Приложение 2 к Правилам сотрудничества АО «Россельхозбанк» с Партнерами Требования АО «Россельхозбанк» к отчетам об оценке 1. Отчет должен соответствовать требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, требованиями федеральных стандартов оценки, стандартов и правил, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков. 2. Отчет об оценке должен быть оформлен с учетом следующих требований: № п/п 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. Основание требования Представлен как в печатном, так и в электронном виде на съемном Требование Банка электронном носителе информации (CD/DVD-диске) Пронумерован постранично, прошит. Представленный оценочной № 135-ФЗ ст.11, компанией отчет должен быть подписан уполномоченным лицом ФСО № 3 п. 6 оценочной компании, заверен оттиском печати оценочной компании и подписями не менее двух оценщиков Отчет об оценке, представленный оценщиком, занимающимся частной № 135-ФЗ ст.11, практикой, должен быть заверен подписью и оттиском личной печати ФСО № 3 п. 6 оценщика Отчет комплектуется приложениями (отдельным томом), в которых ФСО № 3 п.10 приводятся копии всех документов, использованных при выполнении Требование Банка оценки, в том числе правоустанавливающие, технические, бухгалтерские документы, бизнес-планы и прочие материалы, полученные от заказчика, заключения специалистов и экспертов, опросные листы, распечатки интернет-страниц и страницы из периодических изданий с исчерпывающей информацией по анализу рынка, объектам-аналогам и прочие документы Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки № 135-ФЗ ст.11, законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены ФСО № 3 п. 7 специальные формы отчетов. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования ФСО и устанавливаются соответствующими ФСО отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей Содержание требований 3. Отчет в обязательном порядке должен содержать следующие сведения: № п/п 3.1. 3.2. – – – 3.3. Содержание требований Дата определения стоимости объекта оценки Используемые стандарты оценки: Федеральные стандарты оценки Стандарты и правила оценочной деятельности, используемые при проведении оценки Обоснование использования стандартов оценки для определения соответствующего вида стоимости при проведении оценки данного объекта оценки Цели и задачи проведения оценки (определение рыночной либо инвестиционной, ликвидационной или кадастровой стоимости для соответствующих целей). Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный стандарт оценки. Основание требования № 135-ФЗ ст. 11 № 135-ФЗ ст.11, ФСО № 3 п. 8д ФСО № 3 п. 8д ФСО № 3 п. 8д № 135-ФЗ ст.11 № 135-ФЗ ст.11, ФСО № 2 п.п. 5,7-10 3.7. Дата составления отчета Порядковый номер отчета Основание для проведения оценки (договор, определение суда, арбитражного суда, третейского суда, а также оценка по решению уполномоченного органа) Сведения о заказчике оценки: 3.7.1. – – – – – 3.7.2. – – – 3.8. Заказчик - юридическое лицо: организационно-правовая форма полное наименование основной государственный регистрационный номер (ОГРН) дата присвоения ОГРН местонахождение Заказчик - физическое лицо: фамилия, имя, отчество серия и номер документа, удостоверяющего личность дата выдачи и орган, выдавший указанный документ Сведения об оценщике: 3.4. 3.5. 3.6. 3.8.1. – – – – – – 3.8.2. – – – – – – – – 3.9. 3.10. 3.11. – – – – № 135-ФЗ ст.11 № 135-ФЗ ст.11 № 135-ФЗ ст.11, ст.9 № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в ФСО №3 п.8в № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8в Об оценщике, работающем на основании трудового договора, заключенного с оценочной компанией: фамилия, имя, отчество ФСО №3 п.8в информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8в номер и дата выдачи документов, подтверждающих получение ФСО №3 п.8в профессиональных знаний в области оценочной деятельности сведения о страховании гражданской ответственности оценщика ФСО №3 п.8в стаж работы в оценочной деятельности ФСО №3 п.8в организационно-правовая форма, полное наименование, основной № 135-ФЗ ст.11, государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН, ФСО №3 п.8в место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество ФСО №3 п.8в серия и номер документа, удостоверяющего личность ФСО №3 п.8в дата выдачи и орган, выдавший указанный документ ФСО №3 п.8в информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8в номер и дата выдачи документов, подтверждающих получение ФСО №3 п.8в профессиональных знаний в области оценочной деятельности сведения о страховании гражданской ответственности оценщика ФСО №3 п.8в стаж работы в оценочной деятельности ФСО №3 п.8в место нахождения оценщика № 135-ФЗ ст.11 Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке ФСО № 3 п. 8в, отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их ФСО № 1 п. 19 квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки Балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, № 135-ФЗ ст.11 принадлежащего юридическому лицу) Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, № 135-ФЗ ст.11, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта ФСО №3 п.8е, оценки: ФСО №1 п.18в подробное описание состава объекта оценки, его расположения Требование (нахождения) Банка количественные характеристики объекта (площади, объемы и др.) ФСО №3 п.8е, ФСО №1 п.18в качественные характеристики объекта (технические и эксплуатационные ФСО №3 п.8е, характеристики, износ, устаревание и др.) ФСО №1 п.18в сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом ФСО №3 п.8е, оценки – количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки – информация о текущем использовании объекта оценки – – – 3.12. – – 3.13. 3.14. 3.15. 3.16. – – – – 3.17. – – – – – – – – 3.18. 3.19. ФСО №1 п.18в ФСО №3 п.8е, ФСО №1 п.18в ФСО №3 п.8е, ФСО №1 п.18в информация о техническом состоянии объекта оценки, первоначальной и Требование остаточной балансовой или кадастровой стоимостей, окружения, Банка обеспеченности инженерными сетями, транспортной доступности (где это применимо в соответствии с видом объекта оценки) другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, ФСО №3 п.8е, существенно влияющие на его стоимость ФСО №1 п.18в к описанию объекта оценки прикладывается акт осмотра оценщиком Требование объекта оценки с приложением фотографий Банка Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком ФСО №3 п.8г при проведении оценки: допущения № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8г ограничения и пределы применения полученного результата № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.8г Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного № 135-ФЗ ст.11 толкования результатов проведения оценки объекта оценки Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными № 135-ФЗ ст.11 для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих № 135-ФЗ ст.11 количественные и качественные характеристики объекта оценки Основные факты и выводы: ФСО №3 п.8а общая информация, идентифицирующая объект оценки ФСО №3 п.8а результаты оценки, полученные при применении различных подходов к ФСО №3 п.8а оценке итоговая величина стоимости объекта оценки ФСО №3 п.8а задание на оценку ФСО №3 п.8б Анализ: анализ (в том числе, прогноз развития) рынка объекта оценки (конкретного ФСО № 3 п. 8ж сегмента рынка, к которому относится объект оценки) анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к ФСО № 3 п. 8ж объекту оценки, но влияющих на ее стоимость наличие информации по всем ценообразующим факторам, использованным ФСО № 3 п. 8ж при определении стоимости наличие обоснования значений или диапазонов значений ценообразующих ФСО №3 п.8ж факторов анализ ликвидности объекта оценки с указанием потенциальных Требование покупателей, условий продажи и обоснованием нормального срока Банка экспозиции анализ состава прав, в том числе обременений, на объект оценки и Требование пригодности объекта оценки для целей залога Банка анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. ФСО №1 п.10 В случае предполагаемого наилучшего использования, отличного от Требование текущего, обязательно документальное подтверждение всех разрешений, Банка согласований, проектов и экспертных заключений анализ ретроспективных данных бухгалтерского и налогового учёта, Требование данных бизнес-планов и их корреляция с прогнозируемым денежным Банка потоком Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, ФСО №3 п.8з затратного и сравнительного подходов к оценке: Доходный подход – описание применения с приведением расчетов или ФСО № 1 п. 20, обоснованный отказ от применения подхода: п. 21, ФСО № 3 п.8з – установление периода прогнозирования – исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования и после, а также связанные с объектом оценки расходы – определение ставки дисконтирования – осуществление процедуры приведения потока ожидаемых доходов в стоимость 3.20. Затратный подход – описание применения с приведением расчетов или обоснованный отказ от применения подхода: – – – 3.21. – – – – 3.22. – – – – 3.23. 3.24. – – ФСО № 1 п. 21а ФСО № 1 п. 21б ФСО № 1 п. 21в ФСО № 1 п. 21г ФСО № 1 п. 20, 23, ФСО № 3 п. 8з применение подхода при возможности замены объекта оценки точной ФСО № 1 п. 23 копией либо объектом, имеющим аналогичные полезные свойства учет износа и всех видов устареваний ФСО № 1 п. 23 обоснование расчета (подбор аналога, полнота и последовательность Требования используемых материалов, прибыль предпринимателя), обоснование Банка величины износа Сравнительный подход – описание применения с приведением расчетов ФСО № 1 п. 20, или обоснованный отказ от применения подхода: п. 22, ФСО № 3 п.8з обоснованный выбор единиц сравнения и проведение сравнительного ФСО № 1 п. 22а анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога количество объектов аналогов не менее 5 единиц и их базовые Требования характеристики являются сопоставимыми с характеристиками Банка оцениваемого объекта корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по ФСО № 1 п. 22б каждому элементу сравнения. Введение и обоснование шкалы корректировок согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по ФСО № 1 п. 22в объектам-аналогам с обоснованием схемы согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов Согласование результатов оценки: ФСО №1 п.24, ФСО №3 п.8и наличие описания процедуры согласования ФСО №1 п.24, ФСО №3 п.8и при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода ФСО №1 п.24, – описание процедуры соответствующего согласования ФСО №3 п.8и обоснование способа согласования, а также все сделанные оценщиком при ФСО №1 п.24, осуществлении согласования результатов суждения, допущения и ФСО №3 п.8и использованная информация обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, ФСО №1 п.24, полученным при применении различных подходов (и методов в рамках ФСО №3 п.8и подходов) В приложении к отчету должны содержаться копии документов, ФСО №3 п.9 используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе: – правоустанавливающих и правоподтверждающих документов; – документов технической инвентаризации; – заключений специальных экспертиз; – другие документы по объекту оценки (при их наличии). Описание информации, используемой при проведении оценки: наличие в отчете ссылок на источники информации, позволяющие делать № 135-ФЗ ст.11, выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, ФСО №3 п.10 либо приложены копии материалов и распечаток наличие копий соответствующих материалов - в случае отсутствия ФСО №3 п.10 свободного и необременительного доступа на сайт в сети Интернет на дату проведения оценки и после даты проведения оценки/или в будущем возможно изменение адреса страницы/или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ 3.25. 3.26. 3.27. 3.28. 3.29. 3.30. 3.31. 3.32. 3.33. 3.34. Наличие подписи уполномоченного лица и заверения в установленном порядке информации предоставленной заказчиком, в том числе, справок, таблиц, бухгалтерских балансов и пр., если у оценщика нет оснований считать иначе Наличие в отчете анализа значения (экспертного мнения), используемого в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, в случае использования экспертного мнения В случае если в отчете приводятся в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, характеристики (корректировки, скидки), значение которых определяется с использованием экспертного суждения оценщика или привлеченного специалиста (эксперта), в отчете описываются условия, при которых указанные характеристики могут достигать заданных значений Наличие описания последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющего понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта Наличие обоснования выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, в том числе полные расчёты и документальное обоснование всех: – составных частей при определении коэффициента капитализации или ставки дисконтирования; – вносимых корректировок и поправок в цены объектов-аналогов. Расчёт ликвидационной стоимости, при сроке экспозиции объекта оценки не превышающем шесть месяцев Итоговое значение стоимости после согласования результатов может быть представлено в округленной форме по правилам округления и должно быть выражено в валюте РФ (в рублях) Указание на ответственность оценщика за достоверность информации, используемой в Отчете, полученной из собственных источников и/или третьих лиц, а также положение, обязывающее оценщика указать в отчете на невозможность установления достоверности используемой информации с указанием соответствующей ссылки на источник данной информации Наличие информации о включении величины НДС в размер рыночной стоимости ФСО №3 п.11 ФСО №3 п.12 ФСО №1 п.19 № 135-ФЗ ст.11, ФСО №3 п.13 ФСО №3 п.14 ФСО №3 п.15 Требование Банка Требование Банка ФСО №3 п.11, ФСО №1 п.27 Требование Банка Требование Банка 4. При составлении отчета должны быть выдержаны следующие принципы: № п/п 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. Основание требования Принцип существенности – в отчете изложена вся информация, ФСО №3 п.4 существенная с точки зрения стоимости объекта оценки Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете, должна ФСО №3 п.4 быть подтверждена Принцип однозначности – содержание отчета не должно вводить в № 135-ФЗ ст.11, заблуждение пользователей отчета ФСО №3 п.4 Принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в ФСО №3 п.4 отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам Принцип достаточности - отсутствие при проведении оценки информации, ФСО №3 п.4, не использующейся при проведении оценки при определении ФСО №1 п.19 промежуточных и итоговых результатов (если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией) Соответствие требованию достоверности - информация соответствует ФСО №1 п.19 действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при Содержание требований проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения 5. Отчет об оценке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения помимо требований, перечисленных в п.п. 1-4, должен отвечать следующим требованиям: 5.1. 5.2. 5.3. Оценка земельного участка должна быть произведена в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) Оценка с использованием доходного подхода (методом капитализации земельной ренты), а также отбор объектов-аналогов при применении сравнительного подхода к оценке должны осуществляться с учетом действующих на дату проведения оценки категории, целевого назначения, разрешенного использования и функционального назначения земель Отчет не должен содержать допущений по изменению действующих на дату проведения оценки категории, целевого назначения, разрешенного использования и функционального назначения земель 069-ОД-1-2 - 2015 (17.08.2015).doc Требование Банка Требование Банка Требование Банка