Проблемы правового регулирования договора аренды Каримова А. Р

Проблемы правового регулирования договора аренды
Каримова А. Р.
Южно-уральский государственный университет
Миасс, Россия
Problems of legal regulation the lease contract
Karimova A.R.
South Ural State University
Miass, Russia
Аренда (от латинского arrendare – отдавать внаем) – предоставление
одним
лицом
другому
права
пользования
своим
имуществом,
так
традиционно формулируется это понятие. Гражданский Кодекс Российской
Федерации1(далее – ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого
арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование.
Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями
сегодняшнего дня, расширением судебной практики рассмотрения споров,
связанных с применением гражданами и юридическими лицами правовых
норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым
(движимым) имуществом. Вопросы, связанные с данной темой, в настоящее
время
занимают
ключевое
место
в
гражданско-правовой
науке
и
хозяйственном обороте, т.к. разнообразие форм сдачи помещений в аренду
являются мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Вообще,
трудно представить себе экономику и гражданское законодательство
современного государства, в котором управление недвижимостью не
занимало бы одно из главенствующих мест.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие
между арендатором и арендодателем.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Собрание
законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2
Предметом исследования данной работы являются правовые нормы,
регулирующие область правоотношений, правоприменительная практика.
Целью работы
судебной
практики,
состоит в изучении литературы, законодательства,
связанной
с
вопросами
общей
гражданской
характеристики арендных правоотношений, делается попытка рассмотрения
наиболее значимых вопросов в этой области.
Для достижения указанной цели требуется разрешение следующих
основных задач:
– изучить историю развития договора аренды;
– рассмотреть теоретические основы становления договора аренды;
– выявить проблемы совершенствования института аренды в Российской
Федерации;
– определить
основные
направления
совершенствования
правового
регулирования договора аренды;
Методологическую основу исследования составляют частно-научные
методы: сравнительно-правовой и формально-логический, а также метод
научного анализа и метод системного подхода к исследованию. Эти методы
позволяют описывать и обобщать, классифицировать и систематизировать,
рационализировать познавательную деятельность.
Научная
новизна
исследования
современных проблем применения
заключается
в
рассмотрении
договора аренды и комплексном
исследовании правового регулирования данного института. Так же были
представлены
предложения,
которые
можно
будет
применить
при
совершенствовании гражданского законодательства.
Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав,
четырех параграфов, заключения и списка использованных источников.
В первой главе раскрывается историко-теоритические основы становления и
развития договора аренды. Во-второй главе раскрываются актуальные
проблемы
правового
регулирования
договора
аренды. В
заключении
3
делаются общие выводы и формулируются предложения в действующее
законодательство Российской Федерации.
ГЛАВА 1 ИСТОРИКО-ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СТАНОВЛЕНИЯ И
РАЗВИТИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
§1.1 История развития договора аренды
Договор аренды классический договор и впервые о нем упоминалось в
актах Древнего Вавилона и Египта, но только фрагментами.
В основном в Вавилоне в аренду можно было сдавать землю. Широкое
распространение данной формы землепользования подтверждают ряд
специальных терминов, которые использовались для обозначения понятий,
из сферы арендных отношений, и того количества документов по этим
вопросам. Аренда заключалась по определенным правилам и оформлялась в
виде договора. В данном документе были обозначены следующие моменты:
объект аренды, сумма, место и время внесения платы за использование
надела, а также в документ вносились свидетели, и фиксировалась дата
заключения сделки.
За эксплуатацию надела собственника, плата обычно составляла одну
треть урожая с зернового участка. Половина урожая взималась в тех случаях,
когда владелец обязывался сам принимать участие в полевых работах или
брал на себя определенную часть расходов. Сдавая в аренду сад, который
приносит, куда большую прибыль, хозяин вправе был претендовать на две
4
трети урожая. Учитывая высокую плодородность земель в бассейне Тигра и
Евфрата, можно утверждать, что арендная плата не была грабительской 2.
Обязательство арендатора перед владельцем земли ограничивалось
арендной платой. В случае недобросовестной работы арендатора арендная
плата рассчитывалась в соответствии со средней урожайностью соседних
сельскохозяйственных угодий 3.
Договор аренды заключался на один-два года. А целинные земли
сдавались, сроком на три года и в таких условиях плата взималась за третий
год пользования. А за арендованный участок, который отводился под
будущий сад, то узаконенные 50 % урожая выплачивались лишь на пятый,
последний год аренды.
О широком
распространении
арендных
отношений
в
Древневавилонском царстве говорят известные случаи субаренды, когда
крупные арендаторы сдавали свои наделы для работы на них более мелким
земледельцам4. Но уже в Римском праве, договор аренды начал приобретать
более современную форму, и существовал он в форме договора найма вещей
(locatio-conductio rerum). Характерной чертой римского подхода являлось то,
что смена собственника предмета или вещи влекла расторжение договора
аренды.
Римское право выделяло три различных вида найма:
– наем вещей (location – conductio rerum);
– наем услуг (locatio – conductio operarum);
– наем работы, или подряд (locatio – conductio operis).
По договору найма вещей (locatio – conductio rerum) одна сторона
(наймодатель
–
locator)
обязывалась
предоставить
другой
стороне
(нанимателю – conductor) одну или несколько определенных вещей для
временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за
2
Всемирная история. Вавилон. URL: http://allrefer.ru/mirist/vavilon.html (дата обращения: 26.04.2013).
Новицкий И.Б. Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. М., 1996. С. 446.
4
См.: Там же. С.449-450.
3
5
пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и
по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю 5.
Также по данному договору можно было передать как недвижимые, так
и движимые вещи, и вещи должны быть непотребляемыми, так как
наниматель по окончании срока договора должен возвратить точно такую же
вещь, которая указана в договоре. В договоре можно было установить
возможность
поднайма.
Имущественные
права
(нетелесные
вещи
(res incorporales)) также могли быть предметом договора. Из того факта, что
можно было передавать внаем вещи на неопределенный срок следует, что
договор мог быть прекращен по заявлению одной из сторон.
Современный вид договор аренды приобрел лишь в Своде законов
Российской Империи6. Законодательные акты, которые заключались позднее,
только частично смогли его дополнить.
Договор найма вещей (аренды) изучался Д.И. Мейером, доктором,
профессором Казанского университета 7. Мнения того периода сходились на
том, что можно было передать в аренду только непотребляемую вещь.
В советском гражданском праве, договор аренды рассматривался в
качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Нормы о
договоре аренды были включены в кодифицированные акты.
Определение понятия договора имущественного найма оставалось
практически неизменным. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года (далее –
ГК РСФСР)8 договором имущественного найма признавался такой договор,
по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой
(нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного
пользования. Если сравнивать с дореволюционным законодательством, в
5
Васильева Е.А. Римское право: Учебник. М., 1992. С. 336.
Свод законов Российской Империи// [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата
обращения: 14.03.2014).
7
Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 2003. С. 33.
8
Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года (утратил силу) // Ведомости Верховного Совета РСФСР.
1964. № 24. Ст. 406.
6
6
договоре имущественного найма отчетливо просматриваются отдельные
элементы вещно-правовых отношений, а наниматель являлся титульным
владельцем.
В
советский
период
существовали
ограничения
отношений
имущественного найма по субъектному составу. В качестве наймодателей и
нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации.
Однако
законодательством
специально
предусматривалось,
что
социалистические организации вправе сдавать внаем только временно
неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения,
оборудование и транспортные средства 9. Кроме того, систематическая сдача
имущества внаем организациями допускалась лишь при условии, что
совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Граждане не
могли систематически выступать в качестве наймодателей по иной причине:
считалось, что в этом случае договор имущественного найма используется
для извлечения постоянных доходов. Еще одной тенденцией правового
регулирования отношений аренды в советский период было уменьшение
значения норм имущественного найма, содержащихся в ГК РСФСР, путем
издания многочисленных подзаконных нормативных актов.
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и
культурной жизни страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр
существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в
регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование
и владение. Арендные отношения преобразованиями были затронуты в
первую очередь. Актом, предусматривающим использование договора
аренды в имущественных целях, стал Указ Президиума Верховного Совета
СССР от 07 апреля 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР»10.
9
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2. Изд., 4-е,
перераб. и доп. М., 2002. С. 188.
10
Указ Президиума Верховного Суда СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР»
от 07 апреля 1989 года № 10277-XI // Ведомости ВС СССР. 1989. № 15. Ст. 105. (Утратил силу).
7
В ноябре 1989 года были приняты Основы законодательства СССР и
союзных республик об аренде 11. Расширялись возможности использования
договора аренды в его традиционном понимании, и наряду с этим
регламентировались отношения, связанные с созданием и деятельностью
арендных предприятий, причем решению второй задачи уделялось особое
внимание.
С 1992 года начался процесс приватизации государственных и
муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных
хозяйственных обществ.
В советском гражданском праве, нормы о договоре имущественного
найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор
имущественного
найма
рассматривался
в
качестве
самостоятельного
гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период
шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма,
сокращения и дифференциации сроков найма вещей, увеличения числа
специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма
вещей с участием, так называемых социалистических организаций или
связанных с передачей внаем государственного имущества.
Таким образом, договор аренды имеет давнюю историю развития,
первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое
нормативное регулирование, заложившую основу современного, было
проведено в римском праве, завершающим этапом разработки развернутого
законодательства об аренде стало принятие части второй ГК РФ.
§1.2 Теоретические основы становления договора аренды
11
Основы Законодательства СССР и союзных республик «Об аренде» от 23 ноября 1989 года № 810-I //
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. № 25. Ст. 481.
8
Одна из разновидностей договоров, которая содержит в себе суть о
передаче имущества во временное пользование – это договор аренды.
Извлечения дохода из факта передачи имущества во временное
пользование, является целью, которую преследует арендодатель, так же это и
главная отличительная особенность договора аренды от других обязательств,
где также имеет место передача имущества в пользование (например,
договор безвозмездного пользования).
Основными признаками договора аренды являются:
– передача имущества во временное владение и пользование или
только временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу
(арендатору);
– арендодатель при передаче имущества получает определенную плату.
Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для
совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении
сделки, взаимным и возмездным.
Квалификация договора по этому признаку производится исходя из
момента, к которому приурочивается возникновение сделки. В момент
достижения соглашения между арендодателем и арендатором договор
аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между
арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата
арендной
платы,
иные
действия
совершаются
во
исполнение
уже
заключенного договора аренды. Все действия по договору аренды, могут
быть произведены, только по соглашению сторон и это можно увидеть из
примера судебной практики:
Между Администрацией города Оренбург (арендодатель) и ОАО
«Оренбургстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного
участка. В данном договоре стороны согласовали методику определения
размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
9
Администрация
города
Оренбурга
в
результате
изменения
в
одностороннем порядке методики расчета арендной платы увеличила
арендную плату в 21 раз.
ВАС РФ указал, что если договором согласована методика расчета
арендной платы, то арендная плата может изменяться в одностороннем
порядке путем изменения значений коэффициентов, использованных в
методике, однако арендная плата не может изменяться в одностороннем
порядке путем изменения самой методики. Особенность данного дела в том,
что ВАС РФ в обоснование своей позиции сослался не только на
формальную невозможность изменения методики определения арендной
платы, согласованную в договоре, но и на принцип предсказуемости,
справедливости и принцип «разумных ожиданий»12:
– при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без
заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно
превышающем
согласованный
в
договоре,
нарушается
принцип
предсказуемости определения арендной платы;
– резкое многократное увеличение арендной платы за земельный
участок, предоставленный
строительства
застройщику
многоквартирных
жилых
на
небольшой
домов,
нельзя
срок
для
признать
справедливым и экономически обоснованным, поскольку у арендатора
неизбежно возникнут убытки в связи с тем, что после сдачи дома в
эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право
собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом
возникает у собственников помещений в силу закона;
– данный подход также соответствует практике Европейского Суда по
Правам Человека, указывающего на необходимость применения принципа
«разумных ожиданий» («legitimate expectations»).
12
Постановление Президиума ВАС от 17 апреля 2012 по делу № А47-7623/2010. // Документ опубликован не
был. Доступ из справочно-правовой системы КонсультантПлюс.
10
Данное дело вносит не только определенность в вопрос о возможности
изменения арендной платы через изменение показателей в согласованной
методике и через изменение самой методики, но также дает возможность в
спорных ситуациях ссылаться на такие общеправовые принципы как
принцип предсказуемости и принцип «разумных ожиданий»13.
Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и
одновременно – обязанности по отношению к другой стороне.
По договору аренды арендодатель приобретает право требовать от
арендатора уплаты денег (или в натуре плодами, продукцией, полученными
от использования арендованного имущества) за имущество, переданное в
аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временное
владение и пользование или только во временное пользование.
Возмездным
признается
договор,
по
которому
имущественное
предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное
предоставление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Договор аренды – это возмездный договор, который в принципе,
безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ:
«Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов,
содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае
законом установлено ст. 606 ГК РФ, что имущество в аренду предоставляется
только на платной основе 14. Но плата за имущество четко определяется в
методике расчета к договору аренды и может быть изменена только по
соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, которое
подлежит обязательной регистрации, также как и сам договор аренды.
В договоре аренды должны быть оговорены и согласованы все
существенные условия. Как полагает М.З. Абесалашвили существенным
условием договора аренды в силу требования закона является условие о
13
Определение ВАС РФ от 16 февраля 2012 года № ВАС-15837/11 по делу № А47-7623/2010. // Документ
опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы КонсультантПлюс.
14
Алексеев С.С. Гражданское право: Учебник. М, 2011. С. 536.
11
предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к
договору
должны
прилагаться
документы,
позволяющие
точно
идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный
участок или часть его, к договору аренды прилагается план земельного
участка с указанием его части, сдаваемой в аренду 15.
Итак, в данном параграфе были рассмотрены теоретические основы
становления договора аренды, также понятие, существенные условия и
основные признаки договора аренды.
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды, пройдя
многовековое развитие, на современном этапе все же имеет особенности,
которые и следует рассматривать для более глубокого изучения, те самым
предотвратив наступление неблагоприятных последствий.
15
Абесалашвили М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве. 2011. № 2.
С. 22.
12
ГЛАВА 2 АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
§2.1 Проблемы совершенствования института аренды в Российской
Федерации
Концепция
развития
гражданского
законодательства
Российской
Федерации16 сформировала новый принцип построения законодательства о
вещном праве и выделение в нем общей и особенной частей. Существенное
обновление предполагают привычные правила о праве собственности,
вещные права: постановка проблемы и ее решение17.
В
любом
институте
обязательственного
права,
раскрываются
взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений. Познание
таких процессов, которые представляют договоры аренды, в каком-то смысле
являющихся
«идеальными»
условиями
для
выработки
механизма
преобразования права собственности в обязательственные права, и наоборот,
являет не только научный, но и практический интерес.
Анализируя соотношение производных вещных и обязательственных
прав, А.О. Рыбалов пришел к выводу: свойство следования не является
атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум
свойство более широкой категории – обременений права, когда производное
субъективное право обременяет, ограничивает первоначальное субъективное
16
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета
при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства
от 07 октября 2009 года) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11.
17
Рожкова М.А. Сборник статей. М.: Статут, 2011. С. 399.
13
право18. Все ограниченные вещные права имеют особенность следования, но
законодатель, соблюдая требования оборота, может внести такое свойство
правам и с другим характером (обязательственным, исключительным).
Вопрос остается открытым и в проекте Концепции о вещном праве.
Суждение о том, что в ГК РФ не выполнено четкого обособления вещных
прав от иных гражданских прав, что большинство обязательственных прав
имеют признаки, присущие исключительно вещным правам.
Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК РФ,
применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено
специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК РФ. Кроме того, ко всем видам
аренды применяются нормы общей части обязательственного права и – в
крайнем случае – общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде
содержат правовые пробелы.
Данное толкование нормы может привести к трем проблемам. Первой
проблемой является то, что нет определенного критерия для систематизации
типов договора аренды. Не урегулированы договоры аренды, которые имеют
не меньшую самостоятельность, чем приведенные в § 2-6 гл. 34 ГК РФ.
Например, аренда нежилых помещений по ГК РФ обусловлена общими
положениями о договоре аренды, что вызывает достаточно проблем и
«компромиссных» решений в судебной практике. Одним из примеров таких
«компромиссных» решений является информационное письмо Президиума
ВАС РФ № 5319.
Второй проблемой является «пересечение» отдельных типов договоров
аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. То есть, тот или
иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора
аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества):
18
Рыбалов А.О. О концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2009. № 6. С. 44-45.
19
Информационное письмо Президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды
нежилых помещений» от 01 июня 2000 года № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 7.
14
лизинг здания, прокат транспортного средства. Возникает дилемма, нормы
каких параграфов гл. 34 ГК РФ использовать к ним в преимущественном
порядке.
В ГК РФ используются понятия и «виды договора аренды» и
«договоры аренды отдельных видов имущества». И все же остается неясным,
какой критерий положен в основу выделения договоров аренды.
Третьей проблемой является то, что ко многим видам договора аренды
применяются нормы § 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными
законами. Например, передача водных объектов, земельных участков, лесных
участков, участков недр, объектов культурного наследия, транспортных
средств в пользование, регулируется специальным законодательством:
Земельным Кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ)20, Лесным
Кодексом Российской Федерации (далее – ЛК РФ)21, Кодексом торгового
мореплавания Российской Федерации (далее – КТМ РФ)22, Кодексом
внутреннего водного транспорта Российской Федерации (далее – КВВТ
РФ)23, Законом Российской Федерации «О недрах»24 и т.д. Но при этом,
нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве,
не должны противоречить ГК РФ, в соответствии с принципами,
установленными в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Если другой закон установил иную
норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон. Если
какой-либо закон имеет норму отличную от нормы, содержащейся в ГК РФ,
то в этом случае будет применяться ГК РФ. Но есть правила, в соответствии
с которыми ГК РФ отсылает к какому-либо закону, то в этом случае, нормы
другого закона будут применяться в первую очередь.
20
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
21
Лесной Кодекс Российской Федерации от 04 декабря 2006 года № 200-ФЗ // Собрание законодательства
Российской Федерации. 2006. № 50. Ст. 5278.
22
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ // Собрании
законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. Ст. 2207.
23
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской федерации от 07 марта 2001 года № 24-ФЗ //
Собрании законодательства Российской Федерации. 2001. № 11. Ст. 1001.
24
Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 года № 2395-1 // Российская газета. 1992.
№ 102.
15
Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с
неурегулированностью предварительного договора аренды. По общему
правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор,
заключенный в отношении ее, с учетом ст. ст. 168 и 209 ГК РФ ничтожен.
В силу ст. 429 ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а
«обязанность заключить в будущем
договор в отношении объекта
недвижимости». Тем самым законодатель допускает его заключение, как при
отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент
заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого
объекта25.
Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может
повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за
невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что
описан в предварительном договоре 26.
Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм
об аренде в ГК РФ в правоприменительной практике возникает достаточно
большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо
противоположных решений судов.
§2.2 Основные направления совершенствования правового
регулирования договора аренды
Введение
в гражданское законодательство различного количества
отношений связанных с арендой, привело к увеличению количества
арбитражных вопросов, которые возникли из-за не полного разъяснения
25
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 июля 2009 года № 402/09 //
Справочно-правовая
система
КонсультантПлюс
[Электронный
ресурс]. Режим
доступа
//
http://www.consultant.ru (дата обращения: 14.03.2014).
26
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 года по делу № А5642657/2009 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. Режим доступа //
http://www.consultant.ru (дата обращения: 12.03.2014).
16
института аренды. Вот некоторые вопросы, связанные с проблемой
регулированием арендных, так же и лизинговых, отношений.
Неточность
правовой
квалификации
перенайма.
Дефиниция
«перенаем» указана в п. 2 ст. 615 ГК РФ и определяется как «…права
арендатора с согласия передавать свои права и обязанности по договору
аренды другому лицу…». Так же «перенаем» нужно исследовать его на
соответствие его предмета положениям ст. 423 ГК РФ о возмездности.
Если рассматривать п. 1 ст. 131 ГК РФ, то становиться ясно, что
регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения,
право
оперативного
управления,
право
пожизненного
наследуемого
владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, и иные права
в случаях, предусмотренных законом. Гражданское законодательство России
право аренды относит к обязательственным правам. А значит договор аренды
недвижимости сроком более одного года, подлежит государственной
регистрации. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Рассматривая ст. 651 ГК РФ, можно прийти к выводу, что в данной
статье нет правила, которое устанавливало бы регистрацию прекращения
зарегистрированного договора аренды недвижимости. В названии данной
статьи содержится разделение на «форма договора» и его «государственная
регистрация».
В
дефиниции
«форма
договора»,
установленной
в
ст. 158 ГК РФ, говорится, что она может быть «…устной или письменной
форме (простой или нотариальной)» и она не включает указание на
государственную регистрацию. Отсутствие правового механизма погашения
записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по
причине истечения срока действия, соглашения сторон порождает различную
17
практику
относительно
необходимости
регистрации
соглашения
о
прекращении договора 27.
В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ «по договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование». То есть, если есть один
арендодатель и один арендатор, никаких вопросов не возникает.
Если возникает ситуация, когда арендодатель сдает имущество двум
арендаторам. Для данного случая подойдет такая договорная конструкция,
как договор аренды недвижимости с множественностью лиц на стороне
арендатора.
Однако
вопросы
совместного
владения
и
пользования
арендованным имуществом действующим законодательством прямо не
урегулированы. Исключение
множественностью
лиц
–
на
аренда
стороне
земельного
арендатора
участка
с
предусмотренная
ст. 36 ЗК РФ. В силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ положения о совместной собственности
в части правил совместного владения и пользования должны применяться к
положениям о совместной аренде. Владение и пользование имуществом,
находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех
ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом
судом (ч. 1 ст. 247 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что действующим законодательством
Российской Федерации в достаточной степени урегулированы вопросы
совместного
владения
и
пользования
имуществом,
вытекающие
из
совместной собственности. Эти же правила могут быть использованы для
урегулирования вопросов совместного владения и пользования имуществом,
27
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2013 года по делу № А4080876/13 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. Режим доступа //
http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2014).
18
вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства
регионального развития РФ № ОГ-Д23-18228.
При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть
заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом
предмет договора, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок
его совместного использования – установлен арендаторами в соглашении о
порядке совместного владения и пользования имуществом.
А если возникает ситуация, когда арендодатель, который сдал объект в
аренду двум арендаторам, имеет так же право в этом объекте предмет для
своего пользования. С одной собственник по-прежнему будет единолично
распоряжаться имуществом, однако владеть и пользоваться имуществом он
будет в соответствии с соглашением о порядке пользования имуществом,
которое он заключит с арендаторами. С другой стороны, имеется интересная
судебная практика на этот счет. ВАС РФ в своем Определении № ВАС2032/1129 указывает, что по договору аренды подлежит передаче в
пользование имущество, при этом арендодатель утрачивает на время аренды
право владеть и пользоваться переданным в аренду имуществом. В связи с
этим суд не нашел оснований для квалификации спорного договора как
договора аренды, а пришел к выводу о том, что стороны заключили
непоименованный в ГК РФ договор, который не противоречит ГК РФ и
Федеральному Закону № 126-ФЗ30, а отношения сторон регулируются
общими положениями об обязательствах и условиями самого договора.
28
Письмо Министерства регионального развития РФ от 27 июня 2011 года № ОГ-Д23-182. Справочноправовая система КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. Режим доступа // http://www.consultant.ru (дата
обращения: 20.03.2014).
29
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 03 марта 2011 года № ВАС-2032/11 // Справочноправовая система КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. Режим доступа // http://www.consultant.ru
(дата обращения: 20.03.2014).
30
Федеральный закон Российской Федерации «О связи» от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. 2003. № 28. Ст. 2895.
19
В
Постановлении
№
6431
«О
некоторых
вопросах практики
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания» ВАС РФ указывает следующее:
«По соглашению сособственников общего имущества допускается
передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть
заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для
размещения
наружной
рекламы.
Стороной
такого
договора,
предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники
общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в
соответствии с действующим законодательством». Предположительно, что в
данном случае крышей и несущими стенами пользуются как жильцы, так и
арендатор. К таким договорам применяются по аналогии положения
законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной
регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение
устанавливается на все здание в целом. Договор аренды имущества, при
котором арендодатель может пользоваться сданным в аренду имуществом,
также возможен в случае, если между собственником и пользователем будет
заключен порядок совместного владения и пользования имуществом.
Таким образом, рассмотрев данный параграф, можно прийти к выводу,
что, несмотря на урегулированность арендных отношений в ГК РФ, все же
возникают арбитражные споры в этой сфере.
Итак, в данной главе рассмотрены основные дискуссионные вопросы,
касающиеся договора аренды. Несомненно, ему уделяется должное внимание
на законодательном уровне, поэтому если те или иные трудности связаны с
применением норм права касательно договора аренды, они должны быть
устранены.
31
Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о
правах собственников помещений на общее имущество здания» от 23 июля 2009 года № 64 // Справочноправовая система КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. Режим доступа // http://www.consultant.ru
(дата обращения: 18.03.2014).
20
Заключение
Договор аренды – это один из классических видов договоров с богатой
историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью
применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность,
так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.
Договор аренды имеет давнюю историю развития, первые упоминания
о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование,
заложившую основу современного, было проведено в римском праве.
В регулировании арендных отношений, ГК РФ является актом прямого
действия,
но
также
предусматривает
возможность
применения
в
определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов,
дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для
отдельных видов отношений.
Несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в ГК РФ в
правоприменительной практике возникает достаточно большое количество
вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных
решений судов.
В
настоящей
регулирования
курсовой
договора
работе
аренды.
выявлены
Для
решения
проблемы
указанных
правового
проблем
предлагается внести изменения и дополнения в нормы ГК РФ, посвященные
правовому регулированию договора аренды.
В
целях
совершенствования
действующего
законодательства,
регулирующего аренду предлагается внести соответствующие изменения в
действующее гражданское законодательство.
1 Предложение об установлении нежилого помещения в качестве
объекта аренды, регулируемого § 4 главы 34 ГК РФ и об
изменении, соответственно, содержания п. 1 ст. 650 ГК РФ
21
Законодательно не установлено
Глава 34 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время
в ГК РФ не установлено, что нежилые помещения являются объектами,
входящими в состав зданий и сооружений.
Недостатки
На законодательном уровне не урегулирован вопрос об объекте аренды
здания
(сооружения),
которым
может
нежилое
помещение.
Нормы
§ 4 гл. 34 ГК РФ адресованы отношениям, объектом которых является здание
(сооружение) в целом. На практике возникли сложности в решении вопроса
об
их
применимости
к
отношениям
с
нежилыми
помещениями,
представляющими собой ячейки здания в целом. Более широкое понимание
термина «помещение» содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ.
Согласно этому закону, помещение представляет собой «объект, входящий в
состав зданий и сооружений». Понятие «здание» несколько шире и
охватывает
понятие «нежилое
помещение».
Специальные
положения,
регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых
зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют.
Из выше сказанного следует, что к отношениям в сфере аренды
нежилых помещений, необходимо применить нормы § 4 главы 34 ГК РФ.
Предложение
Изменить название § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений»
на название «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений,
нежилых помещений)»:
Изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции:
«По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель
обязуется передать во временное владение и пользование или во временное
22
пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения,
здания и иные сооружения).
Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только
изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».
Обоснование
Следует признать, что нежилые помещения являются объектами,
входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых
помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и
сооружений,
поскольку
нежилые
помещения
обладают
теми
же
характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения,
индивидуальность,
самостоятельность
с
точки
зрения
использования по назначению, высокая стоимость.
возможности
Тем самым, на
законодательном уровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды
здания (сооружения), которым может быть исключительно нежилое
помещение, изолированное от других помещений.
2 Предложение об установлении государственной регистрации
прекращения зарегистрированного договора аренды
Законодательно установлено
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
и считается заключенным с момента такой регистрации.
Недостатки
Вместе с тем отсутствуют законодательные нормы, предписывающие
необходимость регистрации прекращения зарегистрированного договора
аренды недвижимости. Отсутствие правового механизма погашения записи о
23
регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине
истечения срока действия, соглашения сторон и т.д. порождает различную
практику
относительно
необходимости
регистрации
соглашения
о
добавить
в
прекращении договора.
Предложение
В
этой
связи
представляется
целесообразным
п. 2 ст. 651 ГК РФ абз. 2 следующего содержания:
«Договор
аренды
здания
или
сооружения,
заключенный
на
неопределенный срок или заключенный на срок менее года, возобновленный
на тех же условиях на неопределенный срок, по истечении годичного срока
со дня заключения договора подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации».
Дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:
«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении
договора,
подлежащего
государственной
регистрации,
подлежат
государственной регистрации».
Изложить абз. 2 ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:
«С заявлением о государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды
недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».
Обоснование
Данное изменение порядка регистрации договора аренды позволит, с
одной стороны, урегулировать отношения, связанные с заключением
договоров аренды здания (сооружения) на неопределенный срок, с другой
стороны, обеспечит правовые гарантии для арендатора, возобновивших
договор по истечении годичного срока.
24
Список использованных источников
Законы и иные нормативные акты
1.
Конституция
Российской
Федерации,
принятая
всенародным
голосованием от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 1993. – № 237.
2. Гражданский
кодекс
Российской
Федерации.
Часть
вторая
от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. –
№ 5. – Ст. 410.
3. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 года (утратил силу) //
Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1964. – № 24. – Ст. 406.
4. Основы Законодательства СССР и союзных республик «Об аренде»
от 23 ноября 1989 года № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов
СССР и Верховного Совета СССР. – 1989. – № 25. – Ст. 481.
5. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения
признании
помещения
жилым
помещением,
жилого
о
помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу или реконструкции» от 28 января 2006 года № 47 //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – №. 3. – Ст. 702.
Судебная практика
6. Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского
округа от 10 ноября 2008 года по делу №А76-129/2008 // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2008. – №11. – С. 31-33.
7. Определения
Высшего
Арбитражного
Суда
РФ
от
21 декабря 2011 года № ВАС-16339/11 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. – 2011. – №1. – С. 21-31.
8.
Определение
Высшего
Арбитражного
Суда
РФ
от
16 февраля 2012 года № ВАС-15837/11 по делу № А47-7623/2010. //
25
Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы
КонсультантПлюс.
9. Определение
Высшего
Арбитражного
Суда
РФ
от
03 марта 2011 года № ВАС-2032/11 // Справочно-правовая система
КонсультантПлюс
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа
//
http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.03.2014).
10. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от
30 декабря 2013 года по делу № А40-80876/13 // Справочно-правовая система
КонсультантПлюс
[Электронный
ресурс].
–
Режим
доступа
//
http://www.consultant.ru (дата обращения: 25.03.2014).
Учебники и учебные пособия
11. Алексеев, С.С. Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев. – М.:
Статус, 2011. – 536 с.
12. Мейер, Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. Ч. 2 / Д.И. Мейер. –
М: Проспект, 2012. – 264 с.
13. Новицкий, И.Б. Римское частное право: Учебник / И.Б. Новицкий,
И.С. Перетерский. – М.: Статус, 1996. – 446 с.
14. Сергеев, А. П. Учебник по гражданскому праву. Часть 2 /
А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой – М.: Статус, 2011. – 342 с.
15. Синайский, В.М. Русское гражданское право / В.М. Синайский. –
М.: Юрайт, 2012. – 396 с.
Статьи и научные публикации
16. Абесалашвили, М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в
Российском законодательстве. – 2011. – № 2. – 22 с.
17. Александрова, С.Н. Предварительный договор аренды будущей
недвижимости как организационное обязательство: Автореф. дис. канд. юрид
26
наук / С.Н. Александрова // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2011. –
№5. – С. 58–62.
18. Анчоков, А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором
аренды // Право и экономика. – 2012. – № 12. – С. 34–37.
19. Газман, В.Д. Комментарий к Закону РФ «О лизинге» // Хозяйство и
право. – 2012. – № 12. – С. 23–42.
20. Гунин, А.В. Прекращение договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной
практики // Арбитражный и гражданский процесс. – 2011. – № 4. – С. 21–24.
21. Калакина, Л. Договор аренды части помещения: на что обратить
внимание ИП // Арсенал предпринимателя. – 2012. – № 11. – С. 72–77.
22. Крашенинников, П.В. Допустимость уступки требования //
Хозяйство и право. – 2010. – № 8. – С. 78.
23. Пискунова,
Е.А.
особенности
правового
регулирования
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений //
Правовые вопросы недвижимости. – 2012. – № 2. – С. 2–5.