Рынок коммерческой недвижимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости Саратовской области
О новом витке кризиса разговоры идут уже давно. Параллельно с ними аналитики пытаются отследить финансовое поведение россиян и найти "панацею" от возможного экономического спада. Сектор недвижимости реагирует на конъюнктуру рынка одним из первых. В этом
году столичные инвесторы ищут отдушину в офисных помещениях — объем инвестиций в
офисные и торговые центры в России выросли на 134%. В Саратове ситуация значительно отличается от общероссийской картины. С одной стороны, сам рынок офисной недвижимости
развит слабо. С другой – у местных предпринимателей нет свободных средств, которые можно
было бы вложить в коммерческую недвижимость. Покупка офисных помещений для наших инвесторов – скорее необходимость, чем расчёт на будущую выгоду.
По данным Jones Lang LaSalle за 9 месяцев 2011 года инвестиции в офисные и торговые
центры в России выросли на 134%, до $5,14 млрд. Столь ощутимый взлёт аналитики связывают
с ожиданием новой волны кризиса. Доходные площади могут стать надёжным вложением и выгодным предприятием, ведь по выходу из кризиса ставка доходности купленных и арендуемых
площадей начинает расти. По пути российских инвесторов пошли и иностранные коллеги. Доля
иностранного капитала в сделках утроилась, как сообщает издание "Газета.ру", и дошла до 44%
от суммы вложений.
На фоне увеличивающейся активности на российском рынке коммерческой недвижимости
саратовские сводки выглядят удручающе. Местные руководители риэлторских фирм в унисон
говорят о негативных последствиях кризиса и стагнации в продажах. Ни о каком инвесторском
буме речи и не идёт.
"Несмотря на то, что спрос на коммерческую недвижимость всегда оживлён, покупают не
всё подряд. Звонки есть, а сделок нет. По сравнению с прошлым годом в сегменте офисной недвижимости очень тихо", – говорит директор агентства недвижимости "Рядом" Любовь Горшкова. Такую ситуацию на местном рынке подтверждает и директор другого риэлторского центра. За год фирма не продала ни одного офиса: "И москвичи тоже забыли о Саратове. Уже два
года положение остаётся без изменений. Объём строительства тоже уменьшается. В основном,
идёт застройка Солнечного района". Причину такого застоя на рынке недвижимости руководитель центра видит в нехватке денег у игроков рынка. По мнению эксперта, такая тенденция
продержится до конца выборов.
Инертность рынка коммерческой недвижимости эксперты связывают не только с недостатком свободных средств для вложения. "У меня сложилось впечатление, что стали сложнее давать кредиты. Это отпечаталось на рынке недвижимости: обороты снизились", – отмечает вицепрезидент Саратовской ассоциации риэлторских фирм Вячеслав Клокотов.
По мнению экспертов, предложений на рынке саратовской коммерческой недвижимости
довольно много. На рынке остаются пустующие офисные помещения. "К примеру, у нас было
выставлено в аренду отдельно стоящее, готовое к использованию помещение. Несмотря на хорошие показатели, оно долгое время оставалось невостребованным. Говорить об очереди на
офисные помещения не приходится", – отмечает вице-президент по общим вопросам Ассоциации "Торгово-промышленная группа "Славянский мир" Алексей Шаталин.
Саратовские инвесторы боятся повторения ситуации 2008 года, когда простаивало много
помещений. На фоне ожидания нового витка кризиса они стремятся избавиться от излишков.
"Московский коллега подтвердил тенденцию, которую мы наблюдаем в Саратове: если раньше
было мало предложений, то и покупательская активность была выше. Цены росли, увеличивалось число спекулянтов. Сейчас остались те, кто хочет купить "для себя", – Любовь Горшкова.
Количество предложений на рынке коммерческой недвижимости – результат объективных
экономических причин. Изменения, которые коснулись предпринимателей в кризисный период,
до сих пор определяют вектор развития всего сектора. "В Саратове на год затянулась фаза дна
рынка. Если ставки рухнули, то это говорит о "падении" рынка. Дно рынка – это фаза, при которой не только наблюдается падение ставок, но и высокий уровень вакантных площадей", –
объясняет директор ООО "Бюро недвижимости Смолякофф" Виталий Смоляков. По оценке
аналитика, эту фазу саратовский рынок прошёл недавно – в начале 2010 года.
Спрос высокому уровню предложений не отвечает. "Покупатели ищут объекты, которые
стоят реальных денег. Наш продавец не снижает цены, а все ожидают, что они упадут. Причём
не только на коммерческие площади", – считает Любовь Горшкова.
По данным общероссийского сервера недвижимости "РосРиэлт - Недвижимость", цены на
нежилые помещения в Саратове остаются высокими. В октябре 2011 года средняя цена на офисы достигла 67 543 рубля за кв м. По оценке аналитика Виталия Смолякова, стоимость офисных
помещений в третьем квартале 2011 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась незначительно: всего на 2-4%.
Цены на недвижимость мгновенно реагируют на общий экономический климат. Вячеслав
Клокотов подчёркивает колебание цен по сравнению с докризисным периодом: "С 2008 года
цены на офисные помещения упали до 40%, а активность упала в 2-3 раза. Сегодня рынок замер
и немножко шевелится".
Приток столичных инвестиций также нельзя назвать большим. "У нас много запросов на
коммерческую недвижимость из Москвы. Клиенты рассчитывают на окупаемость в шесть-семь
лет. В Саратове этот показатель достигает десяти лет", – говорит Любовь Горшкова. Показатели
доходности, то есть отдачи от вложений, местных офисов также отстают от столичных. "Конечно, саратовские цены для Москвы не очень высокие. Если средняя цена за квадратный метр
в жилых помещения в Москве доходит до 150 тысяч рублей, то в Саратове она держится на
уровне 35 тысяч рублей. Однако и доходность объектов тоже ниже. В регионы идут крупные
игроки: сети, девелоперы. Сейчас в соответствии с общей ситуацией на рынке эта тенденция
тоже утихает", – Вячеслав Клокотов.
Эксперты подчёркивают изменение конъюнктуры рынка коммерческих помещений, продолжая аналогию с сегментом жилой недвижимости. "Раньше у застройщиков мгновенно скупали квартиры. А сейчас к нам даже приходят сотрудники банков: рассказывают об ипотеке.
Перед кризисом цены "задрались": недвижимость продавали только по необходимости, – объясняет Любовь Горшкова. – С начала кризиса рынок остаётся большим".
Несмотря на широкое предложение говорить о развитости рынка офисной недвижимости в
Саратове нельзя. Эксперт Виталий Смоляков считает, что своеобразие местного сегмента офисной недвижимости связано с психологией наших игроков рынка и особенностями спроса. "Саратовский рынок офисной недвижимости отличается по своей природе от московского. В
нашем городе отношение к аренде площадей в офисном здании остаётся на начальной стадии. В
большие офисные здания покупатели и арендаторы идут неохотно. Предпочтение отдаётся
офисам класса C и D. Причём, доплатив 50-60 рублей за кв м, арендаторы могли бы уже приобрести офис класса В". Класс B подразумевает под собой помещения, реконструированные из
одного типа в другой: например, из производственных – в офисные. По мнению аналитика,
арендаторов останавливает боязнь того, что в большом офисном здании цена аренды значительно выше.
На местном рынке ещё не сложилось чёткое представление о качестве недвижимости. Офисы класса А, то есть специализированные, новые офисные проекты, которые были построены не
больше десяти лет назад, остаются в Саратове недостаточно востребованными. В то время как в
Москве инвесторы делают ставки как раз на такие помещения. По оценкам Knight Frank, офисная недвижимость класса А в столице по количеству сделок с участием иностранных инвесторов в 2011 году вышла на второе место после торговых помещений.
Если касаться территориального аспекта, то пустующие офисные площади можно найти как в
центре, так и в спальных районах. "Сегодня нет проблемы найти помещение даже в офисных
центрах", – убеждён Вячеслав Клокотов. Отмечая особенности покупательского спроса в Саратове, эксперт говорит о своебразной застройке города, отличающейся от столичной: востребованными оказываются первые этажи домов, бывшие административные здания. "В Саратове
престижным считается офисное помещение с отдельным входом", – отмечает Виталий Смоляков.
2
Любовь Горшкова отмечает стабильный интерес со стороны покупателей к небольшим магазинчикам площадью до 100 кв м. По расчётам Jones Lang LaSalle, 40% сделок на российском
рынке коммерческой недвижимости пришлось как раз на торговые помещения, что на 1% превышает показатели инвестиций в офисные помещения. "Торговые помещения всегда вызывают
больший интерес на рынке коммерческой недвижимости. Но и здесь наблюдается спад, пропорциональный спаду в других сегментах", – подчёркивает Вячеслав Клокотов.
Активность арендаторов коммерческой недвижимости, отмеченная спадом, вынуждает собственников идти на компромисс. "Понижение покупательского спроса колоссальное. В кризисное время остаётся много невостребованных арендных площадей. Сейчас ситуация на саратовском рынке несколько восстановилась. Но на докризисный уровень мы так и не вышли. Спад
покупательской активности усиливается. Обострение такой тенденции особенно заметно в последние полгода", – Алексей Шаталин.
Причины такого поведения игроков саратовского рынка эксперты связывают с общей экономической ситуацией в стране. В сегменте торговых площадей слабый оборот товара у предпринимателей ведёт к уменьшению финансовых активов и, соответственно, избавлению от торговых мест. "В среде арендаторов очень высокая текучка. Процент заполняемости коммерческих площадей был стабильным. Сейчас даже при сохранении этого процента, часто меняется
состав арендаторов",– Алексей Шаталин. Чтобы улучшить заполняемость помещений арендодатели вынуждены идти на уступки. "Собственникам приходится находить решения для того,
чтобы сдать площади в аренду. Они проводят рекламные акции, находят прямой выход на товаропроизводителя и, наконец, предлагают скидки, – говорит Алексей Шаталин. – На одном из
наших рынков, к примеру, действует акция: если объект остаётся невостребованным более 30
дней, мы делаем скидку до 50% на первый месяц аренды". Скорее всего, попытки оживить рынок и выровнять уровень спроса и предложений, в ближайшее время останутся необходимыми.
Дать однозначный сценарий развития ситуации на саратовском рынке коммерческой недвижимости не берётся никто. "Многое будет зависеть от политической обстановки в стране, в
частности, от выборов, от курса валют, обстановки с контрольно-надзорными органами. Важен
и инвестиционный климат в стране, на который влияет независимость судей и уровень коррупции, – считает Алексей Шаталин. – Конечно, мы надеемся на увеличение предпринимательской
активности, но пока поводов к оптимистическому прогнозу нет. А в целом ситуация непредсказуемая и надо смотреть по факту".
Зависимость развития рынка недвижимости от экономической ситуации на мировом рынке
подчёркивает Вячеслав Клокотов: "По моему впечатлению, ещё 2-3 года будет продолжаться
затишье, стагнация на рынке".
Эта тенденция сохранится и в отношении предложений на рынке офисной недвижимости. В
ближайшие два года рынок будет переживать затишье, затем начнёт возвращаться к высоким
показателям.
По темпу ввода в эксплуатацию новых площадей, то есть офисных помещений класса A и
B, максимальный прирост за последние шесть лет наблюдался в 2009 году – 32%. Показатели
этого года очень низкие: всего 4,3%, что говорит о падении темпа прироста по сравнению с
прошлым годом более чем в 5 раз. По прогнозам Виталия Смолякова, в 2012 году на рынок
выйдет немного зданий и цифра увеличится до 12%. Если все запущенные проекты будут реализованы, то уже в 2013 году темп прироста составит около 40%. "Влияние окажут несколько
показателей. Первый – это уровень занятости населения, увеличение которого повлечёт за собой повышение спроса. Второй показатель – уровень предложения. При сохранении экономической конъюнктуры в ближайшие два года предложение будет ограниченным", – делает вывод
Виталий Смоляков. http://focusgoroda.ru/materials/2011-10-27/628.html
Что же касается торговой недвижимости, то по мнению экспертов Агентства недвижимости
«Миони» «Саратов характерен сильной дифференциацией арендных ставок на торговые площади от места расположения торговой точки. Арендные ставки максимальны на нескольких
центральных улицах и в новых торговых центрах, расположенных опять же в историческом
3
центре города. Ставки аренды здесь достигают $1140/кв.метр в год, а на соседних улицах в пределах одного квартала они будут уже от $350/кв.метр в год. Разница очевидна и поразительна.
Можно предположить, что причиной такой разницы ставок является работа управляющих компаний торговых центров, которые начали жёстко контролировать и подбирать состав (пул)
арендаторов торговых площадей. Арендная ставка в составе торговых комплексов, особенно
запущенных федеральными девелоперами недавно в Саратове максимальна.
Общая площадь торговых площадей в ТЦ оценивается специалистами столичных консалтинговых агентств как превышающая 110 тысяч кв. метров. В планах реализация заявленных
проектов по строительству торговых центров общей площадью более 200 тысяч кв. метров.
Бутики и маленькие магазины элитной одежды и аксессуаров в Саратове располагаются
в местах с высокой проходимостью (главная пешеходная зона города проспект имени Кирова,
улица Чапаева, Горького, Вольская и Радищева). Арендные ставки в них редко бываю ниже чем
$400/кв.метр в год (более 1000 рублей за квадратный метр площади в месяц).
Есть магазины в местах с хорошей проходимостью, но неудачно подобранным брендом или
находящиеся в полуподвальных или подвальных помещениях. Аренда в них стоит от
$230/кв.метр в год. Торговля торговыми помещениями в центре не отличается активными
продажами, для многих собственников арендный бизнес является единственным, свои помещения они часто считают недооцененными. Из практики проведённых риэлторами сделок по продаже торговых помещений в центре на данный момент актуальной является стоимость квадратного метра готового магазина в $2 тысячи/кв.метр http://www.mioni.ru/?id=1&nn=3805. За последние несколько лет сегмент Торговых центров значительно расширился. В Саратове появились следующие объекты:
ТК «Happy Молл»
Расположено:
г. Саратов, Вольский тракт, дом 2.
Общая площадь здания 43500 кв.м.
Арендная площадь здания 37000 кв.м.
Ввод в эксплуатацию декабрь 2011г
"Галерея Каштан" Торгово-офисный комплекс
Расположено:
Саратов, ул. Вавилова, дом 6
Общая площадь здания 8087 кв.м.
Арендная площадь здания 6400 кв.м.
Этажность 5 эт.
Ввод в эксплуатацию июнь 2008г.
Торговый центр "Ваш дом"
Расположено:
Саратов, Зарубина ул, 150
Общая площадь здания 10300 кв.м.
Арендная площадь здания 8622 кв.м.
Торговый Дом «Аврора»
Расположено:
г. Саратов, ул. Чапаева, 48/47
Введен в эксплуатацию: март 2006 года.
Общая площадь: 7 200 кв.м.
Площадь арендуемая: 3 950 кв.м.
Торгово-офисный комплекс "Форум"
Расположено:
Саратов, ул. Танкистов,
Общая площадь здания 6400 кв.м.
Арендная площадь здания 6000 кв.м.
Этажность 4 эт.
Дата ввода в эксплуатацию Август 2004
Торгово-офисный комплекс "Европа-Сити"
Расположено:
Саратов ул. М.Горького 30а/пр. Кирова
Дата ввода в эксплуатацию 15 декабря 2005 г
Общая площадь здания 5379 кв.м.
7 этажное здание.
Торговый центр "Арена"
Тип объекта - Торгово-офисный комплекс
Расположение:Саратов, Б. Казачья, дом 49/65
Ввод в эксплуатацию 2007г.
Общая площадь здания 6500 кв.м.
ТРЦ «Триумф Молл» - это крупнейший в Саратове торгово-развлекательный центр регионального значения.
Расположено:
г. Саратов, ул. Зарубина, д.167
Площадь: 59 300 кв.м
Дата открытия: 15 декабря 2010 г.
ТК «Мой новый»
Расположение:
г. Саратов, ул. Чернышевского 1
Корпус № 1, общей площадью 14 000 м², в котором разместился гипермаркет «REAL».
Корпус № 2, общей площадью 21 000 м², в котором разместится
современный торговый центр.
Корпус № 3, общей площадью 5 600 м², в котором разместился гипермаркет товаров для дома, ремонта и дачи
«Стройбери» площадью 2 800 м² и мебельный гипермаркет «Ярмарка мебели» площадью 2 800 м².
4
(по данным сайта http://asrielt.ru/dir/18-2-2)
Величина арендных ставок объектов коммерческой недвижимости, расположенных в
районе пр.им.Кирова г.Саратов находится в диапазоне 480 руб./м2 – 4000 руб./м2 в зависимости
от этажа расположения.
Ставка капитализации в центральных районах г.Саратова (Фрунзенский, Октябрьский, Кировский) составляет в среднем 12-15%.
5