Анализ рынка как доказательство для стоимости стоимости чего
advertisement
№ 5 (140) 2013 Журнал «Имущественные отношения» Анализ рынка как доказательство для стоимости О.В. Тевелева старший научный сотрудник Центрального экономико-математического института Российской академии наук, кандидатэкономических наук (г. Москва) Оксана ВалерьевнаТевелева,oks.t@mail.ru О.В. Тевелева АНАЛИЗ РЫНКА КАК ДОКАЗАТЕЛЬСТВО СТОИМОСТИ Автором статьи анализируется практика оценка стоимости различных объектов оценки и делается вывод о том, что отчеты об оценке, по большей части, не содержат убедительных доказательств получаемой в них рыночной стоимости. Причина этого – несовершенство существующих методов оценки, а также, универсальное, но размытое определение «рыночной стоимости». В статье предлагается усовершенствовать технику проведения анализа рынка и на основании этого получать более обоснованные величины рыночной стоимости. O.V.TevelevaMARKET ANALYSIS FOR ESTIMATED VALUE The authorexamines thepractice ofestimation different types of evaluation and concludes the estimations, for the most part, don’t have enough convincing evidences for estimated value. The cause of this discrepancy is imperfection of existed methods of valuation and versality but inexacteddefinition of market value. The author suggests a new scheme for organizing work on valuation and do market analysis for market value reliability. Ключевыеслова: оценкастоимости, отчетобоценкестоимости, методыоценкистоимости, анализрынка; estimated value, valuation, valuationreport, market value reliability, market analysis Человек может оказаться лучшим экономистом, когда он доверяется своему здравому смыслу и практической смекалке, чем когда он претендует на исследование теории стоимости, да еще отваживается считать такое исследование легким. А. Маршалл Стоимость представляет собой сложное экономическое явление. Среди экономистов и тем более среди оценщиков нет единого мнения, что следует понимать под рыночной стоимостью. Существующее и принимаемое в оценочном законодательстве определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены каждым участником рынка и в каждом конкретном случае понимается по-разному, несмотря на то, что в отчете об оценке в обязательном порядке указывается цель оценки и допущения, связанные с ней.Если оценивается имущество, которое часто продается и покупается, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена сделки, хотя оценка стоимости может проводиться не только для того, чтобы выставить объект на продажу. В силу того, что цена сделки в большинстве случаев является коммерческой тайной, существуют только некоторые, весьма приблизительные инструменты определения ее величины. Если же http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 1 оценивается имущество, которое почти никогда не продавалось или которое продать невозможно, рыночная стоимость становится в полном смысле этого слова, экономической абстракцией. Начиная с XVIII века понятие «стоимость» трактовалась с позиции двух основных парадигм: трудовая теория стоимости и теория предельной полезности. Обе ветви в той или иной степени сохранились, однако «примирения» между ними так и не произошло. Как пишут некоторые исследователи, «с 40–50-х годов XX века в западной экономической науке теория стоимости окончательно утратила актуальность и отошла на второй план»1.Стоимость как экономическое явление оказалась как бы разлитой в быстроразвивающихся концепциях рыночного поведения потребителя, теории фирмы, распределения ресурсов и доходов, в теории общественного благосостояния, несовершенной конкуренции и государственного 2 регулирования . Некоторые из перечисленных теорий, выраженные через три классических оценочных подхода (и их модификаций), используются оценщиками при определении рыночной стоимости. При соединении результатов трех подходов в одну стоимость получается некоторая величина, за правдивость которой отвечает оценщик. На заключительном этапе расчетов уже неясно, что отражает найденная величина в экономическом смысле – проиндексированные прошлые затраты покупателя илиимеющийся на рынке уровень цен предложений, или это воззрения будущего инвестора на доходность инвестиций в рассматриваемый актив. Доказать достоверность такой величины можно ссылками на классические учебники и используемые всеми оценщиками методы, которые пока еще не принято оспаривать. Доказать же точность, особенно через наблюдения на рынке, в большинстве случаев не представляется возможным. Впрочем, экономические абстракции имеют полное право не иметь воплощенийна реальном рынке. Целый ряд хозяйственных операций не подразумевает сделку, а значит, и определяемая стоимость не обязана быть рыночной. Для упрощения изложения логики рассуждений в настоящей статьерассмотрим только случаи, когда оценка стоимости проводится для целей совершения сделок. Рассмотрим метод индексации исторической стоимости. Историческая стоимость (стоимость контракта, балансовая стоимость) умножается на некий индекс изменения цен, и получается стоимость, которую оценщики называют рыночной. Метод прост и любим. Однако подвоха можно ждать от каждой цифры: историческая стоимость может содержать экстраординарные затраты или не быть типичной для рынка, а индексы цен могут основываться на средних значениях изменения цен по отраслии не отражать темпов изменения цен на рассматриваемый активили, что бывает гораздо чаще в условиях отсутствия производства, отражать цены на материалы, из которых когда-то создавались активы. Если 1 См., например: Никитин С. М. Эволюция западных теорий стоимости и цены // Деньги и кредит.1992. №5. С. 24–25. 2Артемова Т. И. Стоимость и цена: логико-исторический процесс формообразования.Киев :Основа, 2006. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 2 индексированную стоимость впоследствии скорректировать еще и скидкойна устаревание, то связь с реальностью будет потеряна окончательно. Вместе с тем метод известен, хорошо проверяем, имеет доказательную силу, но полученная с его применением стоимость может абсолютно не отражать ситуациюна рынке: нет сделок, нет цен предложений, совпадающих по уровню с полученной стоимостью, стоимость не отражает полезности, не учитывает вероятность продажи и т. д. Тут необходимо провести разграничение между достоверностью проводимых расчетов и точностью получаемой рыночной стоимости. Достоверность и правильность расчетов всегда можно проверить, проделав аналогичные вычисления и применив методы, которые использовались до этого. Точность рыночной стоимости проверяется только рынком. Несмотря на простоту и «народную» любовь, метод индексации давно имеет сомнительную репутацию. Удивительно, но при внимательном рассмотрении репутация прочих методов также рассыпается. Так, классический метод отношения стоимости к мощности описан во всех учебниках и применяется оценщиками. В его основе лежит предположение о том, что стоимость сходных единиц оборудования разной мощности (производительности) изменяется пропорционально отношению этих мощностей, возведенную в некоторую степень. Предполагается, что стоимость изменяется по некоторой степенной функции. Однако возникает вопрос, будет ли оборудование гораздо большей или меньшей мощности продаваться также активно, как и оборудование с известными ценами. Станет ли его возможная покупка экономически оправдана, сделка возможна, а полезность очевидна? Рассматриваемый метод не отвечает на поставленные вопросы. Аналогичными недостатками обладают все методы, которые можно объединить в затратный подход.Оценщик измеряет затраты, предполагая, что он руководствуется воззрениями Альфреда Маршалла на роль затрат в ценообразовании. Однако при подробном изучении работ Альфреда Маршалла3 становится очевидным, что затраты являются, по сути, инвестиционными и могут отражать стоимость (как цену сделки) в очень редких случаях и преимущественно в долгосрочной перспективе. Даже не зная о том, что когда-то жил и работал гениальный экономист, любой из нас в состоянии заметить, что зависимости между средствами, затраченными на формирование актива, его полезностью и рыночной стоимостью (в понимании стоимости как цены сделки) может и не быть. Сумма, которую покупатели готовы уплатить за товар, никак не связана с затратами, которые необходимы для его изготовления. Тем более что о затратах покупатель и вовсе ничего не знает. В современных учебниках по теории ценообразования написано, что изначально нужно определять объемы продаж и рыночный сегмент, на котором имеет смысл продавать, а уже потом цены реализации. При этом издержки, конечно, желательно покрыть, но не обязательно в 3Маршалл А. Принципы экономической науки. М.: Прогресс, 1993. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 3 краткосрочном периоде4. К затратам оценщики обращаются не так часто, как к ценам на уже продающиеся на рынке активы. В международных стандартах оценки подчеркивается, что любой подход к оценке является сравнительным, в том смысле, что при его применении сравниваются объекты (способы производства объектов) между собой. Что может быть достовернее сравнительного подхода и сравнения цен на различные объекты? Однако и здесь мысталкиваемся с невозможностью точного определения рыночной стоимости (как цены сделки). На активных рынкахпроводится некоторое количество сделок. Оценщик всегда может сориентироваться по ценам, провести расчеты и обосновать свое мнение. Рассмотрим довольно активный рынок жилой недвижимости. И если внимательно присмотреться к участникам рынка, то становится очевидным, что ни один продавец или покупатель активного рынка не проводит какихлибо точных расчетов при назначении стоимости квартиры: не задумывается о величине и формуле физического износа, не выводит коэффициент корректировки на тип санузла, не строит корреляционных моделей. Участники рынка несколько отличаются от оценщиков. Они делают некоторые наблюдения, потом рассуждают о своих выгодах и причинах продажи и на основании имеющейся у них информации и их личных представлениях о нормальности назначают цены продажи. Участники рынка могут быть информированы и не очень, продавать принадлежащее им имущество от скуки или в связи с жизненными обстоятельствами, могут торопиться с продажей, а могут «ждать своего покупателя».Вместо тогочтобы описать весь этот процесс и построить доказательства на имеющихся фактах, оценщики прибегают к весьма сомнительному инструменту последовательных корректировок, складываяв общий котел цены предложений от логичных и нелогичных покупателей, цены на этой улице и «через дорогу», цены новые и цены без даты публикации объявлений, пытаясь найти логику в информационном хаосе. И самое удивительное то, что логика всегда находится и описывается. На закрытых и ограниченных рынках ситуация еще более печальная. Тут оценщику приходится расчехлять весь известный арсенал методов, забывая об имеющихся и очевидных ихнедостатках.Перечислим основные из них: 1) любой метод оценки не является рабочим в отсутствие проверенной и достоверной информации с рынка; 2) любой метод оценки не учитывает количество продавцов и покупателей на рынке; 3) методы оценки не позволяютучестьмотивы продавцов и покупателей; 4) методы оценки не могут «увидеть» интерес рынка к тому или иному объекту; 4 См., например:Липсиц И. П. Ценообразование (Управление ценообразованием в организации): учебник.3-е изд., перераб. идоп.М.: Экономистъ, 2006. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 4 5) любой методоценкиявляется абстрактным и весьма грубым приближением ценовых ситуаций на реальном рынке. Вывод приведенных рассуждений очевиден: при всем многообразии у оценщиков нет точных методов измерений, или, как сказалАсватДамодаран,нет никаких точных стоимостных оценок.Доказать достоверность и точность расчетов можно, только наблюдая за рынком, а именно за устоявшимися и неписанными правилами делового оборота, которые успели сложиться в реальности. К сожалению, без участия оценщиков. Существует множество методов расчета, однако доказать, что порядок цен совпадает с рыночными реалиями, можно только путем изучения рынка.Необходимость проведения анализа рынка закреплена в федеральных стандартах оценки: «В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов»5. Понятно, что ценообразующие факторы могут каким-то образом влиять на стоимость, но разложить общее изменение стоимости по отдельным фактором и тем более определить количественное значение влияния каждого фактора (даже в диапазоне) не представляется возможным.Все ценообразующие факторы действуют в совокупности, а оценщики могут лишь рассуждать в категориях «лучше – хуже», «больше – меньше», «дороже – дешевле». В отношении остального нет информации даже на самых активных рынках. В международных стандартах оценки содержится следующее требование: «Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики не принимают данные на веру, а должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию»6. Каких-либометодик проведения анализа рынка нет, и многие оценщики используют различные публикации, аналитические обзоры, интернет-сайты, рекламные статьи из журналов. пользуются различными статьями и публикациями. Роль переписываниятакой информации только в том, чтобы заполнить объем без наполнения отчета об оценке практическим смыслом и доказательной силой. Хотя очевидно, что анализ рынка должен быть проведен лично оценщиком и только лично им должны быть выявлены и проверены факты и обстоятельства, влияющие на стоимость. Доверять рекламным статьям нет никакого основания, несмотря на то, что они 5Требования к отчету об оценке: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254. 6 Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Стандарт 1 (МСО1) Рыночная стоимость как база оценки/ пер. с англ.М.: Издательство «Российское общество оценщиков», 2009.С. 74(стандарт пересмотрен в 2005 году). http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 5 опубликованы. Обозначим некоторый приблизительный алгоритм проведения анализа рынка при оценке стоимости движимого имущества: 1) определяются и уточняются допущения, с учетом которыхпроводится оценка стоимости. Смысл раздела «допущения» не в том, чтобы снять с оценщика ответственность за представленный неполный пакет документов или за то, что он не смог осмотреть и определить физические и технические параметры оцениваемого им имущества, а в том, чтобы дополнительно уточнить, что в рассматриваемом отчете об оценке понимается под рыночной стоимостью. Абстрактное и слишком общее определение рыночной стоимости, данное нам в Федеральном законе об оценочной деятельностии федеральных стандартах оценки, не позволяет однозначно понимать результат, получаемый оценщиком. Например, рыночная стоимость движимого имущества может означать «стоимость при существующем использовании» или «стоимость в условиях, когда имущество всего предприятия передается новому собственнику» или «стоимость в условиях, что оборудование будет выставлено на публичные торги и продаваться не целым имущественным комплексом, а «поштучно». Допущения связаны с целью оценки, задачами оценки, состоянием имущества, его техническими особенностями. В общем виде допущения должны давать разъяснения по следующим пунктам: а) предполагает ли цель оценки сделку с оцениваемым имуществом; б) какие принимаются условия – предполагаемой сделки или осуществления хозяйственных операций); в) будет ли объект оценки при совершении возможной сделки рассматриваться как единый объект (имущественный комплекс) либо возможны сделки (хозяйственные операции) с отдельными единицами, входящими в объект оценки; 2) с учетом принятых допущений начинается поиск информации на рынке оцениваемого имущества. Рынок анализируется в следующей последовательности: а) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на вторичном рынке города, области или страны; б) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на первичном рынке города, области или страны; в) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на вторичном рынке зарубежных стран; г) цены предложений (или сделок, если есть такая возможность) на первичном рынке зарубежных стран; 3) вся найденная информация оформляется в виде таблицы, которую будет удобно использовать при дальнейших расчетах и при оформлении доказательств найденной стоимости. По найденной и структурированной информации делаются аналитические выводы; 4) параллельно с поиском цен предложений (реже сделок) на вторичном и первичном рынках анализируется и конспектируется информация: http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 6 а)о количестве продавцов и покупателей, делается вывод о типе рыночной конкуренции; б)о возможных продавцах и покупателях, которые есть или могут проявиться на заданном рынке; в) о существующих на рынках правилах и особенностях первичного и вторичного рынка; г)о сроках службы аналогичного имущества, об особенностях восстановления и реновации на таком рынке; д)о правилах и принципах делового оборота; е) прочая информация, необходимая для точного и однозначного понимания рыночной стоимости; 5) краткие выводы на основании результатов проведенного анализа рынка. Чаще всего полученную ценовую информацию нельзя использовать для расчетов, так как найденные цены не обладают всеми характеристиками надежности: информационные объявления не содержат даты и различные необходимые технические и физические характеристик, не содержат сведения о продавце и условиях возможной сделки и т. д.Однако структурированные таким образом рыночные данные могут дать некоторые «метки» рыночной стоимости и обозначить диапазон, в котором будет находиться итоговый результат; 6) найденная информация оформляется в отдельный раздел «Анализ рынка».Данные этого раздела используются при обосновании итоговой стоимости, при определении ликвидационной стоимости и могут служить прекрасным доказательством независимости и высокой квалификации оценщика. Необходимость в таком анализе есть всегда, так как ясно, что надежных и универсальных инструментов оценки у оценщика до сих пор нет. Соответственно, использование оценочных инструментов и методов должно проходить проверку реальными рыночными данными, а точность измерений показываться оценщиком в подготавливаемом им отчете об оценке. Пример проведенного анализа рынка Оценивается станок строгальный продольно-фрезерный четырехсторонний С16-1А, 1988 года выпуска,который входит в состав реализованного предприятием имущества. Станок находится в рабочем состоянии. Цель оценки – определение рыночной стоимости для продажи в связи с реорганизацией производства. 1. Определим допущения: а) рыночная стоимость движимого имущества рассчитывается в предположении, что имущество будет реализовываться не целым имущественным комплексом, а отдельно каждой единицей либо отдельными лотами (которые согласованы между собой технологически); б) предполагается, что реализуемоеимущество не будет проходить предпродажную подготовку, текущий или капитальный ремонт; в) предполагается, что в случае реализации продавцом будут проведены разумные мероприятия по маркетингу, а участники рынка проинформированы о том, что движимое имуществореализуется. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 7 2.Информация о ценах предложения: на рынке было найдено 3 станка, сходных с оцениваемым по следующим параметрам: а) станок четырехсторонний С16-1А, 1987года выпуска– 90 000 рублей (не был в эксплуатации); б) станок четырехсторонний С16-1А, 1989 года выпуска(проведен капитальный ремонт)– 120 000 рублей; в) станок четырехсторонний С16-1А, 1993 года выпуска (не эксплуатировался) – 160 000 рублей; г) станок четырехсторонний С16-1А, 1987года выпуска(в хорошем состоянии: новые фрезы, электрика в порядке)– 80 000 рублей. Дляанализа использовалась информация вторичного отечественного рынка, так как оцениваемый станок советского производства. Случаев реализации и использования в других странах нет.Продажа такого станка возможна на вторичном российском рынке. 3. Некоторые выводы по найденным аналогам. Аналог 1 (1987 год выпуска), как сказано в объявлении, не был в эксплуатации.Его стоимость – верхняяграница. Аналог 2 прошел капитальный ремонт и предпродажную подготовку, находится в хорошем состоянии. В настоящее время находится на складе ремонтного предприятия и готов к отправке. Стоимость аналога 1 имеет –90 000 рублей.Информации о физическом состоянии нет.Аналог 4, судя по всему, не проходил капитальный ремонт. Есть указание, что он находится в рабочем состоянии. Дополнительной информации о характеристиках этих станков, а также информации о другиханалогах нет. 4. Прочая информация: на рынке представлено 12 объявлений о продаже станков с таким же наименованием. Из количества объявлений можно сделать вывод, что реализация такого станка на вторичном рынке возможна. Станок возможно снять с фундамента и перевезти на новое место эксплуатации. Станки продаются как на сайтах крупных (известных)станкоторгующих компаний, так предприятиями, которые до представления оферты использовали такие станки в производственном процессе. Покупателями могут стать компании, которые занимаются покупкой, ремонтом и последующей перепродажей аналогичного оборудования. Станок является универсальным (его можно использовать на различных предприятиях, во вспомогательном производстве). По данным компаний, осуществляющей продажу аналогичного имущества, средний срок реализации такого станка в хорошем состоянии составляет 4 месяца.Сравнение цен оборудования после капитального ремонта и оборудования, не прошедшего ремонт, показывает, что маржа для предприятий, занимающихся скупкой и последующей продажей, на дату оценкисоставляет 30 процентов. Наибольший возраст аналогичного оборудования, имеющегося на таком рынке, на дату оценки составляет 30 лет. Цены на аналоги представлены только для четырех станков, однако эти цены нельзя использовать дляприменения сравнительного подхода, так как в объявлениях нет указания на физическое состояние, нет даты подачи объявления, не указано, кто является продавцами. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 8 5. Краткие выводы проведенного анализа рынка: станок может быть реализован на вторичном рынке; продажа станка такой модели возможна и является обычной для вторичного рынка; анализ найденной информации показывает, что рыночная стоимость будет находиться в диапазоне от 60 до 90 тысяч рублей; оцениваемый станок «хуже», чем аналогичный, прошедший капитальный и текущий ремонты; очевидно, что предпродажная подготовка и прочие мероприятия по улучшению физического состояния и технических параметров станкапроводиться не будет; выявлено, что быстро продать такой станок можно со скидкой минимум в 20 процентов. Проведенный анализ показал, что у оценщиков имущества нет точных методов и инструментов оценки. Все используемые методы являются приблизительными. Единственный способ «понять рынок», диапазон итоговой стоимости и определить вероятность сделки (или другой хозяйственной операции) – проведение анализа рынка (опытные оценщики – проницательные наблюдатели, дотошные исследователи и профессионалы в области сбора фактов и данных). Похоже, другого выхода из ситуации информационного голода нет. 1. 2. 3. 4. 5. 6. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ Никитин С. М. Эволюция западных теорий стоимости и цены // Деньги и кредит.1992. № 5. Артемова Т. И. Стоимость и цена: логико-исторический процесс формообразования.Киев : Основа, 2006. Маршалл А. Принципы экономической науки. М. : Прогресс, 1993. Липсиц И. П. Ценообразование (Управление ценообразованием в организации) : учебник.3-е изд., перераб. и доп.М. : Экономистъ, 2006. Требования к отчету об оценке: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Стандарт 1 (МСО1) Рыночная стоимость как база оценки / пер. с англ. М. : Издательство «Российское общество оценщиков», 2009. http://www.labrate.ru/teveleva/article_2013-1.doc 9