Порядок взаимодействия по продукту Арендное жилье

Порядок взаимодействия по использованию
ипотечного кредитного продукта «Арендное жилье»
Как использовать продукт «Арендное жилье»?
Продукт «Арендное жилье» ориентирован на деятельность специализированных
проектных компаний (далее – СПК), приобретающих в кредит арендный жилищный
фонд (жилые дома и жилые помещения, предназначенные для сдачи внаем/в аренду), и
управляющих им в течение срока кредита.
Термины и определения:
Инициатор проекта – юридическое лицо, инициирующее реализацию проекта по
созданию арендного жилищного фонда с использованием кредитного продукта
«Арендное жилье». В роли Инициатора проекта может выступать администрация
субъекта РФ или муниципалитета, Региональный оператор АИЖК, любая другая
организация.
СПК – специализированная проектная компания, выступающая в роли
приобретателя арендного жилищного фонда и заемщика.
Кредитор проекта – кредитная организация, осуществляющая от своего имени
предоставление СПК ипотечного кредита в соответствии с требованиями действующего
законодательства Российской Федерации и условиями кредитного продукта «Арендное
жилье». Кредитор проекта должен быть аккредитован Агентством на роль Поставщика
закладных, или в процессе реализации проекта пройти данную аккредитацию
Поставщик закладных - юридическое лицо, созданное и действующее в соответствии с
законодательством Российской Федерации, осуществляющее Передачу прав по
закладным Агентству на основании договоров, заключаемых в порядке и на условиях
предусмотренных Стандартами ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» (далее – Агентство) и/или условиями кредитного продукта «Арендное
жилье».
В целях использования кредитного продукта «Арендное жилье» Инициатор
направляет в адрес Агентства заявку с оформленным финансовым планом проекта по
созданию и управлению арендным жилищным фондом. В случае соответствия
финансового плана и заявки действующему законодательству и условиям кредитного
продукта «Арендное жилье», в т.ч. его достоверности и исполнимости, Инициатор
заключает с Агентством Соглашение о реализации проекта. После этого Инициатор
создает СПК и подбирает Кредитора проекта.
СПК приобретает арендный жилищный фонд при помощи кредита, обеспечением
которого становится приобретаемая недвижимость. Агентство заключает Договор
купли-продажи закладной с Кредитором проекта, являющимся или будущим
Поставщиком закладных, согласно которому закладная, оформленная на приобретенный
СПК арендный жилищный фонд, продается Поставщиком закладных Агентству.
2
!
Уважаемые партнеры!
В связи с новизной кредитного продукта «Арендное жилье» и
значительным количеством вопросов, поступающих от партнеров,
разработан настоящий Порядок взаимодействия (далее – Порядок),
описывающий процесс кредитования с использованием данного
кредитного продукта.
В случае возникновения вопросов, замечаний и предложений просим
обращаться напрямую в Агентство. Это самый быстрый и верный способ
установления партнерских отношений!
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Все типовые формы документов, необходимые для использования кредитного
продукта «Арендное жилье», если не указано иное, размещены на сайте Агентства:
http://www.ahml.ru/ru/participants/rental_housing/typical_docs/
Для получения ипотечного кредита «Арендное жилье» Инициатору, СПК и
Кредитору проекта достаточно сделать несколько шагов:

ШАГ ПЕРВЫЙ (ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА)
До направления заявки Инициатор должен:
 Определить спрос на арендное жилье со стороны крупных промышленных предприятий,
организаций бюджетной сферы и т.д.
 Получить от будущих крупных арендаторов (юридических лиц) гарантийные
письма/предварительные соглашения на аренду относительно всей площади
планируемого арендного жилья. Это могут быть и работодатели, арендующие жилье для
своих работников, и органы власти, планирующие расселение «бюджетников», и т.п.
 Определить способ создания арендного жилищного фонда: покупка на открытом рынке,
строительство жилья специально для реализации проекта, использование уже
имеющегося у Инициатора жилья. В случае необходимости строительства арендного
жилищного фонда Инициатор может воспользоваться программой «Стимул»
(http://www.ahml.ru/ru/participants/Proekt_stimul_kredit/).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Арендный жилищный фонд может быть представлен только в виде:
 всех квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме (либо отдельной его
секции);
 жилых домов с Земельными участками, в количестве не менее пяти, при условии,
что Земельные участки, на которых располагаются такие Жилые дома, имеют общие
границы (возможно разделение проездом, пожарным разрывом) и располагаются в
пределах Территории (комплексной малоэтажной) застройки
 нескольких Квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме, при условии, что
сумма общих площадей таких приобретаемых Квартир составляет более 50% суммы
площадей всех квартир в таком многоквартирном доме.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
3
В случае строительства арендного жилищного фонда в рамках программы «Стимул» на
такие проекты в обязательном порядке распространяются все требования к проектам
строительства жилья, отраженные в Приложении №1 Порядка взаимодействия по
программе «Стимул», за исключением п.1.
Также следует обратить внимание на то, что в данном случае функции гаранта сбыта
будут возложены на Застройщика объекта или на Инициатора проекта.

ШАГ ВТОРОЙ (ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА)
 Инициатор оформляет заявку на собственном фирменном бланке на получение кредита
«Арендное жилье», отвечающую требованиям, изложенным на сайте Агентства.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В заявке следует указать контактные данные представителя Инициатора, с которым при
рассмотрении документов будут взаимодействовать сотрудники дивизиона жилищного
финансирования Агентства.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Форма и содержание Заявки зависят от того, существует на момент ее подачи арендный
жилищный фонд или нет.
 Инициатор, заполняет в электронном виде финансовый план проекта, используя форму
и Рекомендации по заполнению финансового плана, размещенные на сайте Агентства.
К заявке Инициатор прикладывает комплекты документов, приведенные в
таблицах 1 и 2.
Таблица 1.
Комплект документации
для анализа проекта создания арендного жилищного фонда
№
1.
Наименование документа,
представляемого по проекту
Технико-экономическое
обоснование проекта (в
электронном виде)
Комментарии
Составляется в свободной форме. Должен содержать
следующую информацию:
 резюме проекта (в т.ч. описание, характеристики
жилья и стоимостные параметры);
 заключение независимых экспертов о текущей
стоимости объекта и степени его готовности (при
строительстве объекта);
 отчет о соответствии проекта предъявляемым к
нему требованиям Агентства;
 характеристика потребности в арендном жилье
на территории, где расположен объект;
 рыночные ставки аренды в месте реализации
проекта;
 перечень нанимателей (гарантов найма). Если
объект уже функционирует – указать статус наличия
договора найма.
 конечные пользователи;
 этапы и мероприятия реализации проекта, в том
4
№
Наименование документа,
представляемого по проекту
Комментарии
числе финансирование этапа создания арендного
жилья
(строительство),
источники
такого
финансирования;
 планы развития проекта. Если объект уже
функционирует, то необходимо также указать цели
реинвестирования (привлечения кредита).
 проектная документация на строящийся проект
(если есть на момент подачи документации)
 размеры кредита к рефинансированию и
первоначального взноса заемщика, сформированного
за счет собственного капитала (соотношение К/З);
 описание кредитного усиления (поручительство,
субсидия,
дотация,
госгарантия,
целевое
финансирование на безвозвратной основе, налоговые
льготы, гарантия оптового найма от заказчика,
банковская гарантия) – если применяется.
2.
Гарантийные письма
На момент предложения финансового плана (проекта)
в Агентство должны быть предоставлены гарантии
найма (аренды) в виде гарантийных
писем/предварительных соглашений от крупных
арендаторов (юридических лиц) в отношении не менее
100% Жилых помещений.
Таблица 2.
Комплект документации, относящейся к СПК
(представляется в случае, если на момент подачи Заявки СПК уже создана)
– в бумажном виде
№
Наименование документа
1. Устав компании и другие стандартные документы, подтверждающие регистрацию и
возможность осуществления деятельность юридического лица;
2. информация о расчетном счете;
3. справка о соответствии Заемщика установленным требованиям
бухгалтерская отчетность – в случае, если объект уже функционирует
4. копия договора с управляющей компанией или копия договора об обслуживании
сервисной/сервисными компаниями
5. справку о количестве персонала, осуществляющего сопровождение объекта, его
квалификационном уровне
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
В целях реализации проекта Инициатором может быть привлечена СПК, срок
существования которой до даты направления Заявки в адрес Агентства не превышает 6
месяцев. СПК должна отвечать требованиям, отраженным в Таблице 3 данного Порядка.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Перечни документов, указанные в настоящем Порядке, не являются исчерпывающими.
Если в процессе рассмотрения документации потребуется предоставление уточненной
5
информации и/или дополнительных документов, управление проектного финансирования
Агентства вправе их запросить.
В случае возникновения вопросов при подготовке комплекта документов Вы
можете обратиться за консультацией к любому сотруднику Дивизиона жилищного
финансирования Агентства по телефону + 7 (495) 775-4740 или направить письмо по
электронному адресу: arenda@ahml.ru. Кроме того, с целью обсуждения перспектив
сотрудничества, разъяснения положений кредитного продукта «Арендное жилье» и по
другим вопросам может быть организована встреча, проведены переговоры. Полная
контактная информация приведена в приложении № 4 к настоящему Порядку.
Заявка и комплект документов (кроме тех, которые предоставляются по
электронной почте) направляются по адресу: 117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д.
14, к. 3 с пометкой «Заявка на кредитный продукт «Арендное жилье».

ШАГ ТРЕТИЙ
Поступившие в Агентстсво документы рассматриваются сотрудниками
Дивизиона жилищного финансирования с привлечением других подразделений
Агентства.
С Вами обязательно свяжутся по контактной информации, указанной в заявке,
кроме того, Вы в любой момент самостоятельно можете узнать, кто именно занимается
рассмотрением документов, обратившись в ООРПИ Агентства по телефону
+ 7 (495) 775-4740. Контактные лица:
 Виноградова Екатерина Михайловна – внутренний номер телефона: 2009,
e-mail: emvinogradova@ahml.ru;
 Мочалова Надежда Андреевна – внутренний номер телефона: 8405,
e-mail: nmochalova@ahml.ru.
В период рассмотрения заявки необходимо взаимодействовать с сотрудниками
ООРПИ, ответственными за анализ документов, поскольку в это время:
 исправляются замечания к документации (в случае их выявления);
 дорабатываются финансовые показатели проекта;
 предоставляются дополнительные документы и информация, необходимые для
анализа проекта.
Полный комплект документов рассматривается в течение 20 рабочих дней (не
считая времени на устранение выявленных замечаний). В случае неустранения
замечаний в указанный период срок рассмотрения возобновляется с даты устранения
всех замечаний.
По результатам рассмотрения сотрудник ООРПИ Агентства сообщит о
соответствии/несоответствии проекта и его участников условиям кредитного продукта
«Арендное жилье», а также о возможности и условиях заключения соглашения по
6
проекту (в том числе величину процентной ставки и срок кредита для покупки
арендного жилищного фонда).
7

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ (ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА)
В случае если на момент подачи Заявки в Агентство арендный жилищный фонд
еще не построен, Инициатор параллельно с подачей Заявки проводит работу по
организации строительства этого фонда, в том числе, используя программу «Стимул»
(http://www.ahml.ru/ru/participants/Proekt_stimul_kredit/).
Также во время рассмотрения Заявки Инициатор подбирает Кредитора проекта.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Согласно условиям продукта Кредитор выдает СПК ипотечный кредит, обеспечением по
которому выступает приобретаемый жилищный фонд. Закладная, оформленная в рамках
данной сделки, может быть рефинансирована в Агентство только аккредитованным
Поставщиком закладных. При выборе Кредитора проекта Инициатору следует обратить
внимание на наличие у кредитной организации статуса Поставщика закладных
Агентства (т.е. организация должна быть включена в соответствующий список
Поставщиков
закладных,
представленный
на
сайте
Агентства
http://www.ahml.ru/ru/participants/participants/). В случае, если Кредитор проекта не
является Поставщиком закладных, Кредитор должен пройти процедуру аккредитации на
роль Поставщика закладных согласно порядку, отражённому на сайте Агентства
(http://www.ahml.ru/ru/participants/ppartner/accreditation/providers/).

ШАГ ПЯТЫЙ (ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА)
1. После завершения рассмотрения Заявки в Агентстве, Инициатор заключает с
Агентством двухстороннее Соглашение о реализации проекта, форма которого
представлена на сайте Агентства. В Соглашение вносятся параметры,
зафиксированные в окончательной версии Заявки и финансового плана
Инициатора, положительно рассмотренных Агентством.
2. В случае, если к моменту завершения рассмотрения Заявки, Инициатор достиг
договоренности с Кредитором об участии в проекте, заключается
трехстороннее Соглашение о реализации проекта, текст которого представлен
на стайте Агентства.
3. В случае, если к моменту завершения рассмотрения Заявки, Инициатор достиг
договоренности с Кредитором об участии в проекте и учредил СПК,
заключается четырехстороннее Соглашение о реализации проекта, текст
которого представлен на сайте Агентства.
 ШАГ ШЕСТОЙ (ИНИЦИАТОР ПРОЕКТА)
Согласно условиям заключенного Соглашения с Агентством (см. Шаг пятый,
п.1,2), Инициатор проекта учреждает СПК, отвечающую требованиям, указанным в
Таблице 3.
Таблица 3. Требования к создаваемой СПК
№
Требования
8
№
Требования
1. зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством Российской
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Федерации как юридическое лицо
форма организации - хозяйственное товарищество или общество, либо (по предварительному
согласованию с Агентством) некоммерческая организация.
в состав акционеров (участников, учредителей, пайщиков и т.п.) Заемщика входят исключительно
Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице
компетентных органов либо иные органы и организации, в которых 100% участия принадлежит
РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (т.н. институты развития), иные лица,
зарегистрированные на территории Российской Федерации
уставный (акционерный, складочный и т.п.) капитал СПК к моменту фактического предоставления
Кредита должен быть оплачен денежными средствами в полном объеме
доли уставного капитала (акции) СПК не выступают объектом сделок, направленных на
отчуждение, обременение или предоставление третьим лицам прав в их отношении (в течение
всего срока действия Кредитного договора)
в уставе СПК должны быть указаны цели деятельности, связанные с приобретением и управлением
арендным жилищным фондом
отсутствуют любые признаки банкротства СПК в соответствии с Федеральным законом от
26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе: отсутствует факт
применения любых внесудебных мер предупреждения банкротства, не известно о принятии
арбитражным судом заявления о признании компании банкротом, и не возбуждена любая из
процедур банкротства, указанная в законе;
не начата процедура ликвидации СПК или совершение любого действия, направленного на начало
ликвидации СПК по инициативе любого лица
отсутствуют вступившие в законную силу решения суда о приостановке деятельности СПК в
порядке, предусмотренном Кодексом об административных правонарушениях;
у СПК отсутствует задолженность по начисленным налогам, сборам и иным обязательным
платежам в бюджеты любого уровня или внебюджетные фонды
финансовый результат хозяйственной деятельности СПК по итогам каждого отчетного периода
положительный (за последние 4 квартала, если такой срок применим)
сумма нераспределенной прибыли (непокрытого убытка) по позиции бухгалтерского баланса
Заемщика не уменьшает итоговую сумму III раздела «Капитал и резервы», рассчитанную без учета
данной позиции
СПК открывает банковский счет для приема платы за наем (аренду) Квартир и
компенсаций, дотаций и иных форм поддержки (бюджетной и/или внебюджетной).
Также СПК обеспечивает возможность безакцептного списания средств в пользу
Кредитора

ШАГ СЕДЬМОЙ (СПК, КРЕДИТОР, ПОСТАВЩИК ЗАКЛАДНЫХ)
После ввода в эксплуатацию арендного жилищного фонда (в случае
строительства жилищного фонда в рамках проекта), СПК привлекает оценочную
компанию из числа аккредитованных в Агентстве (список аккредитованных оценочных
компаний отражен на сайте Агентства http://www.ahml.ru/ru/participants/participants/) для
проведения оценки стоимости приобретаемого имущества. Отчет об оценке
направляется в Агентство и Кредитору. Отчет является обязательным документом для
заключения кредитного договора.
Агентство заключает с Поставщиком закладных Договор купли-продажи
закладной(-ых) по форме, представленной на сайте Агентства.

Перечень целей деятельности, указанных в уставе СПК может быть расширен по договоренности с Агентством.
9
В случае, если Кредитор не является Поставщиком закладных, параллельно с
заключением кредитного договора проводится процедура аккредитации Кредитора на
роль Поставщика закладных согласно порядку, отражённому на сайте Агентства
http://www.ahml.ru/ru/participants/ppartner/accreditation/providers.
СПК определяет вместе с Кредитором дату заключения кредитного договора, а
также согласовывает с Агентством дату поставки будущей закладной(-ых). Кредитор
начинает подготовку необходимой кредитной документации по форме, представленной
на сайте Агентства, и на условиях, определенных в Соглашении о реализации проекта.
Из подготовленного к сделке пакета документов Кредитор направляет на
электронный адрес Агентства arenda@ahml.ru проекты: кредитного договора, закладной,
графика ежемесячных платежей (информационный расчет); сканированные нотариально
заверенные копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов,
сканированную копию отчета об оценке. Отправляемому письму Кредитор присваивает
следующее наименование: «Арендное жилье_Номер субъекта_Наименование
Заемщика».
В течение 3 (трех) рабочих дней с даты получения от Кредитора комплекта
документов, указанных в п.3 настоящего Порядка, Агентство направляет Кредитору (в
режиме рецензирования) замечания по проектам предоставленных документов.
Между СПК и Кредитором заключается согласованный Агентством кредитный
договор.

ШАГ ВОСЬМОЙ (СПК)
Используя собственные средства, СПК заключает договор приобретения
арендного жилищного фонда, регистрирует право собственности на него.
Кредитор производит выдачу кредита по документам, составленным с учетом
правок и предложений Агентства.
СПК и Кредитор вправе предусмотреть любой порядок выдачи кредита. В любом
случае к моменту предложения закладной(-ых) в Агентство кредит должен быть выдан в
полном объеме, а СПК должна исполнить в полном объеме обязанность по оплате
договора приобретения арендного жилищного фонда.
После этого СПК заключает договоры найма (аренды) жилых помещений по
форме, представленной на сайте Агентства, и передает их заверенные копии в
Агентство. На момент предложения закладной в Агентство СПК должно предоставить
подтверждение найма (аренды) в отношении не менее 50% Жилых помещений в виде
договоров найма (аренды).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
К моменту рефинансирования Кредита в Агентство (продажи закладной) все Жилые
помещения должны иметь отделку и внутреннее оборудование, быть пригодными к
проживанию, на Жилые помещения должно быть зарегистрировано право собственности
Заемщика.
10

ШАГ ДЕВЯТЫЙ (КРЕДИТОР ПРОЕКТА, ПОСТАВЩИК ЗАКЛАДНЫХ)
Поставщик закладных рефинансирует в Агентство закладную в сроки, указанные
в Договоре купли-продажи закладных.
К моменту предложения к выкупу закладных по арендному жилищному фонду в
Агентство должны быть представлены документы согласно Таблице 4.
Таблица 4.
Документы, направляемые в Агентство
до момента рефинансирования закладной.
№
документыя
1. заверенные копии договоров найма (аренды) в отношении не менее 50% жилых помещений
2. отчет об оценке жилых помещений
3. заверенная копия страхового договора
11
Приложение № 1
к Порядку взаимодействия по
использованию
ипотечного кредитного продукта
«Арендное жилье»
Контактная информация
Телефон ОАО «АИЖК» + 7 (495) 775-4740, e-mail: arenda@ahml.ru