавший рост предложения и
давший толчок развитию торговой недвижимости города в целом.
Общее предложение торговых помещений в Саратове составляет около 400 тыс. кв. м, что в
перерасчете на душу населения говорит о низком уровне обеспеченности торговыми площадями.
Если в Самаре этот показатель равен 0,7 кв.м. на человека, то в Саратове - 0,46. При этом новых
зданий, которые полностью отвечают современным требованиям к объектам коммерческой
недвижимости, в этом городе очень мало. После 90-х годов прошлого века в Саратове, кроме
жилья, практически ничего не строилось. Поэтому рынок коммерческой недвижимости
складывается в основном из реконструированного очень старого фонда.
В то же время специалисты отмечают тенденцию к увеличению количества торговых
площадей. Здесь можно выделить три направления: новое строительство, перепрофилирование
производственных помещений и перевод жилых помещений в нежилой фонд. С освоением как
непосредственно производственных площадей, так и с возможным возведением объектов нового
строительства на бывших территориях промышленного назначения участники рынка связывают
наиболее значительное увеличение предложения. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, в
центре города практически отсутствуют свободные площадки под строительство. Во-вторых, там
очень высокая цена расселения. И, в-третьих, этому способствует факт расположения
промышленных предприятий на пересечении потребительских потоков.
За последние несколько лет в регионе начала изменяться структура рынка коммерческих
площадей. И основной тенденцией развития этого сегмента рынка в 2004 года было укрупнение
торговых форматов. Однако местные девелоперы не торопятся заниматься масштабными
проектами. Первый торговый центр современного формата был построен только в 2004 году.
Торговые центры Саратова
На сегодняшний день уровень развития торгово-равлекательных центров в Саратове
оценивается как низкий. Большинство объектов, относимых участниками рынка к ТЦ, таковыми в
современном понимании не являются, так как не отвечают целому ряду требований. Прежде всего
выделяются несоответствия в архитектурно-планировочных решениях, в отсутствии концепции и
непродуманном составе арендаторов. Некомпетентное управление и эксплуатация, недостаточный
набор функций, предоставляемых арендаторам и покупателям, а также низкий уровень маркетинга
и отсутствие парковочных мест не позволяют большинству саратовских объектов называться
центрами торговли современного формата. Классифицировать как торговый центр можно ТЦ
"Форум", Галерею «Каштан», ТЦ "Поволжье". ТЦ "Аврора", который был запущен в декабре 2005
года, считается первым торговым центром современного европейского уровня, однако, по оценке
независимых специалистов, и его концепция не лишена ряда ошибок.
В силу несоответствия помещений современным формам торговли спрос на них со стороны
сетевых операторов и монобрэндовых компаний ограничен. Поэтому практически во всех
объектах имеются свободные площади. Уровень арендных ставок по торговым центрам в Саратове
значительно ниже, чем в Самаре. Если в Саратове диапазон аренды составляет $30-67 за кв. м в
месяц, то в Самаре ставка колеблется от $50 до $100. При этом дифференциация идет в
зависимости в первую очередь от этажа, во вторую - от арендуемой площади и расположения
относительно вертикальных интеграций. Скидка на объем арендуемых площадей может доходить
до 15-20% при аренде от 150 кв. м и до 50% при аренде площадей свыше 600 кв. м. Но в торговых
центрах старых форматов, как правило, нарезка не превышает 20-40 кв. м.
Дифференциация цен на торговые помещения
В связи с отсутствием в городе торговых объектов с современными лифтами существует
значительная дифференциация арендных ставок в зависимости от этажа. По некоторым
неспециализированным объектам ставка аренды первого этажа от каждого последующего может
отличаться в 2 раза. Для объектов, позиционируемых как торговые центры, ставка на площади
второго этажа снижается на 30%, а для третьего этажа - на 40% относительно первого. Торговля в
таких объектах выше третьего этажа не поддерживается, скорее для этих целей используется
цоколь или подвал.
В первом ТЦ с эскалаторами и пассажирскими лифтами (ТЦ "Аврора") установлены
одинаковые ставки для цокольного, первого и второго (секции, примыкающие к эскалатору)
этажей. Ставки на секции у эскалатора различаются с остальными секциями на 15-20%. Обратным
примером является галерея на втором этаже ТЦ "Форум", которая в отсутствии лифтов или
эскалатора не смогла функционировать, и собственник был вынужден перепрофилировать
галерею в магазин "Детский мир", соответственно, с потерей средневзвешенной арендной ставки.
В Самаре ситуация мало чем отличается от саратовской, несмотря на то, что рынок
коммерческой недвижимости у нас более развит. Объясняется это тем, что в Самаре тоже
немногие ТЦ могут похвастаться современными вертикальными интеграциями, и поэтому
арендные ставки по отдельным объектам могут разниться на 30-50% в зависимости от этажа. В
ТЦ, оборудованных эскалаторами, дифференциация значительно уменьшается. Однако, как
отмечают специалисты, первый этаж все равно остается самым дорогим в силу своей
имидживости и наличия большой проходимости потребителей, за которую некоторые арендаторы
готовы платить.
Спрос и предложение на рынке
Спрос и предложение торговой недвижимости Саратова качественно не совпадают.
Существующий спрос ориентирован в первую очередь на пр. Кирова (центр города) и на другие
главные торговые коридоры, в то время как предлагаются в основном помещения на
второстепенных улицах, не столь интересных для ритейла. Кроме того, размер площадей,
запрашиваемых для аренды и покупки, вне зависимости от места их расположения и типа здания,
как правило, превышает размер площадей, предлагаемых к заключению сделок.
Ставки по наиболее ликвидным площадям от 80 до 150 кв. м на пр. Кирова составляют
интервал от $67 до $87 за кв.м в месяц. При этом отдельные предложения имеют арендную ставку
$300 за кв.м в месяц, но это скорее исключение из правила. Спрос на данные объекты
формируется за счет дорогих бутиков (MANGO, Adidas, Columbia, Chester). Сравнение арендных
ставок разных сегментов торговой недвижимости позволяет сделать вывод о том, что торговые
центры Саратова в сегодняшнем виде не могут составить конкуренцию бутикам, расположенным
в центре города.
Торговые помещения площадью от 10 до 80 кв. м, расположенные по основным торговым
коридорам города (исключая пр. Кирова), сдаются по ставкам от $15 до $33 за кв.м в месяц, а
минимальная арендная ставка составляет $6. Они востребованы федеральными и местными
салонами связи, туристическими агентствами, представительствами страховых компаний и т.д.
Спрос на встроенно-пристроенные помещения от 300 до 1000 кв.м поддерживается
мебельными салонами, спортивными магазинами современного формата, офисами крупных
федеральных компаний, местными сетевыми компаниями бытовой техники, магазинами
строительных и отделочных материалов. Примечателен тот факт, что в данном формате не
представлены продовольственные супермаркеты ввиду отсутствия как местных, так и сетевых
федеральных операторов. Помещения от 1000 до 3000 кв. м востребованы со стороны крупных
торговых операторов разных товарных групп, но в силу практически полного отсутствия
предложения площадей в новых торговых центрах им приходится вступать в проекты
редевелопмента бывших производственных и выставочных площадей.
Рынок купли-продажи торговых площадей Саратова фактически является только вторичным,
т.к. новое строительство ведется в основном в жилом секторе. На рынок выходят
немногочисленные встроенно-пристроенные помещения свободного назначения в новых жилых
домах. При этом пр. Кирова находится вне рынка, т.к. предложения по данному торговому
коридору крайне редки и не представляются в листингах. Одним из факторов, тормозящих
развитие торговой недвижимости в центре, являются коммуникационные проблемы. Узкие улицы
исторического центра города на сегодняшний день не справляются с имеющейся транспортной
нагрузкой. Ряд улиц центра города, таких как Астраханская, Рахова и другие, имеют или
одностороннее движение, или ограничения для проезда частного транспорта. Это, безусловно,
снижает возможности развития торговой недвижимости в центре города. Для решения
транспортных проблем с ряда улиц были убраны трамвайные пути, но в целом проблема стоит
достаточно остро.
Саратов не относится к лидирующим по экономическим показателям регионам, поэтому
ситуация, характеризующая развитие рынка недвижимости в области, вполне закономерна.
В 2004 году среднемесячная заработная плата была ниже среднего уровня данного
показателя по Приволжскому федеральному округу, в который входит Саратов, на 4%. Исходя из
этого можно сделать вывод об относительно невысокой покупательской способности населения.
Отсюда и слабое развитие рынка розничной торговли в регионе. Однако не все так плохо, как
кажется на первый взгляд. Общее количество населения, приближающееся к 1 млн,
положительная динамика заработной платы и стабильный рост объема розничной торговли и
общественного питания могут служить основой для успешного развития города в ближайшие
годы. А значит, есть определенные перспективы в плане развития рынка торговой недвижимости
Саратова. Об этом свидетельствует и возросший в последнее время интерес к региону со стороны
крупных федеральных инвесторов. На рынок Саратова планируют выйти компании METRO и
IKEA. Специалисты относят Саратов к городам со средним потенциалом в плане строительства
современных крупноформатных торговых и торгово-развлекательных центров и прогнозируют
дальнейшее стабильное развитие рынка торговой недвижимости, которое будет выражаться и в
количественном улучшении торговых площадей, и в улучшении их качества.