гражданское право в комментариях вещно

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
ВЕЩНО-ПРАВОВОЙ ЭФФЕКТ
РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ
■
СВ. СТРЕМБЕЛЕВ,
кандидат юридических наук
На практике зачастую возникает потребность изменить технические и иные
параметры зданий и улучшить их потребительские свойства. Такой вид строительных работ, как реконструкция, стал весьма популярным, в последнее время1.
В связи с этим возникает множество проблем, связанных с возвратом объектов
недвижимости их первоначальным собственникам с учетом реконструкции
объектов недвижимости, проведенной третьими лицами после их отчуждения.
Данные проблемы связаны в том числе с трактовкой правоприменительными
органами таких понятий, как реконструкция, создание и гибель вещи, а также с
установлением тождества вещи при ее реконструкции. При реконструкции
зданий во многих случаях возникают вопросы, касающиеся применения административного и градостроительного законодательства. В данной работе предпринята попытка осмыслить некоторые аспекты реконструкции с гражданскоправовой точки зрения.
1. Понятие реконструкции
Прежде всего следует определить, что является реконструкцией и какое
понятие реконструкции должно использоваться для определения граждан1.
Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // СПС «КонсульнтантПлюс».
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
132
ско-правовых последствии выполнения тех или иных работ по отношению к
зданию.
Понятие реконструкции определяется нормами градостроительного, налогового законодательства, реконструкция также упоминается в гражданском законодательстве.
1.1. Градостроительное законодательство
В соответствии с п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГСК РФ)2 отношения по реконструкции объектов капитального
строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности. Здания, несомненно, относятся к объектам капитального строительства
(п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Далее в настоящей статье речь пойдет о реконструкции зданий; вместе с тем сделанные выводы в большинстве случаев также могут быть
применены и в отношении иных объектов капитального строительства, являющихся объектами недвижимости.
В иных отраслях законодательства, на наш взгляд, следует применять понятие реконструкции, данное в градостроительном законодательстве, если иное
не предусмотрено нормами соответствующей отрасли законодательства.
Согласно п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструкция — это изменение параметров
объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей
(далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Несколько иное понятие реконструкции содержится в строительных нормах
и правилах, в которых под реконструкцией здания понимается «комплекс
строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с
изменением основных технико-экономических показателей здания (количества
и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг»3.
В соответствии с государственными стандартами под услугами по реконструкции понимается результат деятельности исполнителей — строительные,
монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, пе2.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. 2004. 30 дек. No 290.
3.
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, обьектов коммунального и социальнокультурного назначения». Утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября
1988 г. No 312 (абэ. 12 Приложения 1); см. также: Ведомственные строительные нормы ВСН 61-89(р)
«Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования». Утв- приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от Z6 декабря 1969 г.
No 250 (Приложение «Термины и определения (справочное)»).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
133
репланировке, переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других
построек4.
Как было справедливо отмечено в литературе, иерархия приведенных подзаконных актов, в которых давалось определение реконструкции, не была установлена, и данные определения действуют в части, не противоречащей ГСК РФ5.
Полагаем, реконструкцию можно рассматривать в двух ипостасях; во-первых, как изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1
ГСК РФ) и, во-вторых, как комплекс строительных работ и организационнотехнических мероприятий6.
В литературе было высказано мнение о том, что при реконструкции параметры изменяются в лучшую сторону, ибо изменения в худшую сторону абсурдны7. Полагаем, что оценка того, являются ли изменения в объекте капитального
строительства его улучшением или ухудшением, всегда субъективна. Возможны
случаи, когда по мнению одного лица или публичного органа изменения в объекте являются ухудшением, а для владельца этого объекта, наоборот, улучшением—с учетом целей, для которых владелец изменяет объект. Следуя
предложенной Б.Б. Ильиным логике, можно было бы признать, что органы
публичной власти должны иметь право отказать в выдаче разрешения на
реконструкцию объекта капитального строительства, если, по их мнению,
планируемые изменения не приводят к улучшению этого объекта.
Также следует отметить, что при буквальном толковании понятия реконструкции, содержащемся в п. 14 ст. 1 ГСК РФ, можно прийти к выводу, что изменение параметров объекта капитального строительства по обстоятельствам, не
зависящим от воли людей, также является реконструкцией. Так, следуя такому
толкованию, нужно признать, что, например, частичное обрушение здания
вследствие землетрясения является реконструкцией.
По нашему мнению, в данном случае нужно учитывать дополнительные
признаки реконструкции, содержащиеся в строительных нормах и правилах и
4.
5
Пункт 3.3 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 52059-2003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и
строительству жилья и других построек. Общие технические условия" (принят постановлением
Госстандарта РФ от 28 мая 2003 г. Me 162-ст).
. ИЛЬИН Б.В. Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции. М.: ЗАО «Юстицинформ»,
2007. С. 12.
6.
7.
Пункты 1, 2, 7 ст. 51 ГСК; Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 198В г. No312{a63.12 Приложения 10); Ведомственные строительные нормы ВСН 6i-89(p) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования". Утв.
приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26
декабря 1989 г. NE 250 (Приложение «Термины и определения (справочное)").
ИЛЬИН Б.В. Указ. соч. С. 12.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
134
иных технических регламентах. К реконструкции следует относить только те
изменения параметров объекта капитального строительства, которые возникли
в результате строительных работ и организационно-технических мероприятий,
проведенных с целью таких изменений.
1.2. Налоговое законодательство
Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации8; далее — НК РФ).
Для целей налогообложения при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» Министерство финансов Российской Федерации
предлагает руководствоваться нормативно-правовыми актами Госстроя СССР
и Минфина СССР9.
В соответствии с разъяснениями 1984 г. к реконструкции относится «переустройство существующих цехов и объектов... как правило, без расширения
имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического
уровня... осуществляемое... в целях увеличения производственных мощностей,
улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.,.»10.
Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют
упомянутые разъяснения11. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения и на строительные нормы и правила12.
8.
Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. No 117-ФЗ // СЗ РФ.
2000. № 32. Ст. 3340.
9.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации от 23 ноября 2006 г. Nn 03-03-04/1/794 // Учет. Налоги. Право: Еженедельная профессиональная газета. 2006. № 48.
10.
Письмо Государственного комитета по планированию СССР, Государственного комитета по вопросам строительства и архитектуры СССР, Строительного банка СССР, Центрального статистического
управления СССР от 8 мая 1984 г. No НБ-36-Д/23-ДЛ 44/6-14 «Об определении понятий нового
строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» // Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1985. № 1.
11.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июля 2008 г. No А74-3125/0 7-Ф02-3444/08 по
делу Ne A74-3125/07; Западно-Сибирского округа от 20 декабря 2006 г. Мв Ф04-8431/2006(29429-А2735) по делу NH A27-9518/2006-6; Северо-Кавказского округа от 15 июня 2009 г. по делу Ns А5Э10260/2008-С6-37 (СПС «КонсультантПлгас»)- Если иное прямо не указано в настоящей статье, судебные акты, на которые сделаны ссылки, размещены в справочной правовой системе чКонсультантПлюс».
12.
Постановление ФАС Московского округа ст 5 февраля 2009 г. No КА-А40/13283-08 по делу Na А4018655/08-4-55; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2009 г. по
делу No A42-3447/2008 (постановлением ФАС Северо-Западного округа от 1 сентября 2009 г. № А423447/200В данное постановление оставлено без изменения).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
135
Вместе с тем понятие реконструкции содержится в п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся о гл. 25, посвященной налогу на прибыль организаций13. В соответствии с данной статьей под реконструкцией понимается «переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».
Полагаем, что для целей налогообложения налогом на прибыль организаций
должно использоваться приведенное понятие реконструкции. В соответствии с
п. 1 ст. 11 НК РФ понятия гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в этом Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства,
если иное не предусмотрено самим Кодексом 14. Понятие «реконструкция» относится, на наш взгляд, к градостроительному законодательству, но НК РФ оно
специально определено для целей налогообложения.
Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное
НК РФ15. Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие
реконструкции, данное ГСК РФ и строительными нормами и правилами16. На
наш взгляд, при разрешении налоговых споров, по крайней мере по налогу на
прибыль организаций, нужно в первую очередь руководствоваться понятием
реконструкции, указанном в п. 2 ст. 257 НК РФ; градостроительное
законодательство в этом случае может применяться лишь субсидиарно, для
восполнения неполноты определения реконструкции, данного налоговым законодательством.
1.3. Гражданское законодательство
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), регламентирующей ответственность подрядчика за качество работ, под реконструкцией понимается обновление, перестройка, рестав13.
Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ // СЗ РФ.
2000. Ш 32. Ст. 3340.
14.
Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1993 г. Ш 146-ФЗ // СЗ РФ. 1998.
NB 31. Ст. 3824.
15.
ФАС Волго-Вятского округа. Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с
применением главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации «Налог на прибыль организаций»
// СПС «КонсультантПлюс»; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 августа 2005 г. №
Ф04-5159/2005(13815-А45-37).
16.
Постановления ФАС Уральского округа от 28 ноября 2006 г. № Ф09-10509/06-С7, от 9 февраля 2009
г. Na Ф09-10229/03-СЗ по делу Na A50-4087/08.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
136
рация и т.п. здания. В п. 2 ст. 740 ГК РФ реконструкция упоминается как предмет договора строительного подряда 17. Как видим, понятие реконструкции
гражданским законодательством определено недостаточно полно; кроме того,
приведенное определение относится лишь к отдельному виду обязательств (договору подряда).
С учетом этого полагаем, что для определения гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ нужно руководствоваться понятием реконструкции, содержащимся в градостроительном законодательстве, которое и
регулирует по общему правилу отношения по поводу реконструкции объектов
капитального строительства (п. 1 ст. 4 ГСК РФ). Такого же подхода придерживаются некоторые арбитражные суды18.
2. Разрешение и согласие на реконструкцию,
самовольная реконструкция
Далее рассмотрим, какие согласования и разрешения требуются при проведении реконструкции. При этом следует отметить, что, по нашему мнению,
наличие или отсутствие согласований и разрешений не является само по себе
условием, наличие которого необходимо для признания тех или иных работ,
выполненных в отношении объекта недвижимости, реконструкцией, т.е. для
признания того, что работы привели к изменению параметров объекта недвижимости.
Как говорилось выше, в соответствии с градостроительным законодательством реконструкция — это и изменение параметров объекта капитального строительства, и собственно сами работы и мероприятия, связанные с таким изменением. В связи с этим, на наш взгляд, нужно выделять гражданско-правовое
разрешение (согласие) собственника объекта и земельного участка, на котором
он расположен, на изменение параметров объекта (реконструкцию) и административно-правовое разрешение на производство соответствующих работ и мероприятий, выдаваемое органом публичной власти.
2.1. Согласие собственника, здания на его реконструкцию
В соответствии с законодательством на изменение объекта капитального
строительства в виде реконструкции требуется согласие собственника этого
17
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. No 14-ФЗ // СЗ РФ.
1996. N=5. Ст. 410.
18
Определение ВАС РФ от 19 октября 2007 г. № 9713/06 по делу № А40-17509704-53-185; постановление ФАС Поволжского округа от 31 марта 2009 г. № А12-11977/2008; постановление Семнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2008 г. Na A60-2951S/2007 (оставлено в силе
постановлением ФАС Уральского округа от 13 января 2009 г. No Ф09-2838/08-С6 по делу Ns A6029512/2007).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
137
объекта Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не
противоречащие закону и иным правовым актам19.
Следует отметить, что если реконструкция проводится самим собственником объекта или иным лицом, привлекаемым собственником по договору
для выполнения соответствующих работ, то согласие собственника предполагается.
По одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, лицо получило разрешительную документацию на создание торгово-офисного комплекса, которой предусматривалось усиление фундаментов соседних зданий. Данное лицо
без согласия собственника соседнего здания произвело работы по усилению
фундамента этого здания. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в
связи с этим указал, что «по общему правилу третьи лица не вправе совершать
никаких действий в отношении имущества, законными собственниками, владельцами или пользователями которого они не являются»20. Суд признал усиление фундамента здания без согласия его собственника (истца) нарушением
права собственности истца, а также отметил, что получение разрешительной
документации на строительство здания не является основанием ограничения
права собственности третьих лиц на соседние здания. Аналогичной позиции
придерживаются и иные суды21.
Арбитражный суд по вышеприведенному делу указал, что изменение здания
является по своей сути распоряжением вещью: «...приступив к укреплению
фундамента принадлежащего истцу здания, без согласования с последним проведения таких работ, ответчики решили судьбу объекта, распорядившись им помимо воли собственника...»22 (курсив мой. — С.С.). С такой позицией также нужно согласиться.
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. Ne 51-ФЗ // СЗ РФ.
1994. No 32. Ст. 3302.
20
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г, по делу
№А56-6115/2008 {постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2009 г. Na А566115/2008 данное постановление оставлено без изменения).
21
Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 13 марта 2008 г. по делу № А43-7099/2007-38-250 (Определением ВАС РФ or 10 июля 2008 г. Ns 8577/08 отказано в передаче данного дела в Президиум
ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора); Центрального округа от 30 июля 2009 г. по делу Ne А087815/2008-27; Поволжского округа от 17 апреля 2009 г. по делу № А65-12315/2008; Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за 2-й квартал 2008 г. Утв. Постановлением Президиума ВС РФ
от 17 сентября 2008 г. // Бюллетень ВС РФ. 2008. No 11 (Вопросы применения жилищного законодательства. Ответ на вопрос 4).
22
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2008 г. по делу
№А56-6115/2008 (постановлением ФАС Северо-Западного округа от 28 января 2009 г. Ns А566115/2008 данное постановление оставлено без изменения).
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
138
Таким образом, можно сделать вывод о том, что на изменение третьим лицом объекта, в том числе и на его реконструкцию, требуется согласие собственника этого объекта. Выдача такого согласия является по своей правовой природе распоряжением вещью и основанием субъективного гражданского права
третьего лица на производство реконструкции.
2.2. Согласие владельца земельного участка на реконструкцию
здания, расположенного на участке
Для осуществления реконструкции необходимо не только согласие собственника реконструируемого здания (если реконструкция проводится третьим
лицом), но также и наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции. В соответствии с подп. 1 п. 7 ст. 51
ГСК РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения
на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на
строительство и реконструкцию выдается застройщику, т.е. лицу, которому
принадлежит земельный участок (п. 16 ст. 1, п. 1 ст. 51 ГСК РФ).
Согласно ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2. ст. 269 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации23 (далее — ЗК РФ) собственник, а также
по общему правилу и субъект права постоянного (бессрочного) пользования и
пожизненного наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос зданий, расположенных на участке.
Судебная практика придерживается верной, на наш взгляд, позиции, что для
реконструкции здания его собственником, а также для нового строительства на
земельном участке требуется согласие владельца земельного участка, на котором расположено здание (ведется строительство), если этот участок принадлежит третьему лицу24.
2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти
По общему правилу на проведение работ по реконструкции требуется принятие органом публичной власти ненормативного акта — разрешения на рекон23
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. Ne 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. Na 44. Ст.
4147.
24
Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 апреля 2008 г. No А74-1985/06-Ф02-1456/08 по
делу Ne A74-1985/06 (Определением ВАС РФ от 9 июли 2008 г. No 8894/08 отказано в передаче
данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора); постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2008 г. № 17АП-Э128/2008-АК по делу NP А6023440/2007; Уральского округа от 13 марта 2007 г. No Ф09-1485/07-С6 по делу Na A50-15338/06 (Определением ВАС РФ от 5 сентября 2007 г. № 7947/07 отказано в передаче дела в Президиум ВАС
РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления и решения Арбитражного суда Пермской области от 31 октября 2006 г.).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
139
струкцию25. Получение разрешения не требуется, в частности, на строительство,
а значит, и на реконструкцию гаража на земельном участке, предоставленном
физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 17 ст, 51 ГСК РФ).
В соответствии с законодательством разрешение на строительство (а следовательно, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта26.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник в отношении принадлежащей ему вещи
вправе совершать лишь те действия, которые не противоречат правовым актам
и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.
Как справедливо отмечено в литературе, разрешение на строительство представляет собой форму предварительного контроля, позволяющую предотвратить нарушения правовых актов и интересов третьих лиц27. Следует также отметить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»28 разрешение на строительство выдается
«в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требовании
утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде».
По нашему мнению, разрешение на строительство является вторичным по
отношению к согласию собственника на реконструкцию, поскольку получение
согласия собственника является одним из условий получения разрешения на
реконструкцию. Из подп. б п. 7 ст. 51 ГСК РФ следует, что при получении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства необходимо
представить согласие всех правообладателей этого объекта. В соответствии с
абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии
разрешений собственника земельного участка и (или) здания, сооружения...».
Некоторые арбитражные суды обоснованно распространяют действие последней из приведенных норм и на отношения по реконструкции29.
25
Пункты 1, 2, 7 ст. 51 ГСК РФ.
26
Пункт 1 ст. 5) ГСК РФ; Федеральный закон от 17 ноябри 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473 (ст. 2).
27
Алексеев В А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регу
лирования. М-: Волтерс Клувер, 2007. С. 313, 314.
28
Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. Na 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности е Российской
Федерации» // СЗ РФ. 1995. NB 47. Ст. 4473.
29
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2006 г. No А74-3256/05-Ф02-558/06-С1
по делу NB A74-3256/05.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
140
Следует отметить, что Актом о собственности Республики Болгария отдельно устанавливается право строительства на земельном участке, предоставляемое собственником участка третьему лицу. При этом на создание надстройки
(пристройки) к существующему зданию должно быть получено разрешение
собственника здания30. Полагаем, аналогичный подход должен быть использован и в России.
3. Вещно-правовой эффект реконструкции
3.1. Сохранение здания «в натуре» при его реконструкции
Исчезает ли первоначальное здание как объект гражданских прав при его
реконструкции, а если да, то на каком этапе реконструкции?
Для целей настоящей статьи рассмотрим случай, когда все необходимые согласования и разрешения на реконструкцию получены.
Некоторые суды занимают позицию, согласно которой к исчезновению здания как вещи с юридической точки зрения приводит только лишь строительство нового объекта на месте здания, а реконструкция здания ни при каких условиях не может привести к созданию новой вещи. Так, Арбитражный суд
г.Москвы указал: «... довод ЗАО Фирма «Би-Газ-Си» (ответчик по виндикационному иску. — С.С.) о том, что произведенные им во время реконструкции видоизменения спорных АЗС привели к созданию новых объектов недвижимости,
противоречит... самому понятию реконструкции...» При этом из данного решения следует, что право собственности ЗАО Фирма «Би-Газ-Си» на реконструированные АЗС не было зарегистрировано в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на момент рассмотрения дела31.
Девятый арбитражный апелляционный суд по тому же делу указал, что принадлежность АЗС истцу по виндикационному иску в том виде, в каком они
(АЗС) существуют и существовали на момент совершения договоров куплипродажи, не доказана, поэтому в виндикационном иске следует отказать32.
30
The Ownership Act adopted by the Grand National Assembly of the Republic of Bulgaria (Amended SG No.
12/1958; 90/1960; 99/1963; 26 S 27/1973; 54 & 87/1974; 55/1978; 36/1979," 19/1985; 14 & 91/1988;
38/1989; 31/1990; 77/1991; 33/1996) // Promulgated State Gazette No. 92 of 16.11.195.1;
http;//unpanl.un.org/intradoc/groups/public/documenls/UNTC/UNPANOi6419.pd( (Art. 63, 66).
31
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 августа 2005 г. по делу Ns A40-17509/04-53-185.
32
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда or 30 января 2006 г., 16 февраля 2006 г.
NB 09АП-1Ю21/05-ГК по делу No A40-17509/04-53-185. Данное дело неоднократно рассматривалось
арбитражными судами, в результате чего в удовлетворении аиндикационного иска было отказано
(постановление ФАС Московского округа от 28 марта 2007 г., 4 апреля 2007 г. Юс КГ-А40/2137-07-П
по делу Nn А40-17509/04-53-185; Постановление Президиума ВАС РФ от 22 января 2006 г. № 9713/06
по делу Ns A40-17509/04-53-185 // Вестник ВАС РФ. 2008. № 4).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
141
Заслуживает также внимания позиция Научно-консультативного совета при
федеральном арбитражном суде Уральского округа, который отметил, что
реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого
имущества, не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение
вещи и не препятствует ее виндикации. Если же новый объект создан, тогда:
■ если в ЕГРП не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись о «старом», то возможность виндикации
вещи не утрачена. При этом ответчик может доказать, что, несмотря на
отсутствие записи в ЕГРП о ею праве на новый объект, недвижимая вещь, в
индицируемая истцом, «фактически не существует»;
■ если в ЕГРП внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть
произведена лишь в случае, если истец оспорит основания внесения этой записи33.
Таким образом, по общему правилу до внесения в ЕГРП записи о правах на
новый объект, возникший в результате реконструкции, его виндикация зарегистрированным собственником изначально существовавшего объекта возможна.
Наличие в ЕГРП записи о правах на объект в том его виде, какой он имел до реконструкции, можно рассматривать как некую презумпцию сохранности объекта, которая, однако, может быть опровергнута. Если ответчик докажет, что
виндицируемая вещь «фактически не существует», то в виндикации должно
быть отказано.
Подобную позицию занял также по одному из дел ФАС Северо-Западного
округа, который указал, что нижестоящие суды, удовлетворяя иск о виндикации
реконструированного здания, не исследовали вопрос о том, «сохранился ли в натуре объект недвижимости, ранее переданный ответчику...»34.
В целом такой подход судов следует признать верным с некоторыми оговорками.
Согласно приведенному толкованию судов к невозможности виндикации
здания приводит не всякая его реконструкция, а только такая, в результате которой виндицируемый объект перестал существовать фактически.
33
Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа № 1/2007 «По вопросам рассмотрения дел о защите права собственности и других вещных
прав» (по итогам заседания, состоявшегося 23-24 мая 2007 г. в г. Ижевске) (п. 5.2).
34
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 августа 2007 г. по делу We A56-4\567/20Q6 fnoстановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2009 г. по делу № А56-41567/2006 оставлены
е силе судебные акты об отказе в удовлетворении виндикацианкого иска; Определением ВАС РФ от
31 августа 2009 г. No ВАС-10688/09 по делу № А56-41567/2006 отказано в передаче данного дела э
Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВД №3 2010 ТОМ 10
142
Для подобного подхода судов к рассматриваемой проблеме есть некоторые
основания. Так, Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения предусматривалось, что если в результате
реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то должны
проводиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается35.
Вместе с тем по смыслу действующего законодательства при реконструкции
здания происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему
нового кадастрового номера независимо от того, утратило ли здание первоначальные конструктивные части или архитектурные формы36.
Полагаем, что если работы, выполненные в отношении здания, подпадают
под понятие реконструкции, то они в любом случае приводят к исчезновению
первоначального здания и возникновению нового объекта с градостроительной
точки зрения, т.е. de facto. Следовательно, если судом установлено, что выполненные работы являются реконструкцией, это само по себе уже означает, что
виндиуируемая вещь фактически не существует. В виндикауионном иске следует отказывать не в том случае, когда ответчик докажет, что здание фактически
не существует в результате его реконструкции, а в том случае, если он докажет,
что изменения, произведенные в здании, являются реконструкцией в смысле
п.14ст.1ГСКРф.
С учетом этого, на наш взгляд, тезис о том, что ответчик по виндикационному иску вправе доказать, что в результате реконструкции первоначальная
вещь фактически не существует, и защититься таким образом от иска, не совсем обоснован. Если следовать данной логике, то нужно ответить на вопрос:
каким образом суд должен устанавливать, что в одном случае проведенная реконструкция привела к тому, что виндицируемая вещь фактически не существует, а в другом — нет? Какими критериями в этом случае должен руководствоваться суд?
Решение вопроса о сохранении здания в натуре можно было бы отдать на
откуп экспертам в рамках судебно-строительной или судебно-технической экспертизы. По нашему мнению, экспертиза может в данном случае быть назначена только по вопросу о том, являются ли уже проведенные работы реконструкцией здания или нет. Иными словами, экспертиза может установить, привели
35
Абзац 4 п. 8.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского
назначения. Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 г.
36
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» //
СЗРФ. 2007. №31, Ст. 4017 (п. 1 ст. 16, ст. 24); Порядок ведения Государственного кадастра недвижимости. Утв. приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 февраля 2008 г. № 35 //
Российская газета. 2008. 22 февр.№ 39 {подп. 4 п. 73).
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
143
ли сделанные работы к изменению таких параметров здания, при изменении
которых здание может считаться реконструированным 37.
Ставить перед судебной экспертизой вопрос о том, сохранилось ли здание в
натуре, на наш взгляд, некорректно, поскольку данный вопрос является юридическим, а не техническим. В связи с этим представляется не совсем обоснованным и судебный акт о назначении судебно-строительной экспертизы для определения того, «сохранился ли в натуре объект недвижимости, переданный истцом на основании договора», по делу о виндикации продавцом (истец по делу)
здания, реконструированного покупателем38.
3.2. Переустройство (перепланировка) объектов недвижимости
Далее остановимся на переустройстве (перепланировке) объектов недвижимости. О переустройстве (перепланировке) обычно говорят применительно к
помещениям. Перепланировка (переустройство) жилых помещений урегулирована на уровне федерального законодательства. В соответстпии с Жилищным
кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к переустройству жилого
помещения относятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие
внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения39.
Действующее федеральное законодательство подробно не определяет порядок перепланировки (переустройства) нежилых помещений. При этом действие гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения) не распространяется на соответствующие отношения. Тем не менее федеральное законодательство в принципе допускает перепланировку (переустройство) нежилого помещения40.
37
Как было сказано выше, данные параметры перечислены в п. 14 ст. 1 ГСК РФ.
38
См. постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2009 г. по делу No А56-41567/2006
(Определением ВАС РФ от 31 августа 2009 г. No ВАС-10688/09 по делу № А56-41567/2006 в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано).
39
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. Ne 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. No 1 (ч. I).
Ст. 14 {ст. 25). См. также: Постановление Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2005 г.
№ 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения" //Российская газета. 2005. 6 мая. Ns 95.
40
Подп. 5 п. 2, п. 8 ст. 23 ЖК РФ; п. 1.7, 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного
фонда. Уте. постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (Российская газета.
2003.23 окт. Ns 214 (дополнительный выпуск)); п. 3.7.5, 3.7.6 Методического пособия по содержанию
и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004. Утв. Госстроем РФ 1 января 2004 г. (СПС «КонсультантПлюс»; http;//www.kadis.ru/newste)rt.phtml?icl=19156).
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
144
С учетом этого полагаем возможным в отдельных случаях по аналогии закона применять к изменению нежилых помещений некоторые положения гл. 4
ЖК РФ. Кроме того, к перепланировке (переустройству) нежилого помещения
применимы нормы ст. 40 ЖК РФ (изменение границ помещений в
многоквартирном доме).
Грань между переустройством (перепланировкой) и реконструкцией помещения нечеткая. При буквальном толковании норм ГСК РФ можно прийти к
выводу о том, что к реконструкции помещений неприменимы нормы ГСК РФ,
поскольку отдельное помещение не является объектом капитального строительства и отношения по его реконструкции не являются градостроительными
отношениями (п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 4 ГСК РФ). Некоторые судебные органы придерживаются позиции, что к реконструкции нежилого помещения применяются нормы ГСК РФ о выдаче разрешений на реконструкцию (ст. 51 ГСК РФ)41.
В настоящей работе не рассматривается влияние переустройства (перепланировки) помещений на юридическое бытие этих помещений и возможность
их виндикации (реституции).
Вместе с тем полагаем, что перепланировка и переустройство помещений в
здании, которое зарегистрировано в ЕГРП как самостоятельный объект гражданских прав, не влияют на существование самого здания с юридической точки
зрения и не препятствуют его виндикации. Схожей позиции придерживаются
некоторые судебные органы в отношении возможности реституции здания:
«...перепланировка... помещений в здании сам(а) по себе не мо(жет) свидетельствовать о создании иного (нового) объекта недвижимости, если строительные
работы не привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта»42.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что если проведенные работы
не являются реконструкцией, т.е. здание изменяется как объект материального
мира с сохранением параметров, изменение которых является реконструкцией,
то следует признать, что здание сохранилось в натуре для целей его виндикации.
3.3. В какой момент здание считается реконструированным
Интересен вопрос о том, с какого момента здание как вещь можно считать «не
сохранившимся в натуре» для целей его виндикации и реституции при проведении реконструкции здания. В связи с этим рассмотрим, как на возможность виндикации влияет:
41
42
Постановление ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу № А55-13246/200Э.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. N B Ф08-340/2007 по делу
NDA32-19966/2003-9/324-2004-50/1153.
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В КОММЕНТАРИЯХ
145
■ выдача разрешения на реконструкцию органом публичной власти;
■ начало строительных работ и фактическое завершение строительных работ;
■ получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
На наш взгляд, выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию сама по себе не влечет возникновения гражданско-правовых
последствий.
Так, ФАС Северо-Кавказского округа по делу по иску прокуратуры о реституции здания в связи с недействительностью сделки по его отчуждению указал,
что «доводы прокуратуры о том, что реконструкция объекта произведена без
разрешения местных органов власти, не имеют значения для данного спора, так
как его предметом является возможность или невозможность возвращения
имущественного комплекса в первоначальном виде»43. Из этого можно сделать
вывод, что выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию не
оказывает никакого вещно-правового эффекта.
Далее рассмотрим вопрос о том, что происходит со зданием как вещью после начала работ по реконструкции. Очевидно, что сразу же после начала указанных работ здание как объект материального мира перестает существовать в
своем первоначальном состоянии. Возникает вопрос: следует ли таким физическим изменениям придавать какое-либо правовое значение для виндикации?
В принципе юридическое бытие здания может отличаться от фактического.
Если признавать, что фактическое проведение работ по реконструкции здания
влечет исчезновение вещи в натуре для целей ее виндикации, то возникает вопрос, на каком этапе выполнения работ исчезает здание как вещь? Должны ли
работы быть выполнены, к примеру, более чем на 50%?
Полагаем, что этот вопрос как раз и должен быть поставлен перед судебной
экспертизой (а не вопрос о том, сохранилась ли вещь в натуре). Следует отметить, что в некоторых случаях суды разрешают вопрос о том, являются ли изменения в здании реконструкцией, без проведения экспертизы, на основании документов технической инвентаризации44.
Таким образом, после начала проведения работ по реконструкции здание
может считаться реконструированным, если установлено, в том числе в некоторых случаях и в результате проведения экспертизы, что уже выполненные работы в отношении здания привели к изменению определенных параметров здания и (или) качества инженерно-технического обеспечения. При этом, на наш
взгляд, разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию является подтверждением того, что имела место реконструкция и она завершена, но
43
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа or 13 июля 2004 г. № Ф08-2970/04 по делу Na А3223337/2002-9/610-2003-31/526.
44
Постановление ФАС Поволжского округа от 23 сентября 2008 г. по делу Ns A06-7088/2006-22.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА №3 2010 ТОМ 10
146
не является необходимым условием для признания того, что здание реконструировано, тогда, когда не все работы по реконструкции закончены (п. 1
ст.55ГСКРФ).
Далее следует ответить на вопрос: если установлена реконструкция здания
до завершения всех строительных работ, означает ли это само по себе, что юридически вещь не сохранилась в натуре для целей ее виндикации?
Как говорилось выше, по мнению Научно-консультативного совета при федеральном арбитражном суде Уральского округа, если в ЕГРП не внесена запись
о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись
о «старом», то возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик
может доказать, что, несмотря на отсутствие записи в ЕГРП о его праве на новый объект, недвижимая вещь, виндицируемая истцом, фактически не существует45.
Все вышесказанное об условиях виндикации реконструируемого здания
применимо соответственно и к реституции. Суды исходят из того, что после реконструкции объектов недвижимости невозможна также и их реституция46.
46
Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13 июля 2004 г. № Ф08-2970/04 по делу Ne АЭ223337/2002-9/610-2003-31/526; Волго-Вятского округа от 10 июня 2004 г. No А39-ЗВ59/2003-295/8;
Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2007 г. № ФОВ-340/2007 по делу No A32-19966/2003-9/3242004-50/1153 и др.