Памятка продавцу недвижимости

РУКОВОДСТВО
ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
Введение...........................................................................................................................1
«Я могу продать свою квартиру сам!» ……………………………………………….………...2
Что нужно знать продавцу, не имеющему риэлтора?.........................................................2
Как правильно выбрать АН или риэлтора……………………………………………………...3
Особенности договора с агентством недвижимости……………….…………………….……4
Оставлять ли в АН документы на объект………………………………………………...…....4
Факторы, снижающие и повышающие стоимость жилья……………………………………..5
Готовность документов для продажи недвижимости……………………..………….……….5
К кому обратиться за помощью и что делать дальше? ..................................................... 6
ВВЕДЕНИЕ
Это руководство было создано, чтобы помочь продавцам недвижимости правильно
принять решение о возможности или невозможности самостоятельно заняться продажей
собственности. Рекомендации, изложенные в нём, помогут Вам избежать типичных
ошибок, патовых ситуаций, а также обмана со стороны агентств недвижимости.
Занимаясь частной юридической и риэлтерской практикой, мы столкнулись с
печальной статистикой. В девяти случаях из десяти проблем можно было бы избежать.
Просто не нашлось того, кто дал бы грамотный совет. Именно совет от юриста,
специализирующегося по недвижимости, а не просто от риэлтора.
Продажу объекта нельзя пускать на самотек или отдавать в руки неопытному
человеку. Иначе незначительная ошибка может привести к необратимым последствиям:
-Вы останетесь без квартиры и без денег;
-придется платить огромный налог с продажи;
-риск признания сделки недействительной;
-риск отказа в государственной регистрации сделки и т.д.
Возможно, Вам и не понадобится юрист, чтобы организовать продажу своей
собственности и зарегистрировать переход права собственности на нее. Но Вы должны
обладать только достоверной и проверенной информацией, чтобы не допустить подобных
ошибок. Мы не делаем секретов из своей практики, и в этом руководстве предоставляем
подобные сведения бесплатно.
Если Вы хотите получить больше информации, пожалуйста, свяжитесь с нами:
Наш телефон: (8552) 38-33-41 или 59-23-70
Подать заявку можно на сайте: www.ipa-zakon.ru
Напишите нам письмо на E- mail: ipa_zakon@rambler.ru
Мы можем пообщаться по Skype: zakon3001
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
Также Вы можете прийти к нам в офис. Мы находимся по адресу: гор. Наб.Челны, Новый
город. 30\01, вход с торца. Проезд по пр.Мира до ост. «30-ый комплекс».
«Я МОГУ ПРОДАТЬ СВОЮ КВАРТИРУ САМ!»
Владелец, приступая к продаже собственности, имеет право выбирать любое
агентство недвижимости или даже полностью отказаться от услуг риэлтера.
Продавцам жилой недвижимости (особенно квартир) порой кажется, что с
продажей вообще нет никаких проблем: «Напишу объявления в Интернет, бесплатные
газеты, и покупатели сами придут».
Какие риски при этом возникают?
1. Под видом покупателей к вам обратится с десяток людей, называющих себя
риэлторами или специалистами по недвижимости. Кто из них действительно специалист,
а кто мошенник можете установить слишком поздно.
2. Найдется реальный покупатель, а документы окажутся не готовыми для
регистрации сделки купли-продажи.
3. Кто и как обеспечит безопасность получения денег от покупателя, кто разъяснит
разницу между авансом и задатком, когда надо получить все деньги?
ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРОДАВЦУ, НЕ ИМЕЮЩЕМУ РИЭЛТОРА.
При сделках с недвижимостью возникает множество вопросов, самостоятельно
разобраться в которых удается далеко не каждому. Причем, возникают эти вопросы как в
самом начале нелегкого дела по продаже квартиры, дома или участка со строениями, так и
в процессе, как правило, в самые неподходящие моменты.
Вот, далеко не полный, перечень того, что придется вам выяснить.
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
·
Как составить объявление о продаже?
Где разместить рекламу?
Какую цену назначить за недвижимость?
Как общаться с покупателем?
С чего начать демонстрацию объекта?
Если брать задаток, то сколько?
Какие документы потребуются?
В какой форме оформить сделку?
Где лучше проводить расчеты по сделке купли-продажи?
Если сделка облагается налогом, то сколько придется платить?
Сколько денег придется потратить на справки и документы?
Обладатель недвижимости, решивший без привлечения профессионалов
разобраться со всеми вопросами и удачно довести сделку по продаже до завершения —
несомненно, заслуживает уважение и почтение. Как минимум, по той причине, что ему
придется тратить время, усилия и... деньги.
Поверьте, на получения различных справок, оформление документов, показ
недвижимости (особенно, если до нее приходится добираться транспортом) и на многое
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
другое деньги все равно придется тратиться. Утешит ли Вас тот факт, что платить
придется сравнительно небольшими суммами и постепенно? А если подсчитать, итог
вполне способен привести в шоковое состояние.
Если же собственник становится клиентом агентства недвижимости, он, конечно,
платит деньги. Но вот усилия и время тратят уже сотрудники выбранного агентства.
Заметим, основную (а иногда и всю) сумму, прописанную в договоре, продавец
выплачивает агентству после продажи недвижимости.
КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ РИЭЛТОРА
Соизмерять желаемое с действительным
Вполне объяснимо желание продавца продать свой объект как можно дороже.
Именно на этом стремлении клиента может сыграть недобросовестный риэлтор. Вас
должно насторожить предложение о продаже имущества по цене, намного превышающей
рыночную. Как правило, сразу же после подписания договора с таким агентством
начинается «обработка» клиента: цена чересчур завышена, появилось большое количество
аналогичных объектов по значительно меньшей цене, поэтому и Вам нужно ее снижать.
Хотите, чтобы с Вами работал грамотный и добросовестный риэлтор? Проверьте
его. Сами назовите явно завышенную стоимость. Настоящий профессионал хорошо знает
цены на различные объекты, и либо откажется проводить такую сделку, либо попытается
убедить Вас в необходимости снизить стоимость недвижимости до тех пределов, которые
позволят продать ее в приемлемые сроки.
Что знает и умеет риэлтор — профессионал?
Опытный риэлтор может практически сразу назвать не только среднюю для
данного района стоимость недвижимости, но и сказать, на сколько увеличится или
уменьшится срок продажи жилья при повышении или понижении его цены. Но это при
условии, что Вы являетесь собственником «типовой» недвижимости.
Если же дом или квартира — что-то из ряда вон выходящее, настоящий риэлтор не
станет называть цену, за которую можно продать такой объект, он сначала изучит рынок,
так как понимает, что именно спрос играет в этом случае важную роль в ценообразовании.
Непосредственно после осмотра квартиры или дома риэлтор обязательно
порекомендует, какие действия необходимо предпринять для более успешной продажи.
Например, что конкретно
изменить в квартире, чтобы она выглядела
привлекательнее в глазах покупателя, как и что показывать покупателю, как себя вести во
время осмотра и после. Стоит прислушаться к рекомендациям риэлтора и во время других
действий, связанных с продажей недвижимости, поскольку он заинтересован в
завершении сделки и работает в Ваших интересах.
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА С АГЕНТСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ
Стоит помнить, что договор с агентством недвижимости заключается с целью
получить квалифицированные услуги по продаже недвижимости. И за оказание этих услуг
риэлторы получают свои комиссионные. Поэтому, профессионалу выгодно продать
объект как можно скорее и по максимально возможной для данного объекта цене. Может
случиться, что Вы самостоятельно или через другое агентство нашли покупателя, но
риэлтор отказывается оформлять сделку (сумма его комиссионных уменьшается) — Вы
имеете право расторгнуть договор с таким агентством. Воспользуйтесь своим правом.
Помните - агентство должно работать на Вас, а не Вы на него. Приоритет —
продажа Вашей недвижимости, а не получение риэлтором своих комиссионных.
Ниже приведены некоторые моменты, на которые следует обратить внимание при
подписании договора на продажу собственности с агентством недвижимости.
·
·
·
·
·
·
·
·
Пусть Вас не пугает слово «эксклюзивный» вместо полного наименования —
«договор на продажу», это всего лишь сленг риэлторов.
Договор нужно очень внимательно прочитать, в каждом агентстве свои условия.
Не стесняйтесь обращаться за разъяснениями, если что-то не совсем понятно.
Если условия договора не нравятся, не поддавайтесь на уговоры и не подписывайте
его.
Попробуйте предложить свои условия, возможно, они устроят агентство.
Вас должно насторожить отсутствие покупателей в течение недели. В этом случае
попросите, чтобы Вам показали издания с размещенным объявлением о продаже
Вашей недвижимости.
Объявления есть, а покупатели не приходят? Требуйте анализа этого факта и
рекомендаций по улучшению ситуации.
Документы или деньги (предоплату) можно оставлять только в самом агентстве, не
забыв при этом получить расписку от должностного лица.
Воспользоваться услугами агентства недвижимости при продаже жилья или
обойтись своими силами, каждый решает сам. Но
следует
помнить,
что
профессиональный риэлтор справится с поставленной задачей гораздо лучше, чем Вы.
ОСТАВЛЯТЬ ЛИ ДОКУМЕНТЫ В АГЕНТСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Почему некоторые агентства недвижимости предлагают продавцу оставить
документы на хранение в сейфе агентства? Конечно, можно этого не делать. Да, Вам,
скорее всего и не предложат этого, если выставляемая Вами квартира или дом пользуются
повышенным спросом и на них быстро находится покупатель. Если же предполагается
«тяжелая» продажа объекта, агентству недвижимости придется «потрудиться», понести
немалые расходы.
Гарантией того, что продавец возместит эти расходы, и являются документы,
предусмотрительно положенные в сейф. Поскольку специфика оказания агентством
недвижимости услуг такова, что оплата происходит после завершения сделки, этот шаг
оправдан. Никто не хочет работать без полной гарантии оплаты.
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
В качестве компромиссного решения (ну, не хочет продавец оставлять документы в
агентстве!) возможна предоплата, которая устроит обе стороны: и риэлторы приступят к
работе, и осторожный продавец при документах.
ФАКТОРЫ, СНИЖАЮЩИЕ И ПОВЫШАЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ
Анализ рынка недвижимости показывает, что имеется ряд факторов, которые
могут повлиять на стоимость жилья. Перечислим основные из них.
Факторы, снижающие стоимость жилья:
- крайние этажи;
- неопрятный неохраняемый подъезд, неблагоустроенная придомовая территория;
- близость железных дорог, аэропортов, шумной автострады;
- отсутствие балкона или лоджии;
- плохо работающий лифт;
- плохой вид из окна: на мусорные контейнеры, сараи, стену соседнего дома.
Факторы, повышающие стоимость жилья:
- престижный район;
- наличие охраны, консьержа или домофона в подъезде;
- близость остановок метро, автобуса, троллейбуса;
- наличие поблизости детсадов, школ, супермаркетов, бассейнов, спортзалов, зон отдыха;
- ухоженная придомовая территория и красивый вид из окна квартиры;
Конечно, состояние двора, входной двери и самого подъезда продавец вряд ли
сможет изменить, а вот в подъезде и в квартире навести порядок надо обязательно. Так
сказать провести предпродажную подготовку объекта, его «презентацию» потенциальным
покупателям.
В чем это заключается?
- в подъезде уберите бутылки с подоконников, замените перегоревшие лампочки, уберите
старый коврик перед входной дверью и т.д.
— в квартире следует убрать лишние предметы обихода, старую мебель, которую уже
давно собирались выбросить, освободить балкон или лоджию, протереть пыль, вымыть
окна и пол, почистить санфаянс и кафель, устранить протечки и неприятные запахи.
Заметим также, если хоть один член семьи не хочет продавать квартиру, — она
будет продана не скоро. Недовольный вид домочадца отобьет у покупателя всякую охоту
иметь с вами дело. Поэтому сначала придите к общему согласию по продаже и
дальнейшим действиям внутри семьи, а наши специалисты сделают все остальное.
ГОТОВНОСТЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
Будем исходить из того, что продаваемое жилье находится в собственности
продавцов. На руках имеется Свидетельство, выданное регистрирующим органом, но:
— если в числе собственников жилого помещения есть несовершеннолетние дети, для его
продажи потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
— если собственниками являются престарелые граждане, потребуется подтверждение
психиатрического учреждения, что Продавцы осознают свои действия;
— если собственником является один из супругов и жилье приобреталось в период брака,
потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу такого жилого
помещения.
О технической документации.
Большинство покупателей сегодня – это получатели ипотечных кредитов. Банки,
предоставляющие ипотечные кредиты, берут в залог в качестве обеспечения возврата
выданных средств, приобретаемое жилье. Поэтому требования к технической
документации у большинства банков весьма строгие.
Обязательна постановка на кадастровый учет продаваемого объекта. Технический
паспорт должен быть не старше 2-х лет. Если была перепланировка, то она должна быть
узаконена в обязательном порядке.
Если продается индивидуальный жилой дом, очень важно правильное оформление
прав на земельный участок, на котором находится дом.
Очень надеемся, что предоставленная нами информация стала для Вас полезной.
К КОМУ ОБРАТИТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ И ЧТО ДЕЛАТЬ ДАЛЬШЕ?
Вы можете обратиться в ООО «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН»
г. Набережные Челны, пр. Мира, дом 70 (Новый город, дом 30/01) вход с торца.
Проезд по пр.Мира до ост. «30-ый комплекс».
тел. (8552) 38-33-41, 59-23-70
Если Вы хотите получить больше информации, пожалуйста, свяжитесь с нами:
Наш телефон: (8552) 38-33-41 или 59-23-70
Подать заявку можно на сайте: www.ipa-zakon.ru. Также на сайте Вы найдете проект
Договора с продавцом об оказании риэлтерских услуг.
Напишите нам письмо на E- mail: ipa_zakon@rambler.ru
Мы можем пообщаться по Skype: zakon3001
Первое с чего мы начнем – полная юридическая консультация именно по Вашей
ситуации.
На консультации Вы получите:
· Разработанный пошаговый план для самостоятельных действий: запутались в
бумагах, не знаете куда обратиться? Мы предоставим Вам необходимую информацию по
оформлению сделки в Набережных Челнах. Следуя нашему плану, Вы сможете
самостоятельно продать свою квартиру.
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com
· Заключить договор на оказание юридических или риэлтерских услуг: не хотите
отпрашиваться с работы, ходить по инстанциям, стоять в очередях, вести переговоры с
нотариусом? Все эти процедуры мы можем сделать за Вас. Вам останется только прийти в
обозначенное время на сделку в Росреестр, подписать договор о продаже объекта и
получить за него деньги.
Если вас устраивает наше предложение, приглашаем к нам в агентство.
Специалисты отдела недвижимости ООО «ИПА «ЗАКОН» выедут к вам, осмотрят
продаваемый объект, проверят документы на него, если необходимо – закажут
недостающие.
Кроме того, предоставят выписки из баз данных по аналогичным продаваемым
объектам, с указанием их основных характеристик и цены. Это нужно для того, чтобы
правильно установить цену на продаваемый объект.
Да, кстати! Сотрудничая с нами, Вы можете зарабатывать! Ваши
рекомендации стоят денег. Вы рекомендуете нас своим друзьям, мы решаем их проблемы.
Мы оплатим Вам наличными за рекомендацию - до 10% от стоимости оплаченной
Вашим другом услуги. Более подробнее об этой акции вы можете прочитать на нашем
сайте в разделе «Акции».
Наши гарантии.
На консультацию действует наша стандартная гарантия.
Если в течение первых 15 минут Вас что-либо не устроило, Вы прямо говорите об
этом и консультация заканчивается. Вы не платите нам ни копейки.
Стоимость консультации составляет 500 рублей.
Если Вы решите воспользоваться нашими юридическими и\или риэлтерскими
услугами, деньги, уплаченные за консультацию, засчитываются в их стоимость. То есть
консультация будет для вас БЕСПЛАТНОЙ.
Мы надеемся, что это руководство будет для Вас не бесполезным и полученная
информация станет решающей при определении кто и как будет продавать ваш объект.
Удачи Вам в Ваших делах!
С уважением,
Ольга Максимова
Директор
ООО «Информативно-правового агентства «ЗАКОН»
___________________________________________________________________________
www.ipa-zakon.ru, «Информативно-правовое агентство «ЗАКОН» тел. (8552) 38-33-41
PDF создан с пробной версией pdfFactory Pro www.pdffactory.com