ОПРЕДЕЛЕНИИ - НЭО Центр Ипотека
advertisement
ОТЧЕТ №*** ОТ *** ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: ***, В ЦЕЛЯХ ЗАЛОГА ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В *** Заказчик: *** Исполнитель: ООО «НЭО Центр Ипотека» МОСКВА • 2015 О т ч ет № * * * о т * * * для *** СОДЕРЖАНИЕ РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ................................................................................................. 3 1.1. Задание на оценку ...................................................................................................................... 3 1.2. Применяемые стандарты оценки ................................................................................................ 5 1.3. Сведения об оценщике и заказчике ............................................................................................ 5 1.4. Основные факты и выводы ......................................................................................................... 6 РАЗДЕЛ 2. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ ............................ 8 РАЗДЕЛ 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ................................................................... 9 РАЗДЕЛ 4. ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ........................................................................................................ 15 РАЗДЕЛ 5. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ .................................. 23 РАЗДЕЛ 6. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ............................................................................................. 25 6.1. Основные этапы процесса оценки ............................................................................................ 25 6.2. Основные понятия и терминология .......................................................................................... 26 6.3. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости .......................................................... 26 6.4. Методика оценки ликвидационной стоимости .......................................................................... 28 РАЗДЕЛ 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ............................................................................................................................. 29 7.1. Выбор объектов-аналогов ......................................................................................................... 29 7.2. Внесение поправок ................................................................................................................... 29 7.3. Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости .................................................... 34 РАЗДЕЛ 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ .......................................................................................................... 36 РАЗДЕЛ 9. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ .......................... 37 9.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости ........................................................................... 37 9.2. Расчет стоимости реализации ................................................................................................... 37 9.3. Расчет ликвидационной стоимости ........................................................................................... 38 РАЗДЕЛ 10. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ПРОЦЕНТА ИЗНОСА .......................................................... 41 РАЗДЕЛ 11. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ..................................................................... 43 РАЗДЕЛ 12. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ....................................................................................... 45 ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Документы, использовавшиеся при составлении отчета ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Документы, регламентирующие деятельность оценщика ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Список объектов-аналогов использующихся в отчете ПРИЛОЖЕНИЕ 4 Схема расположения объектов на карте 2 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 1.1. Задание на оценку Недвижимое имущество (однокомнатная квартира), условный №*** согласно свидетельству о государственной регистрации права Объект оценки: Месторасположение объекта оценки: Площадь объекта оценки, кв.м.: *** 1 Общая площадь объекта оценки, кв.м.: 33,30 2 33,30 Имущественные права на объект оценки у Отсутствуют заказчика: Цель оценки: Определение рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки Кредитование под залог. Передача имущества в Предполагаемее использование результатов качестве залогового обеспечения по договору кредита оценки и связанные с этим ограничения: в *** Заказчик не может использовать Отчет (или любую его часть) для других целей. Вид определяемой стоимости: Рыночная, ликвидационная стоимости Дата оценки: «10» февраля 2015 года Срок проведения оценки по Договору: 1 (Один) рабочий день, начиная с даты «10» февраля 2015 г. 1. 2. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: 3. Исполнитель не несет ответственности за точность и достоверность информации, которая предоставлена представителями Заказчика в рамках оказания услуг по Договору на проведение оценки (далее – Договор) и другими лицами, которые упоминаются в отчете об оценке (далее – Отчет), в письменной форме или в ходе деловых бесед. Вся информация, которая получена от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде, рассматривается как достоверная. Исполнитель в рамках оказания услуг по Договору не проводил юридической экспертизы полученных документов и исходил из собственного понимания их содержания и влияния такового на оцениваемую стоимость. Исполнитель не несет ответственности за точность описания (и сами факты существования) оцениваемых прав, но вправе ссылаться на документы, которые явились основанием для вынесения суждений о составе и качестве прав на объекты оценки. Права на объекты оценки считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота данного имущества. Исходные данные, которые использованы Исполнителем при подготовке Отчета, считаются достоверными и полученными из надежных источников. Тем не менее, Исполнитель не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делались ссылки на источник информации. Исполнитель не несет 1 Площадь объекта оценки – общая площадь с учетом летних помещений. Общая площадь объекта оценки (согласно Жилищному Кодексу РФ ст. 15) – Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 2 3 О т ч ет № * * * о т * * * для *** ответственности за последствия неточностей в исходных данных и их влияние на результаты оценки. 4. Исполнитель провел осмотр объекта оценки, в процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное соответствие осматриваемого объекта документам, устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта, степень износа и устареваний, идентифицируемых визуально, провел фотографирование объекта в целом и его составных частей, интервьюирование соответствующих специалистов Заказчика о характеристиках и состоянии объекта. 5. Исполнитель не занимался измерениями физических параметров объектов оценки (все размеры и объемы, которые содержатся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера. 6. Исполнитель не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости объектов оценки, которые не могут быть обнаружены при визуальном осмотре. На Исполнителе не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов. 7. Мнение Исполнителя относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Исполнитель не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость объектов оценки. 8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно стоимости объекта оценки и не являтся гарантией того, что в целях, указанных в Отчете, используется стоимость, определенная Исполнителем. Реальная цена сделки может отличаться от оцененной стоимости в результате действия таких факторов, как мотивация сторон, умение сторон вести переговоры, или других факторов, уникальных для данной сделки. 9. Отчет, составленный во исполнение Договора, считается достоверным лишь в полном объеме. Приложения к Отчету являются его неотъемлемой частью. 10. Исполнитель оставляет за собой право включать в состав приложений к Отчету не все использованные документы, а лишь те, которые представлены Исполнителем как наиболее существенные для понимания содержания Отчета. При этом в архиве Исполнителя будут храниться копии всех существенных материалов, использованных при подготовке Отчета. 11. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено Договором. 12. В расчетных таблицах, которые представлены в Отчете, приведены округленные значения показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных. Поэтому при 4 О т ч ет № * * * о т * * * для *** пересчете итоговых значений по округленным данным результаты могут несколько не совпасть с указанными в Отчете. 13. От Исполнителя не потребуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененных объектов оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. 14. В связи с невозможностью выявления всех обременений и ограничений на стадии заключения Договора иные допущения и ограничения, не указанные выше, представлены в Отчете об оценке. 15. В соответствии с п. 1, подпунктами 22, 23 ст. 149 Налогового кодекса РФ, реализация жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Поэтому при расчете стоимости квартир НДС не учитывается. 1.2. Применяемые стандарты оценки Применяемые стандарты оценки: 1. Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «СМАОс». 2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 г. 3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20.07.2007 г. 4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007 г. 5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» от 25.09.2014 г. 1.3. Сведения об оценщике и заказчике Исполнитель: Общество с ограниченной ответственностью «НЭО Центр Ипотека» ОГРН 5067847334473 от 26 апреля 2013 г. Место нахождения Исполнителя: 119049, г. Москва, пер. 1-й Спасоналивковский, д. 3/5, ком. 45 Почтовый адрес Исполнителя: 127055, г. Москва, ул. Новослободская, д. 41 Контактная информация Исполнителя: +7 (495) 215-11-45, http://www.neoipoteka.ru, e-mail: ipoteka@neoconsult.ru Оценщик: Козлова Ульяна Евгеньевна Диплом о высшем профессиональном образовании ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», № ВСГ 1483284, регистрационный Получение профессиональных знаний и стаж номер 7184 от 27.06.2008 г. Свидетельство о работы в оценочной деятельности: повышении квалификации «Московский государственный университет технологий и управления», по программе «Оценочная деятельность», 2011 г. Оценщик является членом некоммерческого партнёрства «Сообщество 5 О т ч ет № * * * о т * * * для *** специалистов-оценщиков «СМАО» (местонахождение: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д. 32а). Свидетельство №3286 от 14.03.2011 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2008 г. Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 922/812519706 срок действия с 12.06.2014 по 11.06.2015 г. Сведения о страховом полисе Оценщика: Сведения о членстве Оценщика саморегулируемой организации оценщиков: Оценщик является членом некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков в «СМАО» (местонахождение: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д. 32а). Свидетельство №3286 от 14.03.2011 г. Сведения о страховом полисе Исполнителя: Страховой полис ОАО «АльфаСтрахование» №08365/776/00005/4 добровольного страхования ответственности юридического лица. Срок действия с 22.07.2014 г. по 21.07.2015 г. Страховой полис ОАО «АльфаСтрахование» №08365/776/00009/4 обязательного страхования ответственности юридического лица. Срок действия с 22.07.2014 г. по 21.07.2015 г. Свидетельство о государственной регистрации Серия 78 № 008985949, выдано МИФНС № 15 по г. Исполнителя: Санкт-Петербургу 26.04.2013 г. Сведения о трудовом договоре Исполнителем и Оценщиком между Трудовой договор между Козловой У.Е. и ООО «НЭО Центр Ипотека» №5/13 от 21 ноября 2013 г. Банковские реквизиты Исполнителя: Р/с 40702810538000017326 в ОАО «Сбербанк России», г. Москва, к/с 30101810400000000225 в отделении №1 Московского ГТУ Банка России, БИК 044525225, ИНН 7840345652, КПП 770601001 Заказчик: *** Паспортные данные: *** Адрес регистрации: *** 1.4. Основные факты и выводы Объект оценки: Недвижимое имущество (однокомнатная квартира), условный №*** согласно свидетельству о государственной регистрации права Местоположение объекта оценки: *** Правообладатель оцениваемого имущества: *** (собственность) Существующие права: Не зарегистрировано ограничения (обременения) Дата осмотра объекта оценки: «10» февраля 2015 года Дата оценки: «10» февраля 2015 года Дата составления отчета: *** Основание для оказания услуг: Договор №*** от *** между ООО «НЭО Центр Ипотека» и *** Стоимость объекта оценки в рамках доходного Не применялся подхода: Стоимость объекта оценки в рамках затратного Не применялся подхода: 6 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Стоимость объекта оценки сравнительного подхода: в рамках 5 618 942 (Пять миллионов шестьсот восемнадцать тысяч девятьсот сорок два) рубля Рыночная стоимость объекта оценки: 5 618 942 (Пять миллионов шестьсот восемнадцать тысяч девятьсот сорок два) рубля Ликвидационная стоимость объекта оценки: 5 025 582 (Пять миллионов двадцать пять тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля Козлова Ульяна Евгеньевна Оценщик Демакин Антон Владимирович Представитель ООО «НЭО Центр Ипотека», действующий на основании доверенности №15/14 от 26.07.2014 г. 7 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 2. СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 1. Информация по объектам-аналогам уточнялась Оценщиком по телефону у продавцов квартир, выставленных на продажу. В связи с этим, возможно расхождение данных, указанных в объявлениях (приложение 3 Отчета) и используемых Оценщиком в расчетах. 2. В соответствии с п. 1, подпунктами 22, 23 ст. 149 Налогового кодекса РФ реализация жилых домов, жилых помещений, долей в жилых домах или помещениях не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. Поэтому при расчете стоимости квартир НДС не учитывается. 8 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Объектом оценки является однокомнатная квартира, расположенная на 3 этаже девятиэтажного панельного дома, по адресу: ***. Таблица 3.1. Описание прилегающей территории Показатель Характеристика Административный округ ВАО Муниципальный район Вешняки Преобладающая застройка микрорайона Жилые 9-12-этажные панельные дома Интенсивность движения транспорта мимо дома Средняя Эстетичность окружающей застройки Средняя Близость к скоростным магистралям Около 900 м до МКАД Транспортная доступность Маршруты городского наземного транспорта, метрополитен Расстояние от метро 8 мин. пешком от станции метро «Выхино» Транспортная доступность в «час пик» 8-9 мин. пешком от станции метро «Выхино» Качество обустройства двора: наличие зеленых насаждений - есть наличие детских площадок - нет наличие охраняемой парковки для автомобилей в пределах пешей доступности - нет (менее 500 м) наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих - в пределах 700 м расположен Кусковский лесопарк; привлекательность конкретного двора и района в - в пределах 800 м расположены ж/д пути целом Экологическая обстановка Экологическая обстановка напряженная Престижность района 101 3 4 Средняя стоимость 1 кв. м. в данном районе в 5 173 000 руб. (диапазон цен 164 000 - 182 000 руб.) данном типе домов Среднее рыночное время оцениваемого объекта, мес. экспозиции для Срок экспозиции для оцениваемого объекта, мес. 2 2 Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в Аптека, детский сад, магазины, поликлиника, пределах пешей доступности (менее 1 км) предприятия социально-бытового обслуживания, школа Состояние прилегающей территории Хорошее Источник: данные Заказчика и визуальный осмотр 3 4 5 www.ecostandart.ru. Расчет престижности районов Москвы производился по данным о средних ценах сайта www.arn.ru. База данных WinNER. 9 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 3.2. Описание дома Показатель Характеристика Год постройки дома 1971 Год последнего капитального ремонта Нет данных Группа капитальности III Физический износ дома, % 44% (на основании методик определения износа зданий) Тип здания Многоквартирный многоподъездный жилой дом Серия дома II-49Д Этажность дома 9 Количество квартир в доме 144 Материал стен Панели Характеристика перекрытий Железобетонные Состояние подъезда Хорошее Внешний вид фасада дома/состояние Облицован декоративной плиткой/Хорошее Остаточный срок службы здания, лет 56 6 6 6 Благоустройство дома (наличие лифта, мусоропровода, кодового замка/домофона, консьержа, противопожарная безопасность, Лифт, мусоропровод, домофон встроенно-пристроенные помещения нежилого назначения) Справка о состоянии перекрытий Наличие о планах капитальный ремонт на снос, Не предоставлена заказчиком реконструкцию, Дом не значится в списках на снос, реконструкцию и 7 капитальный ремонт Социальный состав жильцов Смешанный Источник: данные Заказчика и визуальный осмотр 6 www.nesprosta.ru. Данное утверждение принято, поскольку на дату оценки постановление Правительства Москвы о сносе, реконструкции и капитальном ремонте дома, в котором расположена оцениваемая квартира, не было опубликовано. 7 10 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 3.3. Описание квартиры Показатель Характеристика Этаж расположения квартиры 3 Количество квартир на этаже 4 Тип планировки Фиксированный Количество комнат в квартире 1 (изолированная) Площадь объекта оценки, кв.м 33,30 Общая площадь объекта оценки, кв.м 33,30 Жилая площадь, кв.м 19,10 Площадь кухни, кв.м 7,00 Наличие балкона/лоджии Нет Вспомогательные и подсобные помещения Нет Кол-во и тип санузла 1 (совмещенный) Вид из окна На улицу Высота потолков, м 2,58 Состояние квартиры В целом состояние квартиры оценивается, как хорошее; Окна - деревянные рамы; Межкомнатные двери - ДСП; Входная дверь - деревянная; Кондиционирование – нет Наличие следов протечек на потолке Нет Необходимые ремонтные работы Не требуется Объект подключен к системам газоснабжения, электроснабжения, горячему и холодному Подключен водоснабжению, канализации, отопления Кухонная плита Установлена/Газовая Сантехника/состояние Установлена/Хорошее Система отопления Центральная Слаботочное обеспечение ТВ-антенна, телефон, выделенная линия Интернет Оборудование для вышеперечисленных систем Установлено Соответствие планировки квартиры плану БТИ и наличие переустройств поэтажному Планировка квартиры соответствует поэтажному плану БТИ. Переустройств нет. Текущее использование объекта оценки Жилая квартира Источник: данные Заказчика и визуальный осмотр Таблица 3.4. Описание внутренней отделки квартиры Помещение Пол Стены Потолок Жилая комната Линолеум Обои Краска Кухня Линолеум Обои Краска Коридор Линолеум Обои Краска Санузел Плитка Плитка Потолочная плитка Источник: данные Заказчика и визуальный осмотр 11 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Рисунок 1: Поэтажный план квартиры согласно документам БТИ и фактически *** 12 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Фотографии объекта оценки *** 13 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Рисунок 2: Расположение объекта оценки на карте *** Источник: www.maps.yandex.ru 14 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 4. ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЖИЛОЙ Характеристика и классификация Вторичный рынок жилья – это сфера, где осуществляются сделки с недвижимостью, у которой прежде уже были собственники. Вторичный рынок жилья привлекателен, в первую очередь, своим разнообразием и богатством выбора. На нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества. В зависимости от качественного и ценового уровня можно выделить следующие типы вторичного жилья: низкокачественное жилье - это квартиры, которые не оснащены всеми удобствами (могут отсутствовать вода, канализация, центральное отопление), в домах, имеющих не более трех этажей; стандартное жилье – это квартиры со смежными комнатами и кухнями небольших площадей в типовых домах, имеющих до 16 этажей; застройка сталинских времен; улучшенное жилье – это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей; элитное жилье – это квартиры в домах, построенных по специальным проектам, расположенных в центральных районах города и оснащенных дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана). Наиболее универсальным и является деление жилой недвижимости на категории «эконом», «бизнес» и «люкс», или «элит». К зданиям класса «эконом» относятся: панельные дома современных серий, построенные после 1990 г.; качественные кирпичные дома советского времени; монолитные дома; монолитно-панельные дома; некоторые монолитно-кирпичные дома. К зданиям класса «бизнес» относятся: лучшие кирпичные дома советского времени; качественные кирпичные дома, построенные после 1990 г.; качественные монолитно-кирпичные дома; К зданиям класса «люкс» относятся: лучшие кирпичные дома, построенные после 1990 г.; лучшие монолитно-кирпичные дома, построенные после 1990 г. При классификации принимаются во внимание также следующие факторы: Качество проекта (количество квартир, архитектурное решение здания, высота потолков, удобство планировок и т.д.); Качество используемых строительных и отделочных материалов; Наличие и качество инфраструктуры (социальные, бытовые, развлекательные объекты, обеспечение безопасности, служба эксплуатации здания, подземные и гостевые паркинги) Инженерное обеспечение здания (системы водоснабжения, отопления, телекоммуникаций, пожарной безопасности, лифты) 15 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Также имеется следующая классификация объектов жилой недвижимости от компании Penny Lane Realty: Люкс и класс А Местоположение: ул. Остоженка – Пречистенская наб., Патриаршие пруды, правая сторона ул. Арбат, ул. Косыгина, Кунцевский лес. (Основные отличия: равноценное окружение; надежный застройщик; каркас здания - монолит, стены – кирпич; дорогие отделочные материалы; количество квартир до 30; высота потолков от 3,2 м; огороженная территория; профессиональная охрана; лифты ведущих производителей, высококачественные инженерные системы, внутренняя инфраструктура – фитнес центр, бассейн, кафе; профессиональный менеджмент здания) Класс Б Местоположение: прилегающие переулки к ул. Старый и Новый Арбат, Чистые пруды, Замоскворечье, Китай город, Фрунзенская наб., Красная Пресня, Красные ворота, ул. Тверская (Основные отличия: новое строительство или реконструкция, стены могут быть монолитными; количество квартир до 80; высота потолков от 3,0 м; внутренний двор может отсутствовать; лифты европейских производителей; круглосуточная охрана; качественная инженерия; присутствует внутренняя инфраструктура; обычные коммуникации). Класс C Местоположение в традиционно престижных спальных районах, например, в Юго-Западном округе. (Основные отличия: строительство по индивидуальному проекту; единый жилой комплекс с современным архитектурным обликом; количество квартир от 100; развитая социальная инфраструктура в районе – бассейны, фитнес центры, салоны красоты, детские площадки, паркинги; для строительства и отделки используются более дешевые материалы). Общая ситуация Как и предполагалось год назад, основное воздействие на рынок недвижимости оказало изменение курсовой стоимости рубля. В итоге рост рублевых цен за 2014 год составил 12%. При этом долларовые цены снизились на 32 %. За период с декабря 2013 по декабрь 2014 гг. курс доллара увеличился на 66%. К концу 2014 года застройщики на волне значительного удорожания валюты уже предприняли попытки хотя и незначительного, но повышения цен. Вероятнее всего они рассчитывали на то, что в таких условиях держатели рублей, не успевшие перевести свои накопления в валюту по выгодному курсу, кинутся вкладывать свои деньги в недвижимость. Однако высокая входная стоимость билета на рынок недвижимости и невозможность получения кредита для покупки этого билета по более-менее приемлемым ставкам нужного массового результата не принесла. Во всяком случаи ажиотажа на рынке квартир в конце 2014 года не наблюдалось, в том числе и на рынке новостроек. Ситуация на рынке жилой недвижимости Москвы Снижение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 15,4%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены уменьшились на 15,7%. При этом в кирпичных домах цены предложения снизились на 15,8%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса уменьшились на 15,3%. В типовых домах-новостройках цены снизились на 14,5%. 16 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Диаграмма 4.1. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П – панельный – блочный, К – кирпичный – монолитный) Источник: по данным www.arn.ru Максимальное снижение цен было отмечено в 9-ти этажных панельных домах (-16,8%). Минимальное снижение цен произошло в 14-ти и 16-ти этажных кирпичных домах (-14,7%). Диаграмма 4.2. Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании от общего количества представленных квартир (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) Источник: по данным www.arn.ru Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, остаются неизменными. 17 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Диаграмма 4.3. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных АО Источник: по данным www.arn.ru Максимум снижения цен был зафиксирован в Южном административном округе (-17,8%), минимум снижения цен пришелся на Центральный административный округ (-13,0%). Диаграмма 4.4. Динамика процента предложения квартир в различных АО Источник: по данным www.arn.ru Доли административных округов в общем объеме рынка изменились незначительно. 18 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 4.1 приведена в обзоре в качестве справочной информации для отражения общей картины цен на рынке жилья Москвы. Значение средней рыночной стоимости по административному округу не отражает различия средних цен по муниципальным районам внутри рассматриваемого округа. Значение рыночной стоимости кв. м объекта оценки, рассчитанной в настоящем Отчете, может отличаться от среднестатистического более чем на 10%. Средняя цена кв. м жилья по району расположения объекта оценки, с учетом типа дома оцениваемого объекта, приводится в Разделе 3 настоящего Отчета. 19 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 4.1. Средняя стоимость жилья в Москве (долл. США/квадратный метр) Тип дома ЦАО САО СВАО ВАО ЮВАО ЮАО ЮЗАО ЗАО СЗАО Изменение Изменение Цена данного цены в % цены в % за типа дома за месяц 12 месяцев 5-ти этажные П/Б дома 4391 3398 3158 3018 2828 3396 3348 3503 3375 3287 -15,3 -30,6 9-ти этажные П/Б дома 4840 3351 3245 2948 2928 3118 3247 3358 3401 3189 -16,8 -33,6 12-ти этажные П/Б дома 5080 3335 3417 3302 3078 2978 3336 3593 3426 3345 -14,9 -33,5 14-ти этажные П/Б дома 4644 3422 3613 3147 3116 3171 3171 3613 3599 3292 -14,7 -33,4 16-ти этажные П/Б дома 4931 3426 3631 3606 3249 3262 3546 3513 3461 3541 -14,7 -32,8 17-ти этажные П/Б дома 4667 3394 3711 3173 3197 3197 3447 3686 3372 3440 -16,4 -33,2 22-ух этажные П/Б дома 5452 3497 3688 3168 3155 3293 3685 3815 3435 3527 -15,4 -32,4 5-ти этажные К/М/С дома 5157 3470 3364 3188 2998 3599 3463 3536 3400 3783 -16,4 -31,9 6-8-и этажные К/М/С дома 6096 4256 3954 3632 3528 4358 4549 5466 3708 5205 -15,4 -31,6 9-ти этажные К/М/С дома 6309 3861 3973 3434 3238 3641 4521 5100 3734 4521 -15,8 -29,9 10-12-ти этаж К/М/С дома 7650 3927 3717 3722 3376 3927 4011 5702 3860 5248 -15,4 -29,1 15-ти и > этаж. К/М/С дома 6568 3989 3190 3714 3328 3359 4175 4900 4383 4081 -15,1 -37,8 Средняя цена по округу 5813 3640 3451 3265 3109 3291 3568 4107 3639 5813 Изменение средней цены в % за месяц -13,0 -16,9 -14,7 -15,8 -16,2 -17,8 -16,5 -16,0 -15,0 -13,0 Изменение средней цены в % за 12 месяцев -30,1 -33,8 -32,9 -33,4 -34,0 -33,0 -34,4 -35,4 -32,4 -30,1 Источник: данные www.arn.ru 20 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Ситуация на рынке жилой недвижимости Московской области В ноябре 2014 года количество квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Московской области составило, 40,9 тыс. Относительно показателей октября количество квартир снизилось на 3,1%. Относительно показателей ноября 2013 г. мы можем наблюдать снижение объёма предложения на 17,3%. Диаграмма 4.5. Динамика предложения количества квартир в Подмосковье в 2013-2014 гг., тыс. штук 60 50 40 30 20 10 0 Источник: по данным www.peresvet.ru В зависимости от удаленности в ноябре 2014 года наибольшее число квартир на вторичном рынке представлено в ближнем Подмосковье (до 30 км). Наименьшее количество, так же традиционно в дальних городах области. За ноябрь 2014 г., в сравнении с показателями октября 2014 г., количество выставленных на продажу квартир изменилось незначительно: на 1,2% увеличилось количество квартир в городах спутниках, на 1% увеличилось количество квартир, расположенных на удаленности 6 – 15 км. В городах расположенных на удаленности 16 – 30 км наблюдается снижение на 0,8%, такое же снижение наблюдается и в самых удаленных Подмосковных городах (от 61 км). В городах, расположенных на удаленности 31-60 км, наблюдается снижение на 0,4%. В зависимости от направления в ноябре 2014 г. структура предложения выглядит следующим образом: наибольший объём предложения на востоке и юге – 23,5% и 19,3% соответственно. Эти направления представлены такими городами, как Видное, Подольск и т.д. - на юге области; Реутов, Балашиха и т.д.- на востоке области. Далее по объему предложения следуют северо - восток (представлен такими городами как Мытищи, Королев и т.д.), юго-восток (Дзержинский, Котельники и Люберцы и т.д.) и север области (Химки, Долгопрудный и т.д.)– 16,7%, 13,9% и 12,7% соответственно. Наименьший объем предложения традиционно представлен на юго-западе – 2% (на данном направлении мы анализируем только 2 города Апрелевка и Наро - Фоминск), на западе – 5,5% (на данном направлении мы рассматриваем такие города как Одинцово, Голицыно и.т.д.) и северо-западе области – 6,4% (среди городов данного направления Красногорск, Нахабино и.т.д.). За прошедший месяц в структуре предложения в зависимости от направления произошли незначительные изменения. Количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на юго – востоке и юге области на 1,8% по каждому из направлений. На востоке также наблюдается снижение на 0,8%. Юго – запад, северо – запад и северо –восток увеличились в объеме 21 О т ч ет № * * * о т * * * для *** предложения на 0,4% по каждому из направлений. На востоке рост на 3,3%. Не изменился объем предложения только на западе области. В зависимости от типа дома в ноябре 2014 г., наибольший объем предложения представлен в панельных (41,1%) и кирпичных домах (35,6%) домах. Наименьший объем квартир представлен в монолитных домах – 23,3 %. За прошедший месяц в объеме предложения произошли незначительные изменения. Увеличение наблюдается только в монолитных домах – на 1,3%. Снизилась доля квартир в панельных и кирпичных домах на 0,1% и 1,2% соответственно. В зависимости от типа квартир в ноябре 2014 г. наибольший объём предложения составили 1 – комнатные квартиры (36,7%), далее 2 - комнатные квартиры (36,6%) и, как правило, наименьшие доли - 3-комнатные и многокомнатные квартиры 23,3% и 3,4% соответственно. В сравнении с данными октября 2014 г. в объёме предложения наблюдаются следующие изменения: увеличилась доля 1-комнатных квартир – 0,8%. Доля 2-комнатных квартир осталась неизменной, а вот доля 3комнатных квартир и доля многокомнатных квартир снизилась на 0,3% и 0,5% соответственно. Прогноз В связи с отсутствием притока валюты, способной удержать долларовые цены, рынок начал производить их корректировку и к январю 2015 года снизил их на треть. При этом для поддержания цен на рынке в пределах покупательной способности их надо скорректировать более чем в половину. Вероятнее всего это и будет сделано в первой половине 2015 года. Особенностью нового периода является значительное удорожание кредитных средств, в том числе и ипотечных, что отрицательно скажется на поддержании платежеспособного спроса. Еще одним фактором, оказывающим значительное влияние на потенциальных продавцов, будет рост цен на товары массового спроса, что приведет к снижению накоплений на покупку жилья. Кроме того, во многих компаниях будут производиться реорганизации и сокращения с целью снижения затрат, что тоже не окажет благотворного влияния на удержание платежеспособного спроса на прежнем уровне. В итоге на старте 2015 года мы будем иметь две разнонаправленные тенденции: - необходимость возврата кредитов девелоперами и застройщиками, взятых на реализацию новых проектов; - снижение платежеспособного спроса со стороны потенциальных потребителей жилья. Если предположить, что курсовая стоимость рубля уже заняла свою новую отметку, то в начале 2015 года корректировка валютных цен продолжится (Источник: www.arn.ru). 22 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 5. АНАЛИЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным. Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством. физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. финансовая целесообразность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу. максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа. I этап. Анализ наиболее эффективного использования участка земли как условно свободного (незастроенного). II этап. Анализ наиболее эффективного использования для этого же участка, но с существующими улучшениями. На рассматриваемом земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира. Анализ земельного участка как условно свободного Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством: «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. №137-ФЗ; Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 г. №190-ФЗ; «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172-ФЗ; Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ. В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного Исполнитель пришел к следующим выводам. Юридическая разрешенность Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Рассматриваемый земельный участок расположен в жилом квартале. 23 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Физическая осуществимость Рассматриваемый земельный участок, отнесен к землям населенных пунктов. Рельеф данного участка спокойный, без оврагов. Исходя из этого, существует физическая возможность размещения на данном участке здания или иных объектов, связанных с разрешенной деятельностью в соответствии с федеральными законами. Финансовая целесообразность и максимальная эффективность С точки зрения финансовой целесообразности и максимальной эффективности на рассматриваемом участке могут располагаться лишь объекты, связанные с деятельностью, разрешенной на данных территориях, в частности строительство многоэтажного многоквартирного дома. Поэтому единственно финансово целесообразным и приносящим максимальную прибыль является строительство и/или функционирование вышеуказанного объекта. Анализ использования земельного участка с существующими улучшениями Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским законодательством участка как условно свободного, заключается в рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего использования объекта (жилого дома): Снос строения; Использование в том состоянии, в котором объект недвижимости находится сейчас; Реконструкция или обновление. На основании визуального осмотра и данных, предоставленных Заказчиком, было сделано заключение о хорошем состоянии жилого здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке. В данном случае, снос расположенного на участке строения не является финансово целесообразным, поскольку рассматриваемый объект недвижимости не исчерпал свои позитивные, конструкционные и экономические возможности. Исходя из юридической правомочности, единственно возможным вариантом использования зданий/сооружений, расположенных на земельном участке является их использование в качестве объектов, связанных с деятельностью, разрешенной на данных территориях. Поэтому анализ других вариантов использования зданий/сооружений не проводился. В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилого фонда в нежилой фонд производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется Специалистам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование под строительство многоэтажного многоквартирного дома, с расположенными в нем жилыми квартирами. 24 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 6. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ 6.1. Основные этапы процесса оценки План процесса оценки включает в себя следующие действия: Заключение с Заказчиком договора об оценке. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки. Осмотр объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об объекте оценки. Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится объект оценки. Осуществление расчетов. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости объекта оценки. Составление и передача Заказчику, Банку отчета об оценке. Анализ представленной Заказчиком информации представлен в нижеследующей таблице. Таблица 6.1 Анализ информации Информация о виде и объеме прав на объект оценки Сопоставление данных об объекте оценки Установление данных об обременениях на объект оценки Установление данных об имуществе не являющемся недвижимым Установление иных сведений Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах) Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии) Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии) Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта) Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки Проведено Проведено Проведено Проведено Проведено Источник: ООО «НЭО Центр Ипотека» 25 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 6.2. Основные понятия и терминология Определение рыночной и ликвидационной стоимостей В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости объекта оценки. Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными НП «СМАОс». Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральном стандарте оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.07.2007 г. Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2. Тем не менее, рыночная стоимость, указанная в настоящем Отчете, также соответствует Международным Стандартам. Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2): «… наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; Платеж за объект оценки выражен в денежной форме». Также при написании настоящего Отчёта было ликвидационной стоимости, содержащееся в ФСО №2: использовано следующее определение «… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества». 6.3. Выбор подходов и методов оценки рыночной стоимости Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный. Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода (cost approach) определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности. 26 О т ч ет № * * * о т * * * для *** В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата. В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки – метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности. Сравнительный подход называемый также рыночным и является наиболее широко применяемым в мировой оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который заключается в последовательном выполнении следующих действий: Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; Определение объектов – аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом и проведение сравнительного анализа по каждому аналогу; Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения корректировки их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов. с целью Приведение ряда скоординированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки. По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта и с учетом информации, которой владели оценщики, было принято решение об использовании сравнительного подхода для определения рыночной стоимости, так как на рынке недвижимости имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений. Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду не типично на рынке. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры. Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью не возможно. Так же цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений. Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, а следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода не достоверным. Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению оценщиков, является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения). 27 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 6.4. Методика оценки ликвидационной стоимости Определение ликвидационной стоимости объекта оценки включает следующие основные этапы: Расчет чистой стоимости реализации объекта оценки; Определение разумно долгого срока экспозиции объекта оценки; Определение срока реализации при вынужденной продаже; Определение ставки дохода для объекта оценки. Подробное описание этапов каждого из этапов определения ликвидационной стоимости объекта оценки представлено в Разделе 9 настоящего отчета. 28 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 7.1. Выбор объектов-аналогов Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости квартиры был реализован применением способа прямого сравнительного анализа продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. При этом перед применением сравнительного подхода оценщик должен сделать вывод о способности оцениваемого объекта недвижимости быть объектом обращения на свободном рынке купли – продажи. Анализ сделок, заключенных на рынке жилых помещений за февраль 2015 производился с использованием данных информационно-аналитических и риэлторских агентств «Кросс-Инфо», «Russian Real Estate», «Russian Property», «МИАН», «Миэль» и данных периодических изданий: информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway». В целях оценки нами анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями. 7.2. Внесение поправок Поправка на уторговывание На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфичных черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли – продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки, описанные в теории оценки, составляют от 0% до 15 %, в зависимости от конъюнктуры рынка в целом и отдельного его сегмента, к которому относится оцениваемый объект. В результате интервьюирования продавцов было выяснено, что торг по объектам-аналогам уместен, в связи с этим, в стоимости объектов-аналогов №1, №2, №3 и №4 оценщиком было принято решение внести относительную поправку в размере 2%. Поправка на вид сделки Вид сделки является важным фактором, способным повлиять на стоимость квартиры. Необходимо знать как продается квартира – чистая ли это продажа или же это «альтернатива». «Альтернатива» означает необходимость поиска жилья взамен того, которое продается. Как правило, покупатели готовы платить больше за то, чтобы не быть связанными ожиданием подбора удобных вариантов для всех членов цепочки. Поэтому стоимость квартиры при чистой продаже будет превышать цену аналогичного жилья, которому подыскивают альтернативу. В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62, «ИНКОМ», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-7%. Поправка на удаленность от станции метро В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что разница около 10 минут между объектами сравнения влияет на стоимость в среднем на 3%. Проведя анализ указанного значения, можно сделать вывод, что поправка на удаленность 29 О т ч ет № * * * о т * * * для *** квартиры от метро вносится только в случае, если разница во времени, требуемом для преодоления данного расстояния, между объектом-аналогом и объектом оценки составляет более двух минут (к временным затратам меньше указанного времени рынок, по мнению оценщика, не чувствителен). Величина данной поправки составляет 0,3% за каждую минуту превышения времени, требуемого, для того чтобы добраться до объекта-аналога над временем, требуемым, для того чтобы добраться до объекта оценки. Поправка на общую площадь объекта Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога на величину более 10 кв.м. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и в результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62, «ИНКОМ», тел. 974-00-00), было выявлено, что она составляет 2-4%. Поправка на площадь кухни В результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что данная поправка вносится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв. м. Величина данной поправки для разных классов квартир имеет разную степень актуальности и, соответственно, различный размер: Актуальность размера Размер поправки за 1 кв.м. различия в площади кухни, % № класса Площадь кухни 1 От 3 до 7 кв.м. Высокая 0,7% 2 От 7 до 12 кв.м. Средняя 0,5% 3 От 12 кв.м и выше Низкая 0,2% Источник: ООО «НЭО Центр Ипотека» Поправка на высоту потолков В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что начиная с разницы в 20 см величина поправки на высоту потолков составляет 0,5% за каждые 10 см превышения высоты потолков объекта оценки над соответствующим показателем объекта аналога или наоборот. Поправка на расположение окон Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. Наилучшим вариантом являются квартиры, у которых панорамный вид из окон, либо вид на памятники культуры. Далее идут квартиры, у которых окна выходят во двор или на тихую улицу. Далее - «распашонки», т.е. квартиры, окна которых выходят во двор и на улицу. И последние квартиры, чьи окна выходят на улицу, оживленную магистраль или неприглядные зоны (ветхие и заброшенные здания, свалки, промышленные зоны, строительные площадки). В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-4%. Поправка на наличие балкона/лоджии В результате консультаций с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что на стоимость квартиры влияет наличие или отсутствие летних помещений (балкон, лоджия, веранда), увеличивая или уменьшая потребительские свойства квартиры (количество летних помещений не имеет существенного значения для потенциального покупателя и, следовательно, не влияет на стоимость жилого помещения). По данным риэлторов наличие летних помещений увеличивает стоимость квартиры в среднем на 1-2%. 30 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Поправка на внутреннюю отделку8 Таблица 7.1. Стоимость ремонтных работ, руб./кв.м Сопоставимый объект Без отделки Требуется косметический ремонт Под чистовую отделку Объект оценки Без отделки Требуется легкий косметический ремонт Хорошее состояние Проведен косметический ремонт Улучшенная Евроремонт Эксклюотделка (повызивный шенное евроремонт качество отделки) 0 -3 000 -3 600 -4 500 -6 000 -9 000 -12 000 -15 000 -21 000 Требуется косметический ремонт 3 000 0 -600 -1 500 -3 000 -6 000 -9 000 -12 000 -18 000 Под чистовую отделку 3 600 600 0 -900 -2 400 -5 400 -8 400 -11 400 -17 400 Требуется легкий косметический ремонт 4 500 1 500 900 0 -1 500 -4 500 -7 500 -10 500 -16 500 Хорошее состояние 6 000 3 000 2 400 1 500 0 -3 000 -6 000 -9 000 -15 000 Проведен косметический ремонт 9 000 6 000 5 400 4 500 3 000 0 -3 000 -6 000 -12 000 Улучшенная отделка 12 000 9 000 8 400 7 500 6 000 3 000 0 -3 000 -9 000 Евроремонт (повышенное качество отделки) 15 000 12 000 11 400 10 500 9 000 6 000 3 000 0 -6 000 От 21 000 18 000 17 400 16 500 15 000 12 000 9 000 6 000 0 Эксклюзивный евроремонт 8 Источник информации: http://decoplus.ru тел. 744-50-21 – Алексей, http://rem-imperial.ru тел. 726-10-14 Александр, http://remont-mytischi.com тел. 8-901-522-52-43 Павел, http://bastroy.ru тел.8 (499) 502-97-93 , 8 - 903- 743-11-62 Александр, http://remka.ru тел. 649-99-20 Алексей, http://TopDom.ru тел. 225-32-62 Дмитрий, http://vashsm.ru тел. 729-24-46, http://sk-tricolor.ru 911-90-11 Павел Анатольевич, http://rembrigada.ru тел. 507-33-74 Олег, http://remont-otdelka.ru тел. 8 (909) 954-58-28, 741-94-84 Михаил 31 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 7.2. Описание ремонтных работ Класс качества ремонтных работ Описание ремонтных работ Без отделки Состояние квартиры без отделки включает в себя полы, которые перед укладкой самого полового покрытия (ламинат, линолеум и т.д.), потребуется еще выровнять. Стены и потолки требуют подготовки (обшивки, штукатурки, шпаклевки) перед окончательной отделкой. Отсутствуют внутренние перегородки и соответственно межкомнатные двери. Есть готовый, подключенный электрический щиток, но не сделана проводка до розеток и включателей. Проведена система отопления, но не установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, но не разведены по окончательным точкам Требуется косметический ремонт Косметический ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые. Под чистовую отделку Чистовая отделка помещения включает в себя следующие работы: «штукатурка стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без установки и комплектации электроприборов и оборудования), установка в оконные проемы пластиковых или деревянных окон со стеклопакетами Требуется легкий косметический ремонт Требуется замена отделочных материалов (обои, линолеум, окраска потолка) Хорошее состояние При хорошем состоянии затраты времени и финансов минимальны. Не меняются окна, двери, сантехнические коммуникации, старая электропроводка. Потолок перекрашивается, переклеиваются старые обои; производится замена линолеума или ковролина; устанавливается новый плинтус; шпаклюются и окрашиваются откосы окон; укладывается плитка в санузле и на кухне Проведен косметический ремонт Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание стен; подготовка потолка и окраска в 2 слоя; подготовка стен и оклейка обоями; выравнивающая стяжка пола; укладка ламината или паркетной доски; установка плинтуса; окраска труб отопления; оштукатуривание, шпаклевание и окраска откосов окон; плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре; замена межкомнатных дверей; реечный потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена ванной, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек Улучшенная отделка Улучшенный ремонт это тоже, что и стандартный ремонт квартиры. Дополнительно: установка электроточек в новые места и\или замена электропроводки на медную, замена радиаторов отопления, двухуровневые гипсокартонные потолки 32 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Евроремонт (повышенное качество отделки) При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 90 0, а плоскости должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн- проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров Эксклюзивный евроремонт При эксклюзивном евроремонте большинство комплектующих изготавливается на заказ: начиная дверными ручками и заканчивая мебелью. Исключение возможно только для электропроводки, сантехники, части отделочных материалов. Материалы и выполненные работы подлежат строгому многоуровнему контролю качества, поэтому материалы покупаются только у известных брендовых фирм-производителей. Элитная отделка диктует идеальную геометрию поверхностей. При выполнении эксклюзивного ремонта и отделки квартир используются самые неординарные приемы отделки, в том числе художественную роспись. Отделка квартиры при эксклюзивном ремонте предусматривает работу с дорогой тканью и декоративным камнем 33 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 7.3. Выведение недвижимости стоимости оцениваемого объекта На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость объекта оценки. Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры на дату оценки составляет: 5 618 942 (Пять миллионов шестьсот восемнадцать тысяч девятьсот сорок два) рубля. Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в следующей таблице. 34 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 7.3. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным под ход ом Показатель Адрес Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 *** *** *** *** *** www.baza-winner.ru www.baza-winner.ru www.baza-winner.ru www.baza-winner.ru 10.02.2015 10.02.2015 10.02.2015 10.02.2015 *** *** *** *** 5 900 000 6 350 000 5 750 000 5 500 000 178 788 181 429 174 242 166 667 -2% -2% -2% -2% Источник информации Дата предлож ения Телефон Цена квартиры, руб. Цена 1 кв.м., руб. Поправка на уторговывание Вид сделки Местополож ение Альтернатива Чистая продаж а -1% Чистая продаж а -1% Альтернатива 0% Альтернатива 0% м. Выхино м. Выхино 0% м. Выхино 0% м. Выхино 0% м. Выхино 0% 8 7 0% 7 0% 10 0,60% 8 0% Удаленность от метро, минут пешком Панельный Панельный 0% Панельный 0% Панельный 0% Панельный 0% Этаж 3 8 0% 4 0% 3 0% 7 0% Всего этаж ей 9 9 0% 9 0% 9 0% 9 0% 33,30 33,00 0% 35,00 0% 33,00 0% 33,00 0% 7,00 6,00 0,70% 9,00 -1,00% 6,00 0,70% 7,00 0,00% Тип дома Площадь объекта оценки, кв.м. Площадь кухни, кв. м. Высота потолка, м. Вид из окна Наличие балкона/лодж ии Санузел Состояние квартиры 2,58 2,60 0% 2,60 0% 2,60 0% 2,60 0% На улицу Во двор -1% Во двор -1% На улицу 0% Во двор -1% Нет Есть (лодж ия) -1,00% Есть (лодж ия) -1,00% Есть (балкон) -1,00% Нет 0,00% 1 (совмещенный) 1 (совмещенный) 0% 1 (совмещенный) 0% 1 (совмещенный) 0% 1 (совмещенный) 0% Хорошее состояние Скорректированная стоимость квартиры, руб. Скорректированная стоимость 1 кв. м., руб. Сред няя стоимость 1 кв. м., руб. Рыночная стоимость объекта оценки на д ату оценки, руб. Хорошее состояние 5 649 541 171 198 0р. Проведен косметический ремонт 5 872 789 167 794 -3 000р. Хорошее состояние 5 651 407 171 255 0р. Требуется косметический ремонт 5 435 100 164 700 3 000р. 168 737 5 618 942 Источник: расчеты ООО «НЭО Центр Ипотека» 35 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся. С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости: Таблица 8.1. Согласование полученных результатов Наименование подхода Значение Удельный вес Удельное значение Затратный подход Не применялся – – Сравнительный подход 5 618 942 1,00 5 618 942 Доходный подход Не применялся – – Таким образом, рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ***, составляет: 5 618 942 (Пять миллионов шестьсот восемнадцать тысяч девятьсот сорок два) рубля.9 9 Возможные границы 5 400 000 – 5 900 000 руб. интервала рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки составляют 36 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 9. РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 9.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости Рассчитанная выше рыночная стоимость предполагает, что оцениваемый объект будет реализовываться в рыночных условиях, важнейшими из которых являются невынужденный характер действий обеих сторон сделки и разумные сроки реализации объекта. Однако в целях обеспечения кредита залогом необходимо рассчитать ликвидационную стоимость объекта оценки, т.к. предполагается, что в случае невозврата заемщиком кредита, банку придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога. Ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже. Иными словами ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже может быть определена как денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. При этом, следует отличать ликвидационную стоимость предмета залога от чистой стоимости реализации, которая в соответствии с международными стандартами10 определяется как расчетная цена продажи за вычетом издержек на продажу и оформление. Таким образом, чистая стоимость реализации по своей природе аналогична рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию, но только в случае соблюдения всех условий определения рыночной стоимости. В частности, это означает наличие достаточного количества времени для совершения сделки, определяющей рыночную стоимость. Исходя из приведенного определения ликвидационной стоимости предмета залога, общая формула ее расчета выглядит следующим образом: ЛС = ЧСР х Кликв. где: ЛС – ликвидационная стоимость предмета залога. ЧСР – чистая стоимость реализации предмета залога. Кликв. – коэффициент ликвидности предмета залога. 9.2. Расчет стоимости реализации Чистая стоимость реализации предмета залога определяется как его рыночная стоимость за вычетом всех расходов, возникающих при его реализации на рынке. В общем случае формула, используемая для расчета чистой стоимости реализации, может выглядеть следующим образом: ЧСР = РС х Кпр, где: ЧСР – чистая стоимость реализации предмета залога. 10 Международный стандарт оценки МСО-2 (Базы оценки, отличные от рыночной стоимости). Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994 г. 37 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РС – рыночная стоимость предмета залога. Кпр – коэффициент исключения затрат, возникающих при реализации предмета залога. Исключение затрат, связанных с реализацией предмета залога Данная группа затрат напрямую связана с процессом реализации предмета залога и включает в себя такие затраты, как: вознаграждение посреднику за реализацию предмета залога; комиссионные, выплачиваемые оценщикам, юристам и консультантам, готовящим процесс продажи предмета залога; административные издержки, требуемые до завершения ликвидации задолженности. Данные затраты учитываются исходя из рыночной информации о типичных ставках оплаты услуг специализированных организаций или о стандартном уровне административных расходов. Стандартным уровнем суммарной величины перечисленных затрат является 10-15% от рыночной стоимости предмета залога. Так, для определения величины расходов на оплату услуг посредника – реализатора, обычно используется ставка – 7%, сложившаяся исходя из действовавшего уровня исполнительского сбора в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ от 21.07.97 г. «Об исполнительном производстве» (до её отмены Конституционным Судом). В рассматриваемом случае, учитывая высокий уровень рыночной стоимости оцениваемого объекта, оценщики приняли значение затрат, связанных с реализацией предмета залога равным 10% (7% оплата услуг посреднику – реализатору, 3% - оплата прочих специалистов). 9.3. Расчет ликвидационной стоимости Ликвидационная стоимость оцениваемой недвижимости рассчитывалась по формуле: t ликв t ликв t рын t рын ), ( t рын t ликв) 1 ЛС ЧСР ( (1 R 12 ) где: ЛС – ликвидационная стоимость предмета залога; ЧСР – чистая стоимость реализации предмета залога; tрын – «разумно долгий» срок экспозиции предмета залога при продаже по рыночной цене, мес. tликв – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости), мес. R – ставка дохода для оцениваемой недвижимости. Определение разумно долгого срока экспозиции предмета залога Срок экспозиции предмета залога должен определяться индивидуально по каждой позиции оценки исходя из ликвидности объекта. В основе определения данного показателя должен лежать анализ рынка предмета залога, прежде всего с точки зрения его ликвидности. Стандартными величинами разумно долгого срока экспозиции по данным информационного портала «Russian Realty» являются: Для однокомнатной квартиры - 2 месяца Для двухкомнатной квартиры - 2 месяца 38 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Для трехкомнатной квартиры - 3 месяца Для многокомнатных квартир – 4-6 месяцев Таким образом, для оцениваемой квартиры разумно долгий срок экспозиции равен 2 мес. Определение срока реализации при вынужденной продаже Срок реализации оцениваемой согласованию с банком 1 мес. недвижимости при вынужденной продаже ограничен по Определение ставки дохода для оцениваемой недвижимости Ставка дохода отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском. Ставка дохода на инвестиционный капитал рассчитывается кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов11: On = БС + Р + Л + М, где: БС - безрисковая ставка дохода, Р - премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив, Л - премия за низкую ликвидность объекта, М - премия за инвестиционный менеджмент. Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением. В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям. В качестве такой ставки доходности оценщиками было использовано среднее значение эффективной доходности к погашению еврооблигаций Российской Федерации (по траншу Euro USD 2030), рассчитанное на «03» февраля 2015 года - 6,98% в номинальном валютном выражении12. Диапазон указанных премий за риски определялся согласно рекомендациям, опубликованным в бюллетене Business Valuation News («Новости оценки бизнеса») для расчета премий за риск кумулятивным методом при оценке бизнеса. Данная методика предусматривает 6 премий за конкретные виды риска плюс премия за прочие риски. Диапазон премий – от 0 до 5%. Учитывая тот факт, что методика кумулятивного подхода при оценке недвижимости использует только 3 надбавки, нами был принят диапазон премий от 0 до 10%. Оценщики приняли решение ввести премию за риск вложений в данный актив (жилая недвижимость) на уровне 4%, так как он в настоящих российских условиях является довольно надежным инструментом инвестирования. Премия за низкую ликвидность рассчитывалась исходя из срока экспозиции, равного 2 мес., по следующей формуле: Л = безрисковая ставка х срок экспозиции (месяцев)/12 = 6,98% * 2/12=1,16% Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью конкретного инвестиционного решения. В данном случае она находится, по мнению оценщиков, на уровне 3%. Небольшая величина премии за инвестиционный менеджмент, по мнению оценщиков, отражает высокий спрос на рынке квартир в Москве. 11 Формула расчёта ставки дохода на инвестиционный капитал представлена в учебнике «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. /М.:«Финансы и статистика» 1998 г. 12 Источник информации – Информационное агентство Cbonds.ru 39 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал (On) равна: On =6,98%+4%+1,16%+3%=15,14% Таким образом, общий коэффициент снижения стоимости, полученный в результате расчетов, приведен в следующей таблице: Таблица 9.1. Расчет общего коэффициента снижения стоимости недвижимости Наименование Величина поправки Затраты на реализацию, % 10% Разумный срок экспозиции, мес. 2 Срок вынужденной продажи, мес. 1 Поправка на ликвидность 0,9938 Коэффициент снижения для ликвидационной стоимости 0,8944 Источник: расчеты ООО «НЭО Центр Ипотека» Расчет ликвидационной стоимости приведен в следующей таблице 9.2. Таблица 9.2. Расчет ликвидационной стоимости оцениваемой недвижимости Показатели Значение Рыночная стоимость, руб. 5 618 942 Коэффициент снижения для ликвидационной стоимости Ликвидационная стоимость, руб. 0,8944 5 025 582 Источник: расчеты ООО «НЭО Центр Ипотека» Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемой квартиры на дату оценки составляет: 5 025 582 (Пять миллионов двадцать пять тысяч пятьсот восемьдесят два) рубля 40 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 10. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ ПРОЦЕНТА ИЗНОСА Эффективное осуществление управления объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, залог и т.д.) невозможно без исчерпывающих сведений об их техническом состоянии, в том числе отдельных зданий, сооружений и инженерных систем. Более полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания должны служить материалы визуального обследования, выполняемые специалистами (Оценщиками) в соответствии с установленными методическими принципами и положениями. При этом устанавливается уровень технического состояния объекта, учитывающий действующие на момент обследования функциональные требования и изменяющиеся факторы внешнего воздействия, а иногда и для случая изменения функционального назначения объекта в сравнении с его проектным решением. Визуальное обследование зданий должно включать следующие виды работ: обследование и анализ состояния оснований и фундаментов; обследование состояния несущих и ограждающих конструкций (стены, перекрытия и др.); исследование эксплуатационных средств; оценка ремонтопригодности реконструкции. и целесообразности его выполнения или проведения Для проведения визуального обследования и оценки технического состояния здания необходимо использовать ряд нормативных и рекомендательных документов, в том числе (но не ограничиваясь): 1. «Правила оценки физического износа жилых зданий» – ВСН 53-86 (р); 2. «Положение по техническому обследованию жилых зданий» - ВСН 57-88 (р); 3. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения» - ВСН 58-88 (р); 4. «Жилые дома» - Ко-Инвест 2003 г. 41 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Таблица 10.1. Техническое состояние основных конструктивных элементов здания Состояние Наименование % износа Признаки износа Удовлетворительное Перегородки 44 Трещины и выкрошивание раствора в местах сопряжения со смежными конструкциями Удовлетворительное Перекрытия 44 Отслоение выравнивающего слоя и трещины в заделке швов Удовлетворительное Кровля 45 Неглубокие трещины в железобетонных стропильных балках и плитах Удовлетворительное Лестницы, балконы, лоджии 45 Трещины и сколы в ступенях, повреждения перил Удовлетворительное Окна, двери 44 Мелкие сколы и трещины Стирание поверхности в ходовых местах, отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов Удовлетворительное Полы 45 Удовлетворительное Отделка 43 Незначительные сколы и трещины Удовлетворительное Прочие 43 Видимые признаки износа и проведенного ремонта Удовлетворительное Внутренние санитарно-технические и электр. устройства 44 Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушения окраски отопительных приборов и стояков, коррозия металлических частей мусоропроводов Удовлетворительное Фундамент 44 Незначительное искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций, незначительные сколы и трещины Удовлетворительное Стены 44 Выбоины местами в фактурном слое, загрязнение и выцветание наружной отделки Таблица 10.2. Расчет физического износа здания, в котором расположен объект оценки Наименование элемента и его конструктивный материал Физический Удельный вес износ элемента элемента в по результатам стоимости или обследования, материалоемкости, % % Доля физического износа элемента в здании, % Перегородки 44 3,60 1,5840 Перекрытия 44 10,81 4,7564 Кровля 45 3,45 1,5525 Лестницы, балконы, лоджии 45 3,80 1,7100 Окна, двери 44 7,67 3,3748 Полы 45 3,84 1,7280 Отделка 43 7,95 3,4185 Прочие 43 15,03 6,4629 Внутренние санитарно-технические и электр. устройства 44 8,77 3,8588 Фундамент 44 12,73 5,6012 Стены 44 22,35 9,8340 Физический износ, % 44 42 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 11. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ Оценщик, оказавший данные услуги, подтверждает на основании его знаний и убеждений, что: утверждения и факты, содержащиеся в настоящем Отчете, являются правильными и корректными; анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются его (Оценщика) личными, независимыми и профессиональными; у Оценщика не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, также у Оценщика отсутствуют какие-либо дополнительные обязательства (кроме обязательств по Договору на проведение оценки) по отношению к любой из сторон, связанных с оцениваемым объектом; оплата услуг Оценщика не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта и также не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, установленной в пользу клиента; анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», Федерального закона от 27.07.2006 г. N157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Стандартам и правилам оценочной деятельности, утвержденным НП «СМАОс»; осмотр объекта оценки произведен с помощью лиц, указанных в графе «Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистах» раздела 1 настоящего Отчета; квалификация Оценщика соответствует профессиональным партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»; критериям Некоммерческого оценка была произведена в соответствии с правилами деловой и профессиональной этики; помощь Оценщику в части сбора и обработки информации, анализа и проведения прочих исследований, необходимых для проведения Оценщиком оценки оказывали сотрудники Исполнителя, указанные далее. 43 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Сведения о лицах, привлекавшихся к выполнению Отчета ФИО Козлова Евгеньевна Подпись Ульяна _______________ Должность Сведения об образовании и членстве в Саморегулируемой организации оценщиков Оценщик Диплом о высшем профессиональном образовании ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», № ВСГ 1483284, регистрационный номер 7184 от 27.06.2008 г. Свидетельство о повышении квалификации «Московский государственный университет технологий и управления», по программе «Оценочная деятельность», 2011 г. Оценщик является членом некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистовоценщиков «СМАО» (местонахождение: 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д. 32а). Свидетельство №3286 от 14.03.2011 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2008 г. Демакин Антон Владимирович Представитель ООО «НЭО Центр Ипотека», действующий на основании доверенности №15/14 от 26.07.2014 г. 44 О т ч ет № * * * о т * * * для *** РАЗДЕЛ 12. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ При подготовке данного отчёта нами были использованы следующие материалы: Данные, предоставленные заказчиком: Копия свидетельства о государственной регистрации права; Копия кадастрового паспорта помещения; Копия поэтажного плана БТИ; Копия экспликации к поэтажному плану БТИ; Копия акта осмотра жилой недвижимости. Нормативные акты: Конституция РФ; Гражданский кодекс Российской Федерации; Закон РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стандарты оценки: Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «СМАОс». Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» от 20.07.2007 г. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» от 20.07.2007 г. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» от 20.07.2007 г. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» от 25.09.2014 г. Научная литература: Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» Санкт-Петербург 1997 г. Генри С. Харрисон «Оценка недвижимости», Москва 1994 г. Д.Фридман, Н.Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Москва 1995 г. Информационно-аналитические материалы: Каталог «Недвижимость для бизнеса»; Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «Rway»; Информация риэлторских агентств: «Центр коммерческой недвижимости», «МИАН», «Миэль», «Фили», «Оргкомитет», «Соната Финанс», «Полиграфжилстрой»; Базы данных Московской Центральной Биржи Недвижимости, «Кросс-Инфо», «Russian Property». 45 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Приложение 1. ДОКУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗОВАВШИЕСЯ ПРИ СОСТАВЛЕНИИ ОТЧЕТА 46 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Приложение 2. ДОКУМЕНТЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОЦЕНЩИКА 47 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 48 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 49 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 50 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 51 О т ч ет № * * * о т * * * для *** 52 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Приложение 3. СПИСОК ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТЕ 53 О т ч ет № * * * о т * * * для *** Приложение 4. РАСПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ НА КАРТЕ 54