Оценка жилой недвижимости ПРАКТИКУМ

Оценка
жилой
недвижимости
ПРАКТИКУМ
1.
2.
3.
4.
Оценка имущества - что это такое?,
зачем она нужна?
Кто он, оценщик?
Как оценивают?
Что влияет на цену?
Что такое
«Оценка недвижимости»?
Оценка стоимости
недвижимости — процесс
определения рыночной
стоимости объекта или
отдельных прав в отношении
оцениваемого объекта
недвижимости.
Оценщик, кто он?


Профессия появилась в различных государствах в начале 30х годов
Начало подготовки профессиональных оценщиков в России было
положено Институтом экономического развития Всемирного банка
реконструкции и развития в 1993 г.
Оценщик обязан

Статья 15. Обязанности оценщика
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ)

Оценщик обязан:








быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего
Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов
Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила
оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков,
членом которой он является;
обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе
проведения оценки;
представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации
оценщиков;
представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение
профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;
не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе
проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством
Российской Федерации;
по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией
оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом
которой он является.
Подходы к оценке:
Затратный
• Определение
стоимости
воссоздания
исходя из его
затрат на
создание точной
копии (затрат на
восстановление
или замещение)
Сравнительный
• Определение
стоимости
объекта исходя из
рыночных данных
по продажам
сопоставимых
объектованалогов
Доходный
• Определение
стоимости исходя
из его потока
доходов
Сравнительный подход, основные этапы
1.
2.
3.
4.
Исследование рынка, поиск информации
Проверка информации
Сравнение сопоставимых объектов по
элементам сравнения
Сведение откорректированных значений
Поиск и проверка информации
ГДЕ?

Соседи

Специализированные печатные издания и сайты сети
Интернет

Реклама
КАК ПРОВЕРИТЬ?

Звонок или письмо автору объявления по указанным
контактам

Вопросы для проверки: цена, площадь, тип дома,
наличие перепланировок, отделка и пр.
Зачем проверять?
Зачем проверять?
Зачем проверять?
Элементы сравнения
Часть I.
1. Передаваемые права (аренда/продажа)
2. Условия финансирования (кредиты, обязательства и пр.)
3. Условия продажи (взаимоотношения продавца и
покупателя)
4. Расходы, сделанные сразу после покупки
5. Рыночные условия (на дату)
Элементы сравнения
Часть II
1. Местоположение (район, расстояние до метро, вид, …)
2. Физические характеристики:
 площадь объекта;
 тип дома;
 этаж расположения;
 количество комнат;
 наличие балкона/лоджии;
 площадь кухни;
 состояние квартиры.
• X1
• -%
• Date1
• ul1
• S1
• Х2
• X2
• -%
• Date2
• ul2
• S2
Объект-аналог 3
• Х1
Объект-аналог 2
• Цена предложения
объекта, руб.
• Цена предложения
объекта, руб./кв.м.
• Снижение цены в
\процессе торгов
(торг)
• Дата выставления
на торги
• Местоположение
• Общая площадь
помещений без
учета
неотапливаемых
помещений, кв.м.
• Тип конструкций
дома
• Этажность
• Количество комнат
• Наличие
балкона/лоджии
• Площадь кухни
• Состояние
Объект-аналог 1
Объект оценки
Сравнение объектов
• Х3
• X3
• -%
• Date3
• ul3
• S3
• Type1
• Этаж1
• Комнат1
• Балкон1
• Type2
• Этаж2
• Комнат2
• Балкон2
• Type3
• Этаж3
• Комнат3
• Балкон3
• Sк1
• Состояние1
• Sк2
• Состояние2
• Sк3
• Состояние3
- Как быть если у меня нет документов?
Если вы собственник квартиры, то у вас при утрате всегда есть возможность
восстановить документы.
Без документов оценку оформить невозможно, но это не означает, что нельзя
подать исковое заявление в суд без отчета оценщика. Уже в рамках судебного
процесса, вы можете ходатайствовать о проведении рыночной оценки или
судебной экспертизы и потребовать предоставления всех необходимых для нее
документов.
- Можно ли сделать оценку квартиры не имея на нее документов?
Просто узнать для себя стоимость - можно, в виде консультации. Получить
юридически значимый документ, который пройдет проверку в суде или
прочих инстанциях - нет.
- Зачем оценщик выезжает на осмотр? Можно ли сделать оценку
без осмотра?
Осмотр квартиры необходим для того, чтобы оценщик определил
состояние. Также проверяется наличие перепланировок, из-за
которых владелец рискует существенными штрафами - например,
снесены несущие стены или организован санузел или ванная комната
над чужими жилыми помещениями.
- Может ли оценщик сразу назвать стоимость квартиры?
Оценщик может все!
Но если вам оценщик озвучил результат сразу после осмотра, то скорее
всего он новичок и может ошибаться. Профессионал сразу называть
стоимость не будет. Ему нужно время на поиск информации и
доказательство своего мнения в письменной работе– отчете об оценке.
- Какие факторы влияют на стоимость жилья?
- Местоположение (район, микрорайон, и тд);
- общая площадь квартиры;
- тип дома (старая панель, кирпич, СФ, СФК, и пр);
- этажность;
- состояние/уровень отделки;
- расстояние до станций метрополитена;
- вид из окна;
- площадь кухни;
- наличие/отсутствие балкона или лоджии;
- тип санузла (раздельный, совмещенный);
- общее количество комнат;
- планировка (изолированная, смежно-изолированная);
- наличие/отсутствие лифта (для этажей выше 2-го).
- пр.
Указанный перечень не является полным и может дополняться
в соответствии с тенденциями рынка.
- Как подбираются объекты для сравнения? Если я найду самое
дешевое/дорогое предложение к продаже, можете ли вы поставить
такую же стоимость в отчете?
Действительно, иногда встречаются предложения существенно выше/ниже
средних цен, зафиксированных на дату определения стоимости.
У оценщиков выработаны определенные правила подбора объектов
для сравнения. Во-первых, оценка никогда не производится по одному
аналогу, а как минимум 3-5 объектов. Во-вторых, выборка тщательно
проверяется актуальность и адекватность (исключение ошибок или
уточнение дополнительных факторов).
Цены предложений в первую очередь зависят от «времени» на потенциальную
сделку. Предложения, которые продавец «вдруг когда-нибудь продаст» обычно
выше по цене, чем при стандартном сроке экспозиции аналогичного объекта.

Марина, добрый день!
Высылаю данные к выставке БН 05.10
17.00-18.00

Практикум «Оцени свою квартиру»
- месторасположение дома: Спб, Заневский пр, д. 35
- тип дома (этажность, материал стен): панели железобетон
- площадь квартиры: 58,43 м.кв.
- количество комнат: 3
- этаж: 7 из 9
- состояние квартиры (наличие ремонта, состояние коммуникаций и т.д.): современный ремонт и
коммуникации, стеклопакеты, входные и м-к двери.
С уважением, Ирина
Основные параметры поиска аналогов:
месторасположение Спб, Красногвардейский район, 10 минут пешком до ст. м.
- тип дома - старая панель, 504Д
- площадь квартиры: 55-61
- количество комнат: 3
- этаж: средний
- состояние квартиры (наличие ремонта, состояние коммуникаций и т.д.): отличное
Показатель
Объект-аналог
№1
Объект-аналог
№2
Объект-аналог
№3
Площадь объекта, без учета
неотапливаемых помещений, м2
60
60
57
Цена предложения объекта, руб.
4 700 000
5 500 000
4 650 000
Цена предложения 1 м2, руб./м2
78 333
91 667
81 579
Местоположение объекта
Санкт-Петербург,
Красногвардейский район, м.
Ладожская, Наставников пр.
15 к. 3
Санкт-Петербург,
Красногвардейский район, м.
Ладожская, Энтузиастов пр.
47 к. 1
Санкт-Петербург,
Красногвардейский район, м.
Ладожская, Ленская ул. 8 к. 1
Описание объекта
3хкомнатная квартира, общая
площадь 60,0 м2, жилая площадь
38 м2, кухня 7 м2, состояние –
отличное, выполнен ремонт, дом
панельный, есть лоджия,
этажность -8/9, 10 мин.
транспортом до метро
Ладожская, предложение
3хкомнатная квартира, общая
площадь 60,0 м2, жилая площадь
38 м2, кухня 7 м2, состояние –
отличное, выполнен ремонт, дом
панельный, есть лоджия,
этажность - 7/9, 10 мин.
транспортом до метро
Ладожская, предложение
3хкомнатная квартира, общая
площадь 57,0 м2, жилая площадь
40 м2, кухня 6,5 м2, состояние –
отличное, дом панельный, есть
лоджия, этажность - 5/9, 10 мин.
транспортом до метро
Ладожская, предложение
Показатель
Местоположение объекта
Объект-аналог
№1
Объект оценки
Санкт-Петербург,
Санкт-Петербург,
Красногвардейский
Красногвардейский
район, м. Ладожская,
район
Санкт-Петербург,
Наставников пр. 15
Заневский проспект, 35
к. 3
Цена предложения объекта, руб.
Цена предложения, руб./кв.м.
Передаваемые права на квартиру
Право собственности
Объект-аналог
№2
Санкт-Петербург,
Красногвардейский
район, м. Ладожская,
Энтузиастов пр. 47
к. 1
Объект-аналог
№3
Санкт-Петербург,
Красногвардейский
район, м. Ладожская,
Ленская ул. 8 к. 1
4 700 000
5 500 000
4 650 000
78 333
91 667
81 579
Право собственности
Право собственности
Право собственности
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Финансовые условия
Рыночные
Условия продажи
Типичные
Типичные
Типичные
Типичные
Снижение цены в процессе торгов
Рыночная
Цена предложения
Цена предложения
Цена предложения
-3
-3
-3
Октябрь 2014
Октябрь 2014
Октябрь 2014
0
0
Поправка, %
Дата выставления на торги
Поправка, %
0
Показатель
Местоположение объекта
Объект-аналог
№1
Объект-аналог
№2
Объект-аналог № 3
Санкт-Петербург,
Наставников пр. 15
к. 3
Санкт-Петербург,
Энтузиастов пр. 47
к. 1
Санкт-Петербург,
Ленская ул. 8 к. 1
5
5
5
60,0
60,
57,0
0
0
0
Панельный
Панельный
Панельный
0
0
0
7/9
8/9
7/9
5/9
0
0
0
3
3
3
3
0
0
0
Есть
Есть
Есть
0
0
0
6-7
6-7
6-7
0
0
0
2,0
2,0
2,0
Объект оценки
Санкт-Петербург,
Заневский проспект, 35
Поправка, %
Общая площадь помещений без учета
неотапливаемых помещений, кв.м.
58,43
Поправка, %
Тип конструкций дома
Панельный
Поправка, %
Этажность
Поправка, %
Количество комнат
Поправка, %
Наличие балкона/лоджии
Есть
Поправка, %
Площадь кухни, кв.м.
6-7
Поправка, %
Суммарная поправка, %
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Состояние
Поправка, руб.
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
79 900
Отличное состояние
93 500
0
Евроремонт, выполнен
с применением
импортных материалов
-6 500
79 900
87 000
Отличное состояние
83 211
Отличное
0
83 211
Показатель
Скорректированная стоимость,
руб./кв.м.
Количество корректировок
Веса, %
Рыночная стоимость, руб./кв.м.
Рыночная стоимость, округленно,
руб./кв.м.
Веса аналогов
Веса для объектов-аналогов
рассчитаны по формуле:
, где:
D – вес;
Q – общее количество
корректировок;
q – количество корректировок
аналога;
p – количество аналогов.
Объект оценки
Объект-аналог
№1
Объект-аналог
№2
Объект-аналог № 3
79 900
87 000
83 211
2
3
2
36
29
36
83 950
4 905 000 – 5 285 000
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Как производится оценка квартиры?
Сколько по времени делается оценка?
Может ли оценщик назвать стоимость после осмотра?
Можно ли оценить неприватизированную квартиру?
Можно ли оценить долю на жилое помещение?
Влияет ли на цену квартиры вид на Неву, и на сколько?
Мы с мужем разводимся и делим имущество, нужна ли нам оценка квартиры?
Как проводится оценка для Сбербанка?
Мы покупаем по цене выше той, по которой оценил оценщик, может ли быть
такое?
10. Учитывается ли отделка и мебель в квартире при оценке?
11. Сможет ли мне оценщик помочь продать квартиру в Московской области?
12. Можно ли оценить квартиру, которая была объектом пожара на дату «до
происшествия»? для суда?
13. Мой сосед предлагает мне купить комнату по очень дорогой цене, я точно
знаю, что она стоит дешевле, поможет ли мне оценка заставить уменьшить цену
предложения?
14. Стоит ли делать дорогой ремонт и потом оценить квартиру, чтобы продать ее
дороже?
15. Можно ли оценить еще не построенную квартиру?
16. Нужна ли оценка для вступления в наследство?
17. Можно ли сделать оценку без осмотра? Собственник не пускает, а оценка
нужна для суда.
Контакты:
Тел. (812) 325-06-81
E-mail: ocenka@bn.ru