Приложение № 4 Техническое задание на разработку

Приложение № 4
Техническое задание на разработку
концепции развития земельного участка в Самарской области (территория завода)
1. АНАЛИЗ ПРЕДОСТАВЛЕННОЙ ИНФОРМАЦИИ ПО УЧАСТКУ.
Анализ исходных данных, допущений и ограничивающих условий по Участку, а также этапов
проводимого исследования.
2. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ УЧАСТКА
2.1. Описание основных характеристик Участка; карта с обозначением Участка;
2.2. Описание района расположения исследуемого Участка, окружающей застройки;
2.3. Оценка визуальной доступности;
2.4. Оценка видовых характеристик планируемых к строительству Объектов;
2.5. Оценка доступности Участка общественным транспортом;
2.6. Оценка транспортной доступности Участка; карта с обозначением транспортного движения
вокруг Участка и всех возможных путей подъезда;
2.7. Перспективы развития района: существующие административные программы по
строительству и развитию инфраструктуры района, выдержки из официальных документов,
дополнительная информация о будущих крупных проектах;
2.8. Оценка общего имиджа района;
2.9. Первичное пространственно-территориальное зонирование Участка;
2.10. SWOT-анализ: Преимущества и недостатки расположения Участка;
Выводы по разделу 2. Определение целесообразности и перспективности различных сегментов
недвижимости для площадей будущих Объектов на основе проведенного анализа
местоположения. Определение пространственно-территориального зонирования Участка.
3. МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ВЫБРАННЫМ СЕГМЕНТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Краткий обзор предложения рынка недвижимости, прогноз развития рынка в разрезе
сегментов, выбранным по итогам главы 2 (существующие и планируемые объекты,
ценообразование, спрос, основные тенденции):
3.2. Анализ спроса:
3.2.1 Анализ потребительских предпочтений в сегменте;
3.2.2 Анализ уровня вакантных площадей, темпов продаж в объектах коммерческой
недвижимости, темпов продаж жилой недвижимости;
3.2.3 Сегментация потребителей, определение целевых групп и их предпочтений (социальнодемографические характеристики, география, стиль жизни, предполагаемые бюджеты) по
исследуемым сегментам.
3.3. Определение портрета потенциального покупателя/посетителя будущего Объекта, детальный
анализ его предпочтений в разрезе выбранных сегментов;
3.4. Анализ конкурентной среды по выбранным сегментам недвижимости:
3.4.1. Определение параметров для поиска объектов-аналогов будущего Объекта;
3.4.2. Выбор и анализ объектов-аналогов будущего Объекта, существующих, строящихся и
планируемых к строительству;
3.4.3. Карта района с обозначением рассматриваемого участка и определенных ранее объектованалогов;
3.4.4. Анализ ставок аренды/цен продажи площадей в определенных ранее объектах-аналогах.
Выводы по разделу 3. Определение целесообразности и перспективности выбранных сегментов
недвижимости для площадей будущего Объекта на основе проведенных анализа
местоположения и прогноза развития рынка недвижимости. Определение объемных
показателей спроса, профиля потенциальной целевой аудитории и их потребительских
предпочтений.
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАРИАНТОВ КОНЦЕПЦИИ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
4.1. Анализ аналогичных концептуальных проектов: выбор идей, которые могут стать основой
девелопмента участка:
4.2. Определение предварительных вариантов наилучшего использования Участка (2-3 базовых
концепции развития Участка: укрупненные технико-экономические параметры, целевая
аудитория, ценообразование, позиционирование);
Выводы по разделу 4. Определение нескольких вариантов концепции развития земельного
участка на основании комплексного анализа объекта и маркетингового анализа рынка с
определением укрупненных технико-экономических параметров, целевой аудитории и класса
планируемых Объектов. Выбор наиболее эффективного варианта концепции на основании
анализа экономической эффективности и рисков. Выводы относительно целесообразности
развития земельного участка.
Таким образом, на первом этапе будет проведен анализ местоположения земельного участка,
маркетинговый анализ текущей ситуации и перспектив развития сегментов рынка
недвижимости на ближайшую и среднесрочную перспективу. По итогам этапа №1 будут
сделаны выводы о целесообразности дальнейшего освоения земельного участка в текущих и
прогнозируемых рыночных условиях, а также определен приоритетный вариант его развития.
После выбора наиболее привлекательного варианта развития Участка, на втором этапе будет
осуществлена разработка детальной стратегии и концепции развития исследуемого Объекта.
ЭТАП 2. РАЗРАБОТКА ДЕТАЛЬНОЙ КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
5.1. Общее описание концепции
5.2. Планируемые сегменты и классность недвижимости, целевая аудитория;
5.3. Основные технико-экономические параметры Проекта;
5.4. Расположение объекта на Участке, организация потоков;
5.5. Объем и структура площадей по сегментам;
5.6. Внутреннее функциональное зонирование;
5.7. Фазирование Проекта;
5.8. Оптимальный объем и состав инфраструктуры
5.9. Принципы ценообразования (цены, ставки, индексация).
5.10. Прогноз уровня спроса (темпы продаж, сдачи в аренду).
5.11. Финансовое планирование, оценка показателей экономической эффективности.
Выводы по разделу. Разработка детализированной концепции развития территории с
маркетинговым обоснованием класса и уровня планируемых Объектов, площадей,
функциональным зонированием, подробными технико-экономическими характеристиками и
рекомендациями по оптимальному уровню арендных ставок/цен продажи. Финансовое
планирование концепции и расчет показателей эффективности Проекта.
6. Оценить отдельно сценарий (вариант) с продажей частей земельного участка: влияние
продажи на стоимость оставшегося участка после частичного отчуждения; риски и
преимущества/недостатки продажи частей участка с точки зрения их расположения,
сервитута и юридических последствий/ограничений; коммерческой стоимости всего участка
и, частей, а также оставшейся части после частичного отчуждения.
Оценивать сценарии с продажей части земельного участка территории завода стоит
после разработки BestUse и оценки целесообразности девелопмента всей территории.