Тема 1: Операции с недвижимым имуществом

Тема 1: Операции с недвижимым имуществом.
1.1 Понятие «операции с недвижимым имуществом».
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся
также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,
признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не
требуется, кроме случаев, указанных в законе (п.2 ст. 130 ГК).
Недвижимое имущество включает в себя две группы объектов:
-природные объекты (они могут быть отнесены к нерукотворной
недвижимости), которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей
специфики вообще не могут перемещаться в пространстве;
- все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без
несоразмерного ущерба их назначению (рукотворная недвижимость).
Недвижимое имущество может иметь жилое и нежилое назначение.
Жилыми помещениями являются помещения, пригодные для постоянного
проживания граждан, отвечающие установленным градостроительным,
техническим, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям и
зарегистрированные в данных учета в таком качестве.
К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие
помещения, предназначенные для производственных, административных,
социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в
жилой фонд. Таким образом, нежилые помещения, здания, строения имеют
определенное назначение, например, размещение школ, детских садов, больниц,
театров, складов, производств.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении
предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода
такого помещения в нежилое в порядке, определенном жилищным
законодательством (ст. 288 ГК). По общему правилу, основаниями перевода
жилых помещений в нежилой фонд являются признание этих помещений
непригодными для проживания граждан или определение целесообразности
изменения функционального назначения жилых помещений на первых этажах
здания в целях создания объектов по обслуживанию культурно-бытовых нужд
населения.
Недвижимое имущество можно купить, подарить, обменять, унаследовать
и т.д., т.е. собственник недвижимого имущества может не только владеть,
пользоваться, но и распоряжаться недвижимым имуществом Таким образом,
понятие «операции с недвижимым имуществом»
означает, что по отношению к недвижимому имуществу будут
совершаться
действия,
связанные
с
изменением
пользователей,
7
правообладателей, с наложением и/или снятием ограничений (обременении) и
других вещных прав предусмотренных в Российском законодательстве.
1.2 Основные субъекты взаимоотношений на рынке недвижимости.
Одной из ярких особенностей такого сегмента рынка, как рынок
недвижимого имущества, является деятельность значительного числа лиц,
оказывающих помощь в составлении юридически грамотных документов, в
сборе требуемых документов, в поиске наиболее выгодных вариантов при
совершении отчуждения недвижимого имущества и т.п. Эти лица, как правило,
профессионалы, не являются сторонами совершаемых сделок. Участие в сделки
профессионала, знающего рынок недвижимости и юридические требования,
предъявляемого к сторонам и форме сделки, облегчает ее заключение, поэтому
граждане и юридические лица прибегают к его помощи довольно часто. С
каждым годом на рынке недвижимости регионов Российской федерации
появляется все больше субъектов, осуществляющих посреднические и (или)
представительские функции (маклеры, агентства недвижимости, риэлтерские
фирмы и т.п.).
Представительство заключается в совершении представителем в пределах
предоставленных ему полномочий сделки от имени представляемого лица,
порождающей правовые последствия для последнего (ст. 182 ГК РФ).
Посредничество заключается в совершении лишь фактических действий,
способствующих заключению договора (например, выбор контрагента,
«сведение» сторон будущего договора, демонстрация продаваемого объекта,
физическое сопровождение сторон при осуществлении расчетов).
С активацией рынка недвижимости появилось значительное количество
физических и юридических лиц, занимающихся риэлтерской деятельностью.
Агентства недвижимости.
Риэлтерская деятельность включает, как правило, несколько видов
деятельности:
1. покупка недвижимости, чтобы затем перепродать ее. Причем агентства
недвижимости имеют дела как с жильем (домами, квартирами, комнатами), так
и с нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями и т.д.).
2. оказание посреднических услуг. А именно за счет клиента совершают с
недвижимостью одну или несколько сделок.
3. агентства недвижимости выступают в роли инвесторов. В этих случаях
они на долевых началах финансируют строительство. А потом они либо
продают построенные объекты (квартиры, гаражи и т.п.), либо переуступают
долю инвестирования.
До недавнего времени, чтобы заниматься риэлтерской деятельностью,
надо было получить лицензию. Этого требовала статья 17 Федерального закона
от 25 сентября 1998 г. ФЗ 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов
деятельности".
Однако 11 февраля 2002 года вступил в силу новый Федеральный закон от
8 августа 2001 г. № 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".
Там в перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия,
риэлтерская деятельность не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее
теперь не нужно.
7
Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от
своего имени, риэлтерская контора может заключать как с юридическими, так и
с физическими лицами. Однако на практике к услугам агентств недвижимости
чаще прибегают все-таки граждане.
Оказывая посреднические услуги, агентства недвижимости могут
принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за
проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтера. Затем он
выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение.
Юридические фирмы.
Юридические фирмы осуществляют судебную защиту прав и интересов
заказчика, разрабатывают тексты юридических документов, проводят проверку
сделки на предмет ее законности и юридическую проверку надежности права
собственности продавца, оказывают услуги по подбору и показу объектов
недвижимости и др.
Оценка недвижимого имущества.
Оценщики являются достаточно новой фигурой в рыночных отношениях.
До принятия A от 16.7.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» их правовое
положение было весьма неопределенным и в лучшем случае устанавливалось в
соответствии с нормативными актами отдельных субъектов РФ,
регулирующими отношения по оценке объектов. Оценщиками являются
физические лица (индивидуальные предприниматели) и юридические лица,
имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Отчет об оценке объекта составляется в письменной форме,
собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Отчет не
должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в отчете, составленном в соответствии с законодательством,
признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с
объектом оценки, если в установленном законодательством РФ порядке или в
судебном порядке не установлено иное.
Страховые компании.
В последние годы недвижимое имущество является одним из наиболее
распространенных объектов страхования. Страхование проводится с целью
минимизации возможных негативных последствий, от каких-либо событий.
Целесообразность использования страхования как наиболее эффективного
инструмента для возмещения имущественных потерь определяется
следующими факторами: создание экономического механизма обеспечения
жилищных прав граждан при уничтожении или повреждении жилья в
результате стихийных бедствий или чрезвычайных событий; гарантии
своевременного и полного возмещения имущественных потерь страхователям
при повреждении или уничтожении жилья; возможность привлечения средств
населения и иных внебюджетных источников для возмещения ущерба
жилищному фонду города при наступлении стихийных бедствий или
чрезвычайных событий; распределение ущерба, нанесенного жилью отдельных
его владельцев и пользователей, участвующих в страховании; возможность
инвестирования свободных средств страхового фонда в жилищную сферу на
цели ремонта, реконструкции и строительства жилья. За последнее время
7
возросла потребность в объективной оценке стоимости жилья, определении
перечня страховых рисков, а также в разработке нормативно-правовой базы
страхования. В связи с этим проводится ряд организационных мероприятий по
совершенствованию и развитию страхования в жилищно-коммунальном
хозяйстве.
Страхование предоставляет гарантии восстановления нарушенных
имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и
иных явлений, оказывает позитивное влияние на укрепление финансов
государства и муниципальных образований, а также является одним из
наиболее стабильных источников инвестиций.
Таким образом, в операциях с недвижимым имуществом участвуют как
физические и юридические лица, так и третьи лица, способствующие этим
операциям.
7
Тема 2: Наследование недвижимого имущества.
2.1. Понятие «наследование».
Наследование позволяет обеспечить правопреемство в существующих
правах и обязанностях в случае смерти их обладателя. Наследование возникает
в связи со смертью физического лица и характеризуется универсальным
преемством в передаваемых правах и обязанностях принадлежащих этому
лицу при жизни.
Наследственное правопреемство является универсальным (общим).
Можно отметить, что к наследникам переходит вся совокупность прав и
обязанностей, которые могут передаваться другим лицам; такой переход
осуществляется единым актом (принятием наследства) и имеет
непосредственный характер (т.е. между наследодателем и наследниками нет
каких-либо посредников).
Согласно ст. 1110 ГК РФ, при наследовании имущества умершего
(наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке
универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в
один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.
Виды наследования можно выделить в зависимости от его основания: наследование по завещанию; -наследование по закону.
Наследодателем является лицо - гражданин, после смерти которого
осуществляется правопреемство. Завещание (как односторонняя сделка) может
быть составлено только полностью дееспособным гражданином.
Круг наследников определяется на день открытия наследства.
Наследниками могут быть любые физические, юридические лица,
государственные и муниципальные образования, иностранные государства и
международные организации. К наследованию призываются граждане,
находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни
наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.
Юридические лица могут призываться к наследованию, если они
существовали на день открытия наследства.
Право наследования лица приобретают только после открытия
наследства, соответственно, при жизни наследодателя «потенциальный
наследник» никаких прав в отношении наследства не имеет (например, он не
может отказаться от будущего наследства).
Наследник осуществляет принадлежащее ему право путем принятия
наследства или отказа от наследства.
Существуют ограничения, установленные для недостойных наследников.
Наследственную массу (наследство, наследственное имущество) образуют
принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное
имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Время открытия наследства. Четкое установление времени открытия
наследства имеет большое значение. Именно на момент открытия наследства
определяется круг наследников и состав имущества наследодателя
(наследственная масса); с этого времени исчисляются сроки для принятия
наследства и другие последствия.
7
Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При
объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день
вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина
умершим, а в случае, если днем смерти гражданина признан день его
предполагаемой гибели, - день смерти, указанный в решении суда.
Место открытия наследства. Местом открытия наследства является
последнее место жительства наследодателя.
Если недвижимое имущество находиться на территории Российской
Федерации, то наследование такого имущества будет осуществляться по
правилам российского законодательства, во всех остальных случаях
наследование недвижимого имущества определяется по праву страны, где
находиться имущество.
2.2. Наследование по завещанию.
Наследование по завещанию - это наследование на условиях и в порядке,
определяемом волей наследодателя в соответствии с законом. Традиционно под
завещанием понимается личное распоряжение гражданина о своем имуществе
на случай смерти, сделанное в установленной законом форме.
Завещание должно быть совершен лично. Оно не может быть
совершено через представителя, действующего на основании
доверенности или на основании закона (родителей, усыновителей т.п.).
В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина.
Совершение завещания двумя или более гражданами не допускается.
При толковании завещания нотариусом, исполнителем завещания или
судом должен приниматься во внимание буквальный смысл содержащихся в
нем слов и выражений. В случае неясности буквального смысла какого-либо
положения завещания он устанавливается путем сопоставления этого
положения с другими положениями и смыслом завещания в целом. При этом
должно быть обеспечено наиболее полное осуществление предполагаемой воли
завещателя.
Нотариально удостоверенное завещание. Нотариально удостоверенное
завещание должно быть написано завещателем или записано с его слов
нотариусом. При написании или записи завещания могут быть использованы
технические средства (электронно-вычислительная машина, пишущая машинка
и другие).
Закрытое завещание. Завещатель вправе совершить завещание, не
предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности
ознакомиться сего содержанием (закрытое завещание).
Закрытое завещание должно быть собственноручно написано и подписано
завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность
завещания (п.2ст.1126 ГК РФ).
Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об
изменении или отмене завещания.
2.3 Наследование по закону.
7
Наиболее часто на практике встречается наследование по закону.
Возможно, наследование одновременно по закону и по завещанию, например,
когда наследодатель распорядился в завещании только относительно части
принадлежащего ему имущества. Наследование по закону имеет место, когда и
постольку, если оно не изменено завещанием, а также в случаях, установленных
ГК РФ.
Круг наследников сформирован законодателем, исходившим из
предположения, что завещатель назначил бы именно этих наследников, если бы
имел возможность составить завещание. Соответственно наследники по закону
состоят в определенной связи с наследодателем: между наследниками и
наследодателями существуют супружеские, родственные или иные
приравненные к ним отношения.
К наследникам первой очереди относились: дети (в том числе
усыновленные), супруг и родители (усыновители умершего), а также ребенок
умершего, родившийся после его смерти; к наследникам второй очереди -братья
и сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны
матери; в третью очередь наследовали братья и сестры родителей умершего
(дяди и тети наследодателя); в четвертую очередь - прадеды и прабабки
умершего как со стороны деда, так и со стороны бабки.
В соответствии с ГК РФ призываются к наследованию:
- в качестве наследников пятой очереди - родственники четвертой степени
родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные
внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные
дедушки и бабушки);
- в качестве наследников шестой очереди - родственники пятой степени
родства - дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные
правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные
племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек
(двоюродные дяди и тети).
Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в
качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки,
падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
В качестве наследников восьмой очереди призываются к наследству
граждане, которые не входят в круг наследников по закону, но ко дню открытия
наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти
наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним
(нетрудоспособные иждивенцы наследодателя).
2.4 Свидетельство о праве на наследство.
Согласно п.1 ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется в числе
прочего путем подачи по месту открытия наследства нотариусу или
уполномоченному должностному лицу заявления о выдаче свидетельства о
праве на наследство. Свидетельство о праве на наследство выдается по
письменному заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом
или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное
действие должностным лицом. Выдавать свидетельства о праве на наследство в
7
государственных нотариальных конторах. При отсутствии в округе
нотариальной государственной конторы совершение такого нотариального
действия поручается совместным решением органа юстиции и нотариальной
палаты одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.
В свидетельстве о праве на наследство указываются: фамилия, имя и
отчество наследодателя, время открытия наследства, фамилия, имя отчество
наследника (наследников), состав наследственного имущества и его оценка,
доля, причитающаяся каждому наследнику, а также сумма уплаченной
государственной пошлины, номер регистрации по реестру регистрационных
действий.
При выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию
подлинный экземпляр или дубликат завещания, представленный наследником,
остается в наследственном деле. По желанию наследника к свидетельству о
праве на наследство по завещанию может быть подшита нотариально
заверенная копия завещания или дубликата.
2.5 Налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения
(до 01.01.2006).
Плательщиками налога в соответствии с Законом РФ от 12.12.91г. №20201 (с послед. изм.) являются физические лица, которые принимают имущество,
переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.
Объектами налогообложения являются, в том числе, жилые дома, квартиры,
дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, паенакопления в
жилищно-строительных,
гаражно-строительных
и
дачно-строительных
кооперативах, стоимость имущественных и земельных долей (паев).
Порядок взимания налога на имущество, переходящее в порядке
наследования или дарения. Налог взимается только при условии выдачи
нотариусами или должностными лицами, уполномоченными совершать
нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения
ими договоров дарения в случаях, если общая стоимость переходящего в
собственность физического лица имущества на день открытия наследства или
удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
Соответственно, если нет хотя бы одного из необходимых условий (например,
договор дарения не был нотариально удостоверен или сумма такого договора
меньше установленной в законе), то налогообложение не производится.
Уплата налога производиться плательщиком на основании платежного
извещения, вручаемого ему налоговым органом. Физические лица,
проживающие в Российской Федерации, уплачивают налог не позднее
трехмесячного срока со дня вручения им платежного извещения. В случае
необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их
письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более
чем на два года, с уплатой процентов в размере 0,5 ставки на срочные вклады,
действующей в Сберегательном банке РФ. Физические лица, проживающие за
пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения
документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача им
такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается.
7
Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения,
может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты
им налога, что подтверждается справкой налогового органа.
Список литературы:
1.Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение,
наследование, налогообложение.- Серия «Закон и общество».- Ростов-на-Дону:
Феникс, 2002.-320 с.
7
Тема 3: Дарение недвижимого имущества.
3.1 Понятие, стороны, условия договора дарения недвижимого
имущества.
Собственник
недвижимого
имущества
может
подарить
принадлежащую ему недвижимость физическому или юридическому лицу,
государственному или муниципальному образованию, оформив договор
дарения. По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому)
недвижимое имущество в собственность.
Главным квалифицирующим признаком договора дарения является его
безвозмездность.
Предметом договора дарения является недвижимое имущество. В
договоре
должны
содержаться данные,
позволяющие
определенно
установить недвижимость - предмет этого договора. Не имеют юридической
силы обещания подарить все свое имущество или часть своего имущества без
указания на конкретный предмет дарения в виде вещи (определенного
имущества).
Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. В качестве
дарителя и одаряемого могут быть физические, юридические лица,
государственные или муниципальные образования.
Дарителем может быть собственник недвижимого имущества или лицо,
которому законом или договором предоставлено право заключать договор
дарения. К последним в частности относится комиссионер. Как и для
совершения любой сделки, для заключения договора дарения гражданин
должен обладать необходимым объемом дееспособности. По общему правилу,
дееспособность в полном объеме гражданин приобретает при достижении
восемнадцатилетнего возраста.
Дарения недвижимого имущества между супругами производится на
общих основаниях. Естественно, предметом такого договора может быть только
недвижимость, принадлежащая на праве собственности одному из супругов,
например, квартира, полученная по наследству этим супругом (дарителем).
Одаряемыми могут быть любые субъекты, за исключением
установленных законодательством случаев.
От имени малолетних (несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати
лет), а также признанных судом недееспособными граждан сделки совершаются
их законными представителями (родителями, усыновителями, опекуном); чьеголибо согласия на заключение договора дарения в качестве одаряемого не
требуется. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане,
ограниченные в дееспособности в следствии злоупотребления спиртными
напитками или наркотическими средствами, самостоятельно заключают
договор дарения, но для его заключения необходимо согласие его законного
представителя (родителей, усыновителей, опекунов).
Чтобы не допустить использование договора дарения, например, для
уклонения от уплаты налогов либо иных противоправных целях, ГК
устанавливает ряд ограничений по совершению договора дарения. В частности,
определены случаи, когда не допускается дарение, за исключением обычных
7
подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом
МРОТ (а дарение недвижимого имущества никак не может быть отнесено к
разряду обычных подарков).
Запрещается дарение недвижимого имущества:
1) законными представителями от имени малолетних и граждан,
признанных недееспособными;
2) в отношениях между коммерческими организациями (АО, ООО, ТОО, и
др.);
3) работниками лечебных, воспитательных учреждений, социальной
защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в
них на лечении, содержании или воспитании, супругами и
родственниками этих граждан;
4) государственным
служащим
и
служащим
органов
муниципальных образований в связи с их должностным положением или
в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
Следует иметь в виду, что дарение недвижимости представителем
дарителя, действующим на основании доверенности, возможно лишь при
условии, что в доверенности прямо назван одаряемый и указан предмет сделки.
Отсутствие
таких
данных
впечет
ничтожность
доверенности
и
недействительность совершенного на ее основании договора дарения.
Договор дарения может быть реальным (когда «даритель безвозмездно
передает» недвижимость) или консенсуальным (когда «даритель безвозмездно
обязуется передать» недвижимость). В любом случае договор дарения
недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и
подлежит государственной регистрации. Нотариально договор удостоверяется
по желанию сторон. В тех случаях, когда договор дарения является реальным,
для его государственной регистрации требуется предъявление не только
непосредственного письменного договора дарения, но и доказательств
подтверждающих факт передачи недвижимости. Таким доказательством может
являться акт приема - передачи, передаточный акт недвижимого имущества и
иной документ. Если же договор дарения содержит только обещание подарить
недвижимость (является консенсуальным), то для его государственной
регистрации достаточно предъявить сам договор дарения. В последнем случае
учреждение юстиции не вправе требовать при регистрации договора дарения
доказательств факта передачи недвижимого имущества, поскольку передача
имущества является уже исполнением заключенного договора, а до гос.
регистрации договор дарения не считается заключенным.
При решении гражданином вопроса о том, каким образом оформит
безвозмездную передачу имущества: договором дарения или составлением
завещания, необходимо иметь в виду следующее:
- завещание может быть в любой момент изменено, отменено лицом, его
составившим, а отменить дарение и обещание подарить даритель может только
в случаях, установленных в законе;
- даже при составлении завещания есть так называемые «необходимые
наследники», которые призываются к наследованию;
- право собственности наследника по завещанию на соответствующее
имущество переходит только после смерти наследователя;
7
- в самом договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя
отменить договор дарения в случае, если он переживет одаряемого.
3.2 Основные права и обязанности сторон договора дарения
недвижимого имущества.
Главной обязанностью дарителя по консенсуалъному договору является
передача недвижимого имущества. В отношении недвижимости передача-это
вручение имущества, которое выражается в подписании передаточного акта и
иного подобного документа и, например, в передаче ключей от квартиры.
В Гражданском кодексе предусмотрено, что даритель в праве отказаться
от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем
одаряемому имущество, в случаях:
1) если после заключения договора имущественное или семейное
положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что
исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению в
уровне его жизни;
2) если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо
из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил
дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни
дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит
наследникам дарителя.
Отказ дарителя от исполнения договора дарения по этим основания не
дает одаряемому права требовать возмещение убытков.
Даритель по реальному договору дарения, а также по консенсуальному
договору, который был уже исполнен, также в праве отменить дарения. Отмена
дарения допускается в следующих случаях:
1) даритель в праве отменить дарение, если одаряемый совершил
покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких
родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
2) даритель в праве требовать в судебном порядке отмены дарения, если
обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя
большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной
утраты;
3) по требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение,
совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицам в
нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет
средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6
месяцев,
предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным
(банкротом);
4) в договоре дарения может быть предусмотрено право отменить дарение
в случае, если даритель переживет одаряемого. Наличие такого основания
может быть связано с тем, что даритель желал одарить именно одаряемого, и
некого другого.
3.3 Ответственность
имущества.
сторон
по
договору
дарения
7
недвижимого
Одаряемый наделен правом отказа от принятия дара. Отказаться от дара
одаряемый вправе в любое время до передачи дара, не объясняя причин такого
отказа. Отказ должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован по
месту гос. регистрации договора дарения. Такая обязанность (регистрация
отказа) возложена с целью уведомления учреждения юстиции о расторжении
договора, а также с целью снятия своего рода «внешнего знака» - записи,
свидетельствующей о существовании у собственника недвижимого имущества
(дарителя) обязательства по передаче этого имущества в собственность другому
лицу (одаряемому). При отказе одаряемого от принятия дара даритель вправе
требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом
принять дар.
Безвозмездность дарения не освобождает дарителя от возмещения вреда,
причиненного жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина в
следствии недостатков подаренной вещи (например, у подаренного жилого
дома обрушиться крыша из-за его ветхости). Такой вред подлежит возмещению
на основании общих положений о возмещении внедоговорного вреда, но только
в том случае если доказано что недостатки подаренной вещи возникли до
передачи вещи одаряемому и не относятся к числу явных, и даритель хотя и
знал о них, не предупредил одаряемого. Таким образом, даритель несет
ответственность только за вред, причиненный известными ему скрытыми
недостатками дара, в случае если он не предупредил о них одаряемого [1].
Список литературы:
1.Болтанова Е.C. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение,
наследование, налогообложение. - Серия «Закон и общество". Ростов-на-Дону:
Феникс, 2002.-320 с.
7
Тема 4: Договор купли-продажи недвижимости.
4.1 Понятие, стороны договора купли-продажи недвижимости.
В современном имущественном обороте РФ договоры купли-продажи
играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи,
реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные
потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи
выполняет роль индивидуального регулятора общественных отношений.
Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как,
впрочем, и любого другого имущества, является его возмездность.
Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей,
выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем
имущественное содержание.
В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление
(плата) в договоре купли-продажи обязательно должно осуществляться в виде
денег. С экономической точки зрения функции денег в купле-продаже
выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством
платежа.
Как сделка, договор купли-продажи недвижимости представляет собой 1
согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц
об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого.
Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену). Этот определение в полной мере
применимо и к купле-продаже недвижимости.
Из приведенного понятия договора купли-продажи следует, что
возникшее из договора обязательство направлено на передачу права
собственности на имущество одним лицом другому.
Таким образом, купля-продажа недвижимости как обязательство -это
правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать
недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или
оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре и
денежную сумму.
В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть:
государственные и муниципальные образования (РФ и субъекты РФ,
городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице
соответствующих органов, юридические лица (как коммерческие, так и
некоммерческие организации) и физические лица. Стороны договора куплипродажи представлены продавцом и покупателем.
Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Для
перенесения права собственности с продавца на приобретателя (покупателя),
продавец должен обладать этим правом на момент передачи (перехода) права
собственности покупателю. Покупателем является лицо, приобретающее
имущество по договору.
7
Гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на
праве собственности недвижимостью только по достижении им
восемнадцатилетнего возраста; именно с этого момента закон наделяет его
полной
дееспособностью
(либо
после
вступления
в
брак).
Несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет для заключения договора
купли-продажи недвижимости требуется предварительное письменное согласие
родителей, усыновителей или попечителей.
В определенном смысле отношения по отчуждению (продаже) жилого
помещения осложняются, когда в помещении проживает не только продавецсобственник, но и другие члены его семьи, или когда помещение находится в
общей собственности двух или более лиц.
Специальные правила действуют и при продаже жилого помещения, в
котором проживают несовершеннолетние (в том числе малолетние) члены
семьи собственника. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого
помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или
ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом
затрагиваются и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается
только с согласия органа опеки и попечительства.
В случаях покупки квартиры несколькими лицами, совместного
строительства дома, наследования, приватизации квартир и т.п. возможно
образование общей собственности граждан на недвижимое имущество. Правила
продажи этого имущества зависят от вида общей собственности (совместная
или долевая). При долевой собственности каждому из сособственников
принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое
имущество,
при
совместной
собственности
у
сособственников нет определенных долей (между супругами или в порядке
приватизации).
Если жилой дом, квартира или иной объект недвижимости принадлежит
на праве общей долевой собственности, сособственник вправе самостоятельно
продать постореннему лицу свою долю при соблюдении правил о
преимущественном праве покупки остальных участников долевой
собственности.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
осуществляется по обоюдному согласию супругов. На стороне продавца при
продаже общего недвижимого имущества должны быть оба супруга.
Практически нередки проблемы в случаях, когда одной из сторон договора
купли-продажи недвижимости выступает только один супруг. Поэтому
необходимо нотариальное согласие супруга при заключении договора куплипродажи (согласие на продажу, согласие на покупку - объект в согласии должен
быть определен). Если согласие в нотариальной форме не было представлено на
сделку, то супруг вправе требовать признания сделки недействительной в
судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать
о совершении данной сделки. К индивидуальной собственности каждого из
супругов относится недвижимое имущество принадлежащее каждому из
супругов до вступления в брак; полученное одним из супругов во время брака в
дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам.
7
4.2 Форма и существенные условия договора купли-продажи
недвижимости.
Формой договора называется способ выражения воли
при его
совершении. Общие положения о форме сделок применяются и к договору
купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные
правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество,
должны быть облечены в письменную форму. Договор купли-продажи
недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только
путем составления одного документа, подписанного сторонами. Каждая из
сторон становится юридически связанной лишь после проставления на
договоре своей подписи.
Договор можно заключить у нотариуса (нотариальная форма), т.е.
нотариус составляет текст договора, стороны подписывают его в присутствии
нотариуса, затем нотариус удостоверяет договор. Договор можно заключить в
простой письменной форме, т.е. уже составленный заранее договор
подписывается в присутствии работника учреждения юстиции при приеме
документов на регистрацию сделки и права нового собственника. Гражданский
кодекс РФ не устанавливает обязательную нотариальную форму для договора
продажи недвижимого имущества.
Содержание договора как сделки, как двустороннего действия,
направленного на установление договорного обязательства, составляют его
условия. Только наличие в договоре существенных условий придает действию
значение юридического факта, необходимого для возникновения договорной
связи между сторонами. Нормы части второй ГК РФ к существенным условиям
договора купли-продажи недвижимости относят:
1. предмет;
2. цену договора;
3. перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право
пользования помещением после его приобретения покупателем, с указанием их
прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Предметом
договора
купли-продажи
недвижимости
является
недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, уже
принадлежит продавцу на праве собственности, а также имеет такие
характеристики, которые позволяют однозначно выделить ее среди других
объектов недвижимости (кадастровый номер, точный адрес, площадь и т.п.).
Стоимость недвижимого имущества должна обязательно указываться в
договоре, т.к. без указания цены недвижимости договор не считается
заключенным.
Что касается третьего условия: при регистрации договора жилых
объектов, а также при регистрации перехода права собственности на этот
объект документом, подтверждающим право на пользование жилым
помещением указанных лиц, является справка об этих лицах с указанием их
права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан
по месту пребывания и по месту жительства (выписка из домовой книги, если
жилой дом - домовая книга).
4.3 Обязательства по договору купли-продажи недвижимости.
7
Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определенный
срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в
договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность
(обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после
возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не
исполненную в реальный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок
со дня предъявления покупателем требования об исполнении. Обязательство по
передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи
недвижимости, должно быть реально исполнено.
Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в
юридически значимых документах. Помимо фактической передачи -принятия
недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать
передаточный акт или иной документ о передаче. Таким образом, передача
недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание
документа о передаче. К дополнительным обязанностям продавца,
обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей
и относящихся имуществу документов, предусмотренных законом, иными
правовыми актами и договором, информирование покупателя о качестве
недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках,
предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество.
К обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить
товар. По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными
правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа
обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после
передачи ему продавцом имущества.
Список литературы:
1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение,
наследование, налогообложение.- Серия «Закон и общество»,- Ростов-на-Дону:
Феникс, 2002.-320 с.
7
Тема5: Особенности сделок, предметом которых являются земельные
участки.
5.1. Общие положения.
Одним из принципов земельного законодательства является принцип
учета значения земель, как основы жизни и деятельности человека, согласно
которому регулирование отношений по использованию и охране земель
осуществляется исходя из представлений о земле, как природном объекте и
одновременно, как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа
предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок.
Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и
распоряжению с земельными участками, в том числе по совершению сделок с
ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не
предусмотрено
земельным,
лесным,
водным
законодательством,
законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды,
специальными федеральными законами.
Во-первых, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или
переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их
оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст.
52 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) также устанавливает, что
отчуждение земельного участка его собственником другим лицам
осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных
участков.
До введения в действие Федерального закона об обороте земель
сельскохозяйственного назначения оборот таких участков осуществляется в
соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного
законодательства, законодательства об охране окружающей среды,
специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права о
данной категории земель, а также с учетом следующих положений:
- при переходе права на земельный участок от одного собственника зем.
участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка к
другому категория и целевое назначения такого участка не подлежит
изменению;
- иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные
юридические лица могут владеть и пользоваться зем. участком
сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды;
- приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, не
допускается.
Во вторых, одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу
земельных участков, является возможность их заключения в порядке
проведения торгов (конкурсов, аукционов), при чем их проведения в ряде
случаев в соответствии с законодательством является обязательным (например,
при продаже юридическим лицам для застройки земельного участка,
расположенного в поселении).
В третьих, при совершении сделок с земельными участками не
допускается самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения
7
земельного участка или установленного особого режима использование участка
(например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке,
предусмотренным
земельным
законодательством,
и
осуществляется
компетентными
органами
государственной
власти
или
местного
самоуправления. Так, перевод земель, находящихся в частной собственности, из
одной категории в другую осуществляется в отношении земель
сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов
РФ; а с земель иного назначения - органами местного самоуправления.
В четвертых, распоряжение земельным участком не должно наносить
ущерба участкам земли, окружающей природной среде и нарушать прав и
законных интересов других лиц, градостроительных, строительных,
экологических,
санитарно-гигиенических,
противопожарных
и
иных
установленных требований (норм, правил, нормативов).
В пятых. Существуют некоторые особенности в совершении, оформлении
сделок, предметом которых являются зем. участки:
- обязательно письменная форма (например, договор купли-продажи
земельного участка должен быть заключен письменно путем составления
одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок
обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, договор залога
земельных участков и др., а также в случаях, предусмотренных соглашением
сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется);
- в случаях, определенных федеральным законом, требуется гос.
регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах
юстиции, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество
(регистрации не подлежат: договор купли-продажи зем. Участка; договор
аренды, субаренды или договор безвозмездного срочного пользования
земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением
случаев, установленных федеральным законом; завещание зем. участка).
Указанные особенности характерные для любых сделок, предметом
которых являются зем. участки.
5.2 Вещные права на земельные участки.
Вещные права на земельные участки: право собственности, право постоянного
(бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения (для
физических лиц), сервитут и договоры: аренды, доверительного управления,
ипотеки.
Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения
земельным участком. Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать
свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения, пользования и распоряжения земельным
участком, отдавать земельные участки в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом, собственник
земельного участка вправе продать его, подарить, отдать в залог и передавать в
аренду и распорядиться иным образом.
Собственник может предоставить земельный участок в постоянное
пользование. Лица, которым передается земельный участок в пользование,
7
должны соблюдать пределы, установленные собственником, что находит
отражение в договоре. Кроме того, к несобственнику в данном случае не
переходит важнейшее правомочие собственника, а именно правомочие
распоряжаться земельным участком. Лишь в виде исключения такое право
может быть у несобственника. Лицо, которому земельный участок предоставлен
в постоянное (бессрочное) пользование, вправе передавать этот участок в
аренду или безвозмездное срочное пользование, но только с согласия
собственника.
При возникновении права пожизненного наследуемого владения
регистрируется также только переход права при предоставлении
соответствующего
правоудостоверяющего
документа
(например,
государственного акта) и выдается свидетельство о государственной
регистрации права. Лицо, которое имеет право пожизненного наследуемого
владения, вправе передавать земельный участок другим владельцам на основе
заключенного с ним договора аренды, вправе передать участок в безвозмездное
срочное пользование и передать права владения и пользования землей по
наследству. Продавать, дарить, обменивать на другой участок либо другое
имущество, закладывать, вносить в качестве вклада в уставной капитал
юридического лица и т.д. лицо, которое имеет право пожизненного
наследуемого владения, не вправе.
При обременении земельного участка сервитутом собственник не
лишается прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Требовать установления сервитута вправе, прежде всего, собственник
недвижимости, который иначе не может проходить к своей недвижимости,
прокладывать к ней коммуникации, не имеет подъездных дорог и т.д.
Договоры аренды, ипотеки также являются обременением прав
правообладателя на земельный участок. При регистрации договора аренды,
ипотеки Учреждение юстиции осуществляет единое регистрационное действие
по данному виду сделок независимо от количества экземпляров договоров. Для
регистрации договоров аренды, ипотеки заявление подается любой из сторон.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом
государственной регистрации не подлежит, но передача недвижимости по
данному договору регистрируется в том же порядке, что и переход права
собственности на это имущество.
5.3 Особенности сделок с земельными участками.
Договор купли-продажи зем.участка является одним из самых
распространенных оснований перехода права собственности на зем.участок.
Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения
регулируются ЗК РФ (ст. 37, 38), ГК РФ, а также специальным
законодательством.
К
объективно
существенным
условиям
(предусмотренном
законодательством) договора купли-продажи зем. участков относятся предмет
договора и его цена.
При отсутствии в договоре купли-продажи данных о зем. участке,
которые позволили бы определѐнно установить имущество, подлежащее
7
передачи по договору, условие о предмете считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор не считается заключѐнным.
Предметом договора купли-продажи могут быть только зем. участки,
прошедшие гос. кадастровый учѐт и, соответственно, которым был присвоен
кадастровый номер (уникальный неповторяющийся на территории РФ).
Условие о предмете договора купли-продажи зем. участка включает в себя
сведения о кадастровом номере, местоположение, категории, целевом
назначении, разрешѐнном использовании зем. участка, его площади и других
показателях.
Если зем. участок обременѐн или в отношении него установлены
ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены
продавцом до сведения покупателя.
При характеристике предмета договора купли-продажи зем. участка
важно отметить, что площадь продаваемого зем. участка не может быть меньше
минимального размера, установленного в соответствии с нормативными
правовыми актами органов гос. власти или органов местного самоуправления
для земель данного целевого назначения и разрешенного использования.
Цена договора купли-продажи зем. участка устанавливается соглашением
сторон. В случаях, когда цена зем. участка в договоре купли-продажи
определена за ед. площади, общая цена зем. участка, подлежащая уплате,
определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.
В случаях, установленных законом, при заключении договора куплипродажи в отношении земель, находящихся в гос. или муниципальной
собственности, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена
устанавливается ежегодно исполнительными органами субъектов РФ для
земель различно целевого назначения по оценочным зонам, административным
районам, поселениям и их группам. Нормативная цена не должна превышать
75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего
целевого назначения.
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются не действительными такие условия
договора купли-продажи (и мены) зем. участка, как:
- устанавливающие право продавца выкупить зем. участок обратно по
собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжения зем. участком, в том числе
ограничивающие ипотеку, передачу зем. участка в аренду, совершение иных
сделок с землѐй;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав
на зем. участки третьими лицами.
Необходимо признать, что в случаях, когда в соответствии с ЗК РФ на
собственника возложена обязанность по отчуждению зем. участка, при
отчуждении расположенных на нѐм зданиях, строений, сооружений (и
наоборот) площадь зем. участка должна быть ограничена частью ЗЕМ. участка,
занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой
для его использования. Оставшуюся часть зем. участка, если еѐ площадь
соответствует установленным предельным размерам и зем. участок является
делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход
7
сможет учесть права собственника зем. участка и не допускает ущемление
его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению собственник
зем. участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему зем.
участка, включая и ту его часть, на которой располагаются здания, строения,
сооружения.
Особенности наследования земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателем на праве
собственности зем. участок или право пожизненного наследуемого владения
зем. участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях,
установленных ГК РФ. При наследование зем. участка или право пожизненного
наследуемого владения зем. участком по наследству переходят так же
находящиеся в границах этого зем. Участка поверхностный (почвенный) слой,
замкнутые водоѐмы, находящиеся на нѐм лес и растения.
Раздел зем. участка, принадлежащего наследникам на праве общей
собственности, осуществляется с учѐтом минимального размера зем. участка,
установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Предельные минимальные размеры зем. участков, предоставляемых гражданам
для
ведения
крестьянского
(фермерского)
хозяйства, садоводства,
огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются
законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хоз-ва и
индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами
органов местного самоуправления.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права
на получение зем. участка или не воспользовался этим правом, владение,
пользование и распоряжение зем. участком осуществляются наследниками на
условиях общей долевой собственности.
Следует учитывать и то, что законом могут, определятся зем. участки
определенного целевого назначения, которые не подлежат разделу независимо
от их размера, - неделимые зем. участки.
7
Тема 6 : Приватизация жилыхпомещений
6 . 1 . Общие положения закона «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 04.07.1991 года № 1541-1
Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан
на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также
улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в
права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно
вкладывать
свои
средства,
осуществлять
накопление
недвижимой
собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть,
пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность
граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими
жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а
для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые
помещения, - по месту бронирования жилых помещений.Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в
государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный
фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального
найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних
членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет
приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных
настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и
субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую
собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в
том числе несовершеннолетних.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют,
пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать,
завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними
иные сделки, не противоречащие законодательству.
Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых
помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того,
являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи
собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным
жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и
попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в
которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации
имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Собственники
приватизированных
жилых
помещений
в
доме
государственного или муниципального жилищного фонда являются
совладельцами
либо
пользователями
внеквартирного
инженерного
оборудования
и
мест
общего
пользования
дома.
Собственнику
приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире
7
принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной
квартире.
Осуществление права собственности на жилое помещение не должно
нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов
других лиц. Доля собственника приватизированного жилого помещения в
коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему
жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех
собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной
квартире не установлено иное. Доля каждого собственника приватизированного
жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее
имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на
жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому
собственнику.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое
помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли
участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля
умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное
жилое помещение признаются равными.
Передача
жилых
помещений
в
собственность
граждан
осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых
помещений органами государственной власти, органами местного
самоуправления, а также государственными или муниципальными
унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на
праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными
учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление
которых передан жилищный фонд.
,
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется
договором передачи, заключаемым органами государственной власти или
органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с
гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке,
установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения
договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В
договор передачи жилого помещения в собственность включаются
несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением
и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается
в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние,
проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования
данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает а
момента государственной регистрации права в едином государственном реестре
учреждениями юстиции. Решение вопроса о приватизации жилых помещений
должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня
подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении требований
части первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в
установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении
вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
7
6.2 Основные принципы и условия приватизации жилых помещений.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность
бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и
муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого
помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную
бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах,
требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим
Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность
производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания,
эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Органы государственной власти или органы местного самоуправления,
предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые
помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более
рационального их перераспределения.
При переходе государственных или муниципальных предприятий,
учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный
фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или
оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если
они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в
установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том
числе права на приватизацию жилых помещений.
6.3 Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений.
Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений
осуществляются с обязательным соблюдением единых правил и норм
эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для
государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их
собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и
иные объединения. За государственными жилищно - эксплуатационными и
ремонтно - строительными организациями сохраняются обязательства по
обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с
их собственниками (товариществами и иными объединениями).
Оплата
расходов, связанных
с
обслуживанием
и
ремонтом
приватизированных жилых помещений, производится собственниками по
ставкам,
установленным
для
обслуживания
государственного
и
муниципального жилищного фонда.
Собственники приватизированных жилых помещений в коммунальных
квартирах оплачивают на равных условиях с нанимателями жилых помещений
в государственном или муниципальном жилищном фонде социального
использования расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом мест общего
пользования коммунальных квартир и общего имущества в многоквартирном
жилом доме. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно
определять организации для обслуживания этих помещений (государственные
7
жилищно эксплуатационные и ремонтно - строительные организации,
кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от организационно правовых форм). Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется
жилищно - эксплуатационными и ремонтно - строительными организациями
или их правопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации,
кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для
обслуживания этих квартир.
Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с
обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего
пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно
занимаемой ими площади в этом доме. Контроль за техническим состоянием и
своевременным
ремонтом
приватизированного
жилищного
фонда
осуществляют органы местного самоуправления и органы государственной
жилищной инспекции. Нарушение правил эксплуатации приватизированных
жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и/ придомовой
территории влечет ответственность в установленном порядке.
7
Тема 7: Мена недвижимого имущества.
7.1 Способы обмена жилых помещений.
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность
другой стороны один объект недвижимого имущества в обмен на другой. К
договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это
не противоречит законодательству и существу мены. Договор мены подлежит
государственной регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых
объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи
которого подлежит государственной регистрации в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Возможны сведущие способы обмена жилых помещений:
1 . Обмен между нанимателем жилых помещений в государственном и
муниципальном жилом фонде.
Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели
передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров
найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит.
Кроме того, договоры жилищного найма не подлежат государственной
регистрации, поэтому такой обмен жилых помещений также не подлежит
государственной регистрации.
2.0бм.ен между нанимателем жилого помещения и собственником другого
жилого помещения.
В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности
на другое жилье, а собственник лишается права собственности и приобретает
права нанимателя другого помещения. Если гражданин уже однократно
приватизировал квартир, то, став опять нанимателем государственной
жилплощади, приватизировать ее повторно не сможет. Такой договор подлежит
государственной регистрации, его можно квалифицировать как мену имущества
(квартиры) на имущественное право (право найма). Существенным условие
такой сделки должна быть установленная соглашением сторонам цена
отчуждаемой квартиры. Если жилые помещения находятся в различных
населенных пунктах, то государственная регистрация сделки и права должна
производиться по месту нахождения отчуждаемой квартиры. Для регистрации
требуются те же документ, что и для купли-продажи, в том числе передаточный
акт.
Дополнительно для такого обмена требуется:
1)согласие всех проживающих вместе с нанимателем совершеннолетних
членов семьи;
2)согласие органа, уполномоченного управлять государственным жилым
фондом.
З.Мена недвижимостью между собственниками.
Существенным условием договора мены недвижимости является цена
обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть
признаны равноценными, либо сторонами может быть установлена разная цена.
В этом случае исходя из разницы определяется доплата. Возможны сложные
7
договоры мены, в которых право переходит на три и более объекта
недвижимости.
С 01.05 .2005 стороны не вправе без предварительного разрешения органа
опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на
совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену имущества
подопечного.
7.2 Порядок обмена жилыми помещениями.
Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями,
проживающими как в одном доме, так и в разных домах, как в одном городе,
так и в разных городах, рабочих, курортных, дачных поселках и в других
населенных пунктах.
Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры
либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя.
Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут
быть предметом обмена.
В случае необходимости жилищные условия обменивающихся сторон
проверяются бюро по обмену жилыми помещениями
Если в результате обмена граждане, пользующиеся жилыми помещениями
по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в
одной квартире, то с ними заключается один договор найма жилого помещения,
полученного по обмену
Обмен жилого помещения не допускается:
а) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении
договора найма занимаемого им помещения;
б) если обмен носит спекулятивный или фиктивный характер;
в) если дом грозит обвалом или подлежит сносу.
Угроза обвалом или аварийность дома подтверждается заключением бюро
технической инвентаризации, а необходимость сноса - решением о сносе дома в
связи с отводом земельного участка для государственных или общественных
надобностей;
г) если жилое помещение является служебным или находится в
общежитии.
Управления домами (ЖЭК) обязаны сделать на договорах найма
обмениваемых жилых помещений надписи о передаче обменивающимися всех
прав и принятии на себя всех обязанностей, вытекающих из этих договоров.
Тема8: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
8.1. Понятие гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
7
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (далее также - государственная регистрация прав) -ЮРИДИЧЕСКИЙ АКТ
ПРИЗНАНИЯ И ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ГОСУДАРСТВОМ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ
(ОБРЕМЕНЕНИЯ), ПЕРЕХОДА ИЛИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В СООТВЕТСТВИИ С ГРАЖДАНСКИМ КОДЕКСОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
РЕГИСТРАЦИЯ
ЯВЛЯЕТСЯ
ЕДИНСТВЕННЫМ
ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ
СУЩЕСТВОВАНИЯ
ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО
ПРАВА.
ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ ПРАВО НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО МОЖЕТ БЫТЬ
ОСПОРЕНО ТОЛЬКО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ ПРОВОДИТСЯ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО УСТАНОВЛЕННОЙ НАСТОЯЩИМ ФЕДЕРАЛЬНЫМ
ЗАКОНОМ СИСТЕМЕ ЗАПИСЕЙ О ПРАВАХ НА КАЖДЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ЕДИНОМ ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕЕСТРЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ (ДАЛЕЕ ТАКЖЕ - ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР
ПРАВ).
ДАТОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ ЯВЛЯЕТСЯ ДЕНЬ ВНЕСЕНИЯ
СООТВЕТСТВУЮЩИХ ЗАПИСЕЙ О ПРАВАХ В ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР
ПРАВ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО МЕСТУ
НАХОЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ПРЕДЕЛАХ РЕГИСТРАЦИОННОГО
ОКРУГА.
ОТКАЗ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ ЛИБО УКЛОНЕНИЕ
СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ОРГАНА ОТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ МОГУТ БЫТЬ
ОБЖАЛОВАНЫ ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМ ЛИЦОМ В СУД, АРБИТРАЖНЫЙ СУД.
8.2. Цели и функции государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Существуют две основные цели создания системы регистрации прав на
недвижимое имущество:
1.
гарантированное налогообложение — цель, направленная на
обеспечение публичных интересов, т. к. государство заинтересовано в точной
информации по объемам владения предметами недвижимости отдельными
гражданами и другими субъектами гражданского правового оборота, чтобы
взимать налоги;
2.
гарантированную защиту прав граждан и юридических лиц цель, направленная на обеспечение частных интересов. Единый
государственный реестр прав дает информацию о полном объеме вещных прав,
которые связаны с конкретным земельным участком и объектами,
расположенными на нем. Таким образом, с помощью документального
отражения в едином реестре гарантируется одинаково эффективная правовая
защита собственнику земельного участка, кредитному учреждению, в пользу
которого установлена ипотека на объект недвижимости, правообладателю
сервитута и пр.
Также государство, создавая систему регистрации недвижимости и прав на нее,
стремится упорядочить взаимоотношения, складывающиеся в обществе по
поводу оборота недвижимости. Государство и организации публичного права
заинтересованы в быстром осуществлении разнообразных проектов
для
7
удовлетворения
общественных
интересов,
например строительства
автодорог, школ, спортивных сооружений, закладки парков и пр.
Время,
необходимое для реализации проектов, связанных с перераспределением
земельной собственности, значительно зависит от возможности у государства
быстрого доступа к информации о фактическом распределении
земельной
собственности
в
определенном
регионе
и имеющихся правах на
недвижимость, расположенную на территории осуществления проекта.
К основным функциям системы регистрации прав можно отнести правовую,
т.е. функция признания и подтверждения государством
возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество; учетную, т.е. фиксируются сведения о сделках, формах права и его
правообладателе;
фискальную,
т.е.
накапливается
информация
о
зарегистрированных правах на недвижимое имущество для последующей
передачи в налоговые организации; охранительную, т.е. государственная
регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права и в случае судебного разбирательства специалисты
соответствующего отдела Учреждения юстиции помогают отстаивать
зарегистрированные права; а также функция информационного обеспечения,
т.е. сведения, содержащиеся в реестре прав, предоставляются для
использования в различных отраслях земельно-имущественных отношений, т.к.
государственная регистрация прав носит открытый характер.
8.3 Принципы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
При формулировании принципов формирования системы регистрации прав на
недвижимое имущество можно выделить правовые принципы института
государственной
регистрации
прав
и
принципы
осуществления
государственной регистрации. Правовые принципы института государственной
регистрации прав подразделяются на материально-правовые и формальноправовые.
Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним:
1 .Принцип публичности (внесения) прав на недвижимое имущество в
соответствии с его традиционным пониманием означает, что всякое изменение
в правом состоянии недвижимости подлежит записи (государственной
регистрации) публичным порядком в специальную книгу. При этом изменение в
правовом состоянии недвижимости (возникновение, переход, ограничение или
прекращение права), по общему правилу, происходит с момента (не иначе как
посредством) соответствующей регистрации.
2.Принцип публичной достоверности означает, что третьи лица, добросовестно
полагающиеся на содержание единого государственного реестра, приобретают
права на недвижимость или исполняют обязанности даже тогда, когда
регистрация произведена неверно.
3..Принцип исправления государственной регистрации, в свою очередь,
обеспечивает защиту интересов собственника и иных действительных
обладателей прав на недвижимое имущество, нарушенных неправильной
записью в едином государственном реестре.
7
4.Принцип
возражения
взаимосвязан
с
принципом
исправления
государственной регистрации и также служит защите интересов собственника и
иных обладателей прав на недвижимое имущество
5.Принцип отметки, в отличие от возражения, не оспаривает правильность
содержания единого государственного реестра, а обеспечивает права
кредиторов по обязательствам, объектом которого выступает недвижимое
имущество.
6..Принцип давности - основной причиной существования давности в праве
является создание гарантий прочности имущественного положения субъектов
путем придания юридического значения устоявшемуся порядку или устранение
правовой неопределенности.
Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним:
1.Принцип специальности подразумевает, что запись прав осуществляется
отдельно по каждому объекту недвижимости. Специальность связывает право с
конкретным объектом недвижимости.
2.Принцип частной инициативы означает, что права на недвижимое имущество
подлежат государственной регистрации по инициативе управомоченных лиц.
Ъ.Принцип легалитета означает, что регистрирующий орган проверяет
юридическую силу представленных для проведения государственной
регистрации документов и устанавливает наличие иных оснований для
возникновения, изменения и прекращения гражданских прав на недвижимое
имущество. Правовая проверка является необходимым условием проведения
государственной регистрации [2].
^.Принцип гласности является непременным логическим следствием создания
системы публичного укрепления прав на недвижимость. Благодаря гласности
сведения о правах на недвижимость становятся доступными для любого лица.
Принцип гласности обеспечивает достижение цели государственной
регистрации - укрепление прочности оборота недвижимости [2].
Принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимость:
Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на
недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это
положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском
законодательстве, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации
пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. В
ст.9 Закона о регистрации к компетенции учреждений юстиции по
государственной регистрации прав были отнесены как проверка
представленных документов и ранее зарегистрированных прав, так и
собственно государственная регистрация, а также выдача документов,
подтверждающих государственную регистрацию. Статья же 13 Закона в
процессе государственной регистрации включает прием документов, правовую
экспертизу, установление оснований для отказа в регистрации, внесение
записей в ЕГРП, совершение надписей на правоустанавливающих документах и
выдачу удостоверений о произведенной государственной регистрации. Таким
образом весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией
отнесен к компетенции учреждения юстиции и возможность делегирования
этих функций кому бы то ни было исключена.
7
Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав
на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации
как в организационном отношении, так и в функциональном смысле. Функции
регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность
деятельности государства в рамках государственного управления в широком
смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой
функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и
специфическую форму осуществления этой деятельности. В связи с этой
спецификой регистрирующие органы должны представлять самостоятельную
систему, полностью отделенную от любых органов, осуществляющих иные
функции в сфере недвижимости.
Из двух предшествующих принципов с необходимостью должен вытекать
принцип ответственности государства за деятельность по регистрации прав на
недвижимость. Вопрос о реализации этого принципа относится к числу самых
сложных при организации системы регистрации. Основными моментами,
характеризующими систему государственной регистрации, являются, с одной
стороны, права, предоставленные регистрирующему органу, а с другой стороны
- ответственность этого органа перед субъектами зарегистрированных прав.
При этом обе эти стороны весьма тесно взаимосвязаны именно через вопрос об
основаниях отказа в регистрации. Чем шире установленные законом основания
для отказа в регистрации, тем большие правомочия предоставляются
регистрирующему органу и тем большая ответственность ложится на этот орган
за реализацию этих правомочий.
Гражданский
кодекс,
устанавливая
обязательность
государственной
регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию,
обязанность «предоставлять информацию о произведенной регистрации и
зарегистрированных правах любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК РФ). Тем самым
закон формулирует принцип, который можно назвать принципом открытости
информации о регистрации прав на недвижимое имущество. В Законе о
регистрации этот принцип раскрывается в статьях 7 и 8. Однако, будучи
сформулирован в законе, данный принцип уже сейчас вызывает серьезные
дискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду
законодатель и как на практике должен быть реализован данный принцип. И
действительно, существующая регламентация долго оставляла открытым
главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и
зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.
7
Тема 9 : Принцип гласности прав как обеспечение прочности оборота
недвижимости.
9. Концессуальная модель.
В римском праве существовала традиционная модель основания вещного права
на недвижимость, которая переродилась в концессуальную там, где
романические учения возобладали в законодательной практике, а там, где они
были отвергнуты, появились самобытные идеи, основанные на средневековой
практике. Ее сущность состояла в том, что гласность обеспечивалась традицией
- передачей недвижимости из рук в руки. Традиционная модель лишь по идее
своей должна была обеспечивать гласность, на деле римский оборот
недвижимости был негласным. Кроме того, сама она не носила универсального
характера, то есть были вещные права (например, ипотека), возникновение
которых не связывалось с традицией. Современное право в принципе
традиционную модель отвергло.
Традиционно в качестве образчика законодательного закрепления
концессуальной модели приводят ст. 1583 ФГК (Французский гражданский
кодекс). .Собственность является по закону приобретенной покупателем от
продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь
еще не была представлена, а цена не была уплачена. В основании права лежит
сделка, являющаяся сама по себе достаточной для его возникновения. Из
сказанного видна основная проблема обеспечения гласности при закреплении
концессуальной модели основания вещного права. Суть ее в том, что тайная для
третьих лиц сделка сама по себе порождает искомые ее сторонами последствия,
а значит, требуются некие меры для того, чтобы стороны предали гласности
факт изменения правового режима недвижимости. При концессуальной
модели гласность достигается путем внесения записей в актовую книгу, но
механизм обеспечения гласности в полной мере законодательно не
урегулирован.
Концессуальная модель
Соглашение => вещное право
9 .2 Модель Торренса.
Торренс
это
фамилия
реального
исторического
деятеля,
разработавшего законодательный акт, содержащий в себе самый
радикальный, пожалуй, и по сей день, механизм обеспечения гласности оборота
недвижимости. Прежде чем переходить непосредственно к описанию
структуры основания вещного права по Акту Торренса (AT), необходимо
отметить важное для всех отношений по поводу недвижимости
обстоятельство. Акт не является строго обязательным документом. На тот
или иной объект недвижимости действие AT распространяется в двух случаях.
Во-первых, если частное лицо получило землю в собственность от государства
после введения Акта. Во-вторых, если владелец в рамках соответствующей
7
процедуры добровольно подчинил свою недвижимость' действию Акта. AT
исходит из принципа внесения. Оглашение равно обязательно при оборотных и
необоротных основаниях приобретения права.
МодельТорренса
Оглашение Вещное право
7
9.3. Германская модель.
В новое время Германия стала центром возрождения гласных форм
оборота. Итог законодательной практики немецких земель периода
раздробленности воплощен в ГГУ (Германское гражданское уложение).
Общую конструкцию основания всякого вещного права на недвижимость
содержит п.1 ст. 873 ГГУ: для передачи права собственности на земельный
участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи
или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и
другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в
поземельной книге, если законом не предусмотрено иное.
Как видно из текста приведенного положения, для возникновения или
передачи права на недвижимость требуется:
1. Соглашение сторон.
2. Регистрация изменений в поземельной книге.
Итак, передача недвижимости по ГГУ относится всецело к сфере
обязательственного
права.
Как
исполняется
обязательность
по
предоставлению права собственности на недвижимость? Ответ здесь таков:
она сводится к заключению с покупателем соглашения, упомянутого в ст. 873
ГГУ, именуемого вещным договором. Вещный договор, как и традиция, абстрактная сделка. Теоретически это вытекает из идеи об отсутствии
прямой связи между вещными и личными отношениями по поводу
недвижимости.
Принципиально важно для общей характеристики германской модели
отметить, что здесь механизм обеспечения гласности встроен в само
основание вещного права и образует с ним неразрывное целое. Это, пожалуй,
та исходная посылка, тот фундамент, на котором строится весь оборот.
Иногда необходимость оглашения для самого существования права на
недвижимость именуют «принципом внесения».
Германская модель
Абстрактный договор + оглашение = вещное право
В германском правовом институте регистрации прав на недвижимость не
устанавливается особого правового режима и особых правил регистрации в
зависимости от объекта земельной собственности. Правила, связанные с
государственной регистрацией земельной недвижимости едины в отношении
всех
объектов
недвижимости,
будь
то
земельный
участок
сельскохозяйственного назначения, участок под застройку, земельный
участок с жилым домом или квартира. Поземельная книга представляет
собой государственный ведомственный регистр по учету земельных участков
и прав на них. В данный регистр вносятся земельные участки, которые
находятся в частном владении и, как правило, в большей степени принимают
7
участие в земельном обороте. Земельные участки, принадлежащие
государству, также могут быть зарегистрированы в поземельной книге, если
предполагается, что они будут участвовать в правовом обороте
Россия является страной с романо-германской правовой системой, поэтому
не удивительно, что структура оснований вещных прав на у недвижимость
строится по германской модели. Часто же утверждают о подобии Российской
системы регистрации прав на недвижимое имущество с моделью Торренса.
Из выше сказанного становится видно полное подобие Российской
структуры и германской модели, т.к. в России заключение абстрактного
договора и предание его гласности является необязательным, но
необходимым для признания вещных прав на недвижимое имущество.
7
Тема 10.Общие положения федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
10.1Основные термины
- недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат
государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным
законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с
землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,
предприятия как имущественные комплексы;
- ограничения (обременения) - наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды,
концессионного соглашения, ареста имущества и других);
- сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом
недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации
необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть
обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на
здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с
пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого
имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний
выступает в качестве обременения;
- регистрационный округ - территория, на которой осуществляет
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним территориальный орган федерального органа исполнительной власти,
уполномоченного в области государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета
недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости
(далее также - орган по государственной регистрации; орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав).
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) 7
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация прав собственности на недвижимое
имущество предписывается ст.131 ч.1 Гражданского кодекса РФ.
Необходимость в специальном законе о регистрации прав на недвижимое
имущество, выраженная Гражданским кодексом, обусловлена изменениями,
произошедшими в нашей стране в последние годы и закрепленными в
Конституции РФ прежде всего в отношении прав собственности на
недвижимое имущество и землю в том числе.
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г № 122-ФЗ, который 31.01.98 г.
вступил в законную силу, регулирует правоотношения по поводу
регистрации прав на недвижимое имущество. В стране начала создаваться
принципиально новая система государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой было
предусмотрено Гражданским кодексом РФ.
Для внедрения, развития и укрепления системы регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним была разработана и утверждена
«Федеральная программа поэтапного развития системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденная
постановлением Правительства РФ от 09.02.2001 № 273.
Первый этап - 2001-2003гг., второй этап – 2004-2006 гг.
Согласно этой Программе с 01.01.2005 года Учреждение Юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории
Новосибирской области было реорганизовано и переименовано в Управление
федеральной регистрационной службы по НСО (Росрегистрация), но
сохранило те же цели, задачи, функции, и принципы работы.
С 01.03.2010 года Управление федеральной регистрационной службы
по НСО (Росрегистрация) было реорганизовано и переименовано в
Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии.
10.2Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним
7
Государственной регистрации подлежат права собственности и другие
вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со
статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации,
за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией
вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной
регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут,
ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество,
возникающие на основании договора либо акта органа государственной
власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной
регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое
оформлены после введения в действие Федерального закона о гос.
регистрации.
10.3Открытость сведений о государственной регистрации прав
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав,
являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым
ограничен
федеральным
законом)
и
предоставляются
органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее
также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц,
в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи
общего пользования или иных технических средств связи, посредством
обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения
Единого государственного реестра прав.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав,
предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав
или в ином виде, определенном органом нормативно-правового
регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать:
- описание объекта недвижимости;
7
- зарегистрированные права на него;
- ограничения (обременения) прав;
- сведения о существующих на момент выдачи выписки
правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в
отношении данного объекта недвижимости.
В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей
сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого
имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения,
являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве,
помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных
договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого
строительства, а также фирменные наименования (наименования)
юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена,
отчества физических лиц - участников долевого строительства.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав,
предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения
органом,
осуществляющим
государственную
регистрацию
прав,
соответствующего запроса (максимальный срок), если иное не установлено
настоящим Федеральным законом.
Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается в
соответствии с федеральным законом или в Едином государственном реестре
прав отсутствуют запрашиваемые сведения, орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, в срок, предусмотренный абзацем
первым настоящего пункта, выдает или направляет обоснованное решение об
отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об
отсутствии в Едином государственном реестре прав запрашиваемых
сведений. Решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений
может быть обжаловано в судебном порядке.
Сведения о содержании правоустанавливающих документов, за
исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные
сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты
недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты
недвижимости, а также сведения о признании правообладателя
недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в
установленном федеральным законом порядке только:
7
- самим правообладателям или их законным представителям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от
правообладателя или его законного представителя;
- залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества,
находящихся у него в залоге;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям
органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их
юрисдикцией;
- судам, правоохранительным органам, судебным приставамисполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами
недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя
по завещанию или по закону;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным
органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных
территориальных органов;
- арбитражному управляющему в деле о банкротстве в отношении
принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого
имущества;
Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его
заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для
обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.
Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости
предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием
наследства.
Правообладателю, его законному представителю, лицу, получившему
доверенность от правообладателя или его законного представителя, по их
заявлениям в письменной форме выдаются копии договоров и иных
документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных
в простой письменной форме.
7
Если
запрос
о
предоставлении
вышеуказанных
сведений
представляется посредством почтового отправления, подлинность подписи
лица, запрашивающего их, или его представителя на таком запросе и
верность копий документов, прилагаемых к такому запросу, должны быть
засвидетельствованы в нотариальном порядке, если иное не установлено
органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной
регистрации прав.
Если
запрос
о
предоставлении
вышеуказанных
сведений
представляется в форме электронного документа, такой запрос должен быть
заверен электронной цифровой подписью лица, запрашивающего их, или
электронной цифровой подписью его представителя и верность электронного
образа представляемых с таким запросом документов должна быть
засвидетельствована в порядке, установленном органом нормативноправового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан
по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах,
получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он
имеет права. Указанная предоставляется правообладателю в срок не более
чем семь рабочих дней.
Использование сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и
законным
интересам
правообладателей,
влечет
ответственность,
предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют
право предоставлять обобщенную информацию, в том числе аналитическую
информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре прав, по запросу любого лица, если предоставление
такой информации не нарушает права и законные интересы
правообладателей.
К обобщенной информации относится также:
- информация об общем количестве прошедших государственную
регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на
определенной территории за определенный период,
7
- обобщенная информация о субъектах таких сделок без
идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких
сделок,
- информация о средней цене приобретения прав на недвижимое
имущество и другая подобная информация.
Такая информация может размещаться в сети "Интернет" на
официальном сайте федерального органа в области государственной
регистрации и официальном сайте органа нормативно-правового
регулирования в сфере государственной регистрации прав. Размещение такой
информации в сети "Интернет" допускается в случае, если ее публичное
размещение не нарушает права и законные интересы правообладателей.
Состав и виды такой информации, сроки ее предоставления, порядок ее
размещения в сети "Интернет" на указанных официальных сайтах
устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере
государственной регистрации прав.
Орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной
регистрации прав устанавливает порядок предоставления сведений,
содержащихся в Едином государственном реестре прав, в том числе:
- формы выписок из Единого государственного реестра прав, запросов
о предоставлении сведений, требования к составу сведений, содержащихся в
таких выписках и запросах;
- перечень документов, прилагаемых к запросу о предоставлении
указанных в пункте 3 настоящей статьи сведений, и способы их
представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав;
- требования к формату выписок из Единого государственного реестра
прав, запросов о предоставлении сведений, если такие выписки и запросы
направляются в электронной форме;
- порядок направления выписок из Единого государственного реестра
прав, запросов о предоставлении сведений, решений об отказе в
предоставлении запрашиваемых сведений, уведомлений об отсутствии
запрашиваемых сведений, в том числе посредством почтового отправления,
использования сетей связи общего пользования или иных технических
средств связи;
7
- порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре прав, посредством обеспечения доступа к
информационному
ресурсу,
содержащему
сведения
Единого
государственного реестра прав;
- сроки предоставления сведений, содержащихся в Едином
государственном реестре прав, в зависимости от способов их предоставления
и с учетом установленного настоящим Федеральным законом максимального
срока предоставления таких сведений.
Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав
и об объектах недвижимого имущества:
За предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих
содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной
форме, взимается плата.
Размеры такой платы, порядок ее взимания и возврата устанавливаются
органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной
регистрации прав. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее
внесения в большем размере, чем предусмотрено, при этом возврату
подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
бесплатно предоставляет сведения о зарегистрированных правах на объекты
недвижимого имущества в органы по учету государственного и
муниципального имущества в объеме, который необходим для работы
указанных органов.
В соответствии с законами Российской Федерации орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет
бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое
имущество и сделках с ним по запросам:
- правоохранительных органов, судов, судебных приставовисполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским
делам;
- органов государственной власти субъектов Российской Федерации и
органов местного самоуправления;
- налоговых органов на территории, находящейся в их юрисдикции;
7
- государственных органов по контролю за использованием и охраной
земель и других природных ресурсов;
- органов государственной статистики;
- федерального антимонопольного органа и его территориальных
органов на территориях, находящихся под юрисдикцией указанных
территориальных органов;
- Председателя Счетной палаты Российской Федерации,
заместителя и аудиторов Счетной палаты Российской Федерации;
его
- арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении
принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого
имущества;
- иных определенных федеральными законами органов и организаций.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и
органы местного самоуправления, органы по учету государственного и
муниципального имущества, другие организации, имеющие сведения,
необходимые для государственной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с даты обращения
обязаны предоставлять такие сведения правообладателям бесплатно или за
плату, установленную законодательством Российской Федерации, а также
бесплатно органам, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Органы охраны объектов культурного наследия направляют в органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав, сведения о
недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия
(памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее объекты культурного наследия) или к выявленным объектам культурного
наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о
включении их в единый государственный реестр объектов культурного
наследия (далее - выявленные объекты культурного наследия), о принятом
решении о включении выявленного объекта культурного наследия или об
отказе включить выявленный объект культурного наследия в единый
государственный реестр объектов культурного наследия, об особенностях,
составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта
культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, и об
обязательствах по его сохранению в порядке и в сроки, которые установлены
Правительством Российской Федерации.
7
7
Тема 13: Размеры (ставки)
Государственной пошлины в Российской Федерации, взимаемой за
государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически
значимых действий.
13.1 В соответствии со ст. 333.33 НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
н/п
1
Объекты взимания государственной
пошлины
Размер
государственной
пошлины
государственная регистрация политической
партии, а также каждого регионального
отделения политической партии
2000 рублей
государственная регистрация
прав на
предприятие как имущественный комплекс,
договора об отчуждении предприятия как
имущественного комплекса,
а
также
ограничений
(обременений)
прав
на
предприятие как имущественный комплекс
0,1% стоимости
имущества,
имущественных и иных
прав, входящих в
состав предприятия как
имущественного
комплекса, но не более
60000 рублей
2
3
государственная
регистрация
прав,
ограничений
(обременений)
прав
на
недвижимое
имущество,
договоров об
отчуждении недвижимого имущества, за
исключением
юридически
значимых
действий, предусмотренных подпунктами
2, 5–7:
1000 рублей
-физическим лицам
15000 рублей
-организациям
4
внесение изменений в записи ЕГРП на
недвижимое имущество и сделок с ним, за
исключением
юридически
значимых
действий, предусмотренных подпунктом 8
настоящего пункта:
7
-физическим лицам
200 рублей
-организациям
600 рублей
5
государственная регистрация:
1)договора об ипотеке, включая внесение в
ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с
ним записи об ипотеке как обременении
прав на недвижимое имущество:
-физическим лицам
-организациям
1000 рублей
4000 рублей
2)соглашения
об
изменении
или
о
расторжении договора об ипотеке, включая
внесение
соответствующих изменений в
записи ЕГРП на не движимое имущество и
сделок с ним:
-физическим лицам
-организациям
200 рублей
600 рублей
6
государственная регистрация:
1) смены залогодержателя
вследствие
уступки прав по основному обязательству,
обеспеченному ипотекой, либо по договору
об ипотеке, в том числе сделки по уступке
прав требования, включая внесение в ЕГРП
на недвижимое имущество и сделок с ним
записи об ипотеке, осуществляемой при
смене залогодержателя
1000 рублей
2) смены владельца закладной, в том числе
сделки по уступке прав требования, включая
внесение в ЕГРП на недвижимое имущество
и
сделок с ним записи об ипотеке,
осуществляемой при смене
владельца
7
закладной
200 рублей
7
государственная регистрация сервитутов:
-в интересах физических лиц
1000 рублей
-в интересах организаций
4000 рублей
8
внесение изменений и дополнений
регистрационную запись об ипотеке
9
повторная
выдача
правообладателям
свидетельства
о
государственной
регистрации права
на
недвижимое
имущество
(взамен
утерянного,
пришедшего в негодность, в связи
с
внесением в содержащуюся в ЕГРП
на
недвижимое имущество и сделок с ним
запись о праве изменений, в том числе
исправлением в данной записи технической
ошибки,
за
исключением
ошибок,
допущенных
по
вине
органа,
осуществляющего
государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним):
-для физических лиц
-для организаций
10
проставление апостиля
в
200 рублей
200 рублей
600 рублей
1500 рублей за каждый
документ
13.2 В соответствии с Приказом Минэкономразвития Российской Федерации
№ 650 от 16 декабря 2010 года.
н/п
Объекты взимания государственной
пошлины
Размер
государственной
7
пошлины
1
Выписка о зарегистрированных правах на
объект
недвижимого
имущества
(за
исключением
информации
о
зарегистрированных правах на предприятие
как имущественный комплекс), выписка о
переходе прав на объект недвижимости,
справка о лицах получивших сведения об
объекте недвижимого имущества, составляет
для:
-для физических лиц
-юридических лиц
200 рублей
600 рублей
2
Выписка о правах отдельного лица на
имеющиеся у него объекты недвижимости,
составляет для:
-для физических лиц
500 рублей
1500 рублей
-юридических лиц
13.3 Правила осуществления платы.
Правила осуществления платы:
1.Плата вносится плательщиком через банк, иную кредитную
организацию путем наличного или безналичного расчета и зачисляется в
доход федерального бюджета. Внесение платы в безналичном порядке
подтверждается копией платежного поручения с отметкой банка, иной
кредитной организации о его исполнении. Внесение платы наличными
средствами подтверждается квитанцией установленной формы.
7
2.Документ, подтверждающий внесение платы, представляется в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, вместе с заявлением. Представленный
заявителем документ, подтверждающий внесение платы, с отметкой
"Погашено",
проставленной
органом,
осуществляющим
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, подлежит возврату плательщику. Копия документа, подтверждающего
внесение платы, остается в указанном органе.
3.При
отказе
органа,
осуществляющего
государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по
основаниям,
предусмотренным
законодательством
Российской
Федерации, внесенная заявителем плата возврату не подлежит.
4.Плата, зачисленная в доход федерального бюджета,
возврату в следующих случаях:
подлежит
1) внесение платы в большем размере, чем это предусмотрено
настоящим постановлением, при этом возврату подлежат средства в
размере, превышающем размер установленной платы;
2) отказ заявителя.
При этом возврату подлежит половина средств, внесенных заявителем.
5. Возврат средств осуществляется на основании заявления
плательщика в письменной форме, поданного в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
6. Заявление о возврате излишне уплаченной суммы может быть
подано в течение одного месяца со дня, когда плательщику стало известно
о факте переплаты, но в срок, не превышающий 3 лет со дня ее внесения.
7. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 2 недель со дня
регистрации заявления плательщика принимает решение о возврате платы,
оформляет платежный документ в соответствии с
правилами,
установленными Министерством финансов Российской Федерации, и
представляет его в соответствующий орган Федерального казначейства.
8. Возврат платы осуществляется органами Федерального казначейства
в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации.
7
7
Тема 14: Основные перечни документов для государственной регистрации
прав на жилые помещения.
1.Для регистрации права собственности, возникшего на основании
договора приватизации МУНИЦИПАЛЬНОГО жилого фонда (договор
приватизации заключѐн до 31.05.2001 г. и зарегистрированном в
Муниципальном Учреждении)
1. Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию. Оплата производится в любом отделении сберегательного
банка.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Договор приватизации жилого помещения (все экземпляры),
зарегистрированный в Городском жилищном агенстве или МУП "Городское
бюро технической инвентаризации".
4. Технический паспорт (выкопировка из поэтажного плана здания), не
старше 5 лет.
5.Информация ДФГУП НЦТИ.
6.Сведения об учѐте части объекта недвижимости.
2.Для регистрации права собственности возникшего на основании
договора приватизации МУНИЦИПАЛЬНОГО жилого фонда (договор
приватизации заключѐн после 30.05.2001 г.)
1.Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию. Оплата производится в любом отделении сберегательного
банка.
2.Документ, удостоверяющий личность.
3.Договор приватизации жилого помещения (все экземпляры)
полученный в Городском жилищном агентстве.
4.Справка о не использовании права приватизации всеми лицами,
участвующими в договоре.
5.Выписка из домовой книги о всех прописанных лицах проживавших с
1991 г. в квартире.
6.Договор жилищного найма (по договору до 01.01.04 – возможно
предоставление ордера).
7.Копии документов, подтверждающих родственные отношения с
нанимателем (свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.п.)
8.Технический паспорт (выкопировка из поэтажного плана здания), не
старше 5 лет.
9.Информация ДФГУП НЦТИ
10.Сведения об учѐте части объекта недвижимости.
11.Выписка из реестра муниципальной или государственной
собственности.
12.Если квартира находилась в государственной собственности
необходимо представить доверенность.
7
Дополнительно при наличии выбывших с 1991 г. до составления
договора приватизации:
13.Выписка
из
домовой
книги
с
места
жительства
несовершеннолетних, не проживающих в указанном жилом помещении, но
не утративших право приватизации.
14.Отказ от участия в приватизации указанного жилого помещения (в
том числе и от выбывших ранее, но не утративших право приватизации).
3.Для регистрации права собственности, возникшего на основании
договора приватизации жилья ВЕДОМСТВЕННОГО жилого фонда (договор
приватизации заключен после 30.05.2001)
1. Паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении
несовершеннолетнего;
2. Квитанция об оплате за государственную регистрацию права;
3. Договор приватизации жилого помещения (все экземпляры);
4. Информация ЦТИ;
5. Справка о не использовании права приватизации (выдается в
Городском жилищном агентстве);
6. Копия ордера (заверенная должностным лицом по месту изъятия
ордера);
7. План жилого помещения с экспликацией (выдается ЦТИ);
8. Выписка из кадастра недвижимости (выдается комитетом по
земельным ресурсам и землеустройству мэрии г. Новосибирска);
9. Выписка из домовой книги с обязательным заполнением всех граф
(предоставляется работниками ЖЭУ по месту жительства);
10. Договор жилищного найма (выдается работниками ЖЭУ по месту
жительства);
11. Копии документов, подтверждающих родственные отношения с
нанимателем (копия свидетельства о браке, свидетельства о рождении и т.п.);
12.
Выписка
из
реестра
государственной
собственности
(предоставляется Департаментом имущества и земельных отношений
администрации Новосибирской области);
13. Акт о закреплении жилого помещения за предприятием
(учреждением) на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);
14. Устав или положение предприятия (учреждения);
15. Свидетельство о регистрации юридического лица;
16. Справка о присвоении ИНН (юридическому лицу);
17. Приказ о назначении руководителя (лица, подписывающего договор
приватизации) или иной документ, подтверждающий его полномочия;
18. Документ с образцами подписей лиц, заключающих договор
приватизации (в произвольной форме)
дополнительно:
19. Отказ от участия в приватизации указанного жилого помещения (в
том числе и от выбывших ранее, но не утративших право на приватизацию);
7
20. Справка с места жительства несовершеннолетних, не проживающих
в указанном жилом помещении, но не утративших право приватизации.
4.Для регистрации сделки купли-продажи, дарения и перехода права
собственности на жилое помещение
1.Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию. Оплата производится в любом отделении сберегательного
банка.
2.Документ, удостоверяющий личность.
3.Договор купли-продажи (дарения) в количестве экземпляров, равном
количеству участников и один экз. для Росрегистрации.
4.Акт приѐма-передачи (в том же количестве)
5.Зарегистрированный
правоустанавливающий
документ,
подтверждающий право продавца на отчуждаемый объект недвижимости.
6.Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
7.Выписка из домовой книги (домовая книга, если объект сделки жилой
дом)
8.Технический паспорт (выкопировка из поэтажного плана здания), не
старше 5 лет.
9.Информация ДФГУП НЦТИ
10.Сведения
об
учѐте
части
объекта
недвижимости.
Дополнительно при необходимости:
11.Разрешение органов опеки и попечительства (в случае проживания в
отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних детей, или если
собственником является несовершеннолетний).
12.Нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу
(приобретение) объекта недвижимого имущества, находящегося в общей
совместной собственности супругов.
13.Справка ГНИ об уплате налога на наследование или дарение в
случае отчуждения недвижимого имущества, приобретенного на основании
нотариально удостоверенного договора дарения или унаследованного
недвижимого имущества.
14.Нотариально
удостоверенный
отказ
сособственников
от
использования их преимущественного права либо подтверждение о
письменном уведомлении сособственников о предстоящей сделке (если
предметом договора является доля в общей долевой собственности). Только
для сделки купли-продажи.
15.Зарегистрированный
правоустанавливающий
документ,
подтверждающий право продавца на земельный участок под отчуждаемым
жилым домом (при отчуждении индивидуального жилого дома).
16.Свидетельство о государственной регистрации права на земельный
участок (при отчуждении индивидуального жилого дома).
17.Кадастровый план земельного участка (при отчуждении
индивидуального жилого дома).
7
5.Для регистрации права собственности в результате наследования
недвижимого имущества
1.Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию.
2.Документ, удостоверяющий личность.
3.Свидетельство о праве на наследство (в случае раздела наследуемого
имущества, дополнительно Соглашение о разделе).
4.Технический паспорт (выкопировка из поэтажного плана здания), не
старше 5 лет.
5.Информация ДФГУП НЦТИ
6.Сведения об учѐте части объекта недвижимости.
6.Для регистрации права собственности при внесении полного паевого
взноса (кооперативные квартиры)
1.Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию.
2.Документ, удостоверяющий личность.
3.Устав ЖСК (или копия, заверенная нотариусом).
4.Справка о полной выплате паевого взноса за подписью председателя
ЖСК и главного бухгалтера.
5.Выписка из протокола общего собрания членов или правления ЖСК
об избрании председателя ЖСК.
6.Технический паспорт (выкопировка из поэтажного плана здания), не
старше 5 лет.
7.Информация ДФГУП НЦТИ
8.Сведения об учѐте части объекта недвижимости.
7.Для регистрации ренты жилого помещения и пожизненного
содержания с иждивением (право собственности получателя ренты
зарегистрировано)
1. Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию;
2. Документ, удостоверяющий личность;
3. Договор ренты в количестве экземпляров, равном количеству
участников + один экземпляр для Росрегистрации;
3. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества
под выплату ренты в количестве экземпляров, равном количеству участников
+ один экземпляр для Учреждения юстиции;
4. Акт приема-передачи имущества (в том же количестве экземпляров);
5. Зарегистрированный в Учреждении юстиции правоустанавливающий
документ, подтверждающий право получателя ренты на отчуждаемый объект
недвижимости;
6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
7. Выписка из домовой книги (домовая книга, если объект сделки
жилой дом);
7
8. Информация ЦТИ;
дополнительно:
9. Разрешение органов опеки и попечительства (в случае проживания в
отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних детей или если
собственником является несовершеннолетний);
10. Нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу
(приобретение) объекта недвижимого имущества, находящегося в общей
совместной собственности супругов;
11. В случае отчуждения недвижимого имущества, приобретенного на
основании договора дарения или унаследованного недвижимого имущества –
Справка ГНИ об уплате налога на наследование или дарение;
12. Пакет документов, представляемых юридическим лицом в
Учреждение юстиции в любом случае (для юридических лиц).
8.Для государственной регистрации ипотеки жилого помещения
1.Документ, подтверждающий внесение платы за государственную
регистрацию.
2.Документ, удостоверяющий личность.
3.Договор об ипотеке (все экземпляры) со всеми указанными в
договоре приложениями.
4.Кредитный договор (договор займа или иной договор, исполнение
которого обеспечивается ипотекой).
5.План жилого помещения с экспликацией (или технический паспорт),
не старше 5лет.
6.Информация ДФГУП НЦТИ.
7.Выписка из домовой книги (домовая книга, если объект сделки жилой
дом).
8.Подлинный платѐжный документ об уплате госпошлины за
регистрацию договора ипотеки.
Дополнительно:
9.Закладная (при наличии) со всеми указанными в закладной
приложениями.
10.Документ,
подтверждающий
возникновение
обеспеченного
ипотекой обязательства (в случаях, когда право залогодержателя на
имущество, заложенное по договору об ипотеке (право залога), возникает не
с момента заключения договора об ипотеке, а с момента возникновения
обеспеченного ипотекой обязательства (пункт 1 статьи 11 Закона об
ипотеке)).
11.Письменное согласие на ипотеку всех собственников жилого
помещения, если жилое помещение, являющееся предметом договора об
ипотеке, находится в общей совместной собственности.
12.Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на ипотеку
жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов.
13.Разрешение органа опеки и попечительства, если предметом
договора об ипотеке является жилое помещение, находящееся в
7
собственности несовершеннолетних, либо в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи залогодателя.
14.Пакет документов, представляемых юридическим лицом:
свидетельство о государственной регистрации юридического
лица;
учредительные документы со всеми изменениями и
дополнениями;
свидетельство налоговой инспекции о присвоении ИНН;
документ, подтверждающий полномочия руководителя (
протокол об избрании, приказ о назначении на должность, контракт и др.);
при обращении представителя юридического лица - нотариально
удостоверенная доверенность, содержащая сведения о сроках полномочия
представителя и пределах его компетенции.
Примечание:
Все документы предоставляются в подлинниках с приложением копии. На
копии заявителю (доверенному лицу) следует сделать запись: "С
подлинником сверено", указать фамилию, инициалы , поставить свою
подпись и дату.
7