1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Актуальность темы исследования.

1
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Чем выше уровень развития
бизнеса, тем более актуальным становится формирование имущественной
основы предпринимательства, поскольку она является не только мерой
обеспечения ответственности по обязательствам хозяйствующего субъекта,
но и средством капитализации активов. Проведение экономической реформы
во всех областях деятельности
неразрывно связано с развитием и в
некоторых сферах укрупнением бизнеса и, как следствие, с проблемами
оборота недвижимого имущества. В процессе
становления бизнеса,
приведения его к рыночным параметрам для субъекта предпринимательской
деятельности
первым по значимости встает вопрос, связанный с
определением правового статуса используемого недвижимого имущества.
Недвижимое имущество отличается ото всех вещей, поименованных в
ст. 128 ГК РФ, тем, что обладает, как правило, значительной стоимостью по
сравнению с другими видами имущества, требует серьезных затрат на его
содержание.
Что касается
закрепления прав
возможности сохранения недвижимого
имущества,
владения, пользования и распоряжения,
также
существует множество проблем, т.к. недвижимое имущество нельзя
удерживать, например, в депозитарии банка,
как иную ценную вещь –
предмет роскоши, ценную бумагу, деньги и др. Отсюда,
единственным
способом закрепления права на недвижимое имущество за легальным
пользователем или обладателем
является четкая правовая регламентация
сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на
вновь создаваемое недвижимое имущество.
В силу перечисленных выше причин – значительная стоимость
недвижимого имущества и невозможность удержания его легальным
обладателем, кроме как путем закрепления права на имущество, остро встает
2
вопрос
участия
недвижимости.
государства
В
процессе
в
правовом
регулировании
осуществления
оборота
предпринимательской
деятельности имущество оказывается включенным в хозяйственный оборот,
от чего возрастает вероятность злоупотреблением правом.
Необходимость существования особого правового режима в отношении
недвижимости прослеживается и в историческом контексте, и при анализе
оборота недвижимости в других правовых системах.
Анализ существующего правового регулирования
различного рода
сделок в целях формировании имущества предприятий на территории
Российской
Федерации,
проблем,
возникающих
в
процессе
их
осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить
некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются
особенно актуальными.
Состояние научной разработанности проблемы. В настоящее время
проблема определения недвижимого имущества и его оборота занимает
серьезное место в научных исследованиях. Созданный при Президенте
Российской Федерации совет по кодификации законодательства разработал
Концепцию 1 о недвижимом имуществе, в которой
обозначен
ряд
серьезных теоретических положений, связанных с правовым регулированием
оборота недвижимости и регистрацией прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, а также предложены пути решения наиболее сложных задач,
возникающих
деятельности.
в
процессе
осуществления
предпринимательской
Однако следует отметить, что количество работ в данной
области, по сравнению с другими направлениями юридической науки,
незначительно.
акцентировали
Долгое время российские и советские ученые не
внимание
на
последних
достижениях
зарубежных
исследователей по причине отсутствия в СССР права частной собственности
на недвижимость и ее оборота. В большой степени это касалось имущества
1
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при
Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства;
Исслед. Центр частного права.// Под общ. ред . В.В. Витрянского, О,М. Козырь, А.А. Маковской. М., Статут.
2004
3
предприятий, которые до недавнего времени все без исключения были
государственными. С развитием частной собственности на недвижимое
имущество и
частного предпринимательства возникла необходимость в
теоретических разработках. Принятые в начале 90-х годов законы о
приватизации и предпринимательской деятельности, а также экономические
концепции развития отдельных отраслей хозяйственной деятельности
стимулировали бурное развитие частного предпринимательства, что привело
к необходимости правого регулирования отношений по поводу недвижимого
имущества для предприятий различных организационно-правовых форм.
При наличии значительного количества работ в области исследования
сделок с недвижимым имуществом с точки зрения осуществления
гражданских прав, в юридической литературе практически не встречается
исследований
на
тему
предпринимательской
использования
деятельности
и
имущества
совершенствования
в
целях
публично-
правовых институтов, регулирующих оборот недвижимости в целях развития
бизнеса.
Отсутствуют работы по изучению правового регулирования учета
недвижимого
бухгалтерской
имущества
и
в
технической
интересах
предпринимательства,
инвентаризации,
оценки
его
стоимости
недвижимости, отражении сведений о недвижимом имуществе в документах
организации, расходовании средств на содержание. Так, например, ни один
нормативно-правовой акт, за исключением Налогового кодекса Российской
Федерации не дает сколько-нибудь точного определения капитальному и
текущему ремонту недвижимого имущества, что, несомненно, важно для
владельца недвижимости – предпринимателя, планирующего расходы на
содержание имущества и уплату налогов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют
труды ученых, сферы научных интересов которых так или иначе касались
недвижимого имущества или общих начал имущественного оборота.
В их
числе труды М.В. Абрамовой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.Г. Быкова,
4
В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Е.П. Губина, Д.И. Дедова,
В.А. Дозорцева, В.С. Ема, И.В. Ершовой, Ю.Г. Жарикова, А.А. Завьялова,
О.С. Иоффе, С.А. Карелиной, Е.А. Киндеевой, О.М. Козырь, О.А.
Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина, В.А. Лапача, П.Г.
Лахно, А.А. Маковской, А.Л. Маковского, И.Б. Новицкого, С.А. Паращука,
М.Г. Пискуновой, К.П. Победоносцева, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И.
Скловского, С.А. Сосны, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, Е.А. Флейшица,
А.П. Фокова, Р.О. Халфиной, В.М. Хвостова, Б.Б. Черепахина, В.В.
Чубарова, И.С. Шиткиной, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева и других
ученых.
Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости
рассматривалось и в историческом развитии, автор в ходе работы изучил
труды таких крупных российских ученых как И.Н. Берштейн, И.Л. Брауде,
В.П. Грибанов, А.С. Звоницкий, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, Е.Н. Носов, И.С.
Перетерский, К.П. Победоносцев, В.И. Серебровский, В.И. Синайский, Н.С.
Суворов, Г.Ф. Шершеневич, В.Н. Шретер и другие.
За рубежом
изучение
недвижимого имущества и включение его в
оборот в целях предпринимательской деятельности имеет долгую историю.
Становление российского законодательства о недвижимости обусловило
необходимость в изучении теории и практики
управления объектами
недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где
законодательство о недвижимости сформировалось на основе практики его
использования в предпринимательской деятельности, а описание объекта
недвижимости имеет четкую структуру. Особую ценность зарубежного
опыта следует признать и потому, что развитие юридической науки не было
потрясено революциями, которые бы приводили к полному отказу от права
частой собственности на недвижимое имущество и, в частности, землю. При
использовании достижений зарубежных ученых Е. Беккера, А. Бринца,
Г.Гегеля, В.Захариа, Р.Зома, Р.Иеринга, И.Канта, Р.Коуза, Дж. Локка, Ж.
Руссо, Р.Саватье, Ф.Савиньи, Дж. Смита и других были сформулированы
5
выводы о тенденциях развитии законодательства о недвижимости в других
правовых системах.
Методологической основой диссертации является комплекс научных
методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой,
структурно-функциональный,
сравнительно-правовой,
логический,
диалектический и другие методы исследования.
В работе, наряду с историческими и правовыми, были использованы
материалы и источники различных областей знаний, в том числе философии,
физики, экономики, обществознания.
Объектом
возникающих
исследования
по
поводу
является
система
формирования
правоотношений,
объектов
недвижимости,
составляющих имущественную основу предпринимательства, владения,
пользования
и
распоряжения
ими
в
целях
осуществления
предпринимательской деятельности.
Предметом исследования является состояние и правовые механизмы
совершенствования регулирования оборота недвижимого имущества в целях
предпринимательской
системного
деятельности,
подхода
к
а
также
построению
оценка
возможности
нормативно-правовой
базы,
регулирующей оборот недвижимости при формировании имущественной
основы деятельности предприятия.
Целью исследования является обобщение российского и зарубежного
теоретического
и
практического
использования
недвижимого
опыта
имущества
правового
в
регулирования
предпринимательской
деятельности и определения путей совершенствования законодательства в
области оборота недвижимости и повышения эффективности использования
недвижимости как объекта предпринимательских правовых отношений.
6
В соответствии с указанной целью были поставлены следующие
задачи:
-
определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект
недвижимости», «технологический комплекс» и некоторых других на основе
изучения работ отечественных и зарубежных авторов;
-
изучение
существующего
недвижимости
нормативного
регулирования
оборота
с целью определения его целостности и внутренней
непротиворечивости, связанного с первоначальным приобретением прав на
создаваемое имущество и передачей прав на уже созданное имущество в
процессе осуществления предпринимательской деятельности;
-
изучение результатов практической деятельности
муниципальных органов власти по передаче
государственных и
недвижимого имущества из
государственной и муниципальной собственности в частную с целью
развития предпринимательства как основы стабильной деятельности региона;
-
установление оптимального соотношения между публично-правовым и
частно-правовым регулированием сделок с недвижимостью;
-
определение возможности изучения и применения международного
опыта решения проблем в сфере регулирования оборота недвижимого
имущества в Российской Федерации.
Научная новизна выводов и положений заключается в том, что в
работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем
правового регулирования оборота недвижимого имущества с целью создания
имущественной основы для различных
субъектов предпринимательской
деятельности. Проанализированы, с точки зрения предпринимательской
деятельности, ряд способов приобретения имущества в собственность
предприятий, на ином вещном праве, а также на основе осуществления
обязательственных прав. Показана необходимость правового регулирования
таких аспектов управления недвижим имуществом как бухгалтерский и
технический учет.
7
На защиту выносятся следующие положения:
1. Предложена
целях
классификация недвижимого имущества, используемая в
предпринимательской
инвестиционной
и
деятельности,
коммерческой
с
точки
привлекательности
зрения
объектов.
Классификацию объектов недвижимости для их понимания как
объектов предпринимательского права предложено основывать на
следующих критериях: происхождение
(вновь создаваемый объект,
реконструируемый и т.п.), назначение (коммерческое или
осуществления
социальных
функций),
масштаб
для
(комплексная
застройка, отдельное строение, сооружение, водопроводные сети и
т.п.),
готовность
к
реконструкции),
использованию
(стадия
строительства
оборотоспособность
или
(коммерческая
привлекательность, возможность быстрой реализации).
2. Аргументирована позиция, согласно которой имущество должно быть
субъективировано для включения его в хозяйственный оборот.
Рассматривать имущество безотносительно к субъекту и его правам на
него нельзя, т.к. имущество вне субъекта не может быть включено в
оборот
и
перестает
быть
интересным
с
точки
зрения
предпринимательства.
3. Показана необходимость формирования технологических и иных
комплексов на этапе технической инвентаризации в целях регистрации
сложного объекта и включения его в оборот как единого объекта
недвижимого
имущества,
исходя
их
предполагаемых
целей
использования объекта. Данные бухгалтерского учета в отношении
отражения
сформированного
сложного
объекта
должны
быть
скорректированы в соответствии с необходимостью учитывать вновь
сформированный объект как одну единицу учета.
4. Обоснована необходимость
внесения изменений в действующее
законодательство, а именно в Налоговый Кодекс РФ, позволяющих
учитывать затраты на содержание недвижимого имущества с момента
8
заключения
имущества,
сделки,
направленной
на
передачу
недвижимого
до момента завершения регистрации права нового
правообладателя
в
целях
реализации
предпринимательской
деятельности. Показано почему следует позволить предпринимателям
включать в состав затрат издержки на содержание недвижимости в
«переходный» период при условии последующей регистрации прав на
объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Обоснована необходимость изменения порядка закрепления прав на
недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или
оперативном
управлении,
поскольку,
существующая
система
препятствует развитию предпринимательской деятельности с участием
государственных и муниципальных предприятий. Показано, что
наличие исключительного порядка в отношении закрепления прав на
имущество, передаваемое в хозяйственное ведение и оперативное
управление, отрицательно влияет на развитие хозяйственного оборота,
не гарантирует кредиторам предприятий, использующих имущество на
таком праве, возврат средств, обеспеченных недвижимым имуществом.
6. Предложен механизм перезаключения договоров аренды земли и
оформления
иных
прав
на
земельные
участки
при
покупке
недвижимости в случаях, когда собственники земли и расположенной
на ней недвижимости не совпадают в одном лице, в целях реализации
идеи «единого объекта» или «единой судьбы» объекта недвижимости,
стабилизации
имущественного
оборота
и
развития
предпринимательской деятельности
7. Вскрыта необходимость законодательного регулирования методики
определения субъекта права собственности при возведении нового
объекта
недвижимости.
Существующий
порядок
определяет
необходимость оказаться первым заявителем в органах по регистрации
прав на недвижимое имущество, что негативно сказывается на
9
предпринимательской деятельности и влечет за собой злоупотребление
правом.
8. Обоснована необходимость внесения изменений в ст. 28 Закона «О
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые
позволят предпринимателю избежать многократного обращения в
судебные инстанции, сначала за установлением факта владения
имуществом, а затем,
за признанием права на основании уже
состоявшегося решения о признании факта. Определен необходимый
перечень документов, который позволил бы с высокой степенью
достоверности подтвердить не только факт владения имуществом, но и
право владельца на это имущество.
9. Обоснована необходимость внесения изменений в Гражданский кодекс
Российской
Федерации
положения,
содержащего
порядок
и
возможность учета арендованного имущества на балансе арендатора,
как это регулируется сегодня в отношении имущества переданного в
доверительное управление, поскольку существующее положение не
отвечает интересам предпринимательской деятельности и затрудняет
имущественный оборот, т.к. учет и использование имущества
осуществляется разными субъектами.
Теоретическая
и
практическая
значимость
диссертации
определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с
нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта
недвижимости и определения значимости недвижимого имущества в
процессе формирования имущественной основы бизнеса. Показаны научные
подходы, лежащие в основе противоречий трактовки понятия недвижимого
имущества. Обобщены способы формирования имущества предприятия с
использованием различных правовых институтов.
Практическая значимость работы определяется ее актуальностью для
представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих
законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере
10
оборота недвижимого имущества и формированию имущества вновь
создаваемых и реорганизуемых предприятий различных отраслей экономики.
Интерес к работе может быть проявлен хозяйствующими субъектами, в той
мере, которая касается многообразия создания имущественной основы
бизнеса и способов управления недвижимостью с использованием известных
правовых механизмов.
Основные
теоретические
положения
и
выводы
могут
быть
использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов
гражданского, административного, предпринимательского права, в системе
повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при
подготовке кадров, связанных с регистрацией прав на недвижимое
имущество, а также в научно-исследовательских разработках по проблемам
осуществления операций с недвижимым
имуществом и управления
недвижимым имуществом в предпринимательских целях.
Результаты работы могут быть использованы для дальнейшего
развития оборота недвижимого имущества, поскольку развитие бизнеса в
большой степени определяет изменение законодательства о недвижимом
имуществе.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на
кафедре предпринимательского права МГУ им. М.В. Ломоносова, где
проведено ее рецензирование и обсуждение. По проблемам формирования
имущественной основы предпринимательской деятельности и регистрации
прав на сложные объекты недвижимости были сделаны доклады на научнопрактических конференциях в МГУ и практических семинарах в различных
регионах России в процессе практической деятельности диссертанта при
работе с муниципальными комитетами по имуществу и предприятиями.
Структура
диссертации
включает
введение;
три
главы,
объединяющие двенадцать параграфов; список использованных нормативноправовых актов и научной литературы.
11
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ.
Во введении обоснованы выбор и актуальность темы исследования,
показана степень ее разработанности, определены объект, предмет, основные
задачи, цели и методы исследования, дан обзор теоретической базы,
раскрыты
научная
новизна,
практическая
значимость
и
апробация
результатов исследования, сформулированы положения, выносимые на
защиту.
ГЛАВА ПЕРВАЯ посвящена раскрытию наиболее фундаментального
понятия «имущество» правового и экономического аспектам, показана его
философская парадигма. Проанализированы различные
понятие «имущество»
и способы
его определения
воззрения на
в историческом
контексте и в разных правовых системах. Отдельный параграф посвящен
раскрытию понятия «недвижимое имущество», его определению, признакам,
соотнесению с другими категориями вещей. Существенное место уделено
земле как особому объекту недвижимости, включаемому в хозяйственный
оборот по мере развития рынка недвижимости. Рассмотрены особенности
регулирования «единого объекта» недвижимости и объектов недвижимости,
связанных «единой судьбой».
Параграф первый.
Понятие «имущество» является наиболее
фундаментальным и многоаспектным, включающим в себя юридические и
экономические характеристики. В определение понятия «имущество» входят
имущественные права, которые также как и само имущество должны быть
оценены в целях оборота и субъективированы. Имущество вне оценки и
принадлежности субъекту не представляет интерес для осуществления
предпринимательской деятельности.
На многозначность понятия «имущество» указывал Г.Ф. Шершеневич,
предлагая
различать
имущество
с
экономической
точки
зрения
и
юридическое понятие имущества. 2 Обращая внимание на необходимость
2
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. (по изданию 1907 г.) М., 1995. с.94
12
денежной оценки имущества и имущественных прав, А. Бринц писал: «В
имуществе нет ничего, что не стоило бы денег, но не все, что стоит денег,
входит в имущество». 3
В.И. Синайский, отождествляя понятия «объект права» и «имущество»,
указывал на различие между «наличным имуществом», которое определяется
как физический или телесный предмет и «долговым имуществом» как
бестелесным предметом (точнее, обязательственными правами).
Изучение
различных точек зрения, позволили автору сделать вывод о том, что вещь,
включаемая в оборот, не может существовать сама по себе, вне определения
властвующего субъекта, и должна быть оценена в целях оборота, исключая
внеоборотные вещи, такие как солнце, луна, солнечный свет и т.п.
В
параграфе
соотнесены
гражданский оборот, рассмотрены
объемы
понятий
экономический
и
отличные от гражданско-правовых
подходы к определению имущества. Так для целей предпринимательской
деятельности предложена иная классификация имущества, связанная с
масштабностью, оборачиваемостью, степенью готовности к использованию и
т.п., учтены бухгалтерские и статистические классификации имущества, т.к.
они позволяют использовать денежную оценку имущественных объектов в
целях
предпринимательства
при
осуществлении
деятельности
по
управлению имуществом в широком понимании.
Что касается современного законодательства, то в нормативных актах
встречаются два различных подхода к определению понятия «имущество».
Первый из них состоит в фактическом приравнивании имущества только к
вещам. Второй подход состоит во включении в содержание понятия
«имущество» также и имущественных прав, что точно соответствует статье
128 ГК РФ.
Второй параграф посвящен
определению понятия «недвижимое
имущество» как в историческом, так и в сравнительно-правовом контексте.
3
См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. Юр. центр.,СПб.,2002// цитата из Brinz A. Lehrbuch
der Pandekten – 2. Erlangen, 1873.s.447.
13
Отмечается,
что
признаки
недвижимости
закреплены
в
законодательстве многих стран, при этом используются самые разные
подходы.
Проведенный
анализ
зарубежного
и
российского
дореволюционного законодательства показал, что, несмотря на различия в
подходах к определению недвижимости, во всех странах выделяется единый
признак в качестве определяющего – тесная связь с землей.
Отмечается, что впервые термин «недвижимое имущество» появился в
законодательстве Российской империи в 18 веке. Выделение недвижимого
имущества из общей массы связано с поземельным оборотом, ибо основой
недвижимости является земельный участок.
Деление на движимое и недвижимое имущество в отечественном праве
оказалось ненужным после установления исключительно государственной
собственности на землю и изъятием земель из частного оборота. В
примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 года указывалось, что «с отменой
частной собственности на землю деление имуществ на движимые и
недвижимые упразднено». Основы гражданского законодательства Союза
ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., уже
содержали нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.
Советское гражданское законодательство не приняло классификацию
вещей на движимые и недвижимые, но возникли новые законодательства,
такие как земельное, водное, законодательство о недрах, которые были
призваны отразить особенности оборота недвижимого имущества.
Перечисленные в настоящее время в ст.130 ГК РФ недвижимые вещи
отнесены к категории недвижимых по разным основаниям, что само по себе,
с общенаучной точки зрения, не может не сказаться на ущербности
регулирования оборота таких различных вещей единым образом, а понятие
«недвижимость» на сегодня определяют не столько характеристики самой
вещи, сколько правила, созданные для ее гражданского оборота.
Третий параграф посвящен земле как объекту особого рода. Являясь
важнейшей составной частью природы, земля выступает в качестве
14
природного объекта и природного ресурса, служит основой жизни человека,
и в то же время осуществления хозяйственной и иной деятельности.
Одновременно земля выступает как недвижимое имущество, объект права
собственности и иных прав. Отношения по использованию и охране земель в
Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории (земельные отношения)
регулируются земельным законодательством. Имущественные же отношения
по
владению,
пользованию
и
распоряжению
землей
как
объектом
недвижимого имущества, а также по совершению сделок с ними
регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено
земельным и иным специальным законодательством (водным, лесным, об
охране окружающей природной среды, о недрах и пр.).
Земля в качестве объекта недвижимого имущества выступает в виде
земельных участков и их частей. Гражданский кодекс не дает определения
«земельному участку», однако определяет все другие объекты недвижимости
как прочно связанные с «землей».
Формирование
земельного
участка
осуществляется
посредством
проведения кадастрового учета, независимо от форм собственности на
землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных
участков.
Серьезной проблемой при обороте недвижимого имущества и проблемой
в осуществлении предпринимательской деятельности является ограничение
прав по его использованию даже у собственника, т.к. права на земельные
участки под объектами, в частности, коммерческой нежилой недвижимости,
не всегда принадлежат собственникам недвижимого имущества на вещном
или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могут принадлежать,
например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодекса РФ, и
регулируются в публичных интересах различными нормативными актами. В
этой связи в работе особо рассмотрен
вопрос о регистрации договоров
аренды и безвозмездного пользования, поскольку это имеет огромное
15
значение
для
осуществления
предпринимательской
деятельности
с
использованием земельных участков.
В параграфе четвертом речь идет о том, что Земельный кодекс РФ в
п.п. 5 п. 1 ст. 1
провозглашает необходимость оформления земельных
отношений при отчуждении зданий, строений и сооружений
с учетом
принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними
объектов. Это положение призвано обеспечить вовлечение земли и
недвижимости в хозяйственный оборот. С начала 2000 года предполагалось
«законодательное
оформление
правовой
концепции
единого
объекта
недвижимости через определение земельного участка как базового элемента
недвижимости, а любых его строительных изменений – как улучшений
земельного участка» 4 .
Отчуждение
здания,
строения,
сооружения,
находящихся
на
ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу,
проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом
разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан
и юридических лиц.
В силу статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ
"О
приватизации
государственного
и
муниципального
имущества"
приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением
лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых
этим имуществом и необходимых для его использования.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение,
находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу переходит право
на использование соответствующей части земельного участка, занятой
зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на
тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35
4
Это положение закреплялось в «Плане действий правительства РФ в области социальной политики и
модернизации экономики на 2000 – 2001 годы», утвержденном Распоряжением Правительства РФ от
26.07.2000 г. №1072-р, а также в «Программе социально-экономического развития Российской Федерации
на среднесрочную перспективу 2002-2004 годы», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10
июля 2001 года № 910-рп.
16
ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Если собственник зданий и сооружений обладал
правом аренды или правом безвозмездного срочного пользования земельным
участком, то к новому собственнику также переходят соответственно права
аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком.
Земельное законодательство закрепляет требования, при выполнении
которых собственники недвижимого имущества могут стать собственниками
или арендаторами земли. Между тем ни земельное, ни гражданское
законодательство не предусматривают механизм возникновения этих прав.
Судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием.
Следует признать, что идею «единого объекта», т.е. земельного участка
и находящегося на нем объекта недвижимости, реализовать невозможно.
Причин тому множество, но в качестве основной можно назвать конфликт
частных и публичных интересов. В данном контексте «конфликт» не следует
понимать буквально. Речь идет о способах регулирования частей «единого
объекта», которые являются предметами различных отраслей права, одна из
которых частная, а другая публичная.
Идея «единого объекта», вероятно, может быть воспринята лишь в
одном случае, если на каком либо этапе собственник здания и собственник
земельного участка совпадут в одном лице.
ВО
ВТОРОЙ
ГЛАВЕ
работы
рассматривается
необходимость
обособления имущества для целей хозяйственного оборота с позиции
целесообразности
ведения
бизнеса, обсуждаются
различные способы
формирования имущественной основы предпринимательской деятельности с
использованием различных правовых институтов: право собственности,
ограниченные вещные права, обязательственные права и вскрываются
противоречия и недостатки правового регулирования этих способов при
осуществлении предпринимательской деятельности.
В параграфе первом отмечается необходимость закрепления за
юридическим лицом определенного состава имущества, позволяющего
осуществлять предпринимательскую деятельность. Обособление имущества
17
происходит не с
имущества
позиции формы, а с позиции использования этого
для ведения бизнеса, т.е. с позиции целесообразности.
Имущество, обособленное для целей предпринимательства от имущества
иных лиц,
служит основой деятельности
и мерой ответственности по
обязательствам хозяйствующего субъекта.
Использование
имущества
в
предпринимательской
деятельности
предполагает обязательный учет имущества в соответствии с правилами
бухгалтерского учета, определением его стоимости с соблюдением правил
оценки и переоценки, а также правил реализации (выбытия) имущества 5 .
Права на недвижимое имущество, как и на любое другое, могут быть
приобретены
по следующим основаниям: а) приобретение имущества в
собственность, б) на ином вещном праве (хозяйственное ведение или
оперативное управление), в) на основании договора.
Второй параграф посвящен проблемам приобретения юридическим
лицом права собственности на недвижимое имущество для осуществления
предпринимательской деятельности. Законом предусмотрен целый ряд
возможных способов приобретения имущества в собственность. В работе
рассмотрены различные способы приобретения права собственности в целях
осуществления
предпринимательской
деятельности
субъектами
предпринимательской деятельности.
Приватизация
как
способ
приобретения
права
собственности.
Приватизация государственного имущества, создание частного сектора
экономики
является
необходимым
условием
обеспечения
свободы
предпринимательской деятельности. Если говорить о современных путях
развития бизнеса и предпринимательской деятельности, то можно условно
выделить два глобальных направления приватизации. Первый из них
-
приватизация имущества предприятия, за исключением жилищного фонда 6 ,
или приватизация имущественного комплекса предприятия, второй способ
5
Учебник предпринимательского права. М., 2003, МГУ им. Ломоносова, под ред. Губина Е.П. и Лахно П.Г.
с.155
6
См. ФЗ №178 от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».
18
заключается в создании управляющей компании и передаче ей имущества
предприятия в аренду или доверительное управление, т.е. приватизация
управления. 7
приватизации
Нами подробно рассмотрен порядок и последствия
государственного
и
муниципального
имущества,
последовательность действий предприятия при включении его в прогнозный
план приватизации, особенности приватизации имущественных комплексов
унитарных предприятий, а также проблемы определения нормативной цены
приватизируемого имущества и, в частности, земельных участков. Уделено
внимание необходимости приватизировать земельные участки в составе
имущественного комплекса предприятия.
Бесхозяйное имущество.
В этой части
работы обсуждается
возможность и порядок
приобретения недвижимого имущества в собственность путем установления
прав на бесхозяйное имущество, а также
предпринимательской
деятельности
и
способы осуществления
ведения
учета.
В
отношении
недвижимых бесхозяйных вещей применяются правила п. 3 ст. 225 ГК РФ. С
момента принятия на учет бесхозяйного объекта недвижимости и до момента
регистрации права муниципальной или
правовые
и
финансовые
средства
иной собственности на него
предприятий
и
организаций
для
обслуживания приобретаемого объекта весьма ограничены. В качестве
способа разрешения создавшейся ситуации предлагается использование
договора хранения.
Внесение имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственных
обществ и товариществ.
При внесении в уставный капитал недвижимого имущества
вопрос о
встает
необходимости государственной регистрации сделки по
отчуждению недвижимого имущества и регистрации перехода права
7
В этом случае речь не идет о передаче имущества, только о делегировании функции управления. В
частности, в настоящее время принят Федеральный закон от 21 июля 2005 года №115-ФЗ «О концессионных
соглашениях» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005 г. N 30 (часть II) ст.3126) , который
законодательно закрепил возможность передачи имущества казны муниципального образования на
конкурсной основе в пользование управляющей компании на основе концессионного соглашения.
19
собственности от одного лица к другому, т.е. от учредителей к обществу. В
случае, когда речь идет о вновь создаваемом предприятии, не представляется
возможным идентифицировать лицо, в пользу которого отчуждается
имущество, до момента его государственной регистрации и внесения его
(лица) в реестр юридических лиц. Осуществить же
регистрацию
юридического лица тоже нельзя, т.к. закон выдвигает требование о внесении
в уставный капитал общества имущества и документального подтверждения
его внесения
при подаче документов на
государственную регистрацию
юридических лиц. В отношении недвижимости должное оформление
учредительного договора связано с государственной регистрацией перехода
права собственности на недвижимое имущество, а зарегистрировать переход
права нельзя в силу отсутствия субъекта, в пользу которого отчуждается
имущество. Таким образом, внесение недвижимого имущества в уставный
капитал вновь создаваемого общества невозможно, что с нашей точки зрения
ограничивает осуществление предпринимательской деятельности.
В работе
уставного
обоснована позиция, согласно которой при увеличении
капитала
недвижимым
за
счет
имуществом,
дополнительных
необходимо
вкладов,
сначала
внесенных
осуществить
государственную регистрацию права общества на недвижимое имущество и
только
после
этого
государственную
регистрацию
изменений
в
учредительные документы общества.
Реорганизация юридических лиц.
Реорганизация юридического лица в соответствии с п.1 ст.57 ГК РФ,
осуществляется в таких формах: слияние, присоединение, разделение,
выделение, преобразование. Во всех случаях, кроме
выделения,
прекращается деятельность, по крайней мере, одного юридического лица,
однако его права и обязанности не прекращаются, а переходят к вновь
созданному лицу в порядке правопреемства.
Сделка, направленная на реорганизацию, может считаться исполненной
именно в момент регистрации новых юридических лиц, а при реорганизации
20
в форме присоединения – в момент внесения в Единый государственный
реестр юридических лиц записи прекращении деятельности последнего из
присоединенных юридических лиц. Однако, по общему правилу, сделка с
недвижимым имуществом
требует государственной регистрации прав на
имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. В отношении недвижимого имущества
реорганизуемого юридического лица судебная практика подтверждает вывод
о том, что при его преобразовании
право на недвижимое имущество
возникает у правопреемника с момента государственной регистрации в
качестве юридического лица. Иной подход привел бы к тому, что
недвижимое имущество с момента исключения из реестра реорганизованного
юридического лица до момента государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, в порядке, установленном законом о регистрации
прав на недвижимое имущество, оставалось бы бесхозяйным, а значит,
порядок приобретения права собственности на такое имущество должен был
регулироваться соответствующими нормами ст. 225 ГК РФ, а не нормами о
реорганизации.
Судебное решение (установление факта принадлежности имущества).
Арбитражными судами часто рассматриваются дела об установлении
факта принадлежности недвижимого имущества на праве собственности
тому или иному юридическому лицу. В 90-ые годы в результате проведения
приватизации крупных и средних предприятий определялась только общая
цена предприятия, величина уставного капитала, но отсутствовал перечень
объектов недвижимости, включаемых в уставный капитал образуемого
общества. Действовавшее в то время приватизационное законодательство не
предусматривало полной инвентаризации имущества предприятий.
Разрешение вопроса о принадлежности недвижимого имущества на
праве собственности определенному субъекту, приобретшему имущество в
результате акционирования предприятия, непременно связано с судебным
разбирательством и установлением в судебном порядке юридического факта.
21
Право собственности на недвижимую вещь может возникнуть только в
результате проведения государственной регистрации судебного решения об
установлении факта владения имуществом или признания права
за лицом.
Регистрирующие органы, как правило, отказывают в регистрации права
собственности на основании судебного решения об установлении факта
владения недвижимой вещью.
В
работе
предложена
система
исследования
обстоятельств,
позволяющая судить о принадлежности прав на недвижимость юридическим
лицам, приобретшим имущество в процессе приватизации.
Создание нового объекта недвижимости
Среди первоначальных оснований прав собственности на строение
является
его
создание.
Создание
нового
объекта
недвижимости
существенным образом отличается от иных способов приобретения
имущества, хотя бы потому, что процесс создания носит длящийся характер.
Говоря об объекте нового строительства, следует отметить, что все три
параметра – объект, субъект и вид права - отличаются высокой степенью
неопределенности.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания,
сооружения,
и
другое
вновь
создаваемое
недвижимое
имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации. Следовательно, до проведения регистрации, независимо от
стадии строительства, объект нельзя считать объектом недвижимости. В
работе
уделено
значительное
внимание
определению
объекта
незавершенного строительства, т.к. данное положение существенно влияет на
возможность приобретения прав на недвижимую вещь и определение
объекта права.
Вторым неопределенным параметром нового строительства является
субъект права. Определение субъекта права не отрегулировано на сегодня
законодательно. Собственниками
вновь возводимого объекта могут быть
застройщик, инвестор, ряд инвесторов, в случае долевого строительства,
22
подрядчик. Процесс определения субъекта права, равно как и определения
объекта права отнесен на момент государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, что в большой степени осложняет его.
При определении вида права, равно как и субъекта, необходимо
учитывать за счет каких средств были осуществлены перечисленные выше
этапы строительства.
Приобретательная давность.
Существо приобретательной давности весьма специфично и отлично
от иных способов приобретения права собственности, в особенности, когда
речь идет о недвижимости, возникновение права собственности на которую,
законодатель связывает с моментом государственной регистрации. В силу
требований, предъявляемых государством к ведению предпринимательской
деятельности, лицо, открыто владеющее объектом недвижимого имущества,
должно осуществлять расходы на его содержание, обязано уплачивать налоги
и т.п. Осуществляя вышеперечисленные действия, возникает необходимость
подтвердить принадлежность конкретного имущества лицу, предоставив
исчерпывающие документы, определяющие право
владения, которых не
может быть в рассматриваемом случае. С нашей точки зрения, использование
института приобретательной давности в отношении недвижимого имущества
для
целей предпринимательства
представляется в настоящее время
малозначительным.
Параграф три освещает использование права хозяйственного ведения
и
оперативного
имущественной
управления
основы
в
качестве
способа
предпринимательской
формирования
деятельности
с
использованием недвижимого имущества.
Публично-правовое образование, исходя из поставленных задач и
необходимости их реализации, создает по своему усмотрению унитарное
предприятие, наделяет его специальной правоспособностью и вместе с тем
необходимым для решения этих задач имуществом.
23
Недвижимое
имущество,
входящее
в
состав
имущественного
комплекса предприятия, не может быть продано, внесено в качестве вклада в
уставный капитал иных хозяйственных общество и товариществ, передано в
залог, сдано в аренду, либо включено в оборот иным способом без согласия
собственника. Закон не устанавливает порядок получения такого согласия.
Поступление имущества в хозяйственное ведение или оперативное
управление в порядке, предусмотренном п.2 ст.299 ГК РФ, например, новое
строительство, не требует принятия решения собственником. Это означает,
что момент возникновения прав в данном случае должен определяться по
правилам п.2 ст.8 и ст. 223 ГК РФ.
Прекращение названных вещных прав происходит не только по общим
основаниям прекращения соответствующих правоотношений, но и в случаях
правомерного
изъятия
имущества
собственником
(по
основаниям,
допускаемым законом). Важно, что в соответствии с п.3 ст. 299 ГК РФ в
качестве таких общих оснований названы основания прекращения права
собственности.
На
практике
повсеместно
встречается
прекращение
права
хозяйственного ведения по указанию собственника и передача имущества в
интересах собственника другому юридическому лицу на иных основаниях,
при
этом
предприятие,
обладавшее
этим
имуществом
на
праве
хозяйственного ведения, не ликвидируется.
Формулировка ст. 299 ГК РФ позволяет собственникам имущества
унитарных предприятий злоупотреблять правом, осуществлять манипуляции
имуществом, что сказывается на правах кредиторов унитарных предприятий
и учреждений, и препятствует развитию предпринимательской деятельности
с использованием института права хозяйственного ведения и оперативного
управления. Следует внести изменение в Гражданский кодекс РФ, уточняя
формулировку ст. 299 в отношении прав на недвижимое имущество, а
именно, указанные права возникают и прекращаются
с момента
государственной регистрации, в соответствии с п.2 ст.8 и ст. 223 ГК РФ.
24
В
четвертом
параграфе
рассматривается
приобретение
и
осуществление обязательственных прав на недвижимое имущество при
формировании
юридическим лицом
основы предпринимательской
деятельности. Такой способ позволяет, с одной стороны, сформировать
необходимую для предпринимательской деятельности имущественную базу,
с
другой
стороны,
избавляет
предпринимателя
от
необходимости
единовременно нести существенные материальные затраты по приобретению
недвижимого имущества в собственность.
Арендные договоры
как способ формирования имущественной
основы предпринимательской деятельности
Законодательство предъявляет довольно жесткие требования к объекту
аренды, которые следует соблюдать в целях успешного ведения бизнеса.
Индивидуализация
недвижимого
имущества
как
объекта
арендных
отношений для целей заключения договора аренды и в последующем
государственной регистрации этого договора осуществляется в процессе
кадастрового и технического учета (инвентаризации), в результате чего
объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно
выделить его из других объектов недвижимости.
Предпринимательский аспект формирования имущественной основы
бизнеса сопряжен
с проблемами налогообложения, возникающими у
арендатора в связи с использованием чужого имущества в своих интересах.
Налоговое законодательство связывает обязанность по уплате, например,
налога на имущество с отражением на балансе используемого имущества.
Балансодержателю предоставляется право использования амортизационных
отчислений на содержание недвижимого имущества. Учитывая стоимость
недвижимого имущества, величина амортизационных отчислений довольно
велика.
Эти
средства
используются
на
осуществление
текущего
и
капитального ремонтов, модернизацию. Сохраняющееся в данный момент
соотношение владения имуществом и содержание его на балансе в рамках
арендных отношений не отвечает интересам предпринимательства, т.к.
25
вверяет разным субъектам заботу об имуществе и его учет. Следует внести
изменения в гражданское законодательство, позволив сторонам договора,
определять, на чьем отдельном балансе будет учитываться арендованное
имущество и кто, в соответствии с этим, будет ответственен за налоговые
выплаты и содержание имущества. Проводя аналогию с доверительным
управлением, следует внести в ст.611 ГК РФ «Предоставление имущества
арендатору» следующий пункт: «Передаваемое в аренду имущество может
быть передано на баланс арендатора по соглашению сторон».
Такое
изменение гражданского законодательства позволило бы в кратчайшие сроки
стимулировать развитие предпринимательской деятельности в тех областях
экономики, где
традиционно
отсутствовали
конкурентные
начала
и
наблюдалась определенная стагнация.
Аренда предприятия.
Само понятие «имущественный комплекс» - явление в праве
неоднозначное и противоречивое. В работе не ставилась цель исследовать
правовую природу имущественного комплекса, т.к. это достаточно сложная и
многогранная задача. Мы рассматривали этот объект права только с точки
зрения
формирования
имущественной
основы
предпринимательства,
поскольку интерес к этому уникальному объекту права усиливается в связи с
тенденциями
перехода
от
государственной
собственности
и
государственного регулирования экономического оборота к частному
капиталу и цивилизованным рыночным отношениям. На практике аренда
предприятий наиболее часто встречается там, где имущество унитарных
предприятий
желательно
передать
в
управление
более
успешным
менеджерам без отчуждения.
Арендатору представляются широкие полномочия по использованию
арендованного предприятия. Главное в содержании прав арендатора – это
возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе
арендованного предприятия.
26
С
точки
зрения
формирования
имущественной
основы
предпринимательской деятельности договор аренды предприятия можно
считать в достаточной степени привлекательным, т.к. он позволяет
приобрести весь имущественный комплекс в целом и дает широкие права по
его использованию.
К числу отрицательных моментов следует отнести следующие:
серьезные проблемы с регистрацией предприятия как имущественного
комплекса, т.к. регистрации комплекса должна предшествовать пообъектная
регистрация составляющих этого комплекса, отсутствие преимущественного
права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК
РФ).
Современное зарубежное законодательство, в отличие от российского,
признает право владельца на возобновление найма имущества, необходимого
для функционирования предприятия. В ряде стран Европы законодательство
устанавливает в интересах арендатора исчерпывающий перечень оснований,
по которым
арендодатель может отказать в возобновлении договора на
новый строк.
Лизинг (финансовая аренда).
Одним из предпочитаемых направлений деятельности в сфере
предпринимательства
является
лизинг
(финансовая
аренда).
Договор
финансовой аренды носит инвестиционный характер. Предметом договора
лизинга являются два действия: приобретение имущества и передача его в
аренду (ст.665 ГК РФ). Особенность финансовой аренды заключается в том,
что на момент подписания договора подлежащее передаче арендатору
имущество у арендодателя (лизингодателя) отсутствует. Имущество еще
находится в собственности продавца, пусть и
указанного арендатором
(лизингополучателем),
договором
и
его
вещные
права
лизинга
не
обременяются.
Момент регистрации аренды не связан с моментом заключения
договора лизинга, поскольку требований о регистрации самого договора
27
лизинга в ГК РФ не содержится. Внесение изменений в порядок обращения в
регистрирующий орган сторонам договора лизинга позволит регистрировать
всю сделку, исходя из смысла ст. 157 ГК РФ, арендатору имущества, как
наиболее заинтересованному участнику сделки.
Использование финансовой аренды весьма позитивно сказывается на
налогообложении, как арендатора, так и арендодателя.
Доверительное управление недвижимым имуществом.
Использование такой правовой
когда
в
целях
осуществления
конструкции удобно в тех случаях,
предпринимательской
деятельности
необходимо в кротчайшие сроки и при наименьших затратах приобрести
недвижимое имущество. Сутью договора доверительного управления
недвижимостью
объекта
или
является
передача
«некомпетентным»
комплекса
объектов
недвижимости
собственником
профессионалу
–
управляющей компании, специализирующейся на доходном использовании
недвижимости.
В качестве доверительного управляющего может выступать только
субъект
предпринимательской
деятельности,
исключение
составляют
унитарные предприятия (п.1 ст.1015ГК РФ). Доверительный управляющий
не
может
быть
выгодоприобретателем
по
договору
доверительного
управления имуществом. Данное положение п.3 ст.1015 ГК РФ несколько
противоречит
положению
п.1
той
же
статьи,
где
указывается
на
предпринимательский характер деятельности доверительного управляющего,
основной целью которого является получение прибыли. Вознаграждение
управляющего может быть определено в
фиксированной сумме, либо в
процентном отношении от дохода, полученного им от использования
имущества, переданного в управление. Если договором предусмотрена
вторая модель оплаты деятельности управляющего, то становиться понятно,
что учредитель управления является выгодоприобретателем по данному
договору, а разделение прибыли осуществляется в некотором определенном
договором соотношении. Такой подход исключительно совпадает по смыслу
28
с
договором простого товарищества, где стороны объединяются для
реализации предпринимательской цели. Возможно, следует уточнить
формулировку п.3 ст.1015 ГК РФ, указывая на то, что управляющий не
может быть указан в договоре в качестве выгодоприобретателя, но является
таковым по сути.
Если
же
управляющего,
принимается
то
она
первая
скорее
модель
сродни
оплаты
трудовым
деятельности
отношениям,
где
деятельность управляющего не ставиться в зависимость от достигнутых
результатов, а оплачивается
в определенной
сумме
за исполнение
определенных договором обязанностей. В таком случае утрачивается
предпринимательский характер деятельности управляющего, на который
указано в п.1 ст. 1015 ГК РФ, где в качестве управляющих указаны субъекты
предпринимательской деятельности и перечень их исчерпывающий.
Конструкция договора доверительного управления с точки зрения
бухгалтерского
и
налогового
учета
отвечает
требованиям
предпринимательской деятельности, т.к.позволяет учитывать передаваемое
имущество на отдельном балансе.
Передача недвижимого имущества в концессию.
Закон определяет договор концессии, как договор смешанный, содержащий
нормы различных гражданско-правовых договоров (п.2 ст.3 Закона).
Концессионное соглашение в большой степени напоминает арендные
отношения, однако, следует отметить, что для целей предпринимательства по
сравнению
с
арендой
у
концессионера
существуют
преимущества. Во вступившем в силу законе
правила
учета
переданного
в
концессию
экономические
пункт 16 ст.5 определяет
имущества,
а
именно,
концессионером осуществляется учет объекта концессионного соглашения
на отдельном балансе и производится начисление амортизации этого
объекта. В соответствии с Письмом Министерства финансов Российской
Федерации от 24.10.05 № 03-03-04/1/287 определен порядок отнесения
амортизационных отчислений на затраты для концессионных договоров.
29
Права
владения
концессионного
и
пользования
соглашения,
а
также
концессионера
недвижимым
объектом
имуществом,
образующим единое целое с объектом концессионного соглашения и
используемым
по
общему
назначению,
подлежат
государственной
регистрации в качестве обременения права собственности концедента (п.15
ст.3 Закона).
Заключение концессионного соглашения по результатам конкурса,
равно как и передача в концессию только недвижимого имущества для целей
нового
строительства
или
реконструкции,
являются
сегодня
сдерживающими факторами в части применения механизма концессии.
Участие в простом товариществе.
Данный
способ
формирования
имущественной
основы
предпринимательства заслуживает внимания, поскольку договор простого
товарищества позволяет приобрести имущество как в собственность,
посредством оформления общей долевой собственности, так и по другим
основаниям, например в аренду, или на ином обязательственном праве.
Возможности простого товарищества заключаются в самой конструкции
этого института.
Цель, ради которой создается простое товарищество, должна быть
общей для всех участников договора простого товарищества, общность цели
нельзя рассматривать как ее тождественность, т.к. из анализа, практически
любого договора простого товарищества усматривается некоторое различие
целей для каждого из участников, даже если речь идет об извлечении
прибыли. В качестве критерия общности целей предлагается использовать
отсутствие возможности обогащения одного участника договора за счет
другого.
Договор простого товарищества является на сегодня вполне разумной
правовой
альтернативой
другим
хозяйствующих
субъектов
в
использованием
недвижимого
способам
реализации
имущества,
участия
крупных
но
различных
проектов
диспозитивность
с
норм,
30
регулирующих отношения простого товарищества, приводит к правовому
релятивизму, что делает предпринимательскую деятельность еще более
рискованной.
В ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ рассматривается необходимость осуществления
бухгалтерского учета и инвентаризации недвижимого имущества, т.к. это
является необходимым условием включения его в хозяйственный оборот, а
также рассматриваются особенности формирования имущественных и
технологических комплексов, представляющих собой сложную вещь, на
этапе технической инвентаризации. Проблема государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской
деятельности, рассмотрена с позиции имущественной ответственности
государства, при осуществлении функции ведения реестра прав на
недвижимость.
Первый параграф
охватывает проблемы бухгалтерского учета
недвижимого имущества предприятия приобретаемого по различным
основаниям, бухгалтерской инвентаризации имущества, отражения его в
бухгалтерских документах, а так же способы и правила исчисления налогов
на используемое недвижимое имущество в зависимости от права, на
основании которого приобретено имущество с целью осуществления
предпринимательской деятельности.
В параграфе представлены варианты классификации недвижимого
имущества в Налоговом кодексе Российской Федерации, Общероссийском
классификаторе основных фондов (ОКОФ), Положении по бухгалтерскому
учету (ПБУ) и других документах, на основании которых предприятия –
владельцы и пользователи недвижимого имущества осуществляют налоговые
и иные платежи.
Обоснована
необходимость и показаны возможные налоговые
последствия переоценки основных средств предприятия.
31
Определено соотношение требования гражданского законодательства
об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и налоговых
последствий, возникающих в случае неисполнения этого требования.
В работе указано на необходимость системного подхода к ведению
бухгалтерского учета недвижимого имущества как одного из основных
рычагов, позволяющих эффективно управлять недвижимым имуществом.
Второй параграф дает представление об органах, осуществляющих
техническую инвентаризацию, их роли в государственном регулировании
оборота
недвижимого
изготавливаемых
имущества,
органами
приоритетности
технической
документов,
инвентаризации,
статусе
хранящихся и выдаваемых правообладателям документов. В этой части
работы определена необходимость проведения технической инвентаризации
объектов недвижимости, т.к. техническая инвентаризация
является
обязательным условием включения имущества в хозяйственный оборот.
В России сложилась такая практика, при которой имеются две системы
учета недвижимого имущества. Одна из них связана с описанием земельных
участков, которые подлежат кадастровому учету, проводимому органами,
ответственными за ведение земельного кадастра. Другая система занимается
строительными объектами (зданиями, строениями, сооружениями), которые
подлежат
техническому
учету,
проводимому
организациями
(бюро)
технической инвентаризации.
Обозначены функции государственных и негосударственных органов,
обладающих правами на проведения работ по технической инвентаризации
объектов недвижимости. Определены порядок обращения за изготовлением
технического паспорта сложной вещи, необходимость его наличия при
совершении сделок с недвижимым имуществом, правила проведения работ.
Технический паспорт является документальной основой для ведения
Единого государственного реестра объектов капитального строительства
(далее именуется - Единый государственный реестр). Технический паспорт
32
содержит сведения о наименовании объекта, его точном адресе, площади,
материале, из которого он изготовлен, годе постройки, правообладателе.
На
основе
сведений,
полученных
в
результате
технической
инвентаризации, формируется и ведется в установленном порядке Единый
государственный реестр.
В третьем параграфе рассмотрены особенности формирования
имущественных и технологических комплексов недвижимого имущества.
Сложная недвижимая вещь - это комплекс двух и более объектов
недвижимого
имущества,
объединенных
общим
назначением,
организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую
хозяйственную функцию и расположенных на обособленном земельном
участке. Формирование сложной недвижимой вещи зависит от воли
правообладателя
и целесообразности
использования
данной вещи в
интересах предпринимательской деятельности.
Однако, волеизъявление собственника является необходимым, но не
достаточным условием создания сложных вещей. Поэтому для того, чтобы
группа недвижимых вещей могла быть объединена в одну сложную вещь и
участвовала в гражданском обороте как единый объект права, необходимо,
чтобы между вошедшими в состав такого комплекса объектами недвижимого
имущества существовала объективная устойчивая связь
Сложная недвижимая вещь либо создается таковой (аэродром,
технологический комплекс), либо формируется правообладателем (комплекс
недвижимого
имущества)
и
включается
в
имущественный
оборот
посредством регистрации единого права (для его последующего перехода) на
единый
совокупный
предшествующей
объект
недвижимого
государственной
имущества.
регистрации,
является
Процедурой,
техническая
инвентаризация.
Четвертый
параграф
посвящен
проблемам
государственной
регистрации прав на объекты недвижимости. Ряд теоретических рассуждений
приводит к тому, что право на недвижимость возникает из юридического
33
состава, включающего в себя сделку, направленную на установления права
на недвижимость, и акта ее государственной регистрации. Следуя этому
положению, приходим к выводу, что порочность хотя бы одного из
элементов состава приводит к порочности всего состава в целом.
Мировой
практике
известны
способы
защиты
добросовестного
приобретателя либо посредством имущественной ответственности самого
государства в лице регистрирующего органа, либо посредством включения в
систему по регистрации прав страховых компаний, обеспечивающих
имущественную защиту прав собственников недвижимого имущества,
приобретенного легально. Различные подходы к защите прав собственников
– добросовестных приобретателей недвижимости обусловлены, в первую
очередь,
двумя
принципиально
различными
системами
регистрации:
системой регистрации прав на недвижимое имущество и системой
регистрации сделок с недвижимостью.
Развитие
законодательства
предусматривать
различные
о
недвижимом
способы
защиты
имуществе
участников
должно
рынка
недвижимости, в частности, субъектов предпринимательской деятельности.
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие
работы: