РЕГУЛИРОВАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННХ ОТНОШЕНИЙ И ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ

РЕГУЛИРОВАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННХ ОТНОШЕНИЙ И ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО
Кудряшова М.В.
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Нижний Новгород, Россия
THE REGULATION OF PROPERTY RELATIONS AND RIGHTS TO REAL ESTATE
Kudryashova M.V.
Nizhny Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering
Nizhny Novgorod, Russia
Регулирование имущественных отношений и прав на недвижимое имущество сейчас
является одним из самых важных и актуальных вопросов. Экономические и юридические
составляющие жизни становятся залогом благополучия и устойчивости человека в обществе.
Возникает вопрос, как в обществе, где каждый гражданин имеет собственность и волен
вступать в имущественные правоотношения с другими, осуществляется механизм
регулирования этой сложной системы?
Имущественные
отношения
и
реализация
прав
на
недвижимое
имущество
регулируется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а
также Земельного кодекса (далее ЗК РФ). Сведения, касающиеся недвижимого имущества,
хранятся в Государственном кадастре недвижимости, и осуществление прав на него
регулируется также Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» [2],
а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» [3]. В этих документах содержится информация для сторон,
вступающих в имущественные правоотношения.
Что же считают имущественными отношениями? Согласно ст.2 ГК РФ [1] это
общественные отношения, которые возникают по поводу различного рода материальных
благ, т.е. вещей, работ, услуг и иного имущества. Под имуществом следует понимать
совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном
управлении или хозяйственном ведении лица.
В своей статье мы будем рассматривать такой вид имущества, как недвижимость. Это
совокупность земельных участков, прочно связанных с землей искусственных объектов
(зданий и сооружений), а также частей этих объектов, которые являются или могут являться
объектами гражданских прав, каждый из этих объектов имеет широкий набор характеристик,
определяющих его качества для тех или иных целей. Собственник недвижимости обладает
такой категорией прав, как вещные.
В данной статье будут
рассмотрены теоретические вопросы, связанные с
регулированием имущественных отношений и прав на недвижимое имущество, а также
рассмотрена статистика имущественных споров по данному вопросу.
Объектом исследования являются имущественные правоотношения, связанные с
недвижимостью. Методологические основы, использованные при работе со статьей, теоретического исследования: анализ и синтез информации, структурирование полученного
знания в виде понятий, категорий, законов, гипотез, теоретических идей.
1. История правового регулирования имущественных отношений в российском праве.
Рассматривая понятия имущественных отношений, необходимо заглянуть в историю
данного вопроса.
Основы правового регулирования имущественных отношений были выработаны еще
в Римском государстве (1 век н.э.) и используются с модификациями в большинстве
государств до настоящего времени.
Древнерусское
законодательство
имело
довольно
развитую
систему
норм,
регулирующих имущественные отношения. Уже в одном из древнейших русских
законодательных актов - Русской Правде - содержатся нормы, регулирующие отношения
людей по поводу принадлежащего им имущества. Этот законодательный памятник
свидетельствует о том, что каждый человек на Руси имел свое отдельное имущество. В нем
отражаются отношения собственности. Предусмотрена правовая защита как недвижимого,
так и движимого имущества. Феодализм характеризуется наличием полной собственности
феодала на средства производства и неполной собственности на работника. При этом
феодально-зависимый крестьянин также наделен определенными средствами производства.
Обязательства возникали из причинения вреда и из договоров. Зачастую, гражданская
ответственность дополняла уголовную.
Для древнерусского обязательственного права характерно обращение взыскания не
только на имущество, но и на саму личность должника, а порой даже на его жену и на детей.
Так, злостного банкрота можно было продать в холопы.
Русская
Правда
знает
определенную
систему
договоров.
Наиболее
полно
регламентирован договор займа. Закон в виде объекта займа предусматривает не только
деньги, но и хлеб, мед. Существуют три вида займа: обычный (бытовой) заем, заем,
совершаемый между купцами, с упрощенными формальностями, заем с самозакладом —
закупничество. Предусматриваются различные виды процентов в зависимости от срока
займа.
В Русской Правде упоминается и договор купли-продажи Закон больше всего
интересуют случаи купли-продажи холопов, а также краденого имущества
Русская Правда упоминает также о договоре хранения (поклажи). Поклажа
рассматривалась как дружеская услуга, была безвозмездной и не требовала формальностей
при заключении договора.
Надо полагать, что на Руси существовал договор мены, хотя в законодательстве он и
не отражен. То же можно сказать и об имущественном найме.
Порядок заключения договоров был преимущественно простым. Обычно применялась
устная форма с совершением некоторых символических действий, рукобитья, связывания
рук и т. п. В некоторых случаях требовались свидетели. Имеются определенные сведения и о
зарождении письменной формы заключения договора о недвижимости.
Наследственное право характеризовалось открыто классовым подходом законодателя.
Завещания были устными. Что касается имущественных отношений между супругами, то
жена не наследует после мужа, но остается управлять общим хозяйством, пока оно не будет
разделено между детьми. Такие элементы имущественных отношений присутствовали в
Древней Руси.
Следующим крупным этапом в развитии имущественных отношений стала петровская
эпоха. При первом российском императоре имущественные отношения приобрели особый
статус,
Петр
имущественную
издавал
сферу.
огромное
количество
Развивалась
частная
законов
и
приказов,
собственность,
регулирующих
ужесточались
режимы
налогообложений и порядки совершения сделок. Были зафиксированы гражданские
процессы, касающиеся имущественных отношений, рассматриваемые судебным органом
Синодом.
В советское время регулирование имущественных отношений утратило свое
назначение, т.к. вся собственность была государственной, и вопросы, касающиеся передачи
имущества, решались в частном порядке.
На сегодняшний момент в Российской Федерации существует разветвленная система
регулирования имущественных отношений и прав на недвижимое имущество, состоящая из
нескольких этапов и реализуемая по определенной схеме [4].
2. Определение понятия имущественных отношений в ГК РФ.
Определений имущественных отношений в юридической науке немало. В разных
источниках можно встретить различные определения этого понятия. Так, имущественные
отношения определяются как конкретные волевые отношения между определенными
участниками; или имущественные отношения - это конкретные общественно-экономические
отношения по владению, пользованию и распоряжению имущественными благами,
складывающиеся на основе экономических актов участников данных социальных связей.
В основе определения имущественных отношений правоведами лежит понятие
имущества,
без
которого
невозможно
осмыслить
и
проанализировать
сущность
имущественных отношений. Термин "имущество" принято рассматривать с трех позиций:
совокупность вещей, совокупность имущественных прав, совокупность имущественных прав
и обязанностей
В конечном итоге выработано несколько положений, являющихся ключевыми в
определении имущественных отношений как предмета гражданского права. Остановимся на
них.
1. Имущественные отношения, прежде всего, отношения производственные.
Одновременно есть некоторая часть имущественных отношений непроизводственного
характера, равно как и производственные отношения не всегда отношения имущественные
2. В имущественных отношениях как предмете регулирования гражданского права
проявляется действие закона стоимости. Действие этого закона объясняет имущественное
обособление, характерное и необходимое для участников гражданско-правовых отношений
3. Характерным признаком имущественных отношений в гражданском праве является
признак эквивалентности, который обусловливается действием закона стоимости
4. Имущественные отношения - это отношения, связанные с нахождением
материальных благ, которые включают в себя: отношения статики, т.е. отношения,
связанные с нахождением материальных благ у определенного лица (право собственности,
ограниченные вещные права); отношения динамики, т.е. связанные с переходом
материальных благ от одного лица к другому (обязательственное право и др.).
5. Имущественные отношения - это отношения по поводу вещей. Вещи понимаются
как объекты материального мира, включая деньги в наличной и безналичной форме.
Таким образом, можно дать следующее определение имущественных отношений.
Имущественные отношения - это конкретные общественные отношения, связанные с
нахождением
материальных
благ,
складывающиеся
между
собственниками
и
несобственниками по поводу имущества, т.е. вещей и иных материальных благ, как
наличествующих, так и безналичных, и посредством которых удовлетворяются те или иные
потребности участников имущественного, экономического, хозяйственного оборота [5].
Обратимся к Гражданскому кодексу РФ. Ст. 2 ГК РФ [1] определяет имущественные
отношения, реализуемые гражданским правом как отношения, основанные на равенстве,
автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В этой же статье названы основные группы отношений гражданского права: правовое
положение участников гражданского оборота, право собственности, право на результаты
интеллектуальной деятельности, договоры и иные обязательства. В сферы гражданского
права входит также наследственное право.
Субъектами
имущественных
отношений, регулируемых
гражданским правом,
являются физические лица (граждане, иностранцы, лица без гражданства), юридические лица
(в том числе иностранные, находящиеся в России), а также государство, субъекты
Российской Федерации - республики, края, области, города и муниципальные образования
(ст. 124 ГК РФ), когда они выступают носителями имущественных прав.
Под имущественными отношениями понимают также общественные отношения,
которые возникают по поводу различного рода материальных благ, т.е. вещей, работ, услуг и
иного имущества. Под имуществом следует понимать понятие, применяемое для
обозначения:
1. Совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности,
оперативном управлении или хозяйственном ведении лица. К имуществу относятся также
деньги и ценные бумаги. Круг объектов, входящих в состав имущества, зависит от формы
собственности, к которой это имущество относится.
2. Совокупность вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц
(актив). Так, устанавливая правила об ответственности юридических лиц к своим
обязательствам, закон определяет ее объем в пределах принадлежащего ему имущества, на
которое по закону обращено взыскание.
3. Совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют
имущественное положение их носителя (актив и пассив). С этим пониманием и связано
универсальное правопреемство (переход к другому лицу актива и пассива - прав и
обязанностей)
при
наследовании
и
прекращении
юридических
лиц
вследствие
реорганизации.
Имущественно-стоимостные отношения предполагают взаимную оценку участниками
этих отношений количества и качества труда, в том материальном благе, по поводу которого
эти отношения складываются.
Вещные отношения - это всегда отношения, в которых субъект обладает
определенными вещами (имуществом). Это отношения носят как бы двойственный характер:
* во-первых, они указывают на отношения субъекта к вещи;
* во-вторых, характеризуют отношения, в которые вступает обладатель вещи с другими
лицами по поводу этой вещи (имущества).
Права на недвижимое имущество являются вещными. Пределы вмешательства других
лиц в дела обладателя вещи четко регламентированы законом.
Обязательственные отношения связаны с перемещением вещи, благ между
субъектами. Они являются выразителями динамики имущественных отношений. Круг этих
отношений большой, каждая их разновидность имеет свою динамику.
3. Определение понятия имущественных прав.
Имущественные права - это субъективные права участников правоотношений,
связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми
материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками
экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами,
услугами,
выполняемыми
Имущественными правами
работами,
являются
деньгами,
правомочия
ценными
бумагами
собственника,
право
и
др.).
оперативного
управления и обязательственные права (в из числе и права на возмещение ущерба,
причиненного здоровью гражданина вследствие утраты заработка, а также вреда,
причиненного
имуществу
физического
изобретателей,
рационализаторов
произведения
(результаты
их
на
или
юридического
вознаграждение
творческого
лица),
(гонорар)
труда),
за
права
авторов,
созданные
наследственного
ими
права.
Нас интересует такой объект правоотношений, как недвижимость; также к объектам
относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество; работы и услуги;
информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные
права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
4. Специфика недвижимого имущества как объекта имущественных отношений.
Недвижимое имущество представляет собой совокупность земельных участков,
прочно связанных с землей искусственных объектов (зданий и сооружений), а также частей
этих объектов, которые являются или могут являться объектами гражданских прав, каждый
из этих объектов имеет широкий набор характеристик, определяющих его качества для тех
или иных целей.
Для целей регулирования имущественных отношений в сфере недвижимости
объективно сложились и практически используются четыре группы характеристик,
описывающих произвольный объект недвижимости:
•
физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других
объектов на любой момент времени;
•
характеристики правового статуса, включающие описание субъекта права, основание
возникновения, содержание и объём прав на объект недвижимости;
•
характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для
обеспечения объективности при взимании налогов, а также справедливости при
принудительном приобретении объектов для государственных (общественных) целей;
•
специальные характеристики объекта в присущих данному типу объектов выражениях
(например, тип и толщина плодородного слоя земельного участка).
Для эффективного регулирования имущественных отношений в сфере недвижимости
государство должно располагать информационной базой, представляемой в бумажной или
электронной форме и содержащей характеристики недвижимого имущества. При наличии ее
органы государственной власти и местного самоуправления могут решать следующие
задачи:
•
обеспечение государственной гарантии прав граждан и юридических лиц на
недвижимое имущество и создание на этой основе условий для становления и развития
рынка недвижимости;
•
формирование доходной части бюджета за счёт налогообложения и использования
недвижимого имущества;
•
контроль
за
состоянием
и
использованием
недвижимости,
находящейся
в
государственной и муниципальной собственности.
5. ГКН как инструмент регулирования имущественных отношений.
Эта информационная база, обеспечивающей процесс регулирования общественных
отношений в сфере недвижимости, представляется в виде единого банка данных –
государственного
кадастра
недвижимости
(ГКН).
Функциональная
структура
ГКН
обеспечивает регулирование отношений между правообладателями недвижимого имущества.
К объектам, сведения о которых вносятся в ГКН, относятся:
•
территориальные зоны (части территории, выделяемые для целей управления и
регулирования имущественно – правовых отношений);
•
земельные участки;
•
искусственные объекты, возводимые на земельных участках (здания и сооружения, то
есть первичные объекты недвижимости);
•
части первичных объектов недвижимости (квартиры, помещения, то есть вторичные
объекты недвижимости).
Процессами, обеспечивающими внесение сведений в ГКН, являются:
•
государственный учёт объектов недвижимости – обеспечивает ведение реестра
объектов ГКН, содержащего сведения о пространственно-площадных и иных физических
характеристиках объектов недвижимости;
•
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –
обеспечивает ведение реестра прав ГКН, содержащего сведения о правовых характеристиках
(правовом статусе) объектов недвижимости;
•
государственная регистрация оценок объектов недвижимости – обеспечивает ведение
реестра оценок ГКН, содержащего сведения о стоимостных и иных экономических
характеристиках объектов недвижимости;
•
государственный учёт территориальных зон – обеспечивает ведение каталогов зон
ГКН, в котором содержатся сведения о пространственно-площадных характеристиках
территориальных зон и правилах регулирования имущественных отношений в пределах этих
зон.
Связь между сведениями, содержащимися в ГКН и относящимися к одному и тому же
объекту недвижимости, осуществляется по кадастровому номеру объекта недвижимости,
который присваивается объекту на этапе его государственного учёта.
Функционирование кадастра недвижимости обеспечивают следующие процессы:
•
формирование объектов недвижимости – выполнение мероприятий по обособлению
(определению) объектов недвижимости, в результате правовой статус, позволяющие
однозначно выделить конкретный объект недвижимости из других объектов;
•
формирование территориальных зон – выполнение мероприятий по установлению
границ и характеристик территориальных зон (правил регулирования имущественно правовых отношений) на основе решений органов государственной власти и местного
самоуправления о создании этих зон.
Результатами формирования отдельного объекта недвижимости являются:
•
дело правоустанавливающих документов, содержащее документы, необходимые для
регистрации прав на объект недвижимости;
•
кадастровое дело объекта недвижимости, которое содержит документы, содержащие
сведения, необходимые для осуществления государственного учёта объекта недвижимости;
•
экономическое
дело
объекта
недвижимости,
которое
содержит
документы,
необходимые для государственной регистрации оценок данного объекта. Результатом
формирования территориальной зоны является кадастровое дело этой зоны, содержащее
описание её границ и характеристик.
ГКН реализует следующие принципы:
•
единство банка данных, исключающие дублирование информации об объектах
недвижимости и позволяющее сосредоточить в едином месте сведения обо всём недвижимом
имуществе, находящемся на территории, обслуживаемой государственным кадастром
недвижимости и об установленных правилах использования этого имущества;
•
полнота описания и достоверность информации об объектах недвижимости,
гарантируемая государственными органами;
•
единство описания всех объектов недвижимости;
•
возможность оперативного получения полной информации о любом объекте
недвижимости или их совокупности;
•
возможность совершенствования и автоматизации ведения банка данных на основе
единых принципов и единой технологии;
•
общедоступность информации для всех заинтересованных пользователей [2].
6.
Основные
нормативно-правовые
акты,
регулирующие
имущественные
правоотношения на недвижимое имущество.
Источниками регулирования данного вида отношений принято считать Гражданский
кодекс РФ от 30.11.94 №51-ФЗ, Земельный кодекс РФ от 25.10.01 №136-ФЗ, а также
Федеральный закон от 24.07.07 №221-ФЗ (ред. от 04.11.2014) «О государственном кадастре
недвижимости», Федеральный закон от 21.07.97 №122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Принятый в июне 1997 года закон Российской Федерации «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отвергает принцип создания
интегрированного банка данных недвижимого имущества – государственного кадастра
недвижимости [3].
Правительством
Российской
Федерации
определены
три
группы
органов,
регистрирующих сведения о недвижимом имуществе:
•
–
учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
регистрируют
правовые
характеристики
объектов
недвижимости
в
Едином
государственном реестре прав (ЕГРП);
•
территориальные отделы управления федеральным агентством кадастра объектов
недвижимости
–
осуществляют
учёт
(инвентаризацию)
земель
и
фиксируют
их
пространственно – площадные, физические характеристики и стоимостные характеристики в
государственном земельном кадастре (ГЗК);
•
органы
технической
инвентаризации
(БТИ)
–
осуществляют
техническую
инвентаризацию зданий и государственный учёт объектов недвижимости жилищного фонда
и фиксируют технические характеристики учитываемых зданий и сооружений, а так же их
стоимостные оценки в инвентарных делах этих объектов, образующих в совокупности реестр
зданий и помещений. Таким образом, в соответствии с существующей нормативно –
правовой базой, ГКН фактически состоит из трёх отдельных самостоятельных банков
данных ЕГРП, ГЗК и реестра зданий и помещений.
7. Механизм регулирования имущественных отношений и прав на недвижимое
имущество в РФ.
Главная
цель
государственного
регулирования
земельно-имущественными
отношениями – организовать воспроизводство имущественной собственности, использовать
ее рачительно, преобразовывать сообразно с требованиями и условиями очередного этапа
развития рыночной экономики, держась действующей системы управления. Механизм
управления в рассматриваемой сфере – это совокупность элементов, средств, методов и
инструментов взаимодействия субъектов управления (уполномоченных государственных
органов и наделенных ими соответствующими правами владения и пользования
юридических лиц) между собой и с другими хозяйствующими субъектами при продаже,
сдаче в аренду, концессии имущественных объектов (с учетом влияния (политических,
социальных, макроэкономических, институциональных факторов внешней среды) [6].
Система управления земельно-имущественными отношениями создается и работает
для удовлетворения экономических и социальных интересов собственников, арендаторов,
государства и общества. Она стремится наилучшим образом использовать недвижимое
имущество как предмет потребления, реального и инвестиционного активов. Среди наиболее
значимых задач, от успешного решения которых зависит эффективное функционирование
системы
управления
государственной
имущественной
собственностью,
выделяют
обеспечение:
— роста стоимости отдельных объектов собственности и земельно-имущественных
комплексов;
— наибольшего увеличения доходов собственников от пользования, владения и
распоряжения принадлежащими им имущественными активами;
— увеличения объемов и повышения качества предоставляемых услуг покупателям и
арендаторам;
— позитивного взаимодействия с органами государственной власти;
— разъяснения необходимости государственной собственности на ряд имущественных
активов и поддержки ее привлекательного облика в социальных группах.
Важнейшими принципами государственного управления являются комплексность и
системность, позволяющие (в соответствии с главной целью развития экономики)
обеспечивать общую направленность и взаимодействие элементов системы управления и
всех управленческих структур при органическом сочетании административно-правовых и
экономических методов управления, а также использовать единый критерий обобщающей
оценки действенности управления.
Сейчас
преобладают
административно-правовые
методы
(совокупность
организационных и правовых актов и мер воздействия). С их помощью устанавливают,
например, правила, условия, требования и способы использования земель собственниками и
землепользователями, регулируют отношения владения, пользования и распоряжения
земельными участками и иной недвижимостью. Организационные меры включают
исполнение
государственной
земельной
политики
(консультативная
деятельность,
пропагандистское обеспечения земельной реформы). Правовые меры содержат элементы
обязательности, властного принуждения и вмешательства государства в регулирование
земельно-имущественных отношений осуществлением законодательной, административной
и судебной функций (например, отвод земель для государственных и общественных нужд)
по отношению к собственникам и пользователям земельных участков.
Инструментами
государственного
управления
земельно-имущественными
отношениями являются законодательно установленные правила, нормы и процедуры,
применение которых обязательно при формировании, использовании и гражданском обороте
земельных участков и тесно связанной с ними недвижимости, а также информационные
технологии и средства их реализации. К таким инструментам относятся, с одной стороны,
государственный земельный и градостроительный кадастры, кадастровая оценка и
мониторинг
земель,
техническая
инвентаризация
и
учет
объектов
недвижимости,
государственный контроль, территориальное и внутрихозяйственное землеустройство,
межевание объектов и, с другой стороны, – разработка и реализация федеральных целевых
программ, планирование и организация использования и охраны земель (в том числе
разграничение государственной собственности на землю, резервирование земель, их перевод
из одной категории в другую, зонирование земель поселений, всемерное содействие
становлению цивилизованного рынка земли и иной недвижимости).
Для регулирования данных правоотношений федеральным органам исполнительной
власти необходимо решить следующие задачи:
— полная инвентаризация объектов государственной собственности, разработка и
реализация системы учета этих объектов и оформление прав на них;
— повышение эффективности управления государственным имуществом с использованием
всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация
процессов управления;
— классификация объектов государственной собственности по признакам, определяющим
специфику управления;
— оптимизация количества объектов управления и переход к пообъектному управлению;
— определение цели государственного управления по каждому объекту управления (группе
объектов);
—
обеспечение
прав
государства
как
участника
коммерческих
(акционера)
и
некоммерческих организаций;
— обеспечение контроля за использованием и сохранностью государственного имущества, а
также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих.
8. Принципы управления земельно-имущественными отношениями.
Что касается управления, то в настоящее время основными полномочиями по
государственному
управлению
подведомственные
земельно-имущественными
Министерству
экономического
отношениями
развития
и
обладают
торговли
РФ
(Минэкономразвития) Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом
(Росимущество)
и
Федеральное
агентство
кадастра
объектов
недвижимости
(Роснедвижимость).
Повышение эффективности государственного управления земельно-имущественными
отношениями зависит от рационального распределения полномочий и взаимодействия
между федеральными, региональными и муниципальными органами власти при управлении
объектами собственности, которое в настоящее время осуществляется во многих случаях
совместно.
Отметим основные направления единой государственной политики в сфере
управления
земельно-имущественными
отношениями:
подготовка
и
реализация
законодательных и нормативных правовых актов, совершенствование структуры и
механизмов
государственного
управления,
стимулирование
рынка
недвижимости,
реформирование системы имущественных платежей, институциональные преобразования
инфраструктуры земельной и иной недвижимости. Требуется постоянное улучшение
законодательной базы в части прав имущественной собственности, приведение в
соответствие правовой и экономических сторон отношений собственности [7].
9. Договор как главный инструмент регулирования имущественных отношений на
рынке недвижимости.
Основным инструментом при реализации имущественных прав на недвижимое
имущество с давних времен является договор. Это соглашение двух или нескольких лиц об
установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор
выполняет сложные и многообразные функции: общие и специфические. К первым можно
отнести
волеизъявляющую,
инициативную,
координационную,
информационную,
обеспечения обязательств; ко вторым – закрепление отношений сторон в виде обязательств,
осуществление прав на недвижимое имущество, осуществление санкций, предусмотренных
сторонами и законом и т.д.
Сделки с недвижимым имуществом практически всегда осуществляются в форме
заключения договора. Нам известно, что к имущественным правоотношениям будут
относиться "Договор дарения жилого дома", "Договор купли-продажи земельного участка",
"Договор ипотеки производственного здания", «Договор об отчуждении недвижимости» и
др. При этом при разработке, согласовании условий и заключении договоров в отношении
недвижимого имущества, необходимо руководствоваться общими принципами договорного
права: добровольностью, равноправием сторон, автономией воли, заинтересованностью,
соответствием законам, обязательностью исполнения, ответственностью, презумпцией вины
должника, соответствием сущности договора, защитой слабой стороны.
10. Статистика разрешения в РФ имущественных споров, связанных с недвижимым
имуществом.
Согласно статистике, от процедур недружественных слияний и поглощений, в
которые входят скупка акций, приобретение контроля над предприятием в результате
использования внеправовых методов, ежегодно страдает примерно 3000 юридических и
физических лиц на территории РФ [8].
Имущественные споры могут возникать по следующим причинам:
− последствия неисправимых ошибок государственных органов, допущенных данными
органами в процессе приватизации государственного имущества;
− последствия
недостаточного
регулирования
в
учредительных
документах
организации взаимоотношений между учредителями и несоблюдение правовых норм
разрешения спорных ситуаций на этапе создания хозяйственных сообществ; следует
отметить, что эти два обстоятельства являются основными факторами возникновения
конфликтных ситуаций между партнерами по вопросу имущества;
− последствия определенных пробелов в законодательном урегулировании партнерских
отношений.
К имущественным спорам на практике относятся все конфликты, связанные с
подтверждением прав на имущество, на денежные суммы, на владение имуществом и все
формы его использования на основе договоров, возмещение имущественного ущерба, а
также любые хозяйственные конфликты, обусловленные имущественными интересами.
Наиболее распространены следующие виды имущественных споров о недвижимом
имуществе:
− споры о признании права собственности на квартиру,
− споры по основанию участия в строительстве жилого дома,
− споры о признании права собственности на пристроенную часть дома,
− споры о признании преимущественного права на покупку дома и переводе прав и
обязанностей покупателя,
− споры по незаконному выселению, расторжению договоров аренды, субаренды
− споры о самовольно возведенных строениях.
В перечисленных случаях особенно важным является индивидуальный подход,
поскольку шаблонные ситуации встречаются на практике крайне редко.
Таким образом, можно сделать вывод, что имущественные споры являются одними из
наиболее сложных видов споров, встречающихся на практике.
По мере развития рыночных отношений все более выраженной становится проблема
регулирования имущественных отношений и прав на недвижимое имущество, а также
управления земельно-имущественным комплексом. Для этого должна быть создана прочная
система,
которая
будет
включать
экономико-правовое
регулирование
земельно-
имущественного комплекса и планирование.
Ожидаемое
повышение
эффективности
управления
земельно-имущественными
отношениями при постоянной корректировке законодательства и нормативной правовой
базы, изменяющихся целях экономического развития, необходимости реализации очередных
социальных
программ
невозможно
без
достаточного
количества
опытных
высококвалифицированных специалистов. Их подготовку и повышение квалификации
следует проводить постоянно в рамках единой кадровой политики, учтя региональные,
муниципальные и отраслевые особенности субъектов и объектов управления.
Список литературы
1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации :
[Электронный ресурс] : федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 №
51-ФЗ : [ред. от 05.10.2015]. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство.
ВерсияПроф.
2. Российская Федерация. Законы. «О государственном кадастре недвижимости» от
24.07.2007 № 221-ФЗ [Электронный ресурс][ред. от 04.11.2014]. − Режим доступа:
КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.
3. Российская Федерация. Законы. «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ [Электронный ресурс][ред. от
21.07.2014]. − Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.
4. Юшков С. В. Русская Правда: происхождение, источники, ее значение. — М: Гос. издво юрид. лит-ры, 1950. — 378 с.
5. Тархов В.А. Указ. соч.; Алексеев С.С. Указ. соч. С. 21; Певзнер А.Г. Понятие и виды
субъективных гражданских прав // Ученые зап. ВЮЗИ. М., 1960. Вып. 10. С. 36.
6. Иванов
В.В.,
Хан
О.К.
Модель
системы
эффективного
управления
недвижимостью//Менеджмент в России и за рубежом. 2005. № 5. С. 43.
7. Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Кимельман С.А. Земельно-имущественные отношения:
основы управления. – М.: ВШПП. 2006. – 128 с.
8. Статистическая отчетность : Нижегородстат / Фед. служба гос. статистики, Центр
статистической
информации.
[Нижний
URL: http://nizhstat.gks.ru/ (дата обращения: 18.03.2015).
Новгород],
2015.