Статья Олега Малышева о ситуации на

92
93
АНАЛИТИКА
Олег Малышев, партнер, руководитель практики
по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, PwC
для участников опроса. Еще один немаловажный результат: всего лишь 2% опрошенных планируют сокращение деятельности
Направления, на которых девелоперы планируют
сосредоточить свою деятельность в 2016–2017 гг.
в России. На фоне нестабильной ситуации на рынке участники
Участие в новых проектах
опроса ожидают новых инициатив от государства, благодаря кото-
Оптимизация затрат (операционных расходов)
рым должны быть сформированы прозрачные и стабильные правила игры в отрасли.
На вопрос о наиболее привлекательных сегментах для инвестиций были получены достаточно противоречивые ответы. С одной
18%
16%
Сохранение прибыли / доли рынка
Привлечение новых инвестиций
таментов. С другой стороны, именно в этих сегментах участники
опроса ожидают наиболее значительного падения ставок аренды
и цен продажи в течение ближайших двух лет, а также отмечают
значительное перенасыщение рынка. Тем не менее большинство
опрошенных признали, что наибольший дисбаланс спроса и предложения наблюдается в сегменте офисной недвижимости. Хотя
данные экспертов говорят об обратном: в 2015 году наибольший
объем инвестиций пришелся именно на офисный сегмент (около
50%). Наименьшее предпочтение с точки зрения потенциальных
12%
11%
стороны, наиболее привлекательными для инвестирования названы сектор жилой недвижимости, торговых центров и сектор апар-
13%
Реорганизация внутренних бизнес-процессов
Рефинансирование кредитов
10%
Интенсивный рост – увеличение прибыли / доли рынка
4%
Инвестиции в зарубежные активы
3%
Приобретение других игроков рынка недвижимости
2%
Сокращение деятельности на российском рынке недвижимости
2%
Первичное размещение акций на рынке
0%
Другое
9%
инвестиций было отдано складам, гостиницам и объектам уличной
Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC
торговли. Среди прочих привлекательных активов отмечаются проблемные активы в сегменте коммерческой недвижимости, а также
развлекательные центры. И только один участник опроса отметил,
что в Россию сейчас инвестировать невыгодно.
Анализируя сделки по приобретению объектов недвижимости,
Новая реальность – новые вызовы
В 2015 году ситуация на рынке недвижимости оставалась непростой, хотя, если сравнивать ее с 2014 годом, можно отметить, что прошедший период позволил компаниям
адаптироваться к новым вызовам: снижению покупательной способности населения,
девальвации рубля, оттоку капитала, ухудшению доступности заемного финансирования и еще многим другим факторам, которые ограничивают развитие основных сегментов рынка недвижимости. В качестве особой характеристики ситуации 2015 года
можно отметить высокую степень неопределенности: среднерыночные индикаторы
все больше удаляются от реальных значений, чему способствует определение коммерческих условий сделок только на уровне индивидуальных переговоров.
совершенные в 2015 году, мы видим, что наибольший интерес
Привлекательны для инвестирования
вызывали активы высокого качества, находящиеся на операци-
Преобладание предложения над спросом
онной стадии. Однако мнения участников опроса относительно
инвестиций в объекты, находящиеся на разных стадиях, распределились практически поровну. Это означает, что инвесторы в принципе готовы рассматривать и инвестиции в проекты на ранней
стадии, но ожидания по доходности не совпадают с предложениями
на рынке.
Несмотря на негативный макроэкономический фон, ряд участников рынка ожидают роста ставок аренды. Хотя стоит признать, что
большая часть ответов приходится на утверждения о сохранении
ставок аренды на прежнем уровне. Наиболее стабильная ситуация
на фоне изменения ставок и цен наблюдается в сегментах жилой
и складской недвижимости. Самые негативные ожидания отмечены
в сегменте апартаментов: 40% опрошенных игроков рынка предвидят дальнейшее падение ставок. Неожиданный результат получен
в офисном сегменте: 27% ожидают роста ставок в течение двух лет,
В
хотя многие участники исследования отмечают, что рост начнется
выяснения ожиданий основных игроков рынка недвижимости Москвы.
условиях нестабильности и высокой
В опросе приняли участие 36 компаний, в том числе девелоперы, инвесторы, собственники, представители офисного, торгового, складского
влекательным для инвестиций, и самым перенасыщенным.
девелоперов в отношении развития ситуации
и жилого сегментов.
Лидеры рынка отметили важность развития городской среды
Олег Малышев
Главный вывод, который сделан в результате исследования, таков:
32%
Жилье
19%
15%
Торговая
недвижимость
18%
13%
Апартаменты
9%
9%
Офисы
25%
9%
9%
Склады
9%
Гостиницы
7%
7%
Стрит-ритейл
МФК
9%
6%
5%
только в 2017 году и будет не выше уровня инфляции.
волатильности важно понимать настроения
на рынке. Сложившиеся условия в целом требу-
Наиболее привлекательные для инвестирования
в 2016– 2017 гг. и перенасыщенные сегменты недвижимости
Жилой сегмент Москвы является одновременно и самым при-
Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC
и инфраструктуры, так как Москва, по мнению участников,
По итогам 2015 года цены продажи в мас-
ют более взвешенной стратегии, оценки своих
рынок остается живым и активным, опытные игроки, которые фор-
в долгосрочной перспективе останется центром притяжения эко-
совом и элитном сегментах оставались при-
действий и действий конкурентов. Очевидно,
мируют стратегию поведения в кризисной ситуации, сохраняют
номически активного населения страны, поэтому спрос на данный
близительно на уровне 2014 года, в бизнес-
в условиях кризиса основными факторами
активность и продолжают развитие бизнеса. Позитивным сигналом
сегмент еще долго не сократится. Аналитики считают, что спрос
классе произошла корректировка на 5–7%.
остаются оптимизация затрат и сохранение
является намерение крупнейших игроков рынка принимать участие
и, как следствие, динамика цен будут определяться возможным
Исходя из соотношения стоимости строи-
прибыли. Мы провели исследование с целью
в новых проектах: это приоритетное (18%) направление развития
продлением программы субсидирования ипотечных кредитов.
тельства и средней цены 1 кв. м, не исклю-
Commercial Real Estate # 7 (274)
94
95
АНАЛИТИКА
Тенденции в области изменения арендных ставок/цен
реализации в 2016–2017 гг. по сегментам недвижимости
чено дополнительное снижение цен. Однако жилье остается наи-
и постоянно меняющееся законодательство, – рассказывает экс-
более доходным сегментом.
перт. – Иллюстрацией тому явился перечень основных изменений,
В торговых центрах высок процент договоров в рублях с якор-
Рост
которые имели место в прошлом году и ожидаются в текущем. Так,
Прежний уровень
ными арендаторами (гипермаркетами), продолжается переход
в частности, в прошлом году вступили в силу масштабные измене-
Спад
с фиксированной ставки на процент с товарооборота. Скидки для
ния, внесенные в Гражданский и Земельный кодексы, а уже в этом
Затрудняюсь ответить
рублевых договоров составляют 10–15%. Арендаторам галереи
году есть вероятность принятия Раздела II Гражданского кодекса,
предлагается валютный коридор с верхним пределом в среднем
посвященного вещным правам, что, безусловно, повлечет за собой
в 50 рублей за доллар (срок фиксации зависит от продолжитель-
изменения в Земельном и Градостроительном кодексах в части
ности договора).
регулирования права застройки. С 1 января 2017 года вступит
21%
Жилье
32%
11%
37%
10%
40%
40%
Апартаменты
10%
Офисы
27%
27%
7%
26%
32%
15%
Склады
37%
38%
15%
31%
Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC
Основные источники финансирования / рефинансирования
девелоперских проектов в 2015–2016 гг.
37%
сти”. Вторая тема, которая очень интересовала руководителей
2014 года – начале 2015-го. Ставки аренды снизились на 10–15%,
компаний, принявших участие в исследовании, – это вопросы,
однако в остальном коммерческие условия остались прежними.
связанные с кадастровой стоимостью объектов недвижимости.
3%
Принимаемые на федеральном и региональном уровне норматив-
29%
Правило деофшоризации КИК
(контролируемых иностранных компаний)
ные акты и разъяснения высших судебных инстанций (в частности,
договоров произошла фиксация курса и/или снижение ставок для
изменения, внесенные в закон “Об оценочной деятельности”,
текущих арендаторов. Политика сохранения долларовых договоров
постановление пленума Верховного суда РФ № 28 от 30 июня
объясняется в том числе наличием заемного валютного финанси-
2015 года, Кодекс административного судопроизводства) не дела-
рования у девелопера: согласно данным опроса, доля заемного
ют понятным механизм определения кадастровой стоимости
капитала в большинстве случаев составляет около 60–70%. Лишь
для участников рынка недвижимости, в связи с чем результаты
малая часть девелоперов не пользуется заемным финансирова-
государственной кадастровой оценки остаются по-прежнему
нием. 7% крупных девелоперов сохраняют долларовые договоры
самыми дискуссионными. Не меньше волнуют участников рынка
по официальному курсу ЦБ, обсуждая с арендаторами другие воз-
недвижимости и вопросы, связанные с формированием социаль-
можные уступки (сокращение долларового эквивалента ставки,
ной и транспортной инфраструктуры при строительстве жилья.
ственности. Они становятся более актуальны-
оптимизация площадей).
Вопросы создания инфраструктуры (за редким исключением –
ми в связи с появлением нового налогового
Расчет налога на имущество
Трансфертное ценообразование
Другое
Источник: опрос девелоперских компаний,
проведенный PwC
вопросы развития застроенных территорий и комплексного освое-
законодательства и первой правопримени-
оказания аудиторских услуг компаниям сектора недвижимости,
ния территорий), а также передачи инфраструктуры публичным
тельной практики, а также с учетом развития
отметила, что кредитование компаний сектора недвижимо-
образованиям не регулируются федеральным законодательством,
международного законодательства в рамках
сти не претерпело радикальных изменений за последний год.
а существуют в режиме “ручного управления” на уровне регионов.
мер, направленных на предотвращение раз-
«Респонденты подтвердили, что основным источником финан-
Такой подход представляет собой риск для застройщиков, так как
мывания налоговой базы (план BEPS). Эти
сирования (66%) остаются банки, – рассказывает эксперт. – При
вероятность изменения правил игры при отсутствии федерального
направления законодательства являются наи-
этом в 2015 году объем банковского кредитования строительной
регулирования очень велика».
более сложными, поэтому можно ожидать,
Эксперт PwC Елена Копанева, партнер, руководитель практики
Участники исследования также отметили, что существенной
что применение их на практике будет связано
дитов составила 8%. Крупнейшими кредиторами остаются рос-
проблемой для рынка является вопрос налоговой нагрузки.
с высокими рисками и неопределенностью
сийские банки: на ВТБ, Сбербанк и Газпромбанк приходится около
На их взгляд, в сложившейся кризисной ситуации особенно важное
для налогоплательщиков».
80% кредитов, выданных организациям отрасли строительства.
значение имеет предсказуемость и стабильность государственной
Большинство девелоперов ожидают, что в 2016– 2017 гг. ставки
налоговой политики.
финансирования останутся на том же уровне (49%) или сократятся
3%
31%
воры аренды, номинированные в долларах, но по большей части
отрасли сократился приблизительно на 30%. Доля валютных кре29%
18%
22%
в силу новый закон “О государственной регистрации недвижимо-
ских условий. Переход на рублевые ставки произошел еще в конце
В офисном сегменте около 25–30% девелоперов сохраняют дого40%
5%
Торговая
недвижимость
Складской рынок оказался самым прозрачным в плане коммерче-
Наиболее сложные аспекты
налогообложения для сектора
недвижимости
(34%), и только 17% ожидают роста ставок финансирования».
Екатерина Лазорина, партнер, руководитель налоговой и юриди-
В целом данные, полученные в результате
проведенного опроса, оказались более позитивными, чем можно было ожидать. Рынок
ческой практики PwC в России, прокомментировала ответы участ-
живет и развивается, а основные игроки
ников исследования на вопросы о налогообложении следующим
настроены довольно оптимистично в отно-
в законодательной сфере. Большинство участников опроса (68%)
образом: «Существенную озабоченность вызывает введение ново-
шении дальнейшего развития как самого
были единодушны в том, что в усилении государственного регу-
го порядка налогообложения налогом на имущество на основании
рынка, так и своих проектов: половина
лирования рынка недвижимости нет необходимости и участникам
кадастровой стоимости, который вызвал значительный рост нало-
участников нашего опроса считает, что через
Банковское инвестиционное кредитование
рынка необходимо дать большую свободу. При этом 9% ответили,
говых затрат для многих игроков рынка. Участники исследования
5 лет мы вернемся на уровень 2013 года
Банковское проектное кредитование
что регулирование должно быть более качественным и этой цели
отмечали, что необходимо обеспечить наличие прозрачного меха-
в части ставок аренды и цен продаж. Однако
Прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров
можно достичь, привлекая экспертное сообщество к обсуждению
низма определения такой стоимости и возможность эффективного
28% участников исследования полагают, что
Прочие источники
проектов нормативных актов. Только 3% участников опроса посчи-
диалога с государственными органами в отношении результатов
изменения рынка будут настолько значитель-
Финансирование не привлекалось
тали, что сфера недвижимости недостаточно урегулирована и роль
оценки. Важным вопросом является также применение существую-
ными, что такой динамики уже не следует
Облигационные займы в России
государства должна быть усилена.
щих налоговых льгот по налогу на имущество к разным видам акти-
ожидать и нужно привыкать к новой реальности. *
8%
10%
10%
Облигационные займы за рубежом (евробонды)
Опрос показал, что многих участников рынка волнуют изменения
Инга Шахназарова, руководитель практики по оказанию услуг
компаниям сферы недвижимости и строительства PwC Legal,
отметила, что есть три вопроса, которые большинство опро-
Источник: опрос девелоперских компаний, проведенный PwC
шенных указали как проблемные. «Во‑первых, это нестабильное
Commercial Real Estate # 7 (274)
вов (необходимо упростить механизм налогового администрирования в этом вопросе).
Кроме того, большое значение имеют вопросы трансфертного
ценообразования, тонкой капитализации и бенефициарной соб-
* Источник: опрос девелоперских
компаний, проведенный PwC