СИД - World Bank

Обязательные требования по
страхованию ипотечного
дефолта (СИД)
Эдвард Дж. Зимановски, Министерство
городского развития США
Дубна, Россия
Февраль, 2004
Общая информация:
!
Введение в поддерживаемую правительством программу СИД в
США.
– Банковский кризис во время Великой депрессии
»
»
Трудно найти деньги на ипотеку
Крайне неподходящие условия
– Создание специальной правительственной комиссии по
жилью (FHA) в 1934
Первоначальное назначение FHA
Поощрение частной ипотеки на более хороших условиях получения
заемов
– Стимулирование образования новых рабочих мест посредством
поощрения строительства домов
–
–
!
FHA – Большой успех
–
–
–
–
Программа, которая поддерживает сама себя
На данный момент застраховано более 30 млн. на ипотеку
Установлены стандарты для андеррайтеров
Созданы условия для современной и успешной работы СИД
Предпосылки успешной работы по
СИД
Необходимо рассмотреть:
– Природа потерь
– Роль капитала в частном бизнесе
– Роль правительства
Природа потерь от ипотечного
дефолта
Ниже приведен пример организации ипотеки:
!
100 (Стоимость
имущества)
!
!
80 (Ипотечный баланс)
20 (Ликвидная
стоимость)
Примечание: При получении кредита ликвидная стоимость, как
правило представляет собой исходный платеж заемщика. Со
временем, ликвидная стоимость становится равной текущей
стоимости за минусом залогового баланса.
Характер потерь от ИД
Динамика ипотеки:
Стабильное народное хозяйство и рынок жилья
Деньги
Цена
собственности
Положительная
Баланс ипотеки
Время
Характер потерь от ИД
Динамика ипотеки:
Спад национальной экономики или местных рынков
Деньги
Негативная
Цена
собственности
Баланс ипотеки
Время
Характер потерь от ИД
Стабильное состояние народного хозяйства и
местного рынка жилья
!
–
–
Спад народного хозяйства или местного рынка
!
–
–
–
!
Если заемщик теряет доход (потеря работы, смерть, развод
или любое другое кризисное событие), капитал защищает
кредитора от потери денег
Кредитор может получить доступ к капиталу путем судебного
требования
Если заемщик не платит в связи с потерей дохода,
отрицательный капитал означает потерю для кредитора
Распродажа не оплатит полностью выданный кредит
Во время национального или местного экономического спада
заемщики, скорее всего, будут нести убытки
Таким образом, потеря кредиторов резко возрастает в
условиях слабой экономики (местной или
национальной).
Роль капитала
!
Капитал защищает долгосрочную платежеспособность
бизнеса от краткосрочной недостаточности денег
!
Как правило ликвидами считается то,
– Что используется для покрытия неожиданных потерь
!
Источник капитала: владельцы бизнеса или инвесторы
!
Более рискованный бизнес требует больше капитала
!
Более рискованный бизнес дает больше отдачи на
вложенный капитал
!
Стоимость капитала на который оказывает влияние
разделение риска
– СИД является формой разделения риска
– Разделение риска может понизить стоимость капитала
Роль правительства
!
Поддержка СИД правительством имеет смысл в
следующих случаях:
– При высоких рисках ипотечного дефолта, или когда трудно их
оценить.
– Когда стоимость капитала для частной ипотечной компании
чрезвычайно высока.
» Правительство может покрыть неожиданные потери от ИД из
дохода
» Нет необходимости откладывать капитал в качестве
ликвидов
– Гарантия правительства имеет свою цену:
» Граждане (налогоплательщики) платят за большие потери.
!
FHA вышла на рынок США в 1934
– Высокие риски, которые трудно оценить.
– Первые компании по страхованию ИД разорились из-за
дефолтов, которые достигали 50% к 1933
Роль правительства
!
Государственное страхование работает
лучше всего в следующих случаях:
– Эффективное управление риском
» Заемщики производят оплату (премии)
» Налогоплательщики покрывают катастрофические
потери
» Правительство отслеживает работу партнеров
– Партнеры из частного сектора покрывают
некоторые потери
» Стимул к хорошему управлению и обслуживанию.
Роль правительства
!
Личная ипотека имеет смысл в следующих
случаях:
– Пониженные риски, которые легче оценить.
– Капитальные затраты на личную ипотеку управляемы.
!
Частное СИД работает эффективнее, чем
государственное
!
Граждане (налогоплательщики) не рискуют
понести убытки.
!
В настоящее время в США:
– Большая часть ИС обеспечивается частными
компаниями.
– FHA обеспечивает заемщиков с высоким уровнем риска.
В заключение: Предпосылки для успеха
!
Оценка приемлемых банковских и законодательных
рисков
– Банки имеют возможность предоставлять ипотечное
кредитование, но им необходимо делить риски:
» Чтобы условия займов были бы приемлемы для заемщиков
» Для доступа на рынок вторичной ипотеки и обеспечения
ликвидности
– Законодательная поддержка исполнению условий ипотеки.
!
Экономическая стабильность.
– Процентная ставка относительна низка и стабильна.
– Цены на жильё стабильны и устанавливаются рынком.
!
Общественность поддерживает ипотечное
кредитование.
– Финансирование за счёт кредитов приемлемо для населения.
– Понимание общественностью необходимости погашать долг.