Стандарты и правила оценочной деятельности

УТВЕРЖДЕНО
общим собранием членов НП «МПО»
Протокол № 1 от «01» сентября 2014 года
СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
НЕКОММЕРЧЕСКОГО ПАРТНЕРСТВА
«МЕЖДУНАРОДНАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ»
1.
Общие положения
1.1. Настоящие
Стандарты
и
правила
оценочной
деятельности
Некоммерческого партнерства «Международная Палата Оценщиков» (далее Партнерство) разработаны и введены в действие в соответствии с
Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», Федеральным Законом от 01 декабря
2007г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях», иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации и Уставом Партнерства.
1.2. Стандарты и правила оценочной деятельности Партнерства (далее –
Стандарты и Правила) определяют основные принципы организации
оценочной деятельности его членов, устанавливают требования к порядку
проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
1.3. Стандарты и Правила являются обязательными для применения
субъектами оценочной деятельности - членами Партнерства.
1.4. Члены Партнерства при осуществлении оценочной деятельности
руководствуются
федеральными
стандартами
и
иными
нормами,
утверждаемыми Минэкономразвития России, в частности:
-
федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;
-
федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 г. № 255;
-
федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО
№ 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля
2007 г. № 254;
-
федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости
объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 22 октября 2010г. № 508.
-
федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее
проведения, требования к экспертному заключению и порядку его
утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития
России от 4 июля 2011г. № 328
-
федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта
саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011г. № 628
2
-
федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»,
утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г.
№611
1.5. В ситуациях, когда ни федеральные стандарты оценки, ни Стандарты
и Правила не обеспечивают однозначного понимания используемых
терминов, определений или процедур, члены Партнерства вправе
использовать не противоречащие федеральным стандартам оценки нормы
Международных стандартов оценки в редакции ближайшего к дате
составления отчета перевода их на русский язык.
1.6. Члены Партнерства при осуществлении оценочной деятельности
обязаны следовать Правилам деловой и профессиональной этики,
утвержденным Советом Партнерства.
1.7. За нарушение требований настоящих Стандартов и Правил к члену
Партнерства, допустившему нарушения, Дисциплинарным комитетом
Партнерства могут быть применены меры дисциплинарного воздействия в
соответствии с Положением о Дисциплинарном комитете Партнерства.
Приложения:
1. Запрос необходимой информации об объекте оценки
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке
и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» – на 5 л.;
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
– на 2 л.;
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
– на 4 л.;
5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости
объектов недвижимости (ФСО № 4)» – на 4 л.
6. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения,
требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №
5)» – на 5 л.
7. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта
саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» – на 3 л.
8. Фе федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» – на
8 л.
2. Ведение и задачи
2.1. Настоящее положение представляет собой Стандарты и Правила для
участников НП СРОО «Международная палата оценщиков»» (далее –
участники),
2.2. В соответствии с настоящими Стандартами и Правилами под понятием
«услуги по оценке» понимается весь процесс оценки или любая его часть,
которая подразумевает установление величины стоимости объекта оценки.
Итогом выполнения работ по оценке может являться итоговая оценка
стоимости или предварительная оценка стоимости Участник, выполняющий
работы в порядке оказания услуг по оценке, о которых идет речь в
настоящих Стандартах и Правилах, именуется оценщиком.
3
2.3. В процессе определения стоимости оценщик применяет подходы к
оценке и методы оценки, рассмотренные в данных Стандартах и Правилах, и
использует свой профессиональный опыт. Использование профессионального
суждения – существенный компонент установления стоимости, так как
ценностная оценка по своей природе является субъективным суждением о
стоимости. Оценщик также вправе использовать собственные способы и
методы оценки, не противоречащие принципам оценки, при этом бремя
обоснования их применения лежит на оценщике.
2.4. Профессиональное суждение оценщика – основанное на требованиях
законодательства РФ, положениях кодекса профессиональной и деловой
этики, международных и федеральных стандартов оценки, стандартов и
правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой является оценщик, аргументированное, подтвержденное
соответствующими исследованиями и верифицированное заключение о
рыночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письменной
форме в отчете об оценке, как документе, содержащем сведения
доказательственного значения.
2.5. Оценщики должны быть осведомлены о законах, постановлениях
Правительства
и
профессиональных
стандартах
(национальных
и
международных), применяемых в процессе осуществления работ по оценке в
России и стране расположения объекта оценки. Выполнение требований
настоящих Стандартов и Правил, равно как действующих законов,
постановлений
Правительства
или
профессиональных
стандартов,
применяемых в процессе оказания услуг по оценке, остается на усмотрение
оценщика и под его ответственность.
2.6. Если какая-нибудь часть требований данных Стандартов и Правил
отличается от требований обязательных к применению оценщиками
нормативных документов, изданных государственными, судебными или
иными уполномоченными органами, или подобный орган выпускает
рекомендации по осуществлению процесса оценки или составлению отчетов
по оценке, то оценщик должен под свою ответственность следовать
указанным действующим документам или утвержденным рекомендациям.
Непротиворечащие таким документам части данных Стандартов и Правил
действуют в полной силе и в полном объеме.
2.7. Глубокое исследование теории, принципов и методов оценки, а также
случаев их применения не является целью настоящих Стандартов и Правил.
3.
Общие предпосылки работы
Профессиональные знания
3.1. Выполнение работ по оценке требует наличия у оценщика специальных
знаний и профессионального опыта, позволяющих ему компетентно
осуществить идентификацию, сбор и анализ необходимой информации,
выбрать и применить соответствующие подходы и методы оценки, а также
использовать свое профессиональное мнение и высказать суждение
относительно стоимости объекта.
3.2. Для того чтобы определить, может ли оценщик осуществить оценочные
работы с требуемой профессиональной компетентностью, он должен
проанализировать, как минимум, следующее:
4
•
Объект оценки. Вид использования объекта и сегмент рынка, к
которому он относится.
•
Дата (проведения ) оценки.
•
Условия выполнения работ по оценке:
•
Цель оценки.
•
Назначение (задачи) оценки
•
Предположения и ограничивающие условия, которым необходимо
следовать в процессе выполнения работ по оценке.
•
Применяемый стандарт стоимости.
•
Вид отчета об оценке, который будет выпущен
•
Ограничения по использованию отчета.
•
Законы, постановления Правительства и профессиональные стандарты,
применимые к объекту оценки и/или процессу выполнения работ по
оценке.
•
Методические требования к проведению оценки и степень ограничения
процедур оценки со стороны заказчика, третьих лиц, или
обстоятельств, не зависящих от заказчика или оценщика.
Объективность и конфликт интересов
3.3. Принцип объективности налагает на оценщика обязательства
беспристрастности,
интеллектуальной
подлинности,
личной
незаинтересованности в оцениваемом имуществе и неприемлемости
злоупотребления служебным (профессиональным) положением. В случаях,
когда может возникнуть потенциальный конфликт интересов, оценщик
должен заявить об этом и получить разрешение на продолжение выполнения
работ от заказчика и пользователей отчета, если они известны.
Достижение договоренности в работе с заказчиком
3.4. Оценщик должен заключить договор с заказчиком на оказание услуг по
оценке, содержание которого должно отвечать требованиям к договору,
указанным в законах, постановлениях Правительства и национальных
стандартах оценки. Оценщик должен быть готов модифицировать
договорную документацию в случае, если в процессе выполнения работ по
оценке он сталкивается с обстоятельствами, которые требуют такой
модификации.
3.5. Установление четких договоренностей с заказчиком оценки, а также в
ряде случаев – с пользователем отчета об оценке, снижает вероятность того,
что оценщик или заказчик (пользователь) могут неверно истолковать
требования или ожидания друг друга. Договоренности между сторонами
должны облекаться в письменную форму и охватывать, как минимум, объект
оценки, цель и назначение оценочных работ, обязательства заказчика и
оценщика, принимаемые допущения и ограничивающие условия, вид отчета,
который будет выпущен, и применяемый стандарт стоимости.
Пояснения относительно информации, предоставляемой оценщику
3.6. Как правило, оценщику необходимо получить в письменном виде
информацию, которая будет предоставлена для целей проведения работ по
оценке.
5
Допущения и ограничивающие условия
3.7. Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ
по оценке является общепринятой практикой, данные условия должны быть
включены в отчет об оценке (см. раздел 6). Целью включения данного раздела
в отчет об оценке является установление разумного и согласованного объема
работ, выполняемых в рамках заказа на оценку, для того, чтобы оценщик мог
определить стоимость объекта квалифицированно и эффективно. Например,
допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том,
что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую
информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет
ответственности за ее достоверность.
3.8. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того,
чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или
объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия
осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для
анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале
выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки.
Подобные ограничения или препятствия, если они могут повлиять на
результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке.
4.
Планирование условий работы
Использование работы других специалистов в процессе оценки
4.1. В ходе выполнения работ по оценке оценщик может использовать
работу другого специалиста (например, специалиста по экспертизе
технического состояния строительных конструкций) для участия в процессе
оценки. Специалист может быть привлечен самим оценщиком или
компанией, в которой оценщик работает, или же третьей стороной, например
заказчиком. Когда оценщик использует работу другого специалиста, в том
числе другого оценщика, он должен указать в отчете об оценке, в какой мере
работа другого специалиста использовалась в данной оценке.
4.2. При привлечении оценщиком или компанией, в которой работает
оценщик, другого специалиста, в том числе сотрудника данной компании,
оценщик должен убедиться в квалификации данного специалиста с целью
получения уверенности, что последний владеет необходимыми знаниями и
опытом в требуемой области. В процессе определения квалификации
специалиста оценщик должен обратить внимание на следующее:
•
Уровень образования, а также профессиональные сертификаты,
дипломы, лицензии или другие документы, подтверждающие
компетентность специалиста в данной области.
•
Репутация и положение специалиста в среде его конкурентов и других
сотрудников, занятых в аналогичной сфере.
•
Навыки специалиста и его понимание концепции оценки, требований,
которым необходимо соответствовать при выполнении конкретной
работы, знание сопутствующих законов, постановлений Правительства
и стандартов.
•
Опыт специалиста в данном виде работ по оценке.
•
Уровень знаний и опыта специалиста на рынке, к которому относится
оцениваемая недвижимость.
6
4.3. Если
квалификация
привлекаемого
специалиста
признается
достаточной, оценщик может использовать его работу в процессе оценки.
Оценщик не должен привлекать к работам специалиста, в квалификации
которого он не уверен.
5. Осуществление процесса оценки
Типы работ по оценке
5.1. Существует два типа оценочных работ, которые может осуществлять
оценщик: полные оценочные процедуры и сокращенные оценочные
процедуры. В соответствии с договоренностью с заказчиком (см. подраздел
3.4), устанавливается объем работ по оценке и тип оценочных работ, которые
будут выполнены.
Выполняя полные оценочные процедуры, оценщик должен:
•
Проанализировать оцениваемый объект;
•
Выбрать и применить подходы к оценке и методы оценки;
•
Подготовить отчет об оценке;
•
Подготовить и вести соответствующую документацию (архив).
Приведенный выше перечень, и некоторые другие требования и
рекомендации
настоящих
Стандартов
и
Правил
предполагают
последовательный процесс оценки. Однако определение стоимости
представляет собой непрерывный процесс сбора, корректировки и анализа
информации, поэтому последовательность выполнения оценочных процедур
может быть реализована оценщиком в любом порядке, в зависимости от
конкретного задания на оценку.
Анализ объекта оценки
5.2. Анализ объекта оценки помогает оценщику в рассмотрении,
определении и применении различных подходов и методов оценки. Характер
и масштаб данных, необходимых и доступных для осуществления анализа,
зависит, как минимум, от следующих факторов:
•
Свойства оцениваемого объекта;
•
Назначение оценки;
•
Применяемый стандарт стоимости;
•
Принципы определения стоимости;
•
Допущения и ограничивающие условия;
•
Действующие
законы,
постановления
профессиональные стандарты.
Правительства
и
5.3. В процессе анализа объекта оценки оценщик должен рассмотреть как
финансовую, так и нефинансовую (техническую, экономическую и
правовую) информацию. Вид, значение и возможность получения такой
информации варьируются в зависимости от объекта оценки и остаются в
компетенции и на ответственности оценщика.
5.4. Нефинансовая информация. В соответствии с заданием на оценку,
оценщику необходимо собрать нефинансовую информацию из внутренних и
внешних источников в достаточном объеме для четкого понимания свойств
объекта оценки, в том числе:
7
•
Происхождение и история развития объекта оценки;
•
Структура объекта ;
•
Состав оцениваемых прав и документов, подтверждающих данные
права;
•
Обременения
сервитуты;
•
Ограничения (например, градостроительные) использования объекта
оценки;
•
Технические характеристики объекта оценки;
•
Разобраться в других вопросах, которые могут повлиять на стоимость
объекта оценки, например: соглашения между сособственниками
объекта
оценки,
текущие
договора
использования
(аренды),
ограничения и другие договорные обязательства, затрагивающие
интересы собственников и объект оценки.
(в
том
числе,
культурно-исторические)
объекта
и
5.5. Финансовая
информация.
Оценщику
следует
получить
и
проанализировать имеющуюся в наличии соответствующую финансовую
информацию по оцениваемому объекту, в том числе:
•
Ретроспективную
финансовую
информацию,
включая
годовые
эксплуатационные расходы по статьям затрат, основные показатели
коммерческого использования объекта, за определенное количество лет;
•
Прогнозируемую
финансовую
информацию,
например,
предполагаемые
показатели
коммерческого
использования,
эксплуатационных затрат и отчислений на замещение короткоживущих
элементов;
•
Информации по планируемой реконструкции (с соответствующими
затратами) или изменению функций коммерческого использования
объекта.
5.6. В случае необходимости использования прогнозной финансовой
информации в процессе оценки оценщик должен тщательно с ней
ознакомиться, чтобы убедиться в том, что она подходит для целей
проведения оценочных процедур.
Подходы к оценке и методы оценки
5.7. Проведение оценочного анализа предполагает использование трех
подходов к оценке, которые оценщик должен применить (или обосновать
отказ от их использования):
•
Сравнительный подход.
•
Доходный подход;
•
Затратный подход.
5.8. Оценщик самостоятельно принимает решение об использовании тех или
иных методов в рамках каждого из подходов. Выбор методов оценщик
должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, цели и назначения
(задачи) оценки. При наличии достаточного количества рыночной
информации для оценки необходимо применять все три подхода.
Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов
должны быть обоснованы в отчете об оценке.
8
Общее руководство по использованию указанных выше подходов приводится
в п.п.5.9.-5.11. Подробные указания по отдельным подходам к оценке и
методам оценки, а также выбору соответствующего метода для конкретных
целей находятся за рамками данных Стандартов и Правил.
5.9.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений
к ним) с объектами, сходными с оцениваемым.
При
определении
рыночной
стоимости
объекта
недвижимости
с
использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести
поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:
•
провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов
недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об
объектах-аналогах для последующего анализа;
•
определить подходящие единицы сравнения;
•
выделить необходимые элементы сравнения;
•
провести корректировки стоимости единиц сравнения по элементам
сравнения;
•
привести ряд скорректированных показателей стоимости для объектов
сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости (ставки
аренды) объекта оценки.
При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное
наилучшее и наиболее эффективное использование.
В качестве единицы сравнения принимают измерители, традиционно
сложившиеся на местном рынке недвижимости. Для оценки одного и того же
объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и
сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.
К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
1) состав передаваемых прав;
2) условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки
купли-продажи;
3) условия продажи (предложения);
4) время продажи (предложения);
5) месторасположение объекта;
6) физические характеристики объекта;
7) экономические характеристики объекта;
8) характер использования объекта;
9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по
элементам сравнения применяются количественные и качественные
методики.
К количественным методикам обычно относят:
•
анализ парного набора данных;
9
•
статистический анализ (многомерный регрессионный анализ, методы
сечений (стратификации));
•
анализ тенденций.
К качественным методикам относят:
•
относительный сравнительный анализ;
•
распределительный анализ;
•
методы экспертных оценок, включая анализ иерархий.
Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной
рыночной информации. При этом предпочтение рекомендуется отдавать в
порядке, установленном перечислением методик.
Корректировки производятся в следующей последовательности:
•
в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к
условиям сделки и состоянию рынка (1-4) которые производятся путем
применения каждой последующей корректировки к предыдущему
результату;
•
во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся
непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся
путем
применения
указанных
корректировок
к
результату,
полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
5.10. Доходный подход.
При использовании доходного подхода стоимость объекта недвижимости
определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые может
принести оцениваемый объект.
Определение рыночной стоимости недвижимости
выполняется в следующей последовательности:
доходным
методом
•
прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и
наиболее эффективному использованию объекта недвижимости;
•
конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью
методов капитализации.
Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации,
различающиеся исходными предпосылками:
•
метод прямой капитализации;
•
метод капитализации по норме отдачи.
Прогнозирование будущих доходов для целей оценки рыночной стоимости
выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах.
Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков
дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого
операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта как частное от
деления величины годового дохода на общий коэффициент капитализации.
Определение общего коэффициента капитализации производится на основе
рыночных данных. Для расчета общего коэффициента капитализации, в
зависимости от наличия исходной информации, можно применять
следующие методы:
10
•
сравнения продаж;
•
анализ коэффициентов расходов и доходов;
•
технику инвестиционной группы.
Метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным, однако
требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.
При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения
совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись
следующие условия:
•
доход и затраты должны определяться на одном базисе;
•
прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;
•
должны совпадать условия финансирования и условия рынка;
•
должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.
Анализ коэффициента расходов и доходов применяется в случаях, когда
полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о
действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае
общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента
действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к
действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов
(OER - отношение операционных расходов к действительному валовому
доходу):
(1 − 𝑂𝐸𝑅)
𝑅𝑜 =
𝐸𝐺𝐼𝑀
Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при
наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент
капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех
интересов.
При наличии необходимых исходных данных прямая капитализация может
выполняться с применением техники остатка. Сущность техники остатка
заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из
инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других
составляющих известна.
Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в
настоящую
стоимость
при
рыночном
значении
нормы
прибыли,
соответствующей риску инвестиций в недвижимость. Данный метод
формализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков, а
также в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом
капитализации.
Анализ дисконтированных денежных потоков определяет настоящую
стоимость будущих потоков дохода, каждый из которых дисконтируется
соответствующей рыночной нормой дисконтирования. Метод может
применяться к любому потоку дохода и является универсальным.
Для определения нормы дисконтирования, как правило, применяются
следующие методы:
•
•
•
метод мониторинга рыночных данных,
метод сравнения альтернативных инвестиций;
метод кумулятивного построения.
11
Капитализация с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации
может применяться для постоянных и регулярно изменяющихся потоков
дохода. При этом общий коэффициент капитализации рассчитывается с
учетом рыночного значения нормы прибыли, принимаемой в расчет модели
рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и
стоимости объекта.
В рамках метода капитализации дохода или денежных потоков оценщик
должен обратить внимание на то, что при составлении реконструированного
отчета о доходах не учитываются:
•
•
•
•
расходы, относящиеся к бизнесу, осуществляемому на объекте
недвижимости;
бухгалтерская амортизация;
подоходные налоги владельца;
капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.
5.11. Затратный подход.
Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным методом,
соответствует стоимости полного права собственности. Затратный метод
применим для определения рыночной стоимости недвижимости любого типа.
Областью наиболее целесообразного или исключительного
методов затратного подхода является оценка:
•
•
•
•
новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;
общественно-государственных и специальных объектов;
объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке
недвижимости;
объектов недвижимости для целей страхования.
Определение рыночной стоимости недвижимости
производится в следующей последовательности:
•
•
•
применения
затратным
методом
определяется рыночная стоимость участка земли;
определяется восстановительная или замещающая стоимость нового
строительства;
определяется величина накопленного износа.
Рыночная стоимость по затратному методу определяется как сумма
стоимости участка земли и стоимости нового строительства сооружений за
вычетом накопленного износа.
Для целей определения рыночной стоимости затратным подходом участок
земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и
наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав
собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав
на земельный участок.
Определение стоимости нового строительства производится на основании:
•
•
•
данных о стоимости строительных контрактов на возведение
аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях;
данных о стоимости типового строительства из специализированных
справочников;
расчетов стоимости нового строительства.
Расчет
стоимости
нового
строительства
восстановительной или замещающей стоимости.
производится
на
базе
12
Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в
случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания
затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и
способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.
Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.
Стоимость нового строительства вычисляется как сумма прямых издержек,
косвенных издержек и прибыли предпринимателя (инвестора).
К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со
строительством. Практически прямые издержки определяются на основе
нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость
строительно-монтажных работ.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению
здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
Размер косвенных издержек определятся на основании нормативных актов
по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке
тарифов на работы и услуги.
Прибыль предпринимателя (инвестора) является рыночной нормой,
мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта.
Величина прибыли определяется расчетным путем или методом экспертных
оценок на основе рыночной информации.
Величина накопленного износа сооружения определяется как потеря
восстановительной или замещающей стоимости в результате физического
износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.
Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки
и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:
•
•
сравнения продаж;
разбивки.
Метод сравнения продаж определяет величину накопленного износа как
разницу между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью
объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым
на дату оценки. Применяется при достаточном количестве рыночной
информации с учетом корректировок на различия объектов сравнения и
объекта оценки.
Метод разбивки определяет отдельно каждую составляющую накопленного
износа и, при наличии заслуживающей доверия исходной информации,
является наиболее точным. К составляющим износа относят:
•
•
•
•
•
устранимый физический износ (отложенный ремонт);
неустранимый физический износ;
устранимое функциональное устаревание;
неустранимое функциональное устаревание;
внешнее (экономическое) устаревание.
5.12. Когда оценщик использует методы оценки, отличные от указанных в
пп.5.9.-5.11, в отчете об оценке должно быть сформулировано обоснование
применения таких методов.
Формирование итогового значения стоимости
13
5.13. Итоговое значение стоимости недвижимого имущества устанавливается
в процессе обобщения расчетных материалов путем согласования
(взвешивания) результатов, полученных в рамках использованных подходов.
В случае применения в рамках одного подхода нескольких расчетных
методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение
стоимости в рамках данного подхода. Взвешивание результатов, полученных
несколькими методами одного подхода, не считается корректным.
При формировании итоговой величины стоимости оценщик должен
проанализировать следующие характеристики использованных подходов:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
надежность (достоверность) и полнота (достаточность) информации,
используемой в расчетах;
соответствие типу объекта и характеру его использования;
соответствие цели и назначению оценки, а также используемому
стандарту (базе) стоимости;
способность учитывать действительные намерения покупателя и
продавца;
способность учитывать конъюнктуру рынка;
Все обстоятельства, повлиявшие на мнение оценщика относительно
значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов,
должны получить отражение в Отчете об оценке.
Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из
подходов
к
оценке,
должно
сопровождаться
комментариями
относительно возможных причин расхождения. В общем случае, если
результат одного из подходов резко отличается от других (например,
более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое
расхождение, от использования результата этого подхода корректнее
отказаться, чем включать его в дальнейшие расчеты.
Обоснование
итоговой
стоимости
обычно
проводится
путём
взвешивания относительной важности или приемлемости результата
каждого оценочного подхода, приводящего к итоговому значению
искомой оценки.
Для выведения итогового значения оценки из значений оценок,
полученных различными подходами, обычно используется один из двух
основных методов определения весовых коэффициентов: метод,
основанный на анализе иерархий, и метод, основанный на обработке
экспертных оценок весовых коэффициентов.
Из Отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое
значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость.
События после даты оценки
5.14. Дата (проведения) оценки – точная дата, на которую оценщик
определяет стоимость оцениваемого объекта. В основном, оценщик должен
принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию
на дату оценки, и события, произошедшие до даты оценки.
Факты, которые могли бы оказать влияние на оценку, могут иметь место и
после даты оценки, но до выпуска отчета об оценке. Подобные явления
относятся к так называемым событиям после даты оценки. Оценщик должен
принимать во внимание два типа событий после даты оценки:
14
а) События, указывающие на обстоятельства, которые были известны
участникам рынка по состоянию на дату оценки. В процессе оценки
необходимо принимать во внимание такие события и обстоятельства.
б) События, указывающие на обстоятельства, которые не были известны
участникам рынка по состоянию на дату оценки, включая обстоятельства,
возникшие после даты оценки. Выполненные работы по оценке могут не
корректироваться в связи с такими событиями или обстоятельствами. Более
того, обычно отчет об оценке может не содержать описание подобных
событий или обстоятельств, так как оценка осуществляется по данным на
конкретный момент времени – дату оценки, и события, происходящие после
этой даты, не имеют отношения к стоимости, рассчитываемой на эту дату.
Однако в ситуациях, при которых оценка проводится в связи с покупкой или
продажей объекта оценки и его стоимость имеет большое значения для
покупателя и после даты оценки, подобные события могут быть такого рода и
значимости, чтобы служить подтверждением фактов, раскрытых в отдельных
разделах отчета, с целью предостережения пользователей данного отчета от
введения в заблуждение. Подобное раскрытие должно четко указывать на то,
что события, о которых идет речь, представлены исключительно для сведения
и не влияют на определение стоимости.
Документация
5.15. Оценщику необходимо подготовить и вести документацию, форма и
содержание которой должны удовлетворять условиям конкретного задания
на оценку. Данная документация – основной архив информации, полученной
и проанализированной в ходе оценочных работ, данных относительно
проведенных процедур, существующих и использованных подходов и
методов оценки и выводов о стоимости объекта оценки.
5.16. Количество, вид и содержание документации относятся к вопросам
профессионального
суждения
оценщика.
Однако
он
должен
задокументировать, как минимум, следующее:
•
•
•
•
•
•
•
Действия, предпринятые в соответствие с требованиями подраздела
Типы работ по оценке относительно использования других
специалистов;
Данные, собранные и проанализированные для обеспечения понимания
вопросов, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки (см.
подраздел Титульный лист раздела 6);
Основания для допущений и ограничивающих условий, а также для
любых ограничений или препятствий проведению работы оценщика
или получению данных, необходимых для анализа (см. подраздел
Допущения и ограничивающие условия раздела 4);
Основания для любых предположений, сделанных оценщиком в
процессе анализа;
Основания для ограничения или отказа от применения методов одного
из трех подходов (см. п.5.8);
Обоснование использования оценочных методов, отличных от
рассмотренных в пп.5.9-5.11. (см. п. 5.12);
Анализ оценщиком определенных обстоятельств, возникающих после
даты оценки, но до выпуска отчета об оценке, если таковые произошли
(см. п. 5.14б).
15
5.7. Оценщик должен предпринять меры для сохранения документации в
течение периода времени, достаточного для нужд его практики и для
удовлетворения любых действующих нормативных, правовых требований и
требований других профессиональных стандартов по содержанию отчетов.
Данные процедуры должны предоставить оценщику возможность получить
доступ в течение всего периода хранения к любому оставшемуся документу,
имеющему отношение к заданию на оценку, в электронном или любом другом
виде.
6. Отчет об оценке
Общие положения
6.1. Отчет об оценке – письменное сообщение для заказчика оценки, а
также потенциальных пользователей, содержащее итоговое значение или
предварительное значение стоимости (или иного показателя, например
ставки аренды) объекта оценки.
6.2. Могут быть рекомендованы три типа отчетов, представляемых
оценщиком в письменном виде для передачи результатов оценочных работ:
а) Отчет об оценке (Полный отчет): данный вид отчета рекомендуется
использоваться для отражения результатов полных оценочных
процедур – итогового значения стоимости объекта (см. подраздел 6.2).
Разработка полного отчета рекомендуется практически для всех
случаев обязательной оценки. Его не следует использовать для
представления результатов сокращенных процедур – предварительного
значения стоимости.
б) Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет): составляется только для
краткого отражения результатов полных оценочных процедур
(итогового значения стоимости). Его не рекомендуется использовать для
представления результатов сокращенных процедур – предварительного
значения стоимости.
в) Краткий отчет об оценке: Данный вид отчета следует использовать
только для отражения результатов сокращенных оценочных процедур –
предварительного значения стоимости (см. подраздел Краткий отчет
данного раздела). Его не следует использовать для представления
результатов полных оценочных процедур (итогового значения
стоимости), за исключением случаев установления нормативными
актами
органов,
уполномоченных
регулировать
оценочную
деятельность, специальных форм отчетов по оценке отдельных видов
объектов оценки.
6.3. Оценщик должен указать в отчете ограничения по использованию
данного отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей
отчета или ограничения условий использования отчета пользователями. При
этом может быть указано, что оценщик не несет ответственности за
распространение заказчиком данных отчета, на использование которого
были наложены соответствующие ограничения.
Отчет об оценке (Полный отчет)
6.4. Отчет об оценке (Полный отчет) должен содержать обоснованное мнение
оценщика о стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При
составлении
Отчета
оценщик
обязан
использовать
информацию,
16
обеспечивающую достоверность Отчета
сведения доказательственного значения.
как
документа,
содержащего
При ссылке в Отчете на профессиональное (экспертное) суждение (мнение)
оценщика должно учитывается определение этого термина, приведенное в
п.2.4 настоящих Стандартов и Правил.
Полный
отчет
должен
соответствовать
формальным
установленным действующими нормативными актами.
признакам,
Полный отчет составляется таким образом, чтобы:
•
•
•
•
•
формировать у пользователя объективное представление об объекте
оценки во всех существенных аспектах, которые влияют на его
стоимость, включая обременения и ограничения использования,
позиционирование на рынке недвижимости и т.п.;
обеспечивать свойство транспарентности («прозрачности») оценочных
процедур,
т.е.
предоставлять
пользователю
возможность
самостоятельного воспроизведения процесса определения стоимости
объекта, включая расчет отдельных показателей;
отражать четкую аргументацию выбора оценщиком конкретных
подходов, методов и техник оценки;
обеспечивать верификацию использованных данных, т.е. объективную
возможности проверки достоверности указанных в отчете фактов;
включая информацию о ценах и существенных характеристиках
сопоставимых объектов;
отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые
принимались оценщиком во внимание в процессе оценки.
6.5. Полный отчет, если иное не определено условиями договора на оценку
или действующим нормативным актом, должен включать следующие части:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
титульный лист;
аннотацию;
общую часть;
источники информации;
описание объекта оценки;
анализ рынка;
анализ наиболее эффективного использования объекта (НЭИ) - при
оценке рыночной стоимости;
обоснование используемых т подходов и методов оценки;
расчеты стоимости в рамках выбранных подходов к оценке;
обобщение результатов расчетов и формирование итогового значения
оцениваемого показателя;
заявление о соответствии требованиям (декларацию) оценщика;
приложение: Задание на оценку / Документы, относящиеся к объекту
оценки / Документы оценщика / Результаты фотофиксации объекта.
Приведенный перечень частей отчета является условным. Оценщик
группирует информацию в отчете в соответствии с логикой проведенной
оценки и изложения результатов анализа и расчетов.
Титульный лист
6.6. На титульном листе отчета рекомендуется указывать наименование и
адрес оцениваемого объекта недвижимости, номер отчета, дата (проведения)
оценки и дата составления отчета, наименования заказчика и оценщика.
17
Аннотация (основные исходные данные, факты, допущения и ограничения,
выводы)
6.7. Аннотация является неотъемлемой частью Отчета и содержит краткое
изложение результатов проведения оценки. По содержанию, в целом,
соответствует резюме Отчета об оценке (см. п.6.2б). Сведения, содержащиеся
в аннотации, для удобства восприятия рекомендуется представлять в
табличной форме.
В этой части отчета, как правило, указывается:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
основание для проведения оценки;
сведения о заказчике оценки;
сведения о юридическом лице, выступавшем исполнителем по
оказанию услуг по оценке;
цель и назначение оценки;
сведения о потенциальных пользователях отчета;
наименование, место нахождения, основные характеристики объекта
оценки, сведения о собственнике;
оцениваемые права;
обременения и ограничения использования объекта;
вид оцениваемой стоимости (база оценки) и ее определение;
указание на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет
об оценке.
дата (проведения) оценки;
дата осмотра объекта;
период проведения оценочных работ;
дата составления отчета;
ФИО оценщика (ов), выполнявших оценку, и привлекаемых к работам
специалистов;
сведения
о
профессиональном
образовании
оценщиков
и
привлекаемых специалистов;
сведения о членстве оценщика (ов) в саморегулируемых организациях и
страховании ответственности;
признанный оценщиком вариант наилучшего использования объекта;
итоговая величина стоимости (аренды) объекта оценки (с указанием об
учете / неучете НДС в составе итоговой величины);
любая дополнительная информация, которую оценщик считает
необходимым довести до сведения пользователей отчета для полного
понимания выполненных работ по оценке.
6.8. При использовании в качестве Резюме Отчета об оценке аннотация
также содержит личные подписи оценщика (оценщиков), подписавших
отчет, а также печать юридического лица – исполнителя работ по договору.
Общая часть
6.9. Данный раздел должен предоставлять общее описание задания на
оценку. Информация раздела должна быть достаточной, чтобы позволить
пользователю отчета понять суть и объем задания на оценку и особенности
выполняемых работ. Данный раздел может включать следующие подразделы:
•
•
•
•
Основные положения об оценке;
Последовательность определения стоимости объекта оценки;
Принятые допущения и ограничивающие условия;
Пределы применения результатов оценки;
18
•
•
•
Любые ограничения или препятствия в осуществлении необходимого
объема работ или получении необходимой для анализа информации;
Раскрытие событий после даты оценки;
Заявление (декларация) оценщика.
Если перечисленные данные отсутствуют в общей части, они должны быть
рассмотрены в других частях Отчета об оценке.
Источники информации
6.10. Данный раздел должен раскрывать соответствующие источники
информации, исследуемые или используемые любым другим образом в
процессе работ по оценке. В отчете должны быть представлены перечень
использованных данных с указанием их источника и перечень документов,
устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта
оценки.
Примерный перечень информации, необходимой для оценки, приведен в
Приложении 1.
Кроме того, в отчете должен быть представлен перечень нормативных актов
и методической литературы.
6.11. Выбор состава применяемой при оценке информации, ее объема,
источников должен осуществляться оценщиком исходя из необходимости
обеспечения обоснованности и надежности получаемого результата расчетного значения рыночной или иной стоимости объекта оценки.
Объем используемой при оценке информации, выбор источников
информации и порядок их предпочтения могут быть регламентированы
правилами, устанавливаемыми потенциальными пользователями отчета, а
также условиями договора на оценку.
При оценке могут применяться следующие источники информации (по
степени убывания предпочтения, если иное не предусмотрено договором):
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
нормативно-правовые и иные акты государственных и иных
уполномоченных органов;
предусмотренные
законодательством
правоустанавливающие
и
правоудостоверяющие (выписки, свидетельства и др.) документы;
предусмотренная законодательством документация уполномоченных
государственных организаций, а также выписки из этой документации,
выданные указанными организациями;
официальные издания уполномоченных государственных организаций;
неофициальные издания специализированных организаций;
справки (в письменной форме) компетентных государственных
организаций;
справки (в письменной форме) компетентных негосударственных
организаций;
специальные издания научно-исследовательских, маркетинговых и
иных организаций;
публикации в средствах массовой информации;
письменные экспертные заключения;
конфиденциальные сведения по заключенным сделкам, полученные от
субъектов рынка недвижимости;
иные источники, указанные в договоре;
экспертное мнение оценщика.
19
6.12. Если
финансовая
и
иная
информация
содержит
отчеты,
подготовленные сторонними компаниями, и сам оценщик или компания, в
которой он работает, не проводил аудит, анализ, компиляцию или поиск
доказательств достоверности представленной информации, оценщик должен
указать на это, как и на тот факт, что он не несет ответственности за
предоставленную ему финансовую информацию.
6.13. Если финансовая или иная информация, использованная в процессе
оценки, была получена из документов, подготовленных собственником,
арендатором или управляющим оцениваемого объекта недвижимости,
оценщик должен:
•
•
идентифицировать такие документы;
указать, что в процессе оценки он не проводил аудит, анализ,
компиляцию или поиск доказательств достоверности данной
информации и ответственности за ее достоверность не несет.
Описание объекта оценки
6.14. Настоящий раздел должен включать информацию, исчерпывающе и
однозначно
характеризующую
качественные
и
количественные
характеристики объекта оценки и окружающей его среды, существенно
влияющие на величину оцениваемого показателя. Как правило, эта
информация должна включать:
•
•
•
•
•
•
•
состав объекта оценки (земельный участок и улучшения в составе
объекта оценки);
назначение и текущее использование объекта оценки;
реквизиты собственника имущества и, в необходимых случаях,
балансовая стоимость имущества;
юридическое описание объекта - принадлежность и состав прав на
объект недвижимости и на его части (земельный участок, улучшения),
обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц. При этом
должны описываться все правовые характеристики объекта, которые
принимались во внимание при оценке - как зарегистрированные в
установленном
порядке,
так
и
не
зарегистрированные,
но
существенные при определении стоимости;
описание местоположения объекта оценки (транспортной доступности,
уровня
развития
инфраструктуры,
окружающей
застройки,
престижности либо депрессивности района, иных факторов, влияющих
на привлекательность местоположения объекта оценки);
описание земельного участка, включая его площадь и форму,
инженерно-геологические,
гидрогеологические,
топографические
характеристики,
а
также
категорию
земель,
разрешенное
использование, наличие и состав инженерных коммуникаций, наличие
и состав элементов благоустройства, ограждения и т.п.;
описание улучшений (зданий, строений, сооружений), включая период
застройки, объемно-планировочные и конструктивные характеристики,
в том числе, строительный объем, состав площадей в разрезе
функционального использования, этажность, описание основных
конструктивных элементов (фундаментов, несущих и ограждающих
конструкций, проемов, отделки, инженерных и сантехнических систем
и т.п.), описание состояния основных конструктивных элементов и
другие необходимые сведения. Если объектом оценки является
20
•
•
помещение или часть здания, приводится описание здания в целом и
оцениваемых помещений, включая их расположение в здании; иные
сведения;
указание на принадлежность объекта оценки к объектам культурного
наследия, если он таковым является, а также описание связанных с эти
ограничений использования объекта и привлекательности на рынке,
обусловленной «престижностью» владения объектом;
описание вида оцениваемых прав на объект оценки (включая права на
земельный участок) с указанием обременений и ограничений.
Конкретный перечень рассматриваемых показателей зависит от типа
оцениваемого объекта недвижимости и может быть существенно дополнен
или
изменен
оценщиком,
например,
для
земельных
участков
сельскохозяйственного назначения.
6.15. В данный раздел рекомендуется включать карты–схемы района
расположения объекта оценки (крупномасштабную, отражающую положение
объекта на территории города, области, района, и мелкомасштабную – на
уровне микрорайона, улицы, хозяйства).
Анализ рынка
6.16. Стоимость недвижимости определяется текущей рыночной ситуацией,
которая формирует спрос и предложение. Поэтому в отчете об оценке
недвижимости должен быть представлен анализ всех тех факторов рыночной
ситуации, которые могут повлиять на величину оцениваемого показателя
(стоимости, аренды).
Основные направления анализа рыночной ситуации, как правило, включают:
•
•
•
краткий
обзор
общеэкономической
ситуации
и
социальноэкономической ситуации в регионе. В составе показателей,
характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как
правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта,
объемы производства основных отраслей хозяйства, оборот розничной
торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен,
уровень доходов населения, наиболее значимые предприятия региона,
показатели инвестиционной привлекательности региона, другие
показатели;
обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее
представление о фактическом состоянии и общей активности рынка.
При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и
динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости,
включая земельные участки, степень открытости и емкость рынка,
характеристика участников рынка купли-продажи и аренды
недвижимости, политика местных органов власти в области
землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие
показатели. Кроме того, в обзор состояния регионального рынка
недвижимости включается анализ уровня цен в строительной отрасли;
обзор сегмента (сегментов) рынка, к которому относится объект оценки,
с отражением ситуации и тенденций в рассматриваемом сегменте
рынка недвижимости, сложившиеся на дату оценки. Содержательная
часть анализа, как правило, содержит три направления анализа:
спроса, предложения, взаимодействия спроса и предложения. При этом
рассматриваются дифференциация сегмента по значимым для данного
21
•
типа недвижимости признакам: классу объектов, площади и др. Дается
характеристика активности спроса, предложения и сделок, динамика
цен (арендных ставок) в сегменте, уровня цен на строительство. Во всех
случаях, когда это возможно, приводятся данные по уровню
доходности инвестиций в недвижимость, дается прогноз перспектив
развития рассматриваемого сегмента рынка. Помимо качественного
анализа обзор должен содержать количественные данные, на которых
базируются сделанные аналитические выводы
отраслевой обзор включается в отчет в том случае, если оценивается
недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе
которого организовано производство специфических товаров (услуг).
Это так называемая производственная недвижимость (например,
недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой
обзор включает анализ объема производства и структуры отрасли,
основных участников рынка, перспектив развития отрасли.
Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае
должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также
должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.
6.17. Результатом анализа рыночной ситуации является позиционирование
объекта оценки на рынке с выводами о типичном покупателе,
среднерыночном периоде экспозиции недвижимости данного типа на
открытом рынке, вероятном характере использования объекта.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
6.18. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного
участка и связанных с ним улучшений является основополагающим
принципом при определения рыночной стоимости.
Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное
использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще
оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки
зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества
будет максимальной.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает
отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов
формируется, как правило, с учетом возможности полного или частичного
изменения
функционального
назначения,
конструктивных
решений
(например, ремонт, реконструкция, снос, новое строительство), изменения
состава прав, других параметров, а также с учетом разрешенных вариантов
использования земельного участка.
6.19. На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования выполняется и отражается в отчете путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким
критериям по следующему алгоритму:
•
•
•
отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих
действующих законодательству;
проверка
каждого
варианта
использования,
отобранного
на
предыдущем этапе, на физическую осуществимость;
проверка
каждого
варианта
использования,
отобранного
на
предыдущем этапе, на экономическую целесообразность;
22
•
•
выбор экономически приемлемого использования, при котором оценка
чистого дохода или текущей стоимость принимает максимальное
значение;
формулирование вывода о признанном оценщиком варианте наиболее
эффективного использования объекта оценки.
6.20. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
недвижимости, как правило, проводится в два этапа: сначала для участка
земли как условно свободного (незастроенного), а затем - для этого же
участка, но с существующими улучшениями.
При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися
улучшениями может быть признано наиболее эффективным, если рыночная
стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как
свободного.
Обоснование используемых подходов и методов оценки
6.21. В данном разделе оценщик должен кратко определить основные
особенности, преимущества и недостатки общепризнанных подходов к
оценке применительно к оценке рассматриваемого объекта недвижимости,
указать на применение в расчетах методов всех трех подходов стоимости
(аренды) оцениваемого объекта и, в случае отказа от применения, привести
убедительное обоснование этого отказа.
6.22. Для используемых подходов к оценке необходимо кратко описать
методы оценки, применяемые в рамках каждого из них и кратко обосновать
выбор. Для каждого из подходов (методов) в отчете должна быть описана
последовательность расчета оцениваемого стоимостного показателя.
Данная информация, по выбору оценщика, может быть представлена в
отчете как единым блоком, так сгруппирована по разделам расчетов в
рамках соответствующих подходов к оценке.
Расчеты стоимости в рамках выбранных подходов к оценке
6.23. В этом разделе последовательно излагаются расчетные процедуры в
рамках выбранных подходов и методов оценки (см. п.п.3.9-3.12). Изложение
материала раздела должно быть достаточным для того, чтобы пользователь
отчета мог, при необходимости, провести проверку исходных данных для
расчетов и воспроизвести (напрямую или с помощью средств, указанных в
ссылках
оценщика)
последовательность
расчета
рассматриваемого
стоимостного показателя (стоимости, аренды), включая промежуточные
результаты расчета.
6.24. Расчет оцениваемого показателя в рамках каждого из используемых
подходов должен завершаться формированием единой оценки (в виде
конечной суммы или диапазона значений). При использовании нескольких
методов оценки в рамках одного подхода должна быть описана и обоснована
процедура формирования единой оценки.
Обобщение результатов
значения стоимости
расчетов
и
формирование
итогового
6.25. Содержание
раздела
должно
отражать
обоснование
выбора
примененного оценщиком метода обобщения (согласования) результатов,
полученных в рамках использованных подходов к оценке, в итоговое
значение оцениваемого стоимостного показателя.
23
При использовании методов обобщения результатов, связанных с расчетом
весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования
использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их
обработки.
При привлечении экспертов для обоснования весовых коэффициентов,
должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте
этих экспертов и их контактная информация. Кроме того, в отчете должны
быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также
алгоритм обработки экспертной информации.
6.26. Раздел должен содержать итоговое значение оцениваемого показателя в
валюте Российской Федерации, а также в иной валюте, оговоренной
заданием на оценку.
Заявление о соблюдении требований (декларация) оценщика
6.27. Заявление
о
соблюдении
(декларация)
оценщика
призвано
зафиксировать личное подтверждение оценщиком (оценщиками) того, что:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
утверждения о фактах, представленных в отчете, верны и
основываются на знаниях и профессиональном опыте оценщика
(оценщиков);
проведенный анализ и сделанные заключения ограничены только
изложенными допущениями и ограничивающими условиями;
оценщик (оценщики), а также оценочная фирма или ее сотрудники не
имели настоящего или будущего интереса в оцениваемом имуществе
(или, если имели, указать на него);
вознаграждение оценщика (оценщиков), равно как и фирмы –
исполнителя договора на оценку, исчисляется в денежном выражении
и никаким образом не зависит от результата оценки;
оценка была проведена в соответствии с кодексом этики, действующим
законодательством, национальными стандартами оценки и правилами
(стандартами) саморегулируемой организации, членом которой
является оценщик (оценщики);
образование
подписавших
отчет
оценщиков
соответствует
действующим на дату составления отчета требованиям;
оценщик (оценщики) имеет опыт оценки аналогичного имущества;
оценщик (оценщики) лично произвели (не производили) обследование
оцениваемого имущества;
никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной
помощи в подготовке отчета.
6.28. Заявление (декларация) должно содержать фамилии, имена, отчества,
профессиональную квалификацию и подпись оценщиков, на которых лежит
ответственность за результаты оценки.
Приложение
6.29. Приложение к Отчету обычно содержит:
•
•
задание на оценку, содержащее, в том числе, особые условия
проведения оценки, утвержденное заказчиком и согласованное, при
необходимости, потенциальным пользователем отчета;
вспомогательные расчетные материалы, не включенные в текст Отчета
из соображений удобства его восприятия пользователем;
24
•
•
•
документы, относящиеся к объекту оценки и подтверждающие его
правовой статус, количественные параметры и иные, влияющие на
стоимость, характеристики;
результаты фотофиксации объекта оценки;
документы оценщика - подлежащие включению в отчет в составе
согласно требованиям действующего законодательства, национальных
стандартов и правил (стандартов) саморегулируемой организации.
Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет)
6.30. Резюме Отчета об оценке (Сводный отчет) призвано обеспечить краткое
изложение основной информации, представленной в полном отчете, и
поэтому может быть детализировано в той же степени, что и аннотация
полного отчета (см. подраздел Аннотация настоящего раздела).
Резюме должно быть подписано оценщиками, подписывающими Отчет об
оценке, и скреплено печатью юридического лица (предпринимателя без
образования юридического лица), выступающего исполнителем по договору
на оказание услуг по оценке.
Краткий отчет
6.31. Краткий отчет – единственный отчет, который должен использоваться
для отражения результатов сокращенных оценочных процедур. Данный вид
отчета должен включать информацию об использованных процедурах оценки
(или о не включении тех или иных шагах полных оценочных процедур) и
указание на то, какое значение стоимости определяется в отчете –
предварительное или, в случае специальной формы отчета для отдельных
видов имущества, – итоговое значение стоимости.
6.32. Краткий отчет должен содержать в краткой форме информацию,
соответствующую содержанию аннотации Отчета об Оценке, а также
развернутое изложение использованных оценочных процедур, отвечающее
таким же требованиям по обоснованности, верификации (проверяемости), и
транспарентности (повторяемости расчетов), что и предъявляемым к Отчету
об оценке.
6.33. Приложение к краткому отчету должно содержать задание на оценку,
документы, относящиеся к объекту оценки, и документы оценщика, а также
может содержать информацию, дополняющую Отчет.
25
Приложение 1
ЗАПРОС НЕОБХОДИМОЙ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
Для проведения работ по оценке стоимости объекта недвижимости Оценщик
запрашивает у Заказчика на бумажных носителях копии следующих
документов, в зависимости от особенностей оцениваемого объекта:
• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (для государственного имущества могут быть
представлены выписки из реестра государственного имущества);
• договор аренды земельного участка,
• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного
участка;
• иные документы, из которых может быть получена исчерпывающая
информация о виде и объеме прав на земельный участок, здание
(помещение), сооружение и передаточное устройство, входящие в
состав объекта оценки.
• документы,
содержащие
сведения
о
наличии
обременении
(ограничений) прав на объект оценки, в том числе:
• договор залога (ипотеки),
• договор (договоры) аренды (субаренды),
• договор доверительного управления,
• договор об охране памятника культуры (архитектуры);
• определение суда об аресте имущества, иные документы.
• технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ),
• справка БТИ о состоянии здания/помещения,
• экспликация,
• поэтажный план,
• иные документы, из которых может быть получена информация об
объемно-планировочных решениях оцениваемых улучшений.
• кадастровый план земельного участка
• ситуационный план земельного участка,
• генеральный план,
• иные карты-схемы с обозначением строений на земельном участке.
• справка о балансовой стоимости (остаточной и первоначальной
стоимости) объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату
в отношении объектов, принадлежащих юридическому лицу.
• справка о величине эксплуатационных расходов, связанных с объектом
недвижимости, может включать расчет размера расходов в разрезе
следующих показателей:
• налог на имущество;
• платежи за землю (земельный налог, арендная плата);
• коммунальные
платежи
(газ,
электричество,
водоснабжение,
канализация, теплоснабжение и т.п.);
• страховые платежи;
• расходы,
связанные
с
техническим
обслуживанием
здания
(обслуживание лифтов, содержание и обслуживание противопожарных
систем и систем сигнализации, сервисных систем, средств малой
механизации и технологического оборудования, дезинсекция и т.п.);
• оплата клининга и хозяйственное обслуживание (комплексная уборка
помещений здания и благоустройство прилегающей территории, вывоз
26
•
•
•
•
•
•
•
•
•
мусора, очистка снега с крыш и тротуаров, дезинсекция и
дератизация);
оплата услуг круглосуточной охраны, обеспечение системы контроля
доступа, обслуживание паркинга;
расходы на управление зданием (эксплуатация здания осуществляется
профессиональной управляющей компанией);
расходы на текущий ремонт;
прочие расходы;
данные об имуществе, которое не является недвижимым, но которое
подлежит оценке в составе объекта оценки;
любые другие документы, устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки, в том числе
содержащие описание существующих прав на объект оценки;
для общеплощадочных сетей:
общая протяженность сетей (с разбиением по отдельным участкам)
в м.;
диаметр труб мм.;
материал труб;
глубина заложения труб в м.;
дополнительные элементы (включая устройство углов-поворотов,
колодцев);
дополнительное
оборудование
(фильтры,
станции
очистки,
принудительный сток и т.д.);
условия укладки сетей (сухой или мокрый грунт);
дополнительные сведения, находящиеся в распоряжении у
Заказчика (по оцениваемой собственности), которые могут повлиять
на результаты оценочных работ;
заключение инженерно-технических служб (ответственного лица) о
состоянии объектов оценки (по возможности);
для объектов незавершенного строительства:
расшифровка с описанием основных конструктивных элементов и
количественных
характеристик (объемов, площадей, этажности,
длины и диаметра труб и т.п.);
дата начала строительства;
сумма капитальных вложений, разнесенная по годам строительства;
фактический процент выполненных работ по состоянию на дату
оценки;
фактическое состояние с учетом естественного изнашивания.
Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее
полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки.
При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить
дополнительные
комментарии
и
пояснения
относительно
состава
предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте
оценки.
27
Приложение 2
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ
К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при
осуществлении оценочной деятельности.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Общие понятия оценки
3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении
которых законодательством Российской Федерации установлена возможность
их участия в гражданском обороте.
4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма,
предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки
участниками совершенной или планируемой сделки.
5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная
величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии
с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не
является необходимым условием для установления его стоимости.
6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости
объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного
оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках
применения различных подходов к оценке.
7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки,
объединенных
общей
методологией.
Методом
оценки
является
последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для
данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках
одного из подходов к оценке.
8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости)
является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта
оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение
оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета
об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев,
когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины
ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо
цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки
определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость
будет наибольшей.
11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется
совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при
28
проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также
достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности
сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от
использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов
расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов
к оценке и методов оценки.
12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления
на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения
сделки с ним.
III. Подходы к оценке
13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки.
14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки,
основанных
на
определении
затрат,
необходимых
для
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и
устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются
затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и
технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
IV. Требования к проведению оценки
16. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на
оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и
осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим
ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
29
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
В случае если задание на оценку составляется для целей определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать
перечень
объектов
недвижимости,
подлежащих
государственной
кадастровой оценке.
(абзац введен Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509)
18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для
проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и
качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию,
существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и
методами, которые на основании суждения оценщика должны быть
применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических
и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится
объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и
предложение, количественных и качественных характеристиках данных
факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие
документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки,
информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и
эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и
ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности,
относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную
для определения стоимости объекта оценки.
19. Информация, используемая при проведении оценки, должна
удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной
информации не ведет к существенному изменению характеристик,
использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к
существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует
действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать
правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при
проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта
оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные
решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности
информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости
объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или
привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик,
значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны
условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или
иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты
(эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их
участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их
привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о
30
событиях, произошедших после даты оценки.
20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,
сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от
использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в
рамках применения каждого из подходов.
21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект
оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих
доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования
понимается период в будущем, на который от даты оценки производится
прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на
величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в
течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о
способности объекта приносить поток доходов в период после периода
прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в
сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования,
используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период
прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в
стоимость на дату оценки.
22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и
доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектованалогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта
оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По
каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик
должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения,
принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и
предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по
каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик
объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При
внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу
корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения
введенных
корректировок
будут
иными.
Шкала
и
процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного
объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему
согласования
скорректированных
значений
единиц
сравнения
и
скорректированных цен объектов-аналогов.
23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить
объект оценки другим объектом, который либо является точной копией
31
объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту
оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим
состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при
применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды
устареваний.
24. оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет
согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при
использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано
более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны
быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки,
установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны
учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также
суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках
примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные
оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения,
допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В
случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик
должен обосновать выбор использованных весов.
25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования
к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства
Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст.
1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607;
2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482) и в
федеральных стандартах оценки.
26. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за
исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть
признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки,
если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с
объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не
более шести месяцев.
(п. 26 в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509)
27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте
Российской Федерации (в рублях).
32
Приложение 3
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
"ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных
стандартов
оценки
и
раскрывает
цель
оценки,
предполагаемое использование результата оценки, а также определение
рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению при осуществлении оценочной деятельности.
II. Цель оценки и предполагаемое использование
результата оценки
3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид
которой определяется в задании на оценку.
4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта
оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами
цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том
числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог,
страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для
целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской)
отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении
имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
III. Виды стоимости
5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной
деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется
предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие
виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется
наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на
дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на
величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая
сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в
своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
33
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки
с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки
представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке
должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа
потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая
из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая
из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в
достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют,
стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из
сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и
объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон
сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении
сторон нет принуждения совершить сделку.
7. Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих
случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых
обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета
директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный)
капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур
банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
8. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется
стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным
лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной
стоимости на открытом рынке не обязателен.
9. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется
расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой
данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта
оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в
условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств,
вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не
соответствующих рыночным.
10. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется
методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта
недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в
-
34
соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой
оценки.
(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 509)
Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей
налогообложения.
35
Приложение 4
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
"ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки и устанавливает требования к
составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в
отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой
методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения
оценки.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению при осуществлении оценочной деятельности.
3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в
соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и
правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой
организацией
оценщиков,
членом
которой
является
оценщик,
подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных
заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий
подтвержденное
на
основе
собранной
информации
и
расчетов
профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта
оценки.
II. Требования к составлению отчета об оценке
4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться
следующих принципов:
в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки
зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или
полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с
точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена
(принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение
пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного
толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов
и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести
расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип
проверяемости);
отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при
проведении оценки при определении промежуточных и итоговых
результатов, если она не является обязательной согласно требованиям
федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной
деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом
которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).
5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления
отчета в течение общего срока исковой давности, установленного
36
законодательством Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 30.08.2011 N 421, который возвращен
Минюстом РФ без регистрации (письмо Минюста РФ от 04.10.2011 N
01/71310-ВЕ), внесены изменения в данный документ, в соответствии с
которыми пункт 6 после слов "Отчет об оценке должен быть пронумерован
постранично, прошит" дополнен словами "(за исключением случаев
составления отчета в форме электронного документа)".
6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит,
подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также
скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную
деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и
подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или
оценщики заключили трудовой договор.
7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных
целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования
настоящего
федерального
стандарта
оценки
и
устанавливаются
соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов
объектов оценки либо оценки для специальных целей.
III. Требования к содержанию отчета об оценке
8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны
содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны
содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к
оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны
быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное
наименование; основной государственный регистрационный номер (далее ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер
документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший
указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя,
отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой
организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего
получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности,
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж
работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма,
полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения
юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно,
37
занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер
документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший
указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой
организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего
получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности,
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж
работы в оценочной деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке
отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их
квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности.
В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных
стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности,
используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы,
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта
оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об
объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в
том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с
объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе,
устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в
состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты
оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,
существенно влияющие на его стоимость;
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов,
не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его
стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация
по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении
стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений
ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного,
затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно
быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или
обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно
быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с
применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных
подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках
применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке
описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании
используется взвешивание результатов, полученных при применении
различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в
38
рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор
использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при
применении различных подходов к оценке, а также использовании разных
методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов,
используемые
оценщиком
и
устанавливающие
количественные
и
качественные
характеристики
объекта
оценки,
в
том
числе
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также
документов
технической
инвентаризации,
заключений
специальных
экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки
10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об
авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо
приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при
опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и
необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты
проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на
которой опубликована используемая в отчете информация, или используется
информация, опубликованная не в периодическом печатном издании,
распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об
оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки,
таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным
на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она
считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины
определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об
оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие
рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
V. Требования к описанию в отчете
об оценке методологии оценки и расчетов
13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности
определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об
оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной
деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых
оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора
примененных
оценщиком
методов
оценки
в
рамках
затратного,
сравнительного и доходного подходов.
15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и
пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и
результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения
подходов и методов, использованных при проведении оценки.
16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования
результатов применения подходов к оценке может быть представлено в
39
округленной форме по правилам округления.
Приложение 5
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 4)»
I. Общие положения
1. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости
объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки)
разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных
стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)",
"Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к
определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик
должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или)
процедурами
к
проведению
оценки,
установленными
настоящим
Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или)
процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе
государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта
недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при
невозможности определения рыночной стоимости методами массовой
оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного
объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной
деятельности.
4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости,
присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости,
рынок которых ограничен или отсутствует.
5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются
объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном
кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой
оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при
группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в
рамках
которого
используются
математические
и
иные
методы
моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой
оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего
задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости,
подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора
вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
40
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату
формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения
государственной кадастровой оценки.
9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой
стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован.
Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с
использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и
ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов,
установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской
Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,
нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае
отсутствия у оценщика такой информации).
III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
и рыночной информации
11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной
и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию,
соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели
оценки
проводится
оценка
рыночной
стоимости,
определяемой
индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих
стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные,
включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также
государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной
документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении
организаций
и
учреждений
субъекта
Российской
Федерации
и
муниципальных образований. Допускается использование информации из
иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного
вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного
использования,
который
обеспечивает
такому
земельному
участку
максимальную
рыночную
стоимость
с
учетом
территориального
планирования и градостроительного зонирования.
Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида
разрешенного использования принимается вид разрешенного использования,
исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений),
расположенных в пределах данного земельного участка.
IV. Группировка объектов оценки
41
16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов
массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей
проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы
объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов
оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава
ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих
факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.
В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те
факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов
оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений
или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки
в соответствующие группы.
Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть
отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых
завершено.
17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана
модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих
факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки,
входящего в данную группу.
V. Построение моделей оценки
18. Для построения модели оценки может быть использована методология
любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор
подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется
оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или
назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой
рыночной информации.
19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и
ценообразующих факторов);
выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа
достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и
предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой
стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании
сравнительного подхода.
VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость
объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих
факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки,
выбранной оценщиком.
22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты
применения подходов должны быть согласованы с целью определения
итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой
стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов,
42
оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные
оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения,
допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В
случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик
должен обосновать выбор использованных весов.
23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки
оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не
позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение
кадастровой оценки.
Приложение 6
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОРЯДОК ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ,
ТРЕБОВАНИЯ К ЭКСПЕРТНОМУ ЗАКЛЮЧЕНИЮ И ПОРЯДКУ
ЕГО УТВЕРЖДЕНИЯ (ФСО № 5)»
I. Общие положения
1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки, на основе Федерального закона от 29
июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813;
2002, N 12, ст. 1093, N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; 2004, N 35, ст. 3607;
2006, N 2, ст. 172, N 31, ст. 3456; 2007, N 29, ст. 3482, N 31, ст. 4016; 2009, N
52, ст. 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43) (далее - Федеральный
закон) и содержит требования к экспертизе отчетов об оценке.
2. Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает виды
экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к
экспертному заключению и порядку его утверждения.
3. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке.
4. Под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или
экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки
отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися)
членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом
экспертизы.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование
работы,
выполненной
оценщиком
(оценщиками).
При
проведении
экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится
повторная оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями
Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил
оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом
экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий
экспертизу отчета об оценке.
Действия (бездействие) эксперта (экспертов), а также результаты экспертизы
могут быть обжалованы оценщиком, подписавшим соответствующий отчет
об оценке, в саморегулируемой организации оценщиков в порядке,
установленном
внутренними
документами
такой
саморегулируемой
43
организации, устанавливающими сроки рассмотрения жалобы на действия
(бездействие) эксперта и (или) результаты экспертизы, порядок направления
такой жалобы, рассмотрения, принятия решения и уведомления
заинтересованных лиц о результатах ее рассмотрения.
II. Виды экспертизы отчета об оценке
5. Настоящим федеральным стандартом оценки устанавливаются следующие
виды экспертизы отчетов об оценке:
- экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям
Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и
стандартов и правил оценочной деятельности (далее - нормативнометодическая экспертиза);
- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной
оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об
оценке на соответствие требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям
Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и
стандартов и правил оценочной деятельности.
III. Порядок проведения экспертизы
6. Экспертиза отчета об оценке проводится в случаях, установленных
законодательством Российской Федерации. Иные случаи и основания
проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами
саморегулируемой организации оценщиков.
В случае, если экспертиза отчета об оценке проводится на основании
договора на проведение экспертизы отчета об оценке, размер оплаты за
проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может
зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном)
экспертном
заключении,
подготовленном
экспертом
(экспертами)
саморегулируемой организации оценщиков по результатам проведения
экспертизы (далее - экспертное заключение).
7. Экспертиза отчета об оценке проводится в сроки, установленные
законодательством Российской Федерации, внутренними документами
саморегулируемой
организации
оценщиков
(если
иные
сроки
не
предусмотрены договором на проведение экспертизы) или договором на
проведение экспертизы.
8. Выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков,
осуществляющего
(осуществляющих)
экспертизу
отчета
об
оценке,
проводится
в
порядке,
установленном
внутренними
документами
саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора
и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации
оценщиков,
основания
и
порядок
отказа
эксперта
(экспертов)
саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении
экспертизы отчета об оценке.
44
9. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом,
подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится
экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером,
должностным лицом или работником юридического лица - заказчика
экспертизы, собственника объекта оценки.
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в
случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в
отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если
эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом
юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком
экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в
близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик
экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
10. Эксперт обязан уведомлять саморегулируемую организацию оценщиков о
фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния
на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном
заключении.
11. Для проведения экспертизы отчет об оценке или заверенная в
установленном саморегулируемой организацией оценщиков порядке его
копия предоставляется в саморегулируемую организацию оценщиков, членом
или членами которой является (являются) оценщик (оценщики), подписавший
(подписавшие) отчет об оценке в порядке и в сроки, установленные
внутренними документами такой саморегулируемой организации оценщиков,
если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
12. В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой
организацией оценщиков устанавливаются допущения и ограничительные
условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не
противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и
иным актам в области оценочной деятельности.
13. Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения
экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую
ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по
запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет
соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними
документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой
является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования
к:
- содержанию запроса и срокам его направления;
- обоснованию необходимости представления информации;
- срокам и порядку направления оценщиком информации.
14. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается
использование экспертом информации, ставшей известной после даты
оценки.
15. Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке
устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации
оценщиков в соответствии с видами экспертизы.
IV. Требования к экспертному заключению
16. В экспертном заключении указываются:
а) дата составления и номер экспертного заключения;
45
б) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
в) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе,
инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное
наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии).
В случае, если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое
лицо, сведения о нем указываются в следующем составе: фамилия, имя,
отчество, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи
и орган, выдавший указанный документ;
г) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
д) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер
отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата
определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных
документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
е) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых
проведена экспертиза отчета об оценке;
ж) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное
заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно
реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);
з) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том
числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и
других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности,
и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой
организации оценщиков;
и) результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов
оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке
и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта
оценки соответствующим подходам и методам;
к) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении
экспертизы на подтверждение стоимости;
л) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который
должен быть обоснован.
17. Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или
отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным
экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее
вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям
Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому
регулированию
оценочной
деятельности,
и
стандартов и правил оценочной деятельности (далее - вывод о соответствии
отчета об оценке законодательству).
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки,
определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением
признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении
стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в
том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным
экспертным
заключением
признается
экспертное
заключение, содержащее вывод, отличный от выводов, указанных в абзацах
46
втором или третьем настоящего пункта.
Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень
выявленных нарушений и их обоснование.
18. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень
выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или
арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение
пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному
толкованию.
Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении
отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований
законодательства Российской Федерации, в том числе требований
Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов
уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или)
стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на
стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не
являются основанием для составления отрицательного экспертного
заключения.
19. В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение
экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах
саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы,
экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.
20. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии
с требованиями федерального закона, федеральных стандартов оценки,
стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации
оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено
печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев
составления экспертного заключения в виде электронного документа),
подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу
отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета
саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным
лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой
организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в
порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в
соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки.
V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
21. Установленный саморегулируемой организацией оценщиков порядок
утверждения
экспертного
заключения,
подготовленного
экспертом
(экспертами) саморегулируемой организации оценщиков (далее - порядок
утверждения экспертного заключения), должен содержать положения,
определяющие:
- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;
- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного
совета
саморегулируемой
организации
оценщиков
либо
иным
уполномоченным лицом;
- форму
заверения
экспертного
заключения
руководителем
исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо
иным уполномоченным лицом;
- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и
47
заверения экспертного заключения;
- состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о
полученной от оценщика на основании запросов информации,
необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об
оценке.
Порядок
утверждения
экспертного
заключения
должен
содержать
требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме
электронного документа, усиленной квалифицированной электронной
подписью.
22. В случае, если иное не установлено законодательством Российской
Федерации об оценочной деятельности или договором на проведение
экспертизы отчета об оценке, саморегулируемая организация оценщиков
уведомляет оценщиков, которые подписали отчет об оценке, о результатах
экспертизы подписанных ими отчетов в срок, предусмотренный
внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.
23. Копия экспертного заключения хранится саморегулируемой организацией
оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного
законодательством Российской Федерации.
Копия экспертного заключения может храниться в форме электронного
документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной
подписью.
Приложение 7
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ЗНАНИЙ ЭКСПЕРТА
САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ (ФСО № 6)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки на основе Федерального закона от 29
июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
(Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813;
2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.
805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834;
N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29,
ст. 3582; N 52, ст. 6419, ст. 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27,
ст. 3880; N 29, ст. 4291) (далее - Федеральный закон об оценочной
деятельности).
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к
уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.
3. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к
применению аттестационной комиссией Национального совета по оценочной
деятельности при определении уровня знаний при проведении единого
квалификационного экзамена.
II. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой
организации оценщиков
4.
Эксперт
должен
обладать
знаниями,
уровень
которых
позволяет
48
осуществить действия в целях:
а) проведения проверки отчета об оценке на соответствие требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том
числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности,
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного
федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил
оценочной деятельности;
б) проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения стоимости
объекта оценки, определенной оценщиком в отчете;
в) проведения проверки соблюдения оценщиком при составлении отчета об
оценке требований законодательства Российской Федерации в различных
областях в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности;
г) проведения проверки обоснованности применения оценщиком при
проведении оценки указаний и рекомендаций, утвержденных (одобренных,
согласованных) Национальным советом по оценочной деятельности;
д) проведения проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки
требований задания на оценку;
е) определения точности и однозначности описания и идентификации
объекта оценки в отчете об оценке, а также указанных в отчете об оценке
количественных и качественных характеристик, информации, существенной
для определения стоимости объекта оценки и факторов, оказывающих
влияние на стоимость объекта оценки, используемых в расчетах его
стоимости;
ж) проведения анализа наиболее эффективного использования;
з) проведения проверки соблюдения оценщиком требований, предъявляемых
к:
- составлению отчета об оценке;
- содержанию отчета об оценке;
- описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении
оценки;
- описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов;
- составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости,
к описанию в отчете об определении кадастровой стоимости
информации, использованной при определении кадастровой стоимости.
5. Эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать
вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках
каждого из использованных оценщиком подходов к оценке, в том числе
знаниями:
а) содержания сравнительного подхода, области его применения, методов
оценки, применяемых в рамках сравнительного подхода, в том числе
процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов
информации определить стоимость объекта оценки в рамках сравнительного
подхода, и последовательности их применения;
б) требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;
в) содержания доходного подхода, области его применения, методов оценки,
применяемых в рамках доходного подхода, в том числе процедур,
позволяющих на основе существенной для данных методов информации
определить стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода, и
последовательности их применения;
г) способов прогнозирования будущих доходов и расходов;
49
д)
методов
расчета
ставки
дисконтирования
и
коэффициента
капитализации;
е) содержания затратного подхода, области его применения, методов оценки,
применяемых в рамках затратного подхода, в том числе процедур,
позволяющих на основе существенной для данных методов информации
определить стоимость объекта оценки в рамках затратного подхода, и
последовательности их применения;
ж) методов определения износа и устареваний;
з) требований к определению кадастровой стоимости, этапов ее определения
и их содержания;
и) методов массовой оценки, используемых при определении кадастровой
стоимости;
к) способов согласования результатов различных подходов и определения
итоговой величины стоимости объекта оценки.
Приложение 8
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО №7)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом
международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки
"Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к
отчету об оценке (ФСО N 3)" (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО
N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и
конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2,
ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3.
Положения
настоящего
Федерального
стандарта
оценки
не
распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации
воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических
объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а
также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
методами массовой оценки.
II. Объекты оценки
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут
выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки,
незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а
также части земельных участков и объектов капитального строительства,
жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом
связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит
действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального
стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект
недвижимости.
50
III. Общие требования к проведению оценки
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик
или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно
близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае
непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по
которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения,
связанные с непроведением осмотра.
6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов
капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и
правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с
учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей
собственника объектов капитального строительства в отношении земельного
участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения
собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или
аренда).
7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав
третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений
(обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта
проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав,
ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств,
выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
IV. Задание на оценку
8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую
дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на
доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения)
этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том
числе:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую
объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при
типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов
капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта
недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и (или)
рекультивацию земельного участка.
V. Анализ рынка
10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в
тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование
оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для
определения его стоимости.
51
11.
Анализ
рынка
недвижимости
выполняется
в
следующей
последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической
обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок
оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в
период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый
объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих
составить представление о ценах сделок и (или) предложений с
сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается
расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с
объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть
отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных
вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности,
периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос,
предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и
продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и
другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа
достаточности.
VI. Анализ наиболее эффективного использования
12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок
рыночной стоимости недвижимости.
13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое
использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность
(соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно,
юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и
финансово оправдано.
14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может
соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное
использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на
земельном участке объектов капитального строительства.
15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить
наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который
ориентируются
участники
рынка
(покупатели
и
продавцы)
при
формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик
руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов
оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при
применении каждого подхода.
16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным
решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и
52
объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование
определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При
этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого
вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие
расчетов.
17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта
недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений,
проводится с учетом фактического использования других частей этого
объекта.
18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого
или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом
наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта
недвижимости.
19.
Наиболее
эффективное
использование
объекта
недвижимости,
оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее
эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов
недвижимости.
20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами
капитального строительства, или объектов капитального строительства для
внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости
оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого
объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как
незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом
его фактического использования.
21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для
сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта,
устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
VII. Подходы к оценке
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости
оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда
можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с
известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,
которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и
сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех
объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по
каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику
рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения
расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного
объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели
стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за
единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе
оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки
(относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие
53
методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа,
метод количественных корректировок и другие методы), а также их
сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется
путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и
(или)
предложений
с
объектами-аналогами
или
соответствующей
информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей
для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки
метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается
с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения),
выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога
или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с
целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе
вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя
данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель
ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой
определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с
которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для
их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих
прав;
- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки
(вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между
аффилированными лицами, иные условия);
- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и
оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
- вид использования и (или) зонирование;
- местоположение объекта;
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного
участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение
площади земельного участка и площади его застройки, иные
характеристики;
- экономические характеристики (уровень операционных расходов,
условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для
определения других расчетных показателей, например арендных ставок,
износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие
положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей
или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться
методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных
потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
54
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов
недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их
ремонт
или
реконструкцию,
фактическое
использование
которых
соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение
стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода
выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от
объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на
основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов
недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки
недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с
произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования
их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную
недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки
недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой
динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по
общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала,
способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений
доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и
стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или)
капитализации
должна
соответствовать
структуре
дисконтируемого
(капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве
источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида
бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции),
может проводиться на основании информации об операционной
деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих,
не относящихся к оцениваемой недвижимости.
24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие
положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов
недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального
строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей,
например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости,
если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного
участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки
физического износа, а также функционального и внешнего (экономического)
устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности
рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки
недвижимости специального назначения и использования (например,
линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен,
насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в
отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях
отсутствуют);
55
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с
использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей
последовательности:
- определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
- расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов
капитального строительства;
- определение прибыли предпринимателя;
- определение износа и устареваний;
- определение стоимости объектов капитального строительства путем
суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли
предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
- определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости
прав на земельный участок и стоимости объектов капитального
строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием затратного подхода земельный участок оценивается как
незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства
производится на основании:
- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение
аналогичных объектов;
- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из
специализированных справочников;
- сметных расчетов;
- информации о рыночных ценах на строительные материалы;
- других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются
как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ,
непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек,
сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительномонтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли
предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами
экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом
прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов
капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости
недвижимости в результате физического износа, функционального и
внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания
относятся к объектам капитального строительства, относящимся к
оцениваемой недвижимости.
25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и
самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках
каждого
из
выбранных
подходов,
основываясь
на
принципах
существенности,
обоснованности,
однозначности,
проверяемости
и
достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание
выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета
об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие
выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам
оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию
результатов оценки.
56
VIII. Согласование результатов оценки
26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с
использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его
результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с
требованиями ФСО N 1 и ФСО N 3.
27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке
недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное
согласование их результатов с целью получения промежуточного результата
оценки недвижимости данным подходом.
28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки
недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации
какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с
требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО N 1, ФСО N
2, ФСО N 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных
рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой
величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут
быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки
недвижимости.
30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в
отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости,
приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его
мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не
указано иное.