ТРЕНИНГ НА ТЕМУ «ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И
advertisement
ТРЕНИНГ НА ТЕМУ «ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ (РАЗРАБОТКА, УТВЕРЖДЕНИЕ, РЕАЛИЗАЦИЯ)» План раздаточного материала 1. Особенности трансформации земель Государственного фонда сельскохозяйственных угодий. 2. Законодательство, регулирующее вопросы разработки, утверждения и реализации Правил землепользования и застройки. 3. Что такое «Правила землепользования и застройки в соответствии с законодательством КР? Роль и значение Правил землепользования и застройки. 4. Стадии разработки, утверждения и реализации Правил землепользования и застройки. 1. Особенности трансформации сельскохозяйственных угодий. земель Государственного фонда Трансформация земель — это не единичный акт, а сложный и длительный процесс, который имеет огромное значение для успешного ведения сельского хозяйства, основанного на принципах рационального, эффективного использования земельных ресурсов и повышения продуктивности. При переводе (трансформации) земель из одного вида в другой достигается не только увеличение объемов продукции хозяйствующих субъектов, но и снижение удельных производственных затрат. Таким образом, органы местного самоуправления, способствуя при необходимости проведению трансформации земельных участков, могут добиться увеличения общей площади сельскохозяйственных земель, улучшения условий землепользования и т.д., что в свою очередь повлияет на увеличение средств, поступающих органу местного самоуправления от управления землями сельскохозяйственного назначения. Для четкого понимания процесса перевода (трансформации) земельных участков следует уяснить, что согласно нормам статьи 10 ЗК КР, земельный участок, в соответствии с его целевым назначением, относится к одной из следующих категорий: 1. земли сельскохозяйственного назначения; 2. земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов); 3. земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения; 4. земли особо охраняемых природных территорий; 5. земли лесного фонда; 6. земли водного фонда; 7. земли запаса; 8. земли Государственного резерва земель месторождений полезных ископаемых. (В редакции Закона КР от 9 августа 2012 года N 159) Перевод (трансформация) означает смену целевого назначения земельного участка, т.е. переход от фактического состава угодий к запроектированному. В то же время перевод может осуществляться внутри одной категории земель сельскохозяйственного назначения путем перехода из одного вида сельскохозяйственных угодий в другой. Законодательство, регулирующее трансформацию земельных участков: 1. Земельный кодекс Кыргызской Республики; 2. Закон КР “О переводе (трансформации) земельных участков”; 3. Закон КР "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий; 4. Положение о порядке перевода (трансформации) земельных участков из одной категории в другую или из одного вида угодий в другой, утвержденное Постановлением Правительства КР от 22 января 2008 года N 19. 1 Следует учесть, что согласно нормам действующего законодательства КР, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения перевод (трансформация) может осуществляться в двух направлениях: Перевод (трансформация) земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель; Перевод (трансформация) по видам угодий сельскохозяйственного назначения внутри одной категории земель. По каждому из этих направлений установлены требования по условиям и процедурам трансформации, продиктованные особенностями использования земель сельскохозяйственного назначения и правовым режимом вида сельскохозяйственных угодий. Особенности перевода (трансформации) земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель Законодательством КР установлены следующие условия, требования проведении трансформации земель сельскохозяйственного назначения: и ограничения при 1. Законом КР "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий - введен мораторий на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий. Данный мораторий не распространяется на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни под кладбища, строительство общеобразовательных объектов и объектов здравоохранения, находящихся только в государственной или муниципальной собственности, военных, пограничных объектов и застав, расширение территорий аэропортов Кыргызской Республики и в целях переселения граждан, пострадавших от чрезвычайных ситуаций, а также на перевод (трансформацию) в другие категории или виды земель отдельных приграничных территорий Баткенской, Ошской и Джалал-Абадской областей, определяемых Правительством Кыргызской Республики. В данных приграничных территориях перевод (трансформация) земель в другие категории или виды производится Правительством Кыргызской Республики в соответствии с законодательством Кыргызской Республики. 2. В статье 3 Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков”, установлено, что отнесение земель к категориям производится в соответствии с их основным целевым назначением. Перевод (трансформация) земель из одной категории в другую является государственной функцией, осуществляется в случае изменения их основного целевого назначения. Категория земель и вид угодий указываются: в актах местной государственной администрации, органа местного самоуправления о предоставлении земельных участков; 2) в договорах, предметом которых являются земельные участки; в земельно-учетной документации; 4) в документах, удостоверяющих право на земельный участок. 3. Нарушение установленного порядка перевода земель является основанием признания недействительными актов местной государственной администрации, органа местного самоуправления. 4. Использование земель не по целевому назначению не допускается. 5. При переводе (трансформации) сельскохозяйственных угодий из категорий земель сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда и запаса в другие категории земель или виды угодий, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством, выплачиваются суммы стоимости возмещения потерь и упущенной выгоды новыми землепользователями и собственниками, за 2 исключением случаев, указанных в части 2 статьи 5 Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков”. Нормативы потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства в целях их возмещения устанавливаются Правительством Кыргызской Республики. При этом средства от возмещения сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь поступают в республиканский бюджет, средства от возмещения упущенной выгоды - в местный бюджет. Статьей 5 Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков установлены условия выплаты стоимости возмещения потерь сельскохозяйственного производства, согласно котрому сумма потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства выплачивается до выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок. Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются при переводе земель для: 1) строительства мелиоративных систем, предназначенных для орошения и осушения земель сельскохозяйственного назначения; 2) строительства жилых домов, предоставляемых на безвозмездной основе специально уполномоченным государственным органом согласно законодательству Кыргызской Республики; 3) строительства объектов здравоохранения, школ и детских дошкольных, социальных учреждений, сферы культуры и искусства, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и кладбищ; 4) строительства, реконструкции и ремонта автомобильных дорог, производимых за счет республиканского и местного бюджетов; 5) строительства линий электропередачи, нефтепроводов и иных трубопроводов, производимого за счет республиканского и местного бюджетов; 6) строительства объектов военного, природоохранного и историко-культурного назначения (заповедников, лесохозяйственных учреждений, природных, мемориальных, национальных и дендрологических парков, ботанических садов, памятников природы, археологических и историкоархитектурных погребений). Рассмотрение заявлений о переводе земель осуществляется по принципу "единого окна". Функции по подготовке землеустроительных материалов по переводу земель осуществляет специально уполномоченный государственный орган. Инициатором для перевода земель под индивидуальное жилищное строительство выступает в установленном порядке орган местного самоуправления. Решение о переводе земельного участка либо об отказе в переводе земельного участка может быть обжаловано в судебном порядке. Перевод земельных участков не допускается в случае установления ограничения на перевод земельных участков либо запрета на такой перевод в соответствии с законодательством Кыргызской Республики. Финансирование работ, связанных с подготовкой землеустроительного дела о переводе земельных участков из одной категории в другую или в другой вид угодий, проводимых по инициативе местной государственной администрации, осуществляется за счет средств местного бюджета; по инициативе уполномоченных государственных органов и по заявлениям собственников земельных участков и землепользователей - за счет собственных средств. Перевод земель считается состоявшимся с момента удостоверяющего право на переведенный земельный участок. выдачи документа, 3 Учесть во внимание, что нормы Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков от 15 июля 2013 года N 145, вступили с момента опубликования - в газете "Эркин Тоо" от 30 июля 2013 года N 63-64 При проведении трансформации требуется руководствоваться нормами статьи 21 Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков, положения которой устанавливают следующее: часть 3 статьи 12 Закона КР “О переводе (трансформации) земельных участков не распространяется на случаи, предусмотренные статьей 1 Закона Кыргызской Республики "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий - Перевод орошаемой пашни в другую категорию может производиться только после освоения под орошаемую пашню равнозначной площади из других категорий земель и видов угодий за счет собственных, заемных средств и инвестиций (часть 3 статьи 12 Закона КР «О трансформации), а также Правительству Кыргызской Республики в трехмесячный срок: 1) разработать соответствующие нормативные правовые акты Кыргызской Республики, вытекающие из настоящего Закона, в том числе пересмотреть генеральные планы развития городов и сельских населенных пунктов; 2) разработать соответствующие дополнения в Закон Кыргызской Республики "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий", предусматривающие нераспространение действия моратория на трансформацию земельных участков орошаемой пашни сельскохозяйственных угодий, застроенных индивидуальными жилыми домами до 31 июля 2009 года; 3) в установленном порядке рассмотреть ответственность лиц, допустивших незаконные застройки на землях сельскохозяйственного назначения после введения моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий, а также за нецелевое использование земель, выделенных под кладбище. Правительству Кыргызской Республики приостановить перевод земель сельскохозяйственного назначения, не подпадающих под действие Закона Кыргызской Республики "О введении моратория на перевод (трансформацию) орошаемых земель пашни в другие категории земель и виды угодий", в другие категории земель и виды угодий в пригородных зонах, включенных в генеральные планы развития городов Бишкек и Ош до законодательного урегулирования особых статусов этих городов. Компетенция Правительства Кыргызской Республики и местной государственной администрации по переводу земель Правительство Кыргызской Республики Государственная администрация района с согласия органов местного самоуправления, где расположены земельные участки 1) переводит особо ценные сельскохозяйственные угодья (пашня, земли, занятые многолетними насаждениями, залежь, сенокосы коренного улучшения, пастбища коренного улучшения) в другие, менее ценные, виды угодий или другие категории земель; 1) переводит менее ценные сельскохозяйственные угодья в более ценные виды угодий, равноценные виды сельскохозяйственных угодий - из одного вида в другой; 2) переводит земли лесного фонда в другие 2) переводит земли населенных пунктов в другие категории земель; 4 категории земель; 3) переводит земли запаса в другие категории; 3) переводит земли водного фонда в другие категории земель; 4) переводит земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения, за исключением земель, предоставленных для строительства и обслуживания объектов обороны и транспорта, в другие категории земель; 4) переводит земли особо охраняемых природных территорий в другие категории земель; 5) утверждает порядок использования средств, поступающих от возмещения сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь. 5) дает согласие на перевод более ценных сельскохозяйственных угодий и земельных участков лесного, водного фонда и особо охраняемых природных территорий, земель запаса в другие категории земель в виде решения и вносит его в установленном порядке в Правительство Кыргызской Республики. Порядок подготовки документов и рассмотрение заявлений о переводе земель Для осуществления перевода земель, за исключением перевода в категорию "Земли населенных пунктов" под индивидуальное жилищное строительство, физические или юридические лица подают заявление о переводе земель в государственную администрацию района. В заявлении указываются сведения о праве на земельный участок, категория и размер переводимого земельного участка, обоснование перевода земель из одной категории в другую или из одного вида угодий в другой. К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо копия свидетельства о регистрации юридического лица, копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок, генерального плана застройки или градостроительной документации и технико-экономическое обоснование. По запросу государственной администрации района специально уполномоченный государственный орган формирует материалы на земельный участок и направляет в течение десяти рабочих дней землеустроительное дело на рассмотрение комиссии, созданной государственной администрацией района. Государственная администрация района создает комиссию с участием представителей органа местного самоуправления, где расположен переводимый земельный участок, заявителя и местных служб (далее - районная комиссия): архитектуры и строительства (при переводе земель в категорию "Земли населенных пунктов"), охраны окружающей среды и лесного хозяйства (при переводе из земель лесного фонда или в категории земель лесного фонда, особо охраняемых природных ресурсов), сельского и водного хозяйства, здравоохранения, чрезвычайных ситуаций, энергетики, инспекции по контролю за использованием и охраной земель. Районную комиссию возглавляет первый заместитель главы государственной администрации района. Районная комиссия в течение десяти рабочих дней представляет в государственную администрацию района заключение о возможности или невозможности перевода земельного участка. В случае отрицательного заключения по вопросу перевода земельного участка государственная администрация района направляет заявителю обоснованный отказ с заключением комиссии. При положительном решении вопроса о переводе земель под строительство районная комиссия прилагает к заключению согласованный в установленном порядке генеральный план застройки участка или разработанные на его основе градостроительную документацию и техникоэкономическое обоснование. 5 После получения положительного заключения районной комиссии специально уполномоченный государственный орган формирует землеустроительное дело на перевод земель, состоящее из следующих документов: 1) заявление; 2) согласованный в установленном порядке генеральный план застройки участка или разработанные на его основе градостроительная документация и технико-экономическое обоснование; 3) расчеты потерь при переводе земель сельскохозяйственного назначения и (или) лесного фонда; 4) экспликация землепользователя; земель по видам угодий в разрезе каждого собственника и 5) план земельного участка с указанием границ и масштаба; 6) заключение районной комиссии; 7) при расширении территорий населенных пунктов и образовании нового населенного пункта - копия Программы по обеспечению граждан Кыргызской Республики земельными участками, утвержденной органом местного самоуправления; 8) пояснительная записка. Землеустроительные материалы о переводе земельного участка вносятся на рассмотрение в орган местного самоуправления, который в течение десяти рабочих дней выносит свое решение. Решение органа местного самоуправления поступает на рассмотрение местной государственной администрации. Местная государственная администрация рассматривает материалы по переводу земель в срок не более десяти рабочих дней и принимает в пределах своей компетенции решение о переводе или о согласии на перевод земель. Местная государственная администрация: 1) направляет в специально уполномоченный государственный орган решение о переводе земель, принятое в рамках компетенции; 2) направляет в Правительство Кыргызской Республики решение о согласии на перевод земель, принятое в рамках компетенции, вместе с материалами. Решение о переводе или о согласии на перевод земельных участков должно содержать следующие данные: 1) основание для изменения категории и (или) вида угодий земель; 2) местоположение земельного участка, площадь и кадастровая информация; 3) категория и вид угодий земель, из которых осуществляется перевод, и категория и вид угодий, в которые осуществляется перевод. Перевод земель в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для индивидуального жилищного строительства, государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа. Местная государственная администрация, орган местного самоуправления до предоставления заинтересованному физическому или юридическому лицу изъятого, в том числе путем выкупа, земельного участка обязаны осуществить его перевод из состава земель определенной категории в категорию, обеспечивающую использование этого земельного участка по целевому назначению. В случае подпадания земельных участков, находящихся в частной собственности, в генеральный план застройки участка или разработанные на его основе градостроительные документации 6 изъятие в установленном порядке земельных участков для индивидуального жилищного строительства, государственных и общественных нужд производится до перевода земель органом местного самоуправления согласно законодательству Кыргызской Республики. Особенности перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий, в связи с отнесением земель к землям экологического, научного, природоохранного, историко-культурного, рекреационного назначения; 3) с образованием и расширением территории населенных пунктов на основании градостроительной документации и Программы по обеспечению граждан Кыргызской Республики земельными участками, утвержденной органом местного самоуправления; 4) с размещением военных, промышленных объектов при отсутствии иных вариантов размещения; 5) с включением не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий; 7) с выполнением международных обязательств Кыргызской Республики, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. При этом основаниями для перевода более ценных сельскохозяйственных угодий в менее ценные являются: 1) для орошаемой пашни в богарную - несоответствие агромелиоративных, почвенных характеристик земель их фактическому использованию, потеря связи с источником орошения; 2) для многолетних насаждений в орошаемую пашню - предельный возраст насаждений, их изреженность, неудовлетворительный породный и сортовой состав насаждений; 3) для сенокосов и пастбищ в другие виды - опустынивание земель, вырождение луговой растительности, сбитость. Для перевода более ценных видов сельскохозяйственных угодий в менее ценные учитываются также минимальная продуктивность сельскохозяйственных угодий, состояние почв по степени засоленности, солонцеватости, загрязнения, эродированности, залегания галечника, механическому составу, влияющих на качественное состояние сельскохозяйственных угодий. По продуктивности сельскохозяйственные угодья с учетом равноценности подразделяются на следующие группы: 1) пашня орошаемая является равноценным сельскохозяйственным угодьем многолетнего насаждения и наоборот; 2) пашня богарная является равноценным сельскохозяйственным угодьем залежи и наоборот; 3) пастбище является равноценным сельскохозяйственным угодьем сенокоса и наоборот. 7 Перевод сельскохозяйственных угодий из одного вида угодий в другой может производиться по земельному участку, группе участков, массиву орошения специально уполномоченным государственным органом в рамках его компетенции. Перевод орошаемой пашни в другую категорию может производиться только после освоения под орошаемую пашню равнозначной площади из других категорий земель и видов угодий за счет собственных, заемных средств и инвестиций. Таблица земель сельскохозяйственного назначения по ценности № Виды угодий Ценность 1 Орошаемая пашня, земли многолетними насаждениями 2 Богарные пашни, залежь 3 Пастбища культурные, улучшения и сенокосы 4 Сенокосы, пастбища под Данные угодья по ценности признаются равнозначными. При этом угодья данной группы являются наиболее ценными. Угодья данной группы равнозначны, но по ценности уступают угодьям 1-й группы. коренного Угодья данной группы равнозначны, но по ценности уступают угодьям 1-й и 2-й группы. Угодья данной группы равнозначны, но по ценности признаются наименее ценными из всех видов угодий земель сельскохозяйственного назначения. 1. Законодательство, регулирующее вопросы разработки, реализации Правил землепользования и застройки: утверждения и 1. Конституция КР; 2. Гражданский кодекс КР; 3. Земельный кодекс КР; 4. Жилищный кодекс КР; 5. Закон КР «О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики»; 6. Закон «Об основах градостроительного законодательства Кыргызской Республики»; 7. Закон КР «Об индивидуальном жилищном строительстве в Кыргызской Республике»; 8. Закон КР «О местном самоуправлении»; 9. Закон КР «О местной государственной администрации»; 10. Положение о Государственном агентстве архитектуры, строительства коммунального хозяйства при Правительстве Кыргызской Республики, постановлением Правительства КР от 24 июня 2013 года №372; и жилищноутвержденное 11. Типовые правила застройки, землепользования и благоустройства населенных пунктов Кыргызской Республики (утверждены постановлением Правительства КР от 19 сентября 2009 года N 597) 12. Местные правила застройки и землепользования территорий населенных разработанные органами архитектуры и утвержденные местными кенешами. пунктов, 8 2. Понятие «Правила землепользования и застройки» в соответствии с законодательством КР. Роль и значение Правил землепользования и застройки В статье 1 Земельного кодекса КР даны следующие понятия: правила застройки и землепользования территорий городских и сельских населенных пунктов (далее - правила застройки) -– это нормативные правовые акты органов местного самоуправления и специально уполномоченных государственных органов, регулирующие использование и строительные изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. градостроительный регламент совокупность установленных градостроительной документацией, правилами застройки и землепользования параметров и видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности. градостроительная документация - документы проектов районной планировки, генеральные планы, проекты детальной планировки межевания, застройки кварталов, градостроительных узлов и других элементов планировочной структуры населенных пунктов; градостроительная деятельность (далее градостроительство) деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий городских и сельских населенных пунктов, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с законодательством Кыргызской Республики; генеральный план - градостроительная документация о перспективном градостроительном планировании развития территорий городских и сельских населенных пунктов; правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления и специально уполномоченных государственных органов в области разработки и реализации правил застройки и землепользования территорий городских и сельских населенных пунктов. Цели и задачи Правил застройки Основными целями Правил застройки является: градостроительное регулирование застройки и землепользования; регламентирование технической эксплуатации объектов в населенных пунктах КР независимо от вида собственности, функционального назначения, источника финансирования, размера земельного участка, строительного объема; регламентирование инженерно-транспортной инфраструктуры. Конкретные границы и функциональные зоны территорий населенных пунктов определяются в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией. Задачей Правил застройки является установление и обеспечение упорядочения застройки и землепользования на территории городов и поселений КР. Область применения и принципы соблюдения Правил застройки Правила являются одним из основных инструментов при реализации градостроительной документации территории населенных пунктов Кыргызской Республики и обязательны для всех субъектов градостроительной-архитектурной деятельности. Правила застройки – местный нормативный акт, которые регламентируют и регулируют текущие, сегодняшние права собственников и местного сообщества в целом на использование недвижимости. 9 По действующим законам и по существу Правила застройки должны опираться на Генеральный план, или более точно, на документ, фиксирующий перспективное состояние – План перспективного развития. Местные правила застройки и землепользования территорий населенных пунктов разрабатываются органами архитектуры и утверждаются - местными кенешами. Местные правила застройки и землепользования в соответствии с законодательством Кыргызской Республики вводят в населенных пунктах систему регулирования застройки и землепользования, которая основана на: - правовом зонировании - делении всей территории в границах населенных пунктов на зоны с установлением для каждой из них градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, дополнительных градостроительных регламентов; - межевании - установлении границ земельных участков и их формировании как объектов недвижимости, подготавливаемых для вовлечения в земельный оборот. Решения по застройке и использованию земельных участков принимаются на основе градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности. Правила застройки регламентируют и устанавливают единый порядок требований: - эксплуатации зданий и сооружений, включая их комплексы; - эксплуатации территорий общего противопожарных и других норм; пользования, соблюдения санитарно-экологических, - застройки и землепользования территорий населенных пунктов; - благоустройства, озеленения, освещения и санитарной очистки территорий; - технической эксплуатации инженерных коммуникаций; - к объектам и наружной рекламе, художественному оформлению объектов автомагистралей, трасс и рекреационных зон; - к транспортным коммуникациям, включая велосипедное и пешеходное движение; - сноса строений, размещения временных сооружений и их эксплуатации; - использования водоемов, рек, малых озерков и других водных поверхностей. Застройка и землепользование территорий населенных пунктов регулируются местными правилами, разработанными в соответствии с градостроительным и земельным законодательством Кыргызской Республики, иными законами и нормативными правовыми актами Кыргызской Республики, а также с учетом градостроительных и иных документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития конкретных населенных пунктов, охраны окружающей среды и природных ресурсов. Правила обязательны для органов государственной власти и управления (в части соблюдения градостроительных регламентов), органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную и строительную деятельность, а также для судебных органов - как основание для разрешения споров по вопросам застройки и землепользования в пределах черты населенного пункта Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также должностных лиц, в отношении: - правового зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам, параметрам и характеристикам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости; 10 - разделения (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки, межевания; - разработки и согласования проектной документации. Содержание Правил застройки Правила застройки содержат минимально необходимую информацию для выполнения ими регулятивных функций. Это три группы материалов: 1) Карты зонирования, включая основную карту разделения территории населенного пункта с разными правовыми регламентами использования недвижимости и несколько дополнительных ограничений, например, по требованиям охраны памятников истории и культуры, или по санитарным, водоохранным и иным экологическим требованиям; 2) градостроительные регламенты, включая списки видов разрешенного использования с некоторыми параметрами использования для всех категории зон; 3) процессуальную часть, которая включает юридические нормы и процедуры, связанные с подготовкой и осуществлением строительных намерений объектов недвижимости, внесением изменений в Правила застройки, предоставлением долгосрочных прав на земельные участки. Принцип открытости и доступности информации о застройке и землепользовании Важно отметить, что ответственными за предоставление информации и возможность ознакомления с положениями правового зонирования являются органы местного самоуправления. Правила застройки, включая карты – открытый документ, который печатается в газете, размещается на официальном сайте органа МСУ, издается в виде брошюры и распространяется среди населения и всех желающих путем . - их бесплатного предоставления и/или открытой продажи по установленным минимальным ценам; - создания условий для ознакомления с документами в полном комплекте, включая и картографические и иные материалы; - предоставления физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из документов, а также по изготовлению необходимых копий. Принцип участия граждан в принятий решений о застройке и землепользовании Система подготовки и рассмотрения Правил застройки основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятий решений, которые влияют на их благосостояние, бизнес, условия проживания. Граждане и другие заинтересованные лица принимают участие на общественных слушаниях при разработке и принятии Правил застройки. При разработке и принятии генеральных планов, планов детальной планировки районов, кварталов государственные органы и органы местного самоуправления обязаны проводить общественные слушания по ним с целью учета мнения населения соответствующей территории. О дате и времени проведения общественных слушаний государственные органы и органы местного самоуправления обязаны уведомить население не менее чем за 2 месяца до дня их проведения через средства массовой информации с одновременным размещением проектов генеральных планов, планов детальной планировки районов, кварталов на официальном сайте указанных органов и в общедоступном месте их служебных зданий. На стадии строительства субъекты строительства обязаны обеспечить информирование третьих лиц о строительстве объекта посредством размещения на земельном участке либо объекте недвижимости, в обозримом для третьих лиц месте, информации, в которой указываются вид строительного намерения, графическое изображение объекта строительства, параметры объекта строительства, адрес объекта, данные о субъекте строительства (наименование, контактные данные, номер лицензии), схема земельного участка с указанием зоны застройки, наличие разрешения на строительство и дата его выдачи (статья 36 Закона КР "О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики." 11 Принцип баланса общественных и частных интересов Система и процедура разработки, утверждения Правил застройки должен быть направлен на работу в системе партнерства, чтобы решать сложные задачи соотнесения противоречивых интересов, поскольку это в равной мере необходимо всем главным его участникаммуниципалитетам, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам и застройщикам. Достижение баланса общественных и частных интересов позволяет повлиять на благосостояние граждан, доходность муниципальных и государственных бюджетов, малого, среднего и крупного частного бизнеса. 3. Стадии разработки, утверждения и исполнения Правил землепользования и застройки Стадии разработки, утверждения и исполнения Правил землепользования и застройки состоят из следующих этапов: Этап 1. Подготовительные работы Этап 2. Разработка Концепции введения правового зонирования на основе анализа существующего состояния города Этап 3. Разработка первой редакции проекта «Правила землепользования и застройки Этап 4. Обсуждение, согласование и редактирование нормативного акта «Правил землепользования и застройки» Этап 5. Утверждение «Правил землепользования и застройки» и их публикация Этап 6. Мониторинг реализации «Правил землепользования и застройки». Порядок определения «красных линии», «желтых линии» установлен в Правилах расчета координат точек красных линий, переноса их на местность, оформление и выпуск разбивочного чертежа – акта изменения (установления) красных линий на территории Кыргызской Республики РДС 30-01-00. Красные и желтые линии применяются при определении ширины улиц и дорог. Ширина улиц и дорог определяется расчетом в зависимости от интенсивности движения транспорта и пешеходов, состава размещаемых в пределах поперечного профиля элементов (проезжих частей, технических полос для прокладки подземных коммуникаций, тротуаров, зеленых насаждений и др.) с учетом санитарно-гигиенических требований и требований гражданской обороны. Ширина улиц и дорог определяется красными линиями. Красная линия — это линия, определяющая ширину улиц и дорог и являющаяся границей отделяющей улицы и дороги от других элементов планировочной структуры. Линия регулирования застройки (линия застройки) — граница застройки, устанавливаемая при размещении зданий с отступом от красных линий, вводится для ограничения застройки по условиям резервирования территории, раскрытия архитектурно-композиционных пространств, а также по санитарно-гигиеническим нормам. Линия, регулирующая застройку может совпадать с красной линией. Желтая линия — это линия регулирования многоэтажной застройки (линии застройки) для чрезвычайных ситуаций. 12 Между красными линиями и линиями регулирования застройки (линиями застройки) рекомендуется устраивать озелененные полосы. Для магистральных улиц – шириной не менее 6 метров, для жилых улиц — шириной не менее 3 метра (при застройке жилыми домами); детские сады-ясли и школы должны быть на расстоянии не менее 25 метров от красных линий (в городах), в сельских населенных местах — на расстоянии не менее 10 метров, пожарное депо не менее 10 метров. Расстояние линии застройки от красной линии для площадей и общественных зданий определяется по архитектурно-планировочным требованиям. В районах усадебной застройки жилые дома могут размещаться по красным линиям. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки и жилые здания с квартирами в первых этажах. Проектируемые здания и сооружения проектами планировки и застройки: не должны выходить за установленные - красные линии; - линии регулирования застройки. Красные линии определяют и зону транспортной развязки. В зоне транспортной развязки на основании ПДП, проектов планировки магистралей, транспортных узлов, должны быть показаны все искусственные сооружения (мосты, путепроводы, тоннели, эстакады, подходы к ним, съезды и др.) Для возможности проезда и эвакуации пострадавших во время чрезвычайных ситуаций, необходимо в городе иметь магистральные пути, которые бы не заваливались при разрушении зданий. Ширина магистральных улиц определяется по формуле L = ((H1+H2)/2)+15м, где: Н1 — высота зданий с одной стороны, Н2 — высота зданий с другой стороны. Линии, определяющие ширину улиц для этих случаев, называются желтыми. Желтые линии - границы максимально допустимых зон возможного распространения завалов (обрушений) зданий (сооружений, строений) в результате обрушительных землетрясений, иных бедствий природного или техногенного происхождения. Желтые линии, как правило, применяются для регулирования разрывов между зданиями и сооружениями. Описание шагов (действий) по изъятию права собственности на недвижимое имущество (выдержки из Правил землепользования и застройки города Ош на примере необходимости реконструкции улицы Ы.Монуева от пр. Масалиева до ул. Акбууринской). Решение об изъятии недвижимости может быть принято только после утверждения соответствующих проектов Мэрией г. Ош и городским кенешем. Этими проектами должны быть определены земельные участки или их части, иные объекты недвижимости, подлежащие изъятию для муниципальных нужд. Изъятие недвижимости должно происходить в строгом соответствии с порядком, установленным действующим законодательством Кыргызской Республики (ст. 10 Правила застройки и землепользования города Ош). На практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции города или микрорайона, проведении трубопровода и т. д. недвижимое имущество, расположенное на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а собственники и иные правообладатели этого имущества в принудительном порядке лишаются права на земельный участок и своего строения, находящегося на нем. 13 Управление муниципальной собственности г. Ош является исполнительным органом, находящимся в структуре Мэрии города Ош, осуществляющим управление и распоряжение муниципальными землями, в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Кыргызской Республики, нормативными правовыми актами местного самоуправления города Ош, включая Правила застройки г.Ош. Управление муниципальной собственности г. Ош: - осуществляет управление и распоряжение муниципальными землями в соответствии с делегированными полномочиями Мэрии города Ош и Положением, утвержденным Ошским городским кенешом; - систематизирует и ведет учет земель, находящихся в муниципальной собственности города Ош; - осуществляет организационное обеспечение деятельности Комиссии по застройке и землепользованию; - заключает договора аренды, пользования на муниципальные земельные участки, в рамках делегированных полномочий Мэрии города Ош; - запрашивает и принимает заключения от Управления архитектуры и градостроительства г. Ош, Ошского городского управления Госрегистра и представляет на рассмотрение Комиссии по застройке и землепользованию; - привлекает независимых оценщиков, консалтинговые организации для подготовки материалов в Комиссию по застройке и землепользованию. - обеспечивает ведение и хранение документации землепользованию (протоколов заседаний, заключений и т.д.); Комиссии по застройке и - подготавливает проекты постановлений (распоряжений) Мэрии города Ош, договоров купли продажи и аренды земельных участков; - предоставляет заинтересованным лицам, информацию о порядке проведения и результатах торгов и прямых продаж; - следит за своевременным поступлением в бюджет города Ош средств, полученных от предоставления прав на муниципальные земельные участки; - контролирует исполнение договорных обязательств, принятых в связи с предоставлением муниципальных земель; - осуществляет иные функции в соответствии с законодательством. Согласно сложившейся практики изъятие земельных участков и домостроений в г.Ош должно происходит по нижеуказанной схеме: 1. Разработка Концепции Генерального плана города Ош. Генеральный план разработан проектным институтом «КНИИП градостроительства», на основании Земельного кодекса Кыргызской Республики, Закона «Об архитектуре и градостроительстве». Предусматривается срок действия нового Генплана – 25 лет. Заказчиком является Государственная дирекция по восстановлению и развитию гг. Ош и Жалалабат и мэрия г.Ош. 2. Одобрение/утверждение Генерального плана. 14 В настоящее время новый Генеральный план города Ош прошел согласование с соответствующими городскими службами и одобрен Ошским городским кенешем. Процесс согласования нового Генерального плана в министерствах и ведомствах для дальнейшего утверждения в Правительстве КР и одобрения в ЖК КР не завершен. В процессе разработки Генеральный план прошел техническую, экономическую, экологическую, социальную экспертизы и был обнародован среди жителей г.Ош. 3. Разработка и утверждение Правил застройки и землепользования г.Ош. Правила застройки и землепользования города Ош утверждены Постановлением Ошского городского кенеша депутатов за № 144 от 29 июля 2003 года, зарегистрированы Отделом юстиции №01 от 14 августа 2003 года и вступили в действие 25 октября 2003 года после опубликования в газете «Ош Шамы». Исполнителем разработки Правил застройки и землепользования города Ош были Ошское управление Госрегистра и Ошское управление архитектуры, при финансовой поддержке Кемоникс Интернэшнл. Правила были разработаны на основе ЗК КР, Закона о КР «О градостроительстве», Регламента Ошского городского кенеша депутатов, Типовых правил застройки и землепользования. Данные Правила, до утверждения, прошли согласование со всеми городскими службами. 4. Изыскание финансовых средств. Изысканием средств занимается городское финансовое управление мэрии города Ош. Согласно сложившейся практики изыскания средств, если в городском бюджете не достаточно средств, средства запрашиваются из государственного бюджета. 5. Определение приоритетного направления градостроительства. В действующем законодательстве КР (Закона о местном самоуправлении, Закона «О статусе г. Ош») определено, в компетенцию органа местного самоуправления отнесены вопросы по определению приоритетного направления градостроительства. 6. Реализация Постановления мэрии г. Ош о строительстве нового объекта. Городское управление архитектуры разрабатывает проект и сметную документацию новых застраиваемых объектов. Госрегистр выявляет собственников, землепользователей, квартиросъемщиков единиц недвижимости, подлежащих изъятию и сносу, том числе и определяет правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы данных единиц. Управление муниципальной собственности решает вопросы сноса и компенсации земельных участков и объектов путем заключения Договора передачи земельного участка в муниципальную собственность города Ош в связи с реконструкцией улицы Ы. Монуева от проспекта Масалиева до ул. Акбууринской. Управление капитального строительства осуществляет строительные работы после получения архитектурных разрешительных документов. Городское финансовое управление изыскивает необходимые финансовые средства. Для определения стоимости и оценки объектов, подлежащих сносу, было привлечено независимое консультационное агентство по оценке недвижимости ОсОО «Земельные реформы Юг», которое, согласно заключению, определило рыночную стоимость 23 домостроений. Стоимость каждого объекта определялась путем определения отдельно стоимости земельного участка и здания/сооружения. 15 7. Заключение договора о передаче земельного участка в муниципальную собственность города Ош в связи с реконструкцией улицы Ы.Монуева от пр. Масалиева до ул. Акбууринской. С каждым собственником индивидуально заключается договор, регулирующий вопросы изъятия и компенсации. В случае, если не будет достигнута договоренность, применяется судебный порядок решения спора. На практике, в процессе реконструкции улицы Акбууринская в 2011 году, случаев обращения в суд по спорным вопросам изъятия и компенсации не было. Городские власти предлагают несколько вариантов компенсации при изъятии земельных участков и сносе объектов на выбор собственников объектов: - выплата компенсации в денежном выражении за здание\сооружение (жилье) и предоставление земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, при этом, если в одном домостроении проживают несколько семей, земельный участок планируется выдавать в районе Он-Адыр каждой отдельной семье по 5 соток; - предоставление дома, находящегося в муниципальной собственности, в других районах города Ош; - оказание содействия при необходимости в комиссии градостроительства города Ош в перепрофилировании земельного участка по месту проживания на коммерческие цели. При этом в Договоре о передаче земельных участков в муниципальную собственность ответственность и временные рамки исполнения взятых обязательств по предоставлению земельного участка, денежной компенсации или предоставления жилого дома либо оказания содействия в перепрофилировании в Договоре не оговорены. Вопрос обязательств собственников перед финансово-кредитными учреждениями (ФКУ) в случае залога недвижимости объекта, подлежащего сносу, городские власти будут проводить работу с соответствующими ФКУ, а именно будут проводиться работы при содействии городских властей по переоформлению залога на новое жилье. Городские власти планировали в течение июля-августа 2012 года обустроить семьи, проживающие в сносимых объектах. Было объявлено, что работы по реконструкции начнутся только после выполнения работ по обустройству семей. При этом, акцент делается только на компенсацию стоимости изымаемых объектов, тогда как другие права собственников данных объектов не принимаются во внимание и не оговаривается в Договоре о передачи земельного участка в муниципальную собственность: - размещение детей в детский садик и школу по новому месту жительства; - приписка в поликлиниках; - доступ к различным услугам. 8. Государственная регистрация договора. Городское управление Госрегистра производит регистрацию заключенных договоров о передаче земельного участка в муниципальную собственность и объекта подпадающего в зону сноса между УМС и собственником изымаемого объекта. 16 Примерное содержание и структура Правил застройки, землепользования и благоустройства населенного пункта Кыргызской Республики I. Общие положения II. Цели и задачи Правил III. Область применения и принципы соблюдения Правил IV. Размещение новых объектов строительства, реконструкция и изменение функционального назначения существующих объектов V. Отвод земельных участков, порядок выдачи разрешительных документов на проектирование и строительство VI. Застройка и землепользование территорий населенных пунктов VII. Техническая эксплуатация инженерных коммуникаций и сооружений VIII. Благоустройство, озеленение, освещение, санитарная очистка территории IX. Требования к транспортным коммуникациям, включая велосипедное, пешеходное движение X. Градостроительные требования к художественному оформлению объектов территорий и на автомагистралях XI. Снос существующих строений, размещение временных объектов и порядок их эксплуатации XII. Использование водоемов, рек, малых озер и других водных поверхностей 17
